财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比17家酒店组合收入4700万美元，每间可售房收入（RevPAR）为42.19美元，较去年第一季度分别下降73%和70% [11] - 组合RevPAR略高于42美元，较第四季度的25美元增长66%，较第三季度的18美元增长137% [12] - 第一季度物业层面费用较2020年第一季度下降59%，物业层面调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）亏损1500万美元 [22] - 3月酒店EBITDA水平自疫情开始以来首次实现盈亏平衡 [23] - 4月前28天，除蒙太奇希尔兹堡酒店外的16家全月营业酒店RevPAR为80美元，较3月营业酒店增加15美元，3月较2月增加近19美元 [24] - 第一季度调整后EBITDA亏损1500万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）亏损0.13美元 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第一季度休闲仍是许多酒店的主要业务来源，度假目的地酒店表现明显优于市中心酒店，周末和春假期间尤为突出 [15] - 第一季度酒店组合的临时房价较去年第四季度上涨24% [15] - 基韦斯特的海洋边缘酒店入住率与去年第一季度基本持平，但平均每日房价（ADR）上涨15%，RevPAR上涨13%，每间入住客房的餐饮消费较疫情前水平增长13% [16] - 威雷亚海滩度假村尽管入住率低于2019年水平，但由于本季度航班增加和限制放宽，能够提高房价，ADR较2019年第一季度高出7%，每间入住客房的餐饮消费较2019年第一季度增加近70% [17][18] 团体业务 - 2021年第一季度团体业务增加至约5.1万间夜，高于去年第四季度的3.2万间夜，主要由政府相关团体组成 [19][20] - 自第一季度初至4月，公司为未来各月预订了23.6万间团体客房 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司追踪的六周预订趋势与2019年同期相比下降约25% - 35%，较年初80% - 90%的降幅有显著改善，预订窗口从疫情开始时的几天延长至提前30天 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在周期早期进行收购，增加高质量的长期相关房地产（LTRR）资产，同时保持资产负债表的实力 [38] - 收购蒙太奇希尔兹堡酒店增加了公司LTRR资产的集中度，提高了投资组合的整体质量，并进入了一个难以获取可开发土地来建造竞争豪华度假村的市场 [36] - 公司预计蒙太奇希尔兹堡酒店将是新运营周期早期完成的多笔LTRR收购中的第一笔，并计划出售剩余的非LTRR资产为未来收购提供资金 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司近期运营结果超出预期，休闲、团体和商业需求持续改善，相信更大范围的复苏已经开始，预计下半年实现季度公司盈利 [8][9] - 随着旅行限制和社交距离要求的放宽，团体活动预计将在夏季中后期加速，预计2021年下半年团体业务贡献将显著改善，特别是在第四季度 [28] - 公司认为最糟糕的时期已经过去，目前处于复苏阶段，对实现公司季度盈利的前景更加乐观和有信心 [40] 其他重要信息 - 公司首席运营官马克·霍夫曼将在几周后退休，克里斯·奥斯特帕维奇将接任 [41][42] - 公司暂停了普通股股息，直至恢复应税收入，董事会已批准所有未偿还优先股系列的例行季度分红 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍蒙太奇交易的财务结构和激励措施，以及6% - 7%稳定收益率中居民收入与酒店主营业务收入的依赖程度 - 约75%的交易通过手头现金融资，约2亿美元用于现金部分；另外25%通过直接向卖方Ohana发行优先股融资，优先股利率与酒店收益率挂钩，可由公司随时赎回 [55][56] - 居民虽不归公司所有，但可选择加入租赁计划，预计将占酒店总收益的8% - 10%，是资产长期盈利的重要组成部分 [56][57] 问题2: 几家度假村强劲的房价表现归因于酒店和客户组合的程度如何，以及随着酒店全年全面开业，这种趋势将如何发展 - 房价强劲主要归因于对这类酒店和体验的大量被压抑的需求，人们希望外出度假，且财富在疫情期间有所增加 [60] - 随着需求回升，酒店预订情况良好，预计其他业务板块也将出现需求反弹 [62][63] 问题3: 与上一次复苏相比，在本次复苏早期，太阳石酒店从业务流程角度可能获得哪些上行空间 - 公司有机会重新制定预算，根据入住率逐步增加服务和人员，对于入住率较低的酒店，会谨慎控制费用；对于业务回升的酒店，会及时增加服务 [67][68] - 运营商学会了更高效地运营酒店，管理层承担更多职责，增加服务时更注重对公司和客户的效益；大型管理公司与公司的沟通更加灵活，会根据资产情况调整品牌标准和期望 [70][71] 问题4: 如何理解蒙太奇将是新运营周期早期完成的多笔收购中的第一笔 - 公司在运营周期早期更有信心投入资本，利用过剩产能增加正常杠杆水平，符合过去十年的战略 [75] - 公司团队在疫情后不久就开始寻找收购机会，希望收购LTRR资产，认为这类资产不仅能经受时间考验，还能带来卓越回报 [76] 问题5: 是否从企业方面感受到商务支出的回调，或者企业习惯了过去一年没有旅行预算，希望在未来削减这方面支出 - 目前在与会议策划者的对话中未出现此类情况，人们更关心能否举办会议，且越来越多的人对举办会议感到放心，部分团体甚至增加了预订和支出 [80][81] 问题6: 在劳动力方面，招聘员工是否面临困难，是否需要支付更高工资来吸引员工 - 部分酒店在填补空缺职位方面面临挑战，主要原因是一些员工因孩子在家上网课难以返回工作，以及政府延长失业救济金的发放降低了人们的工作积极性 [83] - 运营商正在寻找高效的解决方案，预计这一挑战将在劳动节前持续存在，随着失业救济金到期和孩子返校，问题将得到缓解 [84] 问题7: 目前信贷协议下用于购买酒店的实际可用额度是多少，今年通过股权增发等方式为进一步交易融资的意愿如何，以及未来几年这些交易的融资前景如何 - 公司资产负债表有较大的融资空间，即使盈利仅达到2019年的50%，杠杆率也低于许多同行 [87] - 公司有多种融资选择，包括资产出售、手头剩余的1.65亿美元现金和未动用的信贷额度，未来收购将采用债务、股权和资产出售相结合的方式 [88] 问题8: 是否需要解除协议限制才能使用融资额度，目前能否使用 - 目前可以使用多种融资手段，预计今年下半年能够解除所有契约限制 [91] 问题9: 公司是否打算在未来周期更多押注休闲或度假市场，何时会考虑城市酒店机会，是否有不想涉足的市场、州或细分领域 - 蒙太奇希尔兹堡酒店虽为休闲度假酒店，但公司并非只专注于度假村收购，会继续关注各类酒店，目前度假市场更受青睐，但未来团体和临时业务复苏后情况可能改变 [96][97] 问题10: 目前一些酒店在入住率远低于2019年水平的情况下仍有较强的价格纪律，原因是什么 - 公司在入住率极低的市场坚持不通过大幅降价来刺激需求，在需求强劲的地区积极提高房价，且未遭到消费者抵制，这表明旅游需求被压抑，预计将在一段时间内保持强劲 [98] 问题11: 请提供蒙太奇酒店达到6% - 7%收益率的潜在假设，包括ADR、入住率和利润率，以及索诺玛县的历史供应情况和未来三到五年的供应管道 - 假设的ADR基于该市场多年来的水平，该市场是美国豪华酒店中ADR最高的市场之一，类似酒店的ADR超过11000美元，酒店利润率通常在25% - 30%的EBITDA水平 [105] - 纳帕地区的一些酒店因火灾受损，减少了部分供应，市场有能力消化新增房间，蒙太奇希尔兹堡酒店的需求旺盛 [106] 问题12: 在LTRR收购机会有限且竞争激烈的情况下，公司是否会考虑在美国以外投资 - 目前不太可能，主要考虑到税收影响、对不同市场的了解以及远程资产管理的挑战，公司认为美国国内有足够的目标机会 [112] 问题13: 请介绍城市市场商务临时业务的复苏情况，以及团体和休闲业务在城市市场的相互作用 - 城市市场复苏较慢，但商务临时业务已开始出现初步复苏迹象，自年初以来临时预订量持续增加 [117] - 许多公司计划在阵亡将士纪念日至劳动节期间让员工返回办公室并允许出差，如果情况属实，预计今年夏天商务临时旅行将快速增长，劳动节后将显著加速 [118] 问题14: 如果商务临时业务未能恢复到疫情前水平，酒店定价行为是否会改变，是否会用团体或休闲业务填补空缺 - 一些大型市中心酒店有一定的会议空间，具备用其他类型需求填补商务临时业务空缺的能力，具体情况将根据酒店而定 [120] 问题15: 有人认为公司收购蒙太奇酒店是对度假村的高风险押注，达到什么价格或EBITDA水平可认为此次收购成功 - 如果酒店达到6% - 7%的收益率，在当前利率和市场环境下，该资产的资本化率可能低于5%，甚至达到4%左右，公司有信心实现这一目标 [125] 问题16: 希尔顿湾景酒店作为租赁物业，为何在3月显示略负的EBITDA，是否与租赁付款有关，公司对购买或处置租赁物业的想法 - 希尔顿湾景酒店是一家出色的团体酒店，目前团队通过周末开展临时业务减少了亏损，但该酒店主要为团体业务设计，随着团体业务和餐饮业务的恢复，盈利能力将大幅提升 [127][128] - 租赁付款确实增加了EBITDA的盈利门槛，但公司有信心通过努力使酒店在今年晚些时候和明年恢复显著盈利 [129]

酒店持有与运营情况 - 截至2021年3月31日，公司持有17家酒店用于投资，平均每家酒店有530间客房[109] - 2020年3 - 4月，公司17家酒店中的14家暂停运营，截至2021年5月1日，其中13家已恢复运营[111] - 截至2021年3月31日和2020年3月31日，公司开放的酒店数量分别为15家和9家，开放酒店的房间数量分别为8308间和4511间[112] - 2020年3 - 4月公司17家酒店中14家暂停运营，截至2021年3月31日，12家已恢复运营，一季度末共15家酒店营业，2家仍关闭[128] 酒店入住率情况 - 自2020年4月酒店入住率降至1.6%的低点后，2021年1 - 3月，17家酒店的入住率分别升至13.3%、22.4%和29.1% [113] - 2021年3月，拉霍亚大使馆套房酒店、海洋边缘度假村及码头、华盛顿特区万丽酒店和威雷亚海滩度假村入住率均超50% [113] - 2021年第一季度15家酒店入住率为23.4%，较2020年下降3700个基点，平均每日房价下降18.6%，RevPAR下降68.5%[126] - 2021年第一季度17家酒店入住率为21.6%，较2020年下降3800个基点，平均每日房价下降16.0%，RevPAR下降69.5%[126] 股票回购与股息政策 - 2021年第一季度，公司继续暂停股票回购计划和普通股季度股息以保留流动性[116] - 2021年2月，公司董事会重新授权现有股票回购计划，允许收购至多5亿美元的普通股和优先股[116] - 公司预计2021年剩余时间不会支付普通股季度股息，恢复支付将由董事会决定[116] - 2021年公司不打算支付季度普通股股息，恢复支付将由董事会综合多方面因素决定，公司还采取措施保留流动性[162] 酒店资本项目情况 - 公司2021年第一季度在圣地亚哥湾希尔顿酒店和波士顿公园广场酒店启动资本项目，2021年还将有其他项目[115] 公司收入来源 - 公司收入主要来自酒店运营，包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入[118] 酒店关键运营指标对比 - 2021年第一季度17家酒店RevPAR较2020年第一季度下降69.5%，平均每日房价下降16.0%，入住率下降3800个基点[123] - 2020年前两个月17家酒店RevPAR较2019年前两个月下降0.1%，入住率下降100个基点，平均每日房价上涨1.3%[123] - 2020年3月17家酒店RevPAR较2019年第一季度下降25.6%，平均每日房价下降0.4%，入住率下降2020个基点[123] 公司财务关键指标变化 - 2021年第一季度总营收为5.0633亿美元，较2020年第一季度的1.91212亿美元下降73.5%[125] - 2021年第一季度总运营费用为9.8071亿美元，较2020年第一季度的3.3186亿美元下降70.4%[125] - 2021年第一季度净亏损为5528.7万美元，较2020年第一季度的1.62519亿美元减少66.0%[125] - 2021年第一季度归属于普通股股东的亏损为5651.9万美元，较2020年第一季度的1.65268亿美元减少65.8%[125] 酒店运营收支变化 - 17家酒店客房收入减少7930万美元，餐饮收入减少3940万美元，其他运营收入减少280万美元，酒店运营费用减少7450万美元，其他物业级费用减少1340万美元[128] 公司费用指标变化 - 2021年一季度公司企业间接费用减少20万美元，降幅2.9%，折旧和摊销费用减少600万美元，降幅16.3%[129][130] - 2021年一季度减值损失为零，2020年同期为1.154亿美元[130] - 2021年一季度利息和其他收入为亏损40万美元，2020年同期为收入230万美元[131] - 2021年一季度利息费用为764.9万美元，较2020年同期减少990万美元，降幅56.3%[133] 债务相关指标 - 2021年3月31日和2020年加权平均年利率分别约为3.8%和3.6%，应付票据固定利率占比分别为70.6%和59.2%[135] - 2021年一季度债务清偿收益为20万美元，2020年同期为零[136] - 2021年和2020年一季度优先股股息均为320万美元，由E系列和F系列优先股股息组成[141] 调整后关键指标变化 - 2021年第一季度调整后EBITDAre（不包括非控股权益）较2020年同期减少2880万美元，降幅203.7%[147] - 2021年第一季度17家酒店调整后EBITDAre较2020年同期减少3770万美元，降幅167.2%[149] - 2021年第一季度调整后归属于普通股股东的FFO较2020年同期减少2750万美元，降幅1961.2%[152] 现金流量情况 - 2021年和2020年第一季度经营活动使用的净现金分别为3820万美元和250万美元[154] - 2021年和2020年第一季度投资活动使用的净现金分别为652.6万美元和1386.2万美元[155] - 2021年第一季度公司为装修和资产投入650万美元，2020年收到350万美元定金[156] - 2021年和2020年第一季度融资活动使用（提供）的净现金分别为618.1万美元和5234.4万美元[156] - 2021年第一季度公司支付350万美元回购股票、83.2万美元偿还应付票据、320.8万美元支付股息[156] - 2020年第一季度公司从信贷安排提取3亿美元，支付1.039亿美元回购股票等[157] 疫情影响 - 公司认为新冠疫情和经济衰退至少在2021年第二季度前对财务和流动性有负面影响[158] 酒店收购情况 - 2021年4月公司以2.65亿美元收购加州蒙太奇希尔兹堡酒店，通过发行265万股清算优先权总计6625万美元的G系列优先股及动用1.9875亿美元现金完成收购[160] 公司资金与债务状况 - 截至2021年3月31日，公司无限制现金余额为3.203亿美元，收购蒙太奇希尔兹堡酒店后预计为1.215亿美元，无抵押循环信贷额度有5亿美元可用于借款[164] - 截至2021年3月31日，公司合并债务为7.471亿美元，现金及现金等价物（含受限现金）为3.653亿美元，总资产为29亿美元[166] - 截至2021年3月31日，公司信贷安排的循环部分无未偿还金额，有5亿美元额度可额外借款，循环部分协议2023年4月到期，可延期至2024年4月[167] - 除2.2亿美元的圣地亚哥湾希尔顿酒店无追索权抵押贷款外，截至2021年3月31日公司所有未偿债务均为固定利率或已互换为固定利率，该笔贷款浮动利率上限为6%至2021年12月[169] - 截至2021年3月31日，公司各项支付义务和承诺总计10.29075亿美元，其中一年内到期6737.6万美元，1 - 3年到期4.71998亿美元，3 - 5年到期2.55618亿美元，超过5年到期2.34083亿美元[171] 公司投资与承诺情况 - 2021年前三个月公司在投资组合和其他资产上投入650万美元，截至2021年3月31日有2340万美元的在建装修合同承诺[173] 受限现金情况 - 截至2021年3月31日，公司资产负债表中受限现金3390万美元存于FF&E储备账户，用于17家酒店中多数酒店的未来资本支出[174] 收入影响因素 - 公司部分酒店收入受季节性业务模式影响，季度收入还可能受装修、业务拓展效果及不可控事件影响[175] REIT相关规定 - 公司需将至少90%的REIT应税收入分配给股东以符合REIT资格[181] 折旧年限规定 - 建筑物和改良物折旧年限主要为5 - 40年，FF&E为3 - 12年[181] 利率变动影响 - 若可变利率债务市场利率变动100个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动约220万美元[183] - 调整非控股权益后，可变利率债务市场利率变动100个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动170万美元[183] 成本核算与评估政策 - 资产收购交易成本资本化并在相关资产寿命内折旧，企业合并相关成本在发生时费用化[180] - 公司按季度评估长期资产是否存在减值迹象[180] 所得税核算方法 - 公司采用资产和负债法核算所得税[181] 衍生金融工具使用情况 - 公司使用衍生金融工具管理浮动利率债务的利率风险[182] - 公司无用于交易目的的衍生金融工具[182]

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年可比投资组合收入为2.33亿美元，每间可售房收入（RevPAR）略高于46美元，较2019年分别下降76%和77% [21] - 2020年全年可比物业层面息税折旧摊销前利润（EBITDA）亏损6400万美元，较2019年下降120%，同店运营费用下降56% [22] - 2020年第四季度可比投资组合收入为3200万美元，RevPAR为25.36美元，较去年第四季度分别下降86%和87% [24] - 2020年第四季度物业层面调整后EBITDA亏损1800万美元，较第三季度的3200万美元亏损有所改善 [35][36] - 2020年第四季度调整后EBITDA亏损1900万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）亏损0.16美元 [68] - 截至2020年底，公司拥有3.68亿美元无限制现金，5亿美元信贷额度可全额使用 [54] - 截至2020年第四季度末，公司共有约4.6亿美元现金及现金等价物，包括4800万美元受限现金和未动用的5亿美元循环信贷额度 [65] - 公司预计2021年第一季度每月企业现金消耗率在1400万 - 1700万美元之间，较之前预计范围下降14% [52] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 2020年底，17家酒店中有15家运营，占投资组合房间数的92%，占2019年可比酒店EBITDA的近98% [21] - 2020年第四季度，酒店需求来自休闲散客、合同业务和与政府或应急管理相关的活动团体，团体业务主要集中在圣地亚哥和新奥尔良的酒店 [26] - 2020年第四季度，集团业务从第三季度的2.1万间夜增加到3.2万间夜，占本季度总间夜数的约24% [32] 休闲业务 - 休闲需求是许多酒店的主要业务来源，自驾酒店和度假胜地表现优于市中心酒店，尤其是在周末 [28] - 2020年第四季度，基韦斯特的海洋边缘度假村入住率达53%，略高于2019年第四季度，新年假期入住率近90% [28][29] - 怀莱阿酒店自10月中旬重新开业以来，入住率逐步提升，11月平均每日房价（ADR）较上年同期上涨13%，圣诞节至新年期间ADR超过725美元 [30][31] 团体业务 - 2021年第一季度团体取消情况与去年第四季度一致，预计除特定政府相关团体外，团体间夜有限 [37] - 2021年第二季度团体取消有所增加，但速度较近几个季度放缓，部分团体仍打算举办活动 [38] - 自2020年第四季度初以来，公司预订了14万间新团体房晚，重新预订了26.6万间团体房晚，代表约1亿美元的团体房收入和约1.25亿美元的团体总收入 [42][44] - 截至目前，公司2021年已有约29万间团体房预订，代表6200万美元的团体房收入，较2020年低迷水平显著增加 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2021年初居家令放宽后，团体预订和潜在客户数量显著增加，1月投资组合团体潜在客户数量较12月增长130%，达到去年3月以来的最高水平 [40] - 希尔顿圣地亚哥湾景酒店1月团体业务达到过去六年最高，预订超过1.7万间夜，波士顿公园广场酒店为第三和第四季度预订了多笔大型业务 [40] - 新奥尔良的爵士音乐节、法国区音乐节等四个节日重新安排在10月，10月每个周末都有市场压缩的潜力 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司在2020年出售两家酒店，完成希尔顿时代广场酒店的抵押转让，进一步巩固投资组合，降低债务和地面租赁风险 [11][13][14] - 2020年公司对酒店投资组合投资5100万美元，包括波特兰比德韦尔酒店的全面重新定位和翻新等项目 [16] - 2021年公司计划投资7000万 - 8000万美元，最大项目是将华盛顿特区的万丽酒店转换为威斯汀品牌，预计总投资约7000万美元，今年投入约3000万美元 [57][59] - 公司还计划对希尔顿圣地亚哥湾景酒店、波士顿公园广场酒店和怀莱阿海滩度假村进行改造和升级 [60][61] 行业竞争 - 公司认为长期相关房地产的酒店折扣小于大宗商品资产，公司将继续关注长期相关房地产的投资机会 [76] - 公司认为华盛顿特区万丽酒店转换为威斯汀品牌后，将提升酒店定位，更好地竞争团体和散客客户，提高长期盈利潜力和价值 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年酒店行业面临前所未有的挑战，但公司见证了需求复苏的迹象，包括休闲、商业和团体需求，若趋势持续，行业已开始逐步复苏，公司可能在今年第二季度末或第三季度初恢复酒店盈利 [9] - 2021年团体业务最终取决于疫苗分发的速度和效果，以及恢复正常的程度，预计下半年投资组合表现将显著改善，特别是第四季度 [37][39] - 公司认为随着疫苗分发加速和旅行限制放宽，净散客预订已迅速改善，预订窗口开始延长，趋势向好 [48][49] - 公司预计随着入住率增加，第二季度现金消耗将显著减少，第三季度末企业现金使用可能达到收支平衡 [53] 其他重要信息 - 公司暂停普通股股息，直至恢复应税收入，董事会批准了两系列优先股的例行季度分红 [71] - 公司与无担保债务协议进行了修订，获得额外的契约宽限，将财务契约豁免期延长至2022年第一季度 [66] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何考虑增值交易或潜在增值交易的指标 - 公司仍基于资产的长期盈利潜力进行评估，并根据资产的整体风险进行折现，目标是长期相关房地产 [76] 问题2: 对旧金山凯悦酒店转换一事的看法及对其他市场品牌转换的影响 - 公司未参与该转换，认为这些房间已存在于市场中，比新建酒店加入竞争更好，不太担心其影响 [79] 问题3: 华盛顿特区威斯汀转换项目的目标指标 - 公司认为该项目可使平均每日房价提高20美元甚至更多，更好地与市场上的主要竞争对手竞争 [84] 问题4: 疫苗消息发布后交易市场的氛围变化 - 疫苗消息发布后，人们的心态发生了很大变化，CMBS市场有所解冻，资产的要价和出价较90天前有所上升 [87] 问题5: 如何看待团体预订的诚意以及业务旅行的前景 - 会议策划者对未来限制放宽有信心，团体和散客的预订意愿表明需求存在，公司在第四季度看到了少量业务散客旅行，且预订量逐渐增加 [92][95] 问题6: 确认活动的团体类型及休闲需求增长是否受夏威夷影响 - 团体活动较为广泛，包括地区协会和少量企业团体；怀莱阿和海洋边缘度假村的表现影响了数据，但其他酒店的休闲业务也有所增加 [99][100] 问题7: 到2021年第二或第三季度，多少酒店能实现盈利以及不同类型酒店的盈利顺序 - 公司无法提供具体数量，预计一些已经盈利或接近盈利的酒店将率先实现盈利，大型团体酒店可能较晚 [105][106] 问题8: 城市市场重新开放后，价格动态如何以及对投资组合盈利能力的影响 - 除特定酒店和周末外，价格在过渡期间仍将面临挑战，公司预计价格在入住率恢复正常前将保持低迷；公司在评估投资组合盈利能力时已考虑到这一点 [108] 问题9: 会议策划者继续举办会议需要看到什么条件 - 包括当地限制解除、参会者接种疫苗、酒店提供检测等，人们普遍认为随着疫苗接种增加和病例减少，限制将逐渐放宽 [114] 问题10: 大型城市市场是否有复苏迹象以及恢复休闲业务需要什么条件 - 城市中心地区的散客预订有少量增加，但基数较小，预计休闲业务将首先复苏，然后是商务散客业务 [116] 问题11: 是否会考虑收购价格高于疫情前水平的资产 - 目前未看到价格高于疫情前的资产，接近疫情前价格的资产主要是长期相关房地产，特别是休闲市场或自驾市场的资产 [117] 问题12: 股票回购计划在未来两个季度的现金使用优先级 - 历史上公司将股票回购作为资本配置工具，但目前受契约限制无法进行，希望未来能恢复合规并重新获得回购能力 [120][122] 问题13: 万豪是否对华盛顿特区威斯汀转换项目提供财务支持 - 万豪在财务上未提供支持，但有各种激励措施促使项目成功，双方利益一致 [123] 问题14: 评估新资产和重新定位资产的考虑因素 - 评估过程相同，都考虑资产相对于竞争对手的长期表现以及市场需求驱动因素，公司擅长资产增值和深度价值转型 [130] 问题15: 酒店长期成本结构与疫情前相比的变化 - 公司与运营伙伴讨论酒店未来运营，认为通过劳动力创新、组织变革和管理重组等措施，长期可实现100 - 200个基点的EBITDA利润率提升 [132] 问题16: 其他万丽酒店是否有类似华盛顿特区的转换机会 - 目前该项目是一次性的，但公司未来愿意进行讨论和评估 [135] 问题17: 疫情是否改变公司对投资市场的看法 - 疫情使公司在一定程度上改变了对某些市场的看法，但对长期相关房地产的投资观点更加坚定，对大宗商品资产的看法变差 [136] 问题18: 今年是否有能预示团体业务回归的标志性活动 - 无法指出具体活动，团体业务的恢复取决于疫苗接种情况和城市市政当局的决定，且存在较多变量 [140][141] 问题19: 首席执行官对举办或参加团体活动的态度以及是否会出现永久性的团体活动减少 - 协会有强烈的会议需求，因为大型会议是重要的筹款活动；企业方面，不同行业情况不同，一些行业表现良好，有举办活动的意愿，而一些行业则面临财务困难 [143][144] 问题20: 长期相关房地产是否会出现低价抛售情况以及是否有更多竞争资金关注此类交易 - 长期相关房地产的折扣较小，目前市场上有大量资金寻求酒店投资机会，随着CMBS市场解冻，交易环境将更加活跃 [152] 问题21: 休闲需求重新加速时，是否会出现忠诚度积分使用大幅增加的情况以及对房价的影响 - 随着需求和入住率回升，预计在热门地点忠诚度积分使用将增加，如怀莱阿酒店目前30% - 40%的需求来自忠诚度积分；怀莱阿酒店的积分兑换对房价影响不大，且房价同比上涨13% [157][159] 问题22: 三年后休闲、商务散客和团体需求在投资组合中的变化 - 由于存在太多变量，公司无法做出有根据的猜测，这将取决于公司的收购和出售决策 [163]

酒店资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有17家酒店，共9017间客房，分布在8个州和华盛顿特区[14] - 截至2020年12月31日，17家酒店中有4家位于加利福尼亚州，占房间数的30%和2020年酒店总收入的36%；2家位于佛罗里达州，占房间数的11%和收入的15%；1家位于夏威夷，占房间数的6%和收入的15%；3家位于伊利诺伊州，占房间数的13%和收入的5%；2家位于马萨诸塞州，占房间数的16%和收入的13%[110] - 截至2020年12月31日，17家酒店中有7家受特许经营协议约束，协议要求预留最多5.0%的酒店总收入作为资本支出储备金[46][47] - 截至2020年12月31日，2家酒店受地面和建筑租赁协议约束，1家受空域租赁协议约束，剩余租赁期限约23至77年[56] - 截至2020年12月31日，3家酒店的土地、建筑或空域租赁期限（含续约选项）约为23至77年，其中1份租约定期增加10%，2份按消费者物价指数调整[126] - 截至2020年12月31日，17家酒店中除2家外均采用万豪、希尔顿和凯悦等全国知名品牌运营[166][169] - 截至2020年12月31日，17家酒店中有2家仍暂停运营，其余酒店以较低产能运营[177] 酒店运营情况 - 2020年上半年，公司临时暂停14家酒店运营，截至2020年12月31日，其中12家已恢复运营[19] - 2020年上半年公司暂时暂停17家酒店中14家的运营，截至2020年12月31日，12家已恢复运营，2家仍暂停[92] - 2020年17家酒店因疫情暂停或缩减运营，公司需承担多项费用[124] - 2020年，希尔顿时代广场和威彻斯特万丽酒店因疫情影响盈利能力恶化，分别记录减值损失1.079亿美元和1870万美元[141] - 2019年和2020年，海港广场万丽酒店分别记录减值损失2470万美元和1810万美元[141] - 2020年公司与受疫情影响的租户达成多项租金减免和延期协议，若租户2021年无法支付延期租金，将影响公司经营业绩[125] - 2020年公司停止支付希尔顿时代广场酒店7720万美元抵押贷款的债务款项，导致债务违约，12月通过转让租赁权益、支付2000万美元和其他让步来消除债务[178] 酒店投资与收购情况 - 过去五年，公司在17家酒店的资本翻新上投资4.938亿美元[26] - 2020年公司投资5140万美元用于酒店资本改善，2021年根据无担保债务协议修正案可投资上限为1亿美元[142] - 公司可使用发行普通股所得款项或出售无抵押酒店的资金为未来收购提供资金，还可在维持一定最低流动性门槛的前提下，最多投资2.5亿美元用于收购[144] - 自2017年以来公司未收购酒店，在酒店收购和处置方面面临竞争，竞争对手可能影响供需动态并抬高收购价格[144] - 2020年公司出售了两家酒店，酒店销售通常存在风险和不确定性，可能导致处置不成功[153] - 2011年4月公司收购了One Park Boulevard, LLC 75.0%的多数股权，Park Hotels & Resorts, Inc.是持有25.0%少数股权的合作伙伴[151] 财务数据关键指标 - 截至2020年12月31日，公司总现金为4.161亿美元，其中受限现金为4770万美元[29] - 截至2020年12月31日，公司债务加权平均到期期限约为四年，固定利率债务加权平均利率为4.8%，含可变利率债务的加权平均利率为3.8%[29] - 截至2020年12月31日，公司合并未偿债务约为7.479亿美元，其中约5.291亿美元将在未来五年内到期（2021年为零，2022年为8500万美元，2023年为3.2亿美元，2024年为7210万美元，2025年为5200万美元）[173] - 2021 - 2025年的5.291亿美元债务到期金额不包括2021年到期的330万美元计划摊销付款，以及2022年、2023年、2024年和2025年分别到期的340万美元、360万美元、350万美元和零美元[173] - 截至2020年12月31日，公司有30万美元的未偿信用证[174] - 2020年7月和12月，公司完成对无担保债务协议的修订，提供财务契约宽限至2022年第一季度，首次季度契约测试将于2022年3月31日结束[177] - 根据2020年无担保债务协议修订条款，2021年资本改善支出限制为1亿美元[179] - 无担保债务协议修订规定，公司可用最多2.5亿美元现金投资未来收购项目，同时需维持一定最低流动性门槛[179] - 2021年1月，拉霍亚大使套房酒店和新奥尔良JW万豪酒店的贷款触发“现金陷阱”条款，预计圣地亚哥湾希尔顿酒店的抵押贷款也将在2021年进入“现金陷阱”[180] - 截至2020年12月31日，除2.2亿美元的圣地亚哥湾希尔顿酒店无追索权抵押贷款外，公司所有未偿债务均为固定利率或已互换为固定利率，该笔贷款使用伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）计算利息，混合利率为1个月LIBOR加105个基点，利率上限为6.0%直至2021年12月[185] - 与2022年9月到期的8500万美元无担保定期贷款和2023年1月到期的1亿美元无担保定期贷款相关的LIBOR利率互换分别固定为1.591%和1.853%，2020年对无担保债务协议进行修订后，剩余期限内增加了25个基点的LIBOR下限[185] - 2020年公司每日收盘股价在6.99美元至13.81美元之间波动[206] 管理协议费用情况 - 公司与万豪的管理协议要求支付相当于总收入3.0%的基本管理费[36] - 万豪的三份管理协议要求支付超过一定门槛的毛营业利润20.0%的激励费[36] - 万豪的一份管理协议要求支付超过一定门槛的毛营业利润35.0%的激励费[36] - 万豪的一份管理协议要求支付超过特定门槛的毛营业利润15.0% - 20.0%的分级激励费[36] - 万豪的一份管理协议要求支付调整后毛营业利润10.0%的激励费，上限为毛收入的3.0%[36] - 公司与Crestline的管理协议要求支付2.0%的基础管理费，一份协议还需支付10.0%的激励费[37] - 公司与Highgate的管理协议要求支付3.0%的基础管理费，一份协议还需支付15.0%的激励费[39] REIT相关税务情况 - 公司自2004年12月31日起选择按REIT纳税，需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[49] - 自2017年12月31日后开始的纳税年度，公司资产价值中TRS证券占比不超20%，TRS证券和非合格资产占比不超25%[51] - 若公司无法符合REIT资格，或面临联邦、州或地方税收，包括出售酒店的惩罚性税收或特定内置收益的公司所得税[90] - 若公司未能符合房地产投资信托基金（REIT）资格，分配将不可扣除，收入需缴纳联邦和州税，会大幅减少可用于分配的现金，且可能导致公司借款、清算投资等，若REIT身份因技术要求未达标而终止，一般四年内不得重新选择REIT待遇[189] - 作为REIT，公司若有来自“禁止交易”的净收入，需缴纳100%的税；每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得（不考虑股息支付扣除且不包括净资本收益），分配不足100%时需缴纳常规企业所得税；若分配低于特定比例，需缴纳4%的不可扣除消费税[190] - 美国个人、信托和遗产股东收到的“合格股息收入”最高税率为20%，REIT支付的股息一般不符合该降低税率条件，但根据2017年《减税与就业法案》，2017年12月31日后至2026年1月1日前，可扣除最多20%的普通股息，假设股东适用37%的最高税率，有效税率一般降至29.6%[192] - 若公司与应税REIT子公司（TRS）承租人的租赁不被视为真实租赁，公司将无法符合REIT资格[193][194] - 若公司与TRS承租人的租赁不被认定为公平交易，公司或TRS承租人可能需缴纳所得税，若IRS认定租金过高，公司可能需对“重新确定的租金”或“重新确定的扣除额”缴纳100%的消费税[195] - 公司出售酒店若被视为“禁止交易”，需缴纳100%的惩罚性税；若未来从C公司收购资产，资产收购时公允价值超过税基（即“内置收益”），且在收购后五年内出售，需按美国联邦企业所得税常规税率纳税[200][201] - 公司进行的1031交换交易若被IRS质疑不符合条件，可能被视为应税交换，导致应税收入、收益和利润增加，需额外分配或缴纳企业所得税，还可能需借款，且支付税款会减少可分配给股东的现金，相关法律若修改或废除，公司可能难以进行递延纳税处置[202] - 作为房地产投资信托基金，公司需将至少90%的应税收入分配给股东[210] 员工情况 - 截至2021年2月1日，公司有40名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[60] - 截至2020年12月31日，女性员工约占公司劳动力的40%，少数族裔员工约占15%[64] - 公司为员工提供补贴医疗、牙科和视力保险、股票授予计划等福利[63] ESG相关情况 - 公司董事会指定提名和公司治理委员会监督ESG计划的战略、政策和实施[66] - 公司投资举措以减少酒店温室气体排放，如LED照明改造、低流量管道装置安装和建筑系统升级[67] - 公司每年发布环境和可持续发展报告，以监测酒店的碳足迹和排放[67] 公司风险情况 - 公司面临多种风险，如经济和商业状况、COVID - 19影响、恐怖主义保险不足等[86] - 公司当前债务规模可能影响财务灵活性，财务契约限制运营和收购活动，债务再融资可能无法获得有利条款[90] - 公司普通股市场价格受新冠疫情对酒店运营和未来收益的影响，可能继续下跌[96] - 公司依赖万豪、希尔顿或凯悦等品牌，这些品牌的负面事件或宣传可能损害公司经营业绩[88] - 系统安全风险、数据保护漏洞、网络攻击和系统集成问题可能会扰乱公司内部运营或酒店服务，导致预期收入减少、费用增加、声誉受损和股价下跌[102] - 公司面临气候变化带来的物理和过渡影响风险，如风暴、洪水、干旱等可能对酒店造成重大损失，向低碳情景过渡可能增加监管和运营成本[106][108] - 公司大部分酒店地理集中，可能因当地经济衰退或自然灾害受到不成比例的影响[110] - 未投保和投保不足的损失可能损害公司财务状况、经营成果和向股东分配的能力[111] - 财产和意外保险，包括恐怖主义保险，可能难以获得或成本高昂，续保可能面临困难[113] - 酒店业务的高档细分市场竞争激烈，可能导致入住率和客房收入下降，影响盈利能力[116] - 酒店业务具有季节性，收入的季节性波动可能影响公司向股东分配或偿还债务的能力[117] - 部分酒店的经营业绩受团体合同业务和大型企业临时客户的影响较大，失去这些客户可能损害经营业绩[118] - 商务相关技术的使用增加可能导致商务旅行需求下降，对酒店客房需求产生不利影响[119] - 互联网旅游中介预订量增加可能使公司支付更高佣金、降低房价或做出其他让步，影响公司业务和盈利能力[120] - 部分酒店中介业务拓展至团体和会议市场，可能分流公司业务并增加销售成本[122] - 公司经理和特许经营商为吸引业务可能进一步降低网站房价，影响公司业务和盈利能力[123] - 全球金融市场波动可能限制公司获取资金用于酒店收购、翻新、再融资或出售的能力，影响公司收入和现金流[137] - 新冠疫情可能导致近期新酒店建设和开业延迟或取消，公司无法预测特定地区类似房地产的供需变化[145] - 酒店物业的收购、翻新或重新定位延迟可能对公司经营业绩和股东回报产生不利影响[146] - 收购酒店物业或其他实体时，购买价格分配错误可能导致资产和负债高估或低估，影响折旧费用[147] - 联合投资可能因缺乏独家决策权、依赖共同投资者财务状况以及与共同投资者的纠纷而受到不利影响[151] - 公司投资的酒店贷款（如夹层贷款）比收入型房地产担保的高级贷款面临更高的损失风险[158] 公司高管情况 - 公司高管包括51岁的John V. Arabia、44岁的Bryan A. Giglia、63岁的Marc A. Hoffman、43岁的Robert C. Springer和51岁的David M. Klein[77] - John V. Arabia于2015年1月晋升为总裁兼首席执行官[78] - Bryan A. Giglia于2016年2月晋升为执行副总裁兼首席财务官[81] 股息分配情况 - 因新冠疫情，公司自2020年第二季度起暂停普通股季度股息[208] - 过去三年，公司向E系列累积可赎回优先股股东支付季度现金股息0.434375美元，向F系列累积可赎回优先股股东支付季度现金股息0.403125美元[209] - 2018 - 2021年公司普通股季度现金股息情况：2018年1月为0.58美元，4月、7月、10月为0.05美元；2019年1月为0.54美元，4月、7月、10月为0.05美元；2020年1月为0.59美元，4月、7月、10月为0.00美元；2021年1月为0.00美元[209] 长期激励计划情况 - 公司已预留约1200万股普通股用于长期激励计划，截至2020年12月31日，尚有2911865股可用于未来发行[212]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度可比投资组合收入为2400万美元，每间可售房收入（RevPAR）为17.58美元，较去年第三季度分别下降91%和92% [13] - 第三季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）亏损3600万美元，调整后每股摊薄运营资金（FFO）亏损0.26美元 [36] - 第三季度末，公司拥有约5.04亿美元的现金及现金等价物，包括4200万美元的受限现金，以及未动用的5亿美元循环信贷额度 [32] - 公司预计未来每月现金消耗率减少约300万美元，降至1600 - 2000万美元，较之前的范围下降14% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店运营业务 - 19家酒店中，16家已恢复运营，占客房总数的88%，产生了2019年酒店EBITDA的近96% [12] - 第三季度，12家至少部分时间营业的酒店RevPAR下降86%，6家全季度营业的酒店RevPAR下降80%，4家全年营业的酒店第三季度RevPAR下降81% [13][14] 团体业务 - 第三季度团体业务几乎全部取消，预计第四季度也类似，2021年第一季度取消情况增加，第二至四季度取消率相对较低 [19] - 7 - 10月，公司预订了10.6万间新团体客房，重新预订了19.7万间之前取消的团体客房，另有5.6万间取消的客房有意重新预订 [20] - 2021年，公司已有约48.8万间团体客房预订，代表1.2亿美元的团体客房收入，占2021年预订入住率的13% [21] 散客业务 - 3月中旬净散客预订迅速转为负数，7月中旬以来逐渐增加，8 - 10月同比净散客预订分别下降约90%、75%和67% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司需求主要来自休闲、政府和合同业务，休闲需求是主要业务来源且在劳动节后保持稳定，团体业务在第三季度有所增加，主要是政府相关团体 [17] - 近期出现少量但不断增长的商务散客房需求 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续与运营商合作，精简运营、消除非必要服务、降低物业层面费用 [16] - 保持销售团队，维护客户关系，争取未来团体业务 [20] - 寻找符合公司战略的投资机会，关注非公开市场交易 [67] - 考虑与符合公司理念的合作伙伴进行合资项目 [59] - 出售非核心资产，但不接受低价抛售 [69] 行业竞争 - 行业内部分业主面临困境，可能会有更多资产进入市场，但符合公司战略的资产较少 [41] - 部分资产的竞标过程竞争激烈 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为最糟糕的时期已经过去，酒店运营趋势向好，现金消耗减少，现金储备充足，能够应对不确定性并进行有吸引力的投资 [30] - 预计随着更多大型酒店恢复运营，投资组合表现将在第四季度及以后得到改善 [12] - 团体业务在疫苗或可靠疗法出现前难以大规模恢复 [19] - 散客业务趋势逐渐改善，但恢复到正常运营水平仍需时间 [22] 其他重要信息 - 公司推迟了约3500万美元的资本项目，加速了600 - 800万美元的项目，预计今年完成约5000万美元的资本项目，已投资4400万美元，第四季度还需完成约600万美元 [27] - 公司最大的项目是波特兰比德韦尔酒店的重新定位，10月重新开业；奥兰多万丽酒店10月恢复运营，进行了大堂翻新；威雷亚海滩度假村增加了32个阳台甲板，太阳能项目预计2021年第一季度完成 [28][29] - 公司暂停了普通股股息，董事会批准了优先股的常规季度分红 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司进攻性投资的时机和范围 - 公司认为符合战略的投资机会可能在2021年出现，目前市场上符合要求的酒店较少，交易需要时间 [41] 问题2: 促使业主出售资产的催化剂 - 可能是贷款人的压力，也可能是业主自身的时间安排或退出意愿，公司目标资产的折扣可能小于一些大宗商品资产 [42] 问题3: 威雷亚海滩度假村的预订趋势 - 该度假村11月1日开业，预计首月入住率可达18% - 20%，夏威夷旅游需求旺盛，相关测试问题已基本解决 [45] 问题4: 品牌方的举措对公司利润率的影响 - 行业可能会出现服务去中心化或转向按需选择的模式，公司认为这是积极的，预计未来EBITDA利润率可能提高100 - 300个基点 [50][53] 问题5: 公司是否会采用合资方式进行收购 - 合资不是公司的首选，但如果有符合公司理念的合作伙伴和合适的资产，会进行评估 [59] 问题6: 目前市场上资产的竞标情况 - 符合公司要求的资产较少，参与竞标的项目竞争较为激烈 [60] 问题7: 如何为股东创造价值，以及未来情况变化时的策略 - 目前首要任务是应对当前困境，尽快实现收支平衡和盈利，同时积极寻找投资机会，包括非公开市场交易 [66][67] 问题8: 资产处置在保值方面的情况，以及当前资产价格与疫情前的比较 - 公司认为资产价值总体下降10% - 30%，甚至更多，但也有交易价格达到或高于疫情前水平；公司会出售非核心资产，但不接受低价抛售 [68][69] 问题9: 旧金山酒店运营担保付款的情况 - 该酒店采用类似租赁的结构，在年度基础上保持零EBITDA，2020 - 2021年预计为负现金流 [71] 问题10: 8月和10月开业的大型酒店的运营趋势，以及能否降低现金消耗 - 酒店重新开业后入住率逐步提高，运营伙伴和公司的成本控制措施使酒店在低入住率下保持现金消耗稳定，开放酒店能吸引更多业务 [76][77][78] 问题11: 希尔顿时代广场酒店的贷款情况 - 公司正在与贷款人协商解决方案，目前暂无更新 [81] 问题12: 住宿REIT行业是否会出现普通股发行潮 - 行业内部分公司可能因资产负债表紧张而需要增加流动性或降低杠杆，发行股权是一种方式，但公司自身不太可能发行股权，且更倾向于回购 [88][89] 问题13: 公司未来的股息政策 - 公司的股息政策是支付100%的应税收入，目前没有应税收入，预计不会支付股息，该政策适合行业的盈利波动性 [92] 问题14: 如何评估城市资产的终端价值 - 市场对酒店的风险溢价可能影响终端价值，但考虑到市场流动性和整体收益率下降，终端价值可能不变甚至更高，公司倾向于后一种观点 [103][105] 问题15: 公司是否考虑收购具有转型潜力的资产 - 公司在增值项目上有良好记录，但实际操作中，从找到项目到完成翻新需要时间，目前可行性不确定；公司会在市场低迷时加速其他资本项目 [111][112] 问题16: 品牌方在业务恢复后是否会继续合作 - 公司对与品牌方的合作持乐观态度，认为相关变化将是长期的 [114] 问题17: 未来三到五年员工人均劳动力成本的变化 - 短期内工资增长受限，但随着生活工资倡议的推进，劳动力成本可能会有压力，公司部分地区已达到较高工资水平 [115][116]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收仅1000万美元，RevPAR和总投资组合收入分别同比下降98%和97% [13] - 第二季度总物业运营费用为5400万美元，物业EBITDA亏损3400万美元 [13] - 物业运营费用较上年减少73% [14] - 原预计每月物业现金损失1800 - 2100万美元，公司费用、债务偿还、优先股股息和资本支出1000 - 1100万美元，现物业现金消耗估计每月减少约400万美元，总现金消耗降至每月2500 - 2800万美元，下降10% [18][19] - 若10家运营酒店维持近期水平，物业现金损失每月减少约100 - 200万美元，至1200 - 1500万美元，总现金消耗降至每月2300 - 2700万美元，下降近20% [20] - 第二季度调整后EBITDA亏损4700万美元，摊薄后调整后FFO每股亏损0.31美元 [44] - 第二季度收益受750万美元负面影响，包括640万美元员工工资福利和110万美元遣散费，此外还产生1800万美元减值损失 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度近96%的团体客房预订取消，第三季度预计95%已取消，第四季度近三分之二已取消 [22][23] - 自3月以来，公司预订86000间新团体客房，重新预订138000间已取消的团体客房，占取消总数的23%，另有61000间有重新预订意向，重新预订比例将达32%，新预订和重新预订团体客房收入约7000 - 7500万美元，总团体收入约1亿美元 [25][26] - 2021年已预订约577000间团体客房，收入1.45亿美元，占2021年入住率的近16%，略低于三年平均水平 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 持续运营的4家酒店3月平均入住率39%，4月降至8%，5 - 7月分别升至13%、16%和近23% [15] - 6月初重新开业的Oceans Edge酒店6月中旬入住率达50%，7月初降至30% - 35% [16] - 6 - 7月重新开业的6家酒店开业两周内入住率达10% - 19% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划8月再开放2 - 3家酒店，9 - 10月再开放几家，但部分酒店可能因政府限制和清洁规定延迟开业 [29][30] - 公司出售巴尔的摩万丽酒店增加流动性，预计下半年资本投资降至1800 - 2200万美元 [31][35] - 公司认为集团业务在疫苗或有效疗法出现前难以大规模恢复，但保留销售团队的策略已取得成效 [24][25] - 公司认为科技对商务旅行有短期和中期影响，但长期来看，合适市场的优质资产不受影响 [51][52] - 公司认为纽约和旧金山市场复苏可能较慢，而部分休闲和政府业务较强的市场表现相对较好 [55] - 公司在收购资产时会考虑资产的长期相关性、价格合理性和社会问题，对企业收购持谨慎态度 [64][65] - 公司认为目前资产出售市场面临挑战，需等待债务市场恢复，但不排除合适的出售机会 [72][73] - 公司认为私募股权在酒店资产市场有竞争力，但高杠杆率可能延迟交易 [101] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为最困难时期已过去，10家酒店运营，预计未来开放更多酒店，入住率趋势良好，现金消耗将减少 [35] - 公司拥有充足流动性，可应对经济冲击，并在未来抓住投资机会 [32][40] - 公司预计疫情结束后，运营效率将提高，但目前难以量化 [108] 其他重要信息 - 公司暂停普通股股息，优先股股息正常发放，普通股股息恢复取决于今年是否有应税收入 [46] - 公司与贷款人就希尔顿时代广场酒店进行沟通，但暂无最新进展 [80] - 公司部分重新开业酒店的TripAdvisor评分良好，客人对清洁和安全措施满意 [90] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 科技对商务旅行长期需求的影响 - 公司认为科技在短期内会使商务旅行需求下降，但长期来看，面对面交流仍很重要，合适市场的优质资产不受影响 [51][52] 问题: 疫情是否改变公司投资策略 - 公司表示投资策略基本不变，但部分市场排名可能发生变化，如纽约和旧金山市场复苏可能较慢 [53][55] 问题: 潜在资产上市时间 - 公司认为目前市场机会较少，需几个季度才能解决问题，预计未来会有更多机会 [59][60] 问题: 公司是否考虑企业收购 - 公司表示会考虑企业收购，但门槛较高，需包含大量长期相关房地产，且目标公司的资产负债表要健康 [64][65] 问题: 如何平衡机会主义收购和即时增值 - 公司表示更关注长期价值，若对市场和资产有信心，即使短期现金流不佳也会考虑收购 [67] 问题: 巴尔的摩资产出售情况及未来出售计划 - 公司表示巴尔的摩资产出售价格较疫情前低20%，该市场不符合公司长期战略，未来会考虑出售其他资产，但不会贱卖，需等待债务市场恢复 [71][72] 问题: 夏威夷旅行限制解除后酒店EBITDA能否转正 - 公司认为夏威夷有大量休闲需求，若解除限制且有更好的治疗方法，酒店需求将增加 [76] 问题: 希尔顿时代广场酒店的情况 - 公司表示与贷款人和地面出租人保持沟通，但暂无最新进展 [80] 问题: 公司是否对合适资产出价 - 公司表示参与了一项资产的竞标，预计未来几个月会公布最终买家，目前优质资产较少 [86] 问题: 政府清洁限制对市场的影响 - 公司认为部分城市的清洁规定不利于酒店重新开业，不仅增加成本，还可能影响健康和安全 [88][89] 问题: 客人对新运营环境的评价 - 公司表示部分重新开业酒店的TripAdvisor评分良好，客人对清洁和安全措施满意，但目前数据较少 [90] 问题: 重新预订的团体合同价格和条款 - 公司表示重新预订的团体合同注重灵活性，2021年价格持平，2022年及以后价格上涨，团体规模略有减小 [98][99] 问题: 私募股权在私人市场的竞争力 - 公司认为私募股权杠杆率较高，可能延迟交易，但部分大型私募股权基金资金充足，会参与竞争 [101] 问题: 疫情后运营模式是否有生产率提升 - 公司认为未来运营效率会提高，但目前难以量化，相关讨论已在进行中 [108] 问题: 酒店重新开业对市场的影响 - 公司表示重新开业的酒店入住率达到10% - 19%，可改善现金消耗，且能吸引更多业务，部分酒店已看到商务旅行需求回升 [109][111] 问题: 私募股权对收购公司的兴趣 - 公司表示私募股权对酒店REIT股价感兴趣，部分公司已持有股份，收购整个公司需债务市场恢复，具体取决于与贷款人的关系 [117][118] 问题: 公司是否有兴趣购买资产债权并与贷款人合作 - 公司表示购买债权难度较大，需谨慎考虑，但已与贷款人就资产再融资进行沟通，希望股价回升以获得更有利的股权融资成本 [123][124] 问题: 科技是否会对酒店业造成永久性影响 - 公司认为科技对商务旅行有短期和中期影响，但长期来看，合适市场的优质资产不受影响 [129][130] 问题: 疫苗出现后REIT收购机会是否受限 - 公司认为收购机会将持续一段时间，未来价格可能更有吸引力 [135] 问题: 商务旅行客户来自哪些酒店、市场和行业 - 公司表示部分酒店已看到商务旅行需求回升，主要来自南加州、长滩和波士顿的酒店，客户主要从事项目工作 [140][142]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，Sunstone Hotel Investors, Inc.拥有19家酒店，合计9988个房间[14] - 2020年第二季度总收入为10,424千美元，同比下降了66.5%[56] - 2020年第二季度净亏损为117,500千美元，而2019年同期为盈利45,918千美元[57] - 2020年第二季度每股基本和稀释亏损为0.55美元，而2019年同期为盈利0.18美元[56] - 2020年第二季度调整后的EBITDA为(46,999)千美元，而2019年同期为99,122千美元[57] - 2020年第二季度FFO为(67,334)千美元，而2019年同期为76,016千美元[60] 用户数据 - 2020年第二季度的酒店调整后EBITDA为A百万美元，调整后EBITDA利润率为B%[8] - 2020年第二季度的酒店运营统计数据显示，入住率较2019年同期下降了C%[28] - 2020年第二季度整体RevPAR为5.76美元，同比下降97.6%[116] - 2020年上半年，整体RevPAR为44.09美元，同比下降75.8%[119] 财务状况 - 截至2020年6月30日，现金及现金等价物为540,420千美元，较2020年3月31日的847,445千美元下降36.2%[49] - 截至2020年6月30日，总负债为1,203,709千美元，较2019年12月31日的1,297,903千美元下降7.2%[53] - 截至2020年6月30日，股东权益总额为2,177,879千美元，较2019年12月31日的2,574,838千美元下降15.4%[53] - 截至2020年6月30日，合并债务为1,021,247千美元，较2019年12月31日的974,863千美元增加了4.7%[86] 未来展望 - 公司预计未来的经济和市场条件将继续影响酒店行业的表现，特别是在疫情后恢复阶段[19] - 公司计划通过选择性收购和处置来实现资产管理的最大化，以提升股东价值[15] 负面信息 - 公司在2020年第二季度的调整后FFO较2019年同期下降了Y%[23] - 由于COVID-19疫情影响，公司决定暂时暂停大多数酒店的运营，9家酒店仍处于暂停状态[99] - 2020年第二季度，14家酒店暂停运营，导致净损失为59,510万美元[126] 其他新策略 - 公司采用非GAAP财务指标，包括EBITDAre和调整后的EBITDAre，以更好地评估运营表现[23] - 截至2020年6月30日，普通股市值为1,757,430千美元，较2019年12月31日的3,129,982千美元下降了44.0%[86]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDA为1410万美元，调整后每股FFO亏损0.01美元，收益受1010万美元与休假或裁员酒店员工当前和未来工资及福利相关费用的负面影响 [51] - 第一季度记录减值总计1.154亿美元，主要是对希尔顿时代广场酒店减记约1.08亿美元至6100万美元，对威彻斯特万丽酒店减记约500万美元至3000万美元，还记录230万美元减值损失以冲销圣地亚哥湾希尔顿酒店废弃扩建项目的相关费用 [52] - 预计希尔顿时代广场酒店今年EBITDA亏损600 - 800万美元，若纽约市场下半年旅游需求未恢复，亏损可能进一步恶化 [55] - 截至季度末，公司有8.47亿美元无限制现金，包括从信贷安排中提取的3亿美元；不包括该3亿美元提取额，现金余额约为5.47亿美元，可提供约18个月的流动性，若动用信贷安排等，流动性可延长至2.5 - 3年 [46][48] - 预计每月物业层面现金损失约1800 - 2100万美元，每月公司费用、债务偿还和其他费用平均约1000 - 1100万美元，包括约300 - 500万美元的月度资本投资和约100万美元的优先股股息，综合现金消耗率约为每月2800 - 3200万美元，随着酒店重新开业和入住率及现金流增加，现金消耗率将逐渐下降 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至5月5日，公司收到的团体取消订单代表约37.6万间夜和1.37亿美元团体收入，占2020年预算团体收入的约29%，第二季度预算团体间夜约72%已取消，预计剩余大部分也将取消；3月和4月团体取消订单显著增加，5月初仍在继续 [31] - 3月公司酒店销售团队为2021年增加了1万间夜预订，为2022年增加了1.4万间夜预订；4月，酒店销售团队预订了近2.3万间夜的新团体业务（不包括取消或重新预订的活动） [33][34] - 公司已重新预订或正在修改约15%取消的团体业务合同，另有25%取消的团体业务表示有意重新预订，这些重新预订或有意重新预订的团体业务相当于已取消房间的近50% [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷市场因实施14天隔离措施，直飞毛伊岛的航班基本完全受限，预计在当地卫生当局解除限制前，酒店将继续关闭；但第四季度威雷亚的咨询和预订量非常高，显示出休闲旅游的强劲潜在需求 [73][74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在疫情初期迅速采取行动，暂停20家酒店中14家的运营，大幅削减运营费用，同时维持酒店部分关键岗位人员，以维护设施、联系员工和客户，虽会导致每月现金消耗率略高，但公司认为这对酒店、员工和长期价值有益 [13][15][17] - 推迟约3500万美元的资本项目，剩余约4000万美元的2020年预算翻新项目；加速几个原搁置的项目，总资本投资约600 - 800万美元，可在酒店暂停运营期间完成，节省运营中断成本 [18] - 削减公司费用，预计今年可节省约200 - 400万美元现金 [20] - 从信贷安排中提取3亿美元，并正在与资本合作伙伴协商获得契约豁免，预计获得的契约豁免套餐将提供使用信贷资金的途径，并使公司在管理业务时更具灵活性 [21] - 暂时暂停普通股股息支付和股票回购活动，以换取公司的稳定性和债务资本合作伙伴的灵活性 [22] - 公司认为自驾休闲旅游需求可能会较快恢复，商务散客业务将随着航空旅行恢复逐渐复苏，大型团体业务的恢复可能会延迟；公司正与运营商合作规划酒店重新开业，预计6月部分酒店重新开业，7月更多酒店重新开业，恢复将是渐进的，酒店运营和服务水平需调整以应对健康安全问题和低入住率的财务现实 [36][37][38] - 公司保守的资产负债表策略使其在当前环境下具有优势，能够承受较长时间的无收入环境，并有望在酒店市场出现重大错位时率先抓住机会，而大多数其他酒店业主可能会受到严重影响 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给公司、住宿行业和国家带来了巨大挑战，公司在过去三个月中迅速做出反应，以保护公司、减轻损失并保持流动性 [9][10][14] - 虽然当前经营环境极其困难，但公司相信行业长期将更健康，公司有信心度过危机并变得更强大 [40][42] - 长期来看，公司预计住宿需求不会因疫情受到重大影响，人们有强烈的出行和聚会需求，商务活动仍以面对面交流为佳 [68][69] - 行业复苏轨迹尚不确定，可能受疫苗、治疗方法、人们对旅行和聚集的态度等因素影响；预计经济在一段时间内将不稳定，可能导致入住率和房价暂时下降，但公司已做好应对准备 [96][97][98] 其他重要信息 - 公司正在与希尔顿时代广场酒店的特别服务商合作，可能会任命接管人，这是由于该酒店长期盈利能力预期恶化、2020年地租和物业税重置争议、7700万美元有担保抵押贷款即将到期以及疫情的灾难性影响等因素 [53][56] - 公司董事会已批准两系列优先股的常规季度分红 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关闭酒店重新开业的衡量标准是什么？ - 公司资产管理团队与运营商合作，寻找市场需求迹象，包括散客或团体需求；重新开业需确保安全，有相应的安全协议，同时避免比当前更多的亏损；公司保留了酒店的部分关键人员，重新开业可能需要3 - 7天 [62][64] 问题：如果现在收购酒店，相比几个月前的价值需要多大折扣？ - 目前市场处于混乱状态，买卖价差较大，卖家寻求10% - 20%的折扣，买家希望折扣达到25%、30%、35%或更多，且随着疫情、旅行和债务市场情况的变化，折扣情况也会改变 [66][67] 问题：远程工作和虚拟会议是否会长期影响住宿需求？ - 公司认为不会，人们有强烈的出行和聚会需求，商务活动仍以面对面交流为佳，虽然会有系统性变化，但不会对业务产生重大长期影响 [68][69] 问题：夏威夷威雷亚市场重新开放的想法和旅行恢复时间？ - 夏威夷实施了14天隔离措施，直飞毛伊岛的航班基本完全受限，预计在当地卫生当局解除限制前，酒店将继续关闭；第四季度威雷亚的咨询和预订量非常高，显示出休闲旅游的强劲潜在需求，公司与其他酒店业主和航空公司沟通协调，虽无具体重新开放日期，但对未来市场恢复有信心 [73][74][75] 问题：如何看待股票回购与收购酒店的关系，以及收购酒店的时间线？ - 公司暂停股票回购是为了确保资产负债表稳定和完成与资本合作伙伴的契约修订；目前收购市场不活跃，价格不明确，尚无法确定股票回购与收购资产的优先级；关于收购酒店的时间，需等待契约豁免完成，公司预计在未来几周达成协议，契约豁免期间会有一定灵活性，且公司认为走出危机后将比同行有更多选择 [77][79][84] 问题：契约豁免期间公司的限制是否会较低，是否会有更多灵活性？ - 公司无法提供具体信息，但表示与信用状况类似的同行相比，低杠杆的公司在资本使用和资产收购方面应具有更多灵活性 [87] 问题：是否与航空公司就夏威夷市场重新开放和运力问题进行对话，航班时间表情况如何？ - 公司与其他酒店业主和交通部门进行了初步对话，探讨如何重启夏威夷市场；目前无法提供航班时间表的具体信息，仅能看到第四季度的预订量情况 [89][90] 问题：不同运营商和酒店层面现金消耗差异的主要驱动因素是什么？ - 主要因素是酒店管理人员数量、管理时间和销售人员数量；部分业主采取保守策略，削减所有可能的开支，而公司认为保留关键人员对资产长期价值很重要，虽然会增加现金消耗，但有助于酒店重新开业和未来销售 [92][93] 问题：行业复苏后定价情况如何，入住率和房价恢复的关系，以及分销和忠诚度的影响，是否会因酒店关闭使房价恢复更快？ - 目前判断还为时尚早，行业复苏轨迹取决于疫苗、治疗方法、人们对旅行和聚集的态度等因素；长期来看，行业具有韧性，每次周期都会达到新高；预计经济在一段时间内将不稳定，可能导致入住率和房价暂时下降，但公司已做好应对准备 [96][97][98] 问题：是否可以对酒店进行投资以适应社交距离规则下的小型团体会议，如果规则持续几年或18个月后消失，投资决策如何？ - 公司认为应根据具体情况决定，例如在奥兰多万丽酒店和华盛顿特区万丽酒店，公司加速了一些投资项目，因为预计团体业务会恢复，虽然可能初期较慢，但酒店有足够空间处理小型团体会议 [101][102][103] 问题：酒店重新开业后，劳动力成本占收入的百分比会下降、保持不变还是上升？ - 这取决于收入水平，实施健康安全标准会带来增量成本，但也有机会重新审视运营方式以提高效率，目前还处于早期阶段，具体细节尚不清楚 [105][107][110] 问题：希尔顿时代广场酒店目前的计划是否是将钥匙交还给贷款人，是否支付债务服务，以及如何处理华盛顿特区万丽酒店的贷款？ - 公司正在与希尔顿时代广场酒店的特别服务商合作，可能会任命接管人，若接管人介入，可能会导致某种形式的止赎或其他结果；公司未支付5月1日的债务服务；华盛顿特区万丽酒店贷款尚未到期，公司与贷款人有长期合作关系，有多种选择，包括延期，且公司有足够的流动性来处理相关情况 [112][113][114] 问题：市场后端可能出现的小型酒店业主出售的资产是否符合公司收购策略，公司是否考虑重新定位投资组合？ - 目前判断还为时尚早，但最终可能会有符合公司长期相关房地产战略的资产出现；公司仍有少数不符合战略的酒店希望出售，但不急于出售，会保持耐心 [120][121] 问题：酒店重新开业是否会有营运资金或开业前费用，对利润率或现金流有何影响？ - 会有一些物资补货和人员召回等费用，但公司认为不会有重大影响，无需进行建模考虑 [123] 问题：公司酒店的EBITDA或盈亏平衡入住率或RevPAR水平是多少？ - 公司认为大多数酒店的盈亏平衡入住率在35% - 45%之间，但这包含很多变量，如平均每日房价较低、有增量成本等；一些大型团体酒店或像威雷亚这样的酒店，盈亏平衡入住率可能高5个百分点，即40% - 50%；与六个月前的估计相比，该入住率水平大幅降低，这得益于运营商降低了物业层面成本和公司层面的费用 [125][126][127] 问题：高端酒店是否会减少服务项目，这种模式是否会长期持续？ - 这取决于具体酒店，有些酒店需要提供大量服务和设施，而有些酒店可能因品牌标准而提供这些服务，但实际上可能并非必要；公司正在与运营商重新评估这些模式，目前还处于过早阶段，无法分享具体观点 [129] 问题：年底的提前预订是因为消费者对折扣敏感，还是因为感觉安全而愿意支付高价？ - 公司没有相关信息，但认为随着酒店开业会有一些折扣，同时也有证据显示休闲旅游有潜在需求，如南加州一些度假村部分房间以折扣价出售很快售罄，以及高尔夫球场等休闲设施重新开放也显示出需求 [133][134][135] 问题：公司在新周期开始时的风险偏好是否会改变？ - 公司认为长期战略没有改变，短期也不应改变；虽然没有预见到疫情，但现在比六个月前更有兴趣进行收购 [136][137] 问题：地方政府未来增加物业税和入住税是否会对公司造成更大压力？ - 公司认为物业价值下降会有一定抵消作用，但地方政府可能会寻求更多收入；同时，劳动力方面可能会有关于提供医疗福利的讨论，公司及其运营商在这方面表现良好 [140][141] 问题：今年资本支出的非必要改进项目的金额是多少，这些延期项目会如何处理？ - 今年初资本支出指导为6500 - 8500万美元，新指导为3500 - 4500万美元，减少了约3000 - 3500万美元；推迟的项目包括大堂、餐厅、家具、健身设备等的翻新，可推迟到明年或后年，具体取决于复苏情况和项目重新安排时间；明年资本支出是一个动态目标，由于公司过去在投资组合中投入了大量资金，推迟的项目并非永久取消，有一定灵活性 [146][147][149]

业绩总结 - 2020年第一季度总收入为191,212千美元，相较于2019年的127,400千美元增长了50%[53] - 2020年第一季度净亏损为162,519千美元，而2019年同期净收入为17,916千美元[53] - 2020年第一季度总运营费用为331,860千美元，较2019年同期的44,245千美元显著增加[53] - 2020年第一季度每股基本和稀释亏损为0.75美元，而2019年同期为0.06美元[52] - 2020年第一季度调整后的EBITDAre（不包括非控股权益）为14,141千美元，较2019年同期的64,494千美元下降78.1%[55] - 2020年第一季度每股普通股的FFO（归属于普通股股东）为-0.08美元，2019年同期为0.21美元[59] - 2020年第一季度调整后的FFO（归属于普通股股东）为-1,401千美元，2019年同期为47,488千美元[59] - 2020年第一季度的基本加权平均流通股数为221,036千股，较2019年同期的227,219千股有所减少[59] 用户数据 - 截至2020年3月31日，Sunstone拥有20家酒店，合计10,610个房间[11] - 截至2020年5月8日，公司有14家酒店因COVID-19疫情暂时暂停运营，剩余6家酒店的运营显著减少[79] - 2020年1月，希尔顿圣地亚哥湾前酒店的平均每日房价（ADR）为221.94美元，同比下降4.2%[86] - 2020年1月，波士顿公园广场酒店的入住率为66.8%，较2019年1月的75.6%下降11.6%[86] - 2020年1月，华盛顿特区万丽酒店的RevPAR为112.79美元，同比下降0.1%[86] 财务状况 - 2020年第一季度现金及现金等价物为847,445千美元，较2019年同期的816,857千美元有所增加[46] - 2020年第一季度资产总额为3,799,540千美元，较2019年同期的3,918,974千美元有所下降[46] - 2020年第一季度股东权益总额为2,337,006千美元，较2019年同期的2,621,071千美元下降[50] - 截至2020年3月31日，公司的总债务为1,272,965千美元[69] - 固定利率债务占总债务的59.2%[69] 风险与挑战 - 公司在2020年第一季度的财务表现受到COVID-19疫情的显著影响，预计将对业务产生短期和长期的影响[16] - 公司面临的风险包括经济衰退、贸易冲突、酒店运营成本上升等[16] - 2020年3月，因COVID-19相关成本，公司共计支出10.1百万美元，主要用于支付被解雇或休假的员工的额外工资和福利[131] 未来展望 - 公司在2020年第一季度的财务报告中强调了保持财务灵活性和适当杠杆的重要性[12] - 截至2020年3月31日，公司计划行使其可用的三项一年期选项，以延长2.2亿美元的贷款到期日[72]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度可比投资组合每间可售房收入（RevPAR）同比增长80个基点，可比投资组合总收入增长2.1%，全年RevPAR和总收入分别增长1.9%和2.9% [13] - 2019年全年，散客客房收入增长约3%，团队收入基本持平；第四季度客房收入超预期，推动全年RevPAR增长处于指引高端；可比投资组合总收入受益于餐饮收入增长2.6%和附属物业收入增长14% [14] - 2019年第四季度，尽管可比投资组合收入增长2.1%，但由于每小时工资率增长2.4%、财产保险和忠诚度计划费用增加，可比投资组合息税折旧摊销前利润（EBITDA）下降1.4%，利润率下降110个基点 [19] - 2019年全年调整后EBITDA和摊薄后每股调整后资金从运营（FFO）超过最新指引高端 [15] - 2019年底，公司总调整后无限制现金超6.8亿美元，有5亿美元未动用循环信贷额度；合并债务和优先股证券约12亿美元，现有债务加权平均到期期限约4.1年，加权平均利率4.1%，可变利率债务占总债务的23%，44%的债务无担保 [28] - 2020年全年，预计总投资组合RevPAR增长在 - 1.5%至1.5%之间；费用增长3%至4%，同店利润率下降约150至175个基点；调整后EBITDA在2.8亿至3.05亿美元之间，摊薄后每股调整后FFO在0.95至1.5美元之间 [30] - 2020年第一季度，预计总投资组合RevPAR在 - 0.5%至1.5%之间；调整后EBITDA在5400万至5800万美元之间，摊薄后每股调整后FFO在0.16至0.18美元之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年客房业务中，散客客房收入增长约3%，团队收入基本持平；第四季度客房收入超预期，推动全年RevPAR增长 [14] - 2019年第四季度，餐饮收入增长2.6%，附属物业收入增长14%，推动可比投资组合总收入增长 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年，华盛顿特区市场增长好于预期，旧金山市场虽未达年初高预期，但仍实现稳健RevPAR增长；芝加哥、波特兰、拉霍亚和纽约市市场普遍疲软 [16][17] - 2019年第四季度，多个市场表现好于预期，包括威雷亚、长滩、芝加哥和旧金山；基韦斯特、时代广场和圣地亚哥市场表现疲软 [18] - 2020年，预计多数市场RevPAR增长有限；旧金山需求水平按历史标准将保持稳健，但同比比较有挑战；纽约市场将面临新供应增加的逆风；基韦斯特、波士顿、芝加哥和华盛顿特区等市场有望实现健康增长 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续受益于过去几年对投资组合的投资，如波士顿公园广场酒店和旧金山凯悦酒店的翻新带来RevPAR指数显著提升和盈利能力增强；预计威雷亚酒店、奥兰多万丽酒店等项目将继续带来收益 [7][8] - 2019年投资超900万美元用于环保项目，未来将继续进行环境、社会和治理（ESG）投资，关注可再生能源使用、减少一次性物品使用和增加回收材料使用 [10] - 2019年底出售洛杉矶国际机场万怡酒店的租赁权益，售价5000万美元，进一步巩固投资组合，降低租赁权益敞口 [11] - 2020年主要项目是波特兰万豪酒店的全面重新定位，预计上半年产生200万美元收入置换；当前投资组合团队预订量同比增长超4%，81%的团队业务已预订，为近年来最高水平 [22] - 公司继续对长期相关房地产进行投资评估，希望找到合适机会增加股东价值；同时计划以合理价格处置不符合战略的剩余酒店 [26] - 鉴于当前股价和隐含估值，公司认为回购自身股票是过剩流动性的最佳用途，将股票回购计划从3亿美元（已回购5400万美元）增加到5亿美元，回购将机会性进行且取决于股价 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年经营环境预计与2019年相似，RevPAR和酒店总收入增长乏力；多数市场RevPAR增长有限，部分市场面临挑战，部分市场有望增长 [20] - 预计成本压力将持续，主要体现在工资和福利、财产税和保险方面，这三项占酒店运营总成本超一半 [21] - 公司与希尔顿时代广场酒店就地面租金增加存在争议，可能影响全年利润率，若上诉成功将获得退款 [21][43] - 公司2020年预期和盈利指引未考虑新冠疫情的额外影响，若疫情对全球经济增长和旅游业产生负面影响，可能对公司业务、盈利和前景产生重大影响 [23] 其他重要信息 - 董事会宣布2020年第一季度普通股每股股息为0.05美元，预计全年按季度支付常规现金股息；若常规股息未满足年度分配要求，将支付追补股息；2019年总现金股息年化股息收益率约为5.5%；董事会还批准了优先股的常规季度分红 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 基本面疲软情况下酒店价值是否受影响 - 对于高品质、高端、标志性的长期相关房地产资产，仍有强劲需求；具有增值成分或管理、特许经营可变更的资产也有较强需求；而普通商品资产则面临一定困难 [36] 问题2: 威雷亚海滩度假村的房价差距情况 - 2014年该酒店全年房价较威雷亚豪华酒店组合低约280美元，到2019年底低180美元，平均每日房价指数（ADR Index）从48%提升至约70% [37] 问题3: 威雷亚海滩度假村对标酒店的每间客房EBITDA情况 - 公司没有每间客房EBITDA数据，但有RevPAR数据 [38] 问题4: 希尔顿时代广场酒店面临的问题及长期计划 - 该酒店财产税增加，目前正在就约300万美元的地面租金增加进行仲裁，仲裁期间需支付较高租金，若胜诉将获得退款；该酒店成本增加后EBITDA微薄，贷款到期时公司将评估并确定最佳方案 [43][44] 问题5: 为何不采用更程序化或激进的股票回购计划 - 公司不会评论股票回购方式，但认为股票回购是重要关注点，相对于潜在收购，回购股票是最佳增量投资 [45] 问题6: 12月更好的散客趋势是商务还是休闲散客，以及趋势是否持续 - 12月公司投资组合中商务和休闲散客需求都较好，较为广泛；过去六周散客预订量有所增加，第一季度表现好于预期 [48] 问题7: 散客预订量增加和团队预订量增长4%与RevPAR指引的关系 - RevPAR指引是综合考虑各酒店情况的众多输入因素之一 [50] 问题8: 公司是否与品牌方讨论解决业主盈利能力问题 - 公司与运营合作伙伴保持持续沟通，但认为目前因劳动力成本上升和招聘困难导致的成本压力难以解决，过早大幅削减服务水平不是正确的长期决策，除非入住率和房价大幅下降 [53] 问题9: 未来三四个月特定市场活动是否受新冠疫情影响 - 公司关注旧金山、洛杉矶、纽约等中国入境旅游量大的市场，目前中国旅游下降对公司总收入影响约50个基点，已出现一些团队取消或减员情况；公司正与酒店和运营伙伴合作管理团队减员和开放散客渠道以提高入住率，目前影响较小，但情况不确定 [56][57] 问题10: 若未来三到五年RevPAR增长在±1%范围内，公司会有何不同做法 - 若出现这种情况，费用增长可能继续超过RevPAR增长，资产价值可能维持高位，资本配置将面临困难，盈利将受到影响 [58] 问题11: 公司缩小时股息如何考虑 - 公司股息策略是支付约100%的应税收入，常规季度股息安全，过去几年出售资产收益对股息有积极影响，预计将继续按此策略支付股息 [59] 问题12: 公司何时利用纽约市酒店市场的困境 - 公司有能力关注困境情况并可能利用机会，但目前介入纽约市场可能还太早 [64][65] 问题13: 全年指引中非客房收入的增长预期及测算方式 - 预计今年非客房收入将增长2%至4%，部分原因是去年实施的一些费用尚未完全体现，餐饮收入预计会有所缓和 [69] 问题14: 股票回购停止的原因 - 股票回购是根据10b5 - 1计划进行的，在进入禁售期前设定了参数，达到预定水平和金额后自动停止，禁售期通常在财报发布几天后结束，届时公司将有更多控制权 [70] 问题15: 威雷亚酒店ADR指数达到目标后对利润的影响 - 该酒店不太可能达到市场指数的100%，目前与特定对标组合相比已达到约120%的指数，财务成功体现在缩小差距和实现RevPAR指数提升 [71] 问题16: 文艺复兴海港广场酒店的减值费用与今年翻新费用的关系 - 海港广场酒店去年完成周期性客房翻新；减值是根据美国公认会计原则（GAAP）按季度评估酒店减值指标，该酒店因不被视为长期相关酒店而缩短持有期，导致现金流低于账面价值，产生2400万美元减值费用 [75][76] 问题17: 减值费用与翻新后资产价值的比较 - 减值费用与净账面价值（即总值减去折旧）进行比较 [77] 问题18: 将利润率下降指引转化为同店费用增长预期，并按主要类别分解 - 预计总费用增长3%至4%，其中劳动力成本占总成本约45%，预计增长4%至6%，其他酒店相关费用接近通胀增长，部分项目如团队佣金可能下降；固定费用如房地产和财产税、希尔顿时代广场酒店地面租金、保险费用等增长较大 [78][79][80] 问题19: 股票回购的理念及是否会成为资本结构或资本利用的持续方面 - 股票回购是一种资本配置工具，公司利用它在公开和私人市场之间进行套利；当市场价格难以合理时，回购自身股票是购买更多长期相关房地产的简单方式，且交易成本低；公司希望未来能以高于资产净值（NAV）的价格交易并实现公司增长，但目前回购股票是最有吸引力的投资选择 [84][85] 问题20: 可行交易机会的情况 - 公司目前正在处理一些事务，过去一两个月参与了一些投标，也在关注一些可能进入市场的项目；公司倾向于追求较大规模的资产，交易情况较为零散 [86] 问题21: 预计资本支出（CapEx）下降的原因 - 资本支出下降一是因为原计划对洛杉矶国际机场万怡酒店进行重大翻新，但该酒店已出售；二是推迟了芝加哥大使套房酒店的客房翻新；此外，投资组合整体状况良好，未来几年的翻新是正常业务安排，公司认为不应为节省资本而推迟必要的翻新 [90] 问题22: 12月业务强劲是否与日历变化有关 - 公司预计到了日历变化，12月业务强劲是因为短期散客业务预订量增加，包括威雷亚等地区，不过这只是一个月的情况，不能确定为新趋势 [94] 问题23: 近期散客需求增长是否为季节性因素 - 散客需求增长已考虑季节性因素，过去六周整体散客预订量有所增加，好于此前几个季度 [96] 问题24: 波特兰酒店翻新时是否考虑更换品牌 - 目前波特兰万豪酒店的特许经营协议还有几年到期，未来有机会考虑更换品牌 [100]