财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为6400万美元，调整后FFO为每股摊薄0.24美元 [50] - 截至第三季度末，公司拥有约1.68亿美元的现金及现金等价物，包括5000万美元的受限现金，信贷额度未使用，总流动性近6.7亿美元 [48] - 预计全年可比投资组合入住率较2019年下降15 - 16个百分点，全年可比投资组合RevPAR较2019年下降高个位数 [52][54] - 年初至今可比投资组合房价较2019年同期增长14%，预计全年也将维持该水平 [53] - 年初至今调整后的公司EBITDA为1.65亿美元，预计占全年潜在收益的约75% [54] - 第四季度预计因飓风伊恩的修复工作产生约60万美元的费用，风暴导致约100万美元的收入损失 [55] - 董事会已批准第四季度普通股股息为每股0.05美元，并宣布了G、H和I系列优先股的常规分配 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 第三季度可比客房RevPAR和总RevPAR均高于疫情前水平，可比平均每日房价为288美元，较去年增长11%，较2019年增长16% [10][11] - 城市和面向团体的酒店房价在本季度同比增长20%，旧金山市场房价增长领先，入住率也有显著提升，RevPAR较2021年增长69% [11][12] - 度假村投资组合表现良好，两家顶级葡萄酒产区资产第三季度ADR超过1500美元，为收购以来最高季度组合房价 [13] - 总投资组合第三季度RevPAR为223美元，入住率为71%，平均每日房价为312美元 [13] 非客房业务 - 非客房收入在本季度表现强劲，得益于团体业务和相关宴会支出的增加，可比投资组合的餐饮收入超过2019年水平 [14] - 第三季度可比投资组合每间团体客房的宴会和AV销售额为207美元，较2019年的176美元增长17% [14] - 目的地和设施费用收入有显著增加，取消费用与疫情前历史水平一致 [17] - 包括非客房支出在内，总投资组合本季度每间可用客房额外产生120美元的收入，总RevPAR约为343美元；可比投资组合总RevPAR为317美元，自疫情爆发以来首次超过2019年水平，但入住率仍比2019年低13个百分点 [18] 团体业务 - 可比投资组合本季度产生17.5万个团体客房夜，团体业务约占总需求的35%，团体客房夜数量约为历史水平的85%，平均房价较2019年同期高9% [23] - 第三季度可比投资组合所有当前和未来时期的团体业务产量为17.3万个客房夜，高于2021年第三季度，房价高31% [24] - 第四季度团体客房夜预订量约为疫情前水平的81%，平均房价较2019年高7%，整体团体收入较2019年同期仅下降13%；若排除华盛顿特区万丽酒店，第四季度团体收入较2019年仅下降7% [27] 散客业务 - 散客业务约占本季度总客房夜的60%，可比房价为317美元，较2019年同期的疫情前水平高23% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场表现积极，随着企业和团体客户回归，入住率显著提高，RevPAR较2021年增长69%，预计第四季度将继续保持增长 [12] - 波士顿和圣地亚哥市场在第四季度团体预订活动强劲，受益于活跃的全市活动日程和市场压缩，房价表现强劲 [28] - 迈阿密海滩市场，公司新收购的海滨度假村表现出色，年初至今房价同比强劲增长47%，而迈阿密海滩市场房价同比增长18% [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 对迈阿密海滩的Confidante酒店进行重新定位，预计明年开始装修，2024年上半年完工，改造后将以安达仕迈阿密海滩酒店重新开业，预计投资收益率为8% - 9% [37][38][40] - 完成旧金山凯悦酒店的客房装修，华盛顿特区万丽酒店向威斯汀品牌的转换工作正在进行中，预计明年第三季度完成 [43][44] - 推进长滩万丽酒店向万豪品牌的转换，预计2023年年中进行，将投资约1700万美元进行客房装修、增加M俱乐部和会议空间等 [45][46] - 持续进行资本配置，包括内部资本投资、资本回收和向股东返还资本，通过股票回购和股息分配向股东返还资本，今年将返还超过1.2亿美元 [35][34] 行业竞争 - 豪华度假村资产在市场上具有较高的价值稳定性和吸引力，豪华买家资金实力更强，对债务的依赖程度较低，愿意为稀缺资产支付高价 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度公司投资组合表现强劲，夏季末强劲的休闲需求过渡到秋季企业和团体旅行增加的积极迹象，第四季度前景乐观，近期趋势显示预订量接近2019年水平，短期预订活动强劲，企业团体活动贡献增加 [10][26] - 尽管面临成本压力，如食品和饮料成本上升、工资增长、公用事业成本上升等，但公司通过与运营商合作优化菜单、审查定价、提高能源效率等方式应对，可比酒店投资组合本季度EBITDA利润率为30.4%，仅比2019年同期低140个基点 [19][22] - 随着酒店入住率恢复到正常水平，公司的重点将逐渐转向最大化投资组合EBITDA [22] 其他重要信息 - 公司佛罗里达的酒店在飓风伊恩中受损较小，基韦斯特的Oceans Edge和奥兰多的万丽酒店遭受了一些轻微的风灾和水灾，大部分已修复，预计第四季度因修复工作产生约60万美元的费用，风暴导致9 - 10月约200万美元的收入损失 [30][31] - 公司今日发布了更新后的ESG报告，介绍了一些增加可再生能源使用、降低能源、水和废物强度的举措，以保护环境并降低成本 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 两家葡萄酒产区酒店何时能获得更有意义的回报，四季酒店的盈利提升途径及峰值回报预期和时间框架 - 两家葡萄酒产区度假村仍在逐步发展，今年夏季市场季节性恢复正常，酒店正专注于扩大团体客户基础，预计明年团体业务将有显著增长，团体业务利润率高且有大量附属消费 [62][64] - 公司收购时预计酒店在2025 - 2026年达到6% - 7%的NOI收益率，豪华度假村资产价值稳定性高，目前资产风险已降低，正朝着预期回报迈进 [68][70] 问题2: Confidante酒店的装修时间表及2023年EBITDA贡献与今年的比较 - 大部分重新定位工作将在明年旺季过后的下半年进行，预计酒店明年上半年盈利，下半年因装修亏损，今年酒店预计实现1300 - 1400万美元的EBITDA [73][75][76] 问题3: 公司对股票回购和收购的看法，以及股票回购的节奏和金额变化原因 - 公司采取平衡的资本配置方法，包括内部资本投资、资本回收和向股东返还资本，股票价格较低时更注重通过股票回购返还资本，但也会考虑投资回报率高的项目 [81] - 考虑到近期和中期可能出现的收购机会，公司需要保持足够的流动性，因此会平衡股票回购与其他投资选择 [82][83] 问题4: 资本回报是否是提高杠杆率的一种方式 - 公司目前杠杆率约为3.5倍（债务加优先股与EBITDA之比），高于一年前，已开始将资产负债表杠杆率调整到合适水平 [86][87] - 股票回购将带来额外杠杆，这是公司计划的一部分，公司不会是杠杆率最高的，但也不会是最低的，有能力通过股票回购、收购和投资自身投资组合进行资本配置 [88][89] 问题5: 投资组合中是否有潜在出售的酒店，出售所得是否会用于股票回购或收购活动 - 公司目前的投资组合较为稳固，已清理了想要退出的市场，未来出售资产将是机会性的，会考虑资产的生命周期、投资回报率和是否有更好的用途 [91][92] 问题6: 纳帕资产中四季酒店第三季度利润率下降的原因及是否符合预期 - 第三季度利润率下降是由于此前被压抑的国际旅行需求释放，部分临时客人前往欧洲，导致入住率下降，而酒店固定成本较高，入住率下降会导致利润率波动 [96][97] - 团体业务对酒店盈利能力至关重要，随着团体业务的增加，预计酒店利润率将得到改善，公司对该资产的价值和发展轨迹看法不变 [97][98] 问题7: 公司57%的浮动利率敞口在美联储加息背景下的趋势，以及未来降低浮动利率敞口的计划和是否有利率上限 - 截至第三季度末，公司约8亿美元的总债务中，42%为固定利率或已互换为固定利率，其余58%为浮动利率，浮动利率贷款在过去两年受益于较低的利率环境 [103] - 公司整体杠杆率较为保守，目前认为不是进行大规模利率对冲的合适时机，将密切关注利率走势，可能会在适当时候逐步锁定部分利率敞口 [104][105] 问题8: 在宏观环境较弱的情况下，非客房业务的优势能否在明年持续 - 公司对明年的团体业务和非客房支出持乐观态度，部分酒店将更加选择性地接纳高质量团体，增加团体业务和支出，目前团体客户基础仍低于2019年水平，有很大的增长空间 [109][111]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 001-32319 Sunstone Hotel Investors, Inc. (Exact Name of Registrant as Specified in Its Charter) Maryland 20-1296886 (Stat ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后EBITDAre为7400万美元，调整后FFO为每股摊薄0.30美元 [41] - 预计2022年全年可比投资组合平均每日房价较2019年增长高个位数，入住率比2019年低15 - 16个百分点 [26][44] - 预计第二季度EBITDA占全年的33% - 37% [42] - 第三和第四季度华盛顿特区酒店预计有800万美元收入和500万美元EBITDA的损失 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 可比投资组合第二季度平均每日房价为295美元，较2019年增长14% [10] - 总投资组合第二季度每间可售房收入（RevPAR）为237美元，入住率74%，平均每日房价320美元 [11] - 可比投资组合第二季度团体房晚数为21.4万，团体业务约占总需求的42%，较上一季度增长66%，平均房价较2019年同期高7% [17] - 第二季度团体业务所有当前和未来时段的产量为19.7万房晚，与2021年第二季度持平，但房价高40% [18] - 第二季度散客业务约占总房晚数的51%，可比房价为338美元，较2019年同期高24% [18] 非客房业务 - 可比投资组合餐饮收入较第一季度增长74%，与2019年水平相差3% [12] - 可比投资组合第二季度每间团体房的宴会和AV销售额为212美元，超过2019年第四季度的历史高位 [13] - 总投资组合每间可售房在本季度额外产生134美元收入，总RevPAR约为372美元 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿和圣地亚哥团体预订活跃，希尔顿湾景酒店下半年团体业务较2019年下降5%，全年EBITDA将高于2019年 [21][22] - 旧金山复苏较慢，但近期有积极趋势，旧金山凯悦酒店第二季度入住率同比翻倍，房价上涨近40% [23] - 葡萄酒之乡度假村表现良好，预计今年第二和第三季度产生约80%的全年收益 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 采用平衡的资本配置策略，将资金用于酒店收购、股票回购和分红 [28][31] - 继续进行酒店翻新和品牌转换项目，提升酒店品质和盈利能力 [33][35][36] 行业竞争 - 交易市场受运营和现金流增加以及利率上升、债务市场可用性等因素影响，目前交易节奏放缓，但住宿业复苏态势仍在 [64][66][69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对第二季度业绩满意，增长趋势从2月中旬持续到春夏，预计2022年剩余时间前景乐观 [9][19] - 旅游模式逐渐正常化，预计秋季商务和团体旅行需求将增加，季节性模式将重新出现 [24] - 尽管面临劳动力和成本压力，但可比酒店第二季度EBITDA利润率与2019年同期相近，排除重大翻新酒店后，利润率达36.8% [15][16] 其他重要信息 - 第二季度出售3家非核心酒店后，重新部署资金购买了迈阿密海滩康菲丹特酒店和圣地亚哥湾景希尔顿酒店剩余25%的股权 [27] - 本季度额外投入3400万美元回购自家股票，年初至今回购总额近8000万美元，平均价格为每股10.92美元 [28] - 董事会批准第三季度每股0.05美元的普通股股息，恢复季度股息 [29][46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年团体业务情况如何 - 第二季度团体预订强劲，但多为短期预订，目前对2023年的预订情况关注较少，预计随着时间推移，预订窗口将向2023年第一季度延伸，且预计房价将继续上涨 [50][51][53] 问题2: 未来资产出售计划及对旧金山资产的长期看法 - 资本循环是资本配置策略的一部分，未来资产出售将是机会性的，旨在实现收益并重新部署资金到有增长潜力的资产上 [55][57] - 旧金山是长期优质市场，虽复苏较慢但加速态势良好，预计未来将带来有意义的增长 [60][61] 问题3: 过去3 - 4个月交易市场估值变化情况 - 交易市场受运营和现金流增加以及利率上升、债务市场可用性等因素影响，目前市场效率降低，交易节奏放缓，但住宿业复苏态势仍在 [64][66][69] 问题4: 欧洲开放对度假村需求是否有压力 - 部分度假村在夏季入住率有一定压力，如基韦斯特市场，但房价仍保持强劲，其他市场如毛伊岛、纳帕酒店需求良好，对全年前景乐观 [71][73][75] 问题5: 如何平衡债务可用性收紧与扩大资本可用性 - 通过与银行合作，扩大定期贷款债务，偿还信用额度借款，补充信用额度，以便在市场出现机会时能够灵活部署资金 [77][78][79] 问题6: 未来利润率是否有扩张空间 - 预计利润率较2019年提高100 - 200个基点，随着旧金山酒店业绩正常化、成本控制和效率提升，即使房价趋于平稳，仍有提升利润率的空间 [84][86] 问题7: 第二季度是否有重大取消或损耗费用，以及旧金山第一季度团体业务展望 - 第二季度取消费用约180万美元，预计全年将恢复到每季度150万美元的正常水平 [89] - 对旧金山2023年第一季度表现有信心，预计将好于2022年，因为没有奥密克戎影响且客房翻新后房价表现良好 [91][92] 问题8: 恢复0.05美元股息的原因，是否需要年终调整，以及如何考虑股票回购 - 股息基于应税收入，目前酒店业绩提升产生的应税收入足以支持0.05美元的股息，未来年终调整股息将根据业务需求和资本部署情况决定 [95][96][97] - 在资本回报方面，将平衡股票回购和股息，以实现公司增长和股东回报的平衡 [98][99] 问题9: 更新后的预估净杠杆计算，以及如果市场出现疲软，哪些市场或客户群体最先受到影响 - 经调整后，投资组合净杠杆率约为3 - 3.5倍，目前净债务与EBITDA比率低于4%，处于可控且有吸引力的水平 [104] - 如果市场出现疲软，二级或三级度假市场可能最先受到影响，因为这些市场的房价上涨依赖于主要市场的需求压缩 [107][108]

酒店资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有15家酒店，平均每家酒店有516间客房[132] - 2022年6月，公司以2.32亿美元购买339间客房的The Confidante Miami Beach酒店，以1.02亿美元加25.0%的期末营运资金和现金购买Hilton San Diego Bayfront酒店25.0%的非控股权益[135] - 2022年上半年，公司出售三家酒店，2月出售Hyatt Centric Chicago Magnificent Mile酒店，毛收入6750万美元，收益1130万美元；3月出售Embassy Suites Chicago和Hilton Garden Inn Chicago Downtown/Magnificent Mile酒店，合并毛收入1.295亿美元，合并收益1160万美元[137] 酒店入住率情况 - 2022年上半年，公司旗下12家酒店1 - 6月的入住率分别为37.9%、53.6%、67.9%、75.7%、73.4%、75.1%，2021年同期分别为14.0%、24.5%、31.7%、42.0%、47.3%、50.7%[135] - 现有酒店组合2022年第二季度入住率增加2800个基点，日均房价增长27.8%，每间可售房收入增长104.4%[158] - 现有酒店组合2022年上半年入住率增加2890个基点，日均房价增长29.7%，每间可售房收入增长136.4%[158] 债务偿还与信贷安排 - 2022年2月，公司用出售酒店所得偿还2500万美元的无担保A系列优先票据和1000万美元的无担保B系列优先票据，截至6月30日，余额分别为6500万美元和1.05亿美元[139] - 2022年6月，公司从信贷安排的循环部分提取2.3亿美元用于收购酒店，截至6月30日，信贷安排未偿还金额为2.3亿美元，可用额度为2.7亿美元[141] - 2022年7月，公司修订信贷安排和定期贷款协议，定期贷款总额从1.083亿美元增至3.5亿美元，并偿还了信贷安排下的2.3亿美元欠款[141] - 2022年2月，公司用出售酒店所得款项偿还2500万美元A系列无担保优先票据和1000万美元B系列无担保优先票据，截至6月30日，余额分别为6500万美元和1.05亿美元[215] - 2022年5月和6月，公司分别从信贷安排提取1.4亿美元和9000万美元用于收购酒店，截至6月30日，信贷安排循环部分未偿余额为2.3亿美元，可用借款额度为2.7亿美元[218] - 2022年7月，公司签订修订信贷协议，将无担保借款额度扩大，定期贷款总额从1.083亿美元增至3.5亿美元，利用增量借款偿还2.3亿美元信贷安排未偿余额[219] 股票回购情况 - 2022年第一和第二季度，公司分别回购3879025股和3235958股普通股，平均购买价格分别为每股11.19美元和每股10.65美元，截至6月30日，股票回购计划剩余授权额度约为4.222亿美元[142] 酒店收入与费用构成 - 公司运营的酒店收入主要包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入，费用主要包括客房费用、餐饮费用和其他运营费用[143] 影响经营业绩因素 - 影响公司经营业绩的主要因素包括酒店客房的总体需求、新酒店开发的速度和运营商在增加收入和控制酒店运营费用方面的表现[150] 财务关键指标变化（营收） - 2022年第二季度总营收2.5128亿美元，较2021年同期的1.1721亿美元增长1.3407亿美元，增幅114.4%[154] - 2022年上半年总营收4.23595亿美元，较2021年同期的1.67843亿美元增长2.55752亿美元，增幅152.4%[156] 财务关键指标变化（净收入） - 2022年第二季度净收入3769.2万美元，较2021年同期的亏损2791.8万美元增加6561万美元，增幅235.0%[154] - 2022年上半年净收入5281.5万美元，较2021年同期的亏损8320.5万美元增加1.3602亿美元，增幅163.5%[156] 业务线数据关键指标变化（客房收入） - 2022年第二季度客房收入1.61721亿美元，较2021年同期的8459.7万美元增加7712.4万美元，增幅91.2%[154] - 2022年上半年客房收入2.70493亿美元，较2021年同期的1.18816亿美元增加1.51677亿美元，增幅127.7%[156] 业务线数据关键指标变化（餐饮收入） - 2022年第二季度餐饮收入7165.8万美元，较2021年同期的1523.8万美元增加5642万美元，增幅370.3%[154] - 2022年上半年餐饮收入1.11241亿美元，较2021年同期的2020.9万美元增加9103.2万美元，增幅450.5%[156] 业务线数据关键指标变化（其他运营收入） - 2022年上半年其他运营收入增加1300万美元，增幅45.3%[161] 业务线数据关键指标变化（酒店运营费用） - 2022年3个月酒店运营费用增加5890万美元，增幅74.6%；上半年增加1.223亿美元，增幅95.2%[163] 业务线数据关键指标变化（其他物业层面费用） - 2022年3个月其他物业层面费用增加1430万美元，增幅89.2%；上半年增加2780万美元，增幅104.6%[164] 业务线数据关键指标变化（公司间接费用） - 2022年3个月公司间接费用减少80万美元，降幅7.9%；上半年增加280万美元，增幅16.7%[164][166] 业务线数据关键指标变化（折旧和摊销费用） - 2022年3个月折旧和摊销费用减少180万美元，降幅5.6%；上半年减少120万美元，降幅2.0%[167][169] 业务线数据关键指标变化（利息费用） - 2022年3个月利息费用减少210万美元，降幅26.4%；上半年减少470万美元，降幅29.9%[173] 债务利率与结构情况 - 2022年6月30日加权平均年利率约为3.6%，2021年同期约为3.8%；2022年和2021年6月30日，应付票据中固定利率票据占比分别约为44.1%和70.5%[175] - 截至2022年6月30日，公司所有未偿债务除2.3亿美元信贷安排余额和2.2亿美元非追索权抵押贷款外，均为固定利率或已互换为固定利率，浮动利率上限为6%至2022年12月[220] - 截至2022年6月30日，公司44.1%的债务为固定性质[236] 资产出售与债务清偿收益情况 - 2022年3个月和上半年资产出售收益分别为0和2290万美元，2021年同期均为0[177] - 2022年3个月和上半年债务清偿收益分别为2.1万美元和亏损20万美元，2021年同期分别为收益10万美元和30万美元[178] 优先股股息和赎回费用情况 - 2022年3个月和上半年优先股股息和赎回费用较2021年同期分别减少400万美元（降幅51.6%）和350万美元（降幅31.4%）[184] - 2022年和2021年第二季度优先股股息和赎回费用分别为377.3万美元和779.5万美元，2022年和2021年前六个月分别为754.6万美元和1100.2万美元[185] 非GAAP财务指标情况 - 公司使用非GAAP财务指标评估运营表现，包括EBITDAre、调整后EBITDAre（不包括非控股权益）、普通股股东可分配FFO和调整后普通股股东可分配FFO等[186] - 2022年和2021年第二季度EBITDAre分别为7455.1万美元和1289.9万美元，2022年和2021年前六个月分别为10330.5万美元和 - 385.6万美元[192] - 2022年和2021年第二季度调整后EBITDAre（不包括非控股权益）分别为7399.4万美元和1532.3万美元，2022年和2021年前六个月分别为10115.7万美元和66.5万美元[192] - 2022年第二季度调整后EBITDAre（不包括非控股权益）较2021年同期增加5870万美元，增幅382.9%；2022年前六个月较2021年同期增加1.005亿美元，增幅15111.6%[192] - 2022年第二季度和前六个月现有投资组合调整后EBITDAre分别较2021年同期增加6040万美元（增幅334.8%）和1.072亿美元（增幅1237.9%）[194] - 2022年第二季度和前六个月三家新收购酒店调整后EBITDAre分别为600万美元和550万美元；2021年第二季度和前六个月蒙太奇希尔兹堡酒店调整后EBITDAre均为160万美元[194] - 2022年前六个月五家已处置酒店调整后EBITDAre净亏损220万美元，2021年第二季度和前六个月分别为240万美元和810万美元[194] - 2022年第二季度和前六个月公司层面调整后EBITDAre较2021年同期分别减少850万美元和1660万美元[194] - 2022年第二季度调整后归属于普通股股东的FFO较2021年同期增加6020万美元，增幅1974.8%；2022年前六个月较2021年同期增加1.027亿美元，增幅445.1%[199] 现金流量情况 - 2022年上半年经营活动提供净现金9070万美元，2021年同期使用净现金1390万美元[201] - 2022年上半年投资活动使用净现金9946.7万美元，2021年同期使用2.12431亿美元[203] - 2022年上半年融资活动使用净现金96.3万美元，2021年同期提供净现金2060.3万美元[205] - 2022年上半年出售三家酒店获1.913亿美元，收到保险赔偿440万美元；收购酒店等资产花费2.325亿美元，投资6260万美元用于翻新和扩建[203] - 2021年上半年收购酒店花费1.956亿美元，投资1680万美元用于翻新和扩建[204] - 2022年上半年支付1.013亿美元收购希尔顿圣地亚哥湾景酒店25%股权，回购普通股花费7800万美元[205] - 2021年上半年发行优先股获1.15亿美元，发行普通股获3840万美元，收到前合资伙伴140万美元出资[206][207] 未来现金来源与风险 - 公司预计未来主要现金来源为营运资金、信贷安排、定期贷款、酒店处置及证券发行，但无法保证资产出售成功或资本市场有利[209] - 公司部分酒店运营仍低于疫情前水平，新冠疫情持续影响或对财务和流动性造成负面影响[208] 股息分配情况 - 2022年8月2日，董事会宣布每股普通股0.05美元现金股息，将于2022年10月17日支付给9月30日登记在册股东[211] 资产负债情况 - 截至2022年6月30日，公司无限制现金余额为1.073亿美元[212] - 截至2022年6月30日，公司债务为8.054亿美元，现金及现金等价物（含受限现金）为1.529亿美元，总资产为31亿美元[214] 在建工程与储备资金情况 - 2022年前六个月，公司在投资组合和其他资产上投入6260万美元，截至6月30日，有7690万美元在建工程承诺[224] - 截至2022年6月30日，公司资产负债表包含3030万美元受限现金，存于FF&E储备账户用于未来资本支出[225] REIT相关规定 - 公司需将至少90%的REIT应税收入（不考虑股息扣除和净资本利得）分配给股东以符合REIT资格[232] 资产折旧年限 - 酒店建筑和改良的折旧年限主要为5 - 40年，FF&E为3 - 12年[232] 利率变动影响 - 若公司可变利率债务的市场利率变动100个基点，利息费用将使未来合并收益和现金流变动约410万美元[236]

业绩总结 - 2022年第一季度，Four Seasons Resort的平均房价超过1400美元，预计在稳定后将产生1300万至1500万美元的增量EBITDA[24] - 2021年收购的Montage Healdsburg酒店在运营的第一年内，平均房价接近1100美元，预计将产生1800万至2100万美元的增量EBITDA[24] - 2022年4月的RevPAR为224美元，较2019年下降3%[12] - 2022年第二季度至第四季度的集团房间收入较2019年同期下降15%[21] - 2022年5月的RevPAR为210美元，较2019年下降6%[12] 用户数据 - 2022年5月的酒店入住率为73%，与2019年相比下降1180个基点[12] - 2022年5月的平均每日房价（ADR）为287美元，较2019年增长9%[12] - 2022年酒店运营统计数据不包括Montage Healdsburg、Four Seasons Resort Napa Valley或The Confidante Miami Beach[10] 收购与投资 - 2022年6月1日收购的The Confidante Miami Beach酒店，购买价格为2.32亿美元，预计稳定后的NOI收益率为8%至9%[26] - 自2021年以来，公司已出售5家酒店，总收入为4.42亿美元，酒店的合并EBITDA倍数为14.9倍，NOI收益率为5.6%[39] - 公司已投资约9亿美元收购高质量房地产，预计稳定后的NOI收益率在6%至9%之间[40] 财务与回购 - 2022年，公司以每股11.13美元的加权平均价格回购了6500万美元的股票，回购价格比共识估计的NAV折扣约25%[39] - 截至2023年，公司净债务与优先股对共识EBITDA的比率为8.0倍[36] - 公司保持低杠杆的资产负债表，杠杆指标与获得投资级评级的Host相似[35] 可持续性与社会责任 - 公司在环境可持续性方面取得进展，能源强度减少5.8%，水强度减少9.4%[42] - 公司温室气体排放强度减少16.4%，废物强度减少4.1%[42] - 公司在2015年以来已向近130个慈善机构捐赠超过45.5万美元[42] 未来展望 - 预计未来几季度集团活动将显著增加，带来额外的附加消费[19] - 公司在收购酒店时，优先考虑具有更好增长机会和价值创造潜力的资产[40] - 公司已进行企业级风险评估，由整个董事会进行，审计委员会每季度审查并每年评估一次[43]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDAre为2700万美元，调整后FFO为每股摊薄0.08美元，自2022年第一季度起，公司调整调整后FFO的列报方式，排除与递延股票补偿相关的非现金折旧费用，该变化对第一季度结果产生每股0.02美元的影响 [46] - 截至第一季度末，公司拥有约2.54亿美元的现金及现金等价物，包括3900万美元的受限现金，总合并债务为5.76亿美元，加权平均利率为3.6% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 14家酒店组合第一季度每间可售房收入（RevPAR）为160美元，平均每日房价（ADR）为301美元，入住率为53%；可比组合第一季度ADR为280美元，较2019年增长9.8% [19][20] - 4月可比组合入住率为76%，ADR近300美元，RevPAR为225美元，较2019年下降3%；加上两家葡萄酒之乡酒店后，总组合ADR和RevPAR分别增至320美元和241美元 [33] - 预计2022年可比组合ADR同比增长中到高个位数，需求水平从第二季度开始大幅反弹，全年入住率较2019年下降10% - 15% [37] 非客房业务 - 第一季度食品和饮料收入较2021年第四季度增长16%，每间入住客房的非客房支出高于2019年，主要因酒店团体活动的宴会贡献增加 [21] - 第一季度团体客房每间的宴会和AV销售额为180美元，达到疫情前水平，目的地和设施收入也有显著增长 [22] - 包括非客房支出，第一季度总每间可售房总收入（TRevPAR）约为252美元 [23] 业务细分 - 可比组合第一季度团体客房夜总数为12.3万间，团体业务约占总需求的36%，较上一季度增长33%，平均房价较2019年同期高7% [29] - 第一季度所有当前和未来期间的团体客房产量为15.2万间，与2019年第一季度持平；临时业务约占本季度总客房夜数的55%，可比临时房价为314美元，较2019年同期的疫情前水平高14% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山4月潜在客户数量恢复到疫情前水平，全年预订量比2019年高13% [36] - 2022年第二至四季度团体客房夜数约为疫情前水平的80%，平均房价较2019年高4%，整体团体收入较2019年同期仅下降18% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司进行了重要的领导层变更，任命Bryan为首席执行官，Robert为总裁，Aaron为首席财务官 [12] - 第一季度出售三家低增长酒店，获得1.97亿美元总收益，其中4800万美元用于回购公司股票，剩余收益用于收购The Confidante Miami Beach [38][39] - 计划投资约6000万美元对The Confidante Miami Beach进行全面翻新，将其重新定位为凯悦旗下的Andaz Miami Beach豪华海滨度假酒店，预计2024年上半年完工 [40] - 评估其他可持续发展举措，如在Wailea Beach Resort建设太阳能农场，已提供约60%的酒店月用电量，节省超26万美元的公用事业成本 [26] 行业竞争 - 行业正从疫情中复苏，住宿需求加速增长，商务旅行和企业团体活动回归，公司预计随着需求增强，今年将实现增长 [11] - 公司认为自身在资产收购、销售和股票回购方面取得进展，通过成功的翻新和重新定位创造价值，有能力利用强大的资产负债表和债务能力实现增长 [13][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业和公司在第一季度经历了显著的转型期，住宿需求自2月中旬以来加速增长，是疫情以来最显著的转折点，商务旅行和企业团体活动的回归令人鼓舞 [10][11] - 尽管面临劳动力成本压力，但公司对运营团队在低入住率下实现盈利的能力感到满意，相信随着经营环境恢复正常，能够应对成本压力并超越以往的利润率峰值 [27][28] - 基于3月和4月的强劲需求，公司对2022年的前景感到乐观，预计休闲需求持续健康，商务旅行增加，城市活动日程丰富，企业团体活动回归将支持全年持续增长 [33][34] 其他重要信息 - 董事会批准了G、H和I系列优先股的常规分配 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于The Confidante的运营和机会 - 公司认为该酒店目前表现良好，但受品牌和资本限制，无法充分吸引高端客户，通过投资和品牌重塑，有望将其打造成真正的豪华产品，预计稳定后房价可达500美元左右，实现8% - 9%的现金回报率 [50][51][52] - 酒店将在翻新期间继续运营，预计今年产生300 - 400万美元的EBITDA，明年因翻新可能减少数百万美元，2024年开始回升，2025 - 2026年达到稳定 [54][55] 问题2：关于公司的杠杆容忍度和目标杠杆范围 - 公司认为杠杆是一个周期内的连续变量，早期可高达4 - 5倍，后期降至3倍左右，目前包括The Confidante在内的杠杆仍远低于3倍，有较大的负债能力，将继续采取平衡的方式部署资金 [59][60] 问题3：关于迈阿密交易与葡萄酒之乡交易的收益率差异 - 公司认为休闲市场持续表现良好，对两个市场的预期相对不变，难以精确确定迈阿密交易因翻新风险所需的额外回报，但认为该交易是一个不错的选择 [66][67] 问题4：关于度假村即将到来的假期定价和维持当前价格的能力 - 公司认为休闲市场价格涨幅惊人，未来增长将放缓，不同市场情况不同，如Wailea市场因团体客户增加，房价可能持平或略有下降，但EBITDA会显著增加，公司通过收购拥有更平衡的投资组合，商务和团体业务将继续增长 [70][71][77] 问题5：关于Renaissance DC重新品牌为Westin的时间和其他转换机会 - Renaissance DC的会议空间已完成，客房和大堂翻新将分阶段进行，预计2023年完成，届时将开始吸引团体客户，目前预订的团体业务价格比作为Renaissance时高约10%，转换为Westin后有望提高入住率和房价 [79][80][81] - 公司会在整个投资组合中寻找改善房地产的机会，包括投资实体资产和更换品牌，不仅限于Renaissance酒店 [82] 问题6：关于迈阿密ADR下降的可能性和收购倍数、资本化率 - 公司认为消费者对休闲和奢侈品的定价已重新调整，一般不会出现20%的降幅，即使有下降压力，The Confidante仍有很大的增长空间 [87][88][89] - 迈阿密市场有一些新项目正在规划中，但公司认为市场有能力消化这些新供应 [92] 问题7：关于公司选择Bryan作为CEO的决策过程 - 公司表示寻找的是具有更多交易相关经验的人选，搜索委员会经过六个月的筛选，与众多候选人进行了沟通，最终认为公司内部团队具备丰富的交易经验和资产循环利用的意愿，是最佳选择 [95][96][97] 问题8：关于度假村和城市酒店的团体业务曝光和增长潜力 - 公司投资组合的整体业务结构为约25%商务临时、31%休闲、38%团体和其余为合同业务，度假村的休闲与团体比例约为80:20，且团体业务有休闲成分 [103] - 旧金山、圣地亚哥、奥兰多和波士顿等大型团体酒店的入住率将从第一季度的约50%增长到70%以上，是未来增长的主要来源，Wailea也将吸引团体客户，压缩休闲客户 [104][105]

公司酒店资产情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有14家酒店权益，平均每家酒店有528间客房[129] - 公司拥有运营合伙企业100%的权益，拥有应税房地产投资信托子公司100%的权益[128] - 公司运营合伙企业直接或间接拥有酒店物业，应税房地产投资信托子公司从运营合伙企业租赁所有酒店，并聘请第三方管理[128] 酒店出售与收入情况 - 2022年第一季度，公司出售3家酒店，2月出售的酒店获毛收入6750万美元，收益1130万美元；3月出售的酒店获毛收入1.295亿美元，收益1160万美元[135] - 2022年第一季度资产出售收益为2290万美元，2021年同期为零[158] 债务偿还与情况 - 2022年2 - 3月，公司用售房所得偿还2500万美元A系列无担保优先票据和1000万美元B系列无担保优先票据，截至3月31日，余额分别为6500万美元和1.05亿美元[137] - 2022年2月，公司用出售芝加哥壮丽大道凯悦酒店的部分收益偿还2500万美元的无担保A系列高级票据和1000万美元的无担保B系列高级票据[195] - 截至2022年3月31日，除2.2亿美元非追索权抵押贷款外，公司未偿债务均为固定利率或已互换为固定利率，浮动利率上限为6%至2022年12月[198][199] 股票回购情况 - 2022年3月，公司按平均每股11.19美元的价格回购3879025股普通股，股票回购计划授权额度还剩约4.566亿美元[139] 酒店入住率情况 - 2022年前三个月，现有投资组合中12家酒店1月、2月、3月入住率分别为37.9%、53.6%、67.9%，2021年同期分别为14.0%、24.5%、31.7%[133][134] 酒店翻新情况 - 2022年第一季度，公司主要对华盛顿特区万丽酒店进行翻新，为2023年转换为威斯汀品牌做准备，还对旧金山凯悦酒店进行客房翻新，预计今年晚些时候完成[136] 债务契约情况 - 2022年3月，公司提前终止无担保债务的契约宽限期，原无担保债务协议的财务契约将在接下来五个季度逐步恢复[138] - 2022年3月，公司提前终止无担保债务的契约宽限期，原财务契约将在接下来五个季度逐步恢复[196] 酒店运营收支构成 - 公司酒店运营收入主要包括客房收入、餐饮收入和其他运营收入，费用包括客房费用、餐饮费用等多项[140] 财务数据关键指标变化 - 总营收 - 2022年第一季度总营收1.72315亿美元，较2021年同期的5063.3万美元增长1.21682亿美元，增幅240.3%[148] 财务数据关键指标变化 - 总运营费用 - 2022年第一季度总运营费用1.79088亿美元，较2021年同期的9807.1万美元增长8101.7万美元，增幅82.6%[148] 财务数据关键指标变化 - 净收入 - 2022年第一季度净收入1512.3万美元，较2021年同期的亏损5528.7万美元增加7041万美元，增幅127.4%[148] 财务数据关键指标变化 - 归属于普通股股东的收入 - 2022年第一季度归属于普通股股东的收入为1021.6万美元，较2021年同期的亏损5651.9万美元增加6673.5万美元，增幅118.1%[148] 各条业务线数据关键指标变化 - 客房收入 - 2022年第一季度客房收入1.08772亿美元，较2021年同期的3421.9万美元增长7455.3万美元，增幅217.9%[148] - 现有投资组合客房收入增加6490万美元，入住率增加2970个基点，平均每日房价增长35.6%，每间可售房收入增长207.7%[150] - 两家新收购酒店使客房收入增加1020万美元，五家处置酒店使客房收入减少50万美元[152] 各条业务线数据关键指标变化 - 餐饮收入 - 2022年第一季度餐饮收入3958.3万美元，较2021年同期的497.1万美元增长3461.2万美元，增幅696.3%[148] 各条业务线数据关键指标变化 - 其他运营收入 - 2022年第一季度其他运营收入2396万美元，较2021年同期的1144.3万美元增长1251.7万美元，增幅109.4%[148] 财务数据关键指标变化 - 间接费用 - 公司间接费用在2022年第一季度较2021年同期增加350万美元，增幅49.3%，原因是递延股票摊销费用、尽职调查费用等增加[153] 财务数据关键指标变化 - 利息费用 - 2022年第一季度利息费用为508.1万美元，较2021年同期的764.9万美元减少260万美元，降幅33.6%[155] 财务数据关键指标变化 - 加权平均年利率与固定利率票据占比 - 2022年3月31日和2021年3月31日，公司加权平均年利率分别约为3.6%和3.8%，应付票据中固定利率票据占比分别约为61.8%和70.6%[157] 财务数据关键指标变化 - 债务清偿损失 - 2022年第一季度债务清偿损失为20万美元，2021年同期收益为20万美元[159] 财务数据关键指标变化 - 当期所得税费用 - 2022年和2021年第一季度，公司确认的当期所得税费用分别为10万美元和4.3万美元[162] 财务数据关键指标变化 - 合并合营企业归属于非控股股东的损益 - 2022年第一季度，合并合营企业归属于非控股股东的损益为收益110万美元，2021年同期为亏损200万美元[163] 财务数据关键指标变化 - 优先股股息 - 2022年第一季度优先股股息为377.3万美元，较2021年同期的320.7万美元增加60万美元，增幅17.6%[164][165] 财务数据关键指标变化 - 调整后EBITDAre - 2022年第一季度调整后EBITDAre（不包括非控股股东权益）为2716.3万美元，较2021年同期的 - 1465.8万美元增加4180万美元，增幅285.3%[171] - 现有投资组合调整后EBITDAre增加4680万美元，增幅499.2%；两家新收购酒店净负调整后EBITDAre为50万美元；五家处置酒店2022年第一季度净负调整后EBITDAre为220万美元，2021年同期为580万美元；公司层面调整后EBITDAre减少810万美元[174] 财务数据关键指标变化 - 折旧和摊销费用 - 2022年第一季度折旧和摊销费用因新收购酒店增加350万美元，因处置酒店减少290万美元，现有投资组合相对稳定[161] 财务数据关键指标变化 - 调整后归属于普通股股东的FFO - 2022年第一季度调整后归属于普通股股东的FFO为1641.1万美元，较2021年同期的-2612.5万美元增加4250万美元，增幅162.8%[178][179] 财务数据关键指标变化 - 经营活动净现金 - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为1310万美元，2021年同期使用的净现金为3820万美元[181] 财务数据关键指标变化 - 投资活动净现金 - 2022年前三个月投资活动提供的净现金为16435.6万美元，2021年同期使用的净现金为652.6万美元[182] 财务数据关键指标变化 - 融资活动净现金 - 2022年前三个月融资活动使用的净现金为8583.2万美元，2021年同期为618.1万美元[184] 公司未来收购计划 - 公司预计2022年第二季度以2.32亿美元收购迈阿密海滩康菲丹特酒店[189] 公司现金与债务相关情况 - 截至2022年3月31日，公司无限制现金余额为2.149亿美元，无担保循环信贷额度有5亿美元可用于额外借款[191][194] - 截至2022年3月31日，公司有5.759亿美元的合并债务，2.544亿美元的现金及现金等价物，总资产为30亿美元[193] 公司股息情况 - 公司目前未恢复普通股股息，2022年是否支付季度普通股股息将由董事会决定[190] 公司贷款到期日情况 - 公司可选择将定期贷款到期日各延长一年，Term Loan 1和Term Loan 2到期日可分别延至2023年9月和2024年1月[197] 公司付款义务和承诺情况 - 截至2022年3月31日，公司付款义务和承诺总计7.47111亿美元，其中一年内到期2.14815亿美元，1 - 3年到期3.33557亿美元，3 - 5年到期0.85207亿美元，超过5年到期1.13532亿美元[202] 公司投资与在建工程情况 - 2022年前三个月，公司在投资组合和其他资产上投资3030万美元，截至2022年3月31日，在建工程承诺总计7520万美元[203] 公司受限现金情况 - 截至2022年3月31日，公司资产负债表包含2510万美元受限现金，用于酒店未来资本支出，储备金占各酒店适用年收入的0 - 5%[204] 公司收入影响因素 - 公司部分酒店收入受季节性影响，季度收入还可能受装修、市场竞争、经济环境等因素不利影响[205][207] 公司成本影响因素 - 通货膨胀会增加公司各项成本，酒店费用增长速度可能高于收入[208] 公司财务估计和判断情况 - 公司评估长期资产减值、确定收购资产和负债公允价值、计算折旧和摊销费用以及处理所得税时需进行大量估计和判断[210][211][212] 公司利率风险管理情况 - 公司使用衍生金融工具管理浮动利率债务的利率风险，截至2022年3月31日，61.8%的债务义务为固定性质[213][214] 市场利率变动影响 - 市场利率变动100个基点，公司未来合并收益和现金流将增减约220万美元，调整后增减170万美元[214]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总营收1.74亿美元，较上一季度增长3.9%，是疫情以来最高季度营收 [20] - 第四季度可比投资组合入住率为55.6%，较上一季度增加150个基点 [20] - 第四季度可比投资组合平均每日房价（ADR）为246美元，比2020年第四季度高50%，略高于2019年第四季度 [21] - 第四季度每间可售房收入（RevPAR）近137美元，约为2019年实际水平的70% [23] - 第四季度食品和饮料收入较2021年第三季度增长33%，每间入住客房的非房消费高于2019年 [26] - 第四季度宴会销售每间团体客房为175美元，较上一季度增长45%，但仍比疫情前水平低约10% [27] - 第四季度可比总每间可售房收入（TRevPAR）约200美元，较第三季度增长5.3% [28] - 已从酒店消除近1400万美元的年度成本，预计为持久节省 [29] - 2019 - 2021年平均时薪年增长率约为5%，预计2022年工资增长率将在4% - 5%之间 [30] - 第四季度可比酒店EBITDA利润率为22.4%，若排除受Delta变种影响最大的两家酒店，利润率将为27.8%，仅比2019年同期低几个基点 [32][33] - 第四季度可比酒店EBITDA为3300万美元，超出修订后的预期，与上一季度相似 [35] - 第四季度调整后EBITDAre为3100万美元，调整后每股摊薄FFO为0.08美元；全年调整后EBITDAre为6700万美元，调整后每股摊薄FFO为0.04美元 [59] - 2021年第四季度确认260万美元的恢复费用和170万美元的减值费用，预计未来损失将由保险政策缓解 [60] 各条业务线数据和关键指标变化 团体业务 - 第四季度可比投资组合产生近10万个团体客房夜，团体业务约占总需求的25%，团体客房夜数量较第三季度增长32%，平均房价高6.7% [36] - 预计Delta变种导致的团体取消和商务旅行延迟使该季度EBITDA减少约1000 - 1100万美元 [37] - 第四季度所有当前和未来时期的团体业务产出是2019年第四季度以来最高，部分酒店有强劲表现 [38] - 2022年初Omicron变种导致约25%的第一季度团体客房夜取消，但第一季度仍有超过12万个团体客房夜预订，较上一季度增长近20%，平均可比房价高18% [39][40] - 2022年第二至第四季度团体客房夜预订量约为疫情前水平的80%，平均房价较2019年高6.5%，整体团体收入较2019年同期仅下降16% [41] 临时业务 - 第四季度临时业务占总客房夜的约70%，可比临时房价为253美元，比2019年第四季度高3.3% [42] - 特殊公司客房数量较第三季度增长近70%，但整体特殊公司业务量仅为疫情前水平的65%，预计2022年需求将加速增长 [42][43] - 海滨度假村物业平均房价表现强劲，部分酒店达到创纪录水平，Oceans Edge全年EBITDA几乎是2019年的两倍，Wailea Beach Resort下半年EBITDA比2019年同期高27%以上 [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年1月可比RevPAR略低于92美元，为2019年实际水平的55%，较2021年11月和12月有所回落 [46] - 预计2 - 3月可比投资组合RevPAR指数相对于2019年在65% - 70%之间，第二季度开始将超过80%，增长主要由入住率驱动，2022年平均每日房价同比增长将为个位数，团体和城市酒店增长将超过休闲酒店 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过更积极的资本循环方式创造价值，近期出售了Hyatt Centric Chicago，过去几个月完成了近5亿美元的交易，团队正积极寻找机会增值部署资本 [12] - 2021年投资6400万美元用于投资组合，2022年计划投资1.3 - 1.5亿美元，重点提升投资组合价值和未来盈利潜力，包括多个酒店的改造项目 [49][50] - 董事会正在进行CEO搜索，已确定几位候选人，进入最终阶段，预计在未来两个月内完成 [14][15][65] - 公司认为行业正从Omicron变种的影响中恢复，预计2022年将是收益显著增长的一年，城市和团体导向资产将有大幅增长 [53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管住宿行业面临诸多挑战，但公司对第四季度业绩和交易活动步伐感到满意，休闲需求强劲使度假村酒店盈利创新高，城市酒店虽仍面临挑战，但团体预订和商务旅行的增加将带来收益和现金流增长 [10][11] - 公司预计城市和团体导向酒店将在2022年成为增长动力，随着团体活动和商务旅行的反弹，这些酒店的业绩将得到改善 [19] - 公司对运营商在疫情期间的定价策略感到满意，认为这有助于在未来业务和团体活动增加时实现更高的RevPAR增长 [25] - 尽管面临成本压力，但公司相信能够管理好成本，并在经营环境恢复正常时超过以往的利润率峰值 [34] - 公司认为行业基本面正在重新加速，预计酒店需求将在未来一年实现更广泛的复苏 [47] 其他重要信息 - 公司执行了无担保债务协议的有利修订，有助于在当前经营环境中获得更大灵活性，并在未来几周退出契约豁免期 [56] - 截至2021年底，公司预计有2.3亿美元的现金及现金等价物，总合并债务为6.11亿美元，加权平均利率为3.69%，除两家酒店外均无抵押，5亿美元循环信贷额度可全额使用 [57] - 董事会批准了系列H和系列I优先股的季度分红 [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: CEO搜索过程的时间安排以及公司是否会评估战略替代方案 - 公司进入CEO搜索的最后阶段，已缩小到最终候选人名单，预计在未来两个月内完成，可能更快 [65][66] - 公司认为目前处于积极轨道，有很多机会，打算继续执行当前战略，为股东创造价值 [67][68] 问题2: 关于芝加哥资产出售及是否会更激进处置资产 - 公司对投资组合进行了逐资产评估，确定了资产生命周期计划，有几项资产正在考虑处置，部分处置可能在不久的将来实现 [71][72] - 目前度假村资产市场价值强劲，城市团体中心酒店正在复苏，公司将确保这些资产恢复到或超过2019年水平，以实现价值最大化 [73][74] 问题3: CEO候选人面试过程是否改变公司未来规划，以及对公司股票表现的满意度 - CEO候选人面试过程强化了公司当前的发展方向，公司认为过去执行不佳，但正在改变，将继续执行当前战略 [82] - 公司对过去五个月的相对表现不满意，但不感到惊讶，认为需要时间让市场相信公司的改变 [79] 问题4: 公司是否对收购不太乐观，以及交易是否更倾向于再开发 - 公司对收购持乐观态度，有很多收购机会正在研究，虽然股权成本较高，但有现金和能力进行投资，也可能回购股票 [89][90] - 公司在价值增值和深度转型方面有经验，未来收购不一定是此类项目，会综合考虑多种资本配置选项 [91][92][94] 问题5: 公司是否对资产出价，是否更倾向于非公开市场，以及年底是否会有收购或股票回购 - 公司对未来一年的投资组合增长感到兴奋，有能力在合适的时候进行收购、处置和股票回购，但具体情况取决于市场机会 [100][101][102] - 公司在收购市场活跃，既关注公开市场也关注非公开市场项目 [104] 问题6: 关于RevPAR与2019年对比数据的疑问 - 2022年1 - 2月的取消主要影响了RevPAR，2月下旬开始加速增长，3月团体酒店贡献将增加 [107] - 预计Wailea酒店今年房价会略有下降，但由于团体业务的回归，EBITDA将显著高于去年；Oceans Edge酒店房价将略有上升，EBITDA将随着入住率的提高而增长 [108][109] 问题7: 工资成本和通胀压力能否通过提高房价转嫁，以及不同酒店的情况 - 2018 - 2019年工资增长约6% - 6.5%，2021 - 2022年预计为4% - 5%，能否转嫁成本取决于酒店类型、入住率和提价能力 [112] - 公司将通过技术、服务水平等方面提高效率来抵消部分成本，目前房价保持强劲，有望在通胀环境中转嫁部分成本 [113][114] 问题8: 董事会决定继续经营并聘请新CEO的原因，以及CEO薪酬与股东利益的一致性 - 董事会认为公司资产价值较高，买家不太可能愿意支付该价格，且公司正处于盈利和现金流大幅增长的边缘，此时放弃战略不合理 [118][119] - 公司将采用绩效股份计划，确保未来CEO与股东利益高度一致，如果管理层不能为股东带来回报，将与股东一同受损 [123] 问题9: 出售芝加哥酒店的原因 - 芝加哥市场由于供应、房地产税等因素，公司在该市场的酒店难以实现盈利和增长，出售Hyatt Centric Chicago的价格合理，可将资金用于更有生产力的地方 [128][129] - 该酒店即将进行周期性翻新，加上芝加哥的高物业税和租赁因素，公司认为将资金投入其他市场能获得更快增长和更好的基本面恢复 [130][131][132] 问题10: 公司NAV高于市场预期的原因，以及从契约豁免期结束后回购股票和支付股息的策略 - 公司未具体评论NAV与市场共识的关系，回购股票是资本配置的一种方式，会从多个角度评估折扣是否能为投资者带来良好的风险调整回报 [135][136] - 公司会综合考虑多种资本配置选项，包括回购股票和支付股息，具体取决于市场情况 [136]

酒店资产与分布 - 截至2021年12月31日，公司持有16家酒店用于投资，共8125间客房，分布在7个州和华盛顿特区[14] - 截至2021年12月31日，公司16家酒店集中在加利福尼亚州、佛罗里达州、夏威夷州和马萨诸塞州，其中加州5家，占总房间数32%、合并收入34%；佛罗里达州2家，占总房间数12%、合并收入13%；夏威夷州1家，占总房间数7%、合并收入23%；马萨诸塞州2家，占总房间数18%、合并收入14%[103] - 公司拥有5家位于加州地震活跃区和5家位于飓风高发区的酒店，还有8家位于主要城市集中商业区可能面临较高恐怖袭击风险的酒店[96] - 2011年4月公司收购One Park Boulevard, LLC 75.0%多数股权，该合资企业持有位于加州圣地亚哥的1190间客房的希尔顿圣地亚哥湾景酒店，Park Hotels & Resorts, Inc.持有25.0%少数股权[125] 酒店运营情况 - 2020年3月新冠疫情导致公司14家酒店临时停业，截至2021年12月31日，所有酒店均已恢复营业[18] - 2020年3月和4月公司临时暂停14家酒店运营，到2020年底除2家外其余均恢复运营，截至2021年12月31日所有酒店均恢复运营[83] - 2021年公司酒店运营较2020年有所改善，但仍远低于疫情前水平，休闲需求是主要业务来源，商务散客和团体需求虽有改善但仍远低于休闲需求[87] - 公司业务存在季节性，相关信息在年报“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”部分[17] - 公司酒店业务具有季节性，第一季度夏威夷、基韦斯特、新奥尔良和奥兰多表现强劲，第二季度大西洋中部商务酒店表现强劲，第四季度夏威夷、基韦斯特以及加利福尼亚州纳帕和索诺马县表现强劲[151] 酒店管理与协议 - 2021年公司与四季酒店签订管理协议，需支付2.5%调整后毛收入的基本管理费和20.0%净营业收入的激励费，协议2041年到期，可自动续约三次，每次20年[33] - 2021年公司与蒙太奇酒店签订管理协议，2021 - 2022年基本管理费为2.0%，2023年为2.5%，此后为3.0%，激励费为调整后总营业利润的10.0%与营业收入的0.5%之和，上限为营业收入的2.0%，协议2047年到期，含三次自动10年续约[34] - 公司6家酒店由万豪国际子公司管理，2家由Crestline管理，2家由IHR管理，其余8家分别由不同公司管理[16] - 公司除两家酒店外均采用全国知名品牌运营，两家非品牌酒店位于顶级城市和度假目的地市场[15] - 截至2021年12月31日，公司5家酒店根据特许经营协议运营[37] - 酒店特许经营协议要求公司预留酒店总收入的5.0%作为资本支出储备金[39] - 截至2021年12月31日，公司的第三方经理包括万豪、Crestline、IHR等[141] - 截至2021年12月31日，除波士顿公园广场酒店和海洋边缘度假村及码头外，公司其他酒店均在万豪、希尔顿和凯悦等全国知名品牌下运营[145] - 截至2021年12月31日，除波士顿公园广场酒店和海洋边缘度假村及码头外，公司所有酒店均根据特许经营、管理或运营租赁协议运营[160] 财务数据关键指标 - 截至2021年12月31日，公司总现金为1.627亿美元，其中受限现金4220万美元，还有未动用的5亿美元信贷额度[28] - 截至2021年12月31日，公司债务加权平均到期期限约为三年，除2.2亿美元非追索权抵押贷款外，所有未偿债务均为固定利率或已互换为固定利率，固定利率债务加权平均利率为5.1%，含可变利率债务的加权平均利率为3.7%[28] - 截至2021年12月31日，公司约有6.114亿美元的合并未偿债务，其中约4.904亿美元将在未来五年内到期（2022年1940万美元、2023年3.089亿美元、2024年7210万美元、2025年无、2026年9000万美元）[167] - 2022年有200万美元的计划摊销付款，2023年和2024年分别有210万美元和200万美元的计划摊销付款[167] - 截至2021年12月31日，公司有0.2百万美元未偿还信用证[168] - 截至2021年12月31日，公司的有担保债务包括由希尔顿圣地亚哥湾景酒店担保的2.2亿美元贷款和由新奥尔良JW万豪酒店担保的7810万美元贷款[171] - 2020年7月和12月，公司完成对无担保债务协议的修订，提供财务契约宽限期至2022年第一季度；2021年11月进一步修订，将宽限期延长至2022年第三季度末[170] - 2021年1月新奥尔良JW万豪酒店、2021年5月希尔顿圣地亚哥湾景酒店的贷款触发“现金陷阱”条款，2021年12月31日无超额现金存于锁箱账户[173] - 截至2021年12月31日，除希尔顿圣地亚哥湾景酒店的2.2亿美元无追索权抵押贷款外，公司所有未偿债务均为固定利率或已互换为固定利率[178] - 希尔顿圣地亚哥湾景酒店贷款的利率按一个月伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）加105个基点的混合利率计算，受利率上限协议约束，到2022年12月上限为6.0%[178] - 公司无担保定期贷款1和2的LIBOR利率互换分别固定为1.591%和1.853%[178] - 2021年公司每日收盘股价在10.25美元至13.57美元之间波动[200] - 过去三年公司普通股季度现金股息支付情况：2019年1月为0.54美元，4月、7月、10月为0.05美元；2020年1月为0.59美元，4月为0.05美元；2021年及2022年部分月份为0美元[203] - 截至2021年12月31日，公司预留约1200万股普通股用于长期激励计划，其中1668397股可用于未来发行[206] 税务相关 - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入以满足REIT分配要求[41] - 公司和TRS承租人联合向IRS申请将TRS承租人视为TRS，合格TRS直接或间接拥有超过35%投票权或价值的公司将自动视为TRS[43] - 公司资产中，TRS证券价值占比不超过20%，TRS证券和非合格资产价值占比不超过25%，且至少75%的总资产价值需由房地产资产、现金或政府证券代表[43] - 若公司未能符合房地产投资信托基金（REIT）资格，需缴纳联邦和州税，将大幅减少可用于分配的现金[181] - 公司作为REIT，若有“禁止交易”净收入，需缴纳100%的税；若分配少于规定比例，需缴纳常规企业所得税和4%的不可抵扣消费税[183] - 根据2017年《减税与就业法案》，美国个人、信托和遗产股东可在2017年12月31日至2026年1月1日期间，从REIT获得的普通股息中扣除最多20%[185] - 若公司与TRS承租人的租赁不属公平交易，公司或TRS承租人可能需缴纳所得税，租金若被IRS认定过高，公司可能需对“重新确定的租金”或“重新确定的扣除额”缴纳100%消费税[187][188] - 若公司与TRS承租人的经济安排与无关方之间的类似安排不可比，公司需对收到的某些付款缴纳100%惩罚性税款[189] - 公司出售酒店若被认定为“禁止交易”，需缴纳100%惩罚性税款[193] - 作为REIT，公司需将至少90%的REIT应税收入分配给股东[204] - IRS曾发布规定，允许REIT在满足一定程序时将股息现金部分上限降至20%，后又临时降至10%，但公司无法保证未来IRS继续提供此类减免[205] 员工情况 - 截至2022年2月1日，公司有42名员工，无员工由工会代表或受集体谈判协议覆盖[51] - 截至2021年12月31日，女性员工约占公司劳动力的40%，少数族裔和其他代表性不足群体约占24%[55] - 公司为员工提供补贴医疗、牙科和视力保险、人寿和残疾保险、股票授予计划等福利[53] 公司战略与运营风险 - 公司面临多种行业风险，如美国经济衰退、通胀、贸易冲突、疫情、气候变化、恐怖主义等[77] - 公司主要拥有城市和度假目的地酒店，行业竞争激烈[77] - 公司部分酒店地理集中，易受当地经济衰退或自然灾害影响[77] - 公司酒店运营依赖第三方，面临运营人员相关风险[77] - 公司大量酒店使用万豪、希尔顿或凯悦品牌，品牌负面事件会影响运营结果[77] - 公司债务可能影响财务灵活性，违约需承担额外费用或丧失抵押酒店[79] - 公司债务协议有“现金陷阱”条款，限制资金使用[79] - 公司若无法符合REIT资格，可能面临税务问题[79] - 公司普通股市场价格可能大幅波动，未来分红不确定[79] - 公司董事会经股东同意可改变重大公司政策[79] - 公司面临来自其他酒店和替代住宿选择的竞争，可能导致酒店入住率和收入下降，影响运营和未来增长[91] - 公司在酒店收购方面面临竞争，可能无法成功完成符合标准的收购，影响业务战略[92] - 新冠疫情可能导致近期新酒店建设和开业延迟或取消，公司高价收购酒店可能降低盈利能力，未来收购可能无法达到预期回报[93] - 公司面临系统安全风险、数据保护漏洞、网络攻击和系统集成问题，可能导致收入减少、费用增加、声誉受损等[97] - 公司第三方经理和特许经营商曾遭遇网络攻击，公司信息网络和系统易受多种威胁，可能导致运营中断、信息泄露等[98] - 公司和第三方经理及特许经营商的信息技术基础设施可能出现服务中断、错误等问题，影响客房预订和财务信息交付[100] - 公司面临气候变化带来的物理和转型风险，可能影响酒店运营结果和现金流[104][105] - 未投保和投保不足的损失可能损害公司财务状况和运营结果[108] - 公司部分酒店运营结果受团体合同业务和大型企业临时客户影响，客户流失可能损害运营结果[112] - 商务技术使用增加可能减少商务旅行需求，对公司酒店产生不利影响[113][114] - 运营费用上升或入住率低可能减少公司现金流和可分配资金[115] - 酒店需要持续翻新和资本支出，成本可能超预期并带来风险[116] - 债务和股权市场波动可能影响公司收购、翻新、再融资或出售酒店的能力[123] - 合资企业投资可能因缺乏独家决策权、依赖合营者财务状况以及与合营者的纠纷而受到不利影响[125] - 公司可能面临与近期出售或收购的酒店相关的未知或或有负债[126] - 收购酒店组合或公司比收购单一酒店给公司业务和财务结果带来更多风险[128] - 酒店销售通常受意外情况、风险和不确定性影响，可能导致出售不成功[129] - 房地产投资的流动性不足和酒店物业缺乏替代用途可能限制公司应对酒店业绩不利变化的能力[130] - 公司可能因法律诉讼的不利判决或和解、酒店相关索赔、员工索赔等承担责任，影响财务状况和经营业绩[147][148][149] - 债务和股权市场的变化可能影响酒店价值，利率波动可能减少公司进入资本市场的机会或增加债务融资成本[152] - 公司酒店物业受环境、消防和安全、残疾人使用等法律法规限制，不遵守规定可能面临处罚、财产价值损失或民事赔偿[154][157][158] - 特许经营商和品牌经理可能要求公司进行资本支出，未满足要求可能导致协议终止并支付违约金[159] - 互联网旅游中介的发展可能影响公司业务和盈利能力，包括提高佣金、转移客源、增加销售成本等[161][162][163] 公司治理 - 2017年公司修订公司治理准则，规定若董事提名人在连续两次有法定人数出席且提名人数量等于应选董事数量的年度股东大会上，反对或弃权票数多于赞成票数，董事会须接受其辞职[211] - 公司细则规定股东召集特别会议需书面请求，且请求股东有权投票数不少于该会议股东总投票数的多数[212] - 公司细则要求股东提名董事或提出其他事项需提前书面通知[213] 其他 - 公司会投资LED照明改造、低流量管道装置安装等项目以减少酒店温室气体排放[58] - 公司网站为www.sunstonehotels.com，SEC报告可在公司网站和SEC网站免费获取[65] - 2021年公司收购的两家酒店均被认定为资产收购[122] - 2021年和2020年，公司分别在酒店投资组合的资本改善上投入6370万美元和5140万美元[116] - 2021年因新奥尔良圣查尔斯希尔顿酒店受飓风艾达影响，公司记录了270万美元的减值损失；2020年，时代广场希尔顿酒店、韦斯特切斯特万丽酒店和海港广场万丽酒店出现减值迹象，分别记录了1.079亿美元、1870万美元和1810万美元的减值损失[153] - 截至2021年12月31日，部分酒店的地面、建筑和空域租赁剩余期限（含续约选项）约为22至76年，2022年2月出售部分酒店后，剩余租赁期限约为22至50年[48] - 截至2021年12月31日，公司三家酒店的地面、建筑或空域租赁期限（含续约选项）约为22至76年，2022年2月出售芝加哥壮丽大道凯悦中心酒店后，剩余租赁期限约为22至50年[136] - 空域租赁定期增加10%，地面和建筑租赁按适用的消费者物价指数定期增加[137] - 因新冠疫情，公司自2020年第二季度起暂停普通股季度股息，恢复时间由董事会决定[201] - 为符合REIT资格，公司章程禁止股东实益或推定拥有超过9.8%（数量或价值，取更严格者）的已发行普通股或超过9.8%的已发行资本股票价值[208] - 公司宪章授权董事会发行最多5亿股普通股和最多1亿股优先股[210]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收1.67亿美元，较第二季度增长43% [16] - 第三季度EBITDA较上一季度增长超两倍，自2019年以来首次实现季度FFO转正 [15] - 第三季度调整后EBITDAre为3500万美元，调整后FFO为每股摊薄0.10美元 [43] - 年初至今已削减近1100万美元酒店成本 [21] - 第三季度可比酒店EBITDA利润率为24.3% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 客房业务 - 入住率环比提升近10个百分点，达近55%，各细分市场均有增长，散客需求表现突出，房晚数较第二季度增长27% [16] - 第三季度总投资组合平均每日房价较第二季度高30美元，可比投资组合ADR超248美元，高于2019年水平 [17] - 第三季度可比RevPAR为207美元，较第二季度的146美元增长41% [20] 餐饮业务 - 第三季度餐饮收入较第二季度增长79%，每间入住客房餐饮消费增长47% [19] 宴会和会议业务 - 每间入住团体客房宴会和餐饮贡献较第二季度增加96美元，达到2019年水平的约70% [20] 其他业务 - 更高的入住率推动目的地费用、水疗和停车收入增加 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 基韦斯特、奥兰多、新奥尔良和威雷亚等市场实现显著房价增长，海洋边缘酒店房价较2019年增长103%，威雷亚海滩度假村房价较疫情前高出40% [17][18] - 10月初步数据显示需求重新加速，RevPAR约为150美元，入住率57%，平均每日房价264美元，仅次于7月，高于8月和9月近10%和14% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将通过积极循环资本、更有效地利用杠杆和税收属性，同时保持坚实的资产负债表，进一步推动公司增长，实现股东价值最大化 [11][12] - 公司将继续出售与战略不符的资产，在价格有吸引力时处置核心资产，并收购长期相关的房地产 [11] - 公司注重提升酒店品质和未来盈利潜力，进行资本项目投资，如波士顿公园广场酒店的会议空间、圣地亚哥希尔顿酒店的餐饮和会议空间改造等 [33][34] - 公司认为在当前交易市场中，应基于自身成功经验和核心竞争力，寻找能创造更多价值的资产，不惧怕进行大型增值项目，并利用资产管理提升资产回报 [90][91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩超出预期，得益于休闲需求持续强劲、商务散客旅行稳步改善和团体业务组合优化 [40] - 尽管第四季度预期因德尔塔变种导致的团体取消而有所缓和，但近期需求已重新加速，基于预订信息，公司对第四季度和2022年的趋势持乐观态度 [40] - 随着旅行需求接近疫情前水平，公司的内外部投资将带来额外增长，公司有能力利用强大的资产负债表和债务能力实现增长和创造股东价值 [40] 其他重要信息 - 公司董事会正在进行首席执行官的搜索工作，预计在下一次季度电话会议上提供最新进展 [13] - 公司因飓风艾达在新奥尔良的两家酒店遭受损失，确认160万美元的修复费用和100万美元的减值费用，预计未来损失将由保险免赔额约300万美元缓解 [44] - 公司暂停普通股股息发放，直至恢复应税收入，董事会已批准各系列优先股的季度分红 [45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何理解资本循环加速、杠杆和税收属性的使用变化 - 复杂交易需要时间完成，目前已完成和待完成的交易是团队努力的结果，未来公司将继续推进此类交易，使其成为常规和可预测的过程 [48] - 公司过去使用净运营亏损（NOLs）保留资本和发展公司，未来NOLs仍可用于屏蔽收益和应税收入，特别是在资产出售时，有助于保留价值并进行再投资 [49] 问题: 终止前任首席执行官并进行搜索的决策原因及对新首席执行官的期望 - 前任首席执行官在公司去杠杆和改善公司治理方面发挥了重要作用，但随着公司发展，董事会认为需要具有更多房地产和交易背景的领导来创造更大价值 [55] - 董事会增加新董事是为了实现董事会多元化和更新，公司认为目前的决策是积极主动的，正在进行新首席执行官的搜索，注重寻找能提供稳定性、增长和最大化股东价值的领导 [56][58] 问题: 公司是否正在寻求出售 - 董事会专注于最大化股东价值，认为公司有明确的实现目标的路径，正在积极寻找新首席执行官以继续执行资本循环和增长计划，目前已在执行相关战略 [62] 问题: 如何对四季纳帕谷酒店的定价和ADR进行长期承保，以及对度假村定价粘性的看法 - 对于蒙太奇和四季纳帕谷酒店，预计随着入住率增长，房价可能会有一段时间持平，但长期来看，房价和入住率都有增长机会，稳定后的房价不会比当前高出很多 [65][66] - 部分酒店的高房价增长是由于休闲需求和长期战略执行的结果，如海洋边缘酒店通过定位和运营提升了业绩 [66] 问题: 如何看待资产负债表的杠杆情况以及未来的发展方向 - 公司一直认为酒店行业资产波动性高，需要在周期各阶段保持低杠杆资产负债表 [69] - 未来公司资产负债表有较大容量，预计杠杆率将处于同行较低水平，在周期早期会利用容量进行增长，如收购四季纳帕谷酒店，2022年资产负债表预计恢复到约3倍杠杆水平，以便进行交易和资本循环 [70] 问题: 交易完成后休闲与企业业务的组合情况以及未来战略方向 - 目前按季度预估，休闲业务占比约28%，商务散客占比约36%，其余为团体和协会业务 [73] - 公司喜欢酒店有团体业务成分，认为城市酒店和团体商务散客酒店明年增长将优于休闲酒店，但长期来看，希望将休闲业务占比适当提高 [73][74] 问题: 6月发行股票价格是否代表当时的资产净值（NAV），以及自那时以来对投资组合NAV的看法变化 - 公司不具体评论NAV，但发行股票可在一定程度上反映当时的情况 [77] - 随着业务发展和市场信心增强，以及如大使馆套房酒店出售等交易增加了价值，预计NAV会有所提升 [77] - NAV是重要指标，但不是资本筹集等决策的唯一考虑因素，它具有动态性，会随市场情况变化 [78] 问题: 关于四季酒店收购的更多信息，包括如何承保客房与非客房收入，以及是否有额外投资以提高投资回报率的能力 - 收购的四季纳帕谷酒店占地22.5英亩，包括4.5英亩葡萄园和一个运营中的酒庄，具有独特的葡萄到酒杯体验，以有吸引力的估值收购 [82] - 预计酒店稳定现金收益率为6% - 7%，拥有约20%以上的豪华客房供应和30%的会议活动空间供应，新的活动空间专为企业功能设计 [83] - 酒店除客房外，还有餐饮、酒庄、水疗和会议设施等业务，此外还有待售住宅可加入租赁计划，公司看好其市场前景 [84][85] 问题: 公司在当前交易市场中如何形成差异化观点和方法以创造价值 - 公司应基于自身成功经验和核心竞争力，寻找能创造更多价值的资产，不惧怕进行大型增值项目，并利用资产管理提升资产回报 [90][91] - 公司需要始终参与市场，对资产保持客观态度，每年进行评估，根据市场情况做出明智的投资和处置决策 [93][94] 问题: 对管理层过渡成本的解释不满意，认为对股东不尊重 - 公司承认更换首席执行官产生了成本，但这是基于公司发展需要做出的决策，认为前任首席执行官的技能与公司当前需求不匹配 [99] - 公司认为过去60天的行动证明了决策的正确性，如发现了拉霍亚酒店的潜在价值，未来有望获得良好回报 [100]