公司基本情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有15家酒店，平均每家酒店有516间客房[57] - 公司曾有一家合资企业，第三方持有其25.0%的所有权权益，该权益于2022年6月被公司收购[61][63][64] 公司税务政策 - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入，若支付相当于100%应税收入的股东股息，通常无需缴纳企业层面的联邦所得税[57] - 公司作为REIT需将至少90%的应税收入分配给股东，分配部分一般免联邦企业所得税[143] - 公司采用资产和负债法核算所得税，递延税项资产和负债按预计实现或结算时的法定税率计量[143] - 公司全资拥有的TRS租赁酒店，需缴纳联邦和州所得税[143] - 公司需分析所有主要司法管辖区（包括联邦和某些州）法定时效内的所有未结税务年度[145] - 公司会审查不确定的税务立场，未达“更有可能”门槛的税务立场在当年记为税务收益或费用[144] 2023年第二季度业务线收入情况 - 2023年第二季度，客房收入为173,399千美元，较2022年同期的161,721千美元增长7.2%[71] - 2023年第二季度，餐饮收入为78,815千美元，较2022年同期的71,658千美元增长10.0%[71] - 2023年第二季度，其他营业收入为23,898千美元，较2022年同期的17,901千美元增长33.5%[71] 2023年第二季度财务关键指标情况 - 2023年第二季度，总营业收入为276,112千美元，较2022年同期的251,280千美元增长9.9%[71] - 2023年第二季度，净收入为43,078千美元，较2022年同期的37,692千美元增长14.3%[71] - 2023年第二季度，归属于普通股股东的收入为39,310千美元，较2022年同期的31,576千美元增长24.5%[71] - 2023年第二季度，利息及其他收入为4,639千美元，较2022年同期的116千美元增长3,899.1%[71] 2023年上半年业务线收入情况 - 2023年上半年客房收入3.25837亿美元，较2022年的2.70493亿美元增长5534.4万美元，增幅20.5%[72] - 2023年上半年餐饮收入1.49627亿美元，较2022年的1.11241亿美元增长3838.6万美元，增幅34.5%[72] - 2023年上半年其他运营收入4409.1万美元，较2022年的4186.1万美元增长223万美元，增幅5.3%[72] 2023年上半年费用情况 - 2023年上半年酒店运营费用3.01076亿美元，较2022年的2.50862亿美元增长5021.4万美元，增幅20.0%[72] - 2023年上半年其他物业层面费用6363.4万美元，较2022年的5430.1万美元增长933.3万美元，增幅17.2%[72] - 2023年上半年公司间接费用1686.4万美元，较2022年的1943.1万美元减少256.7万美元，降幅13.2%[72] - 2023年上半年折旧和摊销费用6473.9万美元，较2022年的6225.3万美元增长248.6万美元，增幅4.0%[72] 2023年上半年财务关键指标情况 - 2023年上半年总营收5.19555亿美元，较2022年的4.23595亿美元增长9596万美元，增幅22.7%[72] - 2023年上半年净利润6416.5万美元，较2022年的5281.5万美元增长1135万美元，增幅21.5%[72] - 2023年上半年归属普通股股东的收入为5662.9万美元，较2022年的4179.2万美元增长1483.7万美元，增幅35.5%[72] 利息及相关收益情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月利息及其他收入分别为460万美元和10万美元，六个月分别为520万美元和450万美元[99] - 2023年第二季度利息费用为922.3万美元，较2022年同期增加330万美元，增幅55.3%；六个月利息费用为2301.7万美元，较2022年同期增加1200万美元，增幅108.9%[99] - 2023年6月30日和2022年6月30日，公司加权平均年利率分别约为5.9%和3.6%；应付票据中约51.2%和44.1%具有固定利率或已互换为固定利率[99] - 2023年截至6月30日的三个月和六个月资产出售收益均为零，2022年分别为零和2290万美元[99] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月债务清偿净收益分别为1.2万美元和2.1万美元；六个月2023年为990万美元收益，2022年为20万美元损失[101] 所得税及相关收入情况 - 2023年截至6月30日的三个月和六个月当期所得税费用分别为80万美元和120万美元，2022年分别为2.8万美元和20万美元[101] - 2023年截至6月30日的三个月和六个月合并合营企业归属于非控股股东的收入均为零，2022年分别为230万美元和350万美元[101] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月优先股股息分别为376.8万美元和377.3万美元，六个月分别为753.6万美元和754.6万美元[101] EBITDAre相关情况 - 2023年第二季度调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）较2022年同期增加1110万美元，增幅15.0%；前六个月增加4390万美元，增幅43.4%[112] - 现有投资组合2023年第二季度和前六个月调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）较2022年同期分别增加380万美元，增幅4.6%和2670万美元，增幅22.1%[112] - 2023年第二季度和前六个月，The Confidante Miami Beach调整后EBITDAre分别为140万美元和710万美元，2022年同期均为60万美元[113] - 2022年前六个月，三家处置酒店调整后EBITDAre净亏损220万美元[114] 调整后FFO情况 - 2023年第二季度和前六个月，归属于普通股股东的调整后FFO分别增加420万美元（6.6%）和3160万美元（39.7%）[123] 现金流量情况 - 2023年上半年经营活动提供的净现金为1.07亿美元，2022年同期为9070万美元[126] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为4920万美元，2022年同期为9947万美元[126] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为5146万美元，2022年为96.3万美元[126] 投资与收购情况 - 2022年上半年出售三家酒店获得总收益1.913亿美元，包括芝加哥凯悦酒店6320万美元和芝加哥两家酒店1.281亿美元[126] - 2022年上半年为收购酒店及其他资产支付2.325亿美元，其中The Confidante Miami Beach为2.32亿美元[126] - 2023年上半年为投资组合及其他资产的翻新和扩建投入4920万美元，2022年为6260万美元[126] - 2023年上半年为收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%股权额外支付30万美元，支付普通股发行成本40万美元[127] - 2023年前六个月公司支付2.15亿美元回购2266384股流通普通股，支付330万美元回购普通股以满足员工受限普通股归属相关的税务义务，支付2750万美元股息和分配给优先股和普通股股东[128] - 2022年前六个月公司支付1.013亿美元收购拥有希尔顿圣地亚哥湾景酒店实体25%的外部股权，支付7800万美元回购7114983股流通普通股[128] 公司财务状况 - 截至2023年6月30日，公司无限制现金余额为1.078亿美元，未使用的无担保循环信贷额度为5亿美元[128] - 截至2023年6月30日，公司债务为8.201亿美元，现金及现金等价物（包括受限现金）为1.635亿美元，总资产为31亿美元[128] - 截至2023年6月30日，公司51.2%的未偿债务具有固定利率，或已进行互换或签订合同进行互换为固定利率[128] - 截至2023年6月30日，公司浮动利率债务包括1亿美元定期贷款1、1.75亿美元无担保公司级定期贷款2和2.25亿美元无担保公司级定期贷款3[128] - 截至2023年6月30日，公司付款义务和承诺总计10.70817亿美元，其中一年内到期1.05453亿美元，1 - 3年到期4.63912亿美元，3 - 5年到期4.99639亿美元，超过5年到期181.3万美元[130] - 2023年前六个月公司在投资组合和其他资产上投资4920万美元，截至2023年6月30日，正在进行的装修工程合同建设承诺总计4960万美元[131] - 截至2023年6月30日，公司资产负债表中包括5400万美元受限现金，存于FF&E储备账户用于多数酒店未来资本支出[131] - 截至2023年6月30日，公司51.2%的债务为固定性质或受利率互换衍生品约束[146] - 若公司可变利率债务的市场利率增减50个基点，年度利息费用将使未来合并收益和现金流增减约200万美元[146] 公司内部控制情况 - 公司CEO和CFO认为本季度报告披露控制和程序有效，能合理保证信息及时记录、处理、汇总和报告[147] - 本季度公司财务报告内部控制无重大影响或可能产生重大影响的变化[148] 衍生金融工具情况 - 公司无用于交易目的的衍生金融工具，使用衍生金融工具管理浮动利率债务的利率风险[146] - 2023年3月，公司对定期贷款1进行两笔利率互换，第一笔于2023年3月17日生效，2026年3月17日到期，将7500万美元定期贷款1的SOFR利率固定为3.675%，截至2023年6月30日有效利率为5.105%；第二笔将于2023年9月14日生效，2026年9月14日到期，将剩余1亿美元定期贷款1的SOFR利率固定为3.931%[128]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDAre为6000万美元，比指引范围中点高700万美元或13%，主要因房价上涨和利润率提升 [44] - 第一季度调整后FFO为每股摊薄0.21美元，比指引范围中点高0.04美元，得益于运营改善和利息支出降低 [22] - 第一季度总投资组合RevPAR为219美元，较2022年第一季度增长32%，达到指引范围上限 [7] - 第一季度总投资组合ADR为314美元，较去年增长3%，较2019年可比基础增长18%，创历史第一季度新高 [6] - 第一季度非房收入强劲，每间可售房额外产生130美元收入，总RevPAR约349美元，较去年增长34% [8] - 第一季度总投资组合EBITDA利润率为26.9%，较去年第一季度提高330个基点 [9] - 截至第一季度末，公司总现金及现金等价物约1.46亿美元，包括4900万美元受限现金，信贷额度未使用，总流动性近6.5亿美元 [29] - 第一季度完成超2000万美元股票回购，自2022年初以来累计约1.3亿美元 [15] - 第二季度调整后EBITDAre指引为7900 - 8400万美元，调整后FFO每股摊薄为0.29 - 0.32美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 集团业务 - 第一季度集团客房夜数超22.2万间，占总需求约46%，约为疫情前可比水平的90%，平均房价高13%，集团客房收入比2019年同期高2% [10] - 第一季度集团业务订单量为16.7万间夜，比2022年第一季度多约3%，房价高3%，收入增长近6% [10] 散客业务 - 第一季度散客业务占总客房夜数约49%，可比房价为327美元，比2019年同期高23% [10] 各个市场数据和关键指标变化 城市和会议酒店市场 - 第一季度城市和会议酒店房价增长近16%，旧金山凯悦酒店房价上涨46%，入住率增长22个百分点，RevPAR同比增长近120% [7] 度假酒店市场 - 第一季度度假酒店综合房价增长近2%，可比度假村房价较2019年上涨47% [7] 葡萄酒之乡度假村市场 - 今年剩余时间集团业务预订量较去年增长56%，预计2023年EBITDA贡献将显著增加 [12][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行战略优先事项，包括投资组合、资本回收和向股东返还资本 [17] - 持续进行资本回收，将收益重新投入新增长机会 [28] - 不断寻找创新方式提升投资组合价值 [28] - 交易市场因经济不确定性和融资限制仍具挑战，但公司资产负债表有能力把握机会 [17][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩超预期，对2023年前景感到鼓舞，需求增长持续多元化，集团和散客业务预订趋势良好 [5][11] - 预计第二季度总投资组合RevPAR较2022年第二季度增长6.5% - 8.5%，全年可比投资组合RevPAR增长低两位数至中两位数 [22] - 尽管面临成本压力，但通过运营优化和效率提升，仍能实现盈利增长 [8][9] 其他重要信息 - 怀莱阿海滩度假村新增奥拉基诺泳池，预计提升客人体验和资产价值 [19] - 华盛顿特区万丽酒店将在第四季度完成向威斯汀品牌的转换，下半年将实现同比增长 [14][19] - 长滩万丽酒店将转换为万豪酒店，第二季度开始翻新，预计2024年初重新开业 [20] - 迈阿密海滩康菲丹特酒店翻新计划获历史保护委员会批准，预计2023年影响小于预期 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第一季度天气影响及收入损失情况，以及今年减少的收入损失规模 - 天气主要影响加州沿海地区，圣地亚哥和旧金山的集团业务强劲，弥补了休闲业务的部分影响；葡萄酒之乡的短期预订受降雨影响，但第一季度是淡季，预计收入损失最多几百万美元 [33][34] 问题2: 旧金山酒店市场情况及未来发展趋势 - 第一季度旧金山酒店表现出色，集团业务和商务散客业务增长良好；今年剩余时间预订情况良好，尤其是第四季度；明年将继续争取自包含集团业务和商务散客业务 [35][36] 问题3: 基韦斯特酒店市场趋势及盈利预期 - 疫情后酒店通过降低入住率提高房价，实现了盈利增长；今年市场有所缓和，但预计将稳定在高于2019年的房价和盈利水平 [39] 问题4: 怀莱阿酒店剩余时间RevPAR和EBITDA预期 - 预计剩余时间业绩将有所缓和，但市场依然强劲，预订情况良好；与2022年相比，预计仍有个位数增长；新泳池将提升客人体验和盈利能力 [41] 问题5: 纳帕谷四季酒店第一季度RevPAR下降原因 - 天气是一个因素，2022年第一季度和第二季度葡萄酒之乡市场的散客需求仍处于高位；该市场季节性强，主要盈利集中在第二和第三季度；目前集团业务预订情况良好，预计全年盈利能力将显著增长50% - 70% [50][51] 问题6: 交易市场挑战情况，包括买卖双方情况及今年以来的经验教训 - 债务市场导致交易更具挑战性，尤其是大型交易；小型交易相对容易获得融资，大型交易因债务可用性和成本问题更难进行；买方和卖方在估值和增长预期上存在差异，影响收购速度 [56][57]

公司酒店资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有15家酒店，平均每家酒店有516间客房[51] 财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度总营收2.43443亿美元，较2022年同期的1.72315亿美元增长41.3%，其中客房收入1.52438亿美元，同比增长40.1%，餐饮收入7081.2万美元，同比增长78.9%，其他运营收入2019.3万美元，同比下降15.7%[64] - 2023年第一季度总运营费用2.18654亿美元，较2022年同期的1.79088亿美元增长22.1%，其中酒店运营费用1.46067亿美元，同比增长29.1%，其他物业层面费用3177.7万美元，同比增长32.9%，公司间接费用846.8万美元，同比下降21.0%，折旧和摊销费用3234.2万美元，同比增长3.1%[64] - 2023年第一季度利息及其他收入54.1万美元，较2022年同期的438万美元下降87.6%；利息费用1379.4万美元，较2022年同期的508.1万美元增长171.5%；资产出售收益为0，较2022年同期的2294.6万美元下降100%；债务清偿净收益990.9万美元，较2022年同期的 - 21.3万美元增长4752.1%[64] - 2023年第一季度税前收入2144.5万美元，较2022年同期的1525.9万美元增长40.5%；所得税费用 - 35.8万美元，较2022年同期的 - 13.6万美元下降163.2%；净利润2108.7万美元，较2022年同期的1512.3万美元增长39.4%[64] - 2023年第一季度来自合并合资企业的非控股权益收入为0，较2022年同期的 - 113.4万美元增长100%；优先股股息 - 376.8万美元，较2022年同期的 - 377.3万美元增长0.1%；归属于普通股股东的收入1731.9万美元，较2022年同期的1021.6万美元增长69.5%[64] - 2023年第一季度调整后EBITDAre（不含非控股权益）为6002.9万美元，较2022年同期的2716.3万美元增加3290万美元，增幅121.0%[90] - 2023年第一季度调整后归属于普通股股东的FFO为4382.4万美元，较2022年同期的1641.1万美元增加2740万美元，增幅167.0%[100] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为4720万美元，2022年同期为1310万美元[100] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为2247.4万美元，2022年同期提供的净现金为16435.6万美元[100] - 2023年第一季度净收入为2108.7万美元，2022年同期为1512.3万美元[90][100] - 2023年第一季度归属于普通股股东的FFO为4951万美元，2022年同期为1750.7万美元[100] - 2023年第一季度融资活动净现金使用量为3647.9万美元，2022年同期为8583.2万美元；2023年第一季度回购流通普通股花费1860万美元，回购1964923股；2022年同期花费4350万美元，回购3879025股[102] 各业务线数据关键指标变化 - 2023年第一季度客房收入增加4370万美元，增幅40.1%，其中现有酒店组合增加3680万美元，迈阿密海滩康菲丹特酒店增加940万美元，三家已处置酒店减少250万美元[67][68] - 2023年第一季度餐饮收入增加3120万美元，增幅78.9%，其中现有酒店组合增加2730万美元，迈阿密海滩康菲丹特酒店增加400万美元，三家已处置酒店减少10万美元[69] - 2023年第一季度其他运营收入减少380万美元，降幅15.7%，其中现有酒店组合减少430万美元，迈阿密海滩康菲丹特酒店增加120万美元，三家已处置酒店减少60万美元[70][71] - 2023年第一季度酒店运营费用增加3300万美元，增幅29.1%，其中现有酒店组合增加3040万美元，迈阿密海滩康菲丹特酒店增加720万美元，三家已处置酒店减少460万美元[72][73] - 2023年第一季度其他物业层面费用增加790万美元，增幅32.9%，其中现有酒店组合增加690万美元，迈阿密海滩康菲丹特酒店增加170万美元，三家已处置酒店减少80万美元[74][75] - 2023年第一季度公司间接费用减少220万美元，降幅21.0%，折旧和摊销费用增加100万美元，增幅3.1%[76] - 2023年第一季度利息及其他收入减少380万美元，降幅87.6%，利息费用增加870万美元，增幅171.5%[78] - 2023年第一季度资产出售收益为零，2022年为2290万美元；债务清偿净收益为990万美元，2022年为亏损20万美元[78] - 2023年第一季度所得税拨备为40万美元，2022年为10万美元；合并合资企业归属于非控股股东的收入2023年为零，2022年为110万美元[78][80] - 2023年第一季度现有投资组合调整后EBITDAre增加2280万美元，增幅61.7%[90][91] - 2023年第一季度The Confidante Miami Beach调整后EBITDAre为570万美元，2022年第一季度三家处置酒店调整后EBITDAre净亏损220万美元[92] 公司运营影响因素 - 公司运营受客房需求、新酒店开发速度和运营商表现影响，经济下行、新酒店供应增加和通胀压力会对运营产生不利影响[59][60][61][62] - 2022年第一季度公司多数酒店运营受新冠疫情奥密克戎变种负面影响，导致2023年第一季度与2022年同期运营结果无可比性[64] - 2022年6月公司收购The Confidante Miami Beach，使2023年第一季度收入、运营费用和折旧费用增加[65] - 2022年2 - 3月公司出售三家酒店，导致2023年第一季度与2022年同期收入、运营费用和折旧费用无可比性[66] 公司资金收支情况 - 2023年第一季度，公司收到芝加哥大使馆套房酒店和芝加哥市中心/华丽一英里希尔顿花园酒店款项1.281亿美元，新奥尔良圣查尔斯希尔顿酒店飓风相关财产损失保险赔款390万美元；支出方面，收购海洋边缘度假村及码头船位花费50万美元，投资组合和其他资产翻新及扩建投入3030万美元[102] 公司债务及利率情况 - 2023年3月31日加权平均年利率约为5.55%，2022年为3.6%；约51.6%的未偿还应付票据有固定利率或已互换为固定利率，2022年为61.8%[78] - 截至2023年3月31日，公司51.6%的未偿债务为固定利率或已互换为固定利率；2023年3月，公司对定期贷款1进行两笔利率互换，第一笔3月17日生效，将7500万美元贷款SOFR利率固定为3.675%，有效利率为5.125%；第二笔9月14日生效，将剩余1000万美元贷款SOFR利率固定为3.931%[103][104] - 2023年5月1日，公司与多家金融机构达成2.25亿美元定期贷款协议，利率基于杠杆定价网格，初始期限两年，有一年展期选项；预计用该款项偿还2.2亿美元圣地亚哥湾希尔顿酒店抵押贷款[104] - 截至2023年3月31日，公司付款义务和承诺总计10.3598亿美元，其中应付票据8.15612亿美元，应付票据利息1.49235亿美元，经营租赁义务2009.4万美元，建设承诺5103.9万美元[104] - 截至2023年3月31日，78.5%的债务义务为固定性质或受利率上限或互换衍生品约束[121] - 若可变利率债务市场利率变动50个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动约250万美元[121] 公司资产投资情况 - 2023年第一季度公司为投资组合和其他资产的翻新和扩建投资2250万美元[101] - 2022年第一季度公司出售三家酒店获得总收益19130万美元，其中芝加哥壮丽大道凯悦酒店获得6320万美元[101] - 2023年第一季度，公司在投资组合和其他资产上投资2250万美元；截至2023年3月31日，正在进行的翻新工程合同建设承诺总计5100万美元[105] 公司财务状况相关 - 截至2023年3月31日，公司无限制现金余额为9640万美元，无担保循环信贷额度可用借款为5亿美元；债务为8.156亿美元，现金及现金等价物（含受限现金）为1.455亿美元，总资产为31亿美元[102] - 截至2023年3月31日，公司资产负债表中受限现金为4690万美元，存于FF&E储备账户，用于多数酒店未来资本支出，储备账户资金占各酒店适用年收入的1.0% - 5.0%[107] 公司业务特性 - 公司业务存在季节性，部分酒店收入受季节影响，如夏威夷、基韦斯特、新奥尔良和奥兰多第一季度收入强劲，大西洋中部商务酒店第二季度收入强劲等[107] - 通货膨胀影响公司费用，包括工资、员工福利、食品成本等；公司依靠酒店运营商调整房价和服务价格以应对通胀，但可能受先前合同价格、竞争压力等因素限制[107] 公司会计政策 - 酒店物业建筑物和改良物折旧年限为5 - 40年，FF&E为3 - 12年[115] - 公司采用直线法对酒店物业进行折旧[115] - 公司采用直线法对无形资产进行摊销[116] - 公司采用资产和负债法核算所得税[117] - 公司会审查不确定的税务立场并记录预期未来税务后果[118] - 公司需分析所有主要司法管辖区的所有未结税务年度[119] - 公司使用衍生金融工具管理浮动利率债务的利率风险[121] 公司REIT资格要求 - 公司需将至少90%的REIT应税收入分配给股东以符合REIT资格[117]

公司酒店资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有15家酒店，共7735间客房，分布在6个州和华盛顿特区[5] - 截至2022年12月31日，公司拥有15家酒店，房间总数为7735间[111][116] - 2022年公司酒店数量从年初的17家减至年末的15家，房间数量从年初的8544间减至年末的7735间[116] - 2022年公司收购1家酒店（不包括收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%非控股权益），处置3家酒店[116] - 截至2022年12月31日，公司多数酒店集中在加州、佛罗里达州、夏威夷和马萨诸塞州，分别占总房间数的34%、17%、7%、19%，占2022年合并收入的39%、14%、18%、17%[51] - 公司拥有5家位于加州地震活跃区、6家位于飓风高发区的酒店，还有5家位于大城市商业集中区可能面临更高恐怖袭击风险[47] - 截至2022年12月31日，除波士顿公园广场酒店和海洋边缘度假村及码头外，公司其他酒店均使用知名品牌运营[74] - 公司酒店除波士顿公园广场酒店和海洋边缘度假村及码头外，均通过特许经营、管理或运营租赁协议运营[86] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年公司总现金为1.572亿美元，其中受限现金为5600万美元，还有未动用的5亿美元信贷额度[10] - 截至2022年12月31日，公司债务加权平均到期期限约为三年，42.4%的未偿债务为固定利率或已互换为固定利率，27.0%受利率上限衍生品约束，总债务加权平均利率为5.04%[11] - 2022年全年总营收为9.12053亿美元，2021年为5.0915亿美元[115] - 2022年全年净收入为9076.6万美元，2021年为3299.5万美元[115] - 2022年公司运营费用为8.16175亿美元，2021年为5.97272亿美元[115] - 2022年公司利息费用为3200.5万美元，2021年为3089.8万美元[115] - 2022年总营收9.12053亿美元，较2021年的5.0915亿美元增加4.02903亿美元，增幅79.1%[130] - 2022年总运营费用8.16175亿美元，较2021年的5.97272亿美元增加2.18903亿美元，增幅36.7%[130] - 2022年净收入9.0766亿美元，较2021年的3.2995亿美元增加5.7771亿美元，增幅175.1%[130] - 2022年归属于普通股股东的收入为7.3042亿美元，较2021年的1.366亿美元增加5.9382亿美元，增幅434.7%[130] - 2022年客房收入增加2.232亿美元，增幅63.2%，现有投资组合客房收入增加2.199亿美元，入住率增加2220个基点，平均每日房价上涨18.1%，每间可售房收入增长76.6%[133] - 2022年餐饮收入增加1.566亿美元，增幅186.7%，现有投资组合餐饮收入增加1.382亿美元[134] - 2022年酒店运营费用增加1.835亿美元，增幅51.8%，现有投资组合酒店运营费用增加1.723亿美元[137] - 2022年公司间接费用减少500万美元，降幅12.5%，预计2023 - 2028年每年减少约110万美元[141] - 2022年折旧和摊销费用减少230万美元，降幅1.8%，现有投资组合折旧和摊销费用增加70万美元[142] - 2022年加权平均年利率约为5.04%，2021年约为3.7%；2022年约42.4%的应付票据为固定利率，2021年约为64.0%[144] - 2022年净当期所得税拨备为40万美元，2021年为10万美元[146] - 2022年和2021年，合并合资企业归属于非控股股东权益的收入分别为350万美元和亏损130万美元，2022年6月公司收购了希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%的外部权益[146] - 2022年优先股股息和赎回费用较2021年减少640万美元，降幅31%，2022年和2021年分别为1424.7万美元和2063.8万美元[146] - 2022年调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）较2021年增加1.666亿美元，增幅247.8%，分别为2.33782亿美元和6721万美元[158] - 2022年现有投资组合调整后EBITDAre较2021年增加1.671亿美元，增幅230.2%[158] - 2022年三家新收购酒店调整后EBITDAre为1300万美元，2021年蒙太奇希尔兹堡酒店和四季纳帕谷度假酒店合并调整后EBITDAre为780万美元[159] - 2022年五家处置酒店调整后EBITDAre净负值为220万美元，2021年为200万美元[160] - 2022年公司确认与希尔顿时代广场相关的0.1万美元收益，2021年确认与相关交易有关的0.3万美元收益和0.4万美元损失[146] - 2022年和2021年净收入分别为9076.6万美元和3299.5万美元[158] - 2022年和2021年EBITDAre分别为2279.59万美元和429.27万美元[158] - 2022年调整后归属于普通股股东的FFO为1.84628亿美元，较2021年的2002.6万美元增加1.646亿美元，增幅821.9%[170][171] - 2022年经营活动提供的净现金为2.094亿美元，2021年为2840万美元，主要因旅游需求增加和三家新收购酒店带来额外现金流入，部分被五家处置酒店减少的现金流入抵消[171] - 2022年投资活动使用的净现金为1.65721亿美元，2021年为2.39688亿美元，2022年资产销售收益1.913亿美元，2021年为1.83553亿美元[172] - 2022年融资活动使用的净现金为4917.4万美元，2021年为4210.4万美元，2022年支付1.043亿美元收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%股权[172] - 2022年公司支付1.084亿美元回购10245324股普通股，2021年发行优先股获2.15亿美元，赎回优先股花费1.9亿美元[172][173] - 2022年第三和第四季度董事会恢复季度普通股股息，每股0.05美元[173] - 截至2022年12月31日，公司无限制现金余额为1.012亿美元，可动用无担保循环信贷额度5亿美元[173] - 截至2022年12月31日，公司债务为8.161亿美元，现金及现金等价物（含受限现金）为1.572亿美元，总资产为31亿美元[173] - 2022年净收入为9076.6万美元，2021年为3299.5万美元[170] - 2022年归属于普通股股东的FFO为1.73459亿美元，2021年为 - 1311.3万美元[170] - 截至2022年12月31日，公司A系列高级无担保票据余额为6500万美元，B系列高级无担保票据余额为1.05亿美元[174] - 截至2022年12月31日，公司的付款义务和承诺总计10.54335亿美元，其中一年内到期3.30135亿美元，1 - 3年到期1.47284亿美元，3 - 5年到期2.90383亿美元，超过5年到期2.86533亿美元[176] - 2022年公司在投资组合和其他资产上投入1.286亿美元，2021年投入6370万美元，截至2022年12月31日，公司有5760万美元的在建装修合同承诺[178] - 公司需为部分酒店维持FF&E储备账户，储备金额为各酒店适用年收入的2.0% - 5.0%，截至2022年12月31日，资产负债表中受限现金为4110万美元[178] - 2019年现有投资组合全年收入8.53678亿美元，各季度收入占比分别为24.3%、26.7%、24.6%、24.4%；2021年为4.06918亿美元，占比分别为10.5%、23.1%、32.1%、34.3%；2022年为7.94883亿美元，占比分别为18.8%、27.9%、26.7%、26.6%[180] - 截至2022年12月31日，69.4%的债务义务为固定性质或受利率上限协议约束[193] - 若可变利率债务市场利率变动50个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动约240万美元[193] 公司业务合作与协议情况 - 2022年公司签订一份新的第三方管理协议，与Sage合作管理波特兰比德韦尔万豪酒店，协议2027年到期，基本管理费为毛运营利润的6.0%，上限为毛收入的3.0%[20][21] - 截至2022年12月31日，公司有两家酒店受特许经营协议约束，波特兰比德韦尔万豪酒店特许经营协议2024年10月26日到期，新奥尔良圣查尔斯希尔顿酒店2028年5月31日到期[21] - 截至2022年12月31日，圣地亚哥湾希尔顿酒店有地面租赁协议，新奥尔良JW万豪酒店有特定阳台空间的空域租赁协议，剩余租赁期限约21至49年[23] - 截至2022年12月31日，公司总部位于加州尔湾，租赁协议2028年8月31日到期，2023年1月迁至加州阿利索维耶霍，新租赁协议2029年4月30日到期，并将原总部转租，转租协议2028年8月31日到期[23] - 圣地亚哥湾希尔顿酒店的土地租赁将于2071年到期，2025年后需重新评估租金[71] - 截至2022年12月31日，公司的第三方经理包括四季、高格特等多家公司[71] 公司税务相关情况 - 公司自2004年12月31日起选择按REIT纳税，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入[21] - 公司与TRS承租人联合向美国国税局申请将TRS承租人视为应税房地产投资信托子公司，合格TRS直接或间接拥有超过35%投票权或价值的公司将自动视为TRS，公司资产价值中，TRS证券占比不超20%，TRS证券和非合格资产占比不超25%，75%资产测试要求至少75%的总资产价值由房地产资产、现金或政府证券代表[22] - 公司若有“禁止交易”的净收入，需缴纳100%的税[99] - 公司作为REIT，每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额，若分配低于100%，将缴纳常规企业所得税；若分配低于特定比例之和，将缴纳4%的不可抵扣消费税[99] - 适用于美国个人、信托和遗产股东的“合格股息收入”最高税率为20%，REIT支付的股息一般不符合此降低税率条件，但2017年12月31日后至2026年1月1日前，可扣除最多20%的普通股息，假设股东适用37%最高税率，有效税率一般降至29.6%[99] - 若公司与TRS承租人的租赁未按公平交易原则进行，租金超过公平交易金额部分，公司可能需缴纳100%的消费税[100] - 若公司与TRS承租人的经济安排与无关方之间的类似安排不可比，公司需对收到的部分付款缴纳100%的惩罚性税[100] - 公司出售被视为“禁止交易”的酒店等物业所获收益，需缴纳100%的惩罚性税[101] - 若公司从C公司收购资产，资产收购时公允价值超过计税基础（即“内置收益”），且在收购后五年内出售该资产，需按美国联邦企业所得税常规税率对内置收益纳税[102] - 公司作为REIT需将至少90%的应税收入分配给股东[104] - IRS允许REIT在满足一定程序时将股息现金部分限制为不少于20%，后又临时降至不少于10%[105] - 为符合REIT资格，任何股东不得实益或推定拥有超过9.8%的已发行普通股或已发行资本股票价值[106] - 公司作为REIT需至少分配90%的REIT应税收入给股东，部分收入可免联邦企业所得税[190] 公司人员与治理情况 - 截至2022年2月1日，公司有40名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[23] - 截至2022年12月31日，女性员工约占公司劳动力的38%，少数族裔和其他代表性不足的社区员工约占30%[25] - 公司董事会提名与公司治理委员会负责监督ESG计划的战略、政策和实施[25] - 2023年1月1日，公司的高管包括首席执行官Bryan A. Giglia（46岁）、总裁兼首席投资官Robert C. Springer（45岁）等[29] 公司面临的风险情况 - 公司面临行业竞争，新酒店建设和开业受疫情、供应约束和通胀影响，部分市场如波士顿、奥兰多和波特兰将有新酒店开业[42] - 公司业务受多种不可控事件影响，如经济放缓、疫情、自然灾害等[36] - 公司存在系统安全风险，包括数据保护、网络攻击和系统集成问题[36] - 公司部分酒店地理集中，易受当地经济和自然灾害影响[36] - 公司面临气候变化的物理和过渡影响风险[36] - 公司有未保险或保险不足的损失风险，可能影响财务状况[36] - 公司部分酒店运营依赖大客户，客户流失会影响经营业绩[36] - 公司酒店需持续资本投资，成本可能超预期或引发其他问题[36] - 公司债务可能限制财务灵活性，面临违约风险和可变利率影响[38] - 公司若不满足REIT资格，将面临税务问题[3

财务数据和关键指标变化 - 第四季度可比投资组合平均每日房价为286美元，较去年增长12%，较2019年增长16%；入住率为68%；每间可售房收入（RevPAR）为207美元，入住率67%，平均每日房价309美元 [19][21][22] - 第四季度非房收入强劲，餐饮收入接近2019年水平，可比投资组合每间团体房宴会和AV销售额为238美元，较2019年增长14% [22][23] - 计入房外消费，第四季度投资组合每间可售房额外产生122美元收入，总RevPAR约329美元；可比投资组合总RevPAR为305美元，较2019年相差3%，入住率比2019年低15个百分点；全年总投资组合RevPAR为326美元 [25] - 第四季度收取1000万美元与疫情相关的业务中断保险赔款，政策上限为2500万美元 [26] - 第四季度可比酒店投资组合EBITDA利润率为28.5%，不包括华盛顿特区酒店，EBITDA利润率近30%，比2019年同期低140个基点，入住率低近13个百分点 [29] - 第四季度调整后EBITDAre为6900万美元，调整后每股摊薄FFO为0.26美元，包含约970万美元与新冠相关业务中断保险索赔净收入 [49] - 预计第一季度总投资组合RevPAR较2022年第一季度增长30% - 32%，全年总投资组合RevPAR增长低两位数至中两位数（不包括迈阿密酒店） [55] - 第一季度调整后EBITDAre指引为5100 - 5500万美元，调整后每股摊薄FFO为0.16 - 0.18美元 [56] - 预计今年投资1.3 - 1.5亿美元到投资组合，第一季度预计有300万美元EBITDA损失，全年预计有1600 - 1800万美元EBITDA损失 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 团体业务 - 第四季度可比投资组合产生17.4万个团体房晚，团体业务约占总需求37%，团体房晚数量约为历史水平92%，平均房价较2019年同期高8% [30] - 第四季度所有当前和未来时期可比团体业务产出为23万个房晚，高于2021年第四季度，房价高15%，收入产出较2019年第四季度增长5%；全年团体业务产出为2019年房晚数的82%，但房价高22% [31] 散客业务 - 第四季度散客业务约占总房晚数60%，可比房价为311美元，较2019年同期高22% [34] - 2023年初散客预订趋势良好，过去几周未来6个月散客预订量略低于2019年水平，较2022年末有显著改善 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第一季度可比投资组合前半段预订进度较2019年下降2%，排除重大装修酒店后，前半段预订进度较疫情前增长2% [37] - 希尔顿湾景酒店和奥兰多万丽酒店第一季度团体预订进度领先2019年同期 [38] - 葡萄酒之乡的两家度假酒店团体业务呈积极趋势，蒙太奇酒店2023年团体收入预订量几乎是去年年初的两倍，四季酒店团体预订进度增长超80% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司重振战略，专注资本循环、投资组合和向股东返还资本三个方面 [11] - 资本循环方面，2022年初剥离芝加哥3家酒店，将所得款项重新投入迈阿密和圣地亚哥市场 [6][12] - 投资组合方面，2022年完成旧金山凯悦酒店客房和浴室翻新、圣地亚哥希尔顿酒店餐厅翻新，继续将华盛顿特区万丽酒店重新定位为威斯汀品牌，推进迈阿密海滩康菲丹特酒店向安达仕迈阿密海滩酒店的转型 [15][16][17] - 向股东返还资本方面，2022年恢复季度股息，回购价值1.08亿美元股票；2023年已回购1100万美元普通股 [18] - 2023年将继续实现近期投资和转换活动的收益，为投资组合的下一轮增长奠定基础，资本循环仍是战略重要组成部分 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境存在不确定性和预订模式短期化，但公司预计2023年EBITDA将实现显著同比增长 [39] - 2023年公司酒店业务有望受益于商务旅行和企业活动需求的增长，以及度假酒店休闲需求的持续强劲 [43] - 葡萄酒之乡度假酒店通过增加团体业务，2023年有望实现盈利增长；圣地亚哥希尔顿湾景酒店预计2023年将继续实现有意义的增长；投资组合的投资将为长期增长提供支持 [40][41] 其他重要信息 - 公司电话会议包含前瞻性陈述和非GAAP财务信息 [8][9] - 截至第四季度末，公司拥有约1.57亿美元现金及现金等价物，包括5600万美元受限现金，信贷额度保持全额可用，总流动性近6.6亿美元；净债务和优先股权益与EBITDA之比为4.1倍，净债务与EBITDA之比小于3倍 [48] - 董事会已宣布第一季度普通股股息为每股0.05美元，以及系列H和I优先股的常规分配 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：2023年RevPAR增长是由入住率还是房价驱动，以及成本增长和物业层面利润率的情况 - 第一季度和第二季度，特别是团体和城市酒店的入住率将显著提升；全年来看，预计房价也会增长，城市和团体酒店的房价增长将超过休闲酒店，RevPAR增长更偏向于入住率驱动 [59][60] - 去年劳动力成本预期为4% - 5%，今年可能处于较低水平；房地产税、保险和地租等固定成本有改善，但圣地亚哥的地租同比大幅上升 [61] - 排除正在装修的酒店，预计团体和城市酒店的利润率会有小幅提升，主要基于入住率驱动的RevPAR增长 [62] 问题：过去一年资本配置的得失，以及对未来展望的影响 - 资本循环方面，出售芝加哥酒店，将所得款项投入迈阿密和圣地亚哥市场，迈阿密酒店表现良好，圣地亚哥酒店盈利能力持续提升 [64][65][66] - 葡萄酒之乡资产在2022年下半年调整策略，增加团体业务，目前预订进度良好 [69] - 返还资本方面，2022年恢复股息并回购股票，2023年继续进行 [71] - 公司对去年投资组合的平衡感到满意，未来将继续在投资、资本循环和返还资本之间保持平衡 [72] 问题：葡萄酒之乡资产的利润率与投资组合平均水平的比较，以及缩小差距的步骤 - 豪华酒店的利润率通常低于大型高效团体酒店或商务散客酒店，公司更关注酒店的价值 [74] - 通过增加团体业务，这两家酒店今年将实现显著的EBITDA增长和利润率增长，但要达到稳定状态可能还需要一两年时间 [76] 问题：对波士顿市场以及波士顿公园广场酒店和长码头万豪酒店的看法 - 波士顿市场表现良好，长码头万豪酒店通过提升房间品质，成功推动房价增长；公园广场酒店通过增加会议空间，吸引更多团体业务，2023年预订进度强劲 [77][78] 问题：未来资本循环中出售和收购酒店的匹配方式 - 理想情况下，出售和收购应尽量匹配，但实际操作中需要更灵活；公司希望将资本循环作为常规职能，根据酒店的投资周期和市场机会进行资产处置和收购 [82][85] - 短期内，如果出售资产但没有合适的收购目标，公司有办法应对收益波动，同时争取时间进行正确的投资决策 [86] 问题：信贷市场对并购市场的支持情况，以及对今年业务的重要性 - 信贷市场对酒店交易很重要，目前债务市场有所改善，但尚未达到理想状态，仍需价格发现和资产价值验证，以及明确债务市场的LTV和收益率 [88][89] 问题：葡萄酒之乡资产达到目标回报所需的时间 - 预计今年这两家酒店的EBITDA将实现显著增长，增长幅度在40% - 150%之间；蒙太奇酒店从今年底或明年初开始，住宅项目将为其带来新的增长动力 [93][94]

业绩总结 - 公司在2022年回购了价值9800万美元的股票，回购价格为每股10.67美元，反映出对净资产价值的显著折扣[13] - 公司在2022年第三季度恢复了疫情前水平的股息[13] - 预计随着旅行需求的加速，EBITDA将显著增长[23] 用户数据 - 2022年1月至10月的平均每日房价（ADR）与2019年相比，增长了9%至18%[22] - 2022年瞬时房价较2019年增长22%，达到340美元[48] - 2022年团体房间的需求显著增长，团体附加支出超过疫情前水平[52] - 2022年团体房价较2019年增长8%至9%[54] 新产品和新技术研发 - 公司在2022年完成了多项酒店的全面翻新和重新定位项目，以提升盈利能力[17] - 2022年收购的The Confidante Miami Beach酒店的购买价格为2.32亿美元，按每间房计算为684,000美元[41] - 该酒店的翻新投资为6,000万美元，总投资为2.92亿美元，按每间房计算为900,000美元[41] 市场扩张和并购 - 公司在高质量房地产收购上投资了约9亿美元，预计稳定后的净营业收入收益率在6%到9%之间[14] - 2021年4月收购的度假酒店在运营的第一年平均每日房价接近1,100美元[39] - 预计该酒店在稳定后将产生6%至7%的净营业收入（NOI）收益，带来1,800万至2,100万美元的增量EBITDA[39] - 2021年12月收购的度假酒店在2022年前三季度的平均房价超过1,750美元[39] - 预计该酒店在稳定后将产生6%至7%的净营业收入（NOI）收益，带来1,300万至1,500万美元的增量EBITDA[39] 负面信息 - 2022年10月的入住率为76%，与2019年相比下降了1210个基点[22] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在环境可持续性方面实现了5.8%的能源强度减少和9.4%的水强度减少[33] - 公司自2015年以来向近130个慈善机构捐赠了超过45.5万美元[33] - 公司在其酒店的资本支出和资产管理方面采取了审慎的平衡表管理，以支持未来的增长[29]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为6400万美元，调整后FFO为每股摊薄0.24美元 [50] - 截至第三季度末，公司拥有约1.68亿美元的现金及现金等价物，包括5000万美元的受限现金，信贷额度未使用，总流动性近6.7亿美元 [48] - 预计全年可比投资组合入住率较2019年下降15 - 16个百分点，全年可比投资组合RevPAR较2019年下降高个位数 [52][54] - 年初至今可比投资组合房价较2019年同期增长14%，预计全年也将维持该水平 [53] - 年初至今调整后的公司EBITDA为1.65亿美元，预计占全年潜在收益的约75% [54] - 第四季度预计因飓风伊恩的修复工作产生约60万美元的费用，风暴导致约100万美元的收入损失 [55] - 董事会已批准第四季度普通股股息为每股0.05美元，并宣布了G、H和I系列优先股的常规分配 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 第三季度可比客房RevPAR和总RevPAR均高于疫情前水平，可比平均每日房价为288美元，较去年增长11%，较2019年增长16% [10][11] - 城市和面向团体的酒店房价在本季度同比增长20%，旧金山市场房价增长领先，入住率也有显著提升，RevPAR较2021年增长69% [11][12] - 度假村投资组合表现良好，两家顶级葡萄酒产区资产第三季度ADR超过1500美元，为收购以来最高季度组合房价 [13] - 总投资组合第三季度RevPAR为223美元，入住率为71%，平均每日房价为312美元 [13] 非客房业务 - 非客房收入在本季度表现强劲，得益于团体业务和相关宴会支出的增加，可比投资组合的餐饮收入超过2019年水平 [14] - 第三季度可比投资组合每间团体客房的宴会和AV销售额为207美元，较2019年的176美元增长17% [14] - 目的地和设施费用收入有显著增加，取消费用与疫情前历史水平一致 [17] - 包括非客房支出在内，总投资组合本季度每间可用客房额外产生120美元的收入，总RevPAR约为343美元；可比投资组合总RevPAR为317美元，自疫情爆发以来首次超过2019年水平，但入住率仍比2019年低13个百分点 [18] 团体业务 - 可比投资组合本季度产生17.5万个团体客房夜，团体业务约占总需求的35%，团体客房夜数量约为历史水平的85%，平均房价较2019年同期高9% [23] - 第三季度可比投资组合所有当前和未来时期的团体业务产量为17.3万个客房夜，高于2021年第三季度，房价高31% [24] - 第四季度团体客房夜预订量约为疫情前水平的81%，平均房价较2019年高7%，整体团体收入较2019年同期仅下降13%；若排除华盛顿特区万丽酒店，第四季度团体收入较2019年仅下降7% [27] 散客业务 - 散客业务约占本季度总客房夜的60%，可比房价为317美元，较2019年同期的疫情前水平高23% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场表现积极，随着企业和团体客户回归，入住率显著提高，RevPAR较2021年增长69%，预计第四季度将继续保持增长 [12] - 波士顿和圣地亚哥市场在第四季度团体预订活动强劲，受益于活跃的全市活动日程和市场压缩，房价表现强劲 [28] - 迈阿密海滩市场，公司新收购的海滨度假村表现出色，年初至今房价同比强劲增长47%，而迈阿密海滩市场房价同比增长18% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 对迈阿密海滩的Confidante酒店进行重新定位，预计明年开始装修，2024年上半年完工，改造后将以安达仕迈阿密海滩酒店重新开业，预计投资收益率为8% - 9% [37][38][40] - 完成旧金山凯悦酒店的客房装修，华盛顿特区万丽酒店向威斯汀品牌的转换工作正在进行中，预计明年第三季度完成 [43][44] - 推进长滩万丽酒店向万豪品牌的转换，预计2023年年中进行，将投资约1700万美元进行客房装修、增加M俱乐部和会议空间等 [45][46] - 持续进行资本配置，包括内部资本投资、资本回收和向股东返还资本，通过股票回购和股息分配向股东返还资本，今年将返还超过1.2亿美元 [35][34] 行业竞争 - 豪华度假村资产在市场上具有较高的价值稳定性和吸引力，豪华买家资金实力更强，对债务的依赖程度较低，愿意为稀缺资产支付高价 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度公司投资组合表现强劲，夏季末强劲的休闲需求过渡到秋季企业和团体旅行增加的积极迹象，第四季度前景乐观，近期趋势显示预订量接近2019年水平，短期预订活动强劲，企业团体活动贡献增加 [10][26] - 尽管面临成本压力，如食品和饮料成本上升、工资增长、公用事业成本上升等，但公司通过与运营商合作优化菜单、审查定价、提高能源效率等方式应对，可比酒店投资组合本季度EBITDA利润率为30.4%，仅比2019年同期低140个基点 [19][22] - 随着酒店入住率恢复到正常水平，公司的重点将逐渐转向最大化投资组合EBITDA [22] 其他重要信息 - 公司佛罗里达的酒店在飓风伊恩中受损较小，基韦斯特的Oceans Edge和奥兰多的万丽酒店遭受了一些轻微的风灾和水灾，大部分已修复，预计第四季度因修复工作产生约60万美元的费用，风暴导致9 - 10月约200万美元的收入损失 [30][31] - 公司今日发布了更新后的ESG报告，介绍了一些增加可再生能源使用、降低能源、水和废物强度的举措，以保护环境并降低成本 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 两家葡萄酒产区酒店何时能获得更有意义的回报，四季酒店的盈利提升途径及峰值回报预期和时间框架 - 两家葡萄酒产区度假村仍在逐步发展，今年夏季市场季节性恢复正常，酒店正专注于扩大团体客户基础，预计明年团体业务将有显著增长，团体业务利润率高且有大量附属消费 [62][64] - 公司收购时预计酒店在2025 - 2026年达到6% - 7%的NOI收益率，豪华度假村资产价值稳定性高，目前资产风险已降低，正朝着预期回报迈进 [68][70] 问题2: Confidante酒店的装修时间表及2023年EBITDA贡献与今年的比较 - 大部分重新定位工作将在明年旺季过后的下半年进行，预计酒店明年上半年盈利，下半年因装修亏损，今年酒店预计实现1300 - 1400万美元的EBITDA [73][75][76] 问题3: 公司对股票回购和收购的看法，以及股票回购的节奏和金额变化原因 - 公司采取平衡的资本配置方法，包括内部资本投资、资本回收和向股东返还资本，股票价格较低时更注重通过股票回购返还资本，但也会考虑投资回报率高的项目 [81] - 考虑到近期和中期可能出现的收购机会，公司需要保持足够的流动性，因此会平衡股票回购与其他投资选择 [82][83] 问题4: 资本回报是否是提高杠杆率的一种方式 - 公司目前杠杆率约为3.5倍（债务加优先股与EBITDA之比），高于一年前，已开始将资产负债表杠杆率调整到合适水平 [86][87] - 股票回购将带来额外杠杆，这是公司计划的一部分，公司不会是杠杆率最高的，但也不会是最低的，有能力通过股票回购、收购和投资自身投资组合进行资本配置 [88][89] 问题5: 投资组合中是否有潜在出售的酒店，出售所得是否会用于股票回购或收购活动 - 公司目前的投资组合较为稳固，已清理了想要退出的市场，未来出售资产将是机会性的，会考虑资产的生命周期、投资回报率和是否有更好的用途 [91][92] 问题6: 纳帕资产中四季酒店第三季度利润率下降的原因及是否符合预期 - 第三季度利润率下降是由于此前被压抑的国际旅行需求释放，部分临时客人前往欧洲，导致入住率下降，而酒店固定成本较高，入住率下降会导致利润率波动 [96][97] - 团体业务对酒店盈利能力至关重要，随着团体业务的增加，预计酒店利润率将得到改善，公司对该资产的价值和发展轨迹看法不变 [97][98] 问题7: 公司57%的浮动利率敞口在美联储加息背景下的趋势，以及未来降低浮动利率敞口的计划和是否有利率上限 - 截至第三季度末，公司约8亿美元的总债务中，42%为固定利率或已互换为固定利率，其余58%为浮动利率，浮动利率贷款在过去两年受益于较低的利率环境 [103] - 公司整体杠杆率较为保守，目前认为不是进行大规模利率对冲的合适时机，将密切关注利率走势，可能会在适当时候逐步锁定部分利率敞口 [104][105] 问题8: 在宏观环境较弱的情况下，非客房业务的优势能否在明年持续 - 公司对明年的团体业务和非客房支出持乐观态度，部分酒店将更加选择性地接纳高质量团体，增加团体业务和支出，目前团体客户基础仍低于2019年水平，有很大的增长空间 [109][111]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-32319 Sunstone Hotel Investors, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 20-1296886 (Stat ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDAre为7400万美元，调整后FFO为每股摊薄0.30美元 [41] - 预计2022年全年可比投资组合平均每日房价较2019年增长高个位数，入住率比2019年低15 - 16个百分点 [26][44] - 预计第二季度EBITDA占全年的33% - 37% [42] - 第三和第四季度华盛顿特区酒店预计有800万美元收入和500万美元EBITDA的损失 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 可比投资组合第二季度平均每日房价为295美元，较2019年增长14% [10] - 总投资组合第二季度每间可售房收入（RevPAR）为237美元，入住率74%，平均每日房价320美元 [11] - 可比投资组合第二季度团体房晚数为21.4万，团体业务约占总需求的42%，较上一季度增长66%，平均房价较2019年同期高7% [17] - 第二季度团体业务所有当前和未来时段的产量为19.7万房晚，与2021年第二季度持平，但房价高40% [18] - 第二季度散客业务约占总房晚数的51%，可比房价为338美元，较2019年同期高24% [18] 非客房业务 - 可比投资组合餐饮收入较第一季度增长74%，与2019年水平相差3% [12] - 可比投资组合第二季度每间团体房的宴会和AV销售额为212美元，超过2019年第四季度的历史高位 [13] - 总投资组合每间可售房在本季度额外产生134美元收入，总RevPAR约为372美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿和圣地亚哥团体预订活跃，希尔顿湾景酒店下半年团体业务较2019年下降5%，全年EBITDA将高于2019年 [21][22] - 旧金山复苏较慢，但近期有积极趋势，旧金山凯悦酒店第二季度入住率同比翻倍，房价上涨近40% [23] - 葡萄酒之乡度假村表现良好，预计今年第二和第三季度产生约80%的全年收益 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 采用平衡的资本配置策略，将资金用于酒店收购、股票回购和分红 [28][31] - 继续进行酒店翻新和品牌转换项目，提升酒店品质和盈利能力 [33][35][36] 行业竞争 - 交易市场受运营和现金流增加以及利率上升、债务市场可用性等因素影响，目前交易节奏放缓，但住宿业复苏态势仍在 [64][66][69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对第二季度业绩满意，增长趋势从2月中旬持续到春夏，预计2022年剩余时间前景乐观 [9][19] - 旅游模式逐渐正常化，预计秋季商务和团体旅行需求将增加，季节性模式将重新出现 [24] - 尽管面临劳动力和成本压力，但可比酒店第二季度EBITDA利润率与2019年同期相近，排除重大翻新酒店后，利润率达36.8% [15][16] 其他重要信息 - 第二季度出售3家非核心酒店后，重新部署资金购买了迈阿密海滩康菲丹特酒店和圣地亚哥湾景希尔顿酒店剩余25%的股权 [27] - 本季度额外投入3400万美元回购自家股票，年初至今回购总额近8000万美元，平均价格为每股10.92美元 [28] - 董事会批准第三季度每股0.05美元的普通股股息，恢复季度股息 [29][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年团体业务情况如何 - 第二季度团体预订强劲，但多为短期预订，目前对2023年的预订情况关注较少，预计随着时间推移，预订窗口将向2023年第一季度延伸，且预计房价将继续上涨 [50][51][53] 问题2: 未来资产出售计划及对旧金山资产的长期看法 - 资本循环是资本配置策略的一部分，未来资产出售将是机会性的，旨在实现收益并重新部署资金到有增长潜力的资产上 [55][57] - 旧金山是长期优质市场，虽复苏较慢但加速态势良好，预计未来将带来有意义的增长 [60][61] 问题3: 过去3 - 4个月交易市场估值变化情况 - 交易市场受运营和现金流增加以及利率上升、债务市场可用性等因素影响，目前市场效率降低，交易节奏放缓，但住宿业复苏态势仍在 [64][66][69] 问题4: 欧洲开放对度假村需求是否有压力 - 部分度假村在夏季入住率有一定压力，如基韦斯特市场，但房价仍保持强劲，其他市场如毛伊岛、纳帕酒店需求良好，对全年前景乐观 [71][73][75] 问题5: 如何平衡债务可用性收紧与扩大资本可用性 - 通过与银行合作，扩大定期贷款债务，偿还信用额度借款，补充信用额度，以便在市场出现机会时能够灵活部署资金 [77][78][79] 问题6: 未来利润率是否有扩张空间 - 预计利润率较2019年提高100 - 200个基点，随着旧金山酒店业绩正常化、成本控制和效率提升，即使房价趋于平稳，仍有提升利润率的空间 [84][86] 问题7: 第二季度是否有重大取消或损耗费用，以及旧金山第一季度团体业务展望 - 第二季度取消费用约180万美元，预计全年将恢复到每季度150万美元的正常水平 [89] - 对旧金山2023年第一季度表现有信心，预计将好于2022年，因为没有奥密克戎影响且客房翻新后房价表现良好 [91][92] 问题8: 恢复0.05美元股息的原因，是否需要年终调整，以及如何考虑股票回购 - 股息基于应税收入，目前酒店业绩提升产生的应税收入足以支持0.05美元的股息，未来年终调整股息将根据业务需求和资本部署情况决定 [95][96][97] - 在资本回报方面，将平衡股票回购和股息，以实现公司增长和股东回报的平衡 [98][99] 问题9: 更新后的预估净杠杆计算，以及如果市场出现疲软，哪些市场或客户群体最先受到影响 - 经调整后，投资组合净杠杆率约为3 - 3.5倍，目前净债务与EBITDA比率低于4%，处于可控且有吸引力的水平 [104] - 如果市场出现疲软，二级或三级度假市场可能最先受到影响，因为这些市场的房价上涨依赖于主要市场的需求压缩 [107][108]

酒店资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有15家酒店，平均每家酒店有516间客房[132] - 2022年6月，公司以2.32亿美元购买339间客房的The Confidante Miami Beach酒店，以1.02亿美元加25.0%的期末营运资金和现金购买Hilton San Diego Bayfront酒店25.0%的非控股权益[135] - 2022年上半年，公司出售三家酒店，2月出售Hyatt Centric Chicago Magnificent Mile酒店，毛收入6750万美元，收益1130万美元；3月出售Embassy Suites Chicago和Hilton Garden Inn Chicago Downtown/Magnificent Mile酒店，合并毛收入1.295亿美元，合并收益1160万美元[137] 酒店入住率情况 - 2022年上半年，公司旗下12家酒店1 - 6月的入住率分别为37.9%、53.6%、67.9%、75.7%、73.4%、75.1%，2021年同期分别为14.0%、24.5%、31.7%、42.0%、47.3%、50.7%[135] - 现有酒店组合2022年第二季度入住率增加2800个基点，日均房价增长27.8%，每间可售房收入增长104.4%[158] - 现有酒店组合2022年上半年入住率增加2890个基点，日均房价增长29.7%，每间可售房收入增长136.4%[158] 债务偿还与信贷安排 - 2022年2月，公司用出售酒店所得偿还2500万美元的无担保A系列优先票据和1000万美元的无担保B系列优先票据，截至6月30日，余额分别为6500万美元和1.05亿美元[139] - 2022年6月，公司从信贷安排的循环部分提取2.3亿美元用于收购酒店，截至6月30日，信贷安排未偿还金额为2.3亿美元，可用额度为2.7亿美元[141] - 2022年7月，公司修订信贷安排和定期贷款协议，定期贷款总额从1.083亿美元增至3.5亿美元，并偿还了信贷安排下的2.3亿美元欠款[141] - 2022年2月，公司用出售酒店所得款项偿还2500万美元A系列无担保优先票据和1000万美元B系列无担保优先票据，截至6月30日，余额分别为6500万美元和1.05亿美元[215] - 2022年5月和6月，公司分别从信贷安排提取1.4亿美元和9000万美元用于收购酒店，截至6月30日，信贷安排循环部分未偿余额为2.3亿美元，可用借款额度为2.7亿美元[218] - 2022年7月，公司签订修订信贷协议，将无担保借款额度扩大，定期贷款总额从1.083亿美元增至3.5亿美元，利用增量借款偿还2.3亿美元信贷安排未偿余额[219] 股票回购情况 - 2022年第一和第二季度，公司分别回购3879025股和3235958股普通股，平均购买价格分别为每股11.19美元和每股10.65美元，截至6月30日，股票回购计划剩余授权额度约为4.222亿美元[142] 酒店收入与费用构成 - 公司运营的酒店收入主要包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入，费用主要包括客房费用、餐饮费用和其他运营费用[143] 影响经营业绩因素 - 影响公司经营业绩的主要因素包括酒店客房的总体需求、新酒店开发的速度和运营商在增加收入和控制酒店运营费用方面的表现[150] 财务关键指标变化（营收） - 2022年第二季度总营收2.5128亿美元，较2021年同期的1.1721亿美元增长1.3407亿美元，增幅114.4%[154] - 2022年上半年总营收4.23595亿美元，较2021年同期的1.67843亿美元增长2.55752亿美元，增幅152.4%[156] 财务关键指标变化（净收入） - 2022年第二季度净收入3769.2万美元，较2021年同期的亏损2791.8万美元增加6561万美元，增幅235.0%[154] - 2022年上半年净收入5281.5万美元，较2021年同期的亏损8320.5万美元增加1.3602亿美元，增幅163.5%[156] 业务线数据关键指标变化（客房收入） - 2022年第二季度客房收入1.61721亿美元，较2021年同期的8459.7万美元增加7712.4万美元，增幅91.2%[154] - 2022年上半年客房收入2.70493亿美元，较2021年同期的1.18816亿美元增加1.51677亿美元，增幅127.7%[156] 业务线数据关键指标变化（餐饮收入） - 2022年第二季度餐饮收入7165.8万美元，较2021年同期的1523.8万美元增加5642万美元，增幅370.3%[154] - 2022年上半年餐饮收入1.11241亿美元，较2021年同期的2020.9万美元增加9103.2万美元，增幅450.5%[156] 业务线数据关键指标变化（其他运营收入） - 2022年上半年其他运营收入增加1300万美元，增幅45.3%[161] 业务线数据关键指标变化（酒店运营费用） - 2022年3个月酒店运营费用增加5890万美元，增幅74.6%；上半年增加1.223亿美元，增幅95.2%[163] 业务线数据关键指标变化（其他物业层面费用） - 2022年3个月其他物业层面费用增加1430万美元，增幅89.2%；上半年增加2780万美元，增幅104.6%[164] 业务线数据关键指标变化（公司间接费用） - 2022年3个月公司间接费用减少80万美元，降幅7.9%；上半年增加280万美元，增幅16.7%[164][166] 业务线数据关键指标变化（折旧和摊销费用） - 2022年3个月折旧和摊销费用减少180万美元，降幅5.6%；上半年减少120万美元，降幅2.0%[167][169] 业务线数据关键指标变化（利息费用） - 2022年3个月利息费用减少210万美元，降幅26.4%；上半年减少470万美元，降幅29.9%[173] 债务利率与结构情况 - 2022年6月30日加权平均年利率约为3.6%，2021年同期约为3.8%；2022年和2021年6月30日，应付票据中固定利率票据占比分别约为44.1%和70.5%[175] - 截至2022年6月30日，公司所有未偿债务除2.3亿美元信贷安排余额和2.2亿美元非追索权抵押贷款外，均为固定利率或已互换为固定利率，浮动利率上限为6%至2022年12月[220] - 截至2022年6月30日，公司44.1%的债务为固定性质[236] 资产出售与债务清偿收益情况 - 2022年3个月和上半年资产出售收益分别为0和2290万美元，2021年同期均为0[177] - 2022年3个月和上半年债务清偿收益分别为2.1万美元和亏损20万美元，2021年同期分别为收益10万美元和30万美元[178] 优先股股息和赎回费用情况 - 2022年3个月和上半年优先股股息和赎回费用较2021年同期分别减少400万美元（降幅51.6%）和350万美元（降幅31.4%）[184] - 2022年和2021年第二季度优先股股息和赎回费用分别为377.3万美元和779.5万美元，2022年和2021年前六个月分别为754.6万美元和1100.2万美元[185] 非GAAP财务指标情况 - 公司使用非GAAP财务指标评估运营表现，包括EBITDAre、调整后EBITDAre（不包括非控股权益）、普通股股东可分配FFO和调整后普通股股东可分配FFO等[186] - 2022年和2021年第二季度EBITDAre分别为7455.1万美元和1289.9万美元，2022年和2021年前六个月分别为10330.5万美元和 - 385.6万美元[192] - 2022年和2021年第二季度调整后EBITDAre（不包括非控股权益）分别为7399.4万美元和1532.3万美元，2022年和2021年前六个月分别为10115.7万美元和66.5万美元[192] - 2022年第二季度调整后EBITDAre（不包括非控股权益）较2021年同期增加5870万美元，增幅382.9%；2022年前六个月较2021年同期增加1.005亿美元，增幅15111.6%[192] - 2022年第二季度和前六个月现有投资组合调整后EBITDAre分别较2021年同期增加6040万美元（增幅334.8%）和1.072亿美元（增幅1237.9%）[194] - 2022年第二季度和前六个月三家新收购酒店调整后EBITDAre分别为600万美元和550万美元；2021年第二季度和前六个月蒙太奇希尔兹堡酒店调整后EBITDAre均为160万美元[194] - 2022年前六个月五家已处置酒店调整后EBITDAre净亏损220万美元，2021年第二季度和前六个月分别为240万美元和810万美元[194] - 2022年第二季度和前六个月公司层面调整后EBITDAre较2021年同期分别减少850万美元和1660万美元[194] - 2022年第二季度调整后归属于普通股股东的FFO较2021年同期增加6020万美元，增幅1974.8%；2022年前六个月较2021年同期增加1.027亿美元，增幅445.1%[199] 现金流量情况 - 2022年上半年经营活动提供净现金9070万美元，2021年同期使用净现金1390万美元[201] - 2022年上半年投资活动使用净现金9946.7万美元，2021年同期使用2.12431亿美元[203] - 2022年上半年融资活动使用净现金96.3万美元，2021年同期提供净现金2060.3万美元[205] - 2022年上半年出售三家酒店获1.913亿美元，收到保险赔偿440万美元；收购酒店等资产花费2.325亿美元，投资6260万美元用于翻新和扩建[203] - 2021年上半年收购酒店花费1.956亿美元，投资1680万美元用于翻新和扩建[204] - 2022年上半年支付1.013亿美元收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%股权，回购普通股花费7800万美元[205] - 2021年上半年发行优先股获1.15亿美元，发行普通股获3840万美元，收到前合资伙伴140万美元出资[206][207] 未来现金来源与风险 - 公司预计未来主要现金来源为营运资金、信贷安排、定期贷款、酒店处置及证券发行，但无法保证资产出售成功或资本市场有利[209] - 公司部分酒店运营仍低于疫情前水平，新冠疫情持续影响或对财务和流动性造成负面影响[208] 股息分配情况 - 2022年8月2日，董事会宣布每股普通股0.05美元现金股息，将于2022年10月17日支付给9月30日登记在册股东[211] 资产负债情况 - 截至2022年6月30日，公司无限制现金余额为1.073亿美元[212] - 截至2022年6月30日，公司债务为8.054亿美元，现金及现金等价物（含受限现金）为1.529亿美元，总资产为31亿美元[214] 在建工程与储备资金情况 - 2022年前六个月，公司在投资组合和其他资产上投入6260万美元，截至6月30日，有7690万美元在建工程承诺[224] - 截至2022年6月30日，公司资产负债表包含3030万美元受限现金，存于FF&E储备账户用于未来资本支出[225] REIT相关规定 - 公司需将至少90%的REIT应税收入（不考虑股息扣除和净资本利得）分配给股东以符合REIT资格[232] 资产折旧年限 - 酒店建筑和改良的折旧年限主要为5 - 40年，FF&E为3 - 12年[232] 利率变动影响 - 若公司可变利率债务的市场利率变动100个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动约410万美元[236]