公司酒店规模与组合 - 截至2024年2月23日，公司拥有14家酒店，共6675间客房[7] - 公司酒店组合共有6,675间客房，其中希尔顿圣地亚哥湾景酒店有1,190间客房，占比18%[58] - 2023年四季度和全年公司拥有15家酒店，2022年四季度和全年分别拥有15家和18家酒店，2019年四季度和全年拥有21家酒店[5] 公司财务指标与运营理念 - 公司采用非GAAP财务指标评估运营表现，包括EBITDAre、调整后EBITDAre、归属于普通股股东的FFO、调整后归属于普通股股东的FFO、酒店调整后EBITDAre和酒店调整后EBITDAre利润率等[11] - 公司调整EBITDAre和归属于普通股股东的FFO时会排除多项非现金或与资本结构相关的项目[17][18][19] - 公司通过收购、积极持有和处置优质酒店及度假村房地产来为股东创造长期价值[7] 各年度财务数据 - 2023年全年总营收为8.89712亿美元，其中客房收入5.52646亿美元、餐饮收入2.5425亿美元、其他运营收入8281.6万美元[26] - 2023年全年总运营费用为7.90342亿美元，包括客房费用1.36757亿美元、餐饮费用1.7781亿美元、其他费用3.30094亿美元、公司管理费用3141.2万美元、折旧和摊销费用1.14269亿美元[26] - 2023年全年利息和其他收入为1053.5万美元，利息费用为5167.9万美元[26] - 2023年全年税前收入为5822.6万美元，所得税收益（支出）净额为 - 90万美元，净利润为5732.6万美元[26] - 2023年全年可比酒店调整后EBITDAre为2.44732亿美元，可比调整后EBITDAre为2.31422亿美元[26] - 2023年全年可比调整后归属于普通股股东的FFO为1.64489亿美元，摊薄后每股可比调整后归属于普通股股东的FFO为0.81美元[26] - 2022年全年总营收为836700千美元，净利润为70933千美元[28] - 2019年全年总营收为785127千美元，净利润为110221千美元[30] - 2023年全年总营收未直接给出，净利润为206708千美元[33] - 2022年全年可比酒店调整后EBITDAre为237106千美元[28] - 2019年全年可比酒店调整后EBITDAre为255841千美元[30] - 2023年全年可比调整后EBITDAre为231422千美元[33] - 2022年可比调整后FFO归属于普通股股东为176054千美元，摊薄后每股为0.87美元[28] - 2023财年净收入为2.06708亿美元，2022财年为9076.6万美元[34][37] - 2023财年FFO归属普通股股东为1.95335亿美元，调整后为1.96513亿美元[34] - 2023财年可比调整后FFO归属普通股股东为1.64489亿美元，摊薄后每股0.81美元[34] - 2023年第四季度净收入为1.26985亿美元，FFO归属普通股股东为2891.8万美元，调整后为3895.2万美元[34] - 2022年第四季度净收入为1746.3万美元，EBITDAre为6343.7万美元，调整后为6877.7万美元[37] - 2023财年出售酒店调整后FFO为 - 3202.4万美元[34] - 2022财年出售酒店调整后EBITDAre为 - 2200.5万美元，收购酒店为1380.5万美元[37] - 2022财年净收入为9076.6万美元，各季度分别为1512.3万、3769.2万、2048.8万和1746.3万美元[38] - 2022财年FFO归属普通股股东为1.73459亿美元，各季度分别为1750.7万、6136.6万、4845万和4613.6万美元[38] - 2022财年调整后FFO归属普通股股东为1.84628亿美元，各季度分别为1641.1万、6322万、5126.4万和5373.3万美元[38] - 2022财年可比调整后FFO归属普通股股东为1.76054亿美元，各季度分别为2840.3万、5952.2万、4217.8万和4595.1万美元[38] - 2019财年净收入为1.42793亿美元，各季度分别为1791.6万、4591.8万、3354.5万和4541.4万美元[41] - 2019财年EBITDAre为3.26391亿美元，各季度分别为6551.7万、1.00934亿、8362.8万和7631.2万美元[41] - 2019财年调整后EBITDAre（不包括非控股权益）为3.20244亿美元，各季度分别为6449.4万、9912.2万、8116.2万和7546.6万美元[41] - 2019财年可比调整后EBITDAre为2.49205亿美元，各季度分别为6649.8万、6988.1万、5564.7万和5717.9万美元[41] 普通股相关情况 - 2022年和2023年分别回购了1020万股和600万股普通股[32] - 2023年第一至四季度分别回购200万、30万、160万和210万股普通股[34][35] - 2022年第一、二、三、四季度分别回购390万、320万、90万和220万股普通股[40] - 2023年第一、二、三、四季度分别回购200万、30万、160万和210万股普通股[40] - 2023年第四季度末普通股股价为10.73美元，2022年末为9.66美元；2023年第四季度普通股每股股息为0.13美元，2022年末为0.05美元[47] - 2023年12月31日流通在外普通股为203,480千股，2022年12月31日为209,320千股[47] - 2023年12月31日普通股权益市值为2,183,336千美元，2022年12月31日为2,022,036千美元[47] 债务相关情况 - 2023年12月31日总债务为819,050千美元，总资本化为3,283,636千美元，总债务与总资本化比率为24.9%，总债务和优先股权益与总资本化比率为33.5%[47] - 截至2023年12月31日，固定利率债务占比51.2%，浮动利率债务占比48.8%，债务平均利率为5.80%，债务加权平均到期期限为3.0年[50] - 2023年5月公司签订2.25亿美元定期贷款协议（Term Loan 3），初始期限两年，可延长12个月，到期日为2026年5月[51] 优先股股息情况 - 2023年公司宣布G系列累积可赎回优先股每股现金股息为0.469437美元，年收益率为1.878%，2024年年股息率可能提高至3.0%或更高[53] 酒店租赁情况 - 希尔顿圣地亚哥湾景酒店地面租赁于2071年到期，JW万豪新奥尔良酒店市政空域租赁于2044年到期[59] 酒店收购情况 - 2022年6月公司收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%非控股合伙人权益，之后拥有该酒店100%所有权[58] 酒店经营数据 - 2023年第四季度，希尔顿圣地亚哥湾景酒店平均每日房价（ADR）为252.87美元，较2022年下降1.8%，入住率为76.0%，每间可售房收入（RevPAR）为192.18美元，较2022年下降1.8%[62] - 2023年全年，旧金山君悦酒店ADR为302.07美元，较2022年增长12.9%，入住率为69.6%，较2022年增加1110个基点，RevPAR为210.24美元，较2022年增长34.3%[64] - 2023年第四季度，华盛顿特区市中心威斯汀酒店ADR为278.61美元，较2022年增长16.5%，入住率为58.4%，较2022年增加1420个基点，RevPAR为162.71美元，较2022年增长53.9%[62] - 2023年全年，奥兰多海洋世界万丽酒店ADR为192.39美元，较2022年增长4.5%，入住率为70.4%，较2022年增加320个基点，RevPAR为135.44美元，较2022年增长9.4%[64] - 2023年第四季度，威雷亚海滩度假村ADR为699.17美元，较2022年下降4.0%，入住率为72.4%，RevPAR为506.20美元，较2022年下降4.6%[62] - 2023年全年，新奥尔良JW万豪酒店ADR为240.59美元，较2022年增长0.8%，入住率为69.6%，较2022年增加760个基点，RevPAR为167.45美元，较2022年增长13.2%[64] - 2023年第四季度，波士顿长码头万豪酒店ADR为380.01美元，较2022年增长6.1%，入住率为71.2%，较2022年增加150个基点，RevPAR为270.57美元，较2022年增长8.4%[62] - 2023年全年，长滩万丽酒店ADR为222.74美元，较2022年增长7.0%，入住率为71.3%，较2022年减少190个基点，RevPAR为158.81美元，较2022年增长4.2%[64] - 2023年第四季度，波特兰比德韦尔万豪酒店ADR为155.55美元，较2022年下降4.2%，入住率为52.6%，较2022年增加1130个基点，RevPAR为81.82美元，较2022年增长22.0%[62] - 2023年全年，可比酒店组合（不包括装修酒店）ADR为326.76美元，较2022年下降0.8%，入住率为70.3%，较2022年增加520个基点，RevPAR为229.71美元，较2022年增长7.1%[64] - 2023年第四季度希尔顿圣地亚哥湾景酒店收入377.77美元，全年收入422.92美元，较2022年全年增长14.1%[66] - 2023年第四季度凯悦旧金山君悦酒店收入306.08美元，全年收入302.02美元，较2022年全年增长31.8%[66] - 2023年第四季度华盛顿特区市中心威斯汀酒店收入269.88美元，全年收入229.60美元，较2022年全年增长21.6%[66] 酒店调整后EBITDA利润率相关 - 2023年第四季度可比投资组合（不含翻新酒店）调整后EBITDA利润率为24.6%，较2022年下降160个基点[71] - 2023年第四季度可比投资组合调整后EBITDA利润率为24.0%，较2022年下降210个基点[71] - 2023年第四季度实际投资组合调整后EBITDA利润率为25.2%，较2022年下降120个基点[71] - 2023年第四季度出售酒店收入1.1131万美元，调整后EBITDA为5420美元，利润率48.7%[71] - 2023年Q4实际投资组合总收入为219,225,000美元，调整后EBITDAre为55,275,000美元，利润率为25.2%；2019年同期总收入为272,930,000美元，调整后EBITDAre为80,163,000美元，利润率为29.4%[72] - 2023财年实际投资组合总收入为986,425,000美元，调整后EBITDAre为276,756,000美元，利润率为28.1%；2022财年总收入为901,991,000美元，调整后EBITDAre为250,481,000美元，利润率为27.8%[73] - 2023财年实际投资组合总收入为986,425,000美元，调整后EBITDAre为276,756,000美元，利润率为28.1%；2019财年总收入为1,115,075,000美元，调整后EBITDAre为338,651,000美元，利润率为30.4%[74] - 2023年Q4希尔顿圣地亚哥湾景酒店总收入41,358,000美元，调整后EBITDAre为11,484,000美元，利润率27.8%；2019年同期总收入34,249,000美元，调整后EBITDAre为8,787,000美元，利润率25.7%，利润率变化210个基点[72] - 2023财年凯悦旧金山君悦酒店总收入90,505,000美元，调整后EBITDAre为13,269,000美元，利润率14.7%；2022财年总收入68,677,000美元，调整后EBITDAre为5,737,000美元，利润率8.4%，利润率变化630个基点[73] - 2023财年华盛顿特区市中心威斯汀酒店总收入67,63

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为6400万美元，高于指引区间上限，受非客房收入增加、整体利润率提高和公司层面成本降低驱动，估计因毛伊岛火灾导致收益减少约100万美元，华盛顿特区酒店装修导致EBITDA减少200万美元 [29] - 第三季度调整后FFO为每股摊薄0.23美元，也高于指引区间上限 [30] - 预计第四季度总投资组合RevPAR较2022年第四季度下降3% - 6%，不包括波士顿公园广场酒店，若排除科芬丹特酒店，预计同比RevPAR变化在下降0.5% - 3.5%之间，第四季度调整后EBITDAre预计在4800万 - 5300万美元之间，调整后FFO每股摊薄预计在0.14 - 0.17美元之间 [30][32] - 预计全年对投资组合的总资本投资在1.1亿 - 1.2亿美元之间，较年初初始范围中点减少2500万美元 [36] - 预计2023年EBITDA置换总额为1200万 - 1300万美元，其中约950万美元已在第三季度产生 [37] - 自第二季度末以来，回购了价值1600万美元的额外股票，使年初至今的总额达到3800万美元，平均价格为每股9.26美元 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度投资组合产生18.6万个总团体客房夜，团体业务占总需求约36%，团体客房夜数量约为疫情前可比水平的90%，平均房价高出13%，团体客房收入同比增长11%，团体业务产量同比增长3.4%，不包括科芬丹特酒店，进入第四季度的团体预订量比2022年高6% [71][72] - 第三季度 transient业务占总客房夜的58%，可比房价为299美元，比2019年同期的疫情前水平高出16%，整体 transient房价为319美元，较上年下降，企业协商渠道收入增长20% [72][73] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年华盛顿特区、新奥尔良和圣地亚哥市场强劲，华盛顿特区酒店将受益于装修后业绩提升和西部品牌优势，预计房价和客房夜数将显著增长 [4] - 旧金山市场全市日历表现不佳，但公司酒店凭借吸引内部团体和企业商务旅客，预计将继续保持增长，但同比增速将放缓 [7] - 毛伊岛市场在火灾后恢复良好，第四季度假期旺季预订量超过去年，不过10 - 11月休闲需求较之前疲软 [105] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用生命周期投资方法，出售波士顿公园广场酒店以回收资本，积极评估将收益重新投资于具有更有吸引力未来回报的资产，优先考虑具有高初始收益率、近期资本需求有限的酒店，同时会在股价合适时进行股票回购 [74][79] - 交易市场上，买家和卖家预期开始趋同，城市和团体酒店比度假酒店更明显，度假酒店市场因休闲需求和沿海保险成本问题，卖家对价格的看法调整较慢 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管休闲需求放缓和毛伊岛火灾带来干扰，第三季度业绩仍超出预期，城市和会议酒店表现强劲，度假酒店运营基本面持续正常化 [54][56] - 对华盛顿特区、新奥尔良和圣地亚哥市场在2024年的表现持乐观态度，预计城市和团体酒店将继续引领增长，部分市场入住率有望提升 [4][7] - 近期短期预订趋势令人鼓舞，未来六个月的每周 transient预订量连续四周超过去年，部分得益于毛伊岛市场的强劲表现 [35] 其他重要信息 - 公司预计将在12月宣布第四季度现金普通股股息，包括最近提高的常规季度每股0.07美元，以及额外金额以更充分分配全年预计应税收入 [38] - 董事会已宣布系列G、H和I优先股的常规分红 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2024年追加股息的目标派息率是多少 - 公司目标是分配100%的应税收入，上季度将基础股息提高到每股0.07美元，最终股息金额由董事会决定，目前预计每股额外追加0.05 - 0.07美元，即每股约0.12 - 0.14美元 [17][19] 问题: 葡萄酒之乡资产改善的驱动因素是什么 - 是多方面因素，包括引入合适的团体业务、合理定价以及提高运营效率，第三季度开始看到这些度假村的潜力，随着休闲需求回升，将实现更大的业绩提升 [21][23] 问题: 如果不进行1031交换，2024年及以后的股息压力是否会增加 - 波士顿酒店预计出售收益约1.5亿美元，公司总净运营亏损（NOLs）约3.5亿美元，即使不进行1031交换，仍有足够NOLs来抵消未来收益，若不进行1031交换并使用NOLs，新收购资产的折旧基础将提高，从而减轻未来股息压力 [25][26] 问题: 第三季度利润率面临的逆风因素以及第四季度指引中包含的因素 - 第三季度利润率的主要逆风因素是财产保险续约带来约60个基点的压力，以及毛伊岛业务组合变化带来约30个基点的压力，其他市场工资增长放缓，公用事业和部分运营费用有所缓解 [44] 问题: Andaz迈阿密海滩酒店的装修和重新品牌化是否仍计划在2024年完成 - 是的，支出时间的调整只是对资金流出时间的微调，不影响最终完工日期，目前建设已开始，完工日期仍按计划进行 [42] 问题: 2024年除一般市场条件外，对EBITDA的重大逆风因素和顺风因素有哪些 - 主要逆风因素是财产保险续约，带来约60个基点的利润率压力，毛伊岛业务组合变化带来约30个基点的压力，其他市场工资增长在4% - 5%左右有所缓和，公用事业和部分运营费用有所缓解 [44] 问题: 奥兰多文艺复兴酒店是否有下一步计划 - 选择品牌时会受品牌可用性、区域保护和市场饱和度等因素影响，奥兰多市场竞争激烈，从团体业务角度看，该酒店表现良好，但 transient业务相对较弱，目前该酒店作为文艺复兴品牌可以继续表现良好，长期可能会采取措施提升休闲业务吸引力 [96][100] 问题: 毛伊岛市场的正常化情况如何，是否能避免部分休闲市场的正常化趋势 - 毛伊岛市场在火灾前开始出现休闲需求回调迹象，但火灾改变了市场动态，目前市场恢复情况令人惊喜，第四季度假期旺季预订量超过去年，但10 - 11月休闲需求较之前疲软，虽不能完全免疫于休闲市场正常化，但表现优于其他一些休闲市场 [103][106] 问题: 是否考虑将收益分散投资于多个资产，是否有税收影响，能否进行1031交换 - 可以进行部分1031交换，也可以等待合适的交易，如果找不到合适的交易，1031交换可以过期，公司可以使用NOLs持有资金，也可能根据股价情况将资金用于回购股票，投资可能是多个资产，也可能是一个资产，后续会向投资者和市场更新信息 [109][111] 问题: 如何权衡购买较小资产（约1亿美元或以下）和较大资产（可能有更具吸引力的收益率） - 这需要平衡考虑，要评估机会和资产规模是否会带来集中风险，公司的理想选择是将部分收益投资于合适资产，剩余收益用于股票投资或后续其他资产投资，过去公司在这方面表现较为平衡，未来也将继续追求这种平衡 [112]

公司酒店资产情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有15家酒店，其中波士顿公园广场酒店于10月出售，除两家酒店外均为知名品牌，排除该酒店后平均每家酒店有477间客房[122] - 2022年6月，公司收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店外部25%的股权，实现100%控股[166] - 2023年10月公司出售Boston Park Plaza，总收益为3.7亿美元[190] 公司收入与费用构成 - 公司收入主要来自酒店运营，包括客房、餐饮和其他运营收入；费用包括客房、餐饮、其他运营、物业税等多项费用[123] 酒店行业运营指标 - 酒店行业常用运营指标包括入住率、平均每日房价、每间可售房收入等[126] 公司运营影响因素 - 影响公司运营结果的主要因素有酒店房间需求、新酒店开发速度和运营商表现[129] 2023年第三季度财务数据 - 2023年第三季度，客房收入1.58467亿美元，与2022年基本持平；餐饮收入6400.7万美元，同比增长0.8%；其他运营收入2522.6万美元，同比增长12.4%；总收入2.477亿美元，同比增长1.4%[133] - 2023年第三季度，酒店运营费用1.51538亿美元，同比增长4.0%；其他物业级费用2902万美元，与2022年基本持平；公司管理费用712.7万美元，同比下降9.5%；折旧和摊销费用3318.8万美元，同比增长4.5%；总运营费用2.20873亿美元，同比增长3.0%[133] - 2023年第三季度，利息和其他收入121.8万美元，同比增长351.1%；利息费用1189.4万美元，同比下降28.3%；债务清偿净收益9000美元，同比增长101.2%；税前收入1616万美元，同比下降20.0%[133] - 2023年第三季度，所得税费用60.2万美元，同比下降307.6%；净利润1555.8万美元，同比下降24.1%；优先股股息322.6万美元，同比增长3.7%；普通股股东应占收入1233.2万美元，同比下降28.0%[133] 九个月财务数据 - 九个月内总营收达7.67255亿美元，同比增长1.49亿美元，增幅14.9%[135] - 九个月内净收入为7972.3万美元，同比增长642万美元，增幅8.8%[135] - 九个月内归属普通股股东的收入为6896.1万美元，同比增长1003.2万美元，增幅17.0%[135] - 九个月内客房收入增加5540万美元，增幅12.9%，现有组合客房收入增加4690万美元，入住率增加720个基点，平均每日房价增长0.2%，每间可售房收入增长11.1%[135][138][139] - 九个月内餐饮收入增加3890万美元，增幅22.3%，现有组合餐饮收入增加3410万美元[135][140][144] - 九个月内其他运营收入增加500万美元，增幅7.8%，现有组合其他运营收入增加410万美元[135][141][145] - 九个月内酒店运营费用增加5610万美元，增幅14.1%，现有组合酒店运营费用增加5020万美元[135][142] - 九个月内其他物业层面费用增加930万美元，增幅11.2%，现有组合其他物业层面费用增加760万美元[135][148][153] - 九个月内公司间接费用减少330万美元，降幅12.2%，主要因工资及相关费用和递延股票摊销费用减少[135][149] - 九个月内折旧和摊销费用增加390万美元，增幅4.2%，现有组合折旧和摊销费用增加270万美元[135][151][154] 利息与债务相关数据 - 2023年前三季度利息支出较2022年同期增加1460万美元，增幅72.1%；第三季度较2022年同期增加260万美元，增幅28.3%[156] - 2023年9月30日，公司加权平均年利率约为5.8%，2022年同期约为4.4%；约51.2%的应付票据有固定利率或已互换为固定利率，2022年同期为42.4%[158] - 截至2023年9月30日，公司债务为8.196亿美元，现金及现金等价物为1.85亿美元，总资产为31亿美元[195] - 截至2023年9月30日，公司51.2%的未偿债务为固定利率或已互换为固定利率[197] - 截至2023年9月30日，公司浮动利率债务包括1.75亿美元的无担保公司级定期贷款2和2.25亿美元的无担保公司级定期贷款3[198] - 截至2023年9月30日，公司51.2%的债务义务为固定性质或受利率互换衍生品约束[214] - 若公司可变利率债务市场利率增减50个基点，基于2023年9月30日的可变利率，年度利息费用将使未来合并收益和现金流分别增减约200万美元[214] 其他收益与费用对比 - 2023年前三季度和第三季度资产出售收益均为零，2022年前三季度为2290万美元，第三季度为零[159] - 2023年前三季度债务清偿净收益为990万美元，2022年同期净损失为100万美元；2023年第三季度为名义收益，2022年同期净损失为80万美元[160][161] - 2023年前三季度和第三季度当期所得税费用分别为180万美元和60万美元，2022年同期净当期所得税收益分别为10万美元和30万美元[163][164] - 2023年前三季度和第三季度合并合营企业归属于非控股股东的收入均为零，2022年前三季度为350万美元，第三季度为零[165] EBITDAre相关数据 - 2023年前三季度和第三季度EBITDAre分别为2.14324亿美元和6124.2万美元，2022年同期分别为1.64522亿美元和6121.7万美元[174] - 2023年前三季度和第三季度调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）分别为2.08798亿美元和6371.2万美元，2022年同期分别为1.65005亿美元和6384.8万美元[174] - 2023年第三季度调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）较2022年同期减少10万美元，降幅0.2%[174] - 2023年前九个月调整后EBITDAre（不含非控股权益）增加4380万美元，增幅26.5%[175] - 2023年前九个月现有投资组合调整后EBITDAre增加2590万美元，增幅13.7%[177] - 2023年前九个月The Confidante Miami Beach调整后EBITDAre为610万美元，2022年同期为130万美元[177] FFO相关数据 - 2023年第三季度调整后归属于普通股股东的FFO减少490万美元，降幅9.6%；前九个月增加2670万美元，增幅20.4%[180] 现金流量数据 - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为1.687亿美元，2022年同期为1.497亿美元[184] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为6022.2万美元，2022年同期为1.34385亿美元[185] - 2023年前九个月融资活动使用的净现金为8073万美元，2022年同期为1018.9万美元[188] 公司未来现金来源 - 公司预计未来主要现金来源包括营运资金、信贷安排、应付票据发行、酒店资产处置等[190] - 由于通胀和利率上升以及2024年可能出现衰退，某些资金来源可能不如过去容易获得或成本更高[190] 公司资金状况 - 截至2023年9月30日，公司无限制现金余额为1.138亿美元，可从无担保循环信贷安排中借款5亿美元[194] 公司投资与合同承诺 - 2023年前九个月，公司在投资组合和其他资产上投入7390万美元，截至2023年9月30日，有4040万美元的在建装修合同承诺[201] 公司受限现金情况 - 截至2023年9月30日，公司资产负债表上包括6090万美元的受限现金，存于FF&E储备账户用于未来资本支出[202] 公司业务风险 - 公司业务存在季节性，季度收入可能受装修、市场竞争、经济环境等因素不利影响[203] - 通货膨胀增加了公司的各项成本，公司依靠酒店运营商调整房价和服务价格来应对，但可能受限[204] 公司资产减值评估 - 公司评估酒店物业投资是否减值，若减值则调整资产至估计公允价值并确认损失[206] 公司收购会计处理 - 公司收购酒店物业或其他实体时，需确定是资产收购还是业务合并，并进行相应会计处理[209] 公司税务审查 - 公司会审查不确定税务状况，未达“更有可能”门槛的税务状况会在当年记为税务收益或费用[212] - 公司需分析所有主要司法管辖区所有未结税务年度[212] 公司金融工具与利率风险 - 公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率，无用于交易的衍生金融工具，使用衍生金融工具管理浮动利率债务的利率风险[213]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDA和调整后每股FFO超指引上限 [79] - 第二季度调整后EBITDAre为8500万美元，略高于指引区间上限 [115] - 第一季度调整后FFO为每股摊薄0.33美元，略高于指引区间高端 [11] - 预计第三季度调整后EBITDAre在5700万 - 6200万美元之间，调整后每股摊薄FFO在0.18 - 0.21美元之间 [101] - 预计全年RevPAR增长接近此前所分享区间的低两位数端（不包括迈阿密酒店） [101] - 预计全年EBITDA置换在1100万 - 1300万美元之间，上半年已产生约700万美元，第三季度预计约100万美元，其余在第四季度 [116] - 截至第二季度末，总现金及现金等价物约1.64亿美元，包括5600万美元受限现金，信贷额度保持全额可用，总流动性超6.6亿美元 [86] - 截至第二季度末，净债务和优先股权益与EBITDA之比为3.6倍，净债务与EBITDA之比为2.6倍 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 城市和会议酒店 - 第二季度城市和会议酒店入住率提高460个基点，房价增长4.2%，RevPAR同比增长近11% [4] - 城市和会议酒店组合利润率同比增长10个基点 [7] 度假村 - 度假村业务在第二季度需求放缓，5 - 6月表现不佳，导致这些物业的RevPAR增长比季度初预测低9个百分点 [81] - 佛罗里达沿海两家度假村平均房价较2019年第二季度高46% [95] 集团业务 - 第二季度集团客房夜量达24万间夜，占总需求约44%，较2019年同期可比数量约96%，平均房价高10%，集团客房收入可比增长6% [97] - 第二季度集团客房房价同比上涨3%，总客房夜量增长10%，集团业务收入产出同比增长7% [97] - 下半年集团业务预订量较2022年高6% [98] 非客房业务 - 非客房消费保持强劲，高于预期，得益于集团活动增加和附属收入增长 [96] - 第二季度每间集团客房宴会销售额为230美元，高于2019年可比水平 [96] 各个市场数据和关键指标变化 国内休闲市场 - 国内休闲旅游需求在第二季度有所放缓，高端和豪华休闲国内市场受国际旅行影响较大 [46] - 预计随着今年海外旅游积压需求释放，明年美国度假者对国际旅行的偏好将趋于正常化 [6] 旧金山市场 - 旧金山酒店RevPAR增长超32%，入住率和房价均有提升 [94] - 酒店预计今年EBITDA将翻倍，但仍远低于2019年水平 [69] 迈阿密市场 - 迈阿密市场较2022年有所回落，但仍高于2019年水平 [33] 葡萄酒之乡市场 - 纳帕和索诺玛受异常凉爽潮湿天气和国际旅行激增影响，休闲趋势疲软 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造高质量会议、城市、休闲酒店和度假村的平衡投资组合 [79] - 持续积极寻找资本回收方式，利用资产增值收益并重新配置资金到新的增长机会中 [10] - 推进酒店改造项目，如将华盛顿特区的万丽酒店转换为威斯汀品牌，长滩的酒店转换为万豪品牌 [27][85] - 准备将The Confidante度假村改造为安达仕迈阿密海滩酒店，本季度将公布更多细节 [114] - 尽管交易环境具有挑战性，但公司保留大量投资能力，等待机会出现时进行部署 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计休闲旅游需求短期内仍将疲软，但城市和会议酒店组合将在未来几个季度对盈利做出更大贡献 [8] - 尽管第二季度RevPAR表现低于预期，但公司仍对全年盈利增长持乐观态度 [8] - 国际机票价格上涨和国内机票价格下降可能促使国际旅行与国内旅行需求趋于平衡，预计明年休闲需求将恢复正常化 [48] - 旧金山酒店具有可持续发展模式，预计明年将继续增长，但市场整体复苏仍需时间 [69][70] - 葡萄酒之乡度假村虽目前业绩受影响，但公司相信其有创造价值的潜力，将专注于建立集团业务基础 [129] 其他重要信息 - 公司完成年度保险计划续约，虽结果好于部分同行，但仍面临成本上升压力 [7] - 公司在本季度回购少量股票，年初至今回购总额达2100万美元，平均价格为每股9.46美元 [12] - 董事会宣布将第三季度基本季度普通股股息提高至每股0.07美元，较之前增加40% [12] - 董事会还宣布了系列H和I优先股的常规分红 [102] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请更新The Confidante的回报情况 - 酒店客房产品、餐饮环境和泳池体验出色，目前尚未全面发挥潜力，后续将提高收入并优化成本模型以提升盈利能力 [16][17][20] 问题2: 旧金山凯悦酒店的需求稳定性如何，未来情况怎样 - 酒店专注利用会议空间吸引小型团体，压缩散客需求，同时凭借新客房产品吸引企业业务，今年剩余时间散客需求强劲，预计EBITDA将大幅增长，明年有望继续增长，但市场整体复苏仍需时间 [23][66][70] 问题3: 是否有资产正在市场上出售 - 公司通常在交易完成前不谈论相关事宜，但总会有至少一项资产处于营销、软营销或洽谈阶段 [43] 问题4: RevPAR未达指引的原因是什么 - 取消订单略有增加，主要集中在华盛顿特区正在装修的酒店；部分市场短期散客需求可见性低，高端和豪华休闲国内市场需求放缓，与国际旅行的不平衡有关 [44][45][46] 问题5: 国际旅行与国内旅行的不平衡为何有望明年恢复正常 - 国际机票价格上涨，国内机票价格下降，成本因素可能影响旅行者选择；此前国际旅行受限，现在积压需求释放后有望回归正常 [47][48] 问题6: 是否考虑将安达仕酒店改造总成本从6000万美元提高到7000万美元 - 公司正在最后确定相关事宜，第三季度将更新成本、范围变化、最终客房数量、餐饮运营商等信息，并提供项目照片和效果图，同时更新范围变化后的回报预测 [55][56] 问题7: 安达仕酒店改造项目明年的潜在置换影响如何 - 今年酒店预计产生约400万 - 500万美元EBITDA，2022年为1250万美元，明年该酒店盈利可能较少 [57] 问题8: 年底前是否有望进行资本回收 - 公司希望年底前实现资本回收，虽此前有挑战，但近期大型现金流资产的CMBS交易增多，有助于推进相关工作 [59] 问题9: 如果没有税收损失结转，股息会提高到多少 - 此次股息提高的决定与税收损失结转无关，公司计划利用结转来进行资本回收；目前提高股息是为了适应正常的周期性波动，减少年底追赶股息的情况，预计年底仍会有追赶股息，下季度将提供更多信息 [63][64] 问题10: 度假村第二季度9个百分点的RevPAR缺口，多少是由于入住率，多少是由于房价；近期预订量的增长是否广泛，特定于哪些酒店，房价情况如何 - 第二季度主要是入住率影响，平均每日房价（ADR）也有下降但幅度较小；第三季度7月房价进一步恶化，休闲零售细分市场（品牌官网客户）表现最弱；预计该客户群体短期离开后会回来 [73][74][75] 问题11: 纳帕酒店何时能实现更好的价值 - 公司正在与管理团队合作优化成本模型，希望休闲需求明年恢复，同时继续拓展集团业务基础，届时有望看到盈利加速增长 [110][125] 问题12: 第二季度股票回购步伐放缓，未来如何考虑 - 公司希望在市值规模允许的情况下更积极地进行股票回购，目前主要是平衡各项事务，当股价达到一定水平时，有能力进行回购 [123]

公司基本情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有15家酒店，平均每家酒店有516间客房[57] - 公司曾有一家合资企业，第三方持有其25.0%的所有权权益，该权益于2022年6月被公司收购[61][63][64] 公司税务政策 - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入，若支付相当于100%应税收入的股东股息，通常无需缴纳企业层面的联邦所得税[57] - 公司作为REIT需将至少90%的应税收入分配给股东，分配部分一般免联邦企业所得税[143] - 公司采用资产和负债法核算所得税，递延税项资产和负债按预计实现或结算时的法定税率计量[143] - 公司全资拥有的TRS租赁酒店，需缴纳联邦和州所得税[143] - 公司需分析所有主要司法管辖区（包括联邦和某些州）法定时效内的所有未结税务年度[145] - 公司会审查不确定的税务立场，未达“更有可能”门槛的税务立场在当年记为税务收益或费用[144] 2023年第二季度业务线收入情况 - 2023年第二季度，客房收入为173,399千美元，较2022年同期的161,721千美元增长7.2%[71] - 2023年第二季度，餐饮收入为78,815千美元，较2022年同期的71,658千美元增长10.0%[71] - 2023年第二季度，其他营业收入为23,898千美元，较2022年同期的17,901千美元增长33.5%[71] 2023年第二季度财务关键指标情况 - 2023年第二季度，总营业收入为276,112千美元，较2022年同期的251,280千美元增长9.9%[71] - 2023年第二季度，净收入为43,078千美元，较2022年同期的37,692千美元增长14.3%[71] - 2023年第二季度，归属于普通股股东的收入为39,310千美元，较2022年同期的31,576千美元增长24.5%[71] - 2023年第二季度，利息及其他收入为4,639千美元，较2022年同期的116千美元增长3,899.1%[71] 2023年上半年业务线收入情况 - 2023年上半年客房收入3.25837亿美元，较2022年的2.70493亿美元增长5534.4万美元，增幅20.5%[72] - 2023年上半年餐饮收入1.49627亿美元，较2022年的1.11241亿美元增长3838.6万美元，增幅34.5%[72] - 2023年上半年其他运营收入4409.1万美元，较2022年的4186.1万美元增长223万美元，增幅5.3%[72] 2023年上半年费用情况 - 2023年上半年酒店运营费用3.01076亿美元，较2022年的2.50862亿美元增长5021.4万美元，增幅20.0%[72] - 2023年上半年其他物业层面费用6363.4万美元，较2022年的5430.1万美元增长933.3万美元，增幅17.2%[72] - 2023年上半年公司间接费用1686.4万美元，较2022年的1943.1万美元减少256.7万美元，降幅13.2%[72] - 2023年上半年折旧和摊销费用6473.9万美元，较2022年的6225.3万美元增长248.6万美元，增幅4.0%[72] 2023年上半年财务关键指标情况 - 2023年上半年总营收5.19555亿美元，较2022年的4.23595亿美元增长9596万美元，增幅22.7%[72] - 2023年上半年净利润6416.5万美元，较2022年的5281.5万美元增长1135万美元，增幅21.5%[72] - 2023年上半年归属普通股股东的收入为5662.9万美元，较2022年的4179.2万美元增长1483.7万美元，增幅35.5%[72] 利息及相关收益情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月利息及其他收入分别为460万美元和10万美元，六个月分别为520万美元和450万美元[99] - 2023年第二季度利息费用为922.3万美元，较2022年同期增加330万美元，增幅55.3%；六个月利息费用为2301.7万美元，较2022年同期增加1200万美元，增幅108.9%[99] - 2023年6月30日和2022年6月30日，公司加权平均年利率分别约为5.9%和3.6%；应付票据中约51.2%和44.1%具有固定利率或已互换为固定利率[99] - 2023年截至6月30日的三个月和六个月资产出售收益均为零，2022年分别为零和2290万美元[99] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月债务清偿净收益分别为1.2万美元和2.1万美元；六个月2023年为990万美元收益，2022年为20万美元损失[101] 所得税及相关收入情况 - 2023年截至6月30日的三个月和六个月当期所得税费用分别为80万美元和120万美元，2022年分别为2.8万美元和20万美元[101] - 2023年截至6月30日的三个月和六个月合并合营企业归属于非控股股东的收入均为零，2022年分别为230万美元和350万美元[101] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月优先股股息分别为376.8万美元和377.3万美元，六个月分别为753.6万美元和754.6万美元[101] EBITDAre相关情况 - 2023年第二季度调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）较2022年同期增加1110万美元，增幅15.0%；前六个月增加4390万美元，增幅43.4%[112] - 现有投资组合2023年第二季度和前六个月调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）较2022年同期分别增加380万美元，增幅4.6%和2670万美元，增幅22.1%[112] - 2023年第二季度和前六个月，The Confidante Miami Beach调整后EBITDAre分别为140万美元和710万美元，2022年同期均为60万美元[113] - 2022年前六个月，三家处置酒店调整后EBITDAre净亏损220万美元[114] 调整后FFO情况 - 2023年第二季度和前六个月，归属于普通股股东的调整后FFO分别增加420万美元（6.6%）和3160万美元（39.7%）[123] 现金流量情况 - 2023年上半年经营活动提供的净现金为1.07亿美元，2022年同期为9070万美元[126] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为4920万美元，2022年同期为9947万美元[126] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为5146万美元，2022年为96.3万美元[126] 投资与收购情况 - 2022年上半年出售三家酒店获得总收益1.913亿美元，包括芝加哥凯悦酒店6320万美元和芝加哥两家酒店1.281亿美元[126] - 2022年上半年为收购酒店及其他资产支付2.325亿美元，其中The Confidante Miami Beach为2.32亿美元[126] - 2023年上半年为投资组合及其他资产的翻新和扩建投入4920万美元，2022年为6260万美元[126] - 2023年上半年为收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%股权额外支付30万美元，支付普通股发行成本40万美元[127] - 2023年前六个月公司支付2.15亿美元回购2266384股流通普通股，支付330万美元回购普通股以满足员工受限普通股归属相关的税务义务，支付2750万美元股息和分配给优先股和普通股股东[128] - 2022年前六个月公司支付1.013亿美元收购拥有希尔顿圣地亚哥湾景酒店实体25%的外部股权，支付7800万美元回购7114983股流通普通股[128] 公司财务状况 - 截至2023年6月30日，公司无限制现金余额为1.078亿美元，未使用的无担保循环信贷额度为5亿美元[128] - 截至2023年6月30日，公司债务为8.201亿美元，现金及现金等价物（包括受限现金）为1.635亿美元，总资产为31亿美元[128] - 截至2023年6月30日，公司51.2%的未偿债务具有固定利率，或已进行互换或签订合同进行互换为固定利率[128] - 截至2023年6月30日，公司浮动利率债务包括1亿美元定期贷款1、1.75亿美元无担保公司级定期贷款2和2.25亿美元无担保公司级定期贷款3[128] - 截至2023年6月30日，公司付款义务和承诺总计10.70817亿美元，其中一年内到期1.05453亿美元，1 - 3年到期4.63912亿美元，3 - 5年到期4.99639亿美元，超过5年到期181.3万美元[130] - 2023年前六个月公司在投资组合和其他资产上投资4920万美元，截至2023年6月30日，正在进行的装修工程合同建设承诺总计4960万美元[131] - 截至2023年6月30日，公司资产负债表中包括5400万美元受限现金，存于FF&E储备账户用于多数酒店未来资本支出[131] - 截至2023年6月30日，公司51.2%的债务为固定性质或受利率互换衍生品约束[146] - 若公司可变利率债务的市场利率增减50个基点，年度利息费用将使未来合并收益和现金流增减约200万美元[146] 公司内部控制情况 - 公司CEO和CFO认为本季度报告披露控制和程序有效，能合理保证信息及时记录、处理、汇总和报告[147] - 本季度公司财务报告内部控制无重大影响或可能产生重大影响的变化[148] 衍生金融工具情况 - 公司无用于交易目的的衍生金融工具，使用衍生金融工具管理浮动利率债务的利率风险[146] - 2023年3月，公司对定期贷款1进行两笔利率互换，第一笔于2023年3月17日生效，2026年3月17日到期，将7500万美元定期贷款1的SOFR利率固定为3.675%，截至2023年6月30日有效利率为5.105%；第二笔将于2023年9月14日生效，2026年9月14日到期，将剩余1亿美元定期贷款1的SOFR利率固定为3.931%[128]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDAre为6000万美元，比指引范围中点高700万美元或13%，主要因房价上涨和利润率提升 [44] - 第一季度调整后FFO为每股摊薄0.21美元，比指引范围中点高0.04美元，得益于运营改善和利息支出降低 [22] - 第一季度总投资组合RevPAR为219美元，较2022年第一季度增长32%，达到指引范围上限 [7] - 第一季度总投资组合ADR为314美元，较去年增长3%，较2019年可比基础增长18%，创历史第一季度新高 [6] - 第一季度非房收入强劲，每间可售房额外产生130美元收入，总RevPAR约349美元，较去年增长34% [8] - 第一季度总投资组合EBITDA利润率为26.9%，较去年第一季度提高330个基点 [9] - 截至第一季度末，公司总现金及现金等价物约1.46亿美元，包括4900万美元受限现金，信贷额度未使用，总流动性近6.5亿美元 [29] - 第一季度完成超2000万美元股票回购，自2022年初以来累计约1.3亿美元 [15] - 第二季度调整后EBITDAre指引为7900 - 8400万美元，调整后FFO每股摊薄为0.29 - 0.32美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 集团业务 - 第一季度集团客房夜数超22.2万间，占总需求约46%，约为疫情前可比水平的90%，平均房价高13%，集团客房收入比2019年同期高2% [10] - 第一季度集团业务订单量为16.7万间夜，比2022年第一季度多约3%，房价高3%，收入增长近6% [10] 散客业务 - 第一季度散客业务占总客房夜数约49%，可比房价为327美元，比2019年同期高23% [10] 各个市场数据和关键指标变化 城市和会议酒店市场 - 第一季度城市和会议酒店房价增长近16%，旧金山凯悦酒店房价上涨46%，入住率增长22个百分点，RevPAR同比增长近120% [7] 度假酒店市场 - 第一季度度假酒店综合房价增长近2%，可比度假村房价较2019年上涨47% [7] 葡萄酒之乡度假村市场 - 今年剩余时间集团业务预订量较去年增长56%，预计2023年EBITDA贡献将显著增加 [12][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行战略优先事项，包括投资组合、资本回收和向股东返还资本 [17] - 持续进行资本回收，将收益重新投入新增长机会 [28] - 不断寻找创新方式提升投资组合价值 [28] - 交易市场因经济不确定性和融资限制仍具挑战，但公司资产负债表有能力把握机会 [17][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩超预期，对2023年前景感到鼓舞，需求增长持续多元化，集团和散客业务预订趋势良好 [5][11] - 预计第二季度总投资组合RevPAR较2022年第二季度增长6.5% - 8.5%，全年可比投资组合RevPAR增长低两位数至中两位数 [22] - 尽管面临成本压力，但通过运营优化和效率提升，仍能实现盈利增长 [8][9] 其他重要信息 - 怀莱阿海滩度假村新增奥拉基诺泳池，预计提升客人体验和资产价值 [19] - 华盛顿特区万丽酒店将在第四季度完成向威斯汀品牌的转换，下半年将实现同比增长 [14][19] - 长滩万丽酒店将转换为万豪酒店，第二季度开始翻新，预计2024年初重新开业 [20] - 迈阿密海滩康菲丹特酒店翻新计划获历史保护委员会批准，预计2023年影响小于预期 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 第一季度天气影响及收入损失情况，以及今年减少的收入损失规模 - 天气主要影响加州沿海地区，圣地亚哥和旧金山的集团业务强劲，弥补了休闲业务的部分影响；葡萄酒之乡的短期预订受降雨影响，但第一季度是淡季，预计收入损失最多几百万美元 [33][34] 问题2: 旧金山酒店市场情况及未来发展趋势 - 第一季度旧金山酒店表现出色，集团业务和商务散客业务增长良好；今年剩余时间预订情况良好，尤其是第四季度；明年将继续争取自包含集团业务和商务散客业务 [35][36] 问题3: 基韦斯特酒店市场趋势及盈利预期 - 疫情后酒店通过降低入住率提高房价，实现了盈利增长；今年市场有所缓和，但预计将稳定在高于2019年的房价和盈利水平 [39] 问题4: 怀莱阿酒店剩余时间RevPAR和EBITDA预期 - 预计剩余时间业绩将有所缓和，但市场依然强劲，预订情况良好；与2022年相比，预计仍有个位数增长；新泳池将提升客人体验和盈利能力 [41] 问题5: 纳帕谷四季酒店第一季度RevPAR下降原因 - 天气是一个因素，2022年第一季度和第二季度葡萄酒之乡市场的散客需求仍处于高位；该市场季节性强，主要盈利集中在第二和第三季度；目前集团业务预订情况良好，预计全年盈利能力将显著增长50% - 70% [50][51] 问题6: 交易市场挑战情况，包括买卖双方情况及今年以来的经验教训 - 债务市场导致交易更具挑战性，尤其是大型交易；小型交易相对容易获得融资，大型交易因债务可用性和成本问题更难进行；买方和卖方在估值和增长预期上存在差异，影响收购速度 [56][57]

公司酒店资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有15家酒店，平均每家酒店有516间客房[51] 财务数据关键指标变化 - 2023年第一季度总营收2.43443亿美元，较2022年同期的1.72315亿美元增长41.3%，其中客房收入1.52438亿美元，同比增长40.1%，餐饮收入7081.2万美元，同比增长78.9%，其他运营收入2019.3万美元，同比下降15.7%[64] - 2023年第一季度总运营费用2.18654亿美元，较2022年同期的1.79088亿美元增长22.1%，其中酒店运营费用1.46067亿美元，同比增长29.1%，其他物业层面费用3177.7万美元，同比增长32.9%，公司间接费用846.8万美元，同比下降21.0%，折旧和摊销费用3234.2万美元，同比增长3.1%[64] - 2023年第一季度利息及其他收入54.1万美元，较2022年同期的438万美元下降87.6%；利息费用1379.4万美元，较2022年同期的508.1万美元增长171.5%；资产出售收益为0，较2022年同期的2294.6万美元下降100%；债务清偿净收益990.9万美元，较2022年同期的 - 21.3万美元增长4752.1%[64] - 2023年第一季度税前收入2144.5万美元，较2022年同期的1525.9万美元增长40.5%；所得税费用 - 35.8万美元，较2022年同期的 - 13.6万美元下降163.2%；净利润2108.7万美元，较2022年同期的1512.3万美元增长39.4%[64] - 2023年第一季度来自合并合资企业的非控股权益收入为0，较2022年同期的 - 113.4万美元增长100%；优先股股息 - 376.8万美元，较2022年同期的 - 377.3万美元增长0.1%；归属于普通股股东的收入1731.9万美元，较2022年同期的1021.6万美元增长69.5%[64] - 2023年第一季度调整后EBITDAre（不含非控股权益）为6002.9万美元，较2022年同期的2716.3万美元增加3290万美元，增幅121.0%[90] - 2023年第一季度调整后归属于普通股股东的FFO为4382.4万美元，较2022年同期的1641.1万美元增加2740万美元，增幅167.0%[100] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为4720万美元，2022年同期为1310万美元[100] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为2247.4万美元，2022年同期提供的净现金为16435.6万美元[100] - 2023年第一季度净收入为2108.7万美元，2022年同期为1512.3万美元[90][100] - 2023年第一季度归属于普通股股东的FFO为4951万美元，2022年同期为1750.7万美元[100] - 2023年第一季度融资活动净现金使用量为3647.9万美元，2022年同期为8583.2万美元；2023年第一季度回购流通普通股花费1860万美元，回购1964923股；2022年同期花费4350万美元，回购3879025股[102] 各业务线数据关键指标变化 - 2023年第一季度客房收入增加4370万美元，增幅40.1%，其中现有酒店组合增加3680万美元，迈阿密海滩康菲丹特酒店增加940万美元，三家已处置酒店减少250万美元[67][68] - 2023年第一季度餐饮收入增加3120万美元，增幅78.9%，其中现有酒店组合增加2730万美元，迈阿密海滩康菲丹特酒店增加400万美元，三家已处置酒店减少10万美元[69] - 2023年第一季度其他运营收入减少380万美元，降幅15.7%，其中现有酒店组合减少430万美元，迈阿密海滩康菲丹特酒店增加120万美元，三家已处置酒店减少60万美元[70][71] - 2023年第一季度酒店运营费用增加3300万美元，增幅29.1%，其中现有酒店组合增加3040万美元，迈阿密海滩康菲丹特酒店增加720万美元，三家已处置酒店减少460万美元[72][73] - 2023年第一季度其他物业层面费用增加790万美元，增幅32.9%，其中现有酒店组合增加690万美元，迈阿密海滩康菲丹特酒店增加170万美元，三家已处置酒店减少80万美元[74][75] - 2023年第一季度公司间接费用减少220万美元，降幅21.0%，折旧和摊销费用增加100万美元，增幅3.1%[76] - 2023年第一季度利息及其他收入减少380万美元，降幅87.6%，利息费用增加870万美元，增幅171.5%[78] - 2023年第一季度资产出售收益为零，2022年为2290万美元；债务清偿净收益为990万美元，2022年为亏损20万美元[78] - 2023年第一季度所得税拨备为40万美元，2022年为10万美元；合并合资企业归属于非控股股东的收入2023年为零，2022年为110万美元[78][80] - 2023年第一季度现有投资组合调整后EBITDAre增加2280万美元，增幅61.7%[90][91] - 2023年第一季度The Confidante Miami Beach调整后EBITDAre为570万美元，2022年第一季度三家处置酒店调整后EBITDAre净亏损220万美元[92] 公司运营影响因素 - 公司运营受客房需求、新酒店开发速度和运营商表现影响，经济下行、新酒店供应增加和通胀压力会对运营产生不利影响[59][60][61][62] - 2022年第一季度公司多数酒店运营受新冠疫情奥密克戎变种负面影响，导致2023年第一季度与2022年同期运营结果无可比性[64] - 2022年6月公司收购The Confidante Miami Beach，使2023年第一季度收入、运营费用和折旧费用增加[65] - 2022年2 - 3月公司出售三家酒店，导致2023年第一季度与2022年同期收入、运营费用和折旧费用无可比性[66] 公司资金收支情况 - 2023年第一季度，公司收到芝加哥大使馆套房酒店和芝加哥市中心/华丽一英里希尔顿花园酒店款项1.281亿美元，新奥尔良圣查尔斯希尔顿酒店飓风相关财产损失保险赔款390万美元；支出方面，收购海洋边缘度假村及码头船位花费50万美元，投资组合和其他资产翻新及扩建投入3030万美元[102] 公司债务及利率情况 - 2023年3月31日加权平均年利率约为5.55%，2022年为3.6%；约51.6%的未偿还应付票据有固定利率或已互换为固定利率，2022年为61.8%[78] - 截至2023年3月31日，公司51.6%的未偿债务为固定利率或已互换为固定利率；2023年3月，公司对定期贷款1进行两笔利率互换，第一笔3月17日生效，将7500万美元贷款SOFR利率固定为3.675%，有效利率为5.125%；第二笔9月14日生效，将剩余1000万美元贷款SOFR利率固定为3.931%[103][104] - 2023年5月1日，公司与多家金融机构达成2.25亿美元定期贷款协议，利率基于杠杆定价网格，初始期限两年，有一年展期选项；预计用该款项偿还2.2亿美元圣地亚哥湾希尔顿酒店抵押贷款[104] - 截至2023年3月31日，公司付款义务和承诺总计10.3598亿美元，其中应付票据8.15612亿美元，应付票据利息1.49235亿美元，经营租赁义务2009.4万美元，建设承诺5103.9万美元[104] - 截至2023年3月31日，78.5%的债务义务为固定性质或受利率上限或互换衍生品约束[121] - 若可变利率债务市场利率变动50个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动约250万美元[121] 公司资产投资情况 - 2023年第一季度公司为投资组合和其他资产的翻新和扩建投资2250万美元[101] - 2022年第一季度公司出售三家酒店获得总收益19130万美元，其中芝加哥壮丽大道凯悦酒店获得6320万美元[101] - 2023年第一季度，公司在投资组合和其他资产上投资2250万美元；截至2023年3月31日，正在进行的翻新工程合同建设承诺总计5100万美元[105] 公司财务状况相关 - 截至2023年3月31日，公司无限制现金余额为9640万美元，无担保循环信贷额度可用借款为5亿美元；债务为8.156亿美元，现金及现金等价物（含受限现金）为1.455亿美元，总资产为31亿美元[102] - 截至2023年3月31日，公司资产负债表中受限现金为4690万美元，存于FF&E储备账户，用于多数酒店未来资本支出，储备账户资金占各酒店适用年收入的1.0% - 5.0%[107] 公司业务特性 - 公司业务存在季节性，部分酒店收入受季节影响，如夏威夷、基韦斯特、新奥尔良和奥兰多第一季度收入强劲，大西洋中部商务酒店第二季度收入强劲等[107] - 通货膨胀影响公司费用，包括工资、员工福利、食品成本等；公司依靠酒店运营商调整房价和服务价格以应对通胀，但可能受先前合同价格、竞争压力等因素限制[107] 公司会计政策 - 酒店物业建筑物和改良物折旧年限为5 - 40年，FF&E为3 - 12年[115] - 公司采用直线法对酒店物业进行折旧[115] - 公司采用直线法对无形资产进行摊销[116] - 公司采用资产和负债法核算所得税[117] - 公司会审查不确定的税务立场并记录预期未来税务后果[118] - 公司需分析所有主要司法管辖区的所有未结税务年度[119] - 公司使用衍生金融工具管理浮动利率债务的利率风险[121] 公司REIT资格要求 - 公司需将至少90%的REIT应税收入分配给股东以符合REIT资格[117]

公司酒店资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有15家酒店，共7735间客房，分布在6个州和华盛顿特区[5] - 截至2022年12月31日，公司拥有15家酒店，房间总数为7735间[111][116] - 2022年公司酒店数量从年初的17家减至年末的15家，房间数量从年初的8544间减至年末的7735间[116] - 2022年公司收购1家酒店（不包括收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%非控股权益），处置3家酒店[116] - 截至2022年12月31日，公司多数酒店集中在加州、佛罗里达州、夏威夷和马萨诸塞州，分别占总房间数的34%、17%、7%、19%，占2022年合并收入的39%、14%、18%、17%[51] - 公司拥有5家位于加州地震活跃区、6家位于飓风高发区的酒店，还有5家位于大城市商业集中区可能面临更高恐怖袭击风险[47] - 截至2022年12月31日，除波士顿公园广场酒店和海洋边缘度假村及码头外，公司其他酒店均使用知名品牌运营[74] - 公司酒店除波士顿公园广场酒店和海洋边缘度假村及码头外，均通过特许经营、管理或运营租赁协议运营[86] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年公司总现金为1.572亿美元，其中受限现金为5600万美元，还有未动用的5亿美元信贷额度[10] - 截至2022年12月31日，公司债务加权平均到期期限约为三年，42.4%的未偿债务为固定利率或已互换为固定利率，27.0%受利率上限衍生品约束，总债务加权平均利率为5.04%[11] - 2022年全年总营收为9.12053亿美元，2021年为5.0915亿美元[115] - 2022年全年净收入为9076.6万美元，2021年为3299.5万美元[115] - 2022年公司运营费用为8.16175亿美元，2021年为5.97272亿美元[115] - 2022年公司利息费用为3200.5万美元，2021年为3089.8万美元[115] - 2022年总营收9.12053亿美元，较2021年的5.0915亿美元增加4.02903亿美元，增幅79.1%[130] - 2022年总运营费用8.16175亿美元，较2021年的5.97272亿美元增加2.18903亿美元，增幅36.7%[130] - 2022年净收入9.0766亿美元，较2021年的3.2995亿美元增加5.7771亿美元，增幅175.1%[130] - 2022年归属于普通股股东的收入为7.3042亿美元，较2021年的1.366亿美元增加5.9382亿美元，增幅434.7%[130] - 2022年客房收入增加2.232亿美元，增幅63.2%，现有投资组合客房收入增加2.199亿美元，入住率增加2220个基点，平均每日房价上涨18.1%，每间可售房收入增长76.6%[133] - 2022年餐饮收入增加1.566亿美元，增幅186.7%，现有投资组合餐饮收入增加1.382亿美元[134] - 2022年酒店运营费用增加1.835亿美元，增幅51.8%，现有投资组合酒店运营费用增加1.723亿美元[137] - 2022年公司间接费用减少500万美元，降幅12.5%，预计2023 - 2028年每年减少约110万美元[141] - 2022年折旧和摊销费用减少230万美元，降幅1.8%，现有投资组合折旧和摊销费用增加70万美元[142] - 2022年加权平均年利率约为5.04%，2021年约为3.7%；2022年约42.4%的应付票据为固定利率，2021年约为64.0%[144] - 2022年净当期所得税拨备为40万美元，2021年为10万美元[146] - 2022年和2021年，合并合资企业归属于非控股股东权益的收入分别为350万美元和亏损130万美元，2022年6月公司收购了希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%的外部权益[146] - 2022年优先股股息和赎回费用较2021年减少640万美元，降幅31%，2022年和2021年分别为1424.7万美元和2063.8万美元[146] - 2022年调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）较2021年增加1.666亿美元，增幅247.8%，分别为2.33782亿美元和6721万美元[158] - 2022年现有投资组合调整后EBITDAre较2021年增加1.671亿美元，增幅230.2%[158] - 2022年三家新收购酒店调整后EBITDAre为1300万美元，2021年蒙太奇希尔兹堡酒店和四季纳帕谷度假酒店合并调整后EBITDAre为780万美元[159] - 2022年五家处置酒店调整后EBITDAre净负值为220万美元，2021年为200万美元[160] - 2022年公司确认与希尔顿时代广场相关的0.1万美元收益，2021年确认与相关交易有关的0.3万美元收益和0.4万美元损失[146] - 2022年和2021年净收入分别为9076.6万美元和3299.5万美元[158] - 2022年和2021年EBITDAre分别为2279.59万美元和429.27万美元[158] - 2022年调整后归属于普通股股东的FFO为1.84628亿美元，较2021年的2002.6万美元增加1.646亿美元，增幅821.9%[170][171] - 2022年经营活动提供的净现金为2.094亿美元，2021年为2840万美元，主要因旅游需求增加和三家新收购酒店带来额外现金流入，部分被五家处置酒店减少的现金流入抵消[171] - 2022年投资活动使用的净现金为1.65721亿美元，2021年为2.39688亿美元，2022年资产销售收益1.913亿美元，2021年为1.83553亿美元[172] - 2022年融资活动使用的净现金为4917.4万美元，2021年为4210.4万美元，2022年支付1.043亿美元收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%股权[172] - 2022年公司支付1.084亿美元回购10245324股普通股，2021年发行优先股获2.15亿美元，赎回优先股花费1.9亿美元[172][173] - 2022年第三和第四季度董事会恢复季度普通股股息，每股0.05美元[173] - 截至2022年12月31日，公司无限制现金余额为1.012亿美元，可动用无担保循环信贷额度5亿美元[173] - 截至2022年12月31日，公司债务为8.161亿美元，现金及现金等价物（含受限现金）为1.572亿美元，总资产为31亿美元[173] - 2022年净收入为9076.6万美元，2021年为3299.5万美元[170] - 2022年归属于普通股股东的FFO为1.73459亿美元，2021年为 - 1311.3万美元[170] - 截至2022年12月31日，公司A系列高级无担保票据余额为6500万美元，B系列高级无担保票据余额为1.05亿美元[174] - 截至2022年12月31日，公司的付款义务和承诺总计10.54335亿美元，其中一年内到期3.30135亿美元，1 - 3年到期1.47284亿美元，3 - 5年到期2.90383亿美元，超过5年到期2.86533亿美元[176] - 2022年公司在投资组合和其他资产上投入1.286亿美元，2021年投入6370万美元，截至2022年12月31日，公司有5760万美元的在建装修合同承诺[178] - 公司需为部分酒店维持FF&E储备账户，储备金额为各酒店适用年收入的2.0% - 5.0%，截至2022年12月31日，资产负债表中受限现金为4110万美元[178] - 2019年现有投资组合全年收入8.53678亿美元，各季度收入占比分别为24.3%、26.7%、24.6%、24.4%；2021年为4.06918亿美元，占比分别为10.5%、23.1%、32.1%、34.3%；2022年为7.94883亿美元，占比分别为18.8%、27.9%、26.7%、26.6%[180] - 截至2022年12月31日，69.4%的债务义务为固定性质或受利率上限协议约束[193] - 若可变利率债务市场利率变动50个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动约240万美元[193] 公司业务合作与协议情况 - 2022年公司签订一份新的第三方管理协议，与Sage合作管理波特兰比德韦尔万豪酒店，协议2027年到期，基本管理费为毛运营利润的6.0%，上限为毛收入的3.0%[20][21] - 截至2022年12月31日，公司有两家酒店受特许经营协议约束，波特兰比德韦尔万豪酒店特许经营协议2024年10月26日到期，新奥尔良圣查尔斯希尔顿酒店2028年5月31日到期[21] - 截至2022年12月31日，圣地亚哥湾希尔顿酒店有地面租赁协议，新奥尔良JW万豪酒店有特定阳台空间的空域租赁协议，剩余租赁期限约21至49年[23] - 截至2022年12月31日，公司总部位于加州尔湾，租赁协议2028年8月31日到期，2023年1月迁至加州阿利索维耶霍，新租赁协议2029年4月30日到期，并将原总部转租，转租协议2028年8月31日到期[23] - 圣地亚哥湾希尔顿酒店的土地租赁将于2071年到期，2025年后需重新评估租金[71] - 截至2022年12月31日，公司的第三方经理包括四季、高格特等多家公司[71] 公司税务相关情况 - 公司自2004年12月31日起选择按REIT纳税，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入[21] - 公司与TRS承租人联合向美国国税局申请将TRS承租人视为应税房地产投资信托子公司，合格TRS直接或间接拥有超过35%投票权或价值的公司将自动视为TRS，公司资产价值中，TRS证券占比不超20%，TRS证券和非合格资产占比不超25%，75%资产测试要求至少75%的总资产价值由房地产资产、现金或政府证券代表[22] - 公司若有“禁止交易”的净收入，需缴纳100%的税[99] - 公司作为REIT，每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额，若分配低于100%，将缴纳常规企业所得税；若分配低于特定比例之和，将缴纳4%的不可抵扣消费税[99] - 适用于美国个人、信托和遗产股东的“合格股息收入”最高税率为20%，REIT支付的股息一般不符合此降低税率条件，但2017年12月31日后至2026年1月1日前，可扣除最多20%的普通股息，假设股东适用37%最高税率，有效税率一般降至29.6%[99] - 若公司与TRS承租人的租赁未按公平交易原则进行，租金超过公平交易金额部分，公司可能需缴纳100%的消费税[100] - 若公司与TRS承租人的经济安排与无关方之间的类似安排不可比，公司需对收到的部分付款缴纳100%的惩罚性税[100] - 公司出售被视为“禁止交易”的酒店等物业所获收益，需缴纳100%的惩罚性税[101] - 若公司从C公司收购资产，资产收购时公允价值超过计税基础（即“内置收益”），且在收购后五年内出售该资产，需按美国联邦企业所得税常规税率对内置收益纳税[102] - 公司作为REIT需将至少90%的应税收入分配给股东[104] - IRS允许REIT在满足一定程序时将股息现金部分限制为不少于20%，后又临时降至不少于10%[105] - 为符合REIT资格，任何股东不得实益或推定拥有超过9.8%的已发行普通股或已发行资本股票价值[106] - 公司作为REIT需至少分配90%的REIT应税收入给股东，部分收入可免联邦企业所得税[190] 公司人员与治理情况 - 截至2022年2月1日，公司有40名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[23] - 截至2022年12月31日，女性员工约占公司劳动力的38%，少数族裔和其他代表性不足的社区员工约占30%[25] - 公司董事会提名与公司治理委员会负责监督ESG计划的战略、政策和实施[25] - 2023年1月1日，公司的高管包括首席执行官Bryan A. Giglia（46岁）、总裁兼首席投资官Robert C. Springer（45岁）等[29] 公司面临的风险情况 - 公司面临行业竞争，新酒店建设和开业受疫情、供应约束和通胀影响，部分市场如波士顿、奥兰多和波特兰将有新酒店开业[42] - 公司业务受多种不可控事件影响，如经济放缓、疫情、自然灾害等[36] - 公司存在系统安全风险，包括数据保护、网络攻击和系统集成问题[36] - 公司部分酒店地理集中，易受当地经济和自然灾害影响[36] - 公司面临气候变化的物理和过渡影响风险[36] - 公司有未保险或保险不足的损失风险，可能影响财务状况[36] - 公司部分酒店运营依赖大客户，客户流失会影响经营业绩[36] - 公司酒店需持续资本投资，成本可能超预期或引发其他问题[36] - 公司债务可能限制财务灵活性，面临违约风险和可变利率影响[38] - 公司若不满足REIT资格，将面临税务问题[3

财务数据和关键指标变化 - 第四季度可比投资组合平均每日房价为286美元，较去年增长12%，较2019年增长16%；入住率为68%；每间可售房收入（RevPAR）为207美元，入住率67%，平均每日房价309美元 [19][21][22] - 第四季度非房收入强劲，餐饮收入接近2019年水平，可比投资组合每间团体房宴会和AV销售额为238美元，较2019年增长14% [22][23] - 计入房外消费，第四季度投资组合每间可售房额外产生122美元收入，总RevPAR约329美元；可比投资组合总RevPAR为305美元，较2019年相差3%，入住率比2019年低15个百分点；全年总投资组合RevPAR为326美元 [25] - 第四季度收取1000万美元与疫情相关的业务中断保险赔款，政策上限为2500万美元 [26] - 第四季度可比酒店投资组合EBITDA利润率为28.5%，不包括华盛顿特区酒店，EBITDA利润率近30%，比2019年同期低140个基点，入住率低近13个百分点 [29] - 第四季度调整后EBITDAre为6900万美元，调整后每股摊薄FFO为0.26美元，包含约970万美元与新冠相关业务中断保险索赔净收入 [49] - 预计第一季度总投资组合RevPAR较2022年第一季度增长30% - 32%，全年总投资组合RevPAR增长低两位数至中两位数（不包括迈阿密酒店） [55] - 第一季度调整后EBITDAre指引为5100 - 5500万美元，调整后每股摊薄FFO为0.16 - 0.18美元 [56] - 预计今年投资1.3 - 1.5亿美元到投资组合，第一季度预计有300万美元EBITDA损失，全年预计有1600 - 1800万美元EBITDA损失 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 团体业务 - 第四季度可比投资组合产生17.4万个团体房晚，团体业务约占总需求37%，团体房晚数量约为历史水平92%，平均房价较2019年同期高8% [30] - 第四季度所有当前和未来时期可比团体业务产出为23万个房晚，高于2021年第四季度，房价高15%，收入产出较2019年第四季度增长5%；全年团体业务产出为2019年房晚数的82%，但房价高22% [31] 散客业务 - 第四季度散客业务约占总房晚数60%，可比房价为311美元，较2019年同期高22% [34] - 2023年初散客预订趋势良好，过去几周未来6个月散客预订量略低于2019年水平，较2022年末有显著改善 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第一季度可比投资组合前半段预订进度较2019年下降2%，排除重大装修酒店后，前半段预订进度较疫情前增长2% [37] - 希尔顿湾景酒店和奥兰多万丽酒店第一季度团体预订进度领先2019年同期 [38] - 葡萄酒之乡的两家度假酒店团体业务呈积极趋势，蒙太奇酒店2023年团体收入预订量几乎是去年年初的两倍，四季酒店团体预订进度增长超80% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司重振战略，专注资本循环、投资组合和向股东返还资本三个方面 [11] - 资本循环方面，2022年初剥离芝加哥3家酒店，将所得款项重新投入迈阿密和圣地亚哥市场 [6][12] - 投资组合方面，2022年完成旧金山凯悦酒店客房和浴室翻新、圣地亚哥希尔顿酒店餐厅翻新，继续将华盛顿特区万丽酒店重新定位为威斯汀品牌，推进迈阿密海滩康菲丹特酒店向安达仕迈阿密海滩酒店的转型 [15][16][17] - 向股东返还资本方面，2022年恢复季度股息，回购价值1.08亿美元股票；2023年已回购1100万美元普通股 [18] - 2023年将继续实现近期投资和转换活动的收益，为投资组合的下一轮增长奠定基础，资本循环仍是战略重要组成部分 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境存在不确定性和预订模式短期化，但公司预计2023年EBITDA将实现显著同比增长 [39] - 2023年公司酒店业务有望受益于商务旅行和企业活动需求的增长，以及度假酒店休闲需求的持续强劲 [43] - 葡萄酒之乡度假酒店通过增加团体业务，2023年有望实现盈利增长；圣地亚哥希尔顿湾景酒店预计2023年将继续实现有意义的增长；投资组合的投资将为长期增长提供支持 [40][41] 其他重要信息 - 公司电话会议包含前瞻性陈述和非GAAP财务信息 [8][9] - 截至第四季度末，公司拥有约1.57亿美元现金及现金等价物，包括5600万美元受限现金，信贷额度保持全额可用，总流动性近6.6亿美元；净债务和优先股权益与EBITDA之比为4.1倍，净债务与EBITDA之比小于3倍 [48] - 董事会已宣布第一季度普通股股息为每股0.05美元，以及系列H和I优先股的常规分配 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：2023年RevPAR增长是由入住率还是房价驱动，以及成本增长和物业层面利润率的情况 - 第一季度和第二季度，特别是团体和城市酒店的入住率将显著提升；全年来看，预计房价也会增长，城市和团体酒店的房价增长将超过休闲酒店，RevPAR增长更偏向于入住率驱动 [59][60] - 去年劳动力成本预期为4% - 5%，今年可能处于较低水平；房地产税、保险和地租等固定成本有改善，但圣地亚哥的地租同比大幅上升 [61] - 排除正在装修的酒店，预计团体和城市酒店的利润率会有小幅提升，主要基于入住率驱动的RevPAR增长 [62] 问题：过去一年资本配置的得失，以及对未来展望的影响 - 资本循环方面，出售芝加哥酒店，将所得款项投入迈阿密和圣地亚哥市场，迈阿密酒店表现良好，圣地亚哥酒店盈利能力持续提升 [64][65][66] - 葡萄酒之乡资产在2022年下半年调整策略，增加团体业务，目前预订进度良好 [69] - 返还资本方面，2022年恢复股息并回购股票，2023年继续进行 [71] - 公司对去年投资组合的平衡感到满意，未来将继续在投资、资本循环和返还资本之间保持平衡 [72] 问题：葡萄酒之乡资产的利润率与投资组合平均水平的比较，以及缩小差距的步骤 - 豪华酒店的利润率通常低于大型高效团体酒店或商务散客酒店，公司更关注酒店的价值 [74] - 通过增加团体业务，这两家酒店今年将实现显著的EBITDA增长和利润率增长，但要达到稳定状态可能还需要一两年时间 [76] 问题：对波士顿市场以及波士顿公园广场酒店和长码头万豪酒店的看法 - 波士顿市场表现良好，长码头万豪酒店通过提升房间品质，成功推动房价增长；公园广场酒店通过增加会议空间，吸引更多团体业务，2023年预订进度强劲 [77][78] 问题：未来资本循环中出售和收购酒店的匹配方式 - 理想情况下，出售和收购应尽量匹配，但实际操作中需要更灵活；公司希望将资本循环作为常规职能，根据酒店的投资周期和市场机会进行资产处置和收购 [82][85] - 短期内，如果出售资产但没有合适的收购目标，公司有办法应对收益波动，同时争取时间进行正确的投资决策 [86] 问题：信贷市场对并购市场的支持情况，以及对今年业务的重要性 - 信贷市场对酒店交易很重要，目前债务市场有所改善，但尚未达到理想状态，仍需价格发现和资产价值验证，以及明确债务市场的LTV和收益率 [88][89] 问题：葡萄酒之乡资产达到目标回报所需的时间 - 预计今年这两家酒店的EBITDA将实现显著增长，增长幅度在40% - 150%之间；蒙太奇酒店从今年底或明年初开始，住宅项目将为其带来新的增长动力 [93][94]

业绩总结 - 公司在2022年回购了价值9800万美元的股票，回购价格为每股10.67美元，反映出对净资产价值的显著折扣[13] - 公司在2022年第三季度恢复了疫情前水平的股息[13] - 预计随着旅行需求的加速，EBITDA将显著增长[23] 用户数据 - 2022年1月至10月的平均每日房价（ADR）与2019年相比，增长了9%至18%[22] - 2022年瞬时房价较2019年增长22%，达到340美元[48] - 2022年团体房间的需求显著增长，团体附加支出超过疫情前水平[52] - 2022年团体房价较2019年增长8%至9%[54] 新产品和新技术研发 - 公司在2022年完成了多项酒店的全面翻新和重新定位项目，以提升盈利能力[17] - 2022年收购的The Confidante Miami Beach酒店的购买价格为2.32亿美元，按每间房计算为684,000美元[41] - 该酒店的翻新投资为6,000万美元，总投资为2.92亿美元，按每间房计算为900,000美元[41] 市场扩张和并购 - 公司在高质量房地产收购上投资了约9亿美元，预计稳定后的净营业收入收益率在6%到9%之间[14] - 2021年4月收购的度假酒店在运营的第一年平均每日房价接近1,100美元[39] - 预计该酒店在稳定后将产生6%至7%的净营业收入（NOI）收益，带来1,800万至2,100万美元的增量EBITDA[39] - 2021年12月收购的度假酒店在2022年前三季度的平均房价超过1,750美元[39] - 预计该酒店在稳定后将产生6%至7%的净营业收入（NOI）收益，带来1,300万至1,500万美元的增量EBITDA[39] 负面信息 - 2022年10月的入住率为76%，与2019年相比下降了1210个基点[22] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在环境可持续性方面实现了5.8%的能源强度减少和9.4%的水强度减少[33] - 公司自2015年以来向近130个慈善机构捐赠了超过45.5万美元[33] - 公司在其酒店的资本支出和资产管理方面采取了审慎的平衡表管理，以支持未来的增长[29]