业绩总结 - 截至2020年6月30日，Sunstone Hotel Investors, Inc.拥有19家酒店，合计9988个房间[14] - 2020年第二季度总收入为10,424千美元，同比下降了66.5%[56] - 2020年第二季度净亏损为117,500千美元，而2019年同期为盈利45,918千美元[57] - 2020年第二季度每股基本和稀释亏损为0.55美元，而2019年同期为盈利0.18美元[56] - 2020年第二季度调整后的EBITDA为(46,999)千美元，而2019年同期为99,122千美元[57] - 2020年第二季度FFO为(67,334)千美元，而2019年同期为76,016千美元[60] 用户数据 - 2020年第二季度的酒店调整后EBITDA为A百万美元，调整后EBITDA利润率为B%[8] - 2020年第二季度的酒店运营统计数据显示，入住率较2019年同期下降了C%[28] - 2020年第二季度整体RevPAR为5.76美元，同比下降97.6%[116] - 2020年上半年，整体RevPAR为44.09美元，同比下降75.8%[119] 财务状况 - 截至2020年6月30日，现金及现金等价物为540,420千美元，较2020年3月31日的847,445千美元下降36.2%[49] - 截至2020年6月30日，总负债为1,203,709千美元，较2019年12月31日的1,297,903千美元下降7.2%[53] - 截至2020年6月30日，股东权益总额为2,177,879千美元，较2019年12月31日的2,574,838千美元下降15.4%[53] - 截至2020年6月30日，合并债务为1,021,247千美元，较2019年12月31日的974,863千美元增加了4.7%[86] 未来展望 - 公司预计未来的经济和市场条件将继续影响酒店行业的表现，特别是在疫情后恢复阶段[19] - 公司计划通过选择性收购和处置来实现资产管理的最大化，以提升股东价值[15] 负面信息 - 公司在2020年第二季度的调整后FFO较2019年同期下降了Y%[23] - 由于COVID-19疫情影响，公司决定暂时暂停大多数酒店的运营，9家酒店仍处于暂停状态[99] - 2020年第二季度，14家酒店暂停运营，导致净损失为59,510万美元[126] 其他新策略 - 公司采用非GAAP财务指标，包括EBITDAre和调整后的EBITDAre，以更好地评估运营表现[23] - 截至2020年6月30日，普通股市值为1,757,430千美元，较2019年12月31日的3,129,982千美元下降了44.0%[86]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDA为1410万美元，调整后每股FFO亏损0.01美元，收益受1010万美元与休假或裁员酒店员工当前和未来工资及福利相关费用的负面影响 [51] - 第一季度记录减值总计1.154亿美元，主要是对希尔顿时代广场酒店减记约1.08亿美元至6100万美元，对威彻斯特万丽酒店减记约500万美元至3000万美元，还记录230万美元减值损失以冲销圣地亚哥湾希尔顿酒店废弃扩建项目的相关费用 [52] - 预计希尔顿时代广场酒店今年EBITDA亏损600 - 800万美元，若纽约市场下半年旅游需求未恢复，亏损可能进一步恶化 [55] - 截至季度末，公司有8.47亿美元无限制现金，包括从信贷安排中提取的3亿美元；不包括该3亿美元提取额，现金余额约为5.47亿美元，可提供约18个月的流动性，若动用信贷安排等，流动性可延长至2.5 - 3年 [46][48] - 预计每月物业层面现金损失约1800 - 2100万美元，每月公司费用、债务偿还和其他费用平均约1000 - 1100万美元，包括约300 - 500万美元的月度资本投资和约100万美元的优先股股息，综合现金消耗率约为每月2800 - 3200万美元，随着酒店重新开业和入住率及现金流增加，现金消耗率将逐渐下降 [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至5月5日，公司收到的团体取消订单代表约37.6万间夜和1.37亿美元团体收入，占2020年预算团体收入的约29%，第二季度预算团体间夜约72%已取消，预计剩余大部分也将取消；3月和4月团体取消订单显著增加，5月初仍在继续 [31] - 3月公司酒店销售团队为2021年增加了1万间夜预订，为2022年增加了1.4万间夜预订；4月，酒店销售团队预订了近2.3万间夜的新团体业务（不包括取消或重新预订的活动） [33][34] - 公司已重新预订或正在修改约15%取消的团体业务合同，另有25%取消的团体业务表示有意重新预订，这些重新预订或有意重新预订的团体业务相当于已取消房间的近50% [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷市场因实施14天隔离措施，直飞毛伊岛的航班基本完全受限，预计在当地卫生当局解除限制前，酒店将继续关闭；但第四季度威雷亚的咨询和预订量非常高，显示出休闲旅游的强劲潜在需求 [73][74] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在疫情初期迅速采取行动，暂停20家酒店中14家的运营，大幅削减运营费用，同时维持酒店部分关键岗位人员，以维护设施、联系员工和客户，虽会导致每月现金消耗率略高，但公司认为这对酒店、员工和长期价值有益 [13][15][17] - 推迟约3500万美元的资本项目，剩余约4000万美元的2020年预算翻新项目；加速几个原搁置的项目，总资本投资约600 - 800万美元，可在酒店暂停运营期间完成，节省运营中断成本 [18] - 削减公司费用，预计今年可节省约200 - 400万美元现金 [20] - 从信贷安排中提取3亿美元，并正在与资本合作伙伴协商获得契约豁免，预计获得的契约豁免套餐将提供使用信贷资金的途径，并使公司在管理业务时更具灵活性 [21] - 暂时暂停普通股股息支付和股票回购活动，以换取公司的稳定性和债务资本合作伙伴的灵活性 [22] - 公司认为自驾休闲旅游需求可能会较快恢复，商务散客业务将随着航空旅行恢复逐渐复苏，大型团体业务的恢复可能会延迟；公司正与运营商合作规划酒店重新开业，预计6月部分酒店重新开业，7月更多酒店重新开业，恢复将是渐进的，酒店运营和服务水平需调整以应对健康安全问题和低入住率的财务现实 [36][37][38] - 公司保守的资产负债表策略使其在当前环境下具有优势，能够承受较长时间的无收入环境，并有望在酒店市场出现重大错位时率先抓住机会，而大多数其他酒店业主可能会受到严重影响 [27][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情给公司、住宿行业和国家带来了巨大挑战，公司在过去三个月中迅速做出反应，以保护公司、减轻损失并保持流动性 [9][10][14] - 虽然当前经营环境极其困难，但公司相信行业长期将更健康，公司有信心度过危机并变得更强大 [40][42] - 长期来看，公司预计住宿需求不会因疫情受到重大影响，人们有强烈的出行和聚会需求，商务活动仍以面对面交流为佳 [68][69] - 行业复苏轨迹尚不确定，可能受疫苗、治疗方法、人们对旅行和聚集的态度等因素影响；预计经济在一段时间内将不稳定，可能导致入住率和房价暂时下降，但公司已做好应对准备 [96][97][98] 其他重要信息 - 公司正在与希尔顿时代广场酒店的特别服务商合作，可能会任命接管人，这是由于该酒店长期盈利能力预期恶化、2020年地租和物业税重置争议、7700万美元有担保抵押贷款即将到期以及疫情的灾难性影响等因素 [53][56] - 公司董事会已批准两系列优先股的常规季度分红 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：关闭酒店重新开业的衡量标准是什么？ - 公司资产管理团队与运营商合作，寻找市场需求迹象，包括散客或团体需求；重新开业需确保安全，有相应的安全协议，同时避免比当前更多的亏损；公司保留了酒店的部分关键人员，重新开业可能需要3 - 7天 [62][64] 问题：如果现在收购酒店，相比几个月前的价值需要多大折扣？ - 目前市场处于混乱状态，买卖价差较大，卖家寻求10% - 20%的折扣，买家希望折扣达到25%、30%、35%或更多，且随着疫情、旅行和债务市场情况的变化，折扣情况也会改变 [66][67] 问题：远程工作和虚拟会议是否会长期影响住宿需求？ - 公司认为不会，人们有强烈的出行和聚会需求，商务活动仍以面对面交流为佳，虽然会有系统性变化，但不会对业务产生重大长期影响 [68][69] 问题：夏威夷威雷亚市场重新开放的想法和旅行恢复时间？ - 夏威夷实施了14天隔离措施，直飞毛伊岛的航班基本完全受限，预计在当地卫生当局解除限制前，酒店将继续关闭；第四季度威雷亚的咨询和预订量非常高，显示出休闲旅游的强劲潜在需求，公司与其他酒店业主和航空公司沟通协调，虽无具体重新开放日期，但对未来市场恢复有信心 [73][74][75] 问题：如何看待股票回购与收购酒店的关系，以及收购酒店的时间线？ - 公司暂停股票回购是为了确保资产负债表稳定和完成与资本合作伙伴的契约修订；目前收购市场不活跃，价格不明确，尚无法确定股票回购与收购资产的优先级；关于收购酒店的时间，需等待契约豁免完成，公司预计在未来几周达成协议，契约豁免期间会有一定灵活性，且公司认为走出危机后将比同行有更多选择 [77][79][84] 问题：契约豁免期间公司的限制是否会较低，是否会有更多灵活性？ - 公司无法提供具体信息，但表示与信用状况类似的同行相比，低杠杆的公司在资本使用和资产收购方面应具有更多灵活性 [87] 问题：是否与航空公司就夏威夷市场重新开放和运力问题进行对话，航班时间表情况如何？ - 公司与其他酒店业主和交通部门进行了初步对话，探讨如何重启夏威夷市场；目前无法提供航班时间表的具体信息，仅能看到第四季度的预订量情况 [89][90] 问题：不同运营商和酒店层面现金消耗差异的主要驱动因素是什么？ - 主要因素是酒店管理人员数量、管理时间和销售人员数量；部分业主采取保守策略，削减所有可能的开支，而公司认为保留关键人员对资产长期价值很重要，虽然会增加现金消耗，但有助于酒店重新开业和未来销售 [92][93] 问题：行业复苏后定价情况如何，入住率和房价恢复的关系，以及分销和忠诚度的影响，是否会因酒店关闭使房价恢复更快？ - 目前判断还为时尚早，行业复苏轨迹取决于疫苗、治疗方法、人们对旅行和聚集的态度等因素；长期来看，行业具有韧性，每次周期都会达到新高；预计经济在一段时间内将不稳定，可能导致入住率和房价暂时下降，但公司已做好应对准备 [96][97][98] 问题：是否可以对酒店进行投资以适应社交距离规则下的小型团体会议，如果规则持续几年或18个月后消失，投资决策如何？ - 公司认为应根据具体情况决定，例如在奥兰多万丽酒店和华盛顿特区万丽酒店，公司加速了一些投资项目，因为预计团体业务会恢复，虽然可能初期较慢，但酒店有足够空间处理小型团体会议 [101][102][103] 问题：酒店重新开业后，劳动力成本占收入的百分比会下降、保持不变还是上升？ - 这取决于收入水平，实施健康安全标准会带来增量成本，但也有机会重新审视运营方式以提高效率，目前还处于早期阶段，具体细节尚不清楚 [105][107][110] 问题：希尔顿时代广场酒店目前的计划是否是将钥匙交还给贷款人，是否支付债务服务，以及如何处理华盛顿特区万丽酒店的贷款？ - 公司正在与希尔顿时代广场酒店的特别服务商合作，可能会任命接管人，若接管人介入，可能会导致某种形式的止赎或其他结果；公司未支付5月1日的债务服务；华盛顿特区万丽酒店贷款尚未到期，公司与贷款人有长期合作关系，有多种选择，包括延期，且公司有足够的流动性来处理相关情况 [112][113][114] 问题：市场后端可能出现的小型酒店业主出售的资产是否符合公司收购策略，公司是否考虑重新定位投资组合？ - 目前判断还为时尚早，但最终可能会有符合公司长期相关房地产战略的资产出现；公司仍有少数不符合战略的酒店希望出售，但不急于出售，会保持耐心 [120][121] 问题：酒店重新开业是否会有营运资金或开业前费用，对利润率或现金流有何影响？ - 会有一些物资补货和人员召回等费用，但公司认为不会有重大影响，无需进行建模考虑 [123] 问题：公司酒店的EBITDA或盈亏平衡入住率或RevPAR水平是多少？ - 公司认为大多数酒店的盈亏平衡入住率在35% - 45%之间，但这包含很多变量，如平均每日房价较低、有增量成本等；一些大型团体酒店或像威雷亚这样的酒店，盈亏平衡入住率可能高5个百分点，即40% - 50%；与六个月前的估计相比，该入住率水平大幅降低，这得益于运营商降低了物业层面成本和公司层面的费用 [125][126][127] 问题：高端酒店是否会减少服务项目，这种模式是否会长期持续？ - 这取决于具体酒店，有些酒店需要提供大量服务和设施，而有些酒店可能因品牌标准而提供这些服务，但实际上可能并非必要；公司正在与运营商重新评估这些模式，目前还处于过早阶段，无法分享具体观点 [129] 问题：年底的提前预订是因为消费者对折扣敏感，还是因为感觉安全而愿意支付高价？ - 公司没有相关信息，但认为随着酒店开业会有一些折扣，同时也有证据显示休闲旅游有潜在需求，如南加州一些度假村部分房间以折扣价出售很快售罄，以及高尔夫球场等休闲设施重新开放也显示出需求 [133][134][135] 问题：公司在新周期开始时的风险偏好是否会改变？ - 公司认为长期战略没有改变，短期也不应改变；虽然没有预见到疫情，但现在比六个月前更有兴趣进行收购 [136][137] 问题：地方政府未来增加物业税和入住税是否会对公司造成更大压力？ - 公司认为物业价值下降会有一定抵消作用，但地方政府可能会寻求更多收入；同时，劳动力方面可能会有关于提供医疗福利的讨论，公司及其运营商在这方面表现良好 [140][141] 问题：今年资本支出的非必要改进项目的金额是多少，这些延期项目会如何处理？ - 今年初资本支出指导为6500 - 8500万美元，新指导为3500 - 4500万美元，减少了约3000 - 3500万美元；推迟的项目包括大堂、餐厅、家具、健身设备等的翻新，可推迟到明年或后年，具体取决于复苏情况和项目重新安排时间；明年资本支出是一个动态目标，由于公司过去在投资组合中投入了大量资金，推迟的项目并非永久取消，有一定灵活性 [146][147][149]

业绩总结 - 2020年第一季度总收入为191,212千美元，相较于2019年的127,400千美元增长了50%[53] - 2020年第一季度净亏损为162,519千美元，而2019年同期净收入为17,916千美元[53] - 2020年第一季度总运营费用为331,860千美元，较2019年同期的44,245千美元显著增加[53] - 2020年第一季度每股基本和稀释亏损为0.75美元，而2019年同期为0.06美元[52] - 2020年第一季度调整后的EBITDAre（不包括非控股权益）为14,141千美元，较2019年同期的64,494千美元下降78.1%[55] - 2020年第一季度每股普通股的FFO（归属于普通股股东）为-0.08美元，2019年同期为0.21美元[59] - 2020年第一季度调整后的FFO（归属于普通股股东）为-1,401千美元，2019年同期为47,488千美元[59] - 2020年第一季度的基本加权平均流通股数为221,036千股，较2019年同期的227,219千股有所减少[59] 用户数据 - 截至2020年3月31日，Sunstone拥有20家酒店，合计10,610个房间[11] - 截至2020年5月8日，公司有14家酒店因COVID-19疫情暂时暂停运营，剩余6家酒店的运营显著减少[79] - 2020年1月，希尔顿圣地亚哥湾前酒店的平均每日房价（ADR）为221.94美元，同比下降4.2%[86] - 2020年1月，波士顿公园广场酒店的入住率为66.8%，较2019年1月的75.6%下降11.6%[86] - 2020年1月，华盛顿特区万丽酒店的RevPAR为112.79美元，同比下降0.1%[86] 财务状况 - 2020年第一季度现金及现金等价物为847,445千美元，较2019年同期的816,857千美元有所增加[46] - 2020年第一季度资产总额为3,799,540千美元，较2019年同期的3,918,974千美元有所下降[46] - 2020年第一季度股东权益总额为2,337,006千美元，较2019年同期的2,621,071千美元下降[50] - 截至2020年3月31日，公司的总债务为1,272,965千美元[69] - 固定利率债务占总债务的59.2%[69] 风险与挑战 - 公司在2020年第一季度的财务表现受到COVID-19疫情的显著影响，预计将对业务产生短期和长期的影响[16] - 公司面临的风险包括经济衰退、贸易冲突、酒店运营成本上升等[16] - 2020年3月，因COVID-19相关成本，公司共计支出10.1百万美元，主要用于支付被解雇或休假的员工的额外工资和福利[131] 未来展望 - 公司在2020年第一季度的财务报告中强调了保持财务灵活性和适当杠杆的重要性[12] - 截至2020年3月31日，公司计划行使其可用的三项一年期选项，以延长2.2亿美元的贷款到期日[72]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度可比投资组合每间可售房收入（RevPAR）同比增长80个基点，可比投资组合总收入增长2.1%，全年RevPAR和总收入分别增长1.9%和2.9% [13] - 2019年全年，散客客房收入增长约3%，团队收入基本持平；第四季度客房收入超预期，推动全年RevPAR增长处于指引高端；可比投资组合总收入受益于餐饮收入增长2.6%和附属物业收入增长14% [14] - 2019年第四季度，尽管可比投资组合收入增长2.1%，但由于每小时工资率增长2.4%、财产保险和忠诚度计划费用增加，可比投资组合息税折旧摊销前利润（EBITDA）下降1.4%，利润率下降110个基点 [19] - 2019年全年调整后EBITDA和摊薄后每股调整后资金从运营（FFO）超过最新指引高端 [15] - 2019年底，公司总调整后无限制现金超6.8亿美元，有5亿美元未动用循环信贷额度；合并债务和优先股证券约12亿美元，现有债务加权平均到期期限约4.1年，加权平均利率4.1%，可变利率债务占总债务的23%，44%的债务无担保 [28] - 2020年全年，预计总投资组合RevPAR增长在 - 1.5%至1.5%之间；费用增长3%至4%，同店利润率下降约150至175个基点；调整后EBITDA在2.8亿至3.05亿美元之间，摊薄后每股调整后FFO在0.95至1.5美元之间 [30] - 2020年第一季度，预计总投资组合RevPAR在 - 0.5%至1.5%之间；调整后EBITDA在5400万至5800万美元之间，摊薄后每股调整后FFO在0.16至0.18美元之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年客房业务中，散客客房收入增长约3%，团队收入基本持平；第四季度客房收入超预期，推动全年RevPAR增长 [14] - 2019年第四季度，餐饮收入增长2.6%，附属物业收入增长14%，推动可比投资组合总收入增长 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年，华盛顿特区市场增长好于预期，旧金山市场虽未达年初高预期，但仍实现稳健RevPAR增长；芝加哥、波特兰、拉霍亚和纽约市市场普遍疲软 [16][17] - 2019年第四季度，多个市场表现好于预期，包括威雷亚、长滩、芝加哥和旧金山；基韦斯特、时代广场和圣地亚哥市场表现疲软 [18] - 2020年，预计多数市场RevPAR增长有限；旧金山需求水平按历史标准将保持稳健，但同比比较有挑战；纽约市场将面临新供应增加的逆风；基韦斯特、波士顿、芝加哥和华盛顿特区等市场有望实现健康增长 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续受益于过去几年对投资组合的投资，如波士顿公园广场酒店和旧金山凯悦酒店的翻新带来RevPAR指数显著提升和盈利能力增强；预计威雷亚酒店、奥兰多万丽酒店等项目将继续带来收益 [7][8] - 2019年投资超900万美元用于环保项目，未来将继续进行环境、社会和治理（ESG）投资，关注可再生能源使用、减少一次性物品使用和增加回收材料使用 [10] - 2019年底出售洛杉矶国际机场万怡酒店的租赁权益，售价5000万美元，进一步巩固投资组合，降低租赁权益敞口 [11] - 2020年主要项目是波特兰万豪酒店的全面重新定位，预计上半年产生200万美元收入置换；当前投资组合团队预订量同比增长超4%，81%的团队业务已预订，为近年来最高水平 [22] - 公司继续对长期相关房地产进行投资评估，希望找到合适机会增加股东价值；同时计划以合理价格处置不符合战略的剩余酒店 [26] - 鉴于当前股价和隐含估值，公司认为回购自身股票是过剩流动性的最佳用途，将股票回购计划从3亿美元（已回购5400万美元）增加到5亿美元，回购将机会性进行且取决于股价 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年经营环境预计与2019年相似，RevPAR和酒店总收入增长乏力；多数市场RevPAR增长有限，部分市场面临挑战，部分市场有望增长 [20] - 预计成本压力将持续，主要体现在工资和福利、财产税和保险方面，这三项占酒店运营总成本超一半 [21] - 公司与希尔顿时代广场酒店就地面租金增加存在争议，可能影响全年利润率，若上诉成功将获得退款 [21][43] - 公司2020年预期和盈利指引未考虑新冠疫情的额外影响，若疫情对全球经济增长和旅游业产生负面影响，可能对公司业务、盈利和前景产生重大影响 [23] 其他重要信息 - 董事会宣布2020年第一季度普通股每股股息为0.05美元，预计全年按季度支付常规现金股息；若常规股息未满足年度分配要求，将支付追补股息；2019年总现金股息年化股息收益率约为5.5%；董事会还批准了优先股的常规季度分红 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 基本面疲软情况下酒店价值是否受影响 - 对于高品质、高端、标志性的长期相关房地产资产，仍有强劲需求；具有增值成分或管理、特许经营可变更的资产也有较强需求；而普通商品资产则面临一定困难 [36] 问题2: 威雷亚海滩度假村的房价差距情况 - 2014年该酒店全年房价较威雷亚豪华酒店组合低约280美元，到2019年底低180美元，平均每日房价指数（ADR Index）从48%提升至约70% [37] 问题3: 威雷亚海滩度假村对标酒店的每间客房EBITDA情况 - 公司没有每间客房EBITDA数据，但有RevPAR数据 [38] 问题4: 希尔顿时代广场酒店面临的问题及长期计划 - 该酒店财产税增加，目前正在就约300万美元的地面租金增加进行仲裁，仲裁期间需支付较高租金，若胜诉将获得退款；该酒店成本增加后EBITDA微薄，贷款到期时公司将评估并确定最佳方案 [43][44] 问题5: 为何不采用更程序化或激进的股票回购计划 - 公司不会评论股票回购方式，但认为股票回购是重要关注点，相对于潜在收购，回购股票是最佳增量投资 [45] 问题6: 12月更好的散客趋势是商务还是休闲散客，以及趋势是否持续 - 12月公司投资组合中商务和休闲散客需求都较好，较为广泛；过去六周散客预订量有所增加，第一季度表现好于预期 [48] 问题7: 散客预订量增加和团队预订量增长4%与RevPAR指引的关系 - RevPAR指引是综合考虑各酒店情况的众多输入因素之一 [50] 问题8: 公司是否与品牌方讨论解决业主盈利能力问题 - 公司与运营合作伙伴保持持续沟通，但认为目前因劳动力成本上升和招聘困难导致的成本压力难以解决，过早大幅削减服务水平不是正确的长期决策，除非入住率和房价大幅下降 [53] 问题9: 未来三四个月特定市场活动是否受新冠疫情影响 - 公司关注旧金山、洛杉矶、纽约等中国入境旅游量大的市场，目前中国旅游下降对公司总收入影响约50个基点，已出现一些团队取消或减员情况；公司正与酒店和运营伙伴合作管理团队减员和开放散客渠道以提高入住率，目前影响较小，但情况不确定 [56][57] 问题10: 若未来三到五年RevPAR增长在±1%范围内，公司会有何不同做法 - 若出现这种情况，费用增长可能继续超过RevPAR增长，资产价值可能维持高位，资本配置将面临困难，盈利将受到影响 [58] 问题11: 公司缩小时股息如何考虑 - 公司股息策略是支付约100%的应税收入，常规季度股息安全，过去几年出售资产收益对股息有积极影响，预计将继续按此策略支付股息 [59] 问题12: 公司何时利用纽约市酒店市场的困境 - 公司有能力关注困境情况并可能利用机会，但目前介入纽约市场可能还太早 [64][65] 问题13: 全年指引中非客房收入的增长预期及测算方式 - 预计今年非客房收入将增长2%至4%，部分原因是去年实施的一些费用尚未完全体现，餐饮收入预计会有所缓和 [69] 问题14: 股票回购停止的原因 - 股票回购是根据10b5 - 1计划进行的，在进入禁售期前设定了参数，达到预定水平和金额后自动停止，禁售期通常在财报发布几天后结束，届时公司将有更多控制权 [70] 问题15: 威雷亚酒店ADR指数达到目标后对利润的影响 - 该酒店不太可能达到市场指数的100%，目前与特定对标组合相比已达到约120%的指数，财务成功体现在缩小差距和实现RevPAR指数提升 [71] 问题16: 文艺复兴海港广场酒店的减值费用与今年翻新费用的关系 - 海港广场酒店去年完成周期性客房翻新；减值是根据美国公认会计原则（GAAP）按季度评估酒店减值指标，该酒店因不被视为长期相关酒店而缩短持有期，导致现金流低于账面价值，产生2400万美元减值费用 [75][76] 问题17: 减值费用与翻新后资产价值的比较 - 减值费用与净账面价值（即总值减去折旧）进行比较 [77] 问题18: 将利润率下降指引转化为同店费用增长预期，并按主要类别分解 - 预计总费用增长3%至4%，其中劳动力成本占总成本约45%，预计增长4%至6%，其他酒店相关费用接近通胀增长，部分项目如团队佣金可能下降；固定费用如房地产和财产税、希尔顿时代广场酒店地面租金、保险费用等增长较大 [78][79][80] 问题19: 股票回购的理念及是否会成为资本结构或资本利用的持续方面 - 股票回购是一种资本配置工具，公司利用它在公开和私人市场之间进行套利；当市场价格难以合理时，回购自身股票是购买更多长期相关房地产的简单方式，且交易成本低；公司希望未来能以高于资产净值（NAV）的价格交易并实现公司增长，但目前回购股票是最有吸引力的投资选择 [84][85] 问题20: 可行交易机会的情况 - 公司目前正在处理一些事务，过去一两个月参与了一些投标，也在关注一些可能进入市场的项目；公司倾向于追求较大规模的资产，交易情况较为零散 [86] 问题21: 预计资本支出（CapEx）下降的原因 - 资本支出下降一是因为原计划对洛杉矶国际机场万怡酒店进行重大翻新，但该酒店已出售；二是推迟了芝加哥大使套房酒店的客房翻新；此外，投资组合整体状况良好，未来几年的翻新是正常业务安排，公司认为不应为节省资本而推迟必要的翻新 [90] 问题22: 12月业务强劲是否与日历变化有关 - 公司预计到了日历变化，12月业务强劲是因为短期散客业务预订量增加，包括威雷亚等地区，不过这只是一个月的情况，不能确定为新趋势 [94] 问题23: 近期散客需求增长是否为季节性因素 - 散客需求增长已考虑季节性因素，过去六周整体散客预订量有所增加，好于此前几个季度 [96] 问题24: 波特兰酒店翻新时是否考虑更换品牌 - 目前波特兰万豪酒店的特许经营协议还有几年到期，未来有机会考虑更换品牌 [100]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度可比投资组合每间可售房收入（RevPAR）同比增长90个基点，可比投资组合总收入增长1.8% [9] - 第三季度客房收入增长由散客客房收入近3%的增长推动，弥补了团队收入近4%的下降 [9] - 第三季度总餐饮收入仅增长60个基点，团队每间入住客房的餐饮支出同比健康增长4.5% [14] - 其他附属收入在本季度健康增长16% [15] - 第三季度集团佣金、食品成本和公用事业费用下降，但品牌的某些分配费用（如销售和忠诚度费用）带来成本压力 [16] - 第三季度小时工资增长近5%，保险成本同比增长约31%，对利润率产生20个基点的影响 [17] - 第三季度可比酒店收入增长1.8%，酒店运营费用增长3.3%，导致物业层面息税折旧摊销前利润（EBITDA）下降1.5% [17] - 第四季度，预计总投资组合RevPAR在-1.5%至0.5%之间，调整后EBITDA在6800万美元至7200万美元之间，摊薄后每股调整后运营资金（FFO）在0.23美元至0.25美元之间 [29] - 2019年全年，总投资组合RevPAR增长预期调整为1%至2%，调整后EBITDA预期调整为3.13亿美元至3.17亿美元，摊薄后每股调整后FFO预期调整为1.09美元至1.11美元 [29] - 预计第四季度追赶股息在每股0.50美元至0.60美元之间，其中包括出售洛杉矶国际机场万怡酒店约每股0.14美元的收益 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 团队业务在第三季度的房晚和房价方面比预期疲软，不过散客需求填补了大部分团队房晚缺口，但部分原本预期有高团队房价的夜晚，实际房价压缩情况不如预期 [10] - 第三季度团队业务生产的房晚数为29.3万间，略高于过去五年第三季度的平均水平，奥兰多万丽酒店表现出色，远超历史平均水平 [19] - 2020年目前团队业务预订量呈中个位数增长 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度华盛顿特区、威雷亚、波特兰和波士顿市场表现良好，芝加哥、旧金山、奥兰多和纽约市市场疲软 [12][13] - 飓风多里安导致约20万美元的客房收入损失，使第三季度RevPAR增长减少约10个基点 [13] - 2020年，华盛顿特区、芝加哥、洛杉矶、波士顿和圣地亚哥等主要市场的全市活动日程比2019年更强劲，新奥尔良和奥兰多的会议日程预计较弱，但奥兰多万丽酒店和新奥尔良JW万豪酒店预计能凭借强劲的内部团队业务抵消全市疲软 [21] - 预计威雷亚明年表现将优于美国市场，但不会像过去几年那样呈现高速增长 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 出售洛杉矶国际机场万怡酒店的租赁权益，售价5000万美元，预计资本化率为5.8%，高于许多分析师对该资产的估值，此次出售进一步巩固了投资组合，降低了地面租赁风险，并为股东带来可观收益 [23][24] - 鉴于当前长期相关房地产的定价预期以及酒店房地产公私定价的脱节，公司认为最佳的过剩流动性使用方式是回购自家股票，且回购将适时进行 [25] - 公司在收购市场面临卖家定价预期过高的问题，难以理解3% - 4%的资本化率，但对于有信心重新定位、资产管理、市场增长或指数收益的特殊资产会考虑收购 [35][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度团队业务预计同比放缓，但奥兰多、巴尔的摩和旧金山等较强市场有望弥补部分缺口 [18] - 2020年公司处于预算编制初期，鉴于今年的预订情况和主要市场更强劲的全市活动日程，公司对2020年充满信心 [20] - 尽管当前经营环境具有挑战性，但公司坚信长期持有优质房地产并以低杠杆方式持有是明智之举，无论经济加速还是放缓，公司都有良好的应对能力 [37][38] 其他重要信息 - 电话会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测存在重大差异，同时可能包含非公认会计准则（GAAP）财务信息 [4][5] - 公司董事会已批准对未偿还的两系列优先股进行常规季度分红 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待酒店私人市场定价 - 公司也对此感到困扰，认为部分定价可能只是卖家的期望价格，当前市场上一些资产的定价难以理解，尤其是考虑到净营业收入（NOI）增长前景不佳和物业税重置等因素，但对于特殊资产，若有信心进行重新定位等操作，会考虑收购 [34][35][36] 问题: 当前经营环境是否与以往类似，有何经验借鉴 - 每个周期都有所不同，此轮周期的NOI增长较为温和但持续时间较长，公司坚信长期持有优质房地产并采用低杠杆方式，无论经济形势如何都能有良好表现 [37] 问题: 旧金山会议出席率下降的原因及对市场预测的影响 - 目前尚不清楚技术人员参加会议的意愿或旧金山城市吸引力是否发生变化，第三季度旧金山市场令人失望，部分大型会议未达预期，后续将持续监测 [40][41] 问题: 洛杉矶国际机场酒店出售的买家情况、估值及对其他物业估值的影响 - 买家是当地拥有多家酒店的私募股权和担保债务凭证（CDO）投资者，此次交易对双方是双赢，出售移除了非核心资产并获得了好价格；该交易未改变公司对其他物业价值的看法，进一步证实了公私定价的脱节 [44][47] 问题: 出售洛杉矶国际机场万怡酒店后，投资组合调整是否结束 - 公司认为仍有机会进行更多资产出售，即使出售一些资产，对总资产价值影响不大，公司拥有多笔高价值资产 [49][52] 问题: 佛罗里达物业是否受飓风多里安显著影响 - 佛罗里达物业客房收入损失约20万美元，对RevPAR增长影响约10个基点，奥兰多市场第三季度疲软是由于全市活动日程和去年同期高基数，且未来团队业务预订情况良好；基韦斯特物业因餐厅改造和屋顶更换工程受到一定影响 [54][55] 问题: 大量现金储备情况下，若长期低增长且私人资金仍在，是否会改变策略 - 公司认为不会长期持有大量现金，若不进行股票回购，也有其他方式解决该问题 [57][58] 问题: 品牌推动的费用节省（如直销增加、在线旅行社（OTA）费用下降）是否可持续 - 团队业务方面，预计2018 - 2019年的节省情况将持续到2020 - 2022年，并在2022年趋于稳定；第三方OTA成本预计将在未来几年逐步改善 [60] 问题: 企业需求疲软是需求问题还是供应问题 - 认为是多种因素的综合结果，部分市场供应高于预期，但明年将有所缓和；近期企业需求疲软主要体现在当季团队业务上，不过散客预订量有所增加，弥补了部分损失 [62][63] 问题: 重新定位或修复型投资机会是否更难寻找，与成熟物业的资本化率是否有差异 - 公司投资范围较广，有能力进行大规模重新定位项目，也会考虑收购稳定物业或新建项目；曾参与一些修复型项目投标但未成功，未来会继续寻找机会，关键在于定价而非周期 [65][68][70] 问题: 假设多年无营收增长，回购约5亿美元股票并保持杠杆率在3倍以下是否可行 - 公司认为可行，2.5 - 3倍杠杆率是周期后期的舒适目标，即使在经济衰退时杠杆率上升至5.5 - 6倍，公司也能正常运营并保持一定灵活性 [73][74] 问题: 能否量化明年各市场全市活动日程的强弱变化 - 华盛顿特区明年房晚数预计增长约40%，波士顿全市活动增长8%，房晚数增长约25%，圣地亚哥增长4% - 5%，芝加哥增长12%，洛杉矶房晚数也有所增长；新奥尔良预计下降19% - 20%，奥兰多基本持平，但新奥尔良JW万豪酒店和奥兰多万丽酒店明年内部团队业务预订情况良好 [77][78][79] 问题: 品牌销售和忠诚度成本是否带来良好投资回报 - 公司总体满意，虽然有时会出现成本增加情况，但认可大品牌长期降低成本的努力，预计成本将继续下降 [78]

业绩总结 - 2019年第二季度总收入为302,896千美元，同比下降4.3%（317,447千美元）[55] - 房间收入为208,735千美元，同比下降5.4%（220,304千美元）[55] - 2019年第二季度净收入为45,918千美元，同比下降10.5%（51,262千美元）[55] - 每股基本和稀释收益为0.18美元，同比下降10.0%（0.20美元）[55] - 2019年上半年净收入为63,834千美元，同比下降29.3%（89,717千美元）[61] - 2019年第二季度调整后的EBITDA为99,122千美元，同比增长53.6%[65] - 2019年第三季度预计净收入在32,000千美元至36,000千美元之间[72] - 2019年全年的净收入预计在118,000千美元至135,000千美元之间[72] 财务数据 - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物为741,503千美元，较2018年同期的683,995千美元增长8.4%[48] - 2019年第二季度总负债为1,187,674千美元，较2018年同期的1,180,370千美元增长0.6%[52] - 公司股东权益总额为2,689,565千美元，较2018年同期的2,662,953千美元增长1.0%[52] - 截至2019年6月30日，普通股市值为3,128,716千美元，较2019年3月31日的3,291,659千美元下降4.9%[85] - 截至2019年6月30日，合并债务为979,040千美元，占合并总资本化的22.8%[85] - 截至2019年6月30日，合并总资本化为4,297,756千美元，较2019年3月31日的4,462,655千美元下降3.7%[85] 运营表现 - 2019年第二季度的调整后EBITDAre未包含非控股权益的影响，具体数据在补充材料第13页提供[40] - 2019年第二季度的融资租赁义务（不含当前部分）为27,120千美元，较2018年同期的27,064千美元增长0.2%[52] - 2019年第二季度的调整后FFO（每股稀释）为0.36美元，同比持平（0.37美元）[59] - 2019年第二季度的EBITDA为100,934千美元，同比下降2.5%（103,555千美元）[56] 市场表现 - JW Marriott New Orleans的入住率为88.5%，同比增长37.0%[107] - 21家酒店实际/可比组合的入住率为87.4%，ADR为243.43美元，RevPAR为212.76美元，较2018年增长2.1%[127] - 2019年上半年，加州酒店的入住率为84.2%，ADR为238.82美元，RevPAR为201.09美元，较2018年增长0.6%[127] - 2019年上半年，其他西部地区酒店的入住率为90.2%，ADR为386.80美元，RevPAR为348.89美元，较2018年增长11.6%[127] 未来展望 - 2019年全年的调整后EBITDA预计在308,000千美元至324,000千美元之间[72] - 2019年全年的调整后每股基金运营收益预计在1.04美元至1.11美元之间[72] - 2019年全年的利息支出预计约为56,000千美元[76] - 2019年全年的企业开支预计约为22,000千美元[76]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度可比投资组合每间可售房收入（RevPAR）同比增长2.1%，总营收增长3.4% [9] - 第二季度总营收增长得益于临时客房入住夜数近3.5%的增长、团体和临时客房房价的增长、餐饮收入5%的增长以及其他辅助性物业收入12%的增长 [10] - 第二季度物业层面息税折旧摊销前利润（EBITDA）增长2.6% [11] - 第二季度团体和临时佣金及忠诚度计划评估费用减少，但工资增长超过4%，财产保险费用比预期高，年度财产保险保费增长约50%，对下半年利润率造成约20个基点的压力 [15] - 可比投资组合EBITDA超过预期，调整后EBITDA和摊薄后每股调整后运营资金（FFO）超过最新指引上限，摊薄后每股调整后FFO为0.36美元，同比增长5.9% [16][17] - 第三季度预计总投资组合RevPAR增长在 - 0.5%至1.5%之间，调整后EBITDA在7900万美元至8200万美元之间，摊薄后每股调整后FFO在0.27美元至0.29美元之间 [39] - 全年预计总投资组合RevPAR增长在0.75%至2.75%之间，调整后EBITDA指引中点提高200万美元至3.12亿美元至3.24亿美元之间，全年摊薄后每股调整后FFO提高0.02美元至1.07美元至1.13美元之间 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度团体客房入住夜数预计下降3%，但每间入住团体客房的餐饮和视听支出达到187美元，同比增长近9%，自2015年第二季度以来，同店基础上的复合年增长率为5% [12] - 第二季度预订了31.5万间2019年及以后的团体客房，比去年第二季度增长14%，比过去五年第二季度的平均预订量多3%，2019年全年团体预订进度总体稳定且略有上升 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度业绩受巴尔的摩和圣地亚哥的装修活动、芝加哥、华盛顿特区和纽约市的市场疲软或全市活动日程安排的负面影响，但受益于旧金山和威雷亚的市场增长、波士顿超预期的市场增长以及在波士顿长码头万豪酒店、新奥尔良JW万豪酒店和波士顿公园广场酒店的资本改善 [11] - 7月未来临时预订有所放缓，导致公司对下半年业绩持更谨慎态度 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过以合理价格收购长期相关房地产并对资产进行重新定位，以实现长期盈利和价值最大化，近期在奥兰多、波士顿和新奥尔良的投资已取得积极早期成果 [25] - 公司在投资环境中面临卖家对长期相关房地产定价预期过高的问题，当前要价对应的资本化率低于公司可接受水平，因此公司选择通过股票回购将去年筹集的资金返还给股东 [30][32] - 公司将继续评估新的酒店收购机会，但由于公开市场和私人市场对优质酒店房地产的定价存在差异，目前更倾向于通过股票回购投资于自身高质量投资组合 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度的经营业绩和收益感到满意，尽管面临一些市场挑战，但通过市场集中优势、前期装修活动和资产管理举措实现了营收增长和运营效率提升 [9] - 近期临时预订的放缓使公司对今年剩余时间的前景持更谨慎态度，但更好的预订情况和许多大型市场强劲的全市活动日程应使投资组合在2020年处于有利地位 [17][14] - 公司认为其在酒店重新定位方面的成功经验使其有信心近期的投资将带来超额增长和市场份额，无论市场动态如何 [25] 其他重要信息 - 公司董事会已宣布第三季度每股普通股股息为0.05美元，预计2019年全年将继续支付定期季度现金股息，若定期股息不足以满足年度分配要求，预计将在2020年初支付追补股息 [40] - 董事会还批准了两类优先股的常规季度分红 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 团体客户的房外消费通常何时与会议策划者签订合同，过去几个月随着企业信心下降有何变化，未来该业务的预期如何 - 公司表示目前尚未看到该业务有任何变化，随着团体入住时间临近，会议策划者和团体的购买量实际上有所增加，该业务对盈利能力有良好推动作用 [43] 问题: 如何判断公司未来可能进行股票回购的信号，是基于特定的EBITDA倍数还是资本化率 - 公司表示不会对未来投资（包括未来股票回购的参数）发表评论，但强调公司拥有大量现金、高流动性和极低的杠杆率，无论经济情况如何，都有能力投资于自身投资组合 [44] 问题: 除了过去几个月股价下跌外，还有什么因素使公司更愿意进行股票回购 - 公司认为回购股票是为了扭转去年的股权增发，且回购价格比增发价格低4美元以上，是合理的资金返还投资者的方式 [46] 问题: 临时预订放缓，哪些市场、细分市场或价格区间表现出更多或更少的疲软 - 公司称7月未来所有时期的预订出现了相对广泛的下降，这是导致下半年业绩指引调整的原因之一，但一个月的数据不一定构成趋势，公司将密切关注 [48] 问题: 公司目前不进行收购的原因是对未来年份的评估方式，还是卖家对资本化率的预期 - 公司表示在进行评估时会考虑经济衰退情况，这使其在竞标中竞争力稍弱，同时私人股本通常会使用更多杠杆，在债务成本方面具有竞争优势，此外，部分卖家会参考再融资报价，再融资已成为一些交易中直接出售的可行替代方案 [50][51] 问题: 公司在大型酒店重新定位方面取得了市场份额增长，这种增长的持续时间有多长 - 公司认为这取决于酒店类型和客户类型，对于纯粹的临时酒店，翻新的影响可能更快显现，但对于像威雷亚这样针对奖励团体的酒店，收益可能需要更长时间才能体现，公司会持续投资并与运营伙伴合作以维持和提高服务水平，认为这些资产的最佳时期仍在前方 [54][55] 问题: 威雷亚酒店未来的增长是关于缩小与附近酒店的差距，还是关于客户结构变化和团体业务的提升 - 公司认为两者兼而有之，虽然威雷亚酒店与周边一些高端酒店（如四季酒店）仍有差距，但已显著缩小差距并超出了投资评估预期，团体业务数据表现强劲 [58] 问题: 成本方面除了保险费用增加外，未来几个季度劳动力、房地产税和其他成本是否有变化 - 公司表示除了财产保险费用增加约80万美元影响下半年业绩指引外，劳动力和福利成本按预期增长，约为4%，且高于通货膨胀率 [59][60] 问题: 以13美元多的平均成本进行股票回购，应与哪些指标进行比较 - 公司认为理想情况下公开市场和私人市场的净资产价值（NAV）应相同，但目前追逐的一些资产定价对应的资本化率低至3.5%，而公司对自身投资组合的投资资本化率约为7.75% - 7.8%，是一项不错的投资，同时指出NAV会随时间波动，若经济衰退，公司的低杠杆率使其有能力应对 [63][64] 问题: 临时预订在下半年出现下滑，哪些行业、市场或资产受影响最大 - 公司表示目前未发现明显规律，临时预订月度波动较大，7月多数周预订量为个位数下降，公司已因此下调下半年盈利预期，但一个月的数据不一定构成趋势，目前第二季度团体业务未受影响 [65] 问题: 过去30 - 90天，公司对收购和项目的投资回报率（ROI）预期是否发生变化 - 公司表示过去30 - 90天内没有变化，但在过去五、六年中，随着整体利率下降，各类资产的回报预期持续下降，公司也适度调整了投资评估的回报预期 [67][68] 问题: 今年以来，公司在投资评估方面是否变得更加保守 - 公司表示投资评估方法没有改变，但在评估某些酒店下半年能否达到预测时会更加谨慎 [71] 问题: 如何改变目前目标资产资本化率与其他资产之间的差距，使公司在市场中成为更有优势的买家，是否会考虑投资其他被忽视的资产类型 - 公司表示大部分评论针对的是长期相关房地产资产，不会因更高的资本化率而从长期相关房地产转向更具商品属性的资产 [74] 问题: 长期相关房地产资产的定义是否会随着劳动力市场的变化而演变 - 公司认为不会 [76] 问题: 本季度与万豪的重新合作推出活动对相关资产与其他资产相比有何显著影响 - 公司表示对重新合作推出活动整体满意，万豪酒店表现良好，特别是在积分兑换酒店方面 [77] 问题: 目前在交易环境中，哪些类型的买家会使公司在特定资产收购中处于劣势 - 公司认为是大型和小型酒店相关的私人股本，它们在过去几个季度的收购活动中更为活跃，此外再融资也是一个竞争因素 [79] 问题: 像Summit与GIC建立合资企业这种方式是否对公司有吸引力，公司如何看待合资企业作为增加长期房地产投资组合的方式 - 公司表示通常对合资企业持谨慎态度，但如果有合适的合作伙伴和结构，会考虑这种方式 [80] 问题: 新买家是否有能力进行公司近期进行的酒店翻新，公司持续对投资组合进行再投资是否会在未来两年带来优势 - 公司认为在某些市场，如威雷亚，其他酒店的翻新可能会提升整个市场，从长期来看对所有参与者都有益，公司在资本配置方面有创造价值的成功经验，能够应对市场变化和短期干扰 [84][85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可比RevPAR和投资组合收入均同比增长4.3%，可比投资组合EBITDA增长6%，调整后EBITDA和摊薄后每股调整后FFO超过最新指引上限 [11] - 第一季度工资增长近5%，团体佣金占团体收入的比例下降60个基点，食品和饮料成本下降60个基点 [11] - 摊薄后每股调整后FFO为0.21美元，同比增长5%，超出此前指引范围 [19] - 2018年全年团体预订量较上一年度增长约1%，前瞻性散客预订量保持稳定 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度团体房晚数增长近3%，团体和散客需求的房价均有可观增长，其他附属物业收入增长12% [11] - 集团每间入住团体客房的餐饮和视听支出达到健康的每晚185美元，较2015年第一季度的146美元实现6%的复合年增长率 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山、威雷亚、基韦斯特等市场实现增长，而芝加哥和波特兰市场因预期的市场疲软影响了第一季度运营业绩 [13] - 纽约市场表现稍差，威雷亚和基韦斯特市场表现稍好，旧金山第一季度表现最佳，后续可能会有所放缓 [56] - 夏威夷威雷亚市场第一季度ADR增长约5%，公司酒店ADR超出该市场700个基点，RevPAR超出豪华竞品组合1600个基点 [70][71] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续对不符合战略的少数酒店进行有序处置，同时积极寻找合适的投资机会 [23] - 注重ESG工作，发布环境、社会和治理报告，承诺在环保和社会问题上持续投入 [25][26] - 认为行业增长乏力，卖家定价预期过高，市场存在买家抵制高价的情况 [39] - 倾向于通过有机增长实现外部扩张，更注重资产质量而非规模 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管各市场预期有正常波动，但全年投资组合前景保持不变，已上调全年盈利预期 [19][20] - 认为当前投资环境中卖家定价预期需调整，有望找到合适投资机会 [23] - 对公司财务灵活性表示满意，认为专注于提升每股净资产价值增长是关键 [48] 其他重要信息 - 公司第一季度末拥有超过6.8亿美元的无限制现金和5亿美元未动用的循环信贷额度，综合债务和优先股证券约12亿美元 [28] - 董事会宣布第二季度普通股股息为每股0.05美元，预计2019年全年按季度支付该金额股息 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 酒店价值平均下降幅度 - 公司提醒不能直接得出酒店价值下降的结论，目前只是部分活跃交易中卖家的资本化率预期未得到满足，部分资产未成交或卖家需下调预期 [39] 问题: 芝加哥市场是否为长期房地产市场及伊利诺伊州财政困难的影响 - 对于合适的资产，芝加哥市场有潜力，但目前面临供应消化和提价困难的问题；伊利诺伊州财政困难引起了公司的关注，但认为该市长期能够克服这些问题 [41] 问题: 是否认为切萨皮克的投资组合是长期相关房地产 - 公司不愿对正在进行的交易发表评论，一般而言，很多投资组合中符合长期相关房地产标准的资产不足，公司更倾向于通过有机增长和逐个资产投资的方式扩张 [44] 问题: 市场卖家定价预期过高，是否应更积极地净卖出 - 公司在出售酒店方面较为成功，过去已出售多笔不符合战略的资产，目前持有大量现金；公司的重点是提升每股净资产价值增长，对当前策略充满信心 [46][48] 问题: 海洋边缘酒店与原承保情况的对比 - 由于购买后遭遇五级飓风，酒店发展轨迹发生变化，但市场正在企稳，指数不断上升，公司对该资产的长期盈利潜力仍有信心，只是实现时间会延长 [50] 问题: 卖家对新低价的交易意愿及出售与再融资的吸引力对比 - 公司提醒数据有限，过去12个月融资市场对卖家决策有影响，部分资产选择再融资而非出售；目前判断卖家意愿还为时过早，需观察未来一两个季度债务市场变化的影响 [52][55] 问题: 哪些市场今年表现会更好或更差 - 市场波动幅度不大，纽约市场稍差，威雷亚和基韦斯特市场稍好，旧金山第一季度表现最佳，后续可能会有所放缓 [56] 问题: 高端投资组合上市是否会导致市场活动暂停 - 公司无法对该投资组合发表评论，一般而言，重大投资组合上市时，潜在买家会储备资金，但无法具体说明 [58] 问题: 威雷亚酒店缩小与其他酒店差距的进展及是否已稳定 - 酒店表现出色，第一季度平均房价接近500美元，团队优秀，客户满意度高；公司认为仍有提升空间，坚持长期投资策略 [60] 问题: 3月行业疲软的原因 - 公司对此感到意外，推测可能与春季假期日历延长有关，但无法确定具体原因；4月业务表现良好，3月的疲软可能只是暂时现象 [61] 问题: 希尔顿新集团酒店品牌对奥兰多万丽酒店的影响及是否关注其他市场 - 公司认为奥兰多是大型团体市场，对此并不担心 [63] 问题: 出售非核心资产后对投资组合系统性风险的看法 - 公司认为集中投资于优质房地产比分散投资于非核心资产更有利，处置非核心资产不会对价值产生重大影响，反而能清理投资组合 [64] 问题: 公司业绩中价值提升举措和资产管理的贡献比例以及与万豪和希尔顿平台的关系 - 公司认为业绩主要得益于自身对物业的管理和物业的地理位置 [67] 问题: 当前最佳的资本使用方式 - 公司表示这取决于市场环境、酒店预期、资本部署机会和股价等因素，公司拥有大量财务选择权，有股票回购授权 [68] 问题: 夏威夷市场第一季度情况及公司酒店的相对表现 - 威雷亚市场第一季度ADR增长约5%，公司酒店ADR超出该市场700个基点，RevPAR超出豪华竞品组合1600个基点；公司酒店ADR与豪华竞品的差距缩小了近110美元，ADR指数从约50%提升至超过70% [70][71][73] 问题: 夏威夷市场第一季度暂时放缓的原因 - 公司认为毛伊岛第一季度有大型团体活动推动，西南航空进入夏威夷市场也有帮助；大岛第一季度来自日本的业务有所放缓，但总体影响不大，公司对市场长期前景持乐观态度 [74] 问题: 现金余额的管理和投资方向 - 公司将现金投资于各种短期政府证券和与信贷安排贷款人的存款账户，流动性高，目前收益率略高于2% [75] 问题: 文艺复兴港景酒店是否为长期房地产及翻新原因 - 该酒店不太可能是长期房地产；此次翻新是生命周期性的，房间需要重新装修，翻新后酒店将焕然一新 [77][78]

Sunstone Hotel Investors Inc. (NYSE:SHO) Q4 2018 Results Earnings Conference Call February 13, 2019 12:00 PM ET Company Participants Aaron Reyes - VP, Corporate Finance John Arabia - President and CEO Bryan Giglia - EVP and CFO Marc Hoffman - EVP and COO Conference Call Participants Jeffrey Donnelly - Wells Fargo Securities, LLC Shaun Kelley - Bank of America Merrill Lynch Anthony Powell - Barclays Capital Inc. Chris Woronka - Deutsche Bank William Crow - Raymond James Michael Bellisario - Robert W. Baird & ...