公司酒店资产情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有18家酒店权益，其中1家待售，17家用于投资，平均每家酒店有518间客房[123] 酒店入住率情况 - 2020年4月公司酒店入住率降至1.6%的低点，2021年前九个月入住率逐步改善，1 - 9月分别为13.3%、22.4%、29.1%、37.8%、44.2%、48.8%、60.4%、49.0%、48.4%，而2020年同期分别为72.2%、78.6%、29.1%、1.6%、2.6%、3.9%、7.1%、11.4%、17.2%[127][129] - 公司现有投资组合入住率在2020年4月降至1.6%的低点，2021年7月升至60.4%的高点，8月和9月分别降至49.0%和48.4%[146] 公司股权交易情况 - 2021年4月，公司以2.65亿美元收购加州蒙太奇希尔斯堡酒店的完全所有权，通过发行265万股清算优先权为6630万美元的G系列优先股和1.988亿美元现金支付[130] - 2021年5月，公司发行460万股股息率6.125%的H系列优先股，获得1.15亿美元收益，用于赎回460万股股息率6.95%的E系列优先股[131] - 2021年6月，公司利用2017年2月的ATM计划发行2913682股普通股，获得3840万美元收益，该计划还有1.37亿美元额度可用于出售[132] - 2021年7月，公司发行400万股股息率5.70%的I系列优先股，获得1亿美元收益，用于赎回300万股股息率6.45%的F系列优先股[133] 公司股票回购与股息情况 - 2021年前九个月，公司暂停股票回购计划和普通股季度股息，2021年2月董事会重新授权最高5000万美元的股票回购计划，赎回E系列和F系列优先股后，该计划仍有5000万美元额度[134] 公司酒店营业情况 - 2020年3月新冠疫情导致公司14家酒店临时停业，截至2021年9月30日，除已出售的威彻斯特万丽酒店外，其余酒店均恢复营业[124] - 2021年前九个月，休闲需求是公司许多酒店的主要业务来源，商务散客和团体需求较2020年有所改善，但仍远低于疫情前水平[126] - 公司预计2022年和2023年酒店业务表现将显著改善，未来团体预订情况令人鼓舞[128] - 2020年3月和4月，公司因疫情暂时暂停14家酒店运营，截至2021年9月30日，除Renaissance Westchester外，其余酒店均已恢复运营[151] 公司收入情况对比 - 2021年第三季度与2020年同期相比，客房收入从16,266千美元增至118,061千美元，增幅625.8%；餐饮收入从2,109千美元增至27,338千美元，增幅1,196.3%；其他营业收入从10,535千美元增至22,022千美元，增幅109.0%；总营收从28,910千美元增至167,421千美元，增幅479.1%[148] - 2021年前三季度与2020年同期相比，客房收入从147,535千美元增至236,877千美元，增幅60.6%；餐饮收入从50,312千美元降至47,547千美元，降幅5.5%；其他营业收入从32,699千美元增至50,840千美元，增幅55.5%；总营收从230,546千美元增至335,264千美元，增幅45.4%[150] - 2021年第三季度，客房收入增加1.018亿美元，增幅625.8%；前九个月增加8930万美元，增幅60.6%[152][153] - 2021年第三季度，餐饮收入增加2520万美元，增幅1196.3%；前九个月减少280万美元，降幅5.5%[153] - 2021年第三季度，其他运营收入增加1150万美元，增幅109.0%；前九个月增加1810万美元，增幅55.5%[156][158] 公司运营费用情况对比 - 2021年第三季度与2020年同期相比，总运营费用从107,476千美元增至181,600千美元，增幅69.0%[148] - 2021年前三季度与2020年同期相比，总运营费用从554,628千美元降至416,820千美元，降幅24.8%[150] - 2021年第三季度，酒店运营费用增加5260万美元，增幅90.1%；前九个月减少790万美元，降幅3.2%[158][159] - 2021年第三季度，其他物业层面费用增加1210万美元，增幅127.0%；前九个月增加110万美元，增幅2.3%[159][161] - 2021年第三季度，公司管理费用增加880万美元，增幅134.3%；前九个月增加970万美元，增幅43.1%[161][162] 公司净亏损情况对比 - 2021年第三季度与2020年同期相比，净亏损从91,107千美元降至22,124千美元，降幅75.7%[148] - 2021年前三季度与2020年同期相比，净亏损从371,126千美元降至105,329千美元，降幅71.6%[150] 收购与出售对财务的影响 - 2021年4月，公司收购Montage Healdsburg，导致2021年前三季度和第三季度的收入、运营费用和折旧费用增加[151] - 2020年7月、12月，公司出售Renaissance Harborplace和Renaissance Los Angeles Airport，并于12月将Hilton Times Square的租赁权益转让给酒店的抵押贷款持有人，导致2021年前三季度和第三季度的收入和运营费用减少[151] - 蒙太奇希尔斯堡酒店使客房收入增加1.54亿美元，餐饮收入增加7700万美元，其他运营收入增加230万美元，酒店运营费用增加1.68亿美元，其他物业层面费用增加340万美元，折旧和摊销增加4400万美元[155][159][164][165] 公司其他财务指标情况对比 - 2021年第三季度，折旧和摊销费用减少40万美元，降幅1.3%；前九个月减少820万美元，降幅7.9%[163] - 2021年第三和前九个月，减值损失均为100万美元，2020年同期分别为0和1.335亿美元[163] - 2021年第三季度，利息和其他收入为2000美元，2020年同期为10万美元[166] - 2021年前9个月利息及其他收入亏损0.4百万美元，2020年同期为收入280万美元[167] - 2021年第三季度利息费用较2020年同期减少480万美元，降幅37.3%；前9个月减少1950万美元，降幅45.1%[169] - 2021年9月30日和2020年9月30日，公司加权平均年利率分别约为3.8%和4.0%[172] - 2021年9月30日和2020年9月30日，公司未偿还应付票据中固定利率票据占比分别约为70.5%和76.5%[172] - 2021年前9个月和第三季度资产出售收益均为零，2020年同期均为20万美元[173] - 2021年第三季度和前9个月债务清偿收益分别为10万美元和40万美元，2020年同期均为亏损20万美元[174] - 2021年第三季度和前9个月净当期所得税费用分别为2.5万美元和10万美元，2020年同期净当期所得税收益分别为10万美元和80万美元[176][178] - 2021年9月30日和2020年9月30日，合并合资企业归属于非控股股东的损益，3个月分别为收入90万美元和亏损180万美元，9个月分别为亏损160万美元和440万美元[179] - 2021年第三季度优先股股息和赎回费用较2020年同期增加310万美元，增幅96.0%；前9个月增加770万美元，增幅79.7%[180] 公司非GAAP财务指标情况对比 - 公司使用EBITDAre、调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）、归属于普通股股东的FFO和调整后归属于普通股股东的FFO等非GAAP财务指标评估运营表现[182] - 2021年第三季度调整后EBITDAre（不含非控股权益）较2020年同期增加7160万美元，增幅197.7%；前九个月增加1.051亿美元，增幅152.2%[188] - 2021年第三季度和前九个月，现有投资组合调整后EBITDAre较2020年同期分别增加6820万美元，增幅214.5%和8290万美元，增幅180.4%[190] - 2021年第三季度和前九个月，蒙太奇希尔兹堡使调整后EBITDAre分别增加360万美元和520万美元[190] - 2020年第三季度和前九个月，三家已处置酒店调整后EBITDAre净亏损分别为570万美元和1730万美元[190] - 2021年第三季度调整后归属于普通股股东的FFO较2020年同期增加7600万美元，增幅139.0%；前九个月增加1.125亿美元，增幅92.5%[193] 公司现金流情况对比 - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为840万美元，而2020年前九个月经营活动使用的净现金为8730万美元[195] - 2021年前九个月投资活动净现金使用2.42亿美元，2020年同期为提供3130.3万美元[197] - 2021年前九个月融资活动净现金提供3866.4万美元，2020年同期为使用3.05亿美元[199] 公司未来收购与出售计划 - 公司预计2021年四季度完成四季酒店纳帕谷度假村收购，总价1.78亿美元[204] - 公司预计2021年四季度出售拉霍亚大使馆套房酒店，合同售价2.27亿美元[203] 公司资金与债务情况 - 截至2021年9月30日，公司无限制现金余额为1.80亿美元，无担保循环信贷额度可借款5亿美元[207] - 截至2021年9月30日，公司合并债务为7.46亿美元，现金及现金等价物为2.22亿美元，总资产为30亿美元[209] - 2020年7月和12月，公司完成无担保债务修订，豁免财务契约至2022年一季度末[211] - 2021年10月，公司通知延长圣地亚哥湾希尔顿酒店2.20亿美元贷款到期日至2022年12月[212] - 截至2021年9月30日，除圣地亚哥湾希尔顿酒店2.20亿美元贷款外，公司所有未偿债务均为固定利率[214] - 截至2021年9月30日，公司有14家无抵押酒店，其中13家子公司权益已质押给信贷安排[215] - 截至2021年9月30日，公司总付款义务和承诺为10.5607亿美元，其中应付票据7.45484亿美元，应付票据利息义务9377.5万美元，融资租赁义务1.0696亿美元，经营租赁义务3749.1万美元，建设承诺6863.3万美元，就业义务372.7万美元[217] - 应付票据中包括以圣地亚哥湾希尔顿酒店为抵押的2.2亿美元抵押贷款，公司打算将到期日从2021年12月延长至2023年12月[218] 公司投资与承诺情况 - 2021年前九个月，公司在投资组合和其他资产上投入4190万美元，截至2021年9月30日，有6860万美元的在建装修合同承诺[219] - 截至2021年9月30日，公司资产负债表上包括3090万美元的受限现金，存于FF&E储备账户用于未来资本支出，储备金额为各酒店适用年收入的0 - 5% [220] 公司业务影响因素 - 公司业务存在季节性，部分酒店收入受季节性业务模式影响，季度收入还可能受装修、重新定位、经理业务能力及外部事件影响[221][223] 公司REIT资格要求 - 公司需满足多项组织和运营要求以符合REIT资格，需将至少90%的REIT应纳税收入分配给股东[231] 公司利率风险情况 - 截至2021年9月30日，公司70.5%的债务义务为固定性质，若可变利率债务的市场利率增减100个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流增减约220万美元，调整非控股权益后为增减170万美元[233] 公司资产评估与会计政策 - 公司评估长期资产减值时，若资产未来未折现净现金流低于账面价值则记录减值损失，通过折现现金流分析评估酒店公允价值[229] - 公司对酒店物业或其他实体的收购需分配购买价格，确定资产和负债的公允价值，会聘请独立估值专家协助[229] - 酒店物业按直线法折旧，建筑物和改良物折旧年限为5 - 40年，FF&E为3 - 12年，无形资产按直线法摊销[231]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度可比17家酒店组合收入达1.04亿美元，每间可售房收入（RevPAR）为96美元；所有开业酒店RevPAR为107美元，由平均每日房价235美元和45.6%的入住率构成，较第一季度近48美元的开业酒店RevPAR翻倍 [9] - 6月RevPAR近130美元，是1月27美元可比RevPAR的近5倍 [10] - 第二季度酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）每月为正，这是自2019年第四季度以来首次实现该重要里程碑 [11] - 第二季度公司实现季度盈利，至少比原计划提前3个月 [12] - 截至季度末，公司拥有约2.1亿美元的现金及现金等价物，包括4700万美元受限现金；调整后，季度末预计现金余额约为2.35亿美元，同时5亿美元循环信贷额度仍可全额使用 [42] - 第二季度调整后EBITDAre为1500万美元，调整后摊薄每股运营资金（FFO）亏损0.01美元，远超此前预期，标志着公司EBITDA提前一个季度恢复正值，预计未来FFO也将恢复季度盈利 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 各细分市场入住率环比增长，散客需求表现突出，散客房晚数较第一季度翻番；休闲需求强劲，商务需求持续改善，特殊企业需求仅为正常水平的20%，但部分酒店特殊企业房晚数有显著增长；第二季度散客房价为253美元，调整后接近2019年同期水平 [13] - 团队业务贡献约8万间夜，高于第一季度的5.1万间夜，第三和第四季度前景显示将有显著的环比改善；近期多个团队活动的参会人数超预期，短期潜在业务量和新团队活动数量显著增加 [17] 餐饮及其他业务 - 餐饮收入在第二季度增长2.5倍，每间入住客房餐饮消费增长22%，其他收入翻倍，团队房晚餐饮收入增长超2.5倍 [19] - 可比总每间可售房收入（TREVPAR）从第一季度的近60美元增至第二季度的超138美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 部分城市市场仍落后于疫情前水平，但度假村酒店表现出色，威雷亚海滩度假村和海洋边缘度假村RevPAR分别较2019年同期增长4%和79%，入住率接近疫情前水平，房价分别高出30%和91% [14] - 7月17家开业酒店RevPAR约为165美元，入住率62%，平均每日房价266美元，较上月均有显著增长，较1月RevPAR高出138美元 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为在热门市场拥有优质酒店产品以及旅行者对特殊地点的需求使其具有竞争优势，坚持收购长期相关房地产的战略 [16] - 公司预计积极进行收购，利用强大的资产负债表和债务能力，通过收购长期相关房地产来提升投资组合的质量、规模和盈利能力，同时增加每股净资产价值（NAV） [39] - 公司认为未来更可能通过单资产交易实现增长，如果酒店房地产投资信托基金（REITs）持续以低于NAV的价格交易，可能会出现私有化交易而非并购 [75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管自7月初以来新冠病例激增，可能导致部分地区重新实施旅行限制等措施，但目前尚未看到病例激增对酒店业复苏轨迹产生重大影响，各细分市场的预订趋势仍在加速 [22] - 预计下半年团队业务将在客房组合和收入中占比增加，团队价格高于2019年同期，宴会消费也将大幅增加；本地社交业务在第三和第四季度将表现强劲 [31] - 散客预订趋势稳步改善，过去6周预订量较2019年同期仅下降10% - 15%，预订窗口持续扩大，商务散客需求预计在第三季度回升并在劳动节后加速 [33] 其他重要信息 - 公司近期收购的蒙太奇希尔兹堡酒店表现出色，第二季度入住率61%，平均房价超1000美元，7月入住率超70%，房价近1250美元，提前实现正EBITDA，且收到大量好评，团队潜在业务强劲 [36] - 公司执行了一系列资产负债表增强交易，包括发行两系列优先股和修订无担保债务协议，降低了优先股股息成本，释放了债务能力 [38] - 公司暂停普通股股息，直至恢复应税收入，董事会已批准H系列和I系列优先股的季度分红 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待自动上架发行（ATM）与NAV的关系及股权成本计算 - 公司会参考NAV，目前市场共识NAV约为13.25美元，公司通过综合考虑资本化率、现金流折现、每间客房价格等因素计算NAV，并在计算方式上更多采用现金流折现法 [51][53] 问题: 本季度进行股权融资是否因有收购机会，市场上可收购的长期相关房地产情况如何 - 公司预计积极收购，已完成2.65亿美元的蒙太奇希尔兹堡酒店收购，另有一笔近2亿美元的西海岸资产正在洽谈中，预计通过债务、优先股和少量ATM融资；公司在收购交易方面较为活跃，看到潜在收购机会质量有所提升 [55][58] 问题: 未披露正在收购酒店的原因及2022年团队业务的构成情况 - 未披露是因为尚未签订正式合同，待交易确定性较高时会进行公布；2022年团队业务活动将增加，城市活动和协会会议将回归，团队业务构成广泛，包括协会和企业，预计相关非客房消费也将增加 [60][62] 问题: 如何看待劳动力成本压力，是暂时的还是长期的 - 目前存在工资通胀，招聘困难，部分酒店限制服务；但在一些取消额外失业救济金的市场，招聘情况有所改善，预计劳动节后劳动力压力将得到缓解 [67] 问题: 随着ADR上升，如何确保劳动力质量以及是否面临人员缺勤和高离职率问题 - 对于高端酒店，公司已相应召回员工以满足客人期望；部分酒店因劳动力不足限制服务，如希尔兹堡酒店拒绝外部客人使用餐厅和水疗服务 [70][71] 问题: 政治家和居民对过度旅游的抵制是否会对夏威夷酒店构成风险 - 从长期来看，旅游业是当地经济的重要组成部分，预计不会成为问题 [72] 问题: 公司对并购的看法是否改变，增长路径是否主要通过单资产交易 - 目前更可能通过单资产交易实现增长；如果酒店REITs持续以低于NAV的价格交易，可能会出现私有化交易 [75] 问题: NAV相对定价是否会影响公司对资产处置和投资组合调整的看法 - 公司会继续处置部分不符合长期战略的酒店，不受NAV相对定价的影响 [76] 问题: 海洋边缘度假村的投资回报预期以及其他高端收购项目是否有类似预期 - 海洋边缘度假村预计投资收益率约为6%；蒙太奇希尔兹堡酒店预计稳定收益率在6% - 7%，该酒店经济效益可观，能产生与多家500 - 600间客房酒店相当的EBITDA [79][80]

业绩总结 - 2021年第二季度总收入为117,210千美元，较2020年同期的10,424千美元增长了1023.5%[56] - 2021年第二季度净亏损为27,918千美元，相较于2020年同期的117,500千美元减少了76.3%[59] - 2021年第二季度EBITDA为12,899千美元，较2020年同期的-51,923千美元显著改善[57] - 2021年第二季度调整后的FFO为-1,612千美元，相较于2020年同期的-65,579千美元改善了97.5%[59] - 2021年第二季度的运营费用总计为137,149千美元，较2020年同期的115,292千美元增加了18.9%[56] 用户数据 - 截至2021年6月30日，公司拥有18家酒店，合计9147间客房[14] - 2021年第二季度，16家酒店的平均ADR为219.82美元，入住率为45.4%[132] - 2021年第二季度，最近收购的Montage Healdsburg酒店的ADR为1,008.94美元，入住率为61.1%[132] - 2021年第二季度的酒店组合中，房间总数为302,871间，较2020年的265,344间增长了14.2%[175] 财务数据 - 截至2021年6月30日，公司总资产为3,015,362千美元，相较于2020年6月30日的3,423,701千美元下降了12.0%[49] - 截至2021年6月30日，现金及现金等价物为162,898千美元，较2021年3月31日的320,275千美元下降了49.2%[49] - 截至2021年6月30日，总负债为912,057千美元，较2020年6月30日的1,203,709千美元下降了24.2%[53] - 截至2021年6月30日，股东权益总额为2,063,766千美元，较2021年3月31日的1,991,478千美元增长了3.6%[53] 未来展望 - 公司战略是通过专注的资产管理和有纪律的资本回收来最大化股东价值[15] - 公司计划保持适当的杠杆和财务灵活性，以在所有运营和财务周期中创造价值[15] - 公司将使用EBITDAre和调整后EBITDAre作为评估酒店收购和处置价值的指标[25] 新产品和新技术研发 - 由于COVID-19疫情影响，17家酒店在运营中处于减产状态[126] - 2021年第二季度的COVID-19相关成本为7,500万美元，主要用于支付被解雇或休假的员工的额外工资和福利[180] 负面信息 - 公司在2021年第二季度的财务表现将受到COVID-19疫情的影响[19] - 2021年第二季度的利息支出为8,065千美元，较2020年同期的12,950千美元减少了37.5%[57] - 2021年第二季度的基本加权平均普通股在外流通215,113千股，较2020年同期的214,225千股略有增加[59]

酒店持有与运营情况 - 截至2021年6月30日，公司持有18家用于投资的酒店，平均每家酒店有508间客房[116] - 2020年3 - 4月，公司14家酒店暂停运营，其中13家已恢复运营[118] - 2021年3月31日和6月30日，公司分别有15家和17家酒店开业，对应房间数为8308间和8799间；2020年同期分别为9家和6家，对应房间数为4511间和3073间[120] - 2020年3 - 4月，公司14家酒店因疫情暂停运营；截至2021年6月30日，除一家酒店外其余均恢复运营，但所有运营酒店均未达满负荷[144] - 公司18家酒店中有1家运营暂停，其余运营能力降低，预计新冠疫情至少在2021年第三季度对运营有负面影响[195] 酒店入住率情况 - 2020年4月公司酒店入住率降至最低点1.6%，2021年上半年入住率逐步提升，1 - 6月分别为13.3%、22.4%、29.1%、37.8%、44.2%、48.8%[121] - 2020年前两个月，17家酒店入住率下降100个基点[136] - 2020年第一季度，17家酒店入住率下降2020个基点[138] - 2021年第二季度，17家酒店入住率增加4090个基点[138] - 2021年前六个月，17家酒店入住率增加160个基点[139] 酒店RevPAR及相关指标情况 - 2020年前两个月，17家酒店RevPAR较2019年同期下降0.1%，平均每日房价上涨1.3%[136] - 2020年第一季度，17家酒店RevPAR较2019年同期下降25.6%，平均每日房价下降0.4%[138] - 2021年第一季度，17家酒店RevPAR较2020年同期下降69.5%[138] - 2021年第二季度，17家酒店RevPAR较2020年同期增长3182.2%，平均每日房价上涨103.0%[138] - 2021年前六个月，17家酒店RevPAR较2020年同期下降1.9%，平均每日房价下降6.7%[139] - 公司认为RevPAR指数的边际改善是酒店相对质量和吸引力以及运营商创收能力的良好指标[140] 公司营收、费用及亏损情况 - 2021年第二季度，公司总营收117210千美元，较2020年同期的10424千美元增长1024.4%[141] - 2021年第二季度，公司总运营费用137149千美元，较2020年同期的115292千美元增长19.0%[141] - 2021年第二季度，公司净亏损27918千美元，较2020年同期的117500千美元减少76.2%[141] - 2021年前六个月，公司总营收较2020年同期增长1024.4%，总运营费用增长19.0%，净亏损减少76.2%[141] - 六个月内，总营收从2020年的20.1636亿美元降至2021年的16.7843亿美元，降幅16.8%[143] - 六个月内，总运营费用从2020年的44.7152亿美元降至2021年的23.522亿美元，降幅47.4%[143] - 六个月内，净亏损从2020年的2.80019亿美元降至2021年的8320.5万美元，降幅70.3%[143] 各业务线收入情况 - 三个月内，客房收入较2020年增加8070万美元，增幅2086.5%；六个月内，客房收入较2020年减少1250万美元，降幅9.5%[145][146] - 三个月内，餐饮收入较2020年增加1500万美元，增幅7054.0%；六个月内，餐饮收入较2020年减少2800万美元，降幅58.1%[147] - 三个月内，其他运营收入较2020年增加1100万美元，增幅174.0%；六个月内，其他运营收入较2020年增加670万美元，增幅30.0%[149][151] 各业务线费用情况 - 三个月内，酒店运营费用较2020年增加3340万美元，增幅73.5%；六个月内，酒店运营费用较2020年减少6050万美元，降幅32.0%[151][152] - 三个月内，其他物业层面费用较2020年增加730万美元，增幅83.9%；六个月内，其他物业层面费用较2020年减少1100万美元，降幅29.4%[152] - 2021年上半年公司间接费用增加80万美元，即5.1%；剔除递延股票薪酬摊销后，减少130万美元，即12.6%[157] - 2021年第二季度折旧和摊销费用减少180万美元，即5.2%；上半年减少780万美元，即10.9%[158] - 2021年第二季度利息收入为2.1万美元和30万美元；上半年利息和其他收入（损失）总计亏损40万美元，而2020年同期为收入260万美元[159][160] - 蒙太奇希尔兹堡酒店使其他物业层面费用增加140万美元，三家处置酒店使该费用减少660万美元[161] - 2021年第二季度利息费用减少490万美元，即37.7%；上半年减少1470万美元，即48.4%[165] - 2021年第二季度和上半年债务清偿收益分别为10万美元和30万美元，2020年同期为零[168] - 2021年第二季度和上半年净当期所得税拨备分别为2.3万美元和10万美元；2020年同期分别为1.2万美元和80万美元的净当期所得税收益[170][171] - 2021年第二季度和2020年第二季度合并合资企业归属于非控股股东的损失分别为60万美元和220万美元；2021年和2020年上半年均为260万美元[172] - 2021年第二季度优先股股息和赎回费用增加460万美元，即143.1%；上半年增加460万美元，即71.5%[173][174] 调整后EBITDAre及FFO情况 - 2021年第二季度调整后EBITDAre（不含非控股权益）较2020年同期增加6230万美元，增幅132.6%；2021年前六个月较2020年同期增加3350万美元，增幅102.0%[182] - 2021年第二季度和前六个月，17家酒店的调整后EBITDAre分别较2020年同期增加5230万美元（增幅142.7%）和1460万美元（增幅103.7%）[183] - 2021年和2020年第二季度，酒店因新冠疫情产生的工资和福利费用分别为10万美元和690万美元；2021年和2020年前六个月分别为 - 60万美元和1480万美元[183] - 2021年3月和6月，酒店收到的新冠疫情相关税收抵免分别为30万美元和120万美元，2020年同期无此项收入[183] - 蒙太奇希尔兹堡酒店使调整后EBITDAre增加160万美元[183] - 2020年第二季度和前六个月，三家已处置酒店的调整后EBITDAre净负值分别为740万美元和1160万美元[183] - 2021年第二季度和前六个月，调整后归属于普通股股东的FFO分别较2020年同期增加6400万美元（增幅97.5%）和3650万美元（增幅54.5%）[187] 现金流量情况 - 2021年和2020年前六个月，经营活动使用的净现金分别为1390万美元和3490万美元[189] - 公司现金来源包括经营活动、营运资金、酒店处置存款收益、信贷安排、普通股和优先股发行以及合资伙伴的出资[188] - 公司现金主要用于酒店和其他资产的资本支出、收购、运营费用、股票回购、优先股赎回、应付票据偿还、股息分配等[188] - 2021年前六个月投资活动净现金使用为2.12431亿美元，2020年同期为3080.6万美元，其中2021年收购酒店物业等资产支出1.95646亿美元，2020年为134.6万美元；2021年酒店物业等翻新和扩建投资1680.5万美元，2020年为3284.9万美元[191] - 2021年前六个月融资活动净现金流入为2060.3万美元，2020年同期净现金使用为2.12858亿美元，2021年发行优先股获得1.15亿美元，发行普通股获得3844.3万美元；2020年从信贷安排提取3亿美元[193] 公司股权与收购情况 - 2021年4月，公司以2.65亿美元收购加州Montage Healdsburg酒店的完全所有权，通过发行价值6630万美元的G系列优先股和动用1.988亿美元现金完成收购[123] - 2021年5月，公司发行460万股6.125%的H系列优先股，获得1.15亿美元收益，用于赎回460万股6.950%的E系列优先股[126] - 2021年6月，公司利用2017年2月的ATM计划发行2913682股普通股，获得3840万美元收益，该计划还有1.37亿美元额度可用于出售股票[127] - 2021年上半年，公司暂停股票回购计划和普通股季度股息，2月董事会重新授权最高5亿美元的股票回购计划，6月赎回E系列优先股后，该计划仍有5亿美元额度[128] - 2021年4月公司以2.65亿美元收购蒙太奇希尔兹堡酒店，其中1.988亿美元用现金支付，发行6630万美元G系列优先股[199] - 2021年5月公司发行460万股6.125%的H系列优先股，获得1.15亿美元，用于赎回E系列优先股[200] - 2021年6月公司通过ATM计划发行2913682股普通股，获得3840万美元，该计划还有1.37亿美元额度可售[201] - 2021年7月公司发行400万股5.70%的I系列优先股，获得1亿美元，预计用7500万美元赎回F系列优先股[202] 公司财务状况相关 - 截至2021年6月30日，公司无限制现金余额为1.629亿美元，信贷安排有5亿美元可借额度[204] - 截至2021年6月30日，公司合并债务为7.463亿美元，现金及现金等价物为2.104亿美元，总资产为30亿美元[206] - 截至2021年6月30日，除圣地亚哥湾希尔顿酒店2.2亿美元无追索权抵押贷款外，所有未偿债务为固定利率或已互换为固定利率[209] - 截至2021年6月30日，公司付款义务和承诺总计10.35036亿美元，其中1年内到期7985.7万美元，1 - 3年到期4.69637亿美元，3 - 5年到期2.52316亿美元，超过5年到期2.33226亿美元[211] - 2021年前六个月，公司在投资组合和其他资产上投入1680万美元，截至2021年6月30日，正在进行的装修工程的合同建设承诺总计3650万美元[214] - 截至2021年6月30日，公司资产负债表中包含3190万美元的受限现金，存于FF&E储备账户，用于多数18家酒店未来的资本支出，储备资金占各酒店适用年收入的0 - 5.0%[215] - 截至2021年6月30日，公司70.5%的债务义务为固定性质，可减轻利率变化对现金利息支付的影响[226] - 若公司可变利率债务的市场利率上升或下降100个基点，基于2021年6月30日的可变利率，利息费用将分别使未来合并收益和现金流增加或减少约220万美元[226] - 调整希尔顿圣地亚哥湾景酒店的非控股权益后，上述利息费用的增减将分别使未来合并收益和现金流增加或减少170万美元[226] - 应付票据包括2.2亿美元以希尔顿圣地亚哥湾景酒店为抵押的抵押贷款，到期日为2021年12月，有两次一年期展期选择权，公司打算行使展期至2023年12月[211] 公司业务影响因素 - 公司资本支出主要用于酒店的持续维护、周期性装修、重新定位和开发，受COVID - 19疫情影响，部分2020和2021年非必要资本改进计划被推迟[214] - 公司业务存在季节性，部分酒店收入受季节性业务模式影响，季度收入还可能受到装修、重新定位、管理者业务拓展能力以及外部事件的不利影响[216] - 通货膨胀可能影响公司的各项费用，包括劳动力、员工福利、食品、商品、税收、保险和公用事业等成本[217] 公司收入与费用构成 - 公司收入主要来自酒店运营，包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入；费用包括客房费用、餐饮费用、其他运营费用、财产税、土地租赁和保险费用等[130] 酒店行业运营绩效指标 - 酒店行业常用的运营绩效指标为入住率，即总售出房间数除以总可用房间数[132]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比17家酒店组合收入4700万美元，每间可售房收入（RevPAR）为42.19美元，较去年第一季度分别下降73%和70% [11] - 组合RevPAR略高于42美元，较第四季度的25美元增长66%，较第三季度的18美元增长137% [12] - 第一季度物业层面费用较2020年第一季度下降59%，物业层面调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）亏损1500万美元 [22] - 3月酒店EBITDA水平自疫情开始以来首次实现盈亏平衡 [23] - 4月前28天，除蒙太奇希尔兹堡酒店外的16家全月营业酒店RevPAR为80美元，较3月营业酒店增加15美元，3月较2月增加近19美元 [24] - 第一季度调整后EBITDA亏损1500万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）亏损0.13美元 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第一季度休闲仍是许多酒店的主要业务来源，度假目的地酒店表现明显优于市中心酒店，周末和春假期间尤为突出 [15] - 第一季度酒店组合的临时房价较去年第四季度上涨24% [15] - 基韦斯特的海洋边缘酒店入住率与去年第一季度基本持平，但平均每日房价（ADR）上涨15%，RevPAR上涨13%，每间入住客房的餐饮消费较疫情前水平增长13% [16] - 威雷亚海滩度假村尽管入住率低于2019年水平，但由于本季度航班增加和限制放宽，能够提高房价，ADR较2019年第一季度高出7%，每间入住客房的餐饮消费较2019年第一季度增加近70% [17][18] 团体业务 - 2021年第一季度团体业务增加至约5.1万间夜，高于去年第四季度的3.2万间夜，主要由政府相关团体组成 [19][20] - 自第一季度初至4月，公司为未来各月预订了23.6万间团体客房 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司追踪的六周预订趋势与2019年同期相比下降约25% - 35%，较年初80% - 90%的降幅有显著改善，预订窗口从疫情开始时的几天延长至提前30天 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在周期早期进行收购，增加高质量的长期相关房地产（LTRR）资产，同时保持资产负债表的实力 [38] - 收购蒙太奇希尔兹堡酒店增加了公司LTRR资产的集中度，提高了投资组合的整体质量，并进入了一个难以获取可开发土地来建造竞争豪华度假村的市场 [36] - 公司预计蒙太奇希尔兹堡酒店将是新运营周期早期完成的多笔LTRR收购中的第一笔，并计划出售剩余的非LTRR资产为未来收购提供资金 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司近期运营结果超出预期，休闲、团体和商业需求持续改善，相信更大范围的复苏已经开始，预计下半年实现季度公司盈利 [8][9] - 随着旅行限制和社交距离要求的放宽，团体活动预计将在夏季中后期加速，预计2021年下半年团体业务贡献将显著改善，特别是在第四季度 [28] - 公司认为最糟糕的时期已经过去，目前处于复苏阶段，对实现公司季度盈利的前景更加乐观和有信心 [40] 其他重要信息 - 公司首席运营官马克·霍夫曼将在几周后退休，克里斯·奥斯特帕维奇将接任 [41][42] - 公司暂停了普通股股息，直至恢复应税收入，董事会已批准所有未偿还优先股系列的例行季度分红 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍蒙太奇交易的财务结构和激励措施，以及6% - 7%稳定收益率中居民收入与酒店主营业务收入的依赖程度 - 约75%的交易通过手头现金融资，约2亿美元用于现金部分；另外25%通过直接向卖方Ohana发行优先股融资，优先股利率与酒店收益率挂钩，可由公司随时赎回 [55][56] - 居民虽不归公司所有，但可选择加入租赁计划，预计将占酒店总收益的8% - 10%，是资产长期盈利的重要组成部分 [56][57] 问题2: 几家度假村强劲的房价表现归因于酒店和客户组合的程度如何，以及随着酒店全年全面开业，这种趋势将如何发展 - 房价强劲主要归因于对这类酒店和体验的大量被压抑的需求，人们希望外出度假，且财富在疫情期间有所增加 [60] - 随着需求回升，酒店预订情况良好，预计其他业务板块也将出现需求反弹 [62][63] 问题3: 与上一次复苏相比，在本次复苏早期，太阳石酒店从业务流程角度可能获得哪些上行空间 - 公司有机会重新制定预算，根据入住率逐步增加服务和人员，对于入住率较低的酒店，会谨慎控制费用；对于业务回升的酒店，会及时增加服务 [67][68] - 运营商学会了更高效地运营酒店，管理层承担更多职责，增加服务时更注重对公司和客户的效益；大型管理公司与公司的沟通更加灵活，会根据资产情况调整品牌标准和期望 [70][71] 问题4: 如何理解蒙太奇将是新运营周期早期完成的多笔收购中的第一笔 - 公司在运营周期早期更有信心投入资本，利用过剩产能增加正常杠杆水平，符合过去十年的战略 [75] - 公司团队在疫情后不久就开始寻找收购机会，希望收购LTRR资产，认为这类资产不仅能经受时间考验，还能带来卓越回报 [76] 问题5: 是否从企业方面感受到商务支出的回调，或者企业习惯了过去一年没有旅行预算，希望在未来削减这方面支出 - 目前在与会议策划者的对话中未出现此类情况，人们更关心能否举办会议，且越来越多的人对举办会议感到放心，部分团体甚至增加了预订和支出 [80][81] 问题6: 在劳动力方面，招聘员工是否面临困难，是否需要支付更高工资来吸引员工 - 部分酒店在填补空缺职位方面面临挑战，主要原因是一些员工因孩子在家上网课难以返回工作，以及政府延长失业救济金的发放降低了人们的工作积极性 [83] - 运营商正在寻找高效的解决方案，预计这一挑战将在劳动节前持续存在，随着失业救济金到期和孩子返校，问题将得到缓解 [84] 问题7: 目前信贷协议下用于购买酒店的实际可用额度是多少，今年通过股权增发等方式为进一步交易融资的意愿如何，以及未来几年这些交易的融资前景如何 - 公司资产负债表有较大的融资空间，即使盈利仅达到2019年的50%，杠杆率也低于许多同行 [87] - 公司有多种融资选择，包括资产出售、手头剩余的1.65亿美元现金和未动用的信贷额度，未来收购将采用债务、股权和资产出售相结合的方式 [88] 问题8: 是否需要解除协议限制才能使用融资额度，目前能否使用 - 目前可以使用多种融资手段，预计今年下半年能够解除所有契约限制 [91] 问题9: 公司是否打算在未来周期更多押注休闲或度假市场，何时会考虑城市酒店机会，是否有不想涉足的市场、州或细分领域 - 蒙太奇希尔兹堡酒店虽为休闲度假酒店，但公司并非只专注于度假村收购，会继续关注各类酒店，目前度假市场更受青睐，但未来团体和临时业务复苏后情况可能改变 [96][97] 问题10: 目前一些酒店在入住率远低于2019年水平的情况下仍有较强的价格纪律，原因是什么 - 公司在入住率极低的市场坚持不通过大幅降价来刺激需求，在需求强劲的地区积极提高房价，且未遭到消费者抵制，这表明旅游需求被压抑，预计将在一段时间内保持强劲 [98] 问题11: 请提供蒙太奇酒店达到6% - 7%收益率的潜在假设，包括ADR、入住率和利润率，以及索诺玛县的历史供应情况和未来三到五年的供应管道 - 假设的ADR基于该市场多年来的水平，该市场是美国豪华酒店中ADR最高的市场之一，类似酒店的ADR超过11000美元，酒店利润率通常在25% - 30%的EBITDA水平 [105] - 纳帕地区的一些酒店因火灾受损，减少了部分供应，市场有能力消化新增房间，蒙太奇希尔兹堡酒店的需求旺盛 [106] 问题12: 在LTRR收购机会有限且竞争激烈的情况下，公司是否会考虑在美国以外投资 - 目前不太可能，主要考虑到税收影响、对不同市场的了解以及远程资产管理的挑战，公司认为美国国内有足够的目标机会 [112] 问题13: 请介绍城市市场商务临时业务的复苏情况，以及团体和休闲业务在城市市场的相互作用 - 城市市场复苏较慢，但商务临时业务已开始出现初步复苏迹象，自年初以来临时预订量持续增加 [117] - 许多公司计划在阵亡将士纪念日至劳动节期间让员工返回办公室并允许出差，如果情况属实，预计今年夏天商务临时旅行将快速增长，劳动节后将显著加速 [118] 问题14: 如果商务临时业务未能恢复到疫情前水平，酒店定价行为是否会改变，是否会用团体或休闲业务填补空缺 - 一些大型市中心酒店有一定的会议空间，具备用其他类型需求填补商务临时业务空缺的能力，具体情况将根据酒店而定 [120] 问题15: 有人认为公司收购蒙太奇酒店是对度假村的高风险押注，达到什么价格或EBITDA水平可认为此次收购成功 - 如果酒店达到6% - 7%的收益率，在当前利率和市场环境下，该资产的资本化率可能低于5%，甚至达到4%左右，公司有信心实现这一目标 [125] 问题16: 希尔顿湾景酒店作为租赁物业，为何在3月显示略负的EBITDA，是否与租赁付款有关，公司对购买或处置租赁物业的想法 - 希尔顿湾景酒店是一家出色的团体酒店，目前团队通过周末开展临时业务减少了亏损，但该酒店主要为团体业务设计，随着团体业务和餐饮业务的恢复，盈利能力将大幅提升 [127][128] - 租赁付款确实增加了EBITDA的盈利门槛，但公司有信心通过努力使酒店在今年晚些时候和明年恢复显著盈利 [129]

酒店持有与运营情况 - 截至2021年3月31日，公司持有17家酒店用于投资，平均每家酒店有530间客房[109] - 2020年3 - 4月，公司17家酒店中的14家暂停运营，截至2021年5月1日，其中13家已恢复运营[111] - 截至2021年3月31日和2020年3月31日，公司开放的酒店数量分别为15家和9家，开放酒店的房间数量分别为8308间和4511间[112] - 2020年3 - 4月公司17家酒店中14家暂停运营，截至2021年3月31日，12家已恢复运营，一季度末共15家酒店营业，2家仍关闭[128] 酒店入住率情况 - 自2020年4月酒店入住率降至1.6%的低点后，2021年1 - 3月，17家酒店的入住率分别升至13.3%、22.4%和29.1% [113] - 2021年3月，拉霍亚大使馆套房酒店、海洋边缘度假村及码头、华盛顿特区万丽酒店和威雷亚海滩度假村入住率均超50% [113] - 2021年第一季度15家酒店入住率为23.4%，较2020年下降3700个基点，平均每日房价下降18.6%，RevPAR下降68.5%[126] - 2021年第一季度17家酒店入住率为21.6%，较2020年下降3800个基点，平均每日房价下降16.0%，RevPAR下降69.5%[126] 股票回购与股息政策 - 2021年第一季度，公司继续暂停股票回购计划和普通股季度股息以保留流动性[116] - 2021年2月，公司董事会重新授权现有股票回购计划，允许收购至多5亿美元的普通股和优先股[116] - 公司预计2021年剩余时间不会支付普通股季度股息，恢复支付将由董事会决定[116] - 2021年公司不打算支付季度普通股股息，恢复支付将由董事会综合多方面因素决定，公司还采取措施保留流动性[162] 酒店资本项目情况 - 公司2021年第一季度在圣地亚哥湾希尔顿酒店和波士顿公园广场酒店启动资本项目，2021年还将有其他项目[115] 公司收入来源 - 公司收入主要来自酒店运营，包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入[118] 酒店关键运营指标对比 - 2021年第一季度17家酒店RevPAR较2020年第一季度下降69.5%，平均每日房价下降16.0%，入住率下降3800个基点[123] - 2020年前两个月17家酒店RevPAR较2019年前两个月下降0.1%，入住率下降100个基点，平均每日房价上涨1.3%[123] - 2020年3月17家酒店RevPAR较2019年第一季度下降25.6%，平均每日房价下降0.4%，入住率下降2020个基点[123] 公司财务关键指标变化 - 2021年第一季度总营收为5.0633亿美元，较2020年第一季度的1.91212亿美元下降73.5%[125] - 2021年第一季度总运营费用为9.8071亿美元，较2020年第一季度的3.3186亿美元下降70.4%[125] - 2021年第一季度净亏损为5528.7万美元，较2020年第一季度的1.62519亿美元减少66.0%[125] - 2021年第一季度归属于普通股股东的亏损为5651.9万美元，较2020年第一季度的1.65268亿美元减少65.8%[125] 酒店运营收支变化 - 17家酒店客房收入减少7930万美元，餐饮收入减少3940万美元，其他运营收入减少280万美元，酒店运营费用减少7450万美元，其他物业级费用减少1340万美元[128] 公司费用指标变化 - 2021年一季度公司企业间接费用减少20万美元，降幅2.9%，折旧和摊销费用减少600万美元，降幅16.3%[129][130] - 2021年一季度减值损失为零，2020年同期为1.154亿美元[130] - 2021年一季度利息和其他收入为亏损40万美元，2020年同期为收入230万美元[131] - 2021年一季度利息费用为764.9万美元，较2020年同期减少990万美元，降幅56.3%[133] 债务相关指标 - 2021年3月31日和2020年加权平均年利率分别约为3.8%和3.6%，应付票据固定利率占比分别为70.6%和59.2%[135] - 2021年一季度债务清偿收益为20万美元，2020年同期为零[136] - 2021年和2020年一季度优先股股息均为320万美元，由E系列和F系列优先股股息组成[141] 调整后关键指标变化 - 2021年第一季度调整后EBITDAre（不包括非控股权益）较2020年同期减少2880万美元，降幅203.7%[147] - 2021年第一季度17家酒店调整后EBITDAre较2020年同期减少3770万美元，降幅167.2%[149] - 2021年第一季度调整后归属于普通股股东的FFO较2020年同期减少2750万美元，降幅1961.2%[152] 现金流量情况 - 2021年和2020年第一季度经营活动使用的净现金分别为3820万美元和250万美元[154] - 2021年和2020年第一季度投资活动使用的净现金分别为652.6万美元和1386.2万美元[155] - 2021年第一季度公司为装修和资产投入650万美元，2020年收到350万美元定金[156] - 2021年和2020年第一季度融资活动使用（提供）的净现金分别为618.1万美元和5234.4万美元[156] - 2021年第一季度公司支付350万美元回购股票、83.2万美元偿还应付票据、320.8万美元支付股息[156] - 2020年第一季度公司从信贷安排提取3亿美元，支付1.039亿美元回购股票等[157] 疫情影响 - 公司认为新冠疫情和经济衰退至少在2021年第二季度前对财务和流动性有负面影响[158] 酒店收购情况 - 2021年4月公司以2.65亿美元收购加州蒙太奇希尔兹堡酒店，通过发行265万股清算优先权总计6625万美元的G系列优先股及动用1.9875亿美元现金完成收购[160] 公司资金与债务状况 - 截至2021年3月31日，公司无限制现金余额为3.203亿美元，收购蒙太奇希尔兹堡酒店后预计为1.215亿美元，无抵押循环信贷额度有5亿美元可用于借款[164] - 截至2021年3月31日，公司合并债务为7.471亿美元，现金及现金等价物（含受限现金）为3.653亿美元，总资产为29亿美元[166] - 截至2021年3月31日，公司信贷安排的循环部分无未偿还金额，有5亿美元额度可额外借款，循环部分协议2023年4月到期，可延期至2024年4月[167] - 除2.2亿美元的圣地亚哥湾希尔顿酒店无追索权抵押贷款外，截至2021年3月31日公司所有未偿债务均为固定利率或已互换为固定利率，该笔贷款浮动利率上限为6%至2021年12月[169] - 截至2021年3月31日，公司各项支付义务和承诺总计10.29075亿美元，其中一年内到期6737.6万美元，1 - 3年到期4.71998亿美元，3 - 5年到期2.55618亿美元，超过5年到期2.34083亿美元[171] 公司投资与承诺情况 - 2021年前三个月公司在投资组合和其他资产上投入650万美元，截至2021年3月31日有2340万美元的在建装修合同承诺[173] 受限现金情况 - 截至2021年3月31日，公司资产负债表中受限现金3390万美元存于FF&E储备账户，用于17家酒店中多数酒店的未来资本支出[174] 收入影响因素 - 公司部分酒店收入受季节性业务模式影响，季度收入还可能受装修、业务拓展效果及不可控事件影响[175] REIT相关规定 - 公司需将至少90%的REIT应税收入分配给股东以符合REIT资格[181] 折旧年限规定 - 建筑物和改良物折旧年限主要为5 - 40年，FF&E为3 - 12年[181] 利率变动影响 - 若可变利率债务市场利率变动100个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动约220万美元[183] - 调整非控股权益后，可变利率债务市场利率变动100个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动170万美元[183] 成本核算与评估政策 - 资产收购交易成本资本化并在相关资产寿命内折旧，企业合并相关成本在发生时费用化[180] - 公司按季度评估长期资产是否存在减值迹象[180] 所得税核算方法 - 公司采用资产和负债法核算所得税[181] 衍生金融工具使用情况 - 公司使用衍生金融工具管理浮动利率债务的利率风险[182] - 公司无用于交易目的的衍生金融工具[182]

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年可比投资组合收入为2.33亿美元，每间可售房收入（RevPAR）略高于46美元，较2019年分别下降76%和77% [21] - 2020年全年可比物业层面息税折旧摊销前利润（EBITDA）亏损6400万美元，较2019年下降120%，同店运营费用下降56% [22] - 2020年第四季度可比投资组合收入为3200万美元，RevPAR为25.36美元，较去年第四季度分别下降86%和87% [24] - 2020年第四季度物业层面调整后EBITDA亏损1800万美元，较第三季度的3200万美元亏损有所改善 [35][36] - 2020年第四季度调整后EBITDA亏损1900万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）亏损0.16美元 [68] - 截至2020年底，公司拥有3.68亿美元无限制现金，5亿美元信贷额度可全额使用 [54] - 截至2020年第四季度末，公司共有约4.6亿美元现金及现金等价物，包括4800万美元受限现金和未动用的5亿美元循环信贷额度 [65] - 公司预计2021年第一季度每月企业现金消耗率在1400万 - 1700万美元之间，较之前预计范围下降14% [52] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2020年底，17家酒店中有15家运营，占投资组合房间数的92%，占2019年可比酒店EBITDA的近98% [21] - 2020年第四季度，酒店需求来自休闲散客、合同业务和与政府或应急管理相关的活动团体，团体业务主要集中在圣地亚哥和新奥尔良的酒店 [26] - 2020年第四季度，集团业务从第三季度的2.1万间夜增加到3.2万间夜，占本季度总间夜数的约24% [32] 休闲业务 - 休闲需求是许多酒店的主要业务来源，自驾酒店和度假胜地表现优于市中心酒店，尤其是在周末 [28] - 2020年第四季度，基韦斯特的海洋边缘度假村入住率达53%，略高于2019年第四季度，新年假期入住率近90% [28][29] - 怀莱阿酒店自10月中旬重新开业以来，入住率逐步提升，11月平均每日房价（ADR）较上年同期上涨13%，圣诞节至新年期间ADR超过725美元 [30][31] 团体业务 - 2021年第一季度团体取消情况与去年第四季度一致，预计除特定政府相关团体外，团体间夜有限 [37] - 2021年第二季度团体取消有所增加，但速度较近几个季度放缓，部分团体仍打算举办活动 [38] - 自2020年第四季度初以来，公司预订了14万间新团体房晚，重新预订了26.6万间团体房晚，代表约1亿美元的团体房收入和约1.25亿美元的团体总收入 [42][44] - 截至目前，公司2021年已有约29万间团体房预订，代表6200万美元的团体房收入，较2020年低迷水平显著增加 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2021年初居家令放宽后，团体预订和潜在客户数量显著增加，1月投资组合团体潜在客户数量较12月增长130%，达到去年3月以来的最高水平 [40] - 希尔顿圣地亚哥湾景酒店1月团体业务达到过去六年最高，预订超过1.7万间夜，波士顿公园广场酒店为第三和第四季度预订了多笔大型业务 [40] - 新奥尔良的爵士音乐节、法国区音乐节等四个节日重新安排在10月，10月每个周末都有市场压缩的潜力 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司在2020年出售两家酒店，完成希尔顿时代广场酒店的抵押转让，进一步巩固投资组合，降低债务和地面租赁风险 [11][13][14] - 2020年公司对酒店投资组合投资5100万美元，包括波特兰比德韦尔酒店的全面重新定位和翻新等项目 [16] - 2021年公司计划投资7000万 - 8000万美元，最大项目是将华盛顿特区的万丽酒店转换为威斯汀品牌，预计总投资约7000万美元，今年投入约3000万美元 [57][59] - 公司还计划对希尔顿圣地亚哥湾景酒店、波士顿公园广场酒店和怀莱阿海滩度假村进行改造和升级 [60][61] 行业竞争 - 公司认为长期相关房地产的酒店折扣小于大宗商品资产，公司将继续关注长期相关房地产的投资机会 [76] - 公司认为华盛顿特区万丽酒店转换为威斯汀品牌后，将提升酒店定位，更好地竞争团体和散客客户，提高长期盈利潜力和价值 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年酒店行业面临前所未有的挑战，但公司见证了需求复苏的迹象，包括休闲、商业和团体需求，若趋势持续，行业已开始逐步复苏，公司可能在今年第二季度末或第三季度初恢复酒店盈利 [9] - 2021年团体业务最终取决于疫苗分发的速度和效果，以及恢复正常的程度，预计下半年投资组合表现将显著改善，特别是第四季度 [37][39] - 公司认为随着疫苗分发加速和旅行限制放宽，净散客预订已迅速改善，预订窗口开始延长，趋势向好 [48][49] - 公司预计随着入住率增加，第二季度现金消耗将显著减少，第三季度末企业现金使用可能达到收支平衡 [53] 其他重要信息 - 公司暂停普通股股息，直至恢复应税收入，董事会批准了两系列优先股的例行季度分红 [71] - 公司与无担保债务协议进行了修订，获得额外的契约宽限，将财务契约豁免期延长至2022年第一季度 [66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑增值交易或潜在增值交易的指标 - 公司仍基于资产的长期盈利潜力进行评估，并根据资产的整体风险进行折现，目标是长期相关房地产 [76] 问题2: 对旧金山凯悦酒店转换一事的看法及对其他市场品牌转换的影响 - 公司未参与该转换，认为这些房间已存在于市场中，比新建酒店加入竞争更好，不太担心其影响 [79] 问题3: 华盛顿特区威斯汀转换项目的目标指标 - 公司认为该项目可使平均每日房价提高20美元甚至更多，更好地与市场上的主要竞争对手竞争 [84] 问题4: 疫苗消息发布后交易市场的氛围变化 - 疫苗消息发布后，人们的心态发生了很大变化，CMBS市场有所解冻，资产的要价和出价较90天前有所上升 [87] 问题5: 如何看待团体预订的诚意以及业务旅行的前景 - 会议策划者对未来限制放宽有信心，团体和散客的预订意愿表明需求存在，公司在第四季度看到了少量业务散客旅行，且预订量逐渐增加 [92][95] 问题6: 确认活动的团体类型及休闲需求增长是否受夏威夷影响 - 团体活动较为广泛，包括地区协会和少量企业团体；怀莱阿和海洋边缘度假村的表现影响了数据，但其他酒店的休闲业务也有所增加 [99][100] 问题7: 到2021年第二或第三季度，多少酒店能实现盈利以及不同类型酒店的盈利顺序 - 公司无法提供具体数量，预计一些已经盈利或接近盈利的酒店将率先实现盈利，大型团体酒店可能较晚 [105][106] 问题8: 城市市场重新开放后，价格动态如何以及对投资组合盈利能力的影响 - 除特定酒店和周末外，价格在过渡期间仍将面临挑战，公司预计价格在入住率恢复正常前将保持低迷；公司在评估投资组合盈利能力时已考虑到这一点 [108] 问题9: 会议策划者继续举办会议需要看到什么条件 - 包括当地限制解除、参会者接种疫苗、酒店提供检测等，人们普遍认为随着疫苗接种增加和病例减少，限制将逐渐放宽 [114] 问题10: 大型城市市场是否有复苏迹象以及恢复休闲业务需要什么条件 - 城市中心地区的散客预订有少量增加，但基数较小，预计休闲业务将首先复苏，然后是商务散客业务 [116] 问题11: 是否会考虑收购价格高于疫情前水平的资产 - 目前未看到价格高于疫情前的资产，接近疫情前价格的资产主要是长期相关房地产，特别是休闲市场或自驾市场的资产 [117] 问题12: 股票回购计划在未来两个季度的现金使用优先级 - 历史上公司将股票回购作为资本配置工具，但目前受契约限制无法进行，希望未来能恢复合规并重新获得回购能力 [120][122] 问题13: 万豪是否对华盛顿特区威斯汀转换项目提供财务支持 - 万豪在财务上未提供支持，但有各种激励措施促使项目成功，双方利益一致 [123] 问题14: 评估新资产和重新定位资产的考虑因素 - 评估过程相同，都考虑资产相对于竞争对手的长期表现以及市场需求驱动因素，公司擅长资产增值和深度价值转型 [130] 问题15: 酒店长期成本结构与疫情前相比的变化 - 公司与运营伙伴讨论酒店未来运营，认为通过劳动力创新、组织变革和管理重组等措施，长期可实现100 - 200个基点的EBITDA利润率提升 [132] 问题16: 其他万丽酒店是否有类似华盛顿特区的转换机会 - 目前该项目是一次性的，但公司未来愿意进行讨论和评估 [135] 问题17: 疫情是否改变公司对投资市场的看法 - 疫情使公司在一定程度上改变了对某些市场的看法，但对长期相关房地产的投资观点更加坚定，对大宗商品资产的看法变差 [136] 问题18: 今年是否有能预示团体业务回归的标志性活动 - 无法指出具体活动，团体业务的恢复取决于疫苗接种情况和城市市政当局的决定，且存在较多变量 [140][141] 问题19: 首席执行官对举办或参加团体活动的态度以及是否会出现永久性的团体活动减少 - 协会有强烈的会议需求，因为大型会议是重要的筹款活动；企业方面，不同行业情况不同，一些行业表现良好，有举办活动的意愿，而一些行业则面临财务困难 [143][144] 问题20: 长期相关房地产是否会出现低价抛售情况以及是否有更多竞争资金关注此类交易 - 长期相关房地产的折扣较小，目前市场上有大量资金寻求酒店投资机会，随着CMBS市场解冻，交易环境将更加活跃 [152] 问题21: 休闲需求重新加速时，是否会出现忠诚度积分使用大幅增加的情况以及对房价的影响 - 随着需求和入住率回升，预计在热门地点忠诚度积分使用将增加，如怀莱阿酒店目前30% - 40%的需求来自忠诚度积分；怀莱阿酒店的积分兑换对房价影响不大，且房价同比上涨13% [157][159] 问题22: 三年后休闲、商务散客和团体需求在投资组合中的变化 - 由于存在太多变量，公司无法做出有根据的猜测，这将取决于公司的收购和出售决策 [163]

酒店资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有17家酒店，共9017间客房，分布在8个州和华盛顿特区[14] - 截至2020年12月31日，17家酒店中有4家位于加利福尼亚州，占房间数的30%和2020年酒店总收入的36%；2家位于佛罗里达州，占房间数的11%和收入的15%；1家位于夏威夷，占房间数的6%和收入的15%；3家位于伊利诺伊州，占房间数的13%和收入的5%；2家位于马萨诸塞州，占房间数的16%和收入的13%[110] - 截至2020年12月31日，17家酒店中有7家受特许经营协议约束，协议要求预留最多5.0%的酒店总收入作为资本支出储备金[46][47] - 截至2020年12月31日，2家酒店受地面和建筑租赁协议约束，1家受空域租赁协议约束，剩余租赁期限约23至77年[56] - 截至2020年12月31日，3家酒店的土地、建筑或空域租赁期限（含续约选项）约为23至77年，其中1份租约定期增加10%，2份按消费者物价指数调整[126] - 截至2020年12月31日，17家酒店中除2家外均采用万豪、希尔顿和凯悦等全国知名品牌运营[166][169] - 截至2020年12月31日，17家酒店中有2家仍暂停运营，其余酒店以较低产能运营[177] 酒店运营情况 - 2020年上半年，公司临时暂停14家酒店运营，截至2020年12月31日，其中12家已恢复运营[19] - 2020年上半年公司暂时暂停17家酒店中14家的运营，截至2020年12月31日，12家已恢复运营，2家仍暂停[92] - 2020年17家酒店因疫情暂停或缩减运营，公司需承担多项费用[124] - 2020年，希尔顿时代广场和威彻斯特万丽酒店因疫情影响盈利能力恶化，分别记录减值损失1.079亿美元和1870万美元[141] - 2019年和2020年，海港广场万丽酒店分别记录减值损失2470万美元和1810万美元[141] - 2020年公司与受疫情影响的租户达成多项租金减免和延期协议，若租户2021年无法支付延期租金，将影响公司经营业绩[125] - 2020年公司停止支付希尔顿时代广场酒店7720万美元抵押贷款的债务款项，导致债务违约，12月通过转让租赁权益、支付2000万美元和其他让步来消除债务[178] 酒店投资与收购情况 - 过去五年，公司在17家酒店的资本翻新上投资4.938亿美元[26] - 2020年公司投资5140万美元用于酒店资本改善，2021年根据无担保债务协议修正案可投资上限为1亿美元[142] - 公司可使用发行普通股所得款项或出售无抵押酒店的资金为未来收购提供资金，还可在维持一定最低流动性门槛的前提下，最多投资2.5亿美元用于收购[144] - 自2017年以来公司未收购酒店，在酒店收购和处置方面面临竞争，竞争对手可能影响供需动态并抬高收购价格[144] - 2020年公司出售了两家酒店，酒店销售通常存在风险和不确定性，可能导致处置不成功[153] - 2011年4月公司收购了One Park Boulevard, LLC 75.0%的多数股权，Park Hotels & Resorts, Inc.是持有25.0%少数股权的合作伙伴[151] 财务数据关键指标 - 截至2020年12月31日，公司总现金为4.161亿美元，其中受限现金为4770万美元[29] - 截至2020年12月31日，公司债务加权平均到期期限约为四年，固定利率债务加权平均利率为4.8%，含可变利率债务的加权平均利率为3.8%[29] - 截至2020年12月31日，公司合并未偿债务约为7.479亿美元，其中约5.291亿美元将在未来五年内到期（2021年为零，2022年为8500万美元，2023年为3.2亿美元，2024年为7210万美元，2025年为5200万美元）[173] - 2021 - 2025年的5.291亿美元债务到期金额不包括2021年到期的330万美元计划摊销付款，以及2022年、2023年、2024年和2025年分别到期的340万美元、360万美元、350万美元和零美元[173] - 截至2020年12月31日，公司有30万美元的未偿信用证[174] - 2020年7月和12月，公司完成对无担保债务协议的修订，提供财务契约宽限至2022年第一季度，首次季度契约测试将于2022年3月31日结束[177] - 根据2020年无担保债务协议修订条款，2021年资本改善支出限制为1亿美元[179] - 无担保债务协议修订规定，公司可用最多2.5亿美元现金投资未来收购项目，同时需维持一定最低流动性门槛[179] - 2021年1月，拉霍亚大使套房酒店和新奥尔良JW万豪酒店的贷款触发“现金陷阱”条款，预计圣地亚哥湾希尔顿酒店的抵押贷款也将在2021年进入“现金陷阱”[180] - 截至2020年12月31日，除2.2亿美元的圣地亚哥湾希尔顿酒店无追索权抵押贷款外，公司所有未偿债务均为固定利率或已互换为固定利率，该笔贷款使用伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）计算利息，混合利率为1个月LIBOR加105个基点，利率上限为6.0%直至2021年12月[185] - 与2022年9月到期的8500万美元无担保定期贷款和2023年1月到期的1亿美元无担保定期贷款相关的LIBOR利率互换分别固定为1.591%和1.853%，2020年对无担保债务协议进行修订后，剩余期限内增加了25个基点的LIBOR下限[185] - 2020年公司每日收盘股价在6.99美元至13.81美元之间波动[206] 管理协议费用情况 - 公司与万豪的管理协议要求支付相当于总收入3.0%的基本管理费[36] - 万豪的三份管理协议要求支付超过一定门槛的毛营业利润20.0%的激励费[36] - 万豪的一份管理协议要求支付超过一定门槛的毛营业利润35.0%的激励费[36] - 万豪的一份管理协议要求支付超过特定门槛的毛营业利润15.0% - 20.0%的分级激励费[36] - 万豪的一份管理协议要求支付调整后毛营业利润10.0%的激励费，上限为毛收入的3.0%[36] - 公司与Crestline的管理协议要求支付2.0%的基础管理费，一份协议还需支付10.0%的激励费[37] - 公司与Highgate的管理协议要求支付3.0%的基础管理费，一份协议还需支付15.0%的激励费[39] REIT相关税务情况 - 公司自2004年12月31日起选择按REIT纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[49] - 自2017年12月31日后开始的纳税年度，公司资产价值中TRS证券占比不超20%，TRS证券和非合格资产占比不超25%[51] - 若公司无法符合REIT资格，或面临联邦、州或地方税收，包括出售酒店的惩罚性税收或特定内置收益的公司所得税[90] - 若公司未能符合房地产投资信托基金（REIT）资格，分配将不可扣除，收入需缴纳联邦和州税，会大幅减少可用于分配的现金，且可能导致公司借款、清算投资等，若REIT身份因技术要求未达标而终止，一般四年内不得重新选择REIT待遇[189] - 作为REIT，公司若有来自“禁止交易”的净收入，需缴纳100%的税；每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益），分配不足100%时需缴纳常规企业所得税；若分配低于特定比例，需缴纳4%的不可扣除消费税[190] - 美国个人、信托和遗产股东收到的“合格股息收入”最高税率为20%，REIT支付的股息一般不符合该降低税率条件，但根据2017年《减税与就业法案》，2017年12月31日后至2026年1月1日前，可扣除最多20%的普通股息，假设股东适用37%的最高税率，有效税率一般降至29.6%[192] - 若公司与应税REIT子公司（TRS）承租人的租赁不被视为真实租赁，公司将无法符合REIT资格[193][194] - 若公司与TRS承租人的租赁不被认定为公平交易，公司或TRS承租人可能需缴纳所得税，若IRS认定租金过高，公司可能需对“重新确定的租金”或“重新确定的扣除额”缴纳100%的消费税[195] - 公司出售酒店若被视为“禁止交易”，需缴纳100%的惩罚性税；若未来从C公司收购资产，资产收购时公允价值超过税基（即“内置收益”），且在收购后五年内出售，需按美国联邦企业所得税常规税率纳税[200][201] - 公司进行的1031交换交易若被IRS质疑不符合条件，可能被视为应税交换，导致应税收入、收益和利润增加，需额外分配或缴纳企业所得税，还可能需借款，且支付税款会减少可分配给股东的现金，相关法律若修改或废除，公司可能难以进行递延纳税处置[202] - 作为房地产投资信托基金，公司需将至少90%的应税收入分配给股东[210] 员工情况 - 截至2021年2月1日，公司有40名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[60] - 截至2020年12月31日，女性员工约占公司劳动力的40%，少数族裔员工约占15%[64] - 公司为员工提供补贴医疗、牙科和视力保险、股票授予计划等福利[63] ESG相关情况 - 公司董事会指定提名和公司治理委员会监督ESG计划的战略、政策和实施[66] - 公司投资举措以减少酒店温室气体排放，如LED照明改造、低流量管道装置安装和建筑系统升级[67] - 公司每年发布环境和可持续发展报告，以监测酒店的碳足迹和排放[67] 公司风险情况 - 公司面临多种风险，如经济和商业状况、COVID - 19影响、恐怖主义保险不足等[86] - 公司当前债务规模可能影响财务灵活性，财务契约限制运营和收购活动，债务再融资可能无法获得有利条款[90] - 公司普通股市场价格受新冠疫情对酒店运营和未来收益的影响，可能继续下跌[96] - 公司依赖万豪、希尔顿或凯悦等品牌，这些品牌的负面事件或宣传可能损害公司经营业绩[88] - 系统安全风险、数据保护漏洞、网络攻击和系统集成问题可能会扰乱公司内部运营或酒店服务，导致预期收入减少、费用增加、声誉受损和股价下跌[102] - 公司面临气候变化带来的物理和过渡影响风险，如风暴、洪水、干旱等可能对酒店造成重大损失，向低碳情景过渡可能增加监管和运营成本[106][108] - 公司大部分酒店地理集中，可能因当地经济衰退或自然灾害受到不成比例的影响[110] - 未投保和投保不足的损失可能损害公司财务状况、经营成果和向股东分配的能力[111] - 财产和意外保险，包括恐怖主义保险，可能难以获得或成本高昂，续保可能面临困难[113] - 酒店业务的高档细分市场竞争激烈，可能导致入住率和客房收入下降，影响盈利能力[116] - 酒店业务具有季节性，收入的季节性波动可能影响公司向股东分配或偿还债务的能力[117] - 部分酒店的经营业绩受团体合同业务和大型企业临时客户的影响较大，失去这些客户可能损害经营业绩[118] - 商务相关技术的使用增加可能导致商务旅行需求下降，对酒店客房需求产生不利影响[119] - 互联网旅游中介预订量增加可能使公司支付更高佣金、降低房价或做出其他让步，影响公司业务和盈利能力[120] - 部分酒店中介业务拓展至团体和会议市场，可能分流公司业务并增加销售成本[122] - 公司经理和特许经营商为吸引业务可能进一步降低网站房价，影响公司业务和盈利能力[123] - 全球金融市场波动可能限制公司获取资金用于酒店收购、翻新、再融资或出售的能力，影响公司收入和现金流[137] - 新冠疫情可能导致近期新酒店建设和开业延迟或取消，公司无法预测特定地区类似房地产的供需变化[145] - 酒店物业的收购、翻新或重新定位延迟可能对公司经营业绩和股东回报产生不利影响[146] - 收购酒店物业或其他实体时，购买价格分配错误可能导致资产和负债高估或低估，影响折旧费用[147] - 联合投资可能因缺乏独家决策权、依赖共同投资者财务状况以及与共同投资者的纠纷而受到不利影响[151] - 公司投资的酒店贷款（如夹层贷款）比收入型房地产担保的高级贷款面临更高的损失风险[158] 公司高管情况 - 公司高管包括51岁的John V. Arabia、44岁的Bryan A. Giglia、63岁的Marc A. Hoffman、43岁的Robert C. Springer和51岁的David M. Klein[77] - John V. Arabia于2015年1月晋升为总裁兼首席执行官[78] - Bryan A. Giglia于2016年2月晋升为执行副总裁兼首席财务官[81] 股息分配情况 - 因新冠疫情，公司自2020年第二季度起暂停普通股季度股息[208] - 过去三年，公司向E系列累积可赎回优先股股东支付季度现金股息0.434375美元，向F系列累积可赎回优先股股东支付季度现金股息0.403125美元[209] - 2018 - 2021年公司普通股季度现金股息情况：2018年1月为0.58美元，4月、7月、10月为0.05美元；2019年1月为0.54美元，4月、7月、10月为0.05美元；2020年1月为0.59美元，4月、7月、10月为0.00美元；2021年1月为0.00美元[209] 长期激励计划情况 - 公司已预留约1200万股普通股用于长期激励计划，截至2020年12月31日，尚有2911865股可用于未来发行[212]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度可比投资组合收入为2400万美元，每间可售房收入（RevPAR）为17.58美元，较去年第三季度分别下降91%和92% [13] - 第三季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）亏损3600万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）亏损0.26美元 [36] - 第三季度末，公司拥有约5.04亿美元的现金及现金等价物，包括4200万美元的受限现金，以及未动用的5亿美元循环信贷额度 [32] - 公司预计未来每月现金消耗率减少约300万美元，降至1600 - 2000万美元，较之前的范围下降14% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店运营业务 - 19家酒店中，16家已恢复运营，占客房总数的88%，产生了2019年酒店EBITDA的近96% [12] - 第三季度，12家至少部分时间营业的酒店RevPAR下降86%，6家全季度营业的酒店RevPAR下降80%，4家全年营业的酒店第三季度RevPAR下降81% [13][14] 团体业务 - 第三季度团体业务几乎全部取消，预计第四季度也类似，2021年第一季度取消情况增加，第二至四季度取消率相对较低 [19] - 7 - 10月，公司预订了10.6万间新团体客房，重新预订了19.7万间之前取消的团体客房，另有5.6万间取消的客房有意重新预订 [20] - 2021年，公司已有约48.8万间团体客房预订，代表1.2亿美元的团体客房收入，占2021年预订入住率的13% [21] 散客业务 - 3月中旬净散客预订迅速转为负数，7月中旬以来逐渐增加，8 - 10月同比净散客预订分别下降约90%、75%和67% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司需求主要来自休闲、政府和合同业务，休闲需求是主要业务来源且在劳动节后保持稳定，团体业务在第三季度有所增加，主要是政府相关团体 [17] - 近期出现少量但不断增长的商务散客房需求 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续与运营商合作，精简运营、消除非必要服务、降低物业层面费用 [16] - 保持销售团队，维护客户关系，争取未来团体业务 [20] - 寻找符合公司战略的投资机会，关注非公开市场交易 [67] - 考虑与符合公司理念的合作伙伴进行合资项目 [59] - 出售非核心资产，但不接受低价抛售 [69] 行业竞争 - 行业内部分业主面临困境，可能会有更多资产进入市场，但符合公司战略的资产较少 [41] - 部分资产的竞标过程竞争激烈 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为最糟糕的时期已经过去，酒店运营趋势向好，现金消耗减少，现金储备充足，能够应对不确定性并进行有吸引力的投资 [30] - 预计随着更多大型酒店恢复运营，投资组合表现将在第四季度及以后得到改善 [12] - 团体业务在疫苗或可靠疗法出现前难以大规模恢复 [19] - 散客业务趋势逐渐改善，但恢复到正常运营水平仍需时间 [22] 其他重要信息 - 公司推迟了约3500万美元的资本项目，加速了600 - 800万美元的项目，预计今年完成约5000万美元的资本项目，已投资4400万美元，第四季度还需完成约600万美元 [27] - 公司最大的项目是波特兰比德韦尔酒店的重新定位，10月重新开业；奥兰多万丽酒店10月恢复运营，进行了大堂翻新；威雷亚海滩度假村增加了32个阳台甲板，太阳能项目预计2021年第一季度完成 [28][29] - 公司暂停了普通股股息，董事会批准了优先股的常规季度分红 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司进攻性投资的时机和范围 - 公司认为符合战略的投资机会可能在2021年出现，目前市场上符合要求的酒店较少，交易需要时间 [41] 问题2: 促使业主出售资产的催化剂 - 可能是贷款人的压力，也可能是业主自身的时间安排或退出意愿，公司目标资产的折扣可能小于一些大宗商品资产 [42] 问题3: 威雷亚海滩度假村的预订趋势 - 该度假村11月1日开业，预计首月入住率可达18% - 20%，夏威夷旅游需求旺盛，相关测试问题已基本解决 [45] 问题4: 品牌方的举措对公司利润率的影响 - 行业可能会出现服务去中心化或转向按需选择的模式，公司认为这是积极的，预计未来EBITDA利润率可能提高100 - 300个基点 [50][53] 问题5: 公司是否会采用合资方式进行收购 - 合资不是公司的首选，但如果有符合公司理念的合作伙伴和合适的资产，会进行评估 [59] 问题6: 目前市场上资产的竞标情况 - 符合公司要求的资产较少，参与竞标的项目竞争较为激烈 [60] 问题7: 如何为股东创造价值，以及未来情况变化时的策略 - 目前首要任务是应对当前困境，尽快实现收支平衡和盈利，同时积极寻找投资机会，包括非公开市场交易 [66][67] 问题8: 资产处置在保值方面的情况，以及当前资产价格与疫情前的比较 - 公司认为资产价值总体下降10% - 30%，甚至更多，但也有交易价格达到或高于疫情前水平；公司会出售非核心资产，但不接受低价抛售 [68][69] 问题9: 旧金山酒店运营担保付款的情况 - 该酒店采用类似租赁的结构，在年度基础上保持零EBITDA，2020 - 2021年预计为负现金流 [71] 问题10: 8月和10月开业的大型酒店的运营趋势，以及能否降低现金消耗 - 酒店重新开业后入住率逐步提高，运营伙伴和公司的成本控制措施使酒店在低入住率下保持现金消耗稳定，开放酒店能吸引更多业务 [76][77][78] 问题11: 希尔顿时代广场酒店的贷款情况 - 公司正在与贷款人协商解决方案，目前暂无更新 [81] 问题12: 住宿REIT行业是否会出现普通股发行潮 - 行业内部分公司可能因资产负债表紧张而需要增加流动性或降低杠杆，发行股权是一种方式，但公司自身不太可能发行股权，且更倾向于回购 [88][89] 问题13: 公司未来的股息政策 - 公司的股息政策是支付100%的应税收入，目前没有应税收入，预计不会支付股息，该政策适合行业的盈利波动性 [92] 问题14: 如何评估城市资产的终端价值 - 市场对酒店的风险溢价可能影响终端价值，但考虑到市场流动性和整体收益率下降，终端价值可能不变甚至更高，公司倾向于后一种观点 [103][105] 问题15: 公司是否考虑收购具有转型潜力的资产 - 公司在增值项目上有良好记录，但实际操作中，从找到项目到完成翻新需要时间，目前可行性不确定；公司会在市场低迷时加速其他资本项目 [111][112] 问题16: 品牌方在业务恢复后是否会继续合作 - 公司对与品牌方的合作持乐观态度，认为相关变化将是长期的 [114] 问题17: 未来三到五年员工人均劳动力成本的变化 - 短期内工资增长受限，但随着生活工资倡议的推进，劳动力成本可能会有压力，公司部分地区已达到较高工资水平 [115][116]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收仅1000万美元，RevPAR和总投资组合收入分别同比下降98%和97% [13] - 第二季度总物业运营费用为5400万美元，物业EBITDA亏损3400万美元 [13] - 物业运营费用较上年减少73% [14] - 原预计每月物业现金损失1800 - 2100万美元，公司费用、债务偿还、优先股股息和资本支出1000 - 1100万美元，现物业现金消耗估计每月减少约400万美元，总现金消耗降至每月2500 - 2800万美元，下降10% [18][19] - 若10家运营酒店维持近期水平，物业现金损失每月减少约100 - 200万美元，至1200 - 1500万美元，总现金消耗降至每月2300 - 2700万美元，下降近20% [20] - 第二季度调整后EBITDA亏损4700万美元，摊薄后调整后FFO每股亏损0.31美元 [44] - 第二季度收益受750万美元负面影响，包括640万美元员工工资福利和110万美元遣散费，此外还产生1800万美元减值损失 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度近96%的团体客房预订取消，第三季度预计95%已取消，第四季度近三分之二已取消 [22][23] - 自3月以来，公司预订86000间新团体客房，重新预订138000间已取消的团体客房，占取消总数的23%，另有61000间有重新预订意向，重新预订比例将达32%，新预订和重新预订团体客房收入约7000 - 7500万美元，总团体收入约1亿美元 [25][26] - 2021年已预订约577000间团体客房，收入1.45亿美元，占2021年入住率的近16%，略低于三年平均水平 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 持续运营的4家酒店3月平均入住率39%，4月降至8%，5 - 7月分别升至13%、16%和近23% [15] - 6月初重新开业的Oceans Edge酒店6月中旬入住率达50%，7月初降至30% - 35% [16] - 6 - 7月重新开业的6家酒店开业两周内入住率达10% - 19% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划8月再开放2 - 3家酒店，9 - 10月再开放几家，但部分酒店可能因政府限制和清洁规定延迟开业 [29][30] - 公司出售巴尔的摩万丽酒店增加流动性，预计下半年资本投资降至1800 - 2200万美元 [31][35] - 公司认为集团业务在疫苗或有效疗法出现前难以大规模恢复，但保留销售团队的策略已取得成效 [24][25] - 公司认为科技对商务旅行有短期和中期影响，但长期来看，合适市场的优质资产不受影响 [51][52] - 公司认为纽约和旧金山市场复苏可能较慢，而部分休闲和政府业务较强的市场表现相对较好 [55] - 公司在收购资产时会考虑资产的长期相关性、价格合理性和社会问题，对企业收购持谨慎态度 [64][65] - 公司认为目前资产出售市场面临挑战，需等待债务市场恢复，但不排除合适的出售机会 [72][73] - 公司认为私募股权在酒店资产市场有竞争力，但高杠杆率可能延迟交易 [101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为最困难时期已过去，10家酒店运营，预计未来开放更多酒店，入住率趋势良好，现金消耗将减少 [35] - 公司拥有充足流动性，可应对经济冲击，并在未来抓住投资机会 [32][40] - 公司预计疫情结束后，运营效率将提高，但目前难以量化 [108] 其他重要信息 - 公司暂停普通股股息，优先股股息正常发放，普通股股息恢复取决于今年是否有应税收入 [46] - 公司与贷款人就希尔顿时代广场酒店进行沟通，但暂无最新进展 [80] - 公司部分重新开业酒店的TripAdvisor评分良好，客人对清洁和安全措施满意 [90] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 科技对商务旅行长期需求的影响 - 公司认为科技在短期内会使商务旅行需求下降，但长期来看，面对面交流仍很重要，合适市场的优质资产不受影响 [51][52] 问题: 疫情是否改变公司投资策略 - 公司表示投资策略基本不变，但部分市场排名可能发生变化，如纽约和旧金山市场复苏可能较慢 [53][55] 问题: 潜在资产上市时间 - 公司认为目前市场机会较少，需几个季度才能解决问题，预计未来会有更多机会 [59][60] 问题: 公司是否考虑企业收购 - 公司表示会考虑企业收购，但门槛较高，需包含大量长期相关房地产，且目标公司的资产负债表要健康 [64][65] 问题: 如何平衡机会主义收购和即时增值 - 公司表示更关注长期价值，若对市场和资产有信心，即使短期现金流不佳也会考虑收购 [67] 问题: 巴尔的摩资产出售情况及未来出售计划 - 公司表示巴尔的摩资产出售价格较疫情前低20%，该市场不符合公司长期战略，未来会考虑出售其他资产，但不会贱卖，需等待债务市场恢复 [71][72] 问题: 夏威夷旅行限制解除后酒店EBITDA能否转正 - 公司认为夏威夷有大量休闲需求，若解除限制且有更好的治疗方法，酒店需求将增加 [76] 问题: 希尔顿时代广场酒店的情况 - 公司表示与贷款人和地面出租人保持沟通，但暂无最新进展 [80] 问题: 公司是否对合适资产出价 - 公司表示参与了一项资产的竞标，预计未来几个月会公布最终买家，目前优质资产较少 [86] 问题: 政府清洁限制对市场的影响 - 公司认为部分城市的清洁规定不利于酒店重新开业，不仅增加成本，还可能影响健康和安全 [88][89] 问题: 客人对新运营环境的评价 - 公司表示部分重新开业酒店的TripAdvisor评分良好，客人对清洁和安全措施满意，但目前数据较少 [90] 问题: 重新预订的团体合同价格和条款 - 公司表示重新预订的团体合同注重灵活性，2021年价格持平，2022年及以后价格上涨，团体规模略有减小 [98][99] 问题: 私募股权在私人市场的竞争力 - 公司认为私募股权杠杆率较高，可能延迟交易，但部分大型私募股权基金资金充足，会参与竞争 [101] 问题: 疫情后运营模式是否有生产率提升 - 公司认为未来运营效率会提高，但目前难以量化，相关讨论已在进行中 [108] 问题: 酒店重新开业对市场的影响 - 公司表示重新开业的酒店入住率达到10% - 19%，可改善现金消耗，且能吸引更多业务，部分酒店已看到商务旅行需求回升 [109][111] 问题: 私募股权对收购公司的兴趣 - 公司表示私募股权对酒店REIT股价感兴趣，部分公司已持有股份，收购整个公司需债务市场恢复，具体取决于与贷款人的关系 [117][118] 问题: 公司是否有兴趣购买资产债权并与贷款人合作 - 公司表示购买债权难度较大，需谨慎考虑，但已与贷款人就资产再融资进行沟通，希望股价回升以获得更有利的股权融资成本 [123][124] 问题: 科技是否会对酒店业造成永久性影响 - 公司认为科技对商务旅行有短期和中期影响，但长期来看，合适市场的优质资产不受影响 [129][130] 问题: 疫苗出现后REIT收购机会是否受限 - 公司认为收购机会将持续一段时间，未来价格可能更有吸引力 [135] 问题: 商务旅行客户来自哪些酒店、市场和行业 - 公司表示部分酒店已看到商务旅行需求回升，主要来自南加州、长滩和波士顿的酒店，客户主要从事项目工作 [140][142]