酒店规模与运营情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有14家酒店，平均每家酒店有477间客房[54] - 公司预计安达仕迈阿密海滩酒店于2024年第四季度恢复运营，长滩市中心万豪酒店的剩余翻新工作将于2024年第二季度完成[68] 营收情况 - 2024年第一季度总营收2.17166亿美元，较2023年同期的2.43443亿美元下降10.8%[67] - 2024年第一季度客房收入较2023年同期减少1660万美元，降幅10.9%[67][70] - 两家翻新酒店导致客房收入减少940万美元，入住率下降4200个基点，平均每日房价下降17.9%，每间可售房收入下降61.7%[70] - 波士顿公园广场酒店出售导致客房收入减少1120万美元[70] - 可比投资组合的12家酒店客房收入增加400万美元，入住率增加300个基点，平均每日房价下降2.2%，每间可售房收入增加2.0%[71] - 可比投资组合入住率从2023年的69.5%提升至2024年的72.5%，每间可售房收入增长2.0% [72] - 2024年第一季度餐饮收入较2023年同期减少950万美元，降幅13.4% [72] - 2024年第一季度其他运营收入较2023年同期减少20万美元，降幅0.9% [73] 费用与利润情况 - 2024年第一季度总运营费用1.99907亿美元，较2023年同期的2.18654亿美元下降8.6%[67] - 2024年第一季度净收入1.3035亿美元，较2023年同期的2.1087亿美元下降38.2%[67] - 2024年第一季度归属普通股股东的收入为935.2万美元，较2023年同期的1731.9万美元下降46.0%[67] - 2024年第一季度酒店运营费用较2023年同期减少1030万美元，降幅7.1% [74] - 2024年第一季度利息和其他收入为550万美元，2023年同期为50万美元 [77] - 2024年第一季度利息费用较2023年同期减少280万美元，降幅20.2% [78] - 2024年第一季度资产出售净收益为50万美元，2023年同期为零 [78] - 2024年第一季度债务清偿收益为2.1万美元，2023年同期为990万美元 [78] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为5451.1万美元，较2023年同期减少550万美元，降幅9.2% [89] - 2024年第一季度调整后归属于普通股股东的FFO为3751.8万美元，较2023年第一季度的4382.4万美元减少630万美元，降幅14.4%[98] 现金流与投资情况 - 2024年第一季度经营活动提供的净现金为3850万美元，低于2023年第一季度的4720万美元[98] - 2024年和2023年第一季度，公司分别投资2770万美元和2250万美元用于酒店及其他资产的翻新和扩建[100] - 2024年第一季度，公司支付320万美元回购普通股以满足员工纳税义务，支付50万美元偿还贷款本金，支付2980万美元用于股息和分配[100] - 2023年第一季度，公司支付1860万美元回购1964923股普通股，支付330万美元回购普通股以满足员工纳税义务，支付50万美元偿还贷款本金，支付1400万美元用于股息和分配[100] - 截至2024年3月31日，公司无限制现金余额为4.007亿美元，购买酒店后预计为1.707亿美元[100] - 2024年和2023年第一季度，公司分别投资2770万美元和2250万美元用于投资组合和其他资产，截至2024年3月31日，有8540万美元的合同建设承诺[105] 财务状况 - 截至2024年3月31日，公司债务为8.185亿美元，现金及现金等价物为4.71亿美元，总资产为31亿美元[101] - 截至2024年3月31日，公司51.1%的未偿债务为固定利率或已互换为固定利率[102] - 截至2024年3月31日，公司的付款义务和承诺总计10.63582亿美元[102] 风险因素 - 通货膨胀影响公司各项费用，可能导致费用增速高于收入增速[107] - 公司业务具有季节性，季度收入会受多种因素不利影响[107] 资产评估与核算 - 评估酒店物业投资减值时考虑酒店处置策略、经营结果等因素[109] - 资产可回收性通过比较账面价值与未来未折现净现金流衡量[110] - 折旧费用基于资产估计使用寿命，酒店物业按直线法折旧[111][112] 税务相关 - 作为REIT，公司需至少分配90%的REIT应税收入给股东[113] - 公司采用资产和负债法核算所得税，确认递延税项资产和负债[114] - 公司会审查不确定税务状况并记录预期未来税务后果[115] - 公司需分析所有主要司法管辖区的所有开放税务年度[116] 股息率预期 - 预计2024年下半年G系列优先股年股息率将提升至4.5%或更高 [80]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDAre为5500万美元，调整后FFO为每股摊薄0.18美元 [26] - 预计万豪长滩市中心酒店在2024年所有权期间将产生1200万 - 1300万美元的EBITDA，综合来看，预计调整后EBITDAre增加1000万美元，FFO每股摊薄增加0.05美元 [27] - 预计全年总投资组合RevPAR增长在2.25% - 5.25%之间；排除迈阿密海滩康菲丹特酒店后，预计全年RevPAR增长在4.75% - 7.75%之间，两个范围均对圣安东尼奥凯悦酒店收购影响进行了25个基点的调整 [39] - 预计全年调整后EBITDAre在2.42亿 - 2.63亿美元之间，调整后FFO每股摊薄在0.84 - 0.94美元之间，除纳入圣安东尼奥部分年度贡献外，指引范围中点与2月展望一致 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度会议酒店表现领先，RevPAR增长超7%，新改造的华盛顿特区市中心威斯汀酒店客房RevPAR增长52%，总RevPAR增长超77% [15] - 城市酒店（不包括长滩酒店）RevPAR增长近4%，受益于商务旅行增加带来的入住率提升 [15] - 万豪波士顿长码头酒店总RevPAR增长近15%，受强劲企业需求和团体业务组合推动 [16] - 休闲趋势在本季度继续缓和，可比入住率略有上升，但房价较近年强劲水平有所下降 [16] - 怀莱阿酒店业绩受大型团体活动轮换影响，该活动2025年将回归 [16] - 葡萄酒之乡受寒冷潮湿第一季度影响，市场整体疲软，蒙太奇和四季酒店专注推动团体业务和增加附属收入，部分抵消了客房收入下降 [17] - 度假村团体客房预订夜数在2024年剩余季度同比增长近13% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 圣安东尼奥市场需求驱动因素包括休闲、会议和不断增长的商务散客需求，酒店位置优越，靠近河滨步道和阿拉莫，阿拉莫正在进行大规模重建和扩建；会议中心有160万平方英尺，近期进行了数亿美元升级，未来几年预订情况良好，且受益于奥斯汀和达拉斯会议中心的翻新 [71][73] - 华盛顿特区市场，威斯汀酒店转换品牌后表现出色，第一季度EBITDA比2023年同期高出超400万美元，预计全年收入增长近20%，各散客细分市场入住率和房价均上升 [11][97] - 长滩市场，万豪长滩市中心酒店3月底完成转换，虽有延迟但改造产品反响良好，预计将开始加速增长 [12][79] - 新奥尔良市场，今年下半年表现强劲 [79] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行三项战略目标：资本循环、投资组合和向股东返还资本，有望在未来几年推动盈利和价值增长 [23] - 资本循环方面，出售波士顿公园广场酒店，收购圣安东尼奥河滨步道凯悦酒店，该酒店位置优越，当前收益率为8%，高于波士顿公园广场酒店，且可避免大量防御性资本投资，未来有增长潜力 [9][32] - 投资组合方面，对现有酒店进行内部投资和改造，如华盛顿特区市中心威斯汀酒店、万豪长滩市中心酒店和迈阿密海滩安达仕酒店改造，预计将提升收益和竞争力 [11][12][13] - 向股东返还资本方面，董事会宣布将季度股息提高29%至每股0.09美元，同时宣布对G、H和I系列优先股进行常规分配 [30][51] - 行业竞争方面，交易市场年初有所回升，但近期因国债波动有所放缓，公司凭借现金买家优势和前期建立的直接交易管道，在市场中具有一定竞争力 [66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度是行业同比最具挑战性的时期，但公司投资组合表现符合预期，随着时间推移，季度比较将更有利，特别是下半年，集团业务预订情况良好，有望推动业绩增长 [7][8] - 对2024年前景感到鼓舞，近期投资将为投资组合增长奠定基础，预计2025年在相对稳定宏观背景下，投资组合EBITDA将实现两位数增长 [20][24] 其他重要信息 - 截至年底，按预估基础调整圣安东尼奥收购后，公司拥有超2.4亿美元现金及现金等价物，信贷额度保持全额可用，总流动性近7.4亿美元 [40] - 公司杠杆率处于行业较低水平，净债务和优先股权益与滞后EBITDA比率为3.8倍，净债务与滞后EBITDA比率为2.6倍 [41] - 今年有一笔有担保债务到期，但本金余额较小，加上低杠杆和强流动性，公司有足够选择在年底前进行再融资 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请评论4月RevPAR趋势以及第二季度营收加速前景 - 第二季度是过渡季度，随着时间推移比较将更有利；4月RevPAR受2023年初需求压缩影响，若排除安达仕酒店，预计略有下降，目前情况基本符合预期；5月和6月及下半年增长将更明显；第三和第四季度，集团业务预订量两位数增长，华盛顿特区、奥兰多、长滩、波士顿和新奥尔良等地投资组合表现强劲 [54][55][56] 问题2: 请谈谈交易市场情况以及再次选择凯悦的原因 - 去年三四季度寻找投资机会时，交易市场不活跃，债务市场受限，公司通过与以往交易伙伴建立关系寻找机会，现金买家身份使其更具吸引力和可靠性；目前市场上可交易资产增多，直接交易管道仍将为未来交易提供机会，同时也关注市场上新出现的机会 [45][46] 问题3: 请谈谈2024年后的长期资本支出计划 - 未来资本支出将趋于正常化，每年可能进行一次周期性客房翻新；今年下半年将在怀莱阿进行软装饰翻新，预计造成100 - 200万美元的收入损失，这是投资组合每年的正常水平 [58] 问题4: 市场交易是否开始加速，驱动因素是什么，未来是否会持续 - 年初市场交易有所回升，但近期因国债波动有所放缓；前期建立的交易管道起到了补充作用；公司作为现金买家，在市场中具有优势，能够接触到一些因债务成本上升而寻求交易的机会 [66][67] 问题5: 请介绍圣安东尼奥市场供需动态、酒店和会议中心历史表现及未来展望，以及酒店承保的长期增长率和杠杆或无杠杆目标 - 市场需求驱动因素包括休闲、会议和商务散客，酒店位置优越，靠近河滨步道和阿拉莫，阿拉莫重建将带来投资机会；会议中心近期升级，未来几年预订情况良好，受益于周边会议中心翻新；公司以约8%的资本化率投资该酒店，短期内表现良好，预计有较好的中短期增长；机场正在进行数十亿美元的扩建，将带动更多游客 [70][71][73][75][77] 问题6: 如何考虑将2.4亿美元现金分配到不同类型酒店（团体、度假或城市酒店） - 公司采取平衡策略，近期收购圣安东尼奥酒店为投资组合带来即时收益和平衡；公司擅长管理具有团体业务的酒店，团体业务占比不同的酒店都能为公司提供稳定业务基础；未来将在圣安东尼奥酒店运营良好、迈阿密海滩安达仕酒店完成改造后，考虑更多增值投资机会；剩余波士顿公园广场酒店出售所得资金可能用于酒店收购或股票回购 [83][84][86][90] 问题7: 能否量化下半年比较优势改善情况，特别是第三和第四季度，排除康菲丹特酒店后，怀莱阿和长滩等地的预期增长 - 第一季度与2023年相比，受奥密克戎后需求压缩影响，但集团业务预订和散客需求表现积极；下半年华盛顿特区市场将继续增长，全年收入预计增长近20%，受益于酒店改造和品牌转换带来的团体和散客需求增加；长滩酒店已完成改造，将开始加速增长；过去几年的投资和品牌重塑开始产生回报，将推动投资组合在剩余时间和明年增长 [95][96][97][98] 问题8: 如何考虑以收购圣安东尼奥凯悦酒店的方式进行资本循环，而不是进行更有意义的股票回购 - 圣安东尼奥酒店具有良好的收益率和增长潜力，阿拉莫重建将提升酒店零售租金；公司的职责是寻找有吸引力的投资机会，实现资本的更好回报；公司一直积极通过资本循环和股票回购向股东返还资本，此次收购是综合考虑投资回报、投资组合平衡和市场机会后的决策 [100][101][107]

公司酒店资产情况 - 截至2024年5月6日，公司拥有15家酒店，共7307间客房[4] - 截至2024年5月6日，公司酒店组合共有7307间客房，希尔顿圣地亚哥湾景酒店房间数为1190间，占比16%[38] - 2024年Q1和2023年Q1公司分别拥有14家和15家酒店[48] - 迈阿密海滩康菲丹特酒店因装修2024年3月暂停运营，预计2024年第四季度以安达仕迈阿密海滩酒店恢复营业[42][47] - 2023年10月公司出售波士顿公园广场酒店[48] 公司收入与费用情况 - 2024年第一季度，客房收入为1.35815亿美元，食品和饮料收入为6133.9万美元，其他运营收入为2001.2万美元[23] - 2024年第一季度，总运营费用为1.99907亿美元，利息和其他收入为545.3万美元，利息支出为1101万美元[23] - 2024年第一季度，所得税前收入为1170.2万美元，净收入为1160.9万美元[23] - 2024年第一季度净收入为1303.5万美元，过去12个月累计净收入为1.98656亿美元[28][29] - 2024年Q1实际投资组合总酒店收入为2.17166亿美元，2023年为2.43425亿美元[46] 公司财务指标情况 - 2024年第一季度，可比酒店调整后EBITDAre为5229.5万美元，可比调整后EBITDAre为5451.1万美元[23] - 2024年第一季度，可比调整后归属于普通股股东的FFO为3751.8万美元，摊薄后每股为0.18美元[23] - 公司使用EBITDAre、调整后EBITDAre、归属于普通股股东的FFO、调整后归属于普通股股东的FFO等非GAAP财务指标评估运营表现[6] - 公司调整EBITDAre和归属于普通股股东的FFO时会排除递延股票薪酬摊销、合同无形资产摊销等项目[13] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为5451.1万美元，过去12个月累计为2.57928亿美元[28] - 2024年第一季度调整后FFO归属于普通股股东为3751.8万美元，过去12个月累计为1.90207亿美元[29] - 2024年Q1实际投资组合调整后EBITDAre为5229.5万美元，2023年为6541.3万美元[46] - 2024年Q1实际投资组合调整后EBITDAre利润率为24.1%，2023年为26.9%[46] 公司股票回购情况 - 2023年第二、三、四季度，公司分别回购0.3百万、1.6百万和2.1百万股普通股[26] - 2023年第二、三、四季度分别回购公司普通股0.3百万、1.6百万和2.1百万股[30] 公司战略情况 - 公司战略是通过收购、积极持有和处置地理位置优越的酒店及度假村房地产，为利益相关者创造长期价值[4] 公司市值与债务情况 - 2024年3月31日，公司普通股市场价值为22.68933亿美元，总市值为33.68695亿美元[33] - 2024年3月31日，总债务为8.18512亿美元，总债务与总资本比率为24.3%[33] - 固定利率债务占比51.1%，浮动利率债务占比48.9%，债务平均利率为5.79%[34] 公司股息情况 - 2024年上半年，G系列累积可赎回优先股股息率提高，每股现金股息为0.375美元[35] - 2024年第一季度末，普通股股价为每股11.14美元，每股普通股股息为0.07美元[33] 公司酒店收入指标对比情况 - 2024年Q1可比投资组合每间可售房收入（RevPAR）为223美元，2023年为235美元，同比下降5.1%[41] - 2024年Q1可比投资组合总每间可售房收入（TRevPAR）为357美元，2023年为375美元，同比下降4.7%[41] - 华盛顿特区市中心威斯汀酒店2024年Q1每间可售房收入（RevPAR）为178美元，2023年为117美元，同比增长52.0%[41] - 长滩市中心万豪酒店2024年Q1每间可售房收入（RevPAR）为74美元，2023年为177美元，同比下降58.5%[41]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后VFO为每股摊薄0.19美元，较展望中点高出近20%，比区间高端高出0.02美元 [15] - 第四季度调整后EBITDAre为5500万美元，较展望中点高出8% [69] - 预计2024年总投资组合RevPAR增长在2.5% - 5.5%，若排除迈阿密海滩的Confidante酒店，全年RevPAR增长预计在5% - 8% [70] - 预计2024年全年调整后EBITDAre在2.3亿 - 2.55亿美元，调整后FFO每股摊薄在0.78 - 0.90美元 [70] - 2023年资本投资活动为1.1亿美元，比年初估计中点低3000万美元，预计2024年投资1.35亿 - 1.55亿美元 [72] - 预计2024年因装修产生1100万 - 1300万美元的收益中断，较上一年减少约100万美元 [72] 各条业务线数据和关键指标变化 - 会议酒店本季度RevPAR增长近8%，新改造的华盛顿特区威斯汀酒店本季度RevPAR增长超50% [9] - 万豪波士顿长码头酒店本季度RevPAR增长8.4% [55] - 排除迈阿密海滩的Confidante酒店和长滩万丽酒店，本季度利润率仅下降100个基点 [56] 各个市场数据和关键指标变化 - 城市市场中，旧金山和波特兰市场复苏较慢，但全年有显著改善 [9] - 毛伊岛市场中，威雷亚市场恢复程度远超卡纳帕利市场，12月节日期间表现强于2022年 [35] - 葡萄酒之乡市场休闲需求持续低迷 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略目标包括资本循环、投资组合和向股东返还资本 [5] - 已出售波士顿公园广场酒店，正积极寻找机会将收益重新投入到更有前景的资产中 [6][11] - 2024年预计投资1.35亿 - 1.55亿美元用于投资组合，大部分投资将在迈阿密 [13] - 注重推动集团业务和产生附属收入，以减轻休闲业务低迷的影响 [63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管前瞻性可见性仍具挑战，但预订行为和旅行模式更趋稳定，2024年行业增长预计更集中在下半年 [15][16] - 对2024年前景感到鼓舞，集团预订量增长约6%，华盛顿特区短期内支撑投资组合，下半年多个地区将实现增长 [64] 其他重要信息 - 公司资产负债表强劲，年末拥有近5亿美元现金及现金等价物，信贷额度充足，总流动性近10亿美元 [18] - 董事会已宣布每股0.07美元的季度普通股股息，以及系列H和I优先股的常规分配 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 哪些酒店RevPAR增长可能低于5% - 8%的范围，以及休闲散客RevPAR增长的指导中点是多少？ - 新奥尔良市场因需求集中在下半年，RevPAR增长可能略低于；旧金山市场因全市需求疲软，可能面临ADR压力 [22][23] 问题2: 迈阿密海滩的Confidante酒店除外，第四季度RevPAR增长情况如何，以及如何看待2024年上半年的情况？ - 第四季度整个投资组合RevPAR下降2.2%，排除迈阿密后下降40个基点，均好于指导范围；2024年第一季度将是最疲软的季度 [79][80] 问题3: 毛伊岛酒店第四季度表现良好的原因，以及如何看待2024年该酒店和纳帕两家酒店的情况？ - 毛伊岛酒店第四季度恢复到正常业务组合，2024年该市场仍处于恢复期，四季酒店和蒙太奇酒店预计营收将逐步增长 [28][35][36] 问题4: 酒店盈利能力是否存在阶梯式增长？ - 在葡萄酒之乡和旧金山市场，盈利能力可能存在阶梯式增长，可能会经历一段时间的平稳期后再加速增长 [39][40] 问题5: 对奥兰多海洋世界万丽酒店的长期规划以及如何创造价值？ - 公司将专注于最大化该资产价值，作为万丽酒店运营，可考虑增加客房、会议空间或休闲设施等 [90][91]

公司酒店资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有14家酒店，共6675间客房，分布在6个州和华盛顿特区[15] - 截至2023年12月31日，公司酒店总房间数为6675间[205] - 截至2023年12月31日，两家酒店根据特许经营协议运营，协议分别于2024年10月和2028年5月到期[35] - 2023年12月31日，圣地亚哥湾希尔顿酒店有地面租赁，新奥尔良JW万豪酒店有空中租赁，公司前总部有建筑租赁，剩余租期约5至48年[45] - 截至2023年12月31日，多数酒店集中在加州、佛罗里达和夏威夷，分别占总房间数的39%、19%、8%，占合并收入的44%、17%、17%，当地不利发展或影响公司[89] - 公司5家酒店位于加州野火或地震多发区，6家位于飓风高发区，4家位于大城市易受恐怖袭击的商业区，自然灾害和恐怖袭击或影响财务结果[81] 公司财务状况 - 截至2023年12月31日，公司总现金为4.937亿美元，包括6730万美元受限现金，还有未动用的5亿美元信贷额度，调整后预计现金为4.637亿美元[24] - 截至2023年12月31日，公司债务加权平均到期期限约为三年，51.2%的未偿债务为固定利率或已互换为固定利率，总债务加权平均利率为5.8%[24] - 2023年现有投资组合各季度收入占比分别为24.6%、27.3%、24.4%和23.7%，2022年受疫情影响各季度占比为19.8%、27.9%、26.2%和26.1%[31] - 截至2023年12月31日，公司有8.191亿美元未偿还债务，其中约8.171亿美元将在未来五年到期（2024年7210万美元、2026年2.9亿美元、2027年1.75亿美元、2028年2.8亿美元），2024年还有20万美元计划摊销付款[148] - 截至2023年12月31日，公司有7410万美元有担保债务，以新奥尔良JW万豪酒店作抵押，违约可能导致房产被没收[152] - 2023年公司每日普通股收盘价在8.67美元至11.26美元之间波动[175] 公司运营管理模式 - 公司所有酒店由第三方根据与TRS承租人或其子公司的管理协议管理[17][33] - 公司将TRS Lessee设为全资子公司，将酒店租给它或其子公司，租赁含基础租金和可变租金[43] - TRS Lessee聘请合格独立承包商管理租赁的酒店[44] - 公司总部位于加利福尼亚州，租赁协议于2029年4月30日到期[47] 公司人员情况 - 截至2024年2月23日公司有40名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[48] - 截至2023年12月31日，女性约占公司员工总数的40%，少数族裔和其他代表性不足的群体约占35%[52] 公司税务相关 - 公司选择按REIT纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应纳税所得[38] - 公司和TRS承租人联合选择将TRS承租人视为TRS，公司资产中TRS证券价值占比不超20%，TRS证券和非合格资产价值占比不超25%[40] - 若公司不符合房地产投资信托基金（REIT）资格，分配将不可扣除，收入将需缴纳联邦和州税，可能减少可分配现金和投资收益率[158] - 即使作为REIT，公司也可能需缴纳联邦、州或地方税，如禁止交易净收入需缴纳100%税，分配不足可能需缴纳常规企业所得税和4%消费税[159] - REIT支付的股息通常不符合某些股息的降低税率条件，可能使个人、信托和遗产投资者认为REIT投资吸引力较低[162] - 若公司酒店与TRS承租人之间的租赁在联邦所得税方面不被视为真实租赁，公司将无法符合REIT资格[163] - 若公司与TRS承租人的租赁未按公平交易原则进行，公司或TRS承租人可能需缴纳所得税，若租金过高，公司可能需缴纳100%的消费税[164] - 若公司与TRS承租人的经济安排与无关方之间的类似安排不可比，公司需对收到的部分付款缴纳100%的惩罚性税款[165] - 若公司出售酒店构成“禁止交易”，需缴纳100%的惩罚性税款[169] - 若公司在收购资产后五年内出售有内置收益的资产，需按美国联邦企业所得税税率纳税[170] - 若公司的1031交换交易被认定应纳税，可能面临不利后果，相关法律变更可能影响公司递延纳税处置资产的能力[171] 公司业务风险 - 公司酒店面临来自其他酒店、分时度假、度假租赁或共享服务等的竞争，收购酒店也面临多方竞争[29][30] - 公司面临行业竞争，新酒店建设或增加竞争，降低酒店入住率和收入[72][75] - 公司业务受经济、疫情、灾害等不可控事件影响，部分酒店运营未恢复到疫情前水平[72][78][79] - 公司采用酒店收购和处置的生命周期策略，但可能面临收购或处置不成功的风险[76] - 过去几年因疫情等因素，新酒店建设和开业延迟或取消，部分市场未来仍受多种因素影响[77] - 公司面临通胀、系统安全、数据保护等风险，可能影响财务状况和运营结果[72] - 公司部分酒店地理集中，可能受当地经济、竞争等因素的不利影响[72] - 公司依赖第三方运营酒店，面临运营商相关风险，如人员雇佣问题[72][74] - 公司债务存在多种风险，如限制财务灵活性、利率波动等[74] - 美国、欧洲等地通胀上升，可能降低消费者对住宿的需求，且公司成本增加速度可能高于收入[82] - 公司及第三方管理者和特许经营商的信息技术网络和系统面临安全风险，可能影响财务结果、股价和声誉[83][84] - 公司面临气候变化带来的物理和转型风险，可能影响酒店、运营结果和现金流[90][92] - 未投保或投保不足的损失可能损害公司财务状况、运营结果和向股东分配的能力[94] - 财产和意外保险难获取或成本高，若无法获得足够保险，可能影响财务状况和运营结果[96] - 部分酒店运营结果依赖大型企业客户的团体和临时业务，客户流失可能损害运营结果[98] - 虚拟会议等技术的使用增加可能减少商务旅行需求，对公司酒店产生不利影响[100] - 酒店物业收购、翻修或重新定位的延迟可能对公司运营结果和股东回报产生不利影响[102] - 酒店物业或其他实体收购的会计处理涉及假设和估计，可能与未来实际结果存在重大差异[103] - 债务和股权市场的波动可能对公司收购、翻修、再融资或出售酒店的能力产生不利影响[106] - 公司可能进行合资投资，可能因缺乏独家决策权、依赖合营方财务状况以及与合营方的纠纷而受到不利影响[108] - 公司可能面临与近期出售或收购的酒店以及未来可能出售或收购的酒店相关的未知或或有负债[109] - 公司可能寻求收购酒店组合或公司，这可能比收购单一酒店给业务和财务结果带来更多风险[110] - 酒店或酒店组合的出售通常受意外情况、风险和不确定性影响，可能导致出售不成功[112] - 房地产投资的流动性不足和酒店物业缺乏替代用途可能限制公司应对酒店业绩不利变化的能力[113] - 作为房地产投资信托基金，公司依赖第三方运营酒店，可能对运营结果产生不利影响[121] - 管理公司管理不善可能导致运营费用增加或收入减少，影响租金支付和股息分配[123] - 终止管理协议可能造成酒店运营中断，新协议条款和管理效果无法保证[124] - 劳动力相关问题可能增加公司费用和负债，影响运营结果[125] - 公司酒店品牌集中，品牌负面事件或宣传会损害运营结果和股东分配能力[126] - 特许经营商和品牌管理方政策变化可能增加成本，影响酒店运营[127] - 法律诉讼不利判决或和解可能对公司财务状况产生不利影响[128] - 酒店业务具有季节性，会导致季度收入和运营结果波动[131] - 债务和股权市场变化可能影响酒店价值，利率波动增加融资成本[132] - 公司需遵守多项法律法规，违规可能面临处罚和经济损失[134] - 替代预订渠道增长可能影响公司业务和盈利能力[141] - 公司债务协议包含各种契约，违约可能需支付额外费用、提供额外担保、偿还债务或丧失抵押酒店，还会限制未来获取债务融资的能力[151] - 公司债务协议中的“现金陷阱”和限制付款条款，在某些情况下可能限制公司使用酒店资金用于其他公司用途或向股东分配的能力[154] - 公司部分债务为可变利率，美联储加息可能增加利息支出，影响经营业绩，虽有利率互换协议但固定利率也会上升[155] - 公司需不时对债务进行再融资，若无法以有利条件再融资，可能导致违约、出售房产、增加借款成本和减少可分配现金[156] 公司业务发展与展望 - 公司采取酒店投资生命周期方法，目标是保持适当杠杆和财务灵活性以创造价值[28] - 2023年公司酒店组合受益于强劲的团体业务和增加的商务旅行，休闲需求正常化[79][80] - 公司预计2024年运营将进一步正常化，酒店的商务业务持续增长[80] - 2023年和2022年公司分别向酒店投资1.101亿美元和1.286亿美元，2023年开始对迈阿密海滩康菲丹特酒店和长滩万丽酒店进行大规模翻修[101] 公司股东与分红 - 公司于2022年第三季度恢复普通股季度股息，过去三年支付的季度现金股息有不同金额[176][177] - 作为REIT，公司需将至少90%的应税收入分配给股东，分红形式有现金、股票或两者结合[178] - 公司预留375万股普通股用于2022年激励奖励计划，截至2023年12月31日，有2581199股可用于未来发行[181] - 公司董事会授权了一项最高5亿美元的普通股和优先股回购计划[183] - 公司宪章规定，为符合REIT资格，任何股东不得实益或推定拥有超过9.8%的已发行普通股或超过9.8%的已发行股本价值[184] - 公司宪章授权董事会发行最多5亿股普通股和最多1亿股优先股[185] - 截至2024年2月11日，公司约有22名普通股登记持有人[209] - 为维持REIT税收资格，公司计划每年至少分配90%的REIT应税收入[210] - 公司预计2024年普通股现金股息与2023年相当，若季度股息未达年度分配要求，预计在2025年1月支付额外股息[210] - 2021年2月董事会重新授权现有股票回购计划，可回购至多5亿美元普通股和优先股[213] - 2023年1月回购114.9805万股普通股，总价1100万美元，2021年股票回购计划剩余3.808亿美元[213] - 2023年2月董事会重新授权2021年股票回购计划，恢复可回购5亿美元普通股和优先股额度，即2023年股票回购计划[214] - 2023年2月1日至12月31日回购482.1387万股普通股，总价4540万美元，2023年股票回购计划剩余4.547亿美元[214] - 2023年股票回购计划无明确到期日，未来回购取决于公司资本需求、融资协议限制及公司普通股和优先股价格[214] 公司网络安全管理 - 公司制定并实施了网络安全风险管理计划，该计划参考ISO 27000、ISO 27001和NIST CSF[196][197] - 公司董事会将网络安全风险纳入风险监督职能，审计委员会负责监督网络安全和其他信息技术风险[200] - 公司信息技术团队拥有超20年开发和实施计算机基础设施经验，使用领先供应商的安全技术保障网络安全[203] 公司法律事项 - 公司认为未决法律事项的解决不会对财务状况或经营成果产生重大不利影响[206]

业绩总结 - 截至2023年12月31日，公司总收入为889,712千美元，较2022年增长[31] - 2023年第四季度净收入为1,399千美元，较2023年第一季度的6,658千美元显著下降[31] - 2023年第四季度EBITDA为51,867千美元，全年EBITDA为266,191千美元[69] - 2023年全年净收入为206,708千美元[69] - 2023财年FFO为195,335千美元，较2023年第一季度的49,510千美元有所增加[40] 用户数据 - 2023年，希尔顿圣地亚哥湾前酒店的平均每日房价（ADR）为275.56美元，同比增长1.9%[95] - 2023年，旧金山凯悦酒店的入住率为69.6%，较2022年提升了1110个基点[95] - 2023年，华盛顿西区万豪酒店的每房收益（RevPAR）为150.15美元，同比增长24.9%[95] 未来展望 - 2023年可比组合（不包括翻新酒店）的总收入为856,982千美元，调整后的EBITDA为238,851千美元，EBITDA利润率为27.9%[137] - 2023年整体组合的EBITDA利润率较2022年下降了120个基点[144] 新产品和新技术研发 - 2023年，公司的总债务为819,050千美元，较2022年略有下降[110] - 2023年，公司的市场价值为2,183,336千美元，较2022年增长了161,300千美元[110] 市场扩张和并购 - 2023年，公司的总资本化为3,283,636千美元，较2022年增长了260,214千美元[110] - 2023年，公司的普通股每股分红为0.13美元，较2022年增长了60%[110] 负面信息 - 2023年第四季度的资产出售损失为123,820千美元，未在2023年第一季度报告中出现[40] - 2023年第四季度的可比酒店调整后EBITDA为49,228千美元，较2023年第一季度的50,786千美元有所下降[31] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年第四季度的利息支出为16,768千美元，较2023年第一季度的11,894千美元有所上升[31] - 2023年第一季度至第四季度共回购普通股共计2.0百万、0.3百万、1.6百万和2.1百万股[71]

公司酒店规模与组合 - 截至2024年2月23日，公司拥有14家酒店，共6675间客房[7] - 公司酒店组合共有6,675间客房，其中希尔顿圣地亚哥湾景酒店有1,190间客房，占比18%[58] - 2023年四季度和全年公司拥有15家酒店，2022年四季度和全年分别拥有15家和18家酒店，2019年四季度和全年拥有21家酒店[5] 公司财务指标与运营理念 - 公司采用非GAAP财务指标评估运营表现，包括EBITDAre、调整后EBITDAre、归属于普通股股东的FFO、调整后归属于普通股股东的FFO、酒店调整后EBITDAre和酒店调整后EBITDAre利润率等[11] - 公司调整EBITDAre和归属于普通股股东的FFO时会排除多项非现金或与资本结构相关的项目[17][18][19] - 公司通过收购、积极持有和处置优质酒店及度假村房地产来为股东创造长期价值[7] 各年度财务数据 - 2023年全年总营收为8.89712亿美元，其中客房收入5.52646亿美元、餐饮收入2.5425亿美元、其他运营收入8281.6万美元[26] - 2023年全年总运营费用为7.90342亿美元，包括客房费用1.36757亿美元、餐饮费用1.7781亿美元、其他费用3.30094亿美元、公司管理费用3141.2万美元、折旧和摊销费用1.14269亿美元[26] - 2023年全年利息和其他收入为1053.5万美元，利息费用为5167.9万美元[26] - 2023年全年税前收入为5822.6万美元，所得税收益（支出）净额为 - 90万美元，净利润为5732.6万美元[26] - 2023年全年可比酒店调整后EBITDAre为2.44732亿美元，可比调整后EBITDAre为2.31422亿美元[26] - 2023年全年可比调整后归属于普通股股东的FFO为1.64489亿美元，摊薄后每股可比调整后归属于普通股股东的FFO为0.81美元[26] - 2022年全年总营收为836700千美元，净利润为70933千美元[28] - 2019年全年总营收为785127千美元，净利润为110221千美元[30] - 2023年全年总营收未直接给出，净利润为206708千美元[33] - 2022年全年可比酒店调整后EBITDAre为237106千美元[28] - 2019年全年可比酒店调整后EBITDAre为255841千美元[30] - 2023年全年可比调整后EBITDAre为231422千美元[33] - 2022年可比调整后FFO归属于普通股股东为176054千美元，摊薄后每股为0.87美元[28] - 2023财年净收入为2.06708亿美元，2022财年为9076.6万美元[34][37] - 2023财年FFO归属普通股股东为1.95335亿美元，调整后为1.96513亿美元[34] - 2023财年可比调整后FFO归属普通股股东为1.64489亿美元，摊薄后每股0.81美元[34] - 2023年第四季度净收入为1.26985亿美元，FFO归属普通股股东为2891.8万美元，调整后为3895.2万美元[34] - 2022年第四季度净收入为1746.3万美元，EBITDAre为6343.7万美元，调整后为6877.7万美元[37] - 2023财年出售酒店调整后FFO为 - 3202.4万美元[34] - 2022财年出售酒店调整后EBITDAre为 - 2200.5万美元，收购酒店为1380.5万美元[37] - 2022财年净收入为9076.6万美元，各季度分别为1512.3万、3769.2万、2048.8万和1746.3万美元[38] - 2022财年FFO归属普通股股东为1.73459亿美元，各季度分别为1750.7万、6136.6万、4845万和4613.6万美元[38] - 2022财年调整后FFO归属普通股股东为1.84628亿美元，各季度分别为1641.1万、6322万、5126.4万和5373.3万美元[38] - 2022财年可比调整后FFO归属普通股股东为1.76054亿美元，各季度分别为2840.3万、5952.2万、4217.8万和4595.1万美元[38] - 2019财年净收入为1.42793亿美元，各季度分别为1791.6万、4591.8万、3354.5万和4541.4万美元[41] - 2019财年EBITDAre为3.26391亿美元，各季度分别为6551.7万、1.00934亿、8362.8万和7631.2万美元[41] - 2019财年调整后EBITDAre（不包括非控股权益）为3.20244亿美元，各季度分别为6449.4万、9912.2万、8116.2万和7546.6万美元[41] - 2019财年可比调整后EBITDAre为2.49205亿美元，各季度分别为6649.8万、6988.1万、5564.7万和5717.9万美元[41] 普通股相关情况 - 2022年和2023年分别回购了1020万股和600万股普通股[32] - 2023年第一至四季度分别回购200万、30万、160万和210万股普通股[34][35] - 2022年第一、二、三、四季度分别回购390万、320万、90万和220万股普通股[40] - 2023年第一、二、三、四季度分别回购200万、30万、160万和210万股普通股[40] - 2023年第四季度末普通股股价为10.73美元，2022年末为9.66美元；2023年第四季度普通股每股股息为0.13美元，2022年末为0.05美元[47] - 2023年12月31日流通在外普通股为203,480千股，2022年12月31日为209,320千股[47] - 2023年12月31日普通股权益市值为2,183,336千美元，2022年12月31日为2,022,036千美元[47] 债务相关情况 - 2023年12月31日总债务为819,050千美元，总资本化为3,283,636千美元，总债务与总资本化比率为24.9%，总债务和优先股权益与总资本化比率为33.5%[47] - 截至2023年12月31日，固定利率债务占比51.2%，浮动利率债务占比48.8%，债务平均利率为5.80%，债务加权平均到期期限为3.0年[50] - 2023年5月公司签订2.25亿美元定期贷款协议（Term Loan 3），初始期限两年，可延长12个月，到期日为2026年5月[51] 优先股股息情况 - 2023年公司宣布G系列累积可赎回优先股每股现金股息为0.469437美元，年收益率为1.878%，2024年年股息率可能提高至3.0%或更高[53] 酒店租赁情况 - 希尔顿圣地亚哥湾景酒店地面租赁于2071年到期，JW万豪新奥尔良酒店市政空域租赁于2044年到期[59] 酒店收购情况 - 2022年6月公司收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%非控股合伙人权益，之后拥有该酒店100%所有权[58] 酒店经营数据 - 2023年第四季度，希尔顿圣地亚哥湾景酒店平均每日房价（ADR）为252.87美元，较2022年下降1.8%，入住率为76.0%，每间可售房收入（RevPAR）为192.18美元，较2022年下降1.8%[62] - 2023年全年，旧金山君悦酒店ADR为302.07美元，较2022年增长12.9%，入住率为69.6%，较2022年增加1110个基点，RevPAR为210.24美元，较2022年增长34.3%[64] - 2023年第四季度，华盛顿特区市中心威斯汀酒店ADR为278.61美元，较2022年增长16.5%，入住率为58.4%，较2022年增加1420个基点，RevPAR为162.71美元，较2022年增长53.9%[62] - 2023年全年，奥兰多海洋世界万丽酒店ADR为192.39美元，较2022年增长4.5%，入住率为70.4%，较2022年增加320个基点，RevPAR为135.44美元，较2022年增长9.4%[64] - 2023年第四季度，威雷亚海滩度假村ADR为699.17美元，较2022年下降4.0%，入住率为72.4%，RevPAR为506.20美元，较2022年下降4.6%[62] - 2023年全年，新奥尔良JW万豪酒店ADR为240.59美元，较2022年增长0.8%，入住率为69.6%，较2022年增加760个基点，RevPAR为167.45美元，较2022年增长13.2%[64] - 2023年第四季度，波士顿长码头万豪酒店ADR为380.01美元，较2022年增长6.1%，入住率为71.2%，较2022年增加150个基点，RevPAR为270.57美元，较2022年增长8.4%[62] - 2023年全年，长滩万丽酒店ADR为222.74美元，较2022年增长7.0%，入住率为71.3%，较2022年减少190个基点，RevPAR为158.81美元，较2022年增长4.2%[64] - 2023年第四季度，波特兰比德韦尔万豪酒店ADR为155.55美元，较2022年下降4.2%，入住率为52.6%，较2022年增加1130个基点，RevPAR为81.82美元，较2022年增长22.0%[62] - 2023年全年，可比酒店组合（不包括装修酒店）ADR为326.76美元，较2022年下降0.8%，入住率为70.3%，较2022年增加520个基点，RevPAR为229.71美元，较2022年增长7.1%[64] - 2023年第四季度希尔顿圣地亚哥湾景酒店收入377.77美元，全年收入422.92美元，较2022年全年增长14.1%[66] - 2023年第四季度凯悦旧金山君悦酒店收入306.08美元，全年收入302.02美元，较2022年全年增长31.8%[66] - 2023年第四季度华盛顿特区市中心威斯汀酒店收入269.88美元，全年收入229.60美元，较2022年全年增长21.6%[66] 酒店调整后EBITDA利润率相关 - 2023年第四季度可比投资组合（不含翻新酒店）调整后EBITDA利润率为24.6%，较2022年下降160个基点[71] - 2023年第四季度可比投资组合调整后EBITDA利润率为24.0%，较2022年下降210个基点[71] - 2023年第四季度实际投资组合调整后EBITDA利润率为25.2%，较2022年下降120个基点[71] - 2023年第四季度出售酒店收入1.1131万美元，调整后EBITDA为5420美元，利润率48.7%[71] - 2023年Q4实际投资组合总收入为219,225,000美元，调整后EBITDAre为55,275,000美元，利润率为25.2%；2019年同期总收入为272,930,000美元，调整后EBITDAre为80,163,000美元，利润率为29.4%[72] - 2023财年实际投资组合总收入为986,425,000美元，调整后EBITDAre为276,756,000美元，利润率为28.1%；2022财年总收入为901,991,000美元，调整后EBITDAre为250,481,000美元，利润率为27.8%[73] - 2023财年实际投资组合总收入为986,425,000美元，调整后EBITDAre为276,756,000美元，利润率为28.1%；2019财年总收入为1,115,075,000美元，调整后EBITDAre为338,651,000美元，利润率为30.4%[74] - 2023年Q4希尔顿圣地亚哥湾景酒店总收入41,358,000美元，调整后EBITDAre为11,484,000美元，利润率27.8%；2019年同期总收入34,249,000美元，调整后EBITDAre为8,787,000美元，利润率25.7%，利润率变化210个基点[72] - 2023财年凯悦旧金山君悦酒店总收入90,505,000美元，调整后EBITDAre为13,269,000美元，利润率14.7%；2022财年总收入68,677,000美元，调整后EBITDAre为5,737,000美元，利润率8.4%，利润率变化630个基点[73] - 2023财年华盛顿特区市中心威斯汀酒店总收入67,63

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为6400万美元，高于指引区间上限，受非客房收入增加、整体利润率提高和公司层面成本降低驱动，估计因毛伊岛火灾导致收益减少约100万美元，华盛顿特区酒店装修导致EBITDA减少200万美元 [29] - 第三季度调整后FFO为每股摊薄0.23美元，也高于指引区间上限 [30] - 预计第四季度总投资组合RevPAR较2022年第四季度下降3% - 6%，不包括波士顿公园广场酒店，若排除科芬丹特酒店，预计同比RevPAR变化在下降0.5% - 3.5%之间，第四季度调整后EBITDAre预计在4800万 - 5300万美元之间，调整后FFO每股摊薄预计在0.14 - 0.17美元之间 [30][32] - 预计全年对投资组合的总资本投资在1.1亿 - 1.2亿美元之间，较年初初始范围中点减少2500万美元 [36] - 预计2023年EBITDA置换总额为1200万 - 1300万美元，其中约950万美元已在第三季度产生 [37] - 自第二季度末以来，回购了价值1600万美元的额外股票，使年初至今的总额达到3800万美元，平均价格为每股9.26美元 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度投资组合产生18.6万个总团体客房夜，团体业务占总需求约36%，团体客房夜数量约为疫情前可比水平的90%，平均房价高出13%，团体客房收入同比增长11%，团体业务产量同比增长3.4%，不包括科芬丹特酒店，进入第四季度的团体预订量比2022年高6% [71][72] - 第三季度 transient业务占总客房夜的58%，可比房价为299美元，比2019年同期的疫情前水平高出16%，整体 transient房价为319美元，较上年下降，企业协商渠道收入增长20% [72][73] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年华盛顿特区、新奥尔良和圣地亚哥市场强劲，华盛顿特区酒店将受益于装修后业绩提升和西部品牌优势，预计房价和客房夜数将显著增长 [4] - 旧金山市场全市日历表现不佳，但公司酒店凭借吸引内部团体和企业商务旅客，预计将继续保持增长，但同比增速将放缓 [7] - 毛伊岛市场在火灾后恢复良好，第四季度假期旺季预订量超过去年，不过10 - 11月休闲需求较之前疲软 [105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用生命周期投资方法，出售波士顿公园广场酒店以回收资本，积极评估将收益重新投资于具有更有吸引力未来回报的资产，优先考虑具有高初始收益率、近期资本需求有限的酒店，同时会在股价合适时进行股票回购 [74][79] - 交易市场上，买家和卖家预期开始趋同，城市和团体酒店比度假酒店更明显，度假酒店市场因休闲需求和沿海保险成本问题，卖家对价格的看法调整较慢 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管休闲需求放缓和毛伊岛火灾带来干扰，第三季度业绩仍超出预期，城市和会议酒店表现强劲，度假酒店运营基本面持续正常化 [54][56] - 对华盛顿特区、新奥尔良和圣地亚哥市场在2024年的表现持乐观态度，预计城市和团体酒店将继续引领增长，部分市场入住率有望提升 [4][7] - 近期短期预订趋势令人鼓舞，未来六个月的每周 transient预订量连续四周超过去年，部分得益于毛伊岛市场的强劲表现 [35] 其他重要信息 - 公司预计将在12月宣布第四季度现金普通股股息，包括最近提高的常规季度每股0.07美元，以及额外金额以更充分分配全年预计应税收入 [38] - 董事会已宣布系列G、H和I优先股的常规分红 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2024年追加股息的目标派息率是多少 - 公司目标是分配100%的应税收入，上季度将基础股息提高到每股0.07美元，最终股息金额由董事会决定，目前预计每股额外追加0.05 - 0.07美元，即每股约0.12 - 0.14美元 [17][19] 问题: 葡萄酒之乡资产改善的驱动因素是什么 - 是多方面因素，包括引入合适的团体业务、合理定价以及提高运营效率，第三季度开始看到这些度假村的潜力，随着休闲需求回升，将实现更大的业绩提升 [21][23] 问题: 如果不进行1031交换，2024年及以后的股息压力是否会增加 - 波士顿酒店预计出售收益约1.5亿美元，公司总净运营亏损（NOLs）约3.5亿美元，即使不进行1031交换，仍有足够NOLs来抵消未来收益，若不进行1031交换并使用NOLs，新收购资产的折旧基础将提高，从而减轻未来股息压力 [25][26] 问题: 第三季度利润率面临的逆风因素以及第四季度指引中包含的因素 - 第三季度利润率的主要逆风因素是财产保险续约带来约60个基点的压力，以及毛伊岛业务组合变化带来约30个基点的压力，其他市场工资增长放缓，公用事业和部分运营费用有所缓解 [44] 问题: Andaz迈阿密海滩酒店的装修和重新品牌化是否仍计划在2024年完成 - 是的，支出时间的调整只是对资金流出时间的微调，不影响最终完工日期，目前建设已开始，完工日期仍按计划进行 [42] 问题: 2024年除一般市场条件外，对EBITDA的重大逆风因素和顺风因素有哪些 - 主要逆风因素是财产保险续约，带来约60个基点的利润率压力，毛伊岛业务组合变化带来约30个基点的压力，其他市场工资增长在4% - 5%左右有所缓和，公用事业和部分运营费用有所缓解 [44] 问题: 奥兰多文艺复兴酒店是否有下一步计划 - 选择品牌时会受品牌可用性、区域保护和市场饱和度等因素影响，奥兰多市场竞争激烈，从团体业务角度看，该酒店表现良好，但 transient业务相对较弱，目前该酒店作为文艺复兴品牌可以继续表现良好，长期可能会采取措施提升休闲业务吸引力 [96][100] 问题: 毛伊岛市场的正常化情况如何，是否能避免部分休闲市场的正常化趋势 - 毛伊岛市场在火灾前开始出现休闲需求回调迹象，但火灾改变了市场动态，目前市场恢复情况令人惊喜，第四季度假期旺季预订量超过去年，但10 - 11月休闲需求较之前疲软，虽不能完全免疫于休闲市场正常化，但表现优于其他一些休闲市场 [103][106] 问题: 是否考虑将收益分散投资于多个资产，是否有税收影响，能否进行1031交换 - 可以进行部分1031交换，也可以等待合适的交易，如果找不到合适的交易，1031交换可以过期，公司可以使用NOLs持有资金，也可能根据股价情况将资金用于回购股票，投资可能是多个资产，也可能是一个资产，后续会向投资者和市场更新信息 [109][111] 问题: 如何权衡购买较小资产（约1亿美元或以下）和较大资产（可能有更具吸引力的收益率） - 这需要平衡考虑，要评估机会和资产规模是否会带来集中风险，公司的理想选择是将部分收益投资于合适资产，剩余收益用于股票投资或后续其他资产投资，过去公司在这方面表现较为平衡，未来也将继续追求这种平衡 [112]

公司酒店资产情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有15家酒店，其中波士顿公园广场酒店于10月出售，除两家酒店外均为知名品牌，排除该酒店后平均每家酒店有477间客房[122] - 2022年6月，公司收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店外部25%的股权，实现100%控股[166] - 2023年10月公司出售Boston Park Plaza，总收益为3.7亿美元[190] 公司收入与费用构成 - 公司收入主要来自酒店运营，包括客房、餐饮和其他运营收入；费用包括客房、餐饮、其他运营、物业税等多项费用[123] 酒店行业运营指标 - 酒店行业常用运营指标包括入住率、平均每日房价、每间可售房收入等[126] 公司运营影响因素 - 影响公司运营结果的主要因素有酒店房间需求、新酒店开发速度和运营商表现[129] 2023年第三季度财务数据 - 2023年第三季度，客房收入1.58467亿美元，与2022年基本持平；餐饮收入6400.7万美元，同比增长0.8%；其他运营收入2522.6万美元，同比增长12.4%；总收入2.477亿美元，同比增长1.4%[133] - 2023年第三季度，酒店运营费用1.51538亿美元，同比增长4.0%；其他物业级费用2902万美元，与2022年基本持平；公司管理费用712.7万美元，同比下降9.5%；折旧和摊销费用3318.8万美元，同比增长4.5%；总运营费用2.20873亿美元，同比增长3.0%[133] - 2023年第三季度，利息和其他收入121.8万美元，同比增长351.1%；利息费用1189.4万美元，同比下降28.3%；债务清偿净收益9000美元，同比增长101.2%；税前收入1616万美元，同比下降20.0%[133] - 2023年第三季度，所得税费用60.2万美元，同比下降307.6%；净利润1555.8万美元，同比下降24.1%；优先股股息322.6万美元，同比增长3.7%；普通股股东应占收入1233.2万美元，同比下降28.0%[133] 九个月财务数据 - 九个月内总营收达7.67255亿美元，同比增长1.49亿美元，增幅14.9%[135] - 九个月内净收入为7972.3万美元，同比增长642万美元，增幅8.8%[135] - 九个月内归属普通股股东的收入为6896.1万美元，同比增长1003.2万美元，增幅17.0%[135] - 九个月内客房收入增加5540万美元，增幅12.9%，现有组合客房收入增加4690万美元，入住率增加720个基点，平均每日房价增长0.2%，每间可售房收入增长11.1%[135][138][139] - 九个月内餐饮收入增加3890万美元，增幅22.3%，现有组合餐饮收入增加3410万美元[135][140][144] - 九个月内其他运营收入增加500万美元，增幅7.8%，现有组合其他运营收入增加410万美元[135][141][145] - 九个月内酒店运营费用增加5610万美元，增幅14.1%，现有组合酒店运营费用增加5020万美元[135][142] - 九个月内其他物业层面费用增加930万美元，增幅11.2%，现有组合其他物业层面费用增加760万美元[135][148][153] - 九个月内公司间接费用减少330万美元，降幅12.2%，主要因工资及相关费用和递延股票摊销费用减少[135][149] - 九个月内折旧和摊销费用增加390万美元，增幅4.2%，现有组合折旧和摊销费用增加270万美元[135][151][154] 利息与债务相关数据 - 2023年前三季度利息支出较2022年同期增加1460万美元，增幅72.1%；第三季度较2022年同期增加260万美元，增幅28.3%[156] - 2023年9月30日，公司加权平均年利率约为5.8%，2022年同期约为4.4%；约51.2%的应付票据有固定利率或已互换为固定利率，2022年同期为42.4%[158] - 截至2023年9月30日，公司债务为8.196亿美元，现金及现金等价物为1.85亿美元，总资产为31亿美元[195] - 截至2023年9月30日，公司51.2%的未偿债务为固定利率或已互换为固定利率[197] - 截至2023年9月30日，公司浮动利率债务包括1.75亿美元的无担保公司级定期贷款2和2.25亿美元的无担保公司级定期贷款3[198] - 截至2023年9月30日，公司51.2%的债务义务为固定性质或受利率互换衍生品约束[214] - 若公司可变利率债务市场利率增减50个基点，基于2023年9月30日的可变利率，年度利息费用将使未来合并收益和现金流分别增减约200万美元[214] 其他收益与费用对比 - 2023年前三季度和第三季度资产出售收益均为零，2022年前三季度为2290万美元，第三季度为零[159] - 2023年前三季度债务清偿净收益为990万美元，2022年同期净损失为100万美元；2023年第三季度为名义收益，2022年同期净损失为80万美元[160][161] - 2023年前三季度和第三季度当期所得税费用分别为180万美元和60万美元，2022年同期净当期所得税收益分别为10万美元和30万美元[163][164] - 2023年前三季度和第三季度合并合营企业归属于非控股股东的收入均为零，2022年前三季度为350万美元，第三季度为零[165] EBITDAre相关数据 - 2023年前三季度和第三季度EBITDAre分别为2.14324亿美元和6124.2万美元，2022年同期分别为1.64522亿美元和6121.7万美元[174] - 2023年前三季度和第三季度调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）分别为2.08798亿美元和6371.2万美元，2022年同期分别为1.65005亿美元和6384.8万美元[174] - 2023年第三季度调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）较2022年同期减少10万美元，降幅0.2%[174] - 2023年前九个月调整后EBITDAre（不含非控股权益）增加4380万美元，增幅26.5%[175] - 2023年前九个月现有投资组合调整后EBITDAre增加2590万美元，增幅13.7%[177] - 2023年前九个月The Confidante Miami Beach调整后EBITDAre为610万美元，2022年同期为130万美元[177] FFO相关数据 - 2023年第三季度调整后归属于普通股股东的FFO减少490万美元，降幅9.6%；前九个月增加2670万美元，增幅20.4%[180] 现金流量数据 - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为1.687亿美元，2022年同期为1.497亿美元[184] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为6022.2万美元，2022年同期为1.34385亿美元[185] - 2023年前九个月融资活动使用的净现金为8073万美元，2022年同期为1018.9万美元[188] 公司未来现金来源 - 公司预计未来主要现金来源包括营运资金、信贷安排、应付票据发行、酒店资产处置等[190] - 由于通胀和利率上升以及2024年可能出现衰退，某些资金来源可能不如过去容易获得或成本更高[190] 公司资金状况 - 截至2023年9月30日，公司无限制现金余额为1.138亿美元，可从无担保循环信贷安排中借款5亿美元[194] 公司投资与合同承诺 - 2023年前九个月，公司在投资组合和其他资产上投入7390万美元，截至2023年9月30日，有4040万美元的在建装修合同承诺[201] 公司受限现金情况 - 截至2023年9月30日，公司资产负债表上包括6090万美元的受限现金，存于FF&E储备账户用于未来资本支出[202] 公司业务风险 - 公司业务存在季节性，季度收入可能受装修、市场竞争、经济环境等因素不利影响[203] - 通货膨胀增加了公司的各项成本，公司依靠酒店运营商调整房价和服务价格来应对，但可能受限[204] 公司资产减值评估 - 公司评估酒店物业投资是否减值，若减值则调整资产至估计公允价值并确认损失[206] 公司收购会计处理 - 公司收购酒店物业或其他实体时，需确定是资产收购还是业务合并，并进行相应会计处理[209] 公司税务审查 - 公司会审查不确定税务状况，未达“更有可能”门槛的税务状况会在当年记为税务收益或费用[212] - 公司需分析所有主要司法管辖区所有未结税务年度[212] 公司金融工具与利率风险 - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率，无用于交易的衍生金融工具，使用衍生金融工具管理浮动利率债务的利率风险[213]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDA和调整后每股FFO超指引上限 [79] - 第二季度调整后EBITDAre为8500万美元，略高于指引区间上限 [115] - 第一季度调整后FFO为每股摊薄0.33美元，略高于指引区间高端 [11] - 预计第三季度调整后EBITDAre在5700万 - 6200万美元之间，调整后每股摊薄FFO在0.18 - 0.21美元之间 [101] - 预计全年RevPAR增长接近此前所分享区间的低两位数端（不包括迈阿密酒店） [101] - 预计全年EBITDA置换在1100万 - 1300万美元之间，上半年已产生约700万美元，第三季度预计约100万美元，其余在第四季度 [116] - 截至第二季度末，总现金及现金等价物约1.64亿美元，包括5600万美元受限现金，信贷额度保持全额可用，总流动性超6.6亿美元 [86] - 截至第二季度末，净债务和优先股权益与EBITDA之比为3.6倍，净债务与EBITDA之比为2.6倍 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 城市和会议酒店 - 第二季度城市和会议酒店入住率提高460个基点，房价增长4.2%，RevPAR同比增长近11% [4] - 城市和会议酒店组合利润率同比增长10个基点 [7] 度假村 - 度假村业务在第二季度需求放缓，5 - 6月表现不佳，导致这些物业的RevPAR增长比季度初预测低9个百分点 [81] - 佛罗里达沿海两家度假村平均房价较2019年第二季度高46% [95] 集团业务 - 第二季度集团客房夜量达24万间夜，占总需求约44%，较2019年同期可比数量约96%，平均房价高10%，集团客房收入可比增长6% [97] - 第二季度集团客房房价同比上涨3%，总客房夜量增长10%，集团业务收入产出同比增长7% [97] - 下半年集团业务预订量较2022年高6% [98] 非客房业务 - 非客房消费保持强劲，高于预期，得益于集团活动增加和附属收入增长 [96] - 第二季度每间集团客房宴会销售额为230美元，高于2019年可比水平 [96] 各个市场数据和关键指标变化 国内休闲市场 - 国内休闲旅游需求在第二季度有所放缓，高端和豪华休闲国内市场受国际旅行影响较大 [46] - 预计随着今年海外旅游积压需求释放，明年美国度假者对国际旅行的偏好将趋于正常化 [6] 旧金山市场 - 旧金山酒店RevPAR增长超32%，入住率和房价均有提升 [94] - 酒店预计今年EBITDA将翻倍，但仍远低于2019年水平 [69] 迈阿密市场 - 迈阿密市场较2022年有所回落，但仍高于2019年水平 [33] 葡萄酒之乡市场 - 纳帕和索诺玛受异常凉爽潮湿天气和国际旅行激增影响，休闲趋势疲软 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造高质量会议、城市、休闲酒店和度假村的平衡投资组合 [79] - 持续积极寻找资本回收方式，利用资产增值收益并重新配置资金到新的增长机会中 [10] - 推进酒店改造项目，如将华盛顿特区的万丽酒店转换为威斯汀品牌，长滩的酒店转换为万豪品牌 [27][85] - 准备将The Confidante度假村改造为安达仕迈阿密海滩酒店，本季度将公布更多细节 [114] - 尽管交易环境具有挑战性，但公司保留大量投资能力，等待机会出现时进行部署 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计休闲旅游需求短期内仍将疲软，但城市和会议酒店组合将在未来几个季度对盈利做出更大贡献 [8] - 尽管第二季度RevPAR表现低于预期，但公司仍对全年盈利增长持乐观态度 [8] - 国际机票价格上涨和国内机票价格下降可能促使国际旅行与国内旅行需求趋于平衡，预计明年休闲需求将恢复正常化 [48] - 旧金山酒店具有可持续发展模式，预计明年将继续增长，但市场整体复苏仍需时间 [69][70] - 葡萄酒之乡度假村虽目前业绩受影响，但公司相信其有创造价值的潜力，将专注于建立集团业务基础 [129] 其他重要信息 - 公司完成年度保险计划续约，虽结果好于部分同行，但仍面临成本上升压力 [7] - 公司在本季度回购少量股票，年初至今回购总额达2100万美元，平均价格为每股9.46美元 [12] - 董事会宣布将第三季度基本季度普通股股息提高至每股0.07美元，较之前增加40% [12] - 董事会还宣布了系列H和I优先股的常规分红 [102] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请更新The Confidante的回报情况 - 酒店客房产品、餐饮环境和泳池体验出色，目前尚未全面发挥潜力，后续将提高收入并优化成本模型以提升盈利能力 [16][17][20] 问题2: 旧金山凯悦酒店的需求稳定性如何，未来情况怎样 - 酒店专注利用会议空间吸引小型团体，压缩散客需求，同时凭借新客房产品吸引企业业务，今年剩余时间散客需求强劲，预计EBITDA将大幅增长，明年有望继续增长，但市场整体复苏仍需时间 [23][66][70] 问题3: 是否有资产正在市场上出售 - 公司通常在交易完成前不谈论相关事宜，但总会有至少一项资产处于营销、软营销或洽谈阶段 [43] 问题4: RevPAR未达指引的原因是什么 - 取消订单略有增加，主要集中在华盛顿特区正在装修的酒店；部分市场短期散客需求可见性低，高端和豪华休闲国内市场需求放缓，与国际旅行的不平衡有关 [44][45][46] 问题5: 国际旅行与国内旅行的不平衡为何有望明年恢复正常 - 国际机票价格上涨，国内机票价格下降，成本因素可能影响旅行者选择；此前国际旅行受限，现在积压需求释放后有望回归正常 [47][48] 问题6: 是否考虑将安达仕酒店改造总成本从6000万美元提高到7000万美元 - 公司正在最后确定相关事宜，第三季度将更新成本、范围变化、最终客房数量、餐饮运营商等信息，并提供项目照片和效果图，同时更新范围变化后的回报预测 [55][56] 问题7: 安达仕酒店改造项目明年的潜在置换影响如何 - 今年酒店预计产生约400万 - 500万美元EBITDA，2022年为1250万美元，明年该酒店盈利可能较少 [57] 问题8: 年底前是否有望进行资本回收 - 公司希望年底前实现资本回收，虽此前有挑战，但近期大型现金流资产的CMBS交易增多，有助于推进相关工作 [59] 问题9: 如果没有税收损失结转，股息会提高到多少 - 此次股息提高的决定与税收损失结转无关，公司计划利用结转来进行资本回收；目前提高股息是为了适应正常的周期性波动，减少年底追赶股息的情况，预计年底仍会有追赶股息，下季度将提供更多信息 [63][64] 问题10: 度假村第二季度9个百分点的RevPAR缺口，多少是由于入住率，多少是由于房价；近期预订量的增长是否广泛，特定于哪些酒店，房价情况如何 - 第二季度主要是入住率影响，平均每日房价（ADR）也有下降但幅度较小；第三季度7月房价进一步恶化，休闲零售细分市场（品牌官网客户）表现最弱；预计该客户群体短期离开后会回来 [73][74][75] 问题11: 纳帕酒店何时能实现更好的价值 - 公司正在与管理团队合作优化成本模型，希望休闲需求明年恢复，同时继续拓展集团业务基础，届时有望看到盈利加速增长 [110][125] 问题12: 第二季度股票回购步伐放缓，未来如何考虑 - 公司希望在市值规模允许的情况下更积极地进行股票回购，目前主要是平衡各项事务，当股价达到一定水平时，有能力进行回购 [123]