公司酒店资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有15家酒店，共7735间客房，分布在6个州和华盛顿特区[5] - 截至2022年12月31日，公司拥有15家酒店，房间总数为7735间[111][116] - 2022年公司酒店数量从年初的17家减至年末的15家，房间数量从年初的8544间减至年末的7735间[116] - 2022年公司收购1家酒店（不包括收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%非控股权益），处置3家酒店[116] - 截至2022年12月31日，公司多数酒店集中在加州、佛罗里达州、夏威夷和马萨诸塞州，分别占总房间数的34%、17%、7%、19%，占2022年合并收入的39%、14%、18%、17%[51] - 公司拥有5家位于加州地震活跃区、6家位于飓风高发区的酒店，还有5家位于大城市商业集中区可能面临更高恐怖袭击风险[47] - 截至2022年12月31日，除波士顿公园广场酒店和海洋边缘度假村及码头外，公司其他酒店均使用知名品牌运营[74] - 公司酒店除波士顿公园广场酒店和海洋边缘度假村及码头外，均通过特许经营、管理或运营租赁协议运营[86] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年公司总现金为1.572亿美元，其中受限现金为5600万美元，还有未动用的5亿美元信贷额度[10] - 截至2022年12月31日，公司债务加权平均到期期限约为三年，42.4%的未偿债务为固定利率或已互换为固定利率，27.0%受利率上限衍生品约束，总债务加权平均利率为5.04%[11] - 2022年全年总营收为9.12053亿美元，2021年为5.0915亿美元[115] - 2022年全年净收入为9076.6万美元，2021年为3299.5万美元[115] - 2022年公司运营费用为8.16175亿美元，2021年为5.97272亿美元[115] - 2022年公司利息费用为3200.5万美元，2021年为3089.8万美元[115] - 2022年总营收9.12053亿美元，较2021年的5.0915亿美元增加4.02903亿美元，增幅79.1%[130] - 2022年总运营费用8.16175亿美元，较2021年的5.97272亿美元增加2.18903亿美元，增幅36.7%[130] - 2022年净收入9.0766亿美元，较2021年的3.2995亿美元增加5.7771亿美元，增幅175.1%[130] - 2022年归属于普通股股东的收入为7.3042亿美元，较2021年的1.366亿美元增加5.9382亿美元，增幅434.7%[130] - 2022年客房收入增加2.232亿美元，增幅63.2%，现有投资组合客房收入增加2.199亿美元，入住率增加2220个基点，平均每日房价上涨18.1%，每间可售房收入增长76.6%[133] - 2022年餐饮收入增加1.566亿美元，增幅186.7%，现有投资组合餐饮收入增加1.382亿美元[134] - 2022年酒店运营费用增加1.835亿美元，增幅51.8%，现有投资组合酒店运营费用增加1.723亿美元[137] - 2022年公司间接费用减少500万美元，降幅12.5%，预计2023 - 2028年每年减少约110万美元[141] - 2022年折旧和摊销费用减少230万美元，降幅1.8%，现有投资组合折旧和摊销费用增加70万美元[142] - 2022年加权平均年利率约为5.04%，2021年约为3.7%；2022年约42.4%的应付票据为固定利率，2021年约为64.0%[144] - 2022年净当期所得税拨备为40万美元，2021年为10万美元[146] - 2022年和2021年，合并合资企业归属于非控股股东权益的收入分别为350万美元和亏损130万美元，2022年6月公司收购了希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%的外部权益[146] - 2022年优先股股息和赎回费用较2021年减少640万美元，降幅31%，2022年和2021年分别为1424.7万美元和2063.8万美元[146] - 2022年调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）较2021年增加1.666亿美元，增幅247.8%，分别为2.33782亿美元和6721万美元[158] - 2022年现有投资组合调整后EBITDAre较2021年增加1.671亿美元，增幅230.2%[158] - 2022年三家新收购酒店调整后EBITDAre为1300万美元，2021年蒙太奇希尔兹堡酒店和四季纳帕谷度假酒店合并调整后EBITDAre为780万美元[159] - 2022年五家处置酒店调整后EBITDAre净负值为220万美元，2021年为200万美元[160] - 2022年公司确认与希尔顿时代广场相关的0.1万美元收益，2021年确认与相关交易有关的0.3万美元收益和0.4万美元损失[146] - 2022年和2021年净收入分别为9076.6万美元和3299.5万美元[158] - 2022年和2021年EBITDAre分别为2279.59万美元和429.27万美元[158] - 2022年调整后归属于普通股股东的FFO为1.84628亿美元，较2021年的2002.6万美元增加1.646亿美元，增幅821.9%[170][171] - 2022年经营活动提供的净现金为2.094亿美元，2021年为2840万美元，主要因旅游需求增加和三家新收购酒店带来额外现金流入，部分被五家处置酒店减少的现金流入抵消[171] - 2022年投资活动使用的净现金为1.65721亿美元，2021年为2.39688亿美元，2022年资产销售收益1.913亿美元，2021年为1.83553亿美元[172] - 2022年融资活动使用的净现金为4917.4万美元，2021年为4210.4万美元，2022年支付1.043亿美元收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%股权[172] - 2022年公司支付1.084亿美元回购10245324股普通股，2021年发行优先股获2.15亿美元，赎回优先股花费1.9亿美元[172][173] - 2022年第三和第四季度董事会恢复季度普通股股息，每股0.05美元[173] - 截至2022年12月31日，公司无限制现金余额为1.012亿美元，可动用无担保循环信贷额度5亿美元[173] - 截至2022年12月31日，公司债务为8.161亿美元，现金及现金等价物（含受限现金）为1.572亿美元，总资产为31亿美元[173] - 2022年净收入为9076.6万美元，2021年为3299.5万美元[170] - 2022年归属于普通股股东的FFO为1.73459亿美元，2021年为 - 1311.3万美元[170] - 截至2022年12月31日，公司A系列高级无担保票据余额为6500万美元，B系列高级无担保票据余额为1.05亿美元[174] - 截至2022年12月31日，公司的付款义务和承诺总计10.54335亿美元，其中一年内到期3.30135亿美元，1 - 3年到期1.47284亿美元，3 - 5年到期2.90383亿美元，超过5年到期2.86533亿美元[176] - 2022年公司在投资组合和其他资产上投入1.286亿美元，2021年投入6370万美元，截至2022年12月31日，公司有5760万美元的在建装修合同承诺[178] - 公司需为部分酒店维持FF&E储备账户，储备金额为各酒店适用年收入的2.0% - 5.0%，截至2022年12月31日，资产负债表中受限现金为4110万美元[178] - 2019年现有投资组合全年收入8.53678亿美元，各季度收入占比分别为24.3%、26.7%、24.6%、24.4%；2021年为4.06918亿美元，占比分别为10.5%、23.1%、32.1%、34.3%；2022年为7.94883亿美元，占比分别为18.8%、27.9%、26.7%、26.6%[180] - 截至2022年12月31日，69.4%的债务义务为固定性质或受利率上限协议约束[193] - 若可变利率债务市场利率变动50个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动约240万美元[193] 公司业务合作与协议情况 - 2022年公司签订一份新的第三方管理协议，与Sage合作管理波特兰比德韦尔万豪酒店，协议2027年到期，基本管理费为毛运营利润的6.0%，上限为毛收入的3.0%[20][21] - 截至2022年12月31日，公司有两家酒店受特许经营协议约束，波特兰比德韦尔万豪酒店特许经营协议2024年10月26日到期，新奥尔良圣查尔斯希尔顿酒店2028年5月31日到期[21] - 截至2022年12月31日，圣地亚哥湾希尔顿酒店有地面租赁协议，新奥尔良JW万豪酒店有特定阳台空间的空域租赁协议，剩余租赁期限约21至49年[23] - 截至2022年12月31日，公司总部位于加州尔湾，租赁协议2028年8月31日到期，2023年1月迁至加州阿利索维耶霍，新租赁协议2029年4月30日到期，并将原总部转租，转租协议2028年8月31日到期[23] - 圣地亚哥湾希尔顿酒店的土地租赁将于2071年到期，2025年后需重新评估租金[71] - 截至2022年12月31日，公司的第三方经理包括四季、高格特等多家公司[71] 公司税务相关情况 - 公司自2004年12月31日起选择按REIT纳税，每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入[21] - 公司与TRS承租人联合向美国国税局申请将TRS承租人视为应税房地产投资信托子公司，合格TRS直接或间接拥有超过35%投票权或价值的公司将自动视为TRS，公司资产价值中，TRS证券占比不超20%，TRS证券和非合格资产占比不超25%，75%资产测试要求至少75%的总资产价值由房地产资产、现金或政府证券代表[22] - 公司若有“禁止交易”的净收入，需缴纳100%的税[99] - 公司作为REIT，每年需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额，若分配低于100%，将缴纳常规企业所得税；若分配低于特定比例之和，将缴纳4%的不可抵扣消费税[99] - 适用于美国个人、信托和遗产股东的“合格股息收入”最高税率为20%，REIT支付的股息一般不符合此降低税率条件，但2017年12月31日后至2026年1月1日前，可扣除最多20%的普通股息，假设股东适用37%最高税率，有效税率一般降至29.6%[99] - 若公司与TRS承租人的租赁未按公平交易原则进行，租金超过公平交易金额部分，公司可能需缴纳100%的消费税[100] - 若公司与TRS承租人的经济安排与无关方之间的类似安排不可比，公司需对收到的部分付款缴纳100%的惩罚性税[100] - 公司出售被视为“禁止交易”的酒店等物业所获收益，需缴纳100%的惩罚性税[101] - 若公司从C公司收购资产，资产收购时公允价值超过计税基础（即“内置收益”），且在收购后五年内出售该资产，需按美国联邦企业所得税常规税率对内置收益纳税[102] - 公司作为REIT需将至少90%的应税收入分配给股东[104] - IRS允许REIT在满足一定程序时将股息现金部分限制为不少于20%，后又临时降至不少于10%[105] - 为符合REIT资格，任何股东不得实益或推定拥有超过9.8%的已发行普通股或已发行资本股票价值[106] - 公司作为REIT需至少分配90%的REIT应税收入给股东，部分收入可免联邦企业所得税[190] 公司人员与治理情况 - 截至2022年2月1日，公司有40名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[23] - 截至2022年12月31日，女性员工约占公司劳动力的38%，少数族裔和其他代表性不足的社区员工约占30%[25] - 公司董事会提名与公司治理委员会负责监督ESG计划的战略、政策和实施[25] - 2023年1月1日，公司的高管包括首席执行官Bryan A. Giglia（46岁）、总裁兼首席投资官Robert C. Springer（45岁）等[29] 公司面临的风险情况 - 公司面临行业竞争，新酒店建设和开业受疫情、供应约束和通胀影响，部分市场如波士顿、奥兰多和波特兰将有新酒店开业[42] - 公司业务受多种不可控事件影响，如经济放缓、疫情、自然灾害等[36] - 公司存在系统安全风险，包括数据保护、网络攻击和系统集成问题[36] - 公司部分酒店地理集中，易受当地经济和自然灾害影响[36] - 公司面临气候变化的物理和过渡影响风险[36] - 公司有未保险或保险不足的损失风险，可能影响财务状况[36] - 公司部分酒店运营依赖大客户，客户流失会影响经营业绩[36] - 公司酒店需持续资本投资，成本可能超预期或引发其他问题[36] - 公司债务可能限制财务灵活性，面临违约风险和可变利率影响[38] - 公司若不满足REIT资格，将面临税务问题[3

财务数据和关键指标变化 - 第四季度可比投资组合平均每日房价为286美元，较去年增长12%，较2019年增长16%；入住率为68%；每间可售房收入（RevPAR）为207美元，入住率67%，平均每日房价309美元 [19][21][22] - 第四季度非房收入强劲，餐饮收入接近2019年水平，可比投资组合每间团体房宴会和AV销售额为238美元，较2019年增长14% [22][23] - 计入房外消费，第四季度投资组合每间可售房额外产生122美元收入，总RevPAR约329美元；可比投资组合总RevPAR为305美元，较2019年相差3%，入住率比2019年低15个百分点；全年总投资组合RevPAR为326美元 [25] - 第四季度收取1000万美元与疫情相关的业务中断保险赔款，政策上限为2500万美元 [26] - 第四季度可比酒店投资组合EBITDA利润率为28.5%，不包括华盛顿特区酒店，EBITDA利润率近30%，比2019年同期低140个基点，入住率低近13个百分点 [29] - 第四季度调整后EBITDAre为6900万美元，调整后每股摊薄FFO为0.26美元，包含约970万美元与新冠相关业务中断保险索赔净收入 [49] - 预计第一季度总投资组合RevPAR较2022年第一季度增长30% - 32%，全年总投资组合RevPAR增长低两位数至中两位数（不包括迈阿密酒店） [55] - 第一季度调整后EBITDAre指引为5100 - 5500万美元，调整后每股摊薄FFO为0.16 - 0.18美元 [56] - 预计今年投资1.3 - 1.5亿美元到投资组合，第一季度预计有300万美元EBITDA损失，全年预计有1600 - 1800万美元EBITDA损失 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 团体业务 - 第四季度可比投资组合产生17.4万个团体房晚，团体业务约占总需求37%，团体房晚数量约为历史水平92%，平均房价较2019年同期高8% [30] - 第四季度所有当前和未来时期可比团体业务产出为23万个房晚，高于2021年第四季度，房价高15%，收入产出较2019年第四季度增长5%；全年团体业务产出为2019年房晚数的82%，但房价高22% [31] 散客业务 - 第四季度散客业务约占总房晚数60%，可比房价为311美元，较2019年同期高22% [34] - 2023年初散客预订趋势良好，过去几周未来6个月散客预订量略低于2019年水平，较2022年末有显著改善 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第一季度可比投资组合前半段预订进度较2019年下降2%，排除重大装修酒店后，前半段预订进度较疫情前增长2% [37] - 希尔顿湾景酒店和奥兰多万丽酒店第一季度团体预订进度领先2019年同期 [38] - 葡萄酒之乡的两家度假酒店团体业务呈积极趋势，蒙太奇酒店2023年团体收入预订量几乎是去年年初的两倍，四季酒店团体预订进度增长超80% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年公司重振战略，专注资本循环、投资组合和向股东返还资本三个方面 [11] - 资本循环方面，2022年初剥离芝加哥3家酒店，将所得款项重新投入迈阿密和圣地亚哥市场 [6][12] - 投资组合方面，2022年完成旧金山凯悦酒店客房和浴室翻新、圣地亚哥希尔顿酒店餐厅翻新，继续将华盛顿特区万丽酒店重新定位为威斯汀品牌，推进迈阿密海滩康菲丹特酒店向安达仕迈阿密海滩酒店的转型 [15][16][17] - 向股东返还资本方面，2022年恢复季度股息，回购价值1.08亿美元股票；2023年已回购1100万美元普通股 [18] - 2023年将继续实现近期投资和转换活动的收益，为投资组合的下一轮增长奠定基础，资本循环仍是战略重要组成部分 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境存在不确定性和预订模式短期化，但公司预计2023年EBITDA将实现显著同比增长 [39] - 2023年公司酒店业务有望受益于商务旅行和企业活动需求的增长，以及度假酒店休闲需求的持续强劲 [43] - 葡萄酒之乡度假酒店通过增加团体业务，2023年有望实现盈利增长；圣地亚哥希尔顿湾景酒店预计2023年将继续实现有意义的增长；投资组合的投资将为长期增长提供支持 [40][41] 其他重要信息 - 公司电话会议包含前瞻性陈述和非GAAP财务信息 [8][9] - 截至第四季度末，公司拥有约1.57亿美元现金及现金等价物，包括5600万美元受限现金，信贷额度保持全额可用，总流动性近6.6亿美元；净债务和优先股权益与EBITDA之比为4.1倍，净债务与EBITDA之比小于3倍 [48] - 董事会已宣布第一季度普通股股息为每股0.05美元，以及系列H和I优先股的常规分配 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：2023年RevPAR增长是由入住率还是房价驱动，以及成本增长和物业层面利润率的情况 - 第一季度和第二季度，特别是团体和城市酒店的入住率将显著提升；全年来看，预计房价也会增长，城市和团体酒店的房价增长将超过休闲酒店，RevPAR增长更偏向于入住率驱动 [59][60] - 去年劳动力成本预期为4% - 5%，今年可能处于较低水平；房地产税、保险和地租等固定成本有改善，但圣地亚哥的地租同比大幅上升 [61] - 排除正在装修的酒店，预计团体和城市酒店的利润率会有小幅提升，主要基于入住率驱动的RevPAR增长 [62] 问题：过去一年资本配置的得失，以及对未来展望的影响 - 资本循环方面，出售芝加哥酒店，将所得款项投入迈阿密和圣地亚哥市场，迈阿密酒店表现良好，圣地亚哥酒店盈利能力持续提升 [64][65][66] - 葡萄酒之乡资产在2022年下半年调整策略，增加团体业务，目前预订进度良好 [69] - 返还资本方面，2022年恢复股息并回购股票，2023年继续进行 [71] - 公司对去年投资组合的平衡感到满意，未来将继续在投资、资本循环和返还资本之间保持平衡 [72] 问题：葡萄酒之乡资产的利润率与投资组合平均水平的比较，以及缩小差距的步骤 - 豪华酒店的利润率通常低于大型高效团体酒店或商务散客酒店，公司更关注酒店的价值 [74] - 通过增加团体业务，这两家酒店今年将实现显著的EBITDA增长和利润率增长，但要达到稳定状态可能还需要一两年时间 [76] 问题：对波士顿市场以及波士顿公园广场酒店和长码头万豪酒店的看法 - 波士顿市场表现良好，长码头万豪酒店通过提升房间品质，成功推动房价增长；公园广场酒店通过增加会议空间，吸引更多团体业务，2023年预订进度强劲 [77][78] 问题：未来资本循环中出售和收购酒店的匹配方式 - 理想情况下，出售和收购应尽量匹配，但实际操作中需要更灵活；公司希望将资本循环作为常规职能，根据酒店的投资周期和市场机会进行资产处置和收购 [82][85] - 短期内，如果出售资产但没有合适的收购目标，公司有办法应对收益波动，同时争取时间进行正确的投资决策 [86] 问题：信贷市场对并购市场的支持情况，以及对今年业务的重要性 - 信贷市场对酒店交易很重要，目前债务市场有所改善，但尚未达到理想状态，仍需价格发现和资产价值验证，以及明确债务市场的LTV和收益率 [88][89] 问题：葡萄酒之乡资产达到目标回报所需的时间 - 预计今年这两家酒店的EBITDA将实现显著增长，增长幅度在40% - 150%之间；蒙太奇酒店从今年底或明年初开始，住宅项目将为其带来新的增长动力 [93][94]

业绩总结 - 公司在2022年回购了价值9800万美元的股票，回购价格为每股10.67美元，反映出对净资产价值的显著折扣[13] - 公司在2022年第三季度恢复了疫情前水平的股息[13] - 预计随着旅行需求的加速，EBITDA将显著增长[23] 用户数据 - 2022年1月至10月的平均每日房价（ADR）与2019年相比，增长了9%至18%[22] - 2022年瞬时房价较2019年增长22%，达到340美元[48] - 2022年团体房间的需求显著增长，团体附加支出超过疫情前水平[52] - 2022年团体房价较2019年增长8%至9%[54] 新产品和新技术研发 - 公司在2022年完成了多项酒店的全面翻新和重新定位项目，以提升盈利能力[17] - 2022年收购的The Confidante Miami Beach酒店的购买价格为2.32亿美元，按每间房计算为684,000美元[41] - 该酒店的翻新投资为6,000万美元，总投资为2.92亿美元，按每间房计算为900,000美元[41] 市场扩张和并购 - 公司在高质量房地产收购上投资了约9亿美元，预计稳定后的净营业收入收益率在6%到9%之间[14] - 2021年4月收购的度假酒店在运营的第一年平均每日房价接近1,100美元[39] - 预计该酒店在稳定后将产生6%至7%的净营业收入（NOI）收益，带来1,800万至2,100万美元的增量EBITDA[39] - 2021年12月收购的度假酒店在2022年前三季度的平均房价超过1,750美元[39] - 预计该酒店在稳定后将产生6%至7%的净营业收入（NOI）收益，带来1,300万至1,500万美元的增量EBITDA[39] 负面信息 - 2022年10月的入住率为76%，与2019年相比下降了1210个基点[22] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在环境可持续性方面实现了5.8%的能源强度减少和9.4%的水强度减少[33] - 公司自2015年以来向近130个慈善机构捐赠了超过45.5万美元[33] - 公司在其酒店的资本支出和资产管理方面采取了审慎的平衡表管理，以支持未来的增长[29]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为6400万美元，调整后FFO为每股摊薄0.24美元 [50] - 截至第三季度末，公司拥有约1.68亿美元的现金及现金等价物，包括5000万美元的受限现金，信贷额度未使用，总流动性近6.7亿美元 [48] - 预计全年可比投资组合入住率较2019年下降15 - 16个百分点，全年可比投资组合RevPAR较2019年下降高个位数 [52][54] - 年初至今可比投资组合房价较2019年同期增长14%，预计全年也将维持该水平 [53] - 年初至今调整后的公司EBITDA为1.65亿美元，预计占全年潜在收益的约75% [54] - 第四季度预计因飓风伊恩的修复工作产生约60万美元的费用，风暴导致约100万美元的收入损失 [55] - 董事会已批准第四季度普通股股息为每股0.05美元，并宣布了G、H和I系列优先股的常规分配 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 第三季度可比客房RevPAR和总RevPAR均高于疫情前水平，可比平均每日房价为288美元，较去年增长11%，较2019年增长16% [10][11] - 城市和面向团体的酒店房价在本季度同比增长20%，旧金山市场房价增长领先，入住率也有显著提升，RevPAR较2021年增长69% [11][12] - 度假村投资组合表现良好，两家顶级葡萄酒产区资产第三季度ADR超过1500美元，为收购以来最高季度组合房价 [13] - 总投资组合第三季度RevPAR为223美元，入住率为71%，平均每日房价为312美元 [13] 非客房业务 - 非客房收入在本季度表现强劲，得益于团体业务和相关宴会支出的增加，可比投资组合的餐饮收入超过2019年水平 [14] - 第三季度可比投资组合每间团体客房的宴会和AV销售额为207美元，较2019年的176美元增长17% [14] - 目的地和设施费用收入有显著增加，取消费用与疫情前历史水平一致 [17] - 包括非客房支出在内，总投资组合本季度每间可用客房额外产生120美元的收入，总RevPAR约为343美元；可比投资组合总RevPAR为317美元，自疫情爆发以来首次超过2019年水平，但入住率仍比2019年低13个百分点 [18] 团体业务 - 可比投资组合本季度产生17.5万个团体客房夜，团体业务约占总需求的35%，团体客房夜数量约为历史水平的85%，平均房价较2019年同期高9% [23] - 第三季度可比投资组合所有当前和未来时期的团体业务产量为17.3万个客房夜，高于2021年第三季度，房价高31% [24] - 第四季度团体客房夜预订量约为疫情前水平的81%，平均房价较2019年高7%，整体团体收入较2019年同期仅下降13%；若排除华盛顿特区万丽酒店，第四季度团体收入较2019年仅下降7% [27] 散客业务 - 散客业务约占本季度总客房夜的60%，可比房价为317美元，较2019年同期的疫情前水平高23% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场表现积极，随着企业和团体客户回归，入住率显著提高，RevPAR较2021年增长69%，预计第四季度将继续保持增长 [12] - 波士顿和圣地亚哥市场在第四季度团体预订活动强劲，受益于活跃的全市活动日程和市场压缩，房价表现强劲 [28] - 迈阿密海滩市场，公司新收购的海滨度假村表现出色，年初至今房价同比强劲增长47%，而迈阿密海滩市场房价同比增长18% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 对迈阿密海滩的Confidante酒店进行重新定位，预计明年开始装修，2024年上半年完工，改造后将以安达仕迈阿密海滩酒店重新开业，预计投资收益率为8% - 9% [37][38][40] - 完成旧金山凯悦酒店的客房装修，华盛顿特区万丽酒店向威斯汀品牌的转换工作正在进行中，预计明年第三季度完成 [43][44] - 推进长滩万丽酒店向万豪品牌的转换，预计2023年年中进行，将投资约1700万美元进行客房装修、增加M俱乐部和会议空间等 [45][46] - 持续进行资本配置，包括内部资本投资、资本回收和向股东返还资本，通过股票回购和股息分配向股东返还资本，今年将返还超过1.2亿美元 [35][34] 行业竞争 - 豪华度假村资产在市场上具有较高的价值稳定性和吸引力，豪华买家资金实力更强，对债务的依赖程度较低，愿意为稀缺资产支付高价 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度公司投资组合表现强劲，夏季末强劲的休闲需求过渡到秋季企业和团体旅行增加的积极迹象，第四季度前景乐观，近期趋势显示预订量接近2019年水平，短期预订活动强劲，企业团体活动贡献增加 [10][26] - 尽管面临成本压力，如食品和饮料成本上升、工资增长、公用事业成本上升等，但公司通过与运营商合作优化菜单、审查定价、提高能源效率等方式应对，可比酒店投资组合本季度EBITDA利润率为30.4%，仅比2019年同期低140个基点 [19][22] - 随着酒店入住率恢复到正常水平，公司的重点将逐渐转向最大化投资组合EBITDA [22] 其他重要信息 - 公司佛罗里达的酒店在飓风伊恩中受损较小，基韦斯特的Oceans Edge和奥兰多的万丽酒店遭受了一些轻微的风灾和水灾，大部分已修复，预计第四季度因修复工作产生约60万美元的费用，风暴导致9 - 10月约200万美元的收入损失 [30][31] - 公司今日发布了更新后的ESG报告，介绍了一些增加可再生能源使用、降低能源、水和废物强度的举措，以保护环境并降低成本 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 两家葡萄酒产区酒店何时能获得更有意义的回报，四季酒店的盈利提升途径及峰值回报预期和时间框架 - 两家葡萄酒产区度假村仍在逐步发展，今年夏季市场季节性恢复正常，酒店正专注于扩大团体客户基础，预计明年团体业务将有显著增长，团体业务利润率高且有大量附属消费 [62][64] - 公司收购时预计酒店在2025 - 2026年达到6% - 7%的NOI收益率，豪华度假村资产价值稳定性高，目前资产风险已降低，正朝着预期回报迈进 [68][70] 问题2: Confidante酒店的装修时间表及2023年EBITDA贡献与今年的比较 - 大部分重新定位工作将在明年旺季过后的下半年进行，预计酒店明年上半年盈利，下半年因装修亏损，今年酒店预计实现1300 - 1400万美元的EBITDA [73][75][76] 问题3: 公司对股票回购和收购的看法，以及股票回购的节奏和金额变化原因 - 公司采取平衡的资本配置方法，包括内部资本投资、资本回收和向股东返还资本，股票价格较低时更注重通过股票回购返还资本，但也会考虑投资回报率高的项目 [81] - 考虑到近期和中期可能出现的收购机会，公司需要保持足够的流动性，因此会平衡股票回购与其他投资选择 [82][83] 问题4: 资本回报是否是提高杠杆率的一种方式 - 公司目前杠杆率约为3.5倍（债务加优先股与EBITDA之比），高于一年前，已开始将资产负债表杠杆率调整到合适水平 [86][87] - 股票回购将带来额外杠杆，这是公司计划的一部分，公司不会是杠杆率最高的，但也不会是最低的，有能力通过股票回购、收购和投资自身投资组合进行资本配置 [88][89] 问题5: 投资组合中是否有潜在出售的酒店，出售所得是否会用于股票回购或收购活动 - 公司目前的投资组合较为稳固，已清理了想要退出的市场，未来出售资产将是机会性的，会考虑资产的生命周期、投资回报率和是否有更好的用途 [91][92] 问题6: 纳帕资产中四季酒店第三季度利润率下降的原因及是否符合预期 - 第三季度利润率下降是由于此前被压抑的国际旅行需求释放，部分临时客人前往欧洲，导致入住率下降，而酒店固定成本较高，入住率下降会导致利润率波动 [96][97] - 团体业务对酒店盈利能力至关重要，随着团体业务的增加，预计酒店利润率将得到改善，公司对该资产的价值和发展轨迹看法不变 [97][98] 问题7: 公司57%的浮动利率敞口在美联储加息背景下的趋势，以及未来降低浮动利率敞口的计划和是否有利率上限 - 截至第三季度末，公司约8亿美元的总债务中，42%为固定利率或已互换为固定利率，其余58%为浮动利率，浮动利率贷款在过去两年受益于较低的利率环境 [103] - 公司整体杠杆率较为保守，目前认为不是进行大规模利率对冲的合适时机，将密切关注利率走势，可能会在适当时候逐步锁定部分利率敞口 [104][105] 问题8: 在宏观环境较弱的情况下，非客房业务的优势能否在明年持续 - 公司对明年的团体业务和非客房支出持乐观态度，部分酒店将更加选择性地接纳高质量团体，增加团体业务和支出，目前团体客户基础仍低于2019年水平，有很大的增长空间 [109][111]

财务数据关键指标变化：收入和利润（同比环比） - 2022年第三季度总营收为2.443亿美元，同比增长45.9%[149] - 2022年第三季度客房收入为1.584亿美元，同比增长34.2%[149] - 2022年第三季度餐饮收入为6348万美元，同比增长132.2%[149] - 2022年第三季度归属于普通股股东的净收入为1714万美元，而2021年同期为净亏损2934万美元，同比增长158.4%[149] - 2022年前九个月总营收为6.679亿美元，同比增长99.2%[152] - 2022年前九个月客房收入为4.289亿美元，同比增长81.1%[152] - 2022年前九个月餐饮收入为1.747亿美元，同比增长267.5%[152] - 2022年前九个月归属于普通股股东的净收入为5893万美元，而2021年同期为净亏损1.2098亿美元，同比增长148.7%[152] - 公司2022年第三季度净收入为2048.8万美元，而2021年同期净亏损为2212.4万美元[190] - 公司2022年前九个月净收入为7330.3万美元，而2021年同期净亏损为1.05329亿美元[190] 财务数据关键指标变化：成本和费用（同比环比） - 第三季度公司管理费用减少750万美元或48.9%，主要与CEO过渡成本减少有关[161] - 2022年前九个月利息支出减少240万美元，主要由于2022年和2021年的债务交易，包括2022年2月和2021年12月分别部分偿还优先票据和定期贷款[169] - 2022年第三季度衍生品公允价值非现金变动导致利息支出增加60万美元，而前九个月则减少70万美元[170] - 2022年第三季度优先股股息和赎回费用为335.1万美元，较2021年同期的628.7万美元下降46.7%；前九个月费用为1089.7万美元，较2021年同期的1728.9万美元下降37.0%[180][182] 业务线表现：现有资产组合运营指标 - 公司现有12家酒店组合2022年前九个月入住率逐月改善，从1-2月的37.9%提升至9月的72.7%[130] - 第三季度客房收入同比增长4030万美元或34.2%，其中现有资产组合贡献增长4700万美元[154] - 第三季度现有资产组合入住率提升1930个基点至72.5%，平均每日房价(ADR)增长11.0%至290.42美元，每间可售房收入(RevPAR)增长51.2%至210.55美元[154] - 前三季度客房收入同比增长1.92亿美元或81.1%，其中现有资产组合贡献增长1.854亿美元[154] - 前三季度现有资产组合入住率提升2560个基点至66.8%，ADR增长20.7%至289.10美元，RevPAR增长95.7%至193.12美元[154] - 第三季度餐饮收入同比增长3610万美元或132.2%[154] - 前三季度餐饮收入同比增长1.272亿美元或267.5%[154] 业务线表现：收购与处置活动影响 - 公司于2022年6月收购了希尔顿圣地亚哥湾前酒店合资企业中第三方持有的25.0%股权[146] - 公司于2021年4月、12月及2022年6月分别收购了蒙太奇希尔兹堡、纳帕谷四季酒店和迈阿密海滩康菲丹特酒店，并于2021年10月、12月及2022年2月、3月处置了五家酒店，这些交易影响了2022年与2021年同期的业绩可比性[153] - 第三季度新收购的三家酒店使客房收入增加980万美元，但处置五家酒店使客房收入减少1650万美元[155] - 前三季度新收购的三家酒店使客房收入增加3210万美元，但处置五家酒店使客房收入减少2550万美元[156] - 三间新收购酒店在2022年第三季度和前九个月分别贡献调整后EBITDAre 330万美元和880万美元[191] - 五间已处置酒店在2022年前九个月录得调整后EBITDAre净亏损220万美元，而2021年同期为净亏损340万美元[191] 管理层讨论和指引：调整后EBITDAre与FFO - 公司2022年第三季度调整后EBITDAre（不包括非控股权益）为6384.8万美元，较2021年同期的3536.2万美元增长2850万美元或80.6%[190] - 公司2022年前九个月调整后EBITDAre（不包括非控股权益）为1.65005亿美元，较2021年同期的3602.7万美元增长1.29亿美元或358.0%[190] - 现有投资组合的调整后EBITDAre在2022年第三季度增长3440万美元或108.6%，在前九个月增长1.416亿美元或351.2%[191] - 公司层面调整后EBITDAre在2022年第三季度减少90万美元，在前九个月减少1740万美元[191] - 公司2022年第三季度归属于普通股股东的调整后FFO为5126.4万美元，较2021年同期的2338.3万美元增长2790万美元或119.2%[195][196] - 公司2022年前九个月归属于普通股股东的调整后FFO为1.30895亿美元，较2021年同期的30.5万美元增长约1.306亿美元或42,816.4%[195][196] 管理层讨论和指引：现金流与流动性 - 2022年前九个月经营活动净现金流入为1.497亿美元，相比2021年同期的840万美元大幅增长[198] - 2022年前九个月投资活动净现金流出为1.34385亿美元，相比2021年同期的2.41596亿美元有所减少[200] - 2022年前九个月融资活动净现金流出为1019万美元，而2021年同期为净流入3866万美元[202][203] - 2022年前九个月公司通过出售三家酒店获得总收益1.913亿美元，并支付2.325亿美元用于收购酒店资产[200] - 2022年前九个月公司支付1.013亿美元收购希尔顿圣地亚哥湾前酒店外部25%股权，并支付8665万美元回购7,995,560股普通股[204] - 截至2022年9月30日，公司不受限制的现金余额为1.176亿美元，并有5亿美元循环信贷额度可供提取[210] - 2022年前九个月公司以平均每股10.82美元回购了7,995,560股普通股[140] - 截至2022年9月30日，股票回购计划剩余授权额度约为4.135亿美元[140] 其他重要内容：债务与资本结构 - 2022年2月使用部分酒店出售收益偿还了2500万美元无担保A系列优先票据和1000万美元B系列优先票据[135] - 2022年6月从信贷额度循环部分提取2.3亿美元用于上述两项收购[137] - 2022年7月修订信贷协议，将Term Loan 1和Term Loan 2分别增至1.75亿美元，并将到期日延长至2027年7月和2028年1月[138] - 截至2022年9月30日，公司信贷额度无未偿余额，可用借款额度为5亿美元[139] - 2022年7月修订的信贷协议将两项定期贷款总额从1.083亿美元增至3.5亿美元，循环信贷额度仍为5亿美元[217] - 截至2022年9月30日，公司总债务为8.166亿美元，现金及现金等价物（含受限现金）为1.678亿美元，总资产为31亿美元[212] - 公司应付票据总额为8.16647亿美元，其中1年内到期214.5万美元，1-3年内到期2.94502亿美元，3-5年内到期2.4亿美元，5年以上到期2.8亿美元[220] - 公司应付票据包括由希尔顿圣地亚哥湾前酒店担保的2.2亿美元抵押贷款，原定于2022年12月到期，公司已通知贷款方有意行使剩余的一年期权将到期日延长至2023年12月[221] 其他重要内容：利率与财务风险 - 2022年9月30日，公司加权平均年利率约为4.4%（2021年同期为3.8%），固定利率应付票据占比约为42.4%（2021年同期为70.5%）[171] - 截至2022年9月30日，公司42.4%的未偿债务为固定利率或已通过互换转为固定利率[218] - 公司债务义务的69.4%为固定利率或受利率上限协议约束，以减轻利率变动影响[232] - 若可变利率债务的市场利率变动50个基点，将导致公司未来年度合并收益和现金流增加或减少约240万美元[232] 其他重要内容：其他财务与运营事项 - 2022年6月以2.32亿美元合同价收购了拥有339间客房的The Confidante Miami Beach酒店[131] - 2022年6月以约1.013亿美元初步购买价收购了希尔顿圣地亚哥湾前酒店25%的非控股权益，实现100%控股[131][132] - 2022年前九个月出售三家酒店，其中2月以6750万美元出售Hyatt Centric Chicago，3月以1.295亿美元出售两家芝加哥酒店[133] - 第三季度利息及其他收入为30万美元，去年同期为2000美元，增长主要因利率上升[164] - 2022年前九个月资产出售收益总计2290万美元，包括出售Hyatt Centric Chicago Magnificent Mile的1130万美元收益和出售Embassy Suites Chicago及Hilton Garden Inn Chicago组合的1160万美元收益[172] - 2022年第三季度债务清偿净损失为80万美元，主要与2022年7月修订信贷协议相关的贷款人费用和递延融资成本冲销有关[173] - 2022年前九个月债务清偿净损失为100万美元，而2021年同期为收益40万美元[174] - 2022年第三季度及前九个月，公司分别确认了30万美元和10万美元的当期所得税净收益，部分得益于Wailea Beach Resort太阳能改造带来的40万美元州税收抵免[176] - 2022年前九个月，归属于非控股权益的合营企业损益为收益350万美元，而2021年同期为损失160万美元[178] - 优先股赎回费用包括与E系列优先股原发行成本相关的400万美元和与F系列优先股相关的260万美元[183] - 公司利息支付义务总额为1.34395亿美元，其中1年内到期3542.8万美元[220] - 公司经营租赁义务总额为2741.4万美元，其中1年内到期673.4万美元[220] - 公司截至2022年9月30日的合同建设承诺总额为6670万美元，均需在1年内支付[220] - 公司2022年前九个月在投资组合和其他资产上投资了9750万美元[222] - 公司资产负债表包含3620万美元的限制性现金，存放于FF&E储备账户中，用于未来资本支出[223] - 公司拥有13家无抵押负担的酒店，若对其获取担保融资，可能减少通过信贷额度或未来无担保借款可获得的资本[219] - FF&E储备账户的注资额根据各酒店的管理、特许经营和贷款协议确定，范围为各酒店适用年收入的2.0%至5.0%[223]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDAre为7400万美元，调整后FFO为每股摊薄0.30美元 [41] - 预计2022年全年可比投资组合平均每日房价较2019年增长高个位数，入住率比2019年低15 - 16个百分点 [26][44] - 预计第二季度EBITDA占全年的33% - 37% [42] - 第三和第四季度华盛顿特区酒店预计有800万美元收入和500万美元EBITDA的损失 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 可比投资组合第二季度平均每日房价为295美元，较2019年增长14% [10] - 总投资组合第二季度每间可售房收入（RevPAR）为237美元，入住率74%，平均每日房价320美元 [11] - 可比投资组合第二季度团体房晚数为21.4万，团体业务约占总需求的42%，较上一季度增长66%，平均房价较2019年同期高7% [17] - 第二季度团体业务所有当前和未来时段的产量为19.7万房晚，与2021年第二季度持平，但房价高40% [18] - 第二季度散客业务约占总房晚数的51%，可比房价为338美元，较2019年同期高24% [18] 非客房业务 - 可比投资组合餐饮收入较第一季度增长74%，与2019年水平相差3% [12] - 可比投资组合第二季度每间团体房的宴会和AV销售额为212美元，超过2019年第四季度的历史高位 [13] - 总投资组合每间可售房在本季度额外产生134美元收入，总RevPAR约为372美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿和圣地亚哥团体预订活跃，希尔顿湾景酒店下半年团体业务较2019年下降5%，全年EBITDA将高于2019年 [21][22] - 旧金山复苏较慢，但近期有积极趋势，旧金山凯悦酒店第二季度入住率同比翻倍，房价上涨近40% [23] - 葡萄酒之乡度假村表现良好，预计今年第二和第三季度产生约80%的全年收益 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 采用平衡的资本配置策略，将资金用于酒店收购、股票回购和分红 [28][31] - 继续进行酒店翻新和品牌转换项目，提升酒店品质和盈利能力 [33][35][36] 行业竞争 - 交易市场受运营和现金流增加以及利率上升、债务市场可用性等因素影响，目前交易节奏放缓，但住宿业复苏态势仍在 [64][66][69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对第二季度业绩满意，增长趋势从2月中旬持续到春夏，预计2022年剩余时间前景乐观 [9][19] - 旅游模式逐渐正常化，预计秋季商务和团体旅行需求将增加，季节性模式将重新出现 [24] - 尽管面临劳动力和成本压力，但可比酒店第二季度EBITDA利润率与2019年同期相近，排除重大翻新酒店后，利润率达36.8% [15][16] 其他重要信息 - 第二季度出售3家非核心酒店后，重新部署资金购买了迈阿密海滩康菲丹特酒店和圣地亚哥湾景希尔顿酒店剩余25%的股权 [27] - 本季度额外投入3400万美元回购自家股票，年初至今回购总额近8000万美元，平均价格为每股10.92美元 [28] - 董事会批准第三季度每股0.05美元的普通股股息，恢复季度股息 [29][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年团体业务情况如何 - 第二季度团体预订强劲，但多为短期预订，目前对2023年的预订情况关注较少，预计随着时间推移，预订窗口将向2023年第一季度延伸，且预计房价将继续上涨 [50][51][53] 问题2: 未来资产出售计划及对旧金山资产的长期看法 - 资本循环是资本配置策略的一部分，未来资产出售将是机会性的，旨在实现收益并重新部署资金到有增长潜力的资产上 [55][57] - 旧金山是长期优质市场，虽复苏较慢但加速态势良好，预计未来将带来有意义的增长 [60][61] 问题3: 过去3 - 4个月交易市场估值变化情况 - 交易市场受运营和现金流增加以及利率上升、债务市场可用性等因素影响，目前市场效率降低，交易节奏放缓，但住宿业复苏态势仍在 [64][66][69] 问题4: 欧洲开放对度假村需求是否有压力 - 部分度假村在夏季入住率有一定压力，如基韦斯特市场，但房价仍保持强劲，其他市场如毛伊岛、纳帕酒店需求良好，对全年前景乐观 [71][73][75] 问题5: 如何平衡债务可用性收紧与扩大资本可用性 - 通过与银行合作，扩大定期贷款债务，偿还信用额度借款，补充信用额度，以便在市场出现机会时能够灵活部署资金 [77][78][79] 问题6: 未来利润率是否有扩张空间 - 预计利润率较2019年提高100 - 200个基点，随着旧金山酒店业绩正常化、成本控制和效率提升，即使房价趋于平稳，仍有提升利润率的空间 [84][86] 问题7: 第二季度是否有重大取消或损耗费用，以及旧金山第一季度团体业务展望 - 第二季度取消费用约180万美元，预计全年将恢复到每季度150万美元的正常水平 [89] - 对旧金山2023年第一季度表现有信心，预计将好于2022年，因为没有奥密克戎影响且客房翻新后房价表现良好 [91][92] 问题8: 恢复0.05美元股息的原因，是否需要年终调整，以及如何考虑股票回购 - 股息基于应税收入，目前酒店业绩提升产生的应税收入足以支持0.05美元的股息，未来年终调整股息将根据业务需求和资本部署情况决定 [95][96][97] - 在资本回报方面，将平衡股票回购和股息，以实现公司增长和股东回报的平衡 [98][99] 问题9: 更新后的预估净杠杆计算，以及如果市场出现疲软，哪些市场或客户群体最先受到影响 - 经调整后，投资组合净杠杆率约为3 - 3.5倍，目前净债务与EBITDA比率低于4%，处于可控且有吸引力的水平 [104] - 如果市场出现疲软，二级或三级度假市场可能最先受到影响，因为这些市场的房价上涨依赖于主要市场的需求压缩 [107][108]

酒店资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有15家酒店，平均每家酒店有516间客房[132] - 2022年6月，公司以2.32亿美元购买339间客房的The Confidante Miami Beach酒店，以1.02亿美元加25.0%的期末营运资金和现金购买Hilton San Diego Bayfront酒店25.0%的非控股权益[135] - 2022年上半年，公司出售三家酒店，2月出售Hyatt Centric Chicago Magnificent Mile酒店，毛收入6750万美元，收益1130万美元；3月出售Embassy Suites Chicago和Hilton Garden Inn Chicago Downtown/Magnificent Mile酒店，合并毛收入1.295亿美元，合并收益1160万美元[137] 酒店入住率情况 - 2022年上半年，公司旗下12家酒店1 - 6月的入住率分别为37.9%、53.6%、67.9%、75.7%、73.4%、75.1%，2021年同期分别为14.0%、24.5%、31.7%、42.0%、47.3%、50.7%[135] - 现有酒店组合2022年第二季度入住率增加2800个基点，日均房价增长27.8%，每间可售房收入增长104.4%[158] - 现有酒店组合2022年上半年入住率增加2890个基点，日均房价增长29.7%，每间可售房收入增长136.4%[158] 债务偿还与信贷安排 - 2022年2月，公司用出售酒店所得偿还2500万美元的无担保A系列优先票据和1000万美元的无担保B系列优先票据，截至6月30日，余额分别为6500万美元和1.05亿美元[139] - 2022年6月，公司从信贷安排的循环部分提取2.3亿美元用于收购酒店，截至6月30日，信贷安排未偿还金额为2.3亿美元，可用额度为2.7亿美元[141] - 2022年7月，公司修订信贷安排和定期贷款协议，定期贷款总额从1.083亿美元增至3.5亿美元，并偿还了信贷安排下的2.3亿美元欠款[141] - 2022年2月，公司用出售酒店所得款项偿还2500万美元A系列无担保优先票据和1000万美元B系列无担保优先票据，截至6月30日，余额分别为6500万美元和1.05亿美元[215] - 2022年5月和6月，公司分别从信贷安排提取1.4亿美元和9000万美元用于收购酒店，截至6月30日，信贷安排循环部分未偿余额为2.3亿美元，可用借款额度为2.7亿美元[218] - 2022年7月，公司签订修订信贷协议，将无担保借款额度扩大，定期贷款总额从1.083亿美元增至3.5亿美元，利用增量借款偿还2.3亿美元信贷安排未偿余额[219] 股票回购情况 - 2022年第一和第二季度，公司分别回购3879025股和3235958股普通股，平均购买价格分别为每股11.19美元和每股10.65美元，截至6月30日，股票回购计划剩余授权额度约为4.222亿美元[142] 酒店收入与费用构成 - 公司运营的酒店收入主要包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入，费用主要包括客房费用、餐饮费用和其他运营费用[143] 影响经营业绩因素 - 影响公司经营业绩的主要因素包括酒店客房的总体需求、新酒店开发的速度和运营商在增加收入和控制酒店运营费用方面的表现[150] 财务关键指标变化（营收） - 2022年第二季度总营收2.5128亿美元，较2021年同期的1.1721亿美元增长1.3407亿美元，增幅114.4%[154] - 2022年上半年总营收4.23595亿美元，较2021年同期的1.67843亿美元增长2.55752亿美元，增幅152.4%[156] 财务关键指标变化（净收入） - 2022年第二季度净收入3769.2万美元，较2021年同期的亏损2791.8万美元增加6561万美元，增幅235.0%[154] - 2022年上半年净收入5281.5万美元，较2021年同期的亏损8320.5万美元增加1.3602亿美元，增幅163.5%[156] 业务线数据关键指标变化（客房收入） - 2022年第二季度客房收入1.61721亿美元，较2021年同期的8459.7万美元增加7712.4万美元，增幅91.2%[154] - 2022年上半年客房收入2.70493亿美元，较2021年同期的1.18816亿美元增加1.51677亿美元，增幅127.7%[156] 业务线数据关键指标变化（餐饮收入） - 2022年第二季度餐饮收入7165.8万美元，较2021年同期的1523.8万美元增加5642万美元，增幅370.3%[154] - 2022年上半年餐饮收入1.11241亿美元，较2021年同期的2020.9万美元增加9103.2万美元，增幅450.5%[156] 业务线数据关键指标变化（其他运营收入） - 2022年上半年其他运营收入增加1300万美元，增幅45.3%[161] 业务线数据关键指标变化（酒店运营费用） - 2022年3个月酒店运营费用增加5890万美元，增幅74.6%；上半年增加1.223亿美元，增幅95.2%[163] 业务线数据关键指标变化（其他物业层面费用） - 2022年3个月其他物业层面费用增加1430万美元，增幅89.2%；上半年增加2780万美元，增幅104.6%[164] 业务线数据关键指标变化（公司间接费用） - 2022年3个月公司间接费用减少80万美元，降幅7.9%；上半年增加280万美元，增幅16.7%[164][166] 业务线数据关键指标变化（折旧和摊销费用） - 2022年3个月折旧和摊销费用减少180万美元，降幅5.6%；上半年减少120万美元，降幅2.0%[167][169] 业务线数据关键指标变化（利息费用） - 2022年3个月利息费用减少210万美元，降幅26.4%；上半年减少470万美元，降幅29.9%[173] 债务利率与结构情况 - 2022年6月30日加权平均年利率约为3.6%，2021年同期约为3.8%；2022年和2021年6月30日，应付票据中固定利率票据占比分别约为44.1%和70.5%[175] - 截至2022年6月30日，公司所有未偿债务除2.3亿美元信贷安排余额和2.2亿美元非追索权抵押贷款外，均为固定利率或已互换为固定利率，浮动利率上限为6%至2022年12月[220] - 截至2022年6月30日，公司44.1%的债务为固定性质[236] 资产出售与债务清偿收益情况 - 2022年3个月和上半年资产出售收益分别为0和2290万美元，2021年同期均为0[177] - 2022年3个月和上半年债务清偿收益分别为2.1万美元和亏损20万美元，2021年同期分别为收益10万美元和30万美元[178] 优先股股息和赎回费用情况 - 2022年3个月和上半年优先股股息和赎回费用较2021年同期分别减少400万美元（降幅51.6%）和350万美元（降幅31.4%）[184] - 2022年和2021年第二季度优先股股息和赎回费用分别为377.3万美元和779.5万美元，2022年和2021年前六个月分别为754.6万美元和1100.2万美元[185] 非GAAP财务指标情况 - 公司使用非GAAP财务指标评估运营表现，包括EBITDAre、调整后EBITDAre（不包括非控股权益）、普通股股东可分配FFO和调整后普通股股东可分配FFO等[186] - 2022年和2021年第二季度EBITDAre分别为7455.1万美元和1289.9万美元，2022年和2021年前六个月分别为10330.5万美元和 - 385.6万美元[192] - 2022年和2021年第二季度调整后EBITDAre（不包括非控股权益）分别为7399.4万美元和1532.3万美元，2022年和2021年前六个月分别为10115.7万美元和66.5万美元[192] - 2022年第二季度调整后EBITDAre（不包括非控股权益）较2021年同期增加5870万美元，增幅382.9%；2022年前六个月较2021年同期增加1.005亿美元，增幅15111.6%[192] - 2022年第二季度和前六个月现有投资组合调整后EBITDAre分别较2021年同期增加6040万美元（增幅334.8%）和1.072亿美元（增幅1237.9%）[194] - 2022年第二季度和前六个月三家新收购酒店调整后EBITDAre分别为600万美元和550万美元；2021年第二季度和前六个月蒙太奇希尔兹堡酒店调整后EBITDAre均为160万美元[194] - 2022年前六个月五家已处置酒店调整后EBITDAre净亏损220万美元，2021年第二季度和前六个月分别为240万美元和810万美元[194] - 2022年第二季度和前六个月公司层面调整后EBITDAre较2021年同期分别减少850万美元和1660万美元[194] - 2022年第二季度调整后归属于普通股股东的FFO较2021年同期增加6020万美元，增幅1974.8%；2022年前六个月较2021年同期增加1.027亿美元，增幅445.1%[199] 现金流量情况 - 2022年上半年经营活动提供净现金9070万美元，2021年同期使用净现金1390万美元[201] - 2022年上半年投资活动使用净现金9946.7万美元，2021年同期使用2.12431亿美元[203] - 2022年上半年融资活动使用净现金96.3万美元，2021年同期提供净现金2060.3万美元[205] - 2022年上半年出售三家酒店获1.913亿美元，收到保险赔偿440万美元；收购酒店等资产花费2.325亿美元，投资6260万美元用于翻新和扩建[203] - 2021年上半年收购酒店花费1.956亿美元，投资1680万美元用于翻新和扩建[204] - 2022年上半年支付1.013亿美元收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%股权，回购普通股花费7800万美元[205] - 2021年上半年发行优先股获1.15亿美元，发行普通股获3840万美元，收到前合资伙伴140万美元出资[206][207] 未来现金来源与风险 - 公司预计未来主要现金来源为营运资金、信贷安排、定期贷款、酒店处置及证券发行，但无法保证资产出售成功或资本市场有利[209] - 公司部分酒店运营仍低于疫情前水平，新冠疫情持续影响或对财务和流动性造成负面影响[208] 股息分配情况 - 2022年8月2日，董事会宣布每股普通股0.05美元现金股息，将于2022年10月17日支付给9月30日登记在册股东[211] 资产负债情况 - 截至2022年6月30日，公司无限制现金余额为1.073亿美元[212] - 截至2022年6月30日，公司债务为8.054亿美元，现金及现金等价物（含受限现金）为1.529亿美元，总资产为31亿美元[214] 在建工程与储备资金情况 - 2022年前六个月，公司在投资组合和其他资产上投入6260万美元，截至6月30日，有7690万美元在建工程承诺[224] - 截至2022年6月30日，公司资产负债表包含3030万美元受限现金，存于FF&E储备账户用于未来资本支出[225] REIT相关规定 - 公司需将至少90%的REIT应税收入（不考虑股息扣除和净资本利得）分配给股东以符合REIT资格[232] 资产折旧年限 - 酒店建筑和改良的折旧年限主要为5 - 40年，FF&E为3 - 12年[232] 利率变动影响 - 若公司可变利率债务的市场利率变动100个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动约410万美元[236]

业绩总结 - 2022年第一季度，Four Seasons Resort的平均房价超过1400美元，预计在稳定后将产生1300万至1500万美元的增量EBITDA[24] - 2021年收购的Montage Healdsburg酒店在运营的第一年内，平均房价接近1100美元，预计将产生1800万至2100万美元的增量EBITDA[24] - 2022年4月的RevPAR为224美元，较2019年下降3%[12] - 2022年第二季度至第四季度的集团房间收入较2019年同期下降15%[21] - 2022年5月的RevPAR为210美元，较2019年下降6%[12] 用户数据 - 2022年5月的酒店入住率为73%，与2019年相比下降1180个基点[12] - 2022年5月的平均每日房价（ADR）为287美元，较2019年增长9%[12] - 2022年酒店运营统计数据不包括Montage Healdsburg、Four Seasons Resort Napa Valley或The Confidante Miami Beach[10] 收购与投资 - 2022年6月1日收购的The Confidante Miami Beach酒店，购买价格为2.32亿美元，预计稳定后的NOI收益率为8%至9%[26] - 自2021年以来，公司已出售5家酒店，总收入为4.42亿美元，酒店的合并EBITDA倍数为14.9倍，NOI收益率为5.6%[39] - 公司已投资约9亿美元收购高质量房地产，预计稳定后的NOI收益率在6%至9%之间[40] 财务与回购 - 2022年，公司以每股11.13美元的加权平均价格回购了6500万美元的股票，回购价格比共识估计的NAV折扣约25%[39] - 截至2023年，公司净债务与优先股对共识EBITDA的比率为8.0倍[36] - 公司保持低杠杆的资产负债表，杠杆指标与获得投资级评级的Host相似[35] 可持续性与社会责任 - 公司在环境可持续性方面取得进展，能源强度减少5.8%，水强度减少9.4%[42] - 公司温室气体排放强度减少16.4%，废物强度减少4.1%[42] - 公司在2015年以来已向近130个慈善机构捐赠超过45.5万美元[42] 未来展望 - 预计未来几季度集团活动将显著增加，带来额外的附加消费[19] - 公司在收购酒店时，优先考虑具有更好增长机会和价值创造潜力的资产[40] - 公司已进行企业级风险评估，由整个董事会进行，审计委员会每季度审查并每年评估一次[43]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDAre为2700万美元，调整后FFO为每股摊薄0.08美元，自2022年第一季度起，公司调整调整后FFO的列报方式，排除与递延股票补偿相关的非现金折旧费用，该变化对第一季度结果产生每股0.02美元的影响 [46] - 截至第一季度末，公司拥有约2.54亿美元的现金及现金等价物，包括3900万美元的受限现金，总合并债务为5.76亿美元，加权平均利率为3.6% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 14家酒店组合第一季度每间可售房收入（RevPAR）为160美元，平均每日房价（ADR）为301美元，入住率为53%；可比组合第一季度ADR为280美元，较2019年增长9.8% [19][20] - 4月可比组合入住率为76%，ADR近300美元，RevPAR为225美元，较2019年下降3%；加上两家葡萄酒之乡酒店后，总组合ADR和RevPAR分别增至320美元和241美元 [33] - 预计2022年可比组合ADR同比增长中到高个位数，需求水平从第二季度开始大幅反弹，全年入住率较2019年下降10% - 15% [37] 非客房业务 - 第一季度食品和饮料收入较2021年第四季度增长16%，每间入住客房的非客房支出高于2019年，主要因酒店团体活动的宴会贡献增加 [21] - 第一季度团体客房每间的宴会和AV销售额为180美元，达到疫情前水平，目的地和设施收入也有显著增长 [22] - 包括非客房支出，第一季度总每间可售房总收入（TRevPAR）约为252美元 [23] 业务细分 - 可比组合第一季度团体客房夜总数为12.3万间，团体业务约占总需求的36%，较上一季度增长33%，平均房价较2019年同期高7% [29] - 第一季度所有当前和未来期间的团体客房产量为15.2万间，与2019年第一季度持平；临时业务约占本季度总客房夜数的55%，可比临时房价为314美元，较2019年同期的疫情前水平高14% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山4月潜在客户数量恢复到疫情前水平，全年预订量比2019年高13% [36] - 2022年第二至四季度团体客房夜数约为疫情前水平的80%，平均房价较2019年高4%，整体团体收入较2019年同期仅下降18% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司进行了重要的领导层变更，任命Bryan为首席执行官，Robert为总裁，Aaron为首席财务官 [12] - 第一季度出售三家低增长酒店，获得1.97亿美元总收益，其中4800万美元用于回购公司股票，剩余收益用于收购The Confidante Miami Beach [38][39] - 计划投资约6000万美元对The Confidante Miami Beach进行全面翻新，将其重新定位为凯悦旗下的Andaz Miami Beach豪华海滨度假酒店，预计2024年上半年完工 [40] - 评估其他可持续发展举措，如在Wailea Beach Resort建设太阳能农场，已提供约60%的酒店月用电量，节省超26万美元的公用事业成本 [26] 行业竞争 - 行业正从疫情中复苏，住宿需求加速增长，商务旅行和企业团体活动回归，公司预计随着需求增强，今年将实现增长 [11] - 公司认为自身在资产收购、销售和股票回购方面取得进展，通过成功的翻新和重新定位创造价值，有能力利用强大的资产负债表和债务能力实现增长 [13][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业和公司在第一季度经历了显著的转型期，住宿需求自2月中旬以来加速增长，是疫情以来最显著的转折点，商务旅行和企业团体活动的回归令人鼓舞 [10][11] - 尽管面临劳动力成本压力，但公司对运营团队在低入住率下实现盈利的能力感到满意，相信随着经营环境恢复正常，能够应对成本压力并超越以往的利润率峰值 [27][28] - 基于3月和4月的强劲需求，公司对2022年的前景感到乐观，预计休闲需求持续健康，商务旅行增加，城市活动日程丰富，企业团体活动回归将支持全年持续增长 [33][34] 其他重要信息 - 董事会批准了G、H和I系列优先股的常规分配 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于The Confidante的运营和机会 - 公司认为该酒店目前表现良好，但受品牌和资本限制，无法充分吸引高端客户，通过投资和品牌重塑，有望将其打造成真正的豪华产品，预计稳定后房价可达500美元左右，实现8% - 9%的现金回报率 [50][51][52] - 酒店将在翻新期间继续运营，预计今年产生300 - 400万美元的EBITDA，明年因翻新可能减少数百万美元，2024年开始回升，2025 - 2026年达到稳定 [54][55] 问题2：关于公司的杠杆容忍度和目标杠杆范围 - 公司认为杠杆是一个周期内的连续变量，早期可高达4 - 5倍，后期降至3倍左右，目前包括The Confidante在内的杠杆仍远低于3倍，有较大的负债能力，将继续采取平衡的方式部署资金 [59][60] 问题3：关于迈阿密交易与葡萄酒之乡交易的收益率差异 - 公司认为休闲市场持续表现良好，对两个市场的预期相对不变，难以精确确定迈阿密交易因翻新风险所需的额外回报，但认为该交易是一个不错的选择 [66][67] 问题4：关于度假村即将到来的假期定价和维持当前价格的能力 - 公司认为休闲市场价格涨幅惊人，未来增长将放缓，不同市场情况不同，如Wailea市场因团体客户增加，房价可能持平或略有下降，但EBITDA会显著增加，公司通过收购拥有更平衡的投资组合，商务和团体业务将继续增长 [70][71][77] 问题5：关于Renaissance DC重新品牌为Westin的时间和其他转换机会 - Renaissance DC的会议空间已完成，客房和大堂翻新将分阶段进行，预计2023年完成，届时将开始吸引团体客户，目前预订的团体业务价格比作为Renaissance时高约10%，转换为Westin后有望提高入住率和房价 [79][80][81] - 公司会在整个投资组合中寻找改善房地产的机会，包括投资实体资产和更换品牌，不仅限于Renaissance酒店 [82] 问题6：关于迈阿密ADR下降的可能性和收购倍数、资本化率 - 公司认为消费者对休闲和奢侈品的定价已重新调整，一般不会出现20%的降幅，即使有下降压力，The Confidante仍有很大的增长空间 [87][88][89] - 迈阿密市场有一些新项目正在规划中，但公司认为市场有能力消化这些新供应 [92] 问题7：关于公司选择Bryan作为CEO的决策过程 - 公司表示寻找的是具有更多交易相关经验的人选，搜索委员会经过六个月的筛选，与众多候选人进行了沟通，最终认为公司内部团队具备丰富的交易经验和资产循环利用的意愿，是最佳选择 [95][96][97] 问题8：关于度假村和城市酒店的团体业务曝光和增长潜力 - 公司投资组合的整体业务结构为约25%商务临时、31%休闲、38%团体和其余为合同业务，度假村的休闲与团体比例约为80:20，且团体业务有休闲成分 [103] - 旧金山、圣地亚哥、奥兰多和波士顿等大型团体酒店的入住率将从第一季度的约50%增长到70%以上，是未来增长的主要来源，Wailea也将吸引团体客户，压缩休闲客户 [104][105]

公司酒店资产情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有14家酒店权益，平均每家酒店有528间客房[129] - 公司拥有运营合伙企业100%的权益，拥有应税房地产投资信托子公司100%的权益[128] - 公司运营合伙企业直接或间接拥有酒店物业，应税房地产投资信托子公司从运营合伙企业租赁所有酒店，并聘请第三方管理[128] 酒店出售与收入情况 - 2022年第一季度，公司出售3家酒店，2月出售的酒店获毛收入6750万美元，收益1130万美元；3月出售的酒店获毛收入1.295亿美元，收益1160万美元[135] - 2022年第一季度资产出售收益为2290万美元，2021年同期为零[158] 债务偿还与情况 - 2022年2 - 3月，公司用售房所得偿还2500万美元A系列无担保优先票据和1000万美元B系列无担保优先票据，截至3月31日，余额分别为6500万美元和1.05亿美元[137] - 2022年2月，公司用出售芝加哥壮丽大道凯悦酒店的部分收益偿还2500万美元的无担保A系列高级票据和1000万美元的无担保B系列高级票据[195] - 截至2022年3月31日，除2.2亿美元非追索权抵押贷款外，公司未偿债务均为固定利率或已互换为固定利率，浮动利率上限为6%至2022年12月[198][199] 股票回购情况 - 2022年3月，公司按平均每股11.19美元的价格回购3879025股普通股，股票回购计划授权额度还剩约4.566亿美元[139] 酒店入住率情况 - 2022年前三个月，现有投资组合中12家酒店1月、2月、3月入住率分别为37.9%、53.6%、67.9%，2021年同期分别为14.0%、24.5%、31.7%[133][134] 酒店翻新情况 - 2022年第一季度，公司主要对华盛顿特区万丽酒店进行翻新，为2023年转换为威斯汀品牌做准备，还对旧金山凯悦酒店进行客房翻新，预计今年晚些时候完成[136] 债务契约情况 - 2022年3月，公司提前终止无担保债务的契约宽限期，原无担保债务协议的财务契约将在接下来五个季度逐步恢复[138] - 2022年3月，公司提前终止无担保债务的契约宽限期，原财务契约将在接下来五个季度逐步恢复[196] 酒店运营收支构成 - 公司酒店运营收入主要包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入，费用包括客房费用、餐饮费用等多项[140] 财务数据关键指标变化 - 总营收 - 2022年第一季度总营收1.72315亿美元，较2021年同期的5063.3万美元增长1.21682亿美元，增幅240.3%[148] 财务数据关键指标变化 - 总运营费用 - 2022年第一季度总运营费用1.79088亿美元，较2021年同期的9807.1万美元增长8101.7万美元，增幅82.6%[148] 财务数据关键指标变化 - 净收入 - 2022年第一季度净收入1512.3万美元，较2021年同期的亏损5528.7万美元增加7041万美元，增幅127.4%[148] 财务数据关键指标变化 - 归属于普通股股东的收入 - 2022年第一季度归属于普通股股东的收入为1021.6万美元，较2021年同期的亏损5651.9万美元增加6673.5万美元，增幅118.1%[148] 各条业务线数据关键指标变化 - 客房收入 - 2022年第一季度客房收入1.08772亿美元，较2021年同期的3421.9万美元增长7455.3万美元，增幅217.9%[148] - 现有投资组合客房收入增加6490万美元，入住率增加2970个基点，平均每日房价增长35.6%，每间可售房收入增长207.7%[150] - 两家新收购酒店使客房收入增加1020万美元，五家处置酒店使客房收入减少50万美元[152] 各条业务线数据关键指标变化 - 餐饮收入 - 2022年第一季度餐饮收入3958.3万美元，较2021年同期的497.1万美元增长3461.2万美元，增幅696.3%[148] 各条业务线数据关键指标变化 - 其他运营收入 - 2022年第一季度其他运营收入2396万美元，较2021年同期的1144.3万美元增长1251.7万美元，增幅109.4%[148] 财务数据关键指标变化 - 间接费用 - 公司间接费用在2022年第一季度较2021年同期增加350万美元，增幅49.3%，原因是递延股票摊销费用、尽职调查费用等增加[153] 财务数据关键指标变化 - 利息费用 - 2022年第一季度利息费用为508.1万美元，较2021年同期的764.9万美元减少260万美元，降幅33.6%[155] 财务数据关键指标变化 - 加权平均年利率与固定利率票据占比 - 2022年3月31日和2021年3月31日，公司加权平均年利率分别约为3.6%和3.8%，应付票据中固定利率票据占比分别约为61.8%和70.6%[157] 财务数据关键指标变化 - 债务清偿损失 - 2022年第一季度债务清偿损失为20万美元，2021年同期收益为20万美元[159] 财务数据关键指标变化 - 当期所得税费用 - 2022年和2021年第一季度，公司确认的当期所得税费用分别为10万美元和4.3万美元[162] 财务数据关键指标变化 - 合并合营企业归属于非控股股东的损益 - 2022年第一季度，合并合营企业归属于非控股股东的损益为收益110万美元，2021年同期为亏损200万美元[163] 财务数据关键指标变化 - 优先股股息 - 2022年第一季度优先股股息为377.3万美元，较2021年同期的320.7万美元增加60万美元，增幅17.6%[164][165] 财务数据关键指标变化 - 调整后EBITDAre - 2022年第一季度调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）为2716.3万美元，较2021年同期的 - 1465.8万美元增加4180万美元，增幅285.3%[171] - 现有投资组合调整后EBITDAre增加4680万美元，增幅499.2%；两家新收购酒店净负调整后EBITDAre为50万美元；五家处置酒店2022年第一季度净负调整后EBITDAre为220万美元，2021年同期为580万美元；公司层面调整后EBITDAre减少810万美元[174] 财务数据关键指标变化 - 折旧和摊销费用 - 2022年第一季度折旧和摊销费用因新收购酒店增加350万美元，因处置酒店减少290万美元，现有投资组合相对稳定[161] 财务数据关键指标变化 - 调整后归属于普通股股东的FFO - 2022年第一季度调整后归属于普通股股东的FFO为1641.1万美元，较2021年同期的-2612.5万美元增加4250万美元，增幅162.8%[178][179] 财务数据关键指标变化 - 经营活动净现金 - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为1310万美元，2021年同期使用的净现金为3820万美元[181] 财务数据关键指标变化 - 投资活动净现金 - 2022年前三个月投资活动提供的净现金为16435.6万美元，2021年同期使用的净现金为652.6万美元[182] 财务数据关键指标变化 - 融资活动净现金 - 2022年前三个月融资活动使用的净现金为8583.2万美元，2021年同期为618.1万美元[184] 公司未来收购计划 - 公司预计2022年第二季度以2.32亿美元收购迈阿密海滩康菲丹特酒店[189] 公司现金与债务相关情况 - 截至2022年3月31日，公司无限制现金余额为2.149亿美元，无担保循环信贷额度有5亿美元可用于额外借款[191][194] - 截至2022年3月31日，公司有5.759亿美元的合并债务，2.544亿美元的现金及现金等价物，总资产为30亿美元[193] 公司股息情况 - 公司目前未恢复普通股股息，2022年是否支付季度普通股股息将由董事会决定[190] 公司贷款到期日情况 - 公司可选择将定期贷款到期日各延长一年，Term Loan 1和Term Loan 2到期日可分别延至2023年9月和2024年1月[197] 公司付款义务和承诺情况 - 截至2022年3月31日，公司付款义务和承诺总计7.47111亿美元，其中一年内到期2.14815亿美元，1 - 3年到期3.33557亿美元，3 - 5年到期0.85207亿美元，超过5年到期1.13532亿美元[202] 公司投资与在建工程情况 - 2022年前三个月，公司在投资组合和其他资产上投资3030万美元，截至2022年3月31日，在建工程承诺总计7520万美元[203] 公司受限现金情况 - 截至2022年3月31日，公司资产负债表包含2510万美元受限现金，用于酒店未来资本支出，储备金占各酒店适用年收入的0 - 5%[204] 公司收入影响因素 - 公司部分酒店收入受季节性影响，季度收入还可能受装修、市场竞争、经济环境等因素不利影响[205][207] 公司成本影响因素 - 通货膨胀会增加公司各项成本，酒店费用增长速度可能高于收入[208] 公司财务估计和判断情况 - 公司评估长期资产减值、确定收购资产和负债公允价值、计算折旧和摊销费用以及处理所得税时需进行大量估计和判断[210][211][212] 公司利率风险管理情况 - 公司使用衍生金融工具管理浮动利率债务的利率风险，截至2022年3月31日，61.8%的债务义务为固定性质[213][214] 市场利率变动影响 - 市场利率变动100个基点，公司未来合并收益和现金流将增减约220万美元，调整后增减170万美元[214]