终止经营业务相关 - 公司于2023年6月30日完成房产部门的收尾工作，该部门符合终止经营标准[32][37] - 截至2022年12月31日，终止经营业务的总资产为133468美元，总负债为4703美元[38] - 2023年和2022年第三季度，终止经营业务的收入分别为0美元和294744美元；2023年和2022年前三季度，收入分别为122576美元和927139美元[39] - 2023年和2022年第三季度，终止经营业务的净亏损分别为0美元和43994美元；2023年和2022年前三季度，净亏损分别为3634美元和36476美元[39] - 2023年和2022年前三季度，终止经营业务的股票薪酬分别为234美元和4710美元[39] - 与房产部门收尾工作相关的费用，2023年前三季度为74美元，累计金额为8671美元[41] 会计估计变更影响 - 2023年第三季度起，网站和内部开发软件的估计使用寿命从2 - 3年提高到3 - 5年，减少技术和开发费用1648美元，减少净亏损1648美元，增加基本和摊薄后每股净亏损0.01美元[35] 公司业务部门构成 - 公司有五个运营部门和三个可报告部门，分别是房地产服务、租赁和抵押[43] - 公司主要收入来源为房地产服务佣金和费用、租赁业务订阅产品以及抵押贷款的发起、销售和服务[44] - 公司将某些先前报告的费用分配到各部门，并根据合理方法分配间接成本[46] 总体营收与亏损情况 - 2023年第三季度总营收为268,956美元，2022年同期为305,774美元，同比下降12.04%[47] - 2023年前三季度总营收为758,595美元，2022年同期为877,639美元，同比下降13.56%[49][50] - 2023年第三季度净亏损为18,972美元，2022年同期净亏损为46,251美元，亏损幅度收窄58.98%[47] - 2023年前三季度净亏损为103,494美元，2022年同期净亏损为222,721美元，亏损幅度收窄53.54%[49][50] - 2023年前三季度持续经营业务净亏损1.03494亿美元，2022年同期为2.22721亿美元；基本和摊薄后归属于普通股股东的持续经营业务每股净亏损为0.93美元，2022年同期为2.08美元[100] - 2023年前三季度营收7.59亿美元，2022年同期为8.78亿美元；2023年第三季度营收2.69亿美元，2022年同期为3.06亿美元，同比下降12%[175][177] - 2023年前三季度持续经营业务净亏损1.03亿美元，2022年同期为2.23亿美元；2023年第三季度持续经营业务净亏损1897万美元，2022年同期为4625万美元[175] - 截至2023年9月30日的三个月，公司总营收为2.68956亿美元，净亏损为1897.2万美元[211] - 截至2022年9月30日的三个月，公司总营收为3.05774亿美元，净亏损为4625.1万美元[214] - 2023年前九个月总营收为758,595千美元，2022年同期为877,639千美元，同比下降13.56%[220][226] - 2023年前九个月持续经营业务净亏损为103,494千美元，2022年同期为222,721千美元，亏损幅度收窄53.55%[220][226] 业务承诺相关指标 - 截至2023年9月30日，远期销售承诺名义金额为322,652美元，2022年12月31日为301,548美元，增长7.00%[54] - 截至2023年9月30日，利率锁定承诺名义金额为249,515美元，2022年12月31日为210,787美元，增长18.37%[54] - 2023年第三季度远期销售承诺收益为335美元，2022年同期为11,602美元，同比下降97.11%[54] - 2023年前三季度远期销售承诺收益为2,367美元，2022年同期为1,757美元，同比增长34.72%[54] - 2023年第三季度利率锁定承诺亏损为1,567美元，2022年同期亏损为8,462美元，亏损幅度收窄81.48%[54] - 2023年前三季度利率锁定承诺收益为1,005美元，2022年同期亏损为4,433美元，扭亏为盈[54] 金融工具与资产负债情况 - 截至2023年9月30日，公司金融工具相关资产公允价值总计316,335美元，负债总计792美元；截至2022年12月31日，资产公允价值总计578,021美元，负债总计2,914美元[55][56] - 2023年9月30日，货币市场基金为91,399美元，较2022年12月31日的186,410美元有所下降[55][56] - 2023年9月30日，短期投资总计41,752美元，较2022年12月31日的122,259美元减少[55][56] - 2023年9月30日，贷款待售为137,680美元，低于2022年12月31日的199,604美元[55][56] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，可供出售投资应计利息分别为611美元和576美元[62] - 2023年9月30日和2022年12月31日，物业和设备净值分别为48,405美元和54,939美元[63] - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，物业和设备折旧及摊销分别为4,550美元和5,914美元；九个月分别为19,113美元和17,238美元[64] - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，总经营租赁成本分别为4,236美元和5,313美元；九个月分别为15,808美元和14,364美元[65] - 2023年和2022年截至9月30日的九个月，经营租赁的经营现金流分别为16,539美元和14,758美元[68] - 截至2023年9月30日，现金、现金等价物和受限现金总计127,217美元，短期投资41,752美元，长期投资5,474美元；截至2022年12月31日，分别为234,606美元、122,259美元和29,480美元[61] - 截至2023年9月30日，公司代管现金34,980美元，未记录在合并资产负债表中[74] 证券与信用评估 - 公司评估可供出售债务证券组合，认为基于信用质量指标无预期信用损失，组合均为美国政府证券且信用评级高[61] 无形资产与商誉情况 - 2023年和2022年截至9月30日的三个月，无形资产摊销费用均为9,747美元；九个月分别为29,241美元和28,420美元[75] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，商誉总额为461,349美元[76] 股票与股权相关 - 2020年4月1日，公司发行股票获得总收益110,000美元，其中优先股公允价值为40,000美元[78][79] - 截至2023年9月30日，可转换优先股账面价值为39,947美元，持有人获得30,640股普通股的未支付股票股息[80] - 可转换优先股股息按年利率5.5%每日累计，按季度支付，满足条件以普通股支付，否则以现金支付[81] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司分别授权发行5亿股普通股和1000万股优先股，面值均为每股0.001美元[88] - 2017年股权奖励计划初始预留7,898,159股普通股，每年1月1日自动增加，增幅为前一年12月31日流通股总数的5%或董事会确定的金额[90] - 截至2023年9月30日，2017年股权奖励计划下预留28,135,354股普通股用于未来发行[91] - 2017年员工股票购买计划初始预留160万股普通股，每年1月1日自动增加，增幅为前一年12月31日流通股总数的1%或董事会确定的金额，员工以85%的价格购买[92] - 截至2023年9月30日，2017年员工股票购买计划下预留3,544,658股普通股用于未来发行[93] - 截至2023年9月30日，未行使股票期权为2,653,619份，加权平均行权价格为10.48美元，剩余合约期限为2.65年，总内在价值为795美元[93] - 截至2023年9月30日，受限股票单位为13,643,678个，加权平均授予日公允价值为10.45美元，未确认补偿成本为112,042美元，预计在2.20年内确认[94][95] - 2023年第三季度和前九个月，与绩效和市场条件相关的受限股票单位总费用分别为636美元和3,625美元[97] 税率与亏损抵免情况 - 截至2023年9月30日，持续经营业务的有效税率为-0.85%，总净亏损的有效税率为-0.82%；2022年9月30日有效税率为-0.16%[103] - 截至2022年12月31日，公司累计约6.51498亿美元联邦净运营亏损、约3471.8万美元（税后）州净运营亏损和约525.5万美元外国净运营亏损[106] - 截至2022年12月31日，净研发税收抵免结转额2324万美元，可用于减少未来负债，2026年开始到期；可抵扣但有限制的联邦商业利息费用结转额1.45296亿美元，可无限期抵消未来美国联邦应纳税所得额[107] 债务与融资情况 - 截至2023年9月30日，仓库信贷安排借款总额1.3232亿美元，加权平均利率7.25%；2022年12月31日借款总额1.90509亿美元[109] - 2025年可转换优先票据发行本金6.6125亿美元，2023年前三季度回购并注销约2.84223亿美元本金，实现债务清偿收益6.8848万美元；第三季度回购并注销约3620.1万美元本金，实现债务清偿收益6495美元[110] - 2027年可转换优先票据发行本金5.75亿美元[111] - 截至2023年9月30日，2025年票据未摊销债务发行成本199.4万美元，净账面价值2.32511亿美元；2027年票据未摊销债务发行成本784.6万美元，净账面价值5.67154亿美元[112] - 2023年前三季度可转换优先票据总利息费用8192美元，2022年同期为6328美元；第三季度总利息费用1891美元，2022年同期为2110美元[115] - 2025年票据自由转换日期为2025年7月15日，2027年票据自由转换日期为2027年1月1日[116] - 2027 capped calls初始执行价格为每股93.53美元，初始上限价格为每股138.56美元，覆盖614.79万股普通股，成本62647美元[118] - 2023年10月20日，公司与Apollo达成协议，Apollo提供最高25万美元的第一留置权定期贷款融资，公司当日借入一半，剩余部分未来12个月可延迟提取[119] - 贷款期限五年，前五个完整财季利率为SOFR + 575个基点，达成业绩指标后降至SOFR + 550个基点和SOFR + 525个基点，需维持7.5万美元的综合流动性[120] - 公司同意以约5万美元回购Apollo持有的5000美元2025年可转换票据和7.2万美元2027年可转换票据[123] - 2023年10月19日，董事会将现有票据回购计划授权现金从30万美元增至45万美元，无到期日[125] 业务运营指标 - 2022年第二季度至2023年第三季度，宏观经济因素致公司房地产服务交易量2022年第三季度同比降18%，2023年第三季度同比降20%[132] - 2022年4月至2023年9月，公司员工总数减少38%，其中首席代理减少37%[134] - 2022年11月公司决定逐步关闭房产部门，2023年第二季度完成[136] - 2023年9月30日，网站和移动应用月均访问量为5130.9万人次[138] - 2023年9月30日，房地产服务交易总数为17426笔，美国市场份额为0.78%[138] - 2022年购房者每笔交易平均退款为1336美元，2022年12月公司在所有市场取消标准佣金退款[148] - 2023年第二季度公司完成RedfinNow业务的逐步关闭[144] - 2022年4月1日至6月30日，公司抵押贷款业务包括Bay Equity LLC和Redfin Mortgage, LLC，2022年6月30日Redfin Mortgage, LLC解散，此后仅由Bay Equity LLC组成[155] 业务收入与成本构成 - 公司房地产服务收入主要来自佣金和费用，租赁收入主要来自基于订阅的产品，抵押收入包括贷款发起和销售等费用，其他收入包括产权结算服务等费用[156,159,160,161] - 公司成本收入主要包括人员成本、交易奖金等，毛利润是收入减去成本收入，毛利率受业务收入组合

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度公司营收2.76亿美元，调整后EBITDA亏损700万美元，净亏损2700万美元，因折价回购2025年票据获2000万美元收益，亏损好于预期 [4] - 2023年第一季度营收2.76亿美元，同比下降21%，毛利润1亿美元，同比下降10%，总毛利率从31.9%扩大至36.4% [55] - 预计2023年调整后EBITDA亏损约4500万美元，较2022年改善超1.4亿美元，2023年7月至2024年6月计划实现全年调整后EBITDA盈利 [43] - 预计2023年第三季度总营收2.65 - 2.79亿美元，同比下降9% - 13% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 2023年第二季度营收1.81亿美元，同比下降28%，经纪业务营收下降29%，交易数量减少33%，每笔交易营收增加6% [26] - 2023年第二季度毛利润率31.1%，同比上升170个基点 [27] - 2023年第二季度净亏损900万美元，调整后EBITDA收入900万美元 [57] 租赁业务 - 2023年第二季度营收4500万美元，增长19%，净亏损2300万美元，调整后EBITDA为负900万美元，预计2023年第四季度实现正调整后EBITDA [28] 抵押贷款业务 - 2023年第二季度营收3800万美元，同比下降28%，毛利润率10.8%，净亏损400万美元 [58] 其他业务 - 2023年第二季度营收1100万美元，毛利润率44.1%，上年同期为负0.1% [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第二季度redfin.com访客同比增长9%，最大的待售搜索网站下降5%，第二大下降13% [45] - 2022年6月至2023年6月，redfin.com包含访问租赁房产的次数几乎翻倍 [49] - 预计2023年有420 - 430万套现有房屋出售 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年计划让特定地区经纪人在自拓销售中获大部分佣金，保留Redfin拓客销售的高利润率，目标是招聘和留住能为高价客户提供服务、提高成交率并带来增量利润的经纪人 [9] - 扩大在线市场，增加待售和租赁房源，拓展抵押贷款和产权服务等产品 [19] - 与Zillow合作，为网站添加新房源，获取部分收入且几乎为纯利润 [23] - 投资人工智能，将相关软件从批发房源扩展到租赁房源 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场销售接近谷底，房价因低库存保持稳定或上涨，通胀风险使美联储可能在秋季维持加息可能，房贷利率接近7% [24] - 虽未达预期，但公司流量增长使销售团队有更多机会获市场份额，预计成交率将回归正常 [5] - 虽2023年无法实现调整后EBITDA盈利目标，但预计2024年实现净利润盈利 [61] 其他重要信息 - 公司部分声明为前瞻性陈述，实际结果可能与预期有重大差异 [2] - 电话会议结束后将在网站提供发言稿，随后提供完整文字记录和音频回放 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 市场复苏的突破点及经纪人策略调整，新结构如何改善财务状况 - 预计2024年上半年利率下降后住房市场将好转，公司将更多需求转向合作伙伴以增强业务韧性，预计2024年55%的需求由合作伙伴处理，目前为45%，2022年为37% [67] - 计划在沿海市场招聘不同类型经纪人，给予自拓销售高佣金，有望提高成交率和市场份额 [68] 问题2: 对实现调整后EBITDA盈利新目标的信心，是否需进一步降低成本 - 公司流量增长强劲，租赁业务向盈利迈进，预计2023年第四季度调整后EBITDA为正，数字收入持续增加，且已过去半年，对预测更有信心，无需进一步降低成本 [72][73][74] 问题3: 广告引入对消费者体验的影响，数字广告收入是否为长期策略 - 公司会谨慎权衡视频广告对搜索排名的影响，数字收入是长期策略，可改善整体利润率并降低盈利波动性 [75] 问题4: 抵押贷款附加率的详情及全年预期 - 部分市场可持续达到30%以上，但提升有挑战，部分地区需招聘更多贷款专员，公司高管将走访低附加率地区，随着市场正常化，提升附加率将更易 [80] 问题5: 整体市场情况，高利率下人们缺乏购房动力，公司如何看待 - 2023年下半年住房市场无重大变化，高利率限制库存，预计交易420万套，公司将通过获取市场份额实现增长，需克服RedfinNow关闭和裁员等一次性挫折 [87] 问题6: 网络流量增长来源，与Zillow合作的贡献及对业务的意义 - 流量增长源于全国性扩张、提供更好的房源搜索体验、添加租赁房源，与Zillow合作可快速增加房源，提高数字收入，长期来看比自建销售团队更有利可图 [100][101]

财务业绩 - 房地产服务收入1.81亿美元，符合1.75 - 1.83亿美元的指引，同比下降28%[3][16][39] - 租赁收入4500万美元，同比增长19%，成本同比增长32%，毛利润同比增长15%，毛利率77%，同比下降230个基点[19][42] - 抵押贷款收入3800万美元，同比下降28%，成本同比下降26%，毛利润同比下降39%，毛利率10.8%，同比下降190个基点[22][46] 市场表现 - 市场份额（按单位）为0.75%，较2022年Q2的0.83%下降8个基点[3][16][24][25][54] - 平均每月访客5200万，较2022年Q2的5300万有所下降[3] 业务亮点 - Premier业务自2023年Q1推出以来，已有超1300个价值超100万美元的房源[3] - 抵押贷款附加率为19%，高于2022年Q2的8%[3] 运营费用 - 2023年Q2运营费用1.48亿美元，占收入的53.7%[51] Q3展望 - 预计总收入2.65 - 2.79亿美元，同比下降9 - 13% - 预计净亏损2100 - 3000万美元，调整后EBITDA为400 - 1400万美元[59]

终止经营业务情况 - 公司于2023年6月30日完成房产部门的关停，该部门符合终止经营标准[13][15] - 截至2023年6月30日，终止经营业务的资产为137.8万美元，负债为4.4万美元；2022年12月31日资产为1.33468亿美元，负债为470.3万美元[15] - 2023年第二季度终止经营业务收入为1099.8万美元，2022年同期为2.57866亿美元；2023年上半年收入为1.22576亿美元，2022年同期为6.32396亿美元[16] - 2023年第二季度终止经营业务净亏损为14.6万美元，2022年同期为362.3万美元；2023年上半年净亏损为363.4万美元，2022年同期净利润为751.9万美元[16] - 2023年上半年房产部门关停相关费用为7.4万美元，累计确认费用为867.1万美元[17] 持续经营业务情况 - 2023年第二季度持续经营业务收入为2.75556亿美元，2022年同期为3.49049亿美元[20] - 2023年第二季度持续经营业务净亏损为272.12万美元，2022年同期净亏损为745.23万美元[20] 公司业务部门及收入来源 - 公司有五个运营部门和三个可报告部门，分别为房地产服务、租赁和抵押[19] - 公司主要收入来源为房地产交易佣金和费用、租赁业务订阅产品以及抵押贷款业务[19] 财务报表编制原则 - 公司根据公认会计原则编制合并财务报表，需管理层进行估计和假设[13] 公司整体财务数据关键指标变化 - 2023年上半年公司总营收489,639美元，2022年同期为571,865美元，同比下降14.4%[21][84][85] - 2023年上半年公司净亏损84,522美元，2022年同期净亏损176,471美元，亏损幅度收窄52.1%[21][84][85] - 截至2023年6月30日，远期销售承诺名义金额为438,508美元，2022年12月31日为301,548美元，增长45.4%[23] - 截至2023年6月30日，利率锁定承诺（IRLCs）名义金额为304,973美元，2022年12月31日为210,787美元，增长44.7%[23] - 2023年上半年，远期销售承诺收益为2,032美元，2022年同期亏损9,845美元；IRLCs收益为2,572美元，2022年同期为4,029美元[23] - 截至2023年6月30日，公司总资产468,022美元，总负债381美元；2022年12月31日总资产578,021美元，总负债2,914美元[23][24] - 2023年6月30日，IRLCs拉通率加权平均为91.9%，2022年12月31日为91.0%[25] - 2023年6月30日，抵押服务权（MSRs）提前还款速度加权平均为6.6%，违约率加权平均为0.1%，折现率加权平均为9.6%[25] - 截至2023年6月30日，2023年、2025年、2027年可转换优先票据净账面价值分别为23,506美元、268,122美元、566,594美元，估计公允价值分别为23,264美元、223,668美元、399,625美元[26] - 基于2023年6月30日公司普通股收盘价12.42美元，三种可转换票据的转换价值均低于本金金额[26] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司现金、现金等价物等投资组合的估计公允价值分别为2.27269亿美元和3.93985亿美元[28] - 2023年6月30日和2022年12月31日，公司可供出售投资应计利息分别为48.7万美元和57.6万美元，且无预期信用损失[28] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司财产和设备净值分别为4924.1万美元和5493.9万美元[29] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，公司财产和设备折旧及摊销分别为1456.3万美元和1132.4万美元[30] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，公司总经营租赁成本分别为1157.2万美元和905万美元[30] - 截至2023年6月30日，公司租赁负债的现值为5053万美元[30] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月，公司无形资产摊销费用分别为1949.4万美元和1867.3万美元[35] - 截至2023年6月30日，公司无形资产估计剩余摊销费用为1.42778亿美元[35] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司商誉账面价值均为4.61349亿美元[35] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司应计及其他负债分别为1.02568亿美元和1.06763亿美元[35] - 2023年第二季度和上半年，与业绩和市场条件相关的股票补偿费用分别为1145美元和2990美元[43] - 2023年和2022年第二季度持续经营业务归属于普通股股东的基本和摊薄每股净亏损分别为0.25美元和0.70美元，2023年和2022年前六个月分别为0.77美元和1.66美元[46] - 2023年前六个月持续经营业务所得税费用为643美元，持续经营业务有效税率为 - 0.76%，总净亏损有效税率为 - 0.72%，2022年6月30日有效税率为 - 0.17%[47] - 截至2022年12月31日，公司累计约651498美元联邦净经营亏损、约34718美元（税后）州净经营亏损和约5255美元外国净经营亏损，联邦净经营亏损2023年开始到期，2017年后产生的413145美元可无限期抵减未来美国联邦应纳税所得额[48] - 截至2022年12月31日，净研发税收抵免结转额23240美元，2026年开始到期；可抵扣但有限制的联邦商业利息费用结转额145296美元，可无限期抵减未来美国联邦应纳税所得额[48] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，仓库信贷安排借款总额分别为227801美元和190509美元，加权平均利率分别在7.01% - 7.23%和5.89% - 6.45%之间[49] - 2023年票据于2023年7月15日全额现金偿还，2025年票据在2023年第二季度和前六个月分别回购并注销约95800美元和248022美元本金，分别确认债务清偿收益20082美元和62352美元[50] - 截至2023年6月30日，2023年、2025年和2027年可转换优先票据的未摊销债务发行成本分别为6美元、2584美元和8406美元，账面净值分别为23506美元、268122美元和566594美元[51] - 2023年第二季度和前六个月可转换优先票据总利息费用分别为2726美元和6301美元，2022年同期分别为2110美元和4219美元[52] - 2025年票据自由转换日期为2025年7月15日，2027年票据为2027年1月1日，转换需满足特定条件[52] - 2027年上限看涨期权初始行权价为每股93.53美元，初始上限价为每股138.56美元，覆盖6147900股普通股，成本62647美元计入额外实收资本减少项[53][54] - 2023年Q2营收2.75556亿美元，较2022年同期的3.49049亿美元减少7349.3万美元，降幅21%[69][70] - 2023年上半年营收4.89639亿美元，较2022年同期的5.71865亿美元减少8222.6万美元[69] - 2023年Q2毛利润1.0019亿美元，毛利率36.4%；2022年同期毛利润1.11236亿美元，毛利率31.9%[69] - 2023年上半年毛利润1.58328亿美元，毛利率32.3%；2022年同期毛利润1.62885亿美元，毛利率28.5%[69] - 2023年Q2总营收4.89639亿美元，较2022年同期减少8220万美元，降幅14%，主要因房地产服务收入减少1.214亿美元[75] - 2023年Q2总营业成本3.31311亿美元，较2022年同期减少7760万美元，降幅19%，主要因人员成本和交易奖金减少8360万美元[77] - 2023年Q2总毛利润1.58328亿美元，较2022年同期减少450万美元，降幅3%，总毛利率提升380个基点[77] - 2023年Q2技术研发费用4710万美元，较2022年同期增加30万美元，增幅1%，主要因人员成本增加10万美元[72] - 2023年Q2营销费用3300万美元，较2022年同期减少2290万美元，降幅41%，主要因营销媒体成本减少2310万美元[72] - 2023年上半年总运营费用为3.06603亿美元，较2022年的3.33233亿美元减少2663万美元，降幅8%[78] - 2023年上半年技术与开发费用为9480.4万美元，较2022年增加246.1万美元，增幅3%；营销费用为7343.6万美元，较2022年减少2467.5万美元，降幅25%；一般及行政费用为1.31204亿美元，较2022年增加654万美元，增幅5%；重组费用为715.9万美元，较2022年减少1095.6万美元，降幅60%[78] - 2023年上半年利息收入为611万美元，较2022年增加533.6万美元，增幅689%；利息费用为368.8万美元，较2022年减少74.1万美元，降幅17%；所得税费用为64.3万美元，较2022年减少35万美元，降幅119%；可转换优先票据赎回收益为6235.3万美元，2022年无此项收益；其他费用净额为37.9万美元，较2022年减少179.6万美元，降幅83%[79] - 2023年上半年利息收入、利息费用、所得税费用、可转换优先票据赎回收益和其他费用净额合计为6375.3万美元，较2022年增加6987.6万美元，增幅1141%[79] - 2023年上半年技术与开发费用占收入比例为19.4%，2022年为16.1%；营销费用占比为15.0%，2022年为17.2%；一般及行政费用占比为26.8%，2022年为21.8%；重组及重组费用占比为1.5%，2022年为3.2%；总运营费用占比为62.7%，2022年为58.3%[78] - 2023年上半年利息收入占收入比例为1.2%，2022年为0.1%；利息费用占比为 - 0.8%，与2022年持平；所得税费用占比为 - 0.1%，与2022年持平；可转换优先票据赎回收益占比为12.7%，2022年为0.0%；其他费用净额占比为 - 0.1%，2022年为 - 0.4%；利息收入、利息费用、所得税费用、可转换优先票据赎回收益和其他费用净额合计占比为12.9%，2022年为 - 1.2%[79] - 2023年上半年经营活动净现金使用量为1111.5万美元，2022年同期为1.685亿美元，同比减少93.4%[87][88] - 2023年上半年投资活动提供净现金4140.3万美元，2022年同期使用净现金1.59285亿美元[87][88] - 2023年上半年融资活动使用净现金1.51212亿美元，2022年同期提供净现金1774.7万美元[87][88] - 2023年上半年利息收入中与发起的抵押贷款相关的为620万美元，2022年同期为320万美元[84][85] - 2023年上半年利息支出中与仓库信贷安排相关的为660万美元，2022年同期为220万美元[84][85] 股权相关情况 - 2020年4月1日，公司发行4484305股普通股，每股15.61美元，40000股优先股，每股1000美元，总收益110000美元[36] - 截至2023年6月30日，可转换优先股账面价值为39936美元，持有人获得30640股普通股的未付股票股息[36] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司章程授权公司发行5亿股普通股和1000万股优先股，面值均为每股0.001美元[39] - 2017年股权奖励计划初始预留7898159股普通股，每年1月1日自动增加，不超过前一年12月31日已发行普通股总数的5% [40] - 截至2023年6月30日，2017年股权奖励计划下预留29381039股普通股用于未来发行[40] - 2017年员工股票购买计划初始预留160万股普通股，每年1月1日自动增加，不超过前一年12月31日已发行普通股总数的1% [40] - 截至2023年6月30日，2017

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度营收3.26亿美元，超出上一次电话会议给出的3.07 - 3.24亿美元指引，主要得益于优于预期的抵押贷款和租赁收入 [8] - 净收入因折价回购1.52亿美元自身债务获得4200万美元收益而得到提振，剔除该笔回购，利润仍超指引 [9] - 第一季度调整后EBITDA为负6700万美元，优于负7300 - 负8400万美元的亏损指引 [9] - 预计2023年全年调整后EBITDA实现盈亏平衡或更好，较2022年改善约1.9亿美元 [10] - 预计第二季度调整后EBITDA在亏损900万美元至盈利100万美元之间，第三季度调整后EBITDA将远高于此 [13] - 第一季度总营收3.26亿美元，同比下降45%；总毛利5600万美元，同比下降23%，总毛利率为17.3% [37] - 第一季度总净亏损300万美元，调整后EBITDA亏损300万美元 [40] - 第一季度稀释后普通股每股亏损0.55美元，而一年前为0.86美元 [56] - 预计2023年第二季度总营收在2.68 - 2.81亿美元之间，同比下降20% - 24% [57] - 预计第二季度总净亏损在3500 - 4400万美元之间，而2022年第二季度净亏损7800万美元 [59] - 预计第二季度调整后EBITDA在负900万美元至正100万美元之间，而2022年第二季度调整后EBITDA为负2900万美元 [61] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 第一季度营收1.27亿美元，同比下降28%；经纪业务营收下降29%，经纪交易数量减少31%，每笔经纪交易收入增加3% [45] - 第一季度房地产服务毛利率为12.4%，同比下降100个基点 [46] - 第一季度房地产服务总净亏损5800万美元，调整后EBITDA亏损4400万美元 [47] - 预计第二季度房地产服务营收在1.75 - 1.83亿美元之间，包括500万美元礼宾服务收入；预计礼宾服务活动对第二季度房地产服务营收增长有2.0%的推动作用，但对毛利率有100个基点的拖累 [57][58] - 预计第二季度房地产服务毛利率较2022年第二季度提高100 - 250个基点 [58] 房产销售业务（RedfinNow） - 第一季度该业务营收1.13亿美元，同比下降70%；毛利润亏损200万美元，略低于盈亏平衡的指引 [48] 租赁业务 - 第一季度营收4300万美元，实现13%的两位数增长；总净亏损2300万美元，略高于上年的1800万美元；调整后EBITDA为负1000万美元 [50] - 预计2023年第二季度租赁业务营收在4500 - 4600万美元之间 [57] - 预计租赁业务亏损在接下来三个季度逐步收窄，到2023年第四季度实现正的调整后EBITDA [33] 抵押贷款业务 - 第一季度营收3600万美元，而上年同期为300万美元；毛利率为19.9%，上年同期为负89.1%；总净亏损100万美元，调整后EBITDA为100万美元 [50][51] - 预计第二季度抵押贷款业务营收在3800 - 4100万美元之间 [57] 其他业务 - 第一季度营收700万美元，上年同期为400万美元；毛利率为26.3%，上年同期为负6.9%；总净亏损20万美元，上年同期为200万美元；调整后EBITDA为正40万美元，上年同期为负150万美元 [52][53] - 预计第二季度其他业务营收在1000 - 1100万美元之间 [57] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年3月，现房销售年化率同比下降22%至440万套，中位房价仅下跌3%；库存较2022年3月极低水平增加约5%，但约为2016 - 2019年同期水平的三分之二 [41] - 2023年第一季度，Redfin网站在线访问量同比增长4%，而Realtor.com下降17%，Zillow下降4%；谷歌上的房屋销售搜索量同比下降20% [16][17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略向具有数字利润率的收入转型，让Redfin承担较少的人员成本；2023年第一季度，Redfin.com将40%的客户服务请求转至合作伙伴代理，高于2022年第一季度的39% [24] - 推出新计划，2023年招聘至少50名经验丰富的代理，截至5月1日已招聘39名 [25][26] - 2022年12月1日起取消向购房者提供的佣金返还政策，预计夏季将充分受益 [23] - 对网站和移动应用进行重新设计，向豪华购房者推广Redfin Premier Service，自2月15日推出以来，豪华购房咨询量增长显著 [18] - 2023年在Redfin.com上推出广告，并为网站访问者建立抵押贷款市场，这些新数字业务同比翻番 [29] - 与Realtor.com建立合作关系，2月28日租赁房源在Realtor.com上线，3月租赁流量较无合作时增长39% [32] - 2022年第四季度至2023年第一季度，公司在美国房屋销售市场的份额下降1个基点，2022年第四季度下降2个基点；预计2023年下半年恢复市场份额增长 [15] - 从2022年第三季度末到2023年第一季度，公司竞争地位显著改善，偿还2.95亿美元债务，减少2.91亿美元RedfinNow库存 [13] - 公司在代理留存率方面表现提升，从2022年第四季度的第四名升至2023年第一季度的第二名 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场销售缓慢，许多地区仍存在竞价战，尤其是东南部；4月买卖双方需求略有改善，但多为季节性因素 [35] - 若年底利率下降且不引发衰退，买卖双方的僵局可能会被打破，但公司并未计划秋季出现第二个销售旺季 [35][36] - 公司预计2023年全年现房销售量为430万套，这是一个保守假设 [77] - 公司认为即使住房市场不改善也能应对，市场好转时将有巨大杠杆效应，随着收入增加，成本将保持稳定，房地产运营将更高效 [78] 其他重要信息 - 2023年4月裁员约200人，主要是经纪业务支持部门员工；2022年6月30日至2023年4月30日，经纪业务经理与首席代理的比例下降28%，支持人员与首席代理的比例下降15%，培训人员与首席代理的比例下降55% [20] - 通过取消摄影部门并采用供应商，预计将房屋挂牌摄影成本降低17%；2023年总体上，这些结构变化将使交易成交成本降低10%（不包括首席代理和副代理网络的费用） [21][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：本季度市场份额下降幅度低于上一季度的其他驱动因素是什么 - 除取消回扣外，RedfinNow也是一个因素；RedfinNow能提供接近市场价值的即时现金报价，吸引了大量挂牌咨询，但在非零利率环境下不再有效 [65][66] 问题2：如何实现2023年EBITDA盈利目标，下半年有哪些预期 - 业务具有季节性，前期成本前置，后期收入后置；租金和Bay Equity业务盈利能力快速提升，预计全年每季度都将改善；核心业务收入将以更高毛利率增长，并受益于成本降低；其他收入板块（如Title和展示广告）将在年内增长；下半年营销等运营费用通常会下降 [67][69][70] 问题3：市场重新活跃的关键因素是什么，地区银行问题对公司有无影响，如何弥补RedfinNow需求损失 - 利率是市场重新活跃的关键因素；地区银行问题对公司有利，减少了大额贷款竞争，并促使美联储放缓加息；公司通过为消费者提供更好的交易来创造需求，如以1%的费用挂牌房屋，并向消费者证明能以更高价格、更快速度售出房屋；同时注重整个客户关系的执行，而非仅关注初始交易 [76][77][80] 问题4：奢侈品业务的服务水平、营销驱动因素以及奢侈品房屋价格门槛是多少 - 一般认为100万美元以上的房屋为奢侈品房屋，但不同市场有所差异；公司通过挑选有奢侈品经验的顶级代理并在网站上给予特殊品牌展示，吸引了奢侈品买家；公司虽有令人鼓舞的早期数据，但要成为像Sotheby's这样的品牌还需长期努力 [83] 问题5：库存紧张对下半年房屋成交量和EBITDA目标有何影响 - 公司假设下半年房屋购买需求会出现季节性下降；但与2008年不同，人们对房地产仍有需求，许多人希望搬到更实惠的地区；一些客户表示若利率下降就会考虑购房；公司预计全年房屋成交量为430万套 [91][92][94] 问题6：如何解读房地产服务收入指引，哪些因素导致同比降幅扩大 - 公司根据季度前两个月的收入预订情况设定指引，对最后一个月的市场情况能见度较低；1月需求强劲，2 - 3月需求疲软，考虑到销售周期，预计第二季度前两个月不会是旺季 [97][98][102] 问题7：银行业动态对公司抵押贷款业务有何影响 - 第一共和银行不再为获取高净值客户而亏损发放贷款，对公司有利；但大额贷款业务竞争激烈，公司将在利率上竞争，贷款人员节省的销售和营销成本将让利给消费者 [103][104]

公司收购与无形资产 - 2022年4月1日公司以139671000美元现金收购Bay Equity全部股权，确认商誉51967000美元并分配至抵押业务板块[12] - 收购Bay Equity获得的可辨认无形资产包括公允价值11650000美元、预计使用寿命5年的商标和公允价值2860000美元、预计使用寿命3年的开发技术[13] 财务数据关键指标变化 - 2023年和2022年第一季度未经审计的备考财务信息显示，收入分别为325661000美元和653214000美元，净亏损分别为60798000美元和86594000美元[14] - 2023年第一季度公司总营收325661000美元，净亏损60798000美元；2022年第一季度总营收597346000美元，净亏损90806000美元[14][17] - 2023年第一季度公司营收3.25661亿美元，较2022年同期的5.97346亿美元减少2.71685亿美元，降幅45%[65][67] - 2023年第一季度公司净亏损6079.8万美元，较2022年同期的9080.6万美元有所收窄[65] - 2023年第一季度总成本为2.69454亿美元，较2022年同期的5.24808亿美元减少2.55354亿美元，降幅49%[68] - 2023年第一季度总毛利率为17.3%，较2022年同期的12.1%增加520个基点[66][68] - 2023年第一季度归属于普通股股东的基本和摊薄每股净亏损为0.55美元，2022年同期为0.86美元[42] - 2023年第一季度所得税费用为410美元，有效税率为 - 0.67%，2022年同期有效税率为 - 0.15%[43] - 2023年第一季度调整后EBITDA为亏损6680.1万美元，2022年同期为亏损4884.4万美元[75][76] - 2023年第一季度利息收入为340.6万美元，较2022年同期增加318.6万美元，增幅1448%；利息支出为192.2万美元，较2022年同期减少193.9万美元，降幅50%；所得税费用为41万美元，较2022年同期减少27.6万美元，降幅206%；可转换优先票据清偿收益为4227万美元；其他费用净额为23.4万美元，较2022年同期减少167.7万美元，降幅88%[71] - 2023年第一季度利息收入、利息支出、所得税费用、可转换优先票据清偿收益和其他费用净额合计为4311万美元，较2022年同期增加4879.6万美元[71] - 2023年第一季度可转换优先票据清偿收益增加4230万美元，因公司折价偿还部分2025年票据，2022年无此类活动[72] - 2023年第一季度其他费用净额减少170万美元，主要因2022年第一季度出售一项股权投资产生亏损，2023年无此类交易[72] 业务线数据关键指标变化 - 2023年第一季度房地产服务业务营收1.27296亿美元，较2022年同期的1.77487亿美元减少5019.1万美元，降幅28%[67] - 2023年第一季度房产部门营收1.12727亿美元，较2022年同期的3.79753亿美元减少2.67026亿美元，降幅70%[67] - 2023年第一季度租赁业务营收4287万美元，较2022年同期的3804.4万美元增加482.6万美元，增幅13%[67] - 2023年第一季度抵押贷款业务营收3648.9万美元，较2022年同期的291.7万美元增加3357.2万美元，增幅1151%[67] - 2023年第一季度房地产服务毛利率为12.4%，较2022年同期的13.4%下降100个基点[68] - 2023年第一季度房产部门毛利率为 - 1.7%，较2022年同期的5.5%下降720个基点[68] - 2023年第一季度租赁业务毛利率较2022年同期下降390个基点，主要因营销费用占收入比例增加530个基点和服务扩展，部分被人员成本占收入比例下降80个基点抵消[70] - 2023年第一季度抵押贷款业务毛利率较2022年同期增加10900个基点，主要因人员成本和交易奖金占收入比例下降9320个基点[70] - 2023年第一季度其他业务毛利率增加3320个基点，主要因人员成本和交易奖金占收入比例下降2060个基点，生产成本占收入比例下降830个基点[70] 业务运营指标 - 公司有六个运营部门和四个可报告部门，分别为房地产服务、物业、租赁和抵押[16] - 公司主要通过房地产交易佣金和费用、房屋销售、租赁业务订阅产品以及抵押贷款业务创收[16] - 2022年第三和第四季度，公司房地产服务交易 volume 较上年下降27%；2022年第一和第二季度下降2%[54] - 2022年6月、11月和2023年4月，公司分别裁员442人、862人、200人，分别占总员工数的8%、13%、4%[54] - 从2022年4月到2023年4月底，公司员工总数减少34%，包括 lead agents 减少34%[54] - 2022年11月，公司决定逐步关闭 RedfinNow，截至2023年5月第一周，库存仅剩5套房屋且均已签约出售[54] - 2023年3月平均每月访客数为50440000人，2022年12月为43847000人[55] - 2023年第一季度房地产服务经纪交易10301笔，合作伙伴交易3187笔，总计13488笔[55] - 2023年第一季度经纪业务每笔房地产服务收入为11556美元，合作伙伴业务为2592美元，总计9438美元[55] - 2023年3月美国市场份额按单位计算为0.78%[55] - 2023年第一季度前十大市场房地产服务收入占比为53%[55] - 2023年第一季度平均潜在代理人数为1876人[55] - 2023年第一季度RedfinNow售出房屋191套，每套收入573571美元[55] - 2023年第一季度抵押贷款发放金额为9.91亿美元，发放笔数为2444笔[55] - 2022年购房者每笔交易平均退款为1336美元，2022年12月起取消所有市场佣金退款[57] 资产负债相关数据 - 2023年3月31日和2022年12月31日，远期销售承诺名义金额分别为416648000美元和301548000美元，利率锁定承诺名义金额分别为384007000美元和210787000美元[18] - 2023年和2022年第一季度，远期销售承诺在服务收入中确认的损益分别为 - 253000美元和1503000美元，利率锁定承诺在服务收入中确认的损益分别为7874000美元和 - 887000美元[18] - 截至2023年3月31日，按公允价值计量的资产总计512601000美元，负债总计2340000美元[19] - 截至2022年12月31日，公司总资产为578,021美元，其中现金等价物186,410美元，短期投资122,259美元[20] - 2023年3月31日与2022年12月31日相比，IRLCs拉通率加权平均从91.0%降至85.0%，MSRs预付速度加权平均均为6.6% [21] - 2023年第一季度末，IRLCs净值余额为9,170美元，MSRs净值余额为35,061美元[22] - 2023年3月31日，2023、2025、2027年可转换优先票据净账面价值分别为23,468美元、362,617美元、566,034美元，估计公允价值分别为22,718美元、263,998美元、354,723美元[22] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司现金、货币市场基金等资产公允价值分别为302,459美元和393,985美元[24] - 2023年3月31日和2022年12月31日，存货分别为10,685美元和114,273美元，成本或可变现净值较低者减记分别为941美元和8,404美元[25] - 2023年第一季度，公司购买房屋数量为0，销售房屋数量为191套，库存价值为103,588美元[25] - 2023年3月31日和2022年12月31日，物业和设备净值分别为52,551美元和55,105美元[25] - 2023年第一季度，公司经营租赁成本为5,868美元，融资租赁成本为46美元[26] - 截至2023年3月31日，公司加权平均剩余经营租赁期限为3.5年，加权平均剩余融资租赁期限为2.1年[27] - 截至2023年3月31日，公司在第三方金融机构托管现金28610美元，未记录在合并资产负债表中[31] - 截至2023年3月31日，无形资产账面净值为152525美元，2023年第一季度摊销费用为9747美元[32] - 截至2023年3月31日，商誉账面价值为461349美元[32] - 截至2023年3月31日，应计和其他负债为92275美元[33] - 截至2023年3月31日，可转换优先股账面价值为39925美元，股息年利率为5.5% [33] - 截至2023年3月31日，仓库信贷安排借款总额为185,283美元，加权平均利率不等；截至2022年12月31日借款总额为190,509美元[45] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为1.499亿美元，投资为1.501亿美元[77] - 截至2023年3月31日，公司有9.65亿美元可转换优先票据未偿还，分三次发行，到期日在2023年7月15日至2027年4月1日之间[77] - 截至2023年3月31日，公司有40,000股可转换优先股未偿还[78] 股票相关数据 - 2020年4月1日，公司发行股票获得总收益110000美元，其中优先股公允价值为40000美元[33] - 公司章程授权发行5亿股普通股和1000万股优先股，面值均为每股0.001美元[36] - 截至2023年3月31日，2017年股权奖励计划预留31607485股用于未来发行[37] - 2017年员工股票购买计划（ESPP）初始预留160万股普通股，截至2023年3月31日和2022年12月31日可发行股份分别为4,695,361股和4,695,361股[38] - 截至2023年3月31日，股票期权未行使数量为3,235,085份，加权平均行使价格为9.10美元，加权平均剩余合约期限为2.69年，合计内在价值为6,039美元[38] - 截至2023年3月31日，受限股票单位（RSU）未行使数量为15,047,813个，加权平均授予日公允价值为10.80美元[38] - 截至2023年3月31日，与受限股票单位相关的未确认薪酬成本为131,636美元，预计在2.61年的加权平均期间内确认[39] - 截至2023年3月31日，有1,478,501个受限股票单位受绩效和市场条件约束（PSUs），2023年第一季度PSU费用为1,844美元，2022年同期为693美元[40] - 2023年第一季度基于股票的薪酬总额为19,028美元，2022年同期为16,788美元[40] 现金流量相关数据 - 2023年第一季度，经营活动提供的净现金为2670万美元，主要归因于资产和负债变动增加了9600万美元现金，但被非现金项目净减少850万美元部分抵消[78] - 2022年第一季度，经营活动提供的净现金为7900万美元，主要归因于资产和负债变动增加了1.312亿美元现金以及3860万美元非现金项目[80] - 2023年第一季度，投资活动提供的净现金为0美元，主要归因于美国政府证券投资净到期290万美元被物业和设备购买290万美元几乎完全抵消[80] - 2022年第一季度，投资活动使用的净现金为7320万美元，主要归因于美国政府证券净投资6580万美元和资本化软件开发费用500万美元[80] - 2023年第一季度，融资活动使用的净现金为1.166亿美元，归因于2025年票据回购使用1.083亿美元和仓库信贷安排下净借款减少520万美元[80] - 2022年第一季度，融资活动使用的净现金为7540万美元，归因于有担保循环信贷安排下净借款减少6290万美元和仓库信贷安排下净借款减少1080万美元[80] 风险相关数据 - 公司主要市场风险为利率风险，使用整笔贷款和抵押支持证券的远期销售承诺管理和降低风险，无指定为套期工具的衍生工具[17] - 2027年上限期权初始执行价格为每股93.53美元，初始上限价格为每股138.56美元，覆盖6,147,900股公司普通股[50] - 公司在加拿大业务有限，无重大外币余额，目前无重大外汇汇率风险[89] - 公司风险因素与2022年12月31日年度报告相比无重大变化[93] - 风险事件发生可能对公司业务、经营成果、财务状况等产生重大不利影响[93] 其他事项 - 公司于

市场与业务数据 - 2017 - 2022年房地产服务收入分别为370、487、241、903、122、881百万美元，增长率分别为35%、23%、21%、24%、39%、 - 13%[2] - 2017 - 2022年交易数量分别为45793、54562、64174、75800、94579、80203单[2] - 2022财年平均每月访客5000万，同比增长5%[10] 业务模式与优势 - 拥有独特员工代理模式，搭配专有在线工具，提供端到端房地产服务，包括经纪、租赁、抵押和产权服务[14] - 租客业务有流量、客户和搜索引擎优化协同效应，2022年Q4 Redfin.com贡献18%的租赁网站访问量[16][42] - 2022年交易中44%为卖方业务，56%为买方业务[15] 客户价值 - 连续七年经第三方分析证明能以更高价格卖房，客户通过1%的挂牌费节省数千美元[27] - 与其他顶级经纪公司相比，Redfin代理生产力更高，每位代理年销售额达1300万美元[29] 发展与盈利路径 - 2022年11月宣布逐步关闭RedfinNow，专注核心业务[12] - 通过取消买方退款、调整业务规模、发展流量货币化等方式实现盈利[45] 忠诚度与留存率 - 买家重复购买率是行业的1.3倍，2022年代理留存率为66%，高于行业的61%[40][41]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度收入4.8亿美元，同比下降25% [13] - 总毛利润3700万美元，同比下降65%，总毛利率7.8% [17] - 总运营费用1.56亿美元，同比增加2300万美元 [17] - 净亏损6200万美元，去年同期亏损2700万美元，摊薄后每股亏损0.57美元，去年同期为0.27美元 [23] - 预计2023年第一季度合并收入在3.07 - 3.24亿美元之间，同比下降46% - 49% [28] - 预计2023年第一季度总净亏损在1.05 - 1.6亿美元之间，调整后EBITDA亏损在7300 - 8400万美元之间 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 收入1.46亿美元，同比下降35%，每笔交易收入同比增长1% [13] - 毛利润率18.0%，同比下降1550个基点，净亏损2800万美元，去年同期净利润1900万美元 [20] - 预计2023年第一季度收入在1.22 - 1.3亿美元之间，同比下降27% - 31%，毛利润率同比持平或略有下降 [28][29] 房产销售业务（RedfinNow） - 收入2.61亿美元，同比下降31%，业务结束后收入将极小 [14] - 毛利润率 - 7.0%，去年同期为1.1%，毛利润亏损1800万美元，净亏损2600万美元 [20][21] - 预计2023年第一季度收入在1.08 - 1.13亿美元之间，毛利润略负或接近盈亏平衡 [28][30] 租赁业务 - 收入4100万美元，同比增长5%，是自2017年以来首次同比收入增长 [15] - 毛利润率76.4%，同比下降620个基点，净亏损2200万美元，去年同期亏损1400万美元 [21] - 预计2023年第一季度收入在4100 - 4200万美元之间，同比增长9% - 12% [28] 抵押贷款业务 - 收入2800万美元，去年同期400万美元，略低于2900 - 3200万美元的指导范围 [15] - 毛利润率 - 8.9%，第三季度为9.7%，净亏损1230万美元 [22] - 预计2023年第一季度收入在2900 - 3200万美元之间，毛利润率将转正 [28][30] 其他业务 - 收入600万美元，同比增长89%，主要来自产权业务增加200万美元和展示广告收入增加100万美元 [16] - 毛利润率7.4%，去年同期为 - 17.7%，净亏损100万美元，去年同期亏损250万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 12月待售房屋季节性调整指数环比改善2.5%，结束连续六个月下降 [7] - 2023年1月房屋市场比预期强劲，但2月受失业率、通胀和零售销售数据影响，抵押贷款利率从11月7.3%降至2月初6%，后又升至6.7%以上，2月需求比11月好但比1月差 [48] - 2023年1月底市场上房屋数量较2022年1月增长40%，但仍约为2016 - 2019年卖方市场时的一半 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 减少对RedfinNow投入，快速减少库存，还清信贷额度，消除超1.4亿美元可转换票据，取消买方退款以扩大长期利润率 [12] - 增加合作伙伴代理服务比例，预计从2022年37%增至2023年42%，以提高总利润 [65] - 未来两年推出更多数字业务，目标是从在线访问中获得比其他房地产网站更多收入 [66] - 优化网站和移动应用，吸引更多访客，提高访客雇佣公司代理比例 [73][75] - 加强与合作伙伴合作，筛选优质合作伙伴，建设技术使客户与合作伙伴交接更顺畅 [55] - 鼓励合作伙伴推荐Bay Equity，提高抵押贷款和产权服务附加率 [79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是充满挑战的一年，但公司采取正确行动为长期盈利增长奠定基础，2023年计划保守，预计实现调整后EBITDA盈利 [11] - 住房市场复苏时，经纪、贷款和产权业务将有增长机会，租赁业务已受益于公寓空置率上升 [4] - 尽管市场低迷，但公司销售执行能力提升，重复和推荐客户比例从32%增至34% [2] - 公司有望在2023年获得市场份额，特别是下半年，随着业务调整和市场环境变化，份额增长将加速 [70] 其他重要信息 - 销售团队包括代理和贷款专员，13%员工任期不足一年，42%员工任期超三年 [3] - 租赁业务净预订量从第三季度500万美元增至第四季度1000万美元，接近翻倍 [4] - 公司预计2023年美国现有房屋销售量为430万套，若实际销量不符预期将减少支出 [8] - 拥有30年期低于3%利率抵押贷款的潜在卖家倾向保留房屋，导致房屋库存低，销售量比房价更易波动 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 经纪业务每笔交易收入及影响因素和未来趋势 - 预计2023年每笔经纪交易收入比2022年增加约1000美元，考虑取消买方退款、买卖交易相对组合及市场地理区域等因素 [37] 问题2: 西海岸市场情况及行业逆风是否会变顺风 - 西雅图市场好转，可能因无所得税吸引人口迁入；加州和俄勒冈州人口外流，公司协助他们迁往其他州；公司通过裁员和招聘调整地理集中度 [39] 问题3: 向合作伙伴网络倾斜是临时还是永久转变 - 是持久但适度的转变，考虑雇佣代理成本和合作伙伴代理毛利润，适度转移需求给合作伙伴代理将带来更多总利润和整体利润 [27] 问题4: 能否从合作伙伴交易中参与附属收入流 - 公司会鼓励合作伙伴推荐Bay Equity，也会将与Bay Equity合作的传统代理纳入合作伙伴计划，以提高附加率 [79] 问题5: 公司对合作伙伴和员工看法转变原因 - 未改变最大化总利润美元的观点，只是重新核算雇佣代理成本，适度调整合作伙伴和员工业务平衡，仍坚持混合模式 [83][85] 问题6: 高利润率数字收入贡献和长期机会 - 公司网站货币化不足，展示广告和抵押贷款市场业务利润率高，未来可让建筑商等更多主体接触消费者，虽目前贡献小但潜力大 [87][88] 问题7: EBITDA拐点目标的可变或宏观影响因素 - 房地产服务毛利率500个基点的改善基于业务与预期需求匹配，若需求变化可能调整人员配置；租赁和抵押贷款业务的额外调整后EBITDA也需关注需求端，若需求不同可在业务其他方面调整以实现目标 [93][94] 问题8: 忠诚度或重复销售情况 - 第四季度34%销售来自重复和推荐客户，部分是重复业务，部分是推荐业务，公司目标是长期使一半销售来自重复和推荐销售 [2][95][102] 问题9: 全年运营费用轨迹和营销计划 - 营销活动主要集中在第一和第二季度，会增加上半年运营费用；第一季度因公司线下启动活动增加约800万美元G&A费用，下半年运营费用将趋于平稳 [99][104] 问题10: 抵押贷款业务呼叫中心建设及目标 - 不打算为Bay Equity建设呼叫中心，而是建立数字抵押贷款市场，将网站上寻求贷款的客户推荐给有呼叫中心的贷款机构 [106] 问题11: 预计EBITDA亏损的构成 - 销售剩余库存会有毛利润亏损，但主要是运营费用和预期毛利润率改善情况，第一季度费用高、成交低，后续会在旺季得到回报 [108][109] 问题12: 业务趋势量化情况 - 11月看房和出价人数同比下降超30%，1月同比降幅收窄至高个位数到低20%，2月稳定在20%左右；已接受出价的同比降幅从11月以来持续收窄 [110][112] 问题13: Bay Equity整合进展、抵押贷款附加率加速原因及提升潜力 - 销售启动活动让贷款专员和房地产代理建立关系，在线营销也有成效，Bay Equity服务出色，2月附加率达21%且可持续 [114][117]

员工情况 - 2022年6月，公司裁员442人，占总员工数约8%；11月，再裁员862人，占总员工数13%；4月至年底，员工总数减少28%，其中lead agents减少30%[82] 访客数量 - 2022年，每月平均访客数（以千为单位）为49,654，2021年为47,113，2020年为42,862[83] - 2022年12月31日月度平均访客数为43,847千人次，低于2022年9月30日的50,785千人次[117] 房地产服务交易业务量 - 2022年第三和第四季度，房地产服务交易volume较上年下降27%，第一和第二季度较上年下降2%[82] - 2022年，房地产服务交易中，经纪业务为66,554笔，合作伙伴业务为13,649笔，总计80,203笔；2021年分别为76,680笔、17,899笔和94,579笔；2020年分别为60,510笔、15,290笔和75,800笔[83] - 2022年12月31日房地产服务经纪交易为12,743笔，低于2022年6月30日的20,565笔[117] 房地产服务每笔交易收入 - 2022年，房地产服务每笔交易收入中，经纪业务为11,269美元，合作伙伴业务为2,718美元，总计9,814美元；2021年分别为11,076美元、3,020美元和9,551美元；2020年分别为10,040美元、2,858美元和8,591美元[83] 美国市场份额 - 2022年，按单位计算的美国市场份额为0.80%，2021年为0.77%，2020年为0.67%[83] - 2022年12月31日美国市场份额按单位计算为0.76%，低于2022年6月30日的0.82%[117] 前十大市场收入占比 - 2022年，前十大市场收入占房地产服务收入的比例为58%，2021年为62%，2020年为63%[83] - 2022年来自前10大Redfin市场的收入占房地产服务收入的57%，低于2021年6月30日的64%[117] 平均lead agents数量 - 2022年，平均lead agents数量为2,426人，2021年为2,396人，2020年为1,757人[83] RedfinNow业务情况 - 2022年，RedfinNow售出房屋2,044套，2021年为1,451套，2020年为453套[83] - 2022年，RedfinNow每套房屋销售收入为576,599美元，2021年为594,268美元，2020年为462,883美元[83] - 2022年RedfinNow房屋销售数量为474套，低于2022年3月31日的617套[117] - 2022年每位RedfinNow房屋销售收入为538,788美元，低于2022年6月30日的604,120美元[117] 公司营收情况 - 2022年公司营收为22.84442亿美元，较2021年的19.22765亿美元增加3.61677亿美元，增幅19%[95][96][97] - 2021年总营收为19.22765亿美元，较2020年的8.86093亿美元增加10.36672亿美元，增幅117%[104] - 2022年第四季度至2022年第一季度及2021年各季度营收分别为479664美元、600517美元、606915美元、597346美元、643057美元、540074美元、471315美元、268319美元[112] - 2022年公司总营收为2,284,442千美元，2021年为1,922,765千美元[163] - 2022年和2021年未经审计的备考收入分别为2340310美元和2286570美元，净亏损分别为316933美元和57883美元[185] 各业务线收入情况 - 2022年房地产服务收入7.87076亿美元，较2021年的9.03334亿美元减少1.16258亿美元，降幅13%，其中经纪业务收入7.49985亿美元，较2021年减少9930.3万美元，降幅12%；合作伙伴收入3709.1万美元，较2021年减少1695.5万美元，降幅31%[96] - 2022年房产销售收入12.02651亿美元，较2021年的8.80653亿美元增加3.21998亿美元，增幅37%，主要因RedfinNow房屋销售量增加41%，但每套房销售收入下降3%[96][98] - 2022年租金收入1.5591亿美元，较2021年的1.21877亿美元增加3403.3万美元，增幅28%[96] - 2022年抵押贷款收入1.32904亿美元，较2021年的1981.8万美元增加1.13086亿美元，增幅571%[96] - 2022年其他收入2368.4万美元，较2021年的1360.9万美元增加1007.5万美元，增幅74%[96] - 2021年物业收入增加6.70967亿美元，增幅320%；房地产服务收入增加2.52126亿美元，增幅39%[104] - 2022年房地产服务、房产、租赁、抵押、其他业务的收入分别为787076美元、1202651美元、155910美元、132904美元、23684美元，2021年分别为903334美元、880653美元、121877美元、19818美元、13609美元[187][188] 总营业成本情况 - 2022年总营业成本为19.98389亿美元，较2021年的15.18945亿美元增加4.79444亿美元，增幅32%[95][99] - 2021年总营收成本为15.18945亿美元，较2020年的6.53983亿美元增加8.64962亿美元，增幅132%[105] 总毛利及毛利率情况 - 2022年总毛利为2.86053亿美元，较2021年的4.0382亿美元减少1.17767亿美元，降幅29%[95][99] - 2022年总毛利率为12.5%，较2021年的21.0%下降850个基点[96][99] - 2021年总毛利率较2020年下降520个基点，房地产服务毛利率下降270个基点，物业毛利率增加340个基点，抵押毛利率下降3300个基点，其他毛利率下降2520个基点[105] - 2022年房地产服务毛利率为22.7%，较2021年的33.2%下降1050个基点，主要因人员成本和交易奖金占收入的百分比增加930个基点[99] - 2022年物业毛利率较2021年下降310个基点，租赁毛利率下降360个基点，抵押毛利率增加3650个基点，其他毛利率增加1000个基点[100] - 2022年第四季度至2022年第一季度及2021年各季度毛利润分别为37435美元、58077美元、118003美元、72538美元、108024美元、127302美元、126136美元、42358美元[112] 总运营费用情况 - 2022年总运营费用为6.49383亿美元，较2021年的5.13773亿美元增加1.3561亿美元，增幅26%[100] - 2021年总运营费用为5.13773亿美元，较2020年的2.31318亿美元增加2.82455亿美元，增幅122%[106] 各项费用情况 - 2022年技术与开发费用增加3950万美元，增幅25%；营销费用增加1930万美元，增幅14%；一般及行政费用增加3630万美元，增幅17%；重组与整顿费用增加4050万美元[100][101][102] - 2021年技术与开发费用增加7240万美元，增幅86%；营销费用增加8385.9万美元，增幅153%；一般及行政费用增加1.32691亿美元，增幅155%；重组与整顿费用减少651.6万美元，降幅100%[106] - 2021年营销费用较2020年增加8390万美元，增幅153%；一般及行政费用增加1.327亿美元，增幅155%；重组和改组费用减少650万美元，降幅100%[107][109] 利息等收支净额情况 - 2022年利息收入、利息支出、所得税（费用）收益、可转换优先票据赎回收益及其他（费用）收入净额较2021年增加4180万美元[103] - 2021年利息收入、利息支出、所得税收益和其他收入（支出）净额较2020年增加1970万美元；利息收入减少140万美元，降幅69%；利息支出减少773.3万美元，降幅40%；所得税收益增加610.7万美元；其他收入（支出）净额增加725.8万美元，增幅382%[109] 运营亏损和净亏损情况 - 2022年第四季度至2022年第一季度及2021年各季度运营亏损分别为118531美元、85023美元、74656美元、85120美元、25229美元、19894美元、30317美元、34513美元[112] - 2022年第四季度至2022年第一季度及2021年各季度净亏损分别为61946美元、90245美元、78146美元、90806美元、27002美元、18949美元、27878美元、35784美元[112] - 2022年公司净亏损为321,143美元，而2021年净亏损为109,613美元[121][122] - 2022年调整后EBITDA为 - 191,900美元，2021年为5,032美元[121][122] - 2020年全年公司净亏损1852.7万美元，调整后EBITDA为5912.4万美元[123] - 2022年公司净亏损为321,143千美元，2021年为109,613千美元[163] - 2022年公司普通股每股净亏损为2.99美元，2021年为1.12美元[163] - 2022年公司综合亏损为320,516千美元，2021年为109,228千美元[163] - 2022年净亏损321,143美元，2021年为109,613美元，2020年为18,527美元[165] - 2022年公司总净亏损为321143美元，2021年为109613美元[187][188] - 2022年归属于普通股股东的净亏损为322,703美元，每股净亏损为2.99美元，加权平均股数为107,927,464股[209] 营收季节性及影响因素 - 公司营收和收入成本通常遵循住宅房地产行业的季节性模式，2022年受宏观经济条件影响[113][114] - 2021年第三季度到第四季度营收增加，主要因房产业务扩张和客户对该业务的认知度提高[114] 收购影响 - 2021年4月2日完成对Rent.的收购，增加了2022年第二、三、四季度营收、收入成本和运营费用[115] - 2022年4月1日完成对Bay Equity的收购，增加了2022年第二、三、四季度营收、收入成本和运营费用[116] 抵押贷款发放金额 - 2022年抵押贷款发放金额为1,036百万美元，2021年为242百万美元[117] 现金及投资情况 - 截至2022年12月31日，公司现金及现金等价物为2.398亿美元，投资为1.517亿美元，可转换优先票据本金总额为11.172亿美元[124] - 2022年11月至12月，公司回购并注销了1.425亿美元的2025年可转换优先票据，剩余1.664亿美元可用于未来回购[124] - 2022年、2021年和2020年经营活动产生的净现金分别为4049.1万美元、-3.01568亿美元和6126.7万美元[125] - 2022年经营活动净现金主要归因于资产和负债变化2.447亿美元及非现金项目1.169亿美元，被净亏损3.211亿美元抵消[125] - 2022年、2021年和2020年投资活动使用的净现金分别为1.84338亿美元、5.76306亿美元和5711.9万美元[125] - 2022年投资活动净现金主要归因于收购Bay Equity支付9730万美元、美国政府证券净投资6550万美元和购置物业及设备2150万美元[127] - 2022年、2021年和2020年融资活动使用（提供）的净现金分别为3.32094亿美元、6.50341亿美元和6.94227亿美元[125] - 2022年融资活动净现金主要归因于有担保循环信贷安排下净借款减少1.998亿美元、回购2025年票据使用8360万美元和仓库信贷安排下净借款减少5110万美元[1

财务数据和关键指标变化 - 第三季度营收6亿美元，在5.9亿 - 6.27亿美元的指引范围内，同比增长11% [8][39] - 净亏损9000万美元，低于8700万 - 7900万美元的指引范围；调整后EBITDA亏损5100万美元；摊薄后每股普通股亏损0.83美元，去年同期为0.20美元 [50] - 预计第四季度综合营收在4.3亿 - 4.59亿美元之间，同比下降29% - 33%；总净亏损预计在1.34亿 - 1.18亿美元之间，去年同期为2700万美元；调整后EBITDA亏损预计在7100万 - 5800万美元之间 [51][52] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产服务业务 - 营收2.12亿美元，同比下降18%，高于指引上限；其中经纪业务营收下降17%，合作伙伴业务营收下降37%；每笔交易的房地产服务营收同比增长1% [39][40] - 毛利率为26.0%，同比下降1140个基点；净亏损980万美元，去年同期为净收入2330万美元 [45] 房产部门（主要是RedfinNow售房业务） - 营收3亿美元，同比增长26%，受售出房屋数量增加37%推动 [40] - 毛利率为 - 10.9%，同比下降1090个基点；净亏损4400万美元，去年同期净亏损800万美元 [46] 租赁业务 - 营收3900万美元，同比下降4%，但较2022年第二季度略有增长，连续两个季度实现租赁营收环比增长 [41] - 毛利率为77.6%，同比下降410个基点；净亏损2040万美元，去年同期净亏损1790万美元 [48] 抵押贷款业务 - 营收4800万美元，处于指引范围高端 [41] - 毛利率为9.7%，低于2022年第二季度的12.8%；净亏损520万美元 [49] 其他部门（包括产权和其他服务） - 营收700万美元，同比增长122%，受产权和结算服务附加率增加推动 [41] - 毛利率为15.0%，去年同期为 - 12.0%；净亏损不到50万美元，去年同期净亏损150万美元 [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 10月最后一周的抵押贷款购买申请同比下降41%；截至10月底，待售房屋数量同比增加7%，但10月新挂牌房屋数量同比下降18% [32] - 从2020年10月到2022年10月，美国家庭购买中位价房屋的月付款增加了71%，租赁中位价公寓的月付款增加了24%；2022年末家庭组建率不到2020年夏季峰值的四分之一 [33] - 经季节性调整的Case - Shiller房价指数1 - 2月上涨2.4%，7 - 8月下跌1.3% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 关闭RedfinNow业务，预计2023年第二季度完成库存清算，届时将为资产负债表带来超1亿美元现金；将访客引导至Opendoor获取现金报价 [11][12] - 专注核心业务，提升在线流量，提供优质经纪、抵押、产权和租赁服务；计划在所有市场取消佣金退款，预计降低经纪交易总数0.13%，提升毛利率5个百分点 [13][19] - 加大对数字服务的投资，如租赁市场Rent；预计Rent在2022年第四季度实现首次同比营收增长，2023年第四季度开始产生调整后EBITDA [26][28] - 平衡员工和合作伙伴之间的业务分配，以提高利润率和市场份额；员工销售成交率更高，能建立客户关系，推动更高的抵押和产权附加率 [23][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年房屋销售可能降至与大金融危机类似水平，但除疫情繁荣城市外，房价将更稳定，因房主拥有更多权益 [31] - 住房变得难以负担，需求问题严重；利率上升导致房价调整缓慢，但建筑商和iBuyers正迫使价格下降 [33][34] - 公司仍计划在2024年实现首次年度净收入；虽面临挑战，但有信心在市场中获取份额并实现盈利 [7][38] 其他重要信息 - 公司今日裁员13%，自4月30日以来裁员比例达27% [7] - 修复软件漏洞后，redfin.com的流量在第三季度最后一个月及之后得到提升；10月通过搜索引擎访问Redfin的新访客流量同比增长14% [14][16] - 2022年第二季度，最终买房的Redfin客户中，37%选择Redfin代理完成购买，高于2021年第二季度的28% [17] - 忠诚度交易在经纪业务总交易中的占比从2021年第三季度的31%升至2022年第三季度的33% [18] - 自4月收购Bay Equity Home Loans以来，使用Redfin进行抵押贷款的Redfin购房者比例从6月的12%升至第三季度的17%；在三个重点市场，近三个月附加率在23% - 25%且仍在上升 [20][21] - 第三季度，Title Forward的产权服务附加率为符合条件的经纪交易的40%，高于第二季度的29%和2021年第三季度的8% [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：是否考虑转向数字媒体线索生成业务，减少经纪业务规模或完全退出经纪业务 - 公司已投资数字收入流，如Rent、合作伙伴计划和抵押贷款市场；认为员工模式与数字业务一致，员工成交率更高，能保持客户关系并带来更多毛利；会谨慎设定人员配置水平，确保员工忙碌且盈利 [60][61] 问题2：公司在定价方面做了哪些测试，为何不提高费用 - 公司已取消购房者佣金退款，测试显示对需求影响极小，12月1日将全面取消，可增加5个百分点的毛利率；通过广泛测试发现买家对价格不敏感，卖家对价格敏感，提供更好的卖方交易能持久获取市场份额；公司目标是在2023年实现调整后EBITDA盈利 [67] 问题3：如何看待2023年房地产毛利率，以及毛利率在全年的改善情况 - 提高毛利率的驱动因素包括提高价格、降低现场成本和合理分配员工与合作伙伴的业务机会；毛利率变化预计符合业务正常季节性，第一季度最低，随后逐季上升，第四季度随交易量下降而回落 [74][75] 问题4：退出iBuying业务后，出售库存能为资产负债表增加多少现金 - 能增加1亿美元现金 [77] 问题5：鉴于租赁业务的改善、房产部门的退出和成本节约，对2023年EBITDA转正目标的信心如何；租赁业务是否可能全年实现盈亏平衡 - 租赁业务第四季度实现盈亏平衡，而非全年；租赁业务的改善有助于整体EBIT目标的实现，公司对其销售增长和成本控制有信心 [83] 问题6：当前人员配置和运营成本是针对何种市场情况；抵押贷款附加率大幅提升的原因是什么 - 公司认为住房市场可能恶化，以2008 - 2011年为基线进行规划；附加率提升得益于Bay Equity的优质服务和公司雇佣房地产经纪人的模式，经纪人可推销更多产品 [87][89] 问题7：住房挑战可能持续多久；房地产服务业务长期毛利率能否超过30% - 无法预测住房挑战的持续时间，公司需为当前市场做好准备并实现盈利；毛利率有望从2021年的33%继续上升，提高客户成交率是关键因素 [95][97] 问题8：未来的基础运营成本是多少；如何在短时间内处理RedfinNow的库存；1亿美元现金将如何使用 - 未提供基础运营成本的具体细节，运营成本受多种因素影响，如营销支出；第三季度和第四季度的销售情况表明库存能够按计划出售，公司会合理定价；这笔现金可视为应急资金，公司会谨慎考虑资本结构和投资方向 [102][104][106] 问题9：营销战略是否有变化；关闭RedfinNow对网站流量有何影响 - 营销战略从全国性购买转向更本地化，将广告资金更有选择性地投入到高利润率市场；关闭RedfinNow对流量无影响，对转化率影响也不大 [111][112] 问题10：市场份额增长放缓的驱动因素是什么；2023年如何应对逆风提升市场份额 - 6月裁员和软件漏洞影响了市场份额增长；目前网站在搜索引擎排名上的提升和成交率的提高使公司对市场份额增长持乐观态度 [117] 问题11：取消买家退款在长期内对客户获取和市场份额增长有何影响 - 多次测试显示买家对取消退款无反应；在禁止退款的市场，代理商和客户留存率与其他市场相同；当前公司需实现盈利，取消退款是正确决策 [121]