财务数据和关键指标变化 - 收入处于指引区间的低端 反映持续艰难的经济环境以及因需专注于卫星迁移而导致多项计划内举措延迟 [21] - 税后净利润同比下降 受折旧增加影响 反映近期资本支出增加及新产品推出 [21] - 调整后自由现金流为3670万新西兰元 略低于去年 [21] - 自由现金流为2480万新西兰元 同比增长4.6% [21] - 期末持有现金3200万新西兰元 未提取银行融资额度为1亿新西兰元 [30] - 全年股息总额为每股0.22新西兰元 相当于调整后自由现金流的82.5% 且完全估算 [31] - 股息支付同比增长21% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - Skybox和Pod业务激活量稳定在21,000 断线改善8.5% 流失率降低 新设备客户的流失率不到经典Skybox的一半 [12] - 目前有167,000户家庭使用New Sky体验产品 [13] - Sky Sports Now业务收入全年增长16% 下半年增长19% 经常性客户增长20% [15] - Neon业务表现稳定 其SVOD AdSphere服务目前占其用户基础的23% [16] - 广告收入增长7% 线性市场份额增长11% [17] - 宽带客户数超过50,000 所有套餐均实现增长 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2019年以来 线性电视衰退的复合年增长率为-5.8% 而自2020年以来 数字视频增长的复合年增长率为17% 公司所在的电视细分市场增长率为19% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成对Discovery New Zealand（现称Sky Free）的收购 从而进入免费广播领域并获得快速增长的3Now BVOD平台 [8] - 通过长期协议确保内容广度并错开续约时间 以最小化风险并增加捆绑包价值 [9] - 今年通过与新西兰板球和美国PGA高尔夫达成六年合作伙伴关系 以及与六国橄榄球达成八年协议 增加了捆绑内容 [10] - 正在更新娱乐内容策略 减少对输出协议和直通频道的依赖 转向更灵活、更响应收视趋势的新方法 [11] - 多平台方式是关键竞争优势 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计至少在上半年将持续面临经济挑战 [37] - 对FY26的EBITDA指引为1.42亿至1.62亿新西兰元（不包括一次性交易和净整合成本） [38] - 确认FY26股息指引为至少每股0.30新西兰元 这将比FY25增长36% [38] - FY26的资本支出指引为6000万至7000万新西兰元 符合收入7%至9%的目标 不包括200万至400万新西兰元的卫星迁移支出 [38] - 预计从FY27开始加速增长 [40] 其他重要信息 - 卫星迁移项目产生了730万新西兰元的收入和增量成本影响 加上资本支出 三年总迁移成本预计在2700万至2900万新西兰元之间 [25] - 从Optus获得了1020万新西兰元的资本支出支持 并将在FY26再获得610万新西兰元 [25] - 此外 因旧卫星服务问题加速 Optus同意补偿高达1000万新西兰元的增量成本和收入影响 已达成820万新西兰元的赔偿 将在FY26作为其他收入入账 [25] - 预计Sky Free收购将在FY26贡献约8500万新西兰元的总收入 资本支出预计为300万至400万新西兰元 [34] - 预计到FY28年底 通过执行已确定的协同效应 集团将增加1000万新西兰元的增量EBITDA [33] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于FY26的派息率 - 公司确认FY26的派息率将处于指引区间的高位 但对于FY27（橄榄球收益开始显现的年份）是否会更接近区间中值或低值 管理层表示尚未确定 但始终致力于推动更好的利润率 [43][44] 问题: FY26节目成本下降约2200万新西兰元的驱动因素 - 驱动因素包括FY25有奥运会等一次性大型活动 以及公司对整个内容组合（包括娱乐内容支出）进行了严格审视并做出了节省选择 [45][46][47][48] 问题: FY26财年前两个月的交易趋势 - 第一个月表现良好 处于体育赛事高峰期 但仍观察到持续的客户流失压力 公司正专注于将流失率恢复至更合理的水平 并将客户迁移至New Sky体验产品以改善流失情况 [49][50][51] 问题: 对新西兰橄榄球协议付款时间的解释 - 旧协议的最后一年有一些款项溢出到FY26 且涉及日历年与财年的差异 提问者的评估基本正确 [52] 问题: 向股东提供哪些信息以投票决定橄榄球版权交易 - 公司将与新西兰监管机构和公司律师合作 根据《公司法》提供所有相关信息 关键参考点是节目成本占收入的47%至49% 这一比例至关重要 因为收入未达预期时需要管理好成本线 [53] 问题: Sky Free（原Discovery）的收入指引是否下调 - 85M与之前提到的95M之间的差异仅是四舍五入 并非下调 公司将在半年报时提供更新 [54] 问题: 资本支出指引范围（6000万-7000万新西兰元）的高端驱动因素及谨慎程度 - 尽管过去几年新产品推出的支出高峰已过 但仍面临相当大的资本支出负荷 公司对支出将落在此范围内感到满意 没有超出范围的风险 [56] 问题: 加速内容摊销（1830万新西兰元）的更多细节 - 这与摊销政策变更有关 从旧政策转向基于收视率的政策 导致摊销更集中于前期 仍在18个月内进行摊销 但前端负担更重 年度报告和半年报中有更多细节 [57][58] 问题: 加速摊销（非现金）与最终现金支付的时间关系 - 这1830万新西兰元（非现金）最终将在某个时间点以现金形式支出 部分现金已支出 部分尚未支出 这主要涉及在资产负债表上的会计处理方式 [60][61][62][63][64] 问题: Sky Sports Now的客户数增长20% ARPU增长10% 但收入仅增长17% 动态关系不匹配 - 公司推出了29.99新西兰元的日通行证作为测试 反响非常好 这提供了一些灵活性 此外 报告的数字是时点数 而非平均值 体育赛事期间客户会波动（为赛事而来 赛后离开） [65][66][67][68][72] 问题: Neon的ARPU增长7% 客户数持平 但收入持平 - 同样 报告的数字是时点数 客户在一年中会有进出 体育赛事围绕赛事会有波动 [70][72] 问题: 新旧机顶盒或Pod在类似使用时长下的流失率变化 - 新Skybox客户的流失率降低了54% 对于使用超过五年的客户群（占客户基础的84%）流失率降低了62% 新产品的净推荐值也更高 [73][74] 问题: 在收入未见起色的情况下 增加非节目运营支出的信心来源 - 公司认为有必要进行投资 特别是在新Sky体验、整体客户体验和营销方面 以利用丰富的内容 虽然仍专注于利润率增长 但FY26决定进行更多投资 为FY27及以后的加速增长做好准备 如果收入进一步下滑 公司擅长成本管理 [75][76][77] 问题: Skybox客户断开连接（52,000）的主要原因及未来展望 - 主要原因是价格和价值 当前经济环境下消费者面临压力 预计随着新Skybox体验的推广和体育观众比例上升（流失可能性更低） 断开连接数量将会减少 但FY26仍预计面临艰难的经济环境 [82][83][84] 问题: 收购DNZ（Sky Free）几周后的初步印象和任何意外发现 - 团队对机会感到非常兴奋 目前所有发现都是积极且超预期的 [85][86][87]

业绩总结 - FY25调整后收入为7.551亿美元，较FY24的7.667亿美元下降1.5%[8] - FY25调整后净利润为4110万美元，较FY24的4920万美元下降16.5%[8] - FY25调整后EBITDA为1.485亿美元，较FY24的1.530亿美元下降3.0%[8] - FY25自由现金流为2480万美元，较FY24的2370万美元增长4.6%[8] - FY25资本支出为6520万美元，较FY24的7840万美元下降16.8%[8] - FY25每股分红为22.0分，较FY24的19.0分增长15.8%[8] 用户数据 - FY25客户流失率降至11.3%，较FY24的11.5%有所改善[40] - 宽带客户数量超过50,000，FY25的客户增长率为43%[65] - FY25 Sky Box收入占FY25总调整后收入的62%[19] - FY25 Sky Sport Now收入增长16%[19] - FY25宽带收入增长34%，其中Fibre Pro（1GB）计划的客户增长25%[67] 新产品和新技术研发 - FY25广告收入增长7%，数字广告收入占总收入的9%[55] - 数字广告收入达到510万美元，占总广告收入的9%，相比于FY24的70万美元（占1%）有显著提升[57] - 线性收入份额增加11.1%，达到14.0%，在市场收缩10.7%的情况下表现突出[57] 未来展望 - FY26预计收入影响约为8500万美元，考虑到11个月的贡献[103] - FY26预计资本支出约为300万至400万美元[103] - FY26预计的基础自由现金流为正[103] - FY26和FY27的整合成本（扣除WBD的贡献）约为650万美元[103] - FY28结束时，预计集团层面至少可实现1000万美元的增量EBITDA[103] - FY26的收入指导为745百万至770百万美元，EBITDA指导为142百万至162百万美元[108] - 股息指导至少为30美分，较FY25的22美分增长36%[112] - FY26资本支出预计将占收入目标的7%至9%[112] 负面信息 - FY25调整后净利润下降16.5%[8] - FY25调整后EBITDA下降3.0%[8] - FY25资本支出下降16.8%[8] - 回购计划于2024年6月暂停，截至2024年11月仍处于暂停状态，已部署720万美元，最大额度为1500万美元[97]

核心观点 - 部分优质REITs表现超预期且估值相对较低 在当前股市普遍处于历史高位时显得尤为突出 [1][2] - 两家REITs(Tanger和Realty Income)在运营指标和财务表现上均表现优异 且当前估值具有吸引力 [10] Tanger Factory Outlet Centers (SKT) - 公司是市场上唯一纯Outlet Mall REIT 拥有约40个奥特莱斯物业 主要分布在沿海和旅游热点地区 [4] - 第二季度FFO同比增长9.4% 投资组合入住率达96.6% 环比上升80个基点 [5] - 租户平均销售额达465美元/平方英尺 同比增加27美元 新租约和续租租金涨幅达12% [5][6] - 当前估值约为14倍FFO 股息率为3.7% 且现金流足以覆盖股息 [6] Realty Income (O) - 公司拥有超过15,000个单租户物业 主要面向销售必需品、服务型和深度折扣型零售商 [7] - 第二季度投资12亿美元购置物业 平均初始收益率为7.2% 同时以平均3.6%利率发行13亿美元新债 [8] - 将全年投资指引从40亿美元上调至50亿美元 并提高全年FFO指引中值 [9] - 当前估值仅为13.4倍预期FFO 按月支付股息 股息率达5.7% [9] 行业环境 - 高利率环境对REITs构成压力 增加融资成本并对商业地产价值产生负面影响 [11] - 未来利率可能下降 将为这两家优质REITs创造有利条件 [11]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO每股0 58美元 同比增长9 4% 主要受同店NOI增长5 3%驱动 [6] - 整体出租率提升至96 6% 混合租赁价差达12% [6] - 租户销售额增长6 2%至每平方英尺465美元 客流量同比上升 [6] - 上半年同店NOI增长3 8% 全年指引上调至2 5%-4% [13][16] - 流动性达6 14亿美元 包括现金1 7亿美元和5 28亿美元信贷额度 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开放式奥特莱斯和生活方式中心吸引新品牌 同时扩大现有高生产力租户店铺数量 [8] - 餐饮、服务、健康俱乐部和娱乐场所需求增加 推动周边土地活化 [9] - 数字营销和忠诚计划(Tanger Club)有效提升客流量和销售额 [9][10] - 营销合作和付费媒体赞助业务推动其他收入增长 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 纳什维尔等新收购资产快速整合 带来NOI增长和新租户引入机会 [12] - 旅游驱动型市场(如Sevierville)仍表现强劲 同时部分区域常住人口增长显著 [72] - 南部地区免税日活动推动销售增长 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过AI技术优化客户服务和资源利用 [11] - 债务结构优化 95%为固定利率 加权平均利率4% 期限3 4年 [15] - 零售空间稀缺性提升资产价值 公司选择性收购策略聚焦增值机会 [60] - 通过临时租户策略保持资产活力 同时寻求长期优质租户替换 [82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀和消费者情绪变化下 公司价值主张仍具吸引力 [12] - 提前返校促销有效应对关税不确定性 零售商库存充足 [26] - 预计2026年9月到期的无担保债券为下一主要到期债务 [15] - 全年核心FFO指引上调至2 24-2 31美元 增幅5 2%-8 5% [16] 其他重要信息 - 已完成2025年到期空间65%的续约 另有15%已重新出租 [58] - 前Forever 21店铺中5/9已出租 预计年底前全部处理完毕 [93] - 外围土地开发项目包括Portillo's、Shake Shack等品牌入驻 [111] 问答环节所有的提问和回答 商品策略与销售增长 - 新品牌(如Sephora)吸引年轻客群 餐饮和服务业态满足本地化需求 [21][22] - 临时租户占比约10% 高于历史5-6%水平 但提供2-4倍租金机会 [85] 租赁与运营指标 - 平均租户面积4700平方英尺 签约到开业周期60-90天 [66] - 第二三季度直线租金较高 因租户接收空间与开业存在时间差 [68] 资产与投资策略 - 外围土地价值相当于一个顶级购物中心 开发回报率在10-20% [109] - 收购聚焦能增值的标的 已完成的Pinecrest等项目表现良好 [60] 风险与租户信用 - Torrid和Claire's等潜在破产租户影响有限 非前25大租户 [104] - 奥特莱斯店铺通常为品牌最后关闭的盈利门店 [105] 财务与指引 - 指引区间考虑多种变量 包括出租率、租户信用和销售环境 [103] - 7000万美元远期股权提供灵活资金 无需立即使用 [78]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.58美元，同比增长9.4%，主要受同中心NOI增长5.3%驱动 [5] - 截至第二季度末，净债务与调整后EBITDA比率为5倍，加权平均利率为4%，加权平均到期期限为3.4年 [13] - 公司上调全年核心FFO每股预期至2.24-2.31美元，同比增长5.2%-8.5%，同中心NOI增长预期上调至2.5%-4% [14][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务表现强劲，租户销售额同比增长6.2%，达到每平方英尺465美元（过去12个月） [5] - 租赁活动活跃，过去12个月混合租赁价差为12%，平均租户面积为4,700平方英尺 [5][64] - 外围土地激活和数字营销推动其他收入增长，营销合作伙伴和付费媒体赞助业务持续扩张 [10][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 旅游驱动型市场（如Sevierville、Myrtle Beach）受益于游客流量，同时部分市场正经历人口结构变化，转向本地化消费 [69][70] - 纳什维尔等新开发项目快速融入公司组合，吸引新零售商、餐厅和娱乐场所 [11] - 南部市场在免税日期间表现突出，带动早期返校季销售 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过引入新品牌（如Sephora、Marc Jacobs）和多元化业态（餐饮、服务、娱乐）优化商品组合，吸引年轻客群 [6][20][86] - 利用AI技术优化客户服务和资源分配，同时通过忠诚计划（Tanger Club）提升客流量和销售额 [8][10] - 行业竞争方面，零售空间稀缺性提升公司资产价值，零售商对优质空间需求强劲 [19][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济不确定性（通胀、关税）下，公司价值主张仍受消费者和零售商认可 [11] - 管理层对租赁策略和营销计划（如“Black Friday Everyday”）充满信心，预计将持续推动增长 [9][25] - 外围土地开发（如Portillo's、Shake Shack）预计未来12-18个月贡献现金流 [109][110] 其他重要信息 - 截至第二季度末，公司流动性为6.14亿美元，包括现金1,700万美元和5.28亿美元信贷额度 [13] - 2025年到期的租约中65%已续签，另有15%通过重新租赁解决，剩余20%正在积极谈判 [56] - 临时租户占比约10%，但公司更关注总租金收入而非固定CAM比例 [80][83] 问答环节所有的提问和回答 商品策略与销售增长 - 公司通过引入新品牌（如Sephora）和本地化业态（餐饮、娱乐）提升客流量和销售额，早期返校季营销活动成效显著 [18][20][24] 租赁与租金增长潜力 - 过去15个季度租金价差为正，临时租户策略提供灵活性和潜在NOI增长，但无具体CAM比例目标 [38][64][80] 资产优化与收购 - 外围土地开发（如Chick-fil-A、Shake Shack）预计未来12-18个月贡献现金流，收购侧重能增值的标的 [107][109][58] 风险与租户信用 - Forever 21空置空间已重新租赁50%，剩余部分预计年底完成，破产租户（如Torrid）对整体影响有限 [92][102][104]

业绩总结 - 2025年同中心净营业收入（NOI）增长指导为2.5%至4.0%[41] - 2025年第二季度每平方英尺销售额为465美元，较2024年第二季度增长6.2%[56] - 2025年第二季度的租金增长率为12.0%[56] - 2025年第二季度的整体入住率为96.6%[56] - 2025年企业总市值为53亿美元，净债务为17亿美元[31] - 2025年核心每股基金运营收益（Core FFO）指导为2.24至2.31美元[41] - 2025年上半年可供普通股东的FFO为131,344千美元，较2024年的119,478千美元增长9.7%[152] - 2025年上半年净收入为51,329千美元，较2024年的49,221千美元增长4.3%[156] - 2025年合并投资组合的净运营收入（NOI）为192,079千美元，较2024年的178,236千美元增长7.8%[156] - 2025年预计每股稀释净收入为0.93至1.00美元，预计每股稀释FFO为2.24至2.31美元[158] 用户数据 - 2025年第二季度执行的租赁面积为280万平方英尺，来自625份租赁合同[56] - 2025年6月30日，合并中心和按比例分享的非合并合资企业的总占用率为97%[115] - 2025年6月30日，Tanger的总投资组合占用率为97.9%[60] - 2024年和2025年收购的The Promenade at Chenal和Pinecrest的占用率分别为96%和97%[101][115] - 2025年，Tanger的市场主导零售区在克利夫兰的占用率为97%[115] 财务状况 - 2025年第二季度的利息覆盖比率为5.0倍[7] - 2025年第二季度的净债务与调整后EBITDA比率为5.0倍[17] - 截至2025年6月30日，总债务与调整后总资产的比率为38%，低于60%的限制[142] - 截至2025年6月30日，未担保资产与未担保债务的比率为264%，高于150%的限制[142] - 截至2025年6月30日，EBITDA与固定费用的比率为4.6倍，高于1.5倍的限制[142] - 2025年合并投资组合的总债务为1,525,931千美元，减去现金和现金等价物后净债务为1,516,190千美元[158] 市场展望 - 2025年第二季度的占用成本比率为9.7%[56] - 2025年合并中心和按比例分享的非合并合资企业的总面积为638,000平方英尺[114] - 2025年合并投资组合的折旧和摊销费用为73,754千美元，较2024年的68,034千美元增长8%[158] - 51%的美国人口居住在一天的车程内[124] - 2023年，阿肯色州小石城的旅游人数达到5070万，同比增长17%[105] 负面信息 - 2024年净收入为102,760千美元，较2023年的103,882千美元下降1.1%[151] - 2024年合并投资组合的利息费用为60,637千美元，较2023年的47,928千美元增长26.5%[154]

收购与整合 - Sky将以现金无债务的方式收购Discovery NZ 100%股份，交易金额为1美元，预计于2025年8月1日完成[2] - 收购预计将为Sky带来每年约9500万美元的收入增长，其中约25%来自数字来源[5] - 整合成本预计约为650万美元，整合计划将包括WBD提供的过渡服务[8] - Discovery NZ的资产负债表在交易完成后将清除某些长期义务，包括物业租赁和内容承诺[6] - Sky与Discovery NZ已向商业委员会提前通知交易，委员会表示不打算进一步审查收购[10] 市场份额与收入增长 - 收购将使Sky的线性电视广告收入市场份额增长至约35%，数字电视广告收入市场份额增长至约24%[5] - 收购将增强Sky在广告和数字领域的规模和多样性，推动收入增长战略[10] - 预计在2026财年实现正的自由现金流，并在2028财年实现至少1000万美元的可持续EBITDA增长[7] 股息与未来展望 - Sky仍然有信心在2026财年实现每股30美分的股息目标[9] - 交易结构将为Sky提供加速增长战略的机会，尽管Discovery NZ面临持续挑战[6]

投资服务 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上专注于收益投资的顶级服务，重点投资于能提供可持续投资组合收益、多元化和通胀对冲的收益型资产类别 [1] - 提供免费两周试用期，并可查看其独家收益投资组合中的顶级投资想法 [1] Tanger Inc (SKT) - Tanger Inc (SKT) 是一家高质量股票，但当前交易价格过高，需耐心等待合适买入时机 [2] - 2024年12月的分析显示该公司拥有极高的出租率 [2]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：零售房地产行业，具体包括奥特莱斯和露天生活方式中心领域 [3][4] - 公司：Tanger（SKT），是一家专注于露天零售的房地产投资信托基金（REIT）公司，在纽约证券交易所上市32年，拥有37个美国奥特莱斯、2个加拿大奥特莱斯和3个露天生活方式中心 [3][4] 纪要提到的核心观点和论据 公司概况与财务状况 - 公司市值约40亿美元，企业价值57亿美元，资产负债表杠杆率低，债务与EBITDA比率约为5倍，有多种流动性来源 [4] - 过去四年同店净营业收入（NOI）增长约5%，今年初始指引为2% - 4%；资金营运能力（FFO）增长指引为4% - 8%，中点为零售行业最高，此前四年复合年FFO增长率为7% [7] - 近期股息提高约6.5%，派息率维持在60%，低于行业近75%或更高的水平，每年产生约8000万 - 1亿美元自由现金流 [7][8] 增长战略 1. **内部增长**：当前租金远低于市场水平，通过重新招商、提高租金和高效运营来推动增长 [5] 2. **强化现有房地产**：中心通常位于主要高速公路交汇处，周边土地可通过增加用途实现集约化，为股东创造长期价值 [5] 3. **外部增长**：过去18个月投入约6.5亿美元用于五项新资产，包括开发田纳西州纳什维尔的奥特莱斯中心和收购四项资产，带来积极的营收增长 [6] 零售市场与公司应对 - **零售商心态与关税影响**：参加ICSC拉斯维加斯会议，与超百家零售商交流，超90%零售商提到新冠促使其思考供应链多元化；若关税问题严重，预计店内仍有大量商品但价格可能不同；若关税影响小于预期，下半年商品量将大增且定价利于销售 [10][11][12] - **奥特莱斯业务演变与消费者变化**：奥特莱斯业务是公司基础，最初源于处理过剩库存；如今有700个品牌，年客流量超1.25亿；过去奥特莱斯中心远离百货商店，2020 - 2021年以来，当地客户对奥特莱斯成功愈发重要，公司通过增加多种用途、提供便利设施和忠诚度计划来适应消费者变化 [13][14][17] - **重新招商与客户体验**：自2020年起，公司注重满足当地客户需求，如保持中心音乐播放、开放咖啡店、提供路边取货服务；新的纳什维尔中心根据当地客户购物方式设计，以社区聚会空间为中心，增加餐饮和娱乐用途 [20][21] - **应对租户破产**：零售市场新开发项目少，品牌有扩张需求，公司吸引新租户，如丝芙兰和乌尔塔；食品和饮料用途占比增加，可填补租户离开后的空间；对Forever 21等有问题品牌提前采取措施，以更高租金出租其店铺 [24][25][26] 公司优势与增长潜力 - **运营成本与资本支出优势**：露天奥特莱斯无需承担屋顶、大型公共区域、电梯和自动扶梯等成本，运营成本低；资本支出约占NOI的15%，低于其他零售业态的20% - 30%甚至更高 [30][32] - **投资回报与增长前景**：奥特莱斯业务投资回报率高，品牌和零售商将其作为实用渠道；收购资产初始收益率为8% - 8.5%且有增长潜力，公司寻求高于核心投资组合的回报，以推动利益相关者价值增长 [33][42] - **平衡表与资本部署能力**：资产负债表杠杆率低，有7000万美元远期股权，可支持1.5亿 - 2亿美元无杠杆收购活动；机构资本对零售房地产的关注度增加，行业无新供应，为公司提供投资机会 [40][42][43] 其他重要但可能被忽略的内容 - 汽油价格低与夏季出行相关性：当前汽油价格极低，预计与今年夏季驾车出行人数增加相关，71%的美国旅行者将选择驾车出行，有利于奥特莱斯中心吸引游客 [34] - 新购物体验与线上线下结合：公司有优质的应用程序和网站，方便消费者在线浏览商品并在店内取货或消费，适应消费者购物习惯变化 [36][37] - 社区融合与多元化用途：在购物中增加社区聚会空间、健身房等多元化用途，提高消费者到店频率和停留时间，促进消费 [21][37]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增至每股0.53美元，上年同期为每股0.52美元，主要受同店NOI增长2.3%推动 [5][13] - 截至季度末，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍，若计入近期收购和出售的全年EBITDA，该比率更低 [14] - 4月董事会批准将股息从每股1.1美元提高6.4%至1.17美元，股息支付率为53% [17] - 预计2025年核心FFO为2.22 - 2.3美元/股，同比增长4% - 8%，同店NOI增长2% - 4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月总投资组合每平方英尺平均销售额达455美元，高于上一季度和去年同期 [6] - 季度末入住率为95.8%，较去年年底有预期的季节性下降 [6] - 过去12个月执行了250万平方英尺的租赁，约550笔交易，截至4月30日，2025年到期空间的续约率达57%，高于去年同期的47% [7] - 附属收入持续增长，通过优化数字能力，与零售商合作开展促销活动，带动流量和销售增长 [8] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行外部增长战略，第一季度收购克利夫兰的Pinecrest生活方式中心，去年12月收购小石城的Promenade at Chanel [9] - 持续优化投资组合，4月出售密歇根州豪厄尔的非核心中心，同时对孟菲斯奥特莱斯进行再融资 [13][14] - 开展Tanger Deal Days活动，与零售商合作强化价值和品牌信息，6月推出“夏日省钱季”活动，提前开展返校销售 [11] - 建立以现场为导向的组织，贴近零售商和消费者，保持灵活性以应对不断变化的消费环境 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定性增加，但公司对自身定位和差异化模式充满信心，优质资产位于大都市地区，受益于人口和就业增长 [10][11] - 平衡表状况良好，低杠杆、大量固定利率债务、充足流动性和稳定自由现金流，为内外增长提供支持 [12] - 对租赁业务持乐观态度，市场上新零售空间少，零售商需求大，公司将通过重新招商和优化店铺规模来提高生产力 [78] 其他重要信息 - 感谢Dave Henry近十年在董事会的服务，他将在下周年度会议后退休 [12] - 公司将参加多场会议和物业参观活动，包括5月8日查尔斯顿奥特莱斯、5月13日纽约BMO北美房地产会议等 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观不确定性对临时入住率的影响及临时租户在以往经济低迷或不确定时期的表现 - 临时入住率是公司策略，如快闪店，许多品牌在进入奥特莱斯业务前会先以短期形式尝试，了解业务情况后再签订长期租约，公司已有成功将短期租户转化为长期租户的案例 [22][23][24] 问题2: 与零售商就下半年库存预期的沟通情况 - 目前未听到库存问题，奥特莱斯渠道会接收过剩库存，公司将提前开展返校销售活动，以应对可能的库存担忧 [26][27] 问题3: 第二季度入住率是否会因主动重新招商或额外空置活动受到影响，以及年底入住率目标 - 目前入住率受重新招商影响，如乐高、马克·雅各布斯等新店开业，公司重新招商策略有助于提高租金差价，未来将利用零售商对空间的需求重新定位空间 [32][33][34] 问题4: 关于Forever 21店铺的最新情况及回填计划和时间表 - 公司已预计Forever 21店铺关闭，并为大部分空间安排了临时替代租户，这些店铺租金相对较低，临时租金替代不会造成重大下降，且市场上有更多高租金、高销售表现的零售商需求 [35][36] 问题5: 奥特莱斯零售商是否会将更高价格转嫁给消费者，以及关税对定价和价值主张的影响 - 奥特莱斯零售商可根据库存情况快速调整价格和促销策略，以处理过剩库存，公司认为零售商将战略性地利用奥特莱斯渠道 [38][39] 问题6: 对纳什维尔中心开业后的商品组合、成功和失望之处的看法 - 购物中心通常需要几年时间才能达到销售产能，纳什维尔中心已更换部分零售商，如凯特·丝蓓表现良好，同时引入了食品零售商，部分店铺面积过大，可增加店铺密度以提高销售生产力，公司对该中心长期前景乐观 [43][44][45] 问题7: 如何看待投资组合中较低层级部分的资产，以及如何实现这些资产的货币化和资本再配置 - 豪厄尔中心因市场发展和租户变化，不符合公司专注全国性租户、高信用、高租金的业务模式，因此出售，目前投资组合中符合豪厄尔情况的中心很少，其他中心有很大增长潜力 [48][49][50] 问题8: 豪厄尔资产处置的资本化率、是否已纳入先前指引以及对本季度同店业绩的影响 - 豪厄尔出售未纳入原指引，目前在更新范围内，该交易不属于资本化率类型交易，纳入非同店池，其NOI占比不到1%，若包含在同店NOI中，将使增长率下降不到10个基点 [57][59] 问题9: 对2025年同店NOI处于指引范围低端还是会在全年加速增长的看法 - 公司对同店NOI 2% - 4%的指引范围感到满意，随着时间推移，不确定性减少，将更新指引 [60][61] 问题10: 亨茨维尔中心入住率下降的原因、回填时间以及目前收益率与初始收购时的对比 - 入住率下降主要因前Bed Bath and Beyond的30,000平方英尺空间，公司已为该空间安排临时租户并正在寻找新租户，预计随着新零售商入驻，该中心将实现增长 [65][66] 问题11: 是否观察到折扣渠道吸引了高收入消费者，以及核心租户和客户群体的变化 - 公司通过忠诚度计划跟踪客户，看到新客户群体，包括高收入消费者和年轻消费者，这与公司升级租户基础有关，公司将根据消费者需求进行商品组合 [69][70][71] 问题12: 租户产品中为奥特莱斯定制的比例、随时间的变化以及是否为此担忧 - 公司未听到零售商对此表示担忧，认为零售商将更依赖奥特莱斯渠道处理过剩库存，如疫情后奥特莱斯销售表现良好 [74][75] 问题13: 第一季度和4月的租赁情况以及对ICSC的展望 - 公司对租赁业务乐观，市场上新零售空间少，零售商需求大，公司将通过重新招商和优化店铺规模提高生产力，4月租赁委员会在续约和新业务方面表现强劲，对2025年剩余时间和2026年充满信心 [78][79][81] 问题14: 将返校销售提前至6月对收入和费用的季节性影响 - 公司认为提前开展活动可吸引更多客户，大部分收入固定且增长，运营费用具有高度可变性，可能会影响营销支出的时间安排，但对同店NOI指引范围无重大影响 [86][87][88] 问题15: 在经济不确定性下是否会减少营销支出 - 营销是业务重要方面，可带动流量和销售，公司不会因经济不确定性大幅减少营销支出 [89] 问题16: 自4月2日关税不确定性增加和消费者信心受挫以来，客流量的趋势以及消费者行为和购物模式的变化 - 1月和2月客流量因天气和季节因素较弱，3月开始增加，4月客流量非常强劲，同行REITs也有类似情况 [92] 问题17: 投资组合NOI对租户销售变化的敏感度 - 超额租金占总收入约3%，公司在续约时优先考虑固定租金，租户销售变化对NOI影响不大，整体销售生产力提高对NOI影响更大 [95][96] 问题18: 如何看待珠宝类别，特别是钻石价格下跌30% - 40%以及Signet盈利预警的影响 - 珠宝类别对公司表现良好，公司与潘多拉等品牌有更多业务往来，Signet正在调整商品策略，该类别呈现积极趋势 [102][103] 问题19: 关于8月到期的Sonae基金互换，如何利用当前有利的互换定价机会管理利率风险 - 公司有3.25亿美元定期贷款通过互换策略从浮动利率转为固定利率，2月到期的7500万美元互换已通过新的远期互换将固定SOFR从3.5%降至3.3%，8月到期的7050万美元目前固定利率为3.7%，公司将在年内寻找机会管理利率风险 [104][105]