财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司核心FFO份额达3580万美元，同比增长31.4%；摊薄后每股核心FFO为0.32美元，同比增长10.3% [8] - 2019年全年，公司核心FFO份额增长34.3%，摊薄后每股增长9.8% [10] - 2019年第四季度，归属于普通股股东的净利润约1990万美元，摊薄后每股0.18美元；2019年全年约5050万美元，摊薄后每股0.47美元 [27][28] - 2019年第四季度，同店NOI为3930万美元，同比增长5.5%；全年增长6.2% [29] - 2019年第四季度末，净债务与调整后EBITDA比率约为3.7倍，相当于债务占企业总价值的12.3% [12][30] - 公司宣布将季度股息提高16.2%至每股0.215美元，这是连续第五年提高股息，自2013年IPO以来季度股息已提高79% [13] - 公司预计2020年摊薄后每股核心FFO在1.30 - 1.32美元之间 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年第四季度，签署115份租约，约150万平方英尺；全年签署超400份租约，总计530万平方英尺 [10][11] - 2019年第四季度，可比租赁利差按GAAP计算为42%，按现金计算为27.1% [10] 收购业务 - 2019年第四季度，完成10笔收购，总价约2.58亿美元，增加180万平方英尺；全年完成34笔收购，总价9.7亿美元，增加540万可出租平方英尺 [10][11][20] - 2019年收购中，约79%通过非公开或轻度营销交易完成，41%的投资有增值改造和重新定位机会 [11] 处置业务 - 2019年第四季度，出售两处多租户物业，总价2080万美元；全年处置总价3360万美元 [25] 增值重新定位业务 - 2019年第四季度，完成文图拉Mission Oaks项目11万平方英尺建筑的重新定位，稳定后回报率达9% [25] - 2019年全年，稳定约87.5万平方英尺的重新定位项目，平均稳定收益率为8.1% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州内陆填充工业市场供需失衡，除东内陆帝国以外的目标市场第四季度末空置率为2%，过去12个月加权平均要价租金上涨8.7% [13][19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在南加州内陆填充工业市场投资，通过独特业务模式创造价值，保持低杠杆资产负债表 [12] - 公司预计继续在高需求的南加州内陆填充工业市场进行增值投资，推动NOI增长 [15] - 公司将继续机会性出售资产，释放价值并循环利用资本 [25] - 公司在收购中注重寻找非公开和轻度营销交易机会，以获得更高回报 [20] - 行业竞争激烈，大量资本涌入南加州工业市场，但公司坚持自身投资标准，拒绝了约90%发出意向书的交易 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2019年第四季度和全年业绩满意，团队执行能力出色 [8] - 市场供需失衡，公司预计未来NOI将实现有利增长，现有投资组合在未来18 - 24个月内可能实现约17%的年化NOI增长，约4000万美元 [14][15] - 公司对未来机会感到兴奋，认为团队将继续出色执行战略 [16] - 尽管新冠疫情受关注，但公司未看到租赁业务或租户需求放缓迹象，租户需求主要由本地和区域消费驱动 [44][45] 其他重要信息 - 公司发布首份环境、社会和治理报告，量化了增值重新定位和工业建筑回收的环境效益 [12] - 首席财务官Adeel Khan将过渡到新职业阶段，计划在新CFO到位前继续担任该职位 [16][17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年现金同店NOI展望 - 现金同店NOI预计增长5.2% - 5.7%，比GAAP数据高1.5% [35][36] 问题2: 2020年利息费用假设及特殊融资情况 - 需考虑去年第三季度的固定债务（7500万美元和2500万美元）全年影响，以及11处物业组合的假设债务，这些都已计入利息费用和FFO指引 [37] 问题3: 2020年租赁利差情况 - 市场情况变化不大，年初至今与过去类似，但可能不如上一季度高，到期租约按市值计价约为15% [38][39][40] 问题4: 与去年同期相比业务感受 - 业务同样强劲，未看到租户需求变化迹象 [41] 问题5: 新冠疫情对租赁业务和租户供应链讨论的影响 - 未看到租赁业务放缓迹象，部分项目租赁活动有复苏，3PL租户客户正多元化采购来源，甚至有租户考虑增加空间 [44] - 公司租户需求主要由本地和区域消费驱动，历史上港口关闭等情况未影响租户需求 [45] 问题6: Command Logistics续租可能性及讨论情况 - 公司前20大到期租约约175万平方英尺，占2020年到期租约的45%，目前约70%的租户正在进行续租讨论，Command Logistics续租可能性高 [47] 问题7: 与大型上市REIT谈判与非公开交易的差异及未来与Prologis合作机会 - 与专业卖家交易通常很顺利，公司与Prologis有持续讨论，希望有更多合作机会，但无法预测未来情况 [48][49] 问题8: 2020年年底入住率指引下降原因 - 年底入住率指引是一个时点数据，不代表全年平均入住率，且与NOI无直接关联，只是时间差异，未来有机会通过释放利差提高租金 [52][53] - 公司认为入住率不是创造价值的主要衡量标准，会为创造价值而牺牲入住率 [56] 问题9: Prop 13拆分法案对投资组合和交易市场的影响 - 若该法案在2020年11月通过，2022年生效，对FFO影响不到0.01美元 [58] - 公司约48%的投资组合在过去3年收购，约90%的租约允许转嫁成本增加，影响较小 [58] 问题10: 资本市场环境对投资格局和收购回报预期的影响 - 市场竞争激烈，大量资本涌入南加州工业市场，但与去年强度相当 [60] - 公司不根据即时债务或股权成本考虑资本成本和门槛收益率，门槛收益率可能高于部分竞争对手，因此努力寻找非公开和轻度营销交易 [60] 问题11: Prop 13拆分法案通过后报销税款增加情况 - 税收增加约900万美元，大部分可收回，净FFO影响不到0.01美元 [61] 问题12: 11处物业组合融资方式更新及如何计入指引 - 目前无法提供更新信息，交易完成后会公布，因未完成交易，无法评论如何计入指引 [64][65] 问题13: 与潜在卖家关于使用OP单位作为交易货币的讨论情况 - 此类讨论越来越频繁，公司业务稳定有吸引力，专注南加州市场，卖家更容易理解交易价值，希望未来更多通过OP单位交易 [67] 问题14: 2019年现金利差是否代表整体投资组合按市值计价情况 - 到期租约按市值计价约为15%，现有租约通常有3%的租金涨幅 [72] 问题15: 2020年G&A指引中现金部分增加的原因 - 有一定人员增加，主要是随着投资组合增长所需的人员，G&A增长低于公司整体增长，公司有一定经营杠杆 [75][77] 问题16: CFO过渡过程是否计入指引成本 - 采取保守方法，将Adeel Khan的薪酬（现金和股票）全额计入2020年，过渡完成后如有必要会进一步修订指引 [78] 问题17: CFO招聘进展 - 对该职位的兴趣非常强烈，基于收到的高质量意向，目前持谨慎乐观态度 [79]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，归属于普通股股东的净利润约为970万美元，即每股摊薄后0.09美元，而2018年第三季度为630万美元，即每股摊薄后0.07美元 [43] - 截至2019年9月30日的三个月，公司核心FFO份额为3390万美元，较2018年同期的2610万美元增长30%；每股摊薄后核心FFO份额为0.31美元，同比增长10.7% [44] - 综合物业NOI为5090万美元，按GAAP计算同比增长24%，按现金计算同比增长22% [44] - 第三季度同店NOI为3880万美元，2018年同期为3680万美元，增长5.2%；按现金计算，同店NOI同比增长6.8% [45] - 公司将2019年全年核心FFO份额指引上调至每股1.20 - 1.22美元，此前为每股1.19 - 1.21美元；同店NOI增长指引范围从5% - 6.5%调整为5.5% - 6.5%；G&A全年预计范围从2900 - 3000万美元调整为2950 - 3000万美元 [51][52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度签署91份租约，约100万平方英尺；GAAP基础上租赁利差为31.2%，现金基础上为19.4%；新租约GAAP基础上利差为38.2%，现金基础上为26.1%；季度末稳定同店物业组合出租率为97.7% [10] - 收购业务方面，第三季度完成约2.27亿美元的收购，包括季末后完成的交易，年初至今投资总额达7.73亿美元，其中75%通过非公开或轻度营销交易完成；后续又完成三笔6080万美元的交易 [11][38] - 资产销售方面，7月出售一处物业获130万美元，季末后出售一处物业获1120万美元，年初至今处置总额达2400万美元 [39] - 项目稳定方面，年初至今已稳定五个项目，总面积41.4万平方英尺，总投资回报率为7.1%；目前有140万平方英尺空间正在进行重新定位或未来开发，部分项目预计年底完成 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州内陆投资者市场强劲，供需失衡推动租金和入住率上升，目标市场（不包括东内陆帝国）第二季度末空置率为2%，过去12个月加权平均要价租金上涨7.8% [27] - CBRE研究显示，过去五年南加州面积低于12万平方英尺的仓库租金增长57%，而面积大于12万平方英尺的大仓库租金增长仅35% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于南加州内陆工业市场，该市场供应受限、需求强劲，受益于电子商务增长和短交付时间需求 [12][14] - 利用专有发起平台和增值投资方法，收购老旧资产并进行翻新和重新定位，构建优质物业组合 [17][18] - 专有发起平台有助于促成大量增值、非公开或轻度营销投资，提高NOI增长，且不受市场租金增长影响 [19][21] - 公司市场份额仅略超南加州内陆市场的1%，目标市场有超10亿平方英尺建于1980年前的物业，未来有大量增值投资机会 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2019年第三季度业绩非常满意，认为运营平台持续强劲，专注南加州内陆市场策略有效 [8] - 南加州内陆市场供需失衡将继续推动租金和入住率上升，公司有望受益于市场增长 [27] - 公司有能力通过增值工作和租赁利差实现NOI增长，对未来增长前景乐观 [24][71] 其他重要信息 - 第三季度通过ATM计划发行约120万股普通股，净收益约5110万美元；9月完成8630万美元的5.625% D系列优先股发行，净收益用于近期收购和重新定位活动 [47] - 截至第三季度末，公司现金约1.975亿美元，3.5亿美元信贷额度全部可用，ATM计划可用额度4.831亿美元；9月30日，2022年前无债务到期，净债务与EBITDA比率为3.4倍，债务占总企业价值约11.2% [48] - 董事会宣布2019年第四季度普通股现金股息为每股0.185美元，A和B系列优先股现金股息约为每股0.37美元，C系列优先股现金股息约为每股0.39美元 [49][50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度租户保留率降至62%，如何看待与以往季度的差异，是否有大型租户迁出 - 本季度较为正常，无大型租户迁出，保留率季度间有波动，年底通常平均在70%左右 [55] - 公司策略会主动推动租户迁出以获取更高租金，这对保留率有影响，因此保留率不能完全反映投资组合情况 [56] - 租户到期不续租多是因公司有机会以更高租金重新出租，不一定需要重新定位，可能只需简单翻新或重新营销 [59] - 本季度吸收量持平，说明虽不续租但仍能吸收空间，维持入住率 [60] 问题2: 市场需求高、资本化率有下行压力，公司继续投资的战略依据 - 约75%的收购通过非公开和轻度营销交易完成，能获得优于市场的现金收益率 [63] - 公司专注并能创造大量增值机会，产生高于市场交易的收益率；同时，稳定资产虽收益率略低，但能提供稳定现金流，在市场过渡和经济调整时发挥作用 [64][66] 问题3: 同店增长率季度放缓，明年的关键驱动因素 - 年初制定全年指引时已知第三、四季度有大量租约到期，第三季度租约到期多在后期，未完全体现收益，第四季度应会回升 [68][70] - 本季度和全年的租赁利差将在未来几个季度及2020年体现收益，公司对未来乐观 [71] - 若按加权平均到期和续租时间正常化计算，同店增长率与过去几个季度基本一致 [75] 问题4: 市场缺乏广泛机构所有权对租金增长的影响 - 公司并非只从非机构所有者处购买资产，机构卖家也不一定积极推动租金上涨 [84][87] - 非专业所有者为留住租户，不积极推动租金上涨且避免投入资本，而公司收购后会进行现代化改造以实现市场租金 [85] - 市场租金增长主要受空间可用性影响，公司通过提供各子市场最具功能性的产品来竞争 [88] 问题5: 有多余土地的项目的时间安排和性质 - 第三季度收购的资产均为对建筑进行现代化改造，无新建项目 [90] - 市场需求主要是货物运输和靠近消费者，多余土地用于停车能创造巨大价值，新建并非唯一选择 [91][92] 问题6: 是否考虑扩大处置计划以获利 - 公司会持续评估投资组合，适时处置资产以回收资金和提高运营利润率，未来会继续进行类似操作，但不会加速 [95][96] - 投资组合有巨大内部增长潜力，预计到明年年底租约到期租金比市场低约18%，即使不收购新资产，本季度末投资组合也有19.7%的嵌入式NOI增长 [97] - NOI增长主要来自重新定位和租赁利差，未来18个月重新定位预计贡献1450万美元，保守估计租赁利差贡献1360万美元 [99] 问题7: 4%的年度租金涨幅是否成为常态，有无阻力及平衡方式 - 部分情况下能推动4%的涨幅，但公司不会为追求涨幅而放弃最大化初始租金，这取决于市场基本面 [101] - 低空置率市场更容易推动涨幅，但市场较大，仅部分空置率极低的区域能更有力地推动 [102] 问题8: 本季度在圣费尔南多谷购买的土地情况，以及可开发地块和潜在面积 - 购买的地块是公司在该地区运营的50万平方英尺商业园区的一部分，购买费用权益是为控制成本，当前租金回报率为5%，未来18个月将升至7.6% [107][108] - 公司没有大量土地储备，目前有70万平方英尺左右的新产品开发计划处于不同审批阶段，下季度将启动一些项目 [109] - 土地昂贵，在南加州内陆市场开发租赁物业困难，只有土地价格低于市场或有多余低估土地时才有开发机会 [110][111] 问题9: 是否考虑增加杠杆以提高收购回报 - 公司有意保持低杠杆率，目前没有通过增加杠杆提高回报的战略，认为现有商业模式能在不增加杠杆的情况下实现领先的FFO每股收益和增长 [115][116] 问题10: 同店NOI全年指引与前三季度数据对比，第四季度是否会减速及驱动因素 - 第三季度大量租约到期，公司续约或引入新租户，第四季度将受益于这些成果，虽第四季度租约到期仍较多，但租赁利差将构建新的NOI基础，对未来季度有利 [119][120] 问题11: 稳定投资组合和总投资组合入住率差距大，2020年是否会缩小并推动盈利增长 - 公司运营单租户和多租户建筑，目前约65%为多租户项目，租约期限较短，整体投资组合入住率更符合公司预期，季度间会有波动，不建议以此预测入住率提升 [123] - 2019年约9800万美元的收购项目因重新定位工作将成为未来盈利的重要驱动因素，这也是整体综合入住率低于稳定同店入住率的原因 [127] 问题12: 投资组合中是否有因土地价值上升而值得大规模重建但未反映在重建组合中的项目 - 公司每次有单租户建筑租约到期时都会考虑重建，但通常重新定位工作能获得更高收益率 [132] - 市场需求强劲，空间紧张，重建与否取决于建筑功能、净空高度等因素，南加州内陆市场与非内陆市场情况不同，公司仍能凭借市场需求获得高回报 [133][134] 问题13: 今年公开市场交易的资本化率趋势，投资活动是否更激烈 - 大型交易的资本化率有所下降，单栋建筑的资本化率也略有收紧，但难以一概而论，除非是有完全估值租约的新建筑 [136] - 公司收购的2000 - 4000万美元交易的资本化率没有实质性压缩，更多是大型交易受影响 [138] 问题14: 南加州野火对公司业务的影响，如保险费率 - 目前未看到保险费率受影响，历史上保险费率受其他事件（如风灾）影响更大 [139] - 公司专注于内陆市场，受野火影响较小，未出现工业区域受影响和租户流离失所的情况 [140] - 公司在保险公司眼中是优质风险，保险费率增加通常是全球保险容量和其他灾害事件的影响 [141][142] 问题15: 预防性停电对公司物业的影响 - 未听说有物业受影响，大部分停电发生在北加州，南加州虽有讨论但未影响公司建筑 [145] 问题16: 租户是否需要购买营业中断保险 - 是 [146] 问题17: 第三季度选择15年期私募债券和优先股发行组合的原因 - 公司目标是建立平衡的资本结构，利用多种工具实现增长 [148] - 优先股在公司资本结构中有一席之地，虽首日会对自由现金流和FFO每股收益有一定影响，但对普通股是增值的，因为优先股投资者固定收益率为5.625%，公司投资回报远高于此，且优先股为永久资本，无偿还要求和固定息票 [149][150][151]

物业组合规模与状态 - 截至2019年9月30日，公司合并投资组合包含205处物业，约2480万可出租平方英尺，另管理19处物业，约100万可出租平方英尺[209] - 截至2019年9月30日，公司8处物业处于重新定位或开发阶段，4处处于招租阶段，近期还将对1处物业进行重新定位[224] - 截至2019年9月30日，12处物业共0.7百万平方英尺的空置可出租面积正在重新定位或处于租赁阶段，占总合并投资组合面积的2.7%[230] - 目前重新定位和开发、租赁阶段及未来重新定位的物业总面积为1317069平方英尺[226] - 2019年稳定物业总面积为414414平方英尺，2018年稳定物业总面积为414500平方英尺[226] - 截至2019年9月30日，公司有0.8百万平方英尺可用空间和0.5百万平方英尺正在重新定位的空置空间，2019年剩余时间和2020年到期租约分别占总可出租面积的1.8%和17.2%[245] - 截至2019年9月30日，公司有6个重新定位项目和2个开发项目，预计建设完成时间从2019年第四季度到2020年第三季度[238] - 公司相同物业组合包含146处物业，总面积约1820万平方英尺；总投资组合还包括2018年1月1日至2019年9月30日购买的60处物业（约660万平方英尺）和出售的9处物业（约30万平方英尺）[253] - 截至2019年9月30日，13处房产处于重新定位、开发或招租阶段，预计到2021年底需约9010万美元资金完成项目[325] 物业买卖与收购 - 2019年第二季度，公司出售一处62395可出租平方英尺的物业，总售价1160万美元，净现金收入1110万美元[211] - 2019年第一、二、三季度，公司分别完成5处（0.8百万可出租平方英尺，总价1.46亿美元）、16处（1.8百万可出租平方英尺，总价3.4亿美元）、9处（0.9百万可出租平方英尺，总价2.265亿美元）物业的收购[213] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司出售一处房产和一个工业单元，总售价1280万美元，净现金收益1230万美元，用于部分资助2019年8月的一项房产收购[311] - 年初至今，公司收购33处房产，可出租面积400万平方英尺，总购买价7.733亿美元，还有约1.978亿美元收购处于合同或意向书阶段[324] 股权与优先股发行 - 2019年第一、二、三季度，公司通过市价股权发行计划分别出售7148746股（总价2.484亿美元，约34.75美元/股）、5660920股（总价2.163亿美元，约38.20美元/股）、1147417股（总价5070万美元，约44.21美元/股）普通股[213] - 2019年4月，公司为收购物业向卖方发行价值2740万美元的593960个4.43937%累积可赎回可转换优先股合伙权益单位[220] - 2019年9月，公司完成3450000股5.625% C系列累积可赎回优先股的公开发行，扣除承销折扣和发行成本后净收入约8330万美元[220] - 2019年6月13日，公司设立5.5亿美元的市价增发计划，取代之前4.5亿美元的计划，此前4.5亿美元的股份基本售罄[305] - 截至2019年9月30日的九个月内，公司通过市价增发计划出售1395.7083万股普通股，加权平均价格为每股36.93美元，总收益5.154亿美元，净收益5.077亿美元，该计划还有4.846亿美元的发行额度[306] - 2019年9月20日，公司完成345万股5.625%的C系列累积可赎回优先股的承销公开发行，每股价格25美元，净收益约8330万美元[308] 票据发行与信贷安排 - 2019年7月，公司完成1亿美元高级票据的私募配售，包括2500万美元10年期（固定利率3.88%）和7500万美元15年期（固定利率4.03%）高级票据[214] - 公司有4.5亿美元高级无担保信贷安排，包括3.5亿美元无担保循环信贷安排和1亿美元无担保定期贷款安排，循环信贷安排2021年2月12日到期，有两次6个月延期选项，定期贷款安排2022年2月14日到期，还可额外申请最高5.5亿美元贷款承诺[313] - 信贷安排利率基于LIBOR加适用利差或基准利率加适用利差，利差根据杠杆比率而定，循环信贷安排利差为1.10% - 1.50%（LIBOR贷款）和0.10% - 0.50%（基准利率贷款），1亿美元定期贷款安排利差为1.20% - 1.70%（LIBOR贷款）和0.20% - 0.70%（基准利率贷款）[315] - 若获得额外投资级评级，信贷安排定价结构可转换，循环信贷安排利差变为0.825% - 1.550%（LIBOR贷款）和0.00% - 0.55%（基准利率贷款），1亿美元定期贷款安排利差变为0.90% - 1.75%（LIBOR贷款）和0.00% - 0.75%（基准利率贷款）[316] - 截至季报提交日，循环信贷安排无未偿还借款，有3.5亿美元可用额度[321] - 2019年7月16日，公司签订1亿美元有担保优先票据私募协议，其中2500万美元为2019A系列票据，利率3.88%，2029年7月16日到期；7500万美元为2019B系列票据，利率4.03%，2034年7月16日到期[322] 市场基本面与租金情况 - 南加州内陆工业房地产市场基本面强劲，多数市场空置率低于2%，租金呈上升趋势[216] - 2019年前三季度新租约加权平均有效租金为每平方英尺11.46美元，GAAP租赁利差为39.7%，现金租赁利差为27.0%[233] - 2019年前三季度续约租约加权平均有效租金为每平方英尺11.42美元，GAAP租赁利差为30.8%，现金租赁利差为17.8%，续约保留率为73.5%[233] - 包含12处物业空置重新定位和租赁空间，2019年9月30日洛杉矶、橙县、文图拉和圣地亚哥的加权平均占用率分别为96.3%、92.6%、90.8%和90.6%[230] - 不包含12处物业空置重新定位和租赁空间，2019年9月30日洛杉矶、橙县、文图拉和圣地亚哥的加权平均占用率分别为98.1%、98.9%、96.4%和94.1%[230] - 公司多数租约包含3%的年度租金增长率条款，以缓解物业费用潜在增长[248] 物业运营与费用 - 2019年第一、三季度，公司分别稳定4处（0.4百万可出租平方英尺）、1处物业，并完成3处物业的重新定位[213] - 2019年前三季度，公司在重新定位和再开发项目上分别资本化了130万美元和300万美元的利息费用，以及40万美元和100万美元的保险和房地产税费用[227] - 2019年前9个月公司续签159份租约，涉及2292387平方英尺可出租面积，保留率为73.5%[246] - 2019年前9个月，公司稳定了5处物业，总面积414414平方英尺[238] - 公司预计拆除851 Lawrence Drive现有49976平方英尺的建筑，新建89270平方英尺的多单元建筑[231] - 2019年前九个月，非经常性资本支出2326.7万美元，涉及面积1598.712万平方英尺，每平方英尺1.46美元；经常性资本支出542.5万美元，涉及面积2312.8029万平方英尺，每平方英尺0.23美元[326] 物业入住率情况 - 截至2019年9月30日，公司合并投资组合的占用率约为94.9%，稳定合并投资组合的占用率约为97.5%[229] - 截至2019年9月30日和2018年同期，公司相同物业组合入住率分别约为97.0%和95.6%[254] - 2019年和2018年第三季度，公司相同物业组合加权平均入住率分别约为96.9%和95.5%[254] - 2019年和2018年前9个月，公司相同物业组合加权平均入住率分别约为96.6%和95.5%[254] 收入与费用变化 - 2019年第三季度，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加240万美元（4.8%）和1260万美元（23.0%）[259] - 相同物业组合和总物业组合租赁收入分别增加230万美元（5.7%）和1080万美元（23.6%）[260] - 相同物业组合租户报销收入减少2万美元（0.3%），总物业组合租户报销收入增加170万美元（19.8%）[261] - 相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加10万美元（23.2%）和10万美元（28.3%）[262] - 总物业组合管理、租赁和开发服务收入减少2.6万美元（22.4%）[263] - 利息收入增加30万美元（56.2%）[264] - 相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加40万美元（3.7%）和290万美元（21.6%）[265] - 总物业组合一般及行政费用增加120万美元（19.4%）[266] - 相同物业组合折旧和摊销费用增加40万美元（2.1%），总物业组合增加540万美元（26.6%）[267] - 2019年第三季度公司出售一处工业单位实现房地产销售收益90万美元[270] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加770万美元（5.4%）和3570万美元（23.1%）[275] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加710万美元（5.8%）和3020万美元（23.2%）[276] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加50万美元（2.3%）和530万美元（22.2%）[277] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加20万美元（27.6%）和30万美元（39.3%）[278] - 2019年前九个月，公司总物业组合管理、租赁和开发服务收入减少10万美元（16.2%）[279] - 2019年前九个月，公司利息收入增加170万美元（273.7%）[280] - 2019年前九个月，公司相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加50万美元（1.5%）和710万美元（18.6%）[281] - 2019年前九个月，公司总物业组合一般及行政费用增加320万美元（16.9%）[282] - 2019年前九个月，公司相同物业组合折旧和摊销费用减少110万美元（2.0%），总物业组合增加1260万美元（21.3%）[283] - 2019年前九个月，公司总物业组合收购费用增加2.2万美元（14.5%），利息费用增加80万美元（4.0%）[284][285] 财务关键指标 - 2019年第三季度净利润为1294.8万美元，2018年同期为896.5万美元；2019年前九个月净利润为3961.9万美元，2018年同期为3186.8万美元[291][297][300] - 2019年第三季度运营资金（FFO）为3754.9万美元，2018年同期为2910.9万美元；2019年前九个月FFO为1.05928亿美元，2018年同期为7964.8万美元[291] - 2019年第三季度净运营收入（NOI）为5085.5万美元，2018年同期为4117.5万美元；2019年前九个月NOI为1.45121亿美元，2018年同期为1.16489亿美元[297] - 2019年第三季度现金净运营收入（Cash NOI）为4671万美元，2018年同期为3821万美元；2019年前九个月Cash NOI为1.34017亿美元，2018年同期为1.0715亿美元[297] - 2019年第三季度房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为4433.4万美元，2018年同期为3556.5万美元；2019年前九个月EBITDAre为1.25439亿美元，2018年同期为9840.8万美元[300] 现金与债务情况 - 截至2019年9月30日，公司现金及现金等价物为1.975亿美元，无未偿还的无抵押循环信贷安排借款，有3.5亿美元可用于未来借款[303] - 截至2019年9月30日，公司总合并债务为8.61亿美元，加权平均利率为3.56%，平均到期期限为5.8年[338] - 固定利率债务本金余额为8.025亿美元，占比93%；可变利率债务本金余额为5849.9万美元，占比7%[336] - 有担保债务本金余额为6099.9万美元，占比7%；无担保债务本金余额为8亿美元，占比93%[336] - 公司合并债务与总市值之比约为11.2%[339] - 2019年前九个月经营活动净现金流入为1.076亿美元，较2018年增加2670万美元[344] - 2019年前九个月投资活动净现金流出为7.156亿美元，较2018年增加3.471亿美元[345] - 2019年前九个月融资活动净现金流入为6.249亿美元，较2018年增加1.603亿美元[347] - 公司多项债务协议包含财务

业绩总结 - 2019年第三季度总租金收入为67,020千美元，较2019年第二季度增长6.6%[15] - 2019年第三季度净收入为12,948千美元，较2019年第二季度下降18.9%[15] - 2019年第三季度净运营收入（NOI）为50,855千美元，较2019年第二季度增长4.8%[15] - 2019年第三季度公司核心FFO为33,853千美元，较2019年第二季度增长5.6%[15] - 2019年第三季度调整后EBITDA为49,271千美元，较2019年第二季度增长6.4%[15] - 2019年第三季度总收入为68,061千美元，同比增长23.4%[20] - 2019年第三季度净收入同比增长44.5%[20] - 2019年第三季度每股普通股净收入为0.09美元，较2019年第二季度下降25.0%[18] 用户数据 - 截至2019年第三季度，合并投资组合的结束占用率为94.9%，较2019年第二季度上升0.7个百分点[15] - 2019年第三季度的整体入住率为94.9%，较2018年同期略有下降[40] - 洛杉矶县的入住率为96.3%，较2018年9月30日有所上升[40] - 橙县的入住率为92.6%，较2019年第二季度有所上升[40] 未来展望 - 每股净收入预期为0.30 - 0.32美元，较初始指导显著上升[79] - 核心FFO每股预期为1.18 - 1.20美元，较初始指导略有提升[79] - 同类物业组合的净营业收入（NOI）增长预期为4.5% - 6.0%[79] - 年底同类物业组合的入住率预期为95.5% - 96.5%[79] 新产品和新技术研发 - 截至2019年9月30日，公司在重定位和开发中的物业总可租赁面积为527,341平方英尺[52] - 28903 Ave. Paine的预计新开发可租赁面积为111,024平方英尺，预计完成时间为2020年第三季度[52] - The Merge项目的预计新开发可租赁面积为333,491平方英尺，预计总投资为56,714千美元[52] 市场扩张和并购 - 截至2019年9月30日，公司通过收购共计3,524,109 RSF的物业，收购总价为712.58百万美元[74] - 2019年第三季度的物业收购中，Conejo Spectrum Business Park的租赁面积为531,378 RSF，收购价格为106.25百万美元[74] - 截至2019年9月30日，公司在2019年累计收购物业的总面积为3,976,006 RSF，收购总价为773.33百万美元[78] 负面信息 - 2019年第三季度净收入较2019年第二季度下降18.9%[15] - 新签租约面积为396,115平方英尺，较2019年第二季度下降39.1%[41] - 续租面积为618,982平方英尺，较2019年第二季度下降42.1%[41] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年第三季度的物业收购中，1515 15th Street的收购价格为28.10百万美元，收购时出租率为0%[74] - 2019年第三季度的物业处置中，2350-2384 Orangethorpe Avenue的出租面积为62,395 RSF，销售价格为11.58百万美元[76] - 2019年第三季度的租户改善和空间准备的总支出为813,000美元[50]

公司物业组合规模与状态 - 截至2019年6月30日，公司合并投资组合包含196处物业，约2390万可出租平方英尺，另管理19处物业，约100万可出租平方英尺[202] - 截至2019年6月30日，公司11处物业处于重新定位或开发阶段，2处处于招租阶段，预计近期开始对1处物业进行重新定位工作[216] - 截至2019年6月30日，公司合并投资组合约94.2%已出租，稳定合并投资组合约97.8%已出租[221] - 截至2019年6月30日，11处物业共90万平方英尺空置可出租面积正在重新定位或租赁，占总合并投资组合面积3.7%[222] - 包含11处物业空置重新定位和租赁面积，2019年6月30日洛杉矶、橙县、文图拉和圣地亚哥加权平均入住率分别为96.0%、90.9%、85.1%和92.5%[222] - 不包含11处物业空置重新定位和租赁面积，2019年6月30日上述市场加权平均入住率分别为98.7%、97.0%、95.4%和96.5%[222] - 截至2019年6月30日，公司总可出租面积为23,874,494平方英尺，空置面积603,301平方英尺，占比2.5%；当前重新定位的面积772,612平方英尺，占比3.2%[230] - 截至2019年6月30日和2018年，公司相同物业组合的入住率分别约为96.8%和95.3%[244] - 2019年和2018年第二季度，公司相同物业组合的加权平均入住率分别约为96.8%和95.4%[244] - 2019年和2018年上半年，公司相同物业组合的加权平均入住率分别约为96.5%和95.5%[244] - 截至2019年6月30日，公司14处房产处于重新定位、开发或招租阶段，预计到2020年底需约8890万美元资金完成项目[313] 物业收购与出售情况 - 2019年第一季度，公司完成5处物业收购，共0.8百万可出租平方英尺，总价1.46亿美元；第二季度完成16处物业收购，共1.8百万可出租平方英尺，总价3.4亿美元[206] - 2019年第二季度，公司出售1处物业，62,395可出租平方英尺，总售价1160万美元，净现金收入1110万美元[204] - 年初至今，公司收购22处房产，总面积260万平方英尺，总购买价4.972亿美元，另有约3.161亿美元的收购已签订合同或意向书[312] - 2019年上半年，公司出售一处房产，总售价1160万美元，净现金收入1110万美元，计划通过1031交换交易用于未来收购[299] 物业租赁情况 - 2019年第一季度，公司稳定4处物业，共0.4百万可出租平方英尺；第二季度租赁1处物业，43,787可出租平方英尺，预租2处单元，共25,320可出租平方英尺[206] - 2019年上半年新租约共101份，可出租面积117.8892万平方英尺，加权平均租期5.7年，有效租金每平方英尺11.35美元，GAAP租赁利差40.2%，现金租赁利差27.2%[225] - 2019年上半年续租约共108份，可出租面积167.3405万平方英尺，加权平均租期4.8年，有效租金每平方英尺11.50美元，GAAP租赁利差31.4%，现金租赁利差17.9%，续租保留率78.9%[225] - 2019年上半年公司稳定了四处物业，总面积370,627平方英尺[227] - 2019年上半年执行的新租约中，GAAP和现金续租利差排除了27份租约，总面积630,632平方英尺[227] - 2019年剩余时间和2020年到期的租约分别占公司总可出租面积的4.8%和18.2%，分别占总年化基本租金的5.2%和18.2%[230][235][236] - 2019年上半年公司续租了108份租约，总面积1,673,405平方英尺，续租率为78.9%[235] - 2019年上半年新租约和续租约的加权平均期限分别为5.7年和4.8年[235] 市场状况与趋势 - 南加州工业房地产市场供不应求，入住率超98%，租金有望在2019年剩余时间继续上涨[208] - 2019年第二季度，洛杉矶县空置率处于历史低位，平均要价租金环比上涨[209] - 2019年第二季度，橙县平均要价租金环比上涨，空置率略有下降[210] - 公司预计2019年剩余时间市场状况保持积极，增加入住率和租金将推动未来收入增长[224] 公司建设与开发计划 - 公司计划拆除851 Lawrence Drive现有49976平方英尺建筑，新建89270平方英尺多单元建筑[223] - 公司计划在The Merge地块建造6座工业建筑，总面积333491平方英尺[223] 公司股权与融资情况 - 2019年第一季度，公司通过市价股权发行计划出售7,148,746股普通股，总收入2.484亿美元，约每股34.75美元；第二季度出售5,660,920股普通股，总收入2.163亿美元，约每股38.20美元[206] - 2019年4月，公司为收购物业向卖方发行593,960个新的4.43937%累积可赎回可转换优先股合伙权益单位，价值2740万美元[206] - 2019年6月13日，公司设立5.5亿美元的市价发行股权计划，取代之前4.5亿美元的计划，此前计划的股票基本售罄[294] - 2019年上半年，公司通过两个市价发行股权计划出售1280.9666万股普通股，加权平均股价36.27美元，总收益4.647亿美元，净收益4.577亿美元，截至6月30日，还有5.353亿美元的发行额度[295] - 公司有5.5亿美元的ATM股份发行计划，所得款项用于潜在收购、偿还债务、开发活动或一般公司用途[296] 公司财务指标变化 - 2019年3个月和6个月，公司分别资本化110万美元和170万美元利息费用，以及40万美元和60万美元保险和房地产税费用[219] - 2019年第二季度，公司相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加250万美元（5.2%）和1200万美元（23.2%）[249] - 相同物业组合和总物业组合租赁收入分别增加230万美元（5.7%）和1000万美元（23.0%）[250] - 相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加10万美元（1.2%）和180万美元（23.2%）[251] - 相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加10万美元（104.0%）和10万美元（103.4%）[252] - 2019年第二季度，公司总物业组合管理、租赁和开发服务收入减少3.1万美元（22.1%）[253] - 2019年第二季度，公司利息收入从0增加到70万美元[254] - 相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加4.9万美元（0.4%）和240万美元（18.5%）[255] - 2019年第二季度，公司总物业组合一般及行政费用增加80万美元（12.2%）[256] - 相同物业组合折旧和摊销费用减少4.6万美元（0.3%），总物业组合增加470万美元（24.0%）[257] - 2019年第二季度，公司总物业组合收购费用减少8000美元（21.6%）[258] - 2019年第二季度公司总投资组合利息支出减少0.2百万美元，降幅3.1%[259] - 2019年第二季度公司房地产销售收益为4.8百万美元，销售总价11.6百万美元；2018年同期收益为1.6百万美元，销售总价10.7百万美元[260] - 2019年上半年公司同店组合和总投资组合租金收入分别增加5.3百万美元（5.6%）和23.2百万美元（23.2%）[261][265] - 2019年上半年公司总投资组合管理、租赁和开发服务收入减少32千美元，降幅13.2%[261][268] - 2019年上半年公司利息收入从0增加到1.3百万美元[261][269] - 2019年上半年公司同店组合和总投资组合物业费用分别增加0.1百万美元（0.5%）和4.2百万美元（17.0%）[261][270] - 2019年上半年公司总投资组合一般及行政费用增加2.0百万美元，增幅15.6%[261][271] - 2019年上半年公司同店组合折旧和摊销费用减少1.4百万美元，降幅3.9%；总投资组合增加7.3百万美元，增幅18.6%[261][272] - 2019年上半年公司总投资组合收购费用增加6千美元，增幅13.0%[261][273] - 2019年上半年公司同店组合和总投资组合净收入分别增加6.7百万美元和3.8百万美元[261] - 2019年上半年总投资组合利息费用增加40万美元，增幅3.4%[274] - 2019年上半年出售一处房地产获收益480万美元，总售价1160万美元；2018年上半年出售五处房地产获收益1160万美元，总售价3760万美元[275] - 2019年Q2净收入1595.4万美元，2018年同期781.9万美元；2019年上半年净收入2667.1万美元，2018年同期2290.3万美元[280] - 2019年Q2运营资金（FFO）为3566.6万美元，2018年同期2598.6万美元；2019年上半年FFO为6837.9万美元，2018年同期5053.9万美元[280] - 2019年Q2净运营收入（NOI）为4847.4万美元，2018年同期3884.1万美元；2019年上半年NOI为9426.6万美元，2018年同期7531.4万美元[286] - 2019年Q2现金净运营收入（Cash NOI）为4533.3万美元，2018年同期3555.2万美元；2019年上半年Cash NOI为8730.7万美元，2018年同期6894万美元[286] - 2019年Q2房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为4192.1万美元，2018年同期3243.8万美元；2019年上半年EBITDAre为8110.5万美元，2018年同期6284.3万美元[289] 公司现金流情况 - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物为1.722亿美元，无未偿还的无抵押循环信贷额度借款，有3.5亿美元可用额度[292] - 2019年上半年经营活动净现金流入6154.8万美元，较2018年上半年增加1642.4万美元；投资活动净现金流出4.74382亿美元，较2018年上半年增加1.542亿美元；融资活动净现金流入4.15497亿美元，较2018年上半年减少1539.5万美元[332][333][335] 公司债务情况 - 公司有4.5亿美元高级无担保信贷安排，包括3.5亿美元无担保循环信贷安排和1亿美元无担保定期贷款安排，可额外申请最高5.5亿美元的贷款承诺[301] - 循环信贷安排的利率为LIBOR加1.10% - 1.50%或基准利率加0.10% - 0.50%，1亿美元定期贷款安排的利率为LIBOR加1.20% - 1.70%或基准利率加0.20% - 0.70%，具体取决于杠杆率[302] - 截至2019年7月16日，公司发行1亿美元有担保高级票据，其中2500万美元为2019A系列，利率3.88%，2029年到期；7500万美元为2019B系列，利率4.03%，2034年到期[309] - 截至2019年6月30日，公司主要债务和承诺总计9.28983亿美元，包括本金偿还、利息支付、租赁付款和其他合同义务[316] - 截至2019年6月30日，公司合并债务总额7.61亿美元，加权平均利率3.46%，平均到期期限5.0年，其中5.525亿美元（73%）债务利率有效固定[321][326] - 截至2019年6月30日，公司合并债务中固定利率债务本金5.52539亿美元（73%），平均利率3.27%；浮动利率债务本金2.08499亿美元（27%），平均利率3.95%；有担保债务本金6103.8万美元（8%），平均利率4.14%；无担保债务本金7亿美元（92%），平均利率3.40%[324] - 截至2019年6月30日，公司合并债务与总市值之比约为11.1%[327] - 多项债务协议包含财务和其他契约，如总负债与总资产价值比不超60%、调整后EBITDA与固定费用比至少1.50等，公司截至2019年6月30日遵守所有季度债务契约[328][330] - 6000万美元定期贷款包含债务服务覆盖率至少1.10、无抵押流动资产不少于500万美元等财务契约[334] - 截至2019年6月30日，2.25亿美元定期贷款安排通过两个利率互换有效固定[339] - 第一个利率互换名义价值1.25亿美元，2018年2月14日生效，2022年1月14日到期，固定年利率为1.349%加适用伦敦银行同业拆借利率利差[339] - 第二个利率互换名义价值1.00亿美元，2018年8月14日生效，2022年1月14日到期，固定年利率为1.406%加适用伦敦银行同业拆借利率利差[339] - 2018年12月6日，公司进行利率互换交易管理1

公司物业组合情况 - 截至2019年3月31日，公司合并投资组合包含181处物业，约2210万可出租平方英尺，另管理19处物业，约100万可出租平方英尺[189] - 截至2019年3月31日，9处物业处于重新定位或开发阶段，2处处于招租阶段，预计近期对1处物业开展重新定位工作[202] - 截至2019年3月31日，公司合并投资组合占用率约94.6%，稳定合并投资组合占用率约97.8%[207] - 截至2019年3月31日，11处物业共0.7百万平方英尺空置可出租面积处于重新定位或租赁阶段，占总合并投资组合面积3.3%[208] - 包含11处物业空置重新定位和租赁空间，2019年3月31日洛杉矶、橙县和文图拉加权平均占用率分别为96.0%、91.4%和84.8%；不包含则分别为98.6%、97.7%和95.0%[208] - 截至2019年3月31日，公司有九个重新定位和开发项目，预计建设完成时间从2019年第二季度至2020年第三季度，还有两处物业处于租赁阶段[212] - 截至2019年3月31日，公司组合中有60万平方英尺可用空间和60万平方英尺正在重新定位的空置空间，2019年剩余时间和2020年到期的租约分别占组合总可出租面积的9.2%和18.9%[219] - 截至2019年3月31日和2018年，公司相同物业组合的入住率分别约为96.8%和95.4%[229] - 2019年和2018年第一季度，公司相同物业组合的加权平均入住率分别约为96.4%和95.5%[229] - 相同物业组合包括截至2018年1月1日完全拥有且截至2019年3月31日仍持有的147处物业，约1830万平方英尺可出租面积[228] - 总投资组合除相同物业组合外，还包括2018年1月1日至2019年3月31日购买的35处约390万平方英尺物业和出售的8处约30万平方英尺物业[228] 物业收购与开发情况 - 2019年第一季度，公司完成5处物业收购，共0.8万可出租平方英尺，总价1.46亿美元；3月31日后，完成12处物业收购，共150万可出租平方英尺，总价2.655亿美元[193] - 公司预计拆除851 Lawrence Drive现有49,976平方英尺可出租建筑，新建89,270平方英尺多单元建筑[210] - 年初至今，公司已收购17处房产，总面积230万平方英尺，总购买价4.115亿美元，另有约2.003亿美元收购处于合同或意向书阶段[278] - 截至2019年3月31日，公司预计到2020年底完成12处房产的重新开发和定位需约5190万美元资金[280] 物业稳定情况 - 2019年第一季度，公司稳定4处物业，共40万可出租平方英尺[191] - 2019年第一季度至3月31日，公司稳定了四处物业，共370,627平方英尺可出租面积[212] 股权发行与股息情况 - 2019年第一季度，公司通过市价股权发行计划出售7148746股普通股，总收入2.484亿美元，约每股34.75美元[193] - 2019年第一季度，公司宣布普通股股息为每股0.185美元，较上期增长15.6%[193] - 2019年2月19日，公司设立4.5亿美元的市价发行股权计划，取代之前4亿美元的计划，截至该日，之前计划已出售约3.366亿美元的普通股[262] - 2019年第一季度，公司通过4.5亿美元市价发行股权计划出售714.8746万股普通股，加权平均价格为每股34.75美元，总收益2.484亿美元，净收益2.447亿美元，截至3月31日，该计划还有2.016亿美元的发行额度[263] 市场情况 - 南加州工业房地产市场持续表现强劲，高壁垒填充市场空置率超98%[193] - 2019年第一季度，洛杉矶县市场基本面强劲，租户需求高使空置率处于历史低位，平均要价租金环比上涨[195] - 2019年第一季度，橙县市场基本面良好，租户需求稳定，工业产品供应持续低位，平均要价租金维持高位[196] 公司战略 - 公司增长战略包括收购租赁、稳定物业以及有增值机会的物业，通过非公开和轻度营销交易获取物业[199][200] 费用资本化情况 - 2019年第一季度至3月31日，公司资本化0.6百万美元利息费用和0.2百万美元保险及房地产税费用用于重新定位和再开发项目[205] 租约情况 - 2019年第一季度新租约51份，可出租面积527,869平方英尺，平均租期4.1年，每平方英尺有效租金10.65美元，GAAP租赁利差36.5%，现金租赁利差26.4%[211] - 2019年第一季度续约租约52份，可出租面积604,014平方英尺，平均租期3.7年，每平方英尺有效租金12.44美元，GAAP租赁利差22.0%，现金租赁利差13.5%[211] - 2019年第一季度到期租约106份，可出租面积1,049,012平方英尺，续约率69.7%[211] - 2019年第一季度，公司续签52份租约，涉及604,014平方英尺，续租率为69.7%[219] - 2019年剩余时间和2020年到期的租约分别占2019年3月31日组合总年化基本租金的9.5%和19.3%[220] - 多数租约包含3%的年度租金增长率条款，以缓解物业费用潜在增长[222] 子公司情况 - 公司运营合伙企业间接全资拥有服务公司，并将其作为应税房地产投资信托子公司[223] - 应税房地产投资信托子公司在2019年和2018年第一季度因累计未确认净运营亏损结转而无所得税拨备[223] 收入情况 - 2019年第一季度，相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加280万美元（6.0%）和1120万美元（23.1%）[233] - 2019年第一季度，相同物业组合和总物业组合租金收入分别增加240万美元（6.0%）和940万美元（22.9%）[234] - 2019年第一季度，相同物业组合和总物业组合租户报销收入分别增加40万美元（6.1%）和170万美元（24.0%）[235] - 2019年第一季度，相同物业组合和总物业组合其他收入分别增加3000美元（1.2%）和4.8万美元（21.0%）[236] - 2019年第一季度，总物业组合管理、租赁和开发服务收入减少1000美元（1.0%）[237] - 2019年第一季度，利息收入从0增加到70万美元[238] 费用情况 - 2019年第一季度，相同物业组合和总物业组合物业费用分别增加10万美元（0.5%）和190万美元（15.5%）[239] - 2019年第一季度，总物业组合一般和行政费用增加120万美元（19.2%）[240] - 2019年第一季度，相同物业组合折旧和摊销费用减少140万美元（7.3%），总物业组合增加250万美元（13.1%）[241] 房产处置情况 - 2018年第一季度公司出售三处房产获得1000万美元收益，2019年第一季度无房产处置[244] 关键财务指标情况 - 2019年第一季度净收入为1.0717亿美元，2018年同期为1.5084亿美元[248][254][257] - 2019年第一季度资金运营（FFO）为3.2713亿美元，2018年同期为2.4553亿美元[248] - 2019年第一季度净运营收入（NOI）为4.5792亿美元，2018年同期为3.6473亿美元[254] - 2019年第一季度现金净运营收入（Cash NOI）为4.1974亿美元，2018年同期为3.3388亿美元[254] - 2019年第一季度房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）为3.9184亿美元，2018年同期为3.0405亿美元[257] 现金及信贷情况 - 截至2019年3月31日，公司现金及现金等价物为2.766亿美元，无未偿还的无抵押循环信贷额度，有3.5亿美元可用于未来借款[260] - 公司有4.5亿美元的高级无抵押信贷额度，包括3.5亿美元的无抵押循环信贷额度和1亿美元的无抵押定期贷款额度[268] - 无抵押循环信贷额度的利率为伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）加1.10% - 1.50%或基准利率加0.10% - 0.50%，1亿美元定期贷款额度的利率为LIBOR加1.20% - 1.70%或基准利率加0.20% - 0.70%，具体取决于杠杆率[269] - 截至10 - Q季度报告提交日，公司循环信贷协议下有3500万美元未偿还借款，还有3.15亿美元可用于未来借款[276] 信用评级情况 - 2018年10月，惠誉评级将公司投资级信用评级从BBB - 上调至BBB，对部分优先股评级从BB上调至BB + [277] 资本支出情况 - 2019年第一季度，非经常性资本支出777.9万美元，每平方英尺0.66美元；经常性资本支出229.4万美元，每平方英尺0.10美元[281] 义务与承诺情况 - 截至2019年3月31日，公司各项义务和承诺总计9.37673亿美元，其中2019年剩余时间需支付3193.7万美元[283] 股息分配情况 - 为维持REIT资格，公司需每年分配至少90%的REIT应税收入，2019年4月30日宣布多项季度现金股息和分配[284][285] 债务情况 - 截至2019年3月31日，公司合并债务总额7.61077亿美元，有效利率3.487% [287] - 截至2019年3月31日，固定利率债务占总债务的73%，本金余额5.52578亿美元；可变利率债务占27%，本金余额2.08499亿美元[290] - 截至2019年3月31日，有担保债务占总债务的8%，本金余额6107.7万美元；无担保债务占92%，本金余额7亿美元[290] - 截至2019年3月31日，公司合并债务总额为7.611亿美元，加权平均利率为3.487%，平均到期期限为5.3年，其中5.526亿美元（占比73%）的债务利率有效固定[292] - 截至2019年3月31日，公司合并债务与总市值之比约为10.9%[293] - 公司多项债务协议包含财务和其他契约，如总债务与总资产价值之比不超过60%等[294] 现金流情况 - 2019年第一季度，经营活动净现金流入从2520万美元增至3620万美元，增加1100万美元[298] - 2019年第一季度，投资活动净现金使用从4480万美元增至1.654亿美元，增加1.207亿美元[299] - 2019年第一季度，融资活动净现金流入从3250万美元增至2.252亿美元，增加1.927亿美元[301] 利率互换情况 - 截至2019年3月31日，1亿美元定期贷款通过利率互换有效固定，利率为1.764%加适用LIBOR利差[304] - 截至2019年3月31日，2.25亿美元定期贷款通过两个利率互换有效固定，利率分别为1.349%和1.406%加适用LIBOR利差[305] - 2018年12月6日，公司就1.5亿美元定期贷款签订利率互换协议，2019年7月22日生效，利率为2.7625%加适用利差[306] 利率变动影响情况 - 截至2019年3月31日，公司可变利率债务为2.085亿美元（占比27%），LIBOR每变动50个基点，年利息费用变动约100万美元[307]

公司员工数量 - 截至2018年12月31日，公司有108名全职员工[31] 定期贷款本金利率固定情况 - 截至2018年12月31日，6000万美元定期贷款中的5810万美元本金通过两个利率互换协议有效固定在3.615%，两个互换协议名义价值分别为3000万美元和2810万美元，年利率分别固定在3.526%和3.71%[439][440] - 截至2018年12月31日，1亿美元定期贷款工具通过一个名义价值1亿美元的利率互换协议有效固定，年利率为1.764%加适用的伦敦银行同业拆借利率利差[441] - 截至2018年12月31日，2.25亿美元定期贷款工具通过两个利率互换协议有效固定，名义价值分别为1.25亿美元和1亿美元，年利率分别为1.349%和1.406%加适用的伦敦银行同业拆借利率利差[442] 新签订定期贷款利率互换协议情况 - 2018年12月6日，公司就1.5亿美元定期贷款签订利率互换协议，名义价值1.5亿美元，2019年7月22日生效，2024年11月22日到期，年利率将固定在2.7625%加适用利差[443] 公司总合并债务情况 - 截至2018年12月31日，公司总合并债务（不包括未摊销的债务发行成本和折扣）为7.611亿美元，其中6.107亿美元（80%）的利率根据贷款条款或利率互换协议有效固定，其余1504万美元（20%）为可变利率债务[444] 可变利率债务对公司收益和现金流的影响 - 基于2018年12月31日的可变利率债务金额，若伦敦银行同业拆借利率上升50个基点，可变利率债务的利息费用增加将使公司未来年度收益和现金流减少约80万美元；若下降50个基点，利息费用减少将使公司未来年度收益和现金流增加约80万美元[444]