文章核心观点 - 文章聚焦于收益型投资策略 强调股息在长期投资回报中的重要性 并以Tanger公司作为具体案例进行分析[1][2] - 文章指出Tanger不仅提供具有吸引力的股息 其股票本身也被评为具有吸引力的投资机会[6] 公司财务与股息表现 - Tanger公司股价自年初以来上涨6.56%[3] - 公司当前季度股息为每股0.29美元 年化股息为每股1.17美元 股息收益率为3.29%[3][4] - 当前年化股息较去年增长1.5% 过去5年平均每年增长14.37% 期间有4年实现了同比增长[4] - 公司当前派息率为52% 即将其过去12个月每股收益的52%作为股息支付[4] 公司盈利预期与行业对比 - 市场对公司2026财年的每股收益共识预期为2.43美元 预计较上年同期增长4.29%[5] - Tanger的股息收益率高于标普500指数的1.37% 但略低于其所在的房地产投资信托基金零售业3.98%的平均水平[3] 投资背景与股息特性 - 学术研究表明 股息构成了长期回报的很大一部分 在许多情况下贡献超过总回报的三分之一[2] - 股息收益受未来盈利增长和派息率影响[4] - 大型成熟公司通常被视为更佳股息选择 而高增长公司或科技初创公司很少派息[6]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为每股0.63美元，同比增长17%，全年为每股2.33美元，同比增长9.4%，超出预期 [4][14] - 全年同中心净营业收入增长4.3% [14] - 年末入住率达到98.1%，环比增长70个基点 [5] - 租户销售生产力为每平方英尺473美元，同比增长7% [5][6] - 租户收回成本率为9.7% [6] - 净债务与调整后EBITDA的比率（按比例份额）为4.7倍 [20] - 2026年核心运营资金指引为每股2.41-2.49美元，中点增长超过5% [21] - 2026年同中心净营业收入增长指引为2.25%-4.25% [22] - 2026年经常性资本支出指引为6500万至7500万美元，占净营业收入比例维持在15%左右的中段水平 [22][58] - 股息仅占可供分配资金的61% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 1) **租赁业务**： - 全年租赁面积超过300万平方英尺，创历史新高 [5] - 续租和新租约均实现了正租金价差和更长的租期 [5] - 截至1月底，已处理了2026年到期空间中超过40%的部分 [6] - 租户续约率从五年前的95%降至约80%，以增加重新招租机会 [33] - 非可比性租赁（如重新招租或替换临时租户）增加了30万平方英尺，对净营业收入增长有显著影响 [80] 2) **科技与营销**： - 多语言人工智能聊天机器人去年处理了超过一半的客户服务互动 [10] - “每日都是黑色星期五”等假日营销活动成功进行 [8] - 社交媒体营销（如TikTok、Instagram）增强了与年轻消费者的互动 [44] 3) **忠诚度计划**： - TangerClub忠诚度平台持续增长，吸引年轻消费者，提供额外折扣 [8][44][91] - 忠诚度计划采用游戏化设计，提供不同层级的奖励和折扣 [92] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司受益于服务市场的人口增长和强劲的国内旅游业 [9] - 具体市场发展案例：华盛顿特区MSA的Sphere开发、堪萨斯城酋长队体育场搬迁至Village West娱乐区（毗邻Tanger Kansas City at Legends）、阿拉巴马州亨茨维尔太空军搬迁至Redstone Arsenal园区（邻近Bridge Street Town Center） [10] - 这些发展强化了公司中心作为繁荣社区核心的定位，并带来长期投资机会 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **核心战略**：专注于增加新用途和品类，替换表现不佳的租户，持续更新商品组合 [7] - **增长驱动力**：有限的零售新开发、百货商店业务整合、有利的人口和经济趋势 [4] - **资产升级**：通过激活周边土地、中心翻新、战略性地增加餐饮和娱乐用途来强化和升级房地产 [8] - **投资重点**：投资于现有物业的重新招租，使资产与市场增长机会保持一致，并选择性寻求外部增长机会 [11] - **竞争优势**：结合露天奥特莱斯和生活方式中心两个垂直领域的平台，具有协同优势 [41] - **行业竞争**：私人资本在资产收购方面存在竞争，但零售新开发极少，零售基本面积极 [41] - **并购策略**：积极寻找能创造价值的资产，与零售商密切合作，在交易初期确保其支持 [41][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：零售新开发有限，百货店业务整合，为公司投资组合带来强劲的租赁需求，预计将持续 [7] - **消费者需求**：零售商“开放购买”意愿没有减弱迹象 [29][61] - **消费者健康**：在不确定性（关税、利率、通胀）下，消费者寻求心仪品牌的最佳价格，公司提供日常价值 [62] - **破产影响**：近期宣布的租户破产并不意外，提供了有吸引力的商品重组机会，观察名单水平可控 [15][78][85] - **需求与供应**：租赁活动创纪录，入住率上升，需求方远强于破产带来的影响 [86] 其他重要信息 - **资产负债表与融资**：2026年1月初完成8亿美元债务的融资和再融资，增强了流动性、灵活性、延长了债务期限、降低了定价 [15] - 完成5.5亿美元无担保定期贷款（2030/2033年到期） [18] - 发行2.5亿美元五年期可转换优先票据，票面利率2.375% [19] - 融资后，公司拥有超过10亿美元的即时流动性，包括2.7亿美元现金 [16] - 100%的债务为固定利率（含互换），加权平均利率约为4%，加权平均到期期限为4年（若偿还9月债券和堪萨斯城抵押贷款则为5年） [21] - **临时租赁策略**：临时租户占比约10%，是重要战略，有助于维持现金流和入住率，同时为长期招租规划提供缓冲 [65][68][69] - **员工与文化**：公司被《新闻周刊》评为2026年美国最佳职场（文化、归属感、社区）以及最佳女性职场之一 [12] - **文件提交**：计划在次日收盘后提交10-K年报 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Saks潜在租约拒绝及2026年资本支出的影响 [25] - 管理层未预期Saks会拒绝租约，若发生，长期来看对公司是利好机会 [25] - 相关资本支出未包含在2026年6500-7500万美元的指引中 [26] 问题: 关于关税和零售商对今年销售及促销环境的看法 [27] - 去年结束时促销活动频繁，零售商在去年4月关税宣布后灵活调整供应链，成功将产品入库，导致第四季度库存过剩（特别是奥特莱斯渠道） [29] - 零售商2026年增长策略积极，“开放购买”未见减速，公司与其协调销售预期 [29][30] 问题: 关于租赁价差趋势、租期延长及资本支出 [32] - 重新招租比续租利润更高，因此公司主动降低续租率（从95%降至80%），以引入新品牌、娱乐和餐饮，实现物业组合多样化 [33][34] - 租期延长是公司和零售商共同的选择，反映了对有限供应市场的长期承诺 [32]（隐含于回答中） 问题: 关于增加餐饮娱乐以延长顾客停留时间的统计数据 [35] - 公司处于衡量“停留时间”的早期阶段，正在建立基线 [36] - 餐饮确实增加了顾客停留时间，并带来了晚间客流 [37] 问题: 关于2026年收购环境、交易量及交易类型 [40] - 收购渠道保持活跃，公司专注于能创造价值的资产，市场竞争存在，但零售新开发极少和基本面积极是利好背景 [41] - 交易包括市场挂牌和非市场交易，公司在奥特莱斯和露天生活方式中心两个垂直领域具有协同竞争优势 [41] 问题: 关于重新商品化是否导致客户人口结构变化及当前消费者健康状况 [42] - 人口迁移导致家庭和年轻消费者增加，家庭服装、健康美容及年轻驱动型品牌表现良好 [43] - 数字营销和忠诚度计划吸引了更多年轻消费者 [44] 问题: 关于2026年入住率季节性变化及达到业绩指引高低端的情境 [47] - 入住率存在季节性，通常在第四季度因假日达到峰值，第一季度因租约到期较多而平均下降约150个基点 [49] - 同中心净营业收入范围考虑了租金价差、租约起始时间、租户信用、空置期、运营效率等多种变量 [50][51] 问题: 关于未来并购中与零售商就特定中心展开的对话 [52] - 公司经常与零售商沟通，零售商支持公司增长，当公司评估潜在购物中心时，通常会获得零售商的积极反馈 [53][54] 问题: 关于资本支出占净营业收入比例中段水平是否将成为未来常态 [57] - 预计资本支出占净营业收入比例将维持在中段水平，相对于行业20%-30%的比例较低，公司能产生积极的资本回报 [58] 问题: 关于假日季后消费者健康状况及零售合作伙伴盈利能力和扩张意愿 [61] - 零售商“开放购买”未减速，品牌寻求扩张，而全国零售新开发有限，部门店业务整合，公司对机会持乐观态度 [61] - 消费者，特别是在奥特莱斯渠道，始终寻求心仪品牌的最佳价值 [62] 问题: 关于临时租户占比趋势及其对盈利能力的影响 [65] - 临时租赁是重要战略，占比约10%，有助于在长期租户入驻前维持现金流和中心活力 [68][69] - 公司已将短期租赁责任下放给购物中心总经理，增加了41名短期租赁代表 [70] 问题: 关于堪萨斯城酋长队搬迁带来的Legends资产投资机会 [72] - 收购该中心时已制定资本计划，投资已开始 [73] - 体育场搬迁将吸引更多零售商，公司有机会开发周边土地和中心内未开发部分 [73][74] 问题: 关于2026年坏账准备指引及已知与未知风险 [77] - 指引范围考虑了各种信用情景，包括已知情况和正常信用储备，观察名单水平可控 [78] - 近期破产均不意外，且通过临时租赁策略和重新招租创造了长期增长机会 [78][79] 问题: 关于租赁价差下降原因及未来可比性对价差的限制 [80] - 租赁价差下降部分因到期租约可比性更难，但增长更多来自重新招租（价差近30%）和非可比性租赁 [80] - 公司更关注现金流和同中心净营业收入增长，而非单一指标 [80] 问题: 关于零售商破产（如Eddie Bauer）及其在投资组合中的占比 [84] - 近期宣布破产的租户均不在前25大租户之列，规模较小（例如Eddie Bauer有14家店） [85] - 租赁需求创纪录，需求方远强于破产影响 [86] 问题: 关于新签租约增加的品类需求 [87] - 需求增长来自多个品类：Gap等家庭品牌、运动休闲品牌、健康 wellness，以及餐饮娱乐 [87] - 公司正专注于通过激活周边土地来扩大餐饮娱乐品类 [88] 问题: 关于忠诚度计划如何扩大客户基础、吸引年轻客户及提升销售生产力 [91] - 忠诚度计划通过数字优惠券和可叠加折扣奖励客户，并具有归因分析能力 [91][92] - 游戏化设计对年轻消费者尤其有吸引力 [92] - 具体会员增长和年龄组数据未在本次披露 [96] 问题: 关于第四季度业绩超预期的具体驱动因素 [99] - 超预期主要来自：第四季度收入表现（销售带动百分比租金，租赁活动带动基本租金和收回款），以及非同中心池中收购资产（堪萨斯城、Pinecrest、小石城）的贡献 [99][100] 问题: 关于破产租约拍卖流程、公司参与度及奥特莱斯组合的特殊性 [101][105] - 公司希望控制其房地产和租赁决策 [102] - 若租约在拍卖中被其他零售商购得，新租户需遵守原有租约的期限、租金和使用条款 [106] - 公司投资组合以小型租户为主（平均5000平方英尺），大盒子租户少，破产影响更多是新闻头条而非实际冲击 [103][104]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为每股0.63美元，同比增长17%，全年为每股2.33美元，同比增长9.4%，超过此前指引 [4][14] - 全年同中心净营业收入增长4.3% [14] - 年末入住率为98.1%，环比增长70个基点 [5] - 租户销售生产力为每平方英尺473美元，同比增长7% [5] - 租户收回率为9.7% [6] - 净债务与调整后息税折旧摊销前利润之比为4.7倍 [20] - 股息支付率占可分配资金的61% [20] - 预计2026年核心运营资金每股在2.41至2.49美元之间，中值增长超过5%，同中心净营业收入增长预计在2.25%至4.25%之间 [21] - 预计2026年经常性资本支出在6500万至7500万美元之间，占净营业收入的比例保持在15%左右 [22][58] 各条业务线数据和关键指标变化 - 全年租赁面积超过300万平方英尺，创历史新高 [5] - 租赁策略从续租转向重新招租，续租率从五年前的95%降至约80% [33] - 重新招租（非续租）的租赁面积增长近三倍，租金差接近30%，且租户补贴较低 [80] - 通过填补空置或临时租户位置（非可比基础）增加了30万平方英尺的租赁面积，对净营业收入增长有显著影响 [80] - 短期租户策略持续，占比约为10%，用于保持现金流并为长期重新招租提供灵活性 [65][68][69] - 忠诚度计划通过数字优惠和奖励吸引年轻消费者，增加访问频率和消费 [44][91][92] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司受益于服务市场有利的人口和经济趋势，包括人口增长和国内旅游业增长 [4][9] - 具体市场发展利好包括：华盛顿特区都会区的Sphere开发、堪萨斯城酋长队体育场迁至Village West娱乐区（毗邻新收购的Tanger Kansas City at Legends）、以及阿拉巴马州亨茨维尔Redstone Arsenal园区的太空军搬迁与开发 [10] - 这些发展强化了购物中心作为社区中心的地位，并为资本投资、净营业收入增长和增值带来长期机会 [10] - 堪萨斯城Legends资产因体育场搬迁计划而获得更多零售商兴趣和周边土地开发机会 [72][73] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心战略是增加新用途和品类，替换表现不佳的租户，持续更新商品组合 [7] - 通过外围土地激活、中心翻新以及战略性地增加餐饮和娱乐用途来升级房地产 [8] - 科技计划取得重大进展，利用人工智能提升运营效率、与购物者沟通并支持客户服务计划，例如多语言AI聊天机器人处理了去年超过一半的客户服务互动 [10] - 资产负债表得到加强，通过年初完成8亿美元债务的融资和再融资交易，增加了流动性、延长了债务期限、降低了定价并降低了风险 [15][16] - 交易后，公司拥有超过10亿美元的即时流动性，债务100%为固定利率，加权平均利率约为4%，加权平均到期期限为四年 [16][17][21] - 并购管道保持活跃，重点关注能在户外直销和生活方式中心两个垂直领域创造价值的资产，公司平台在这两个领域的协同效应已被证明具有增长潜力 [41] - 零售行业新开发有限，百货商店业务整合，这为公司的租赁需求提供了支撑，并预计将持续 [7][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 有利的市场条件，包括缺乏新的零售中心开发和百货商店业务整合，推动了投资组合的强劲租赁需求，预计将持续 [7] - 人口增长、零售商强劲的采购计划以及租户组合多样化共同为投资组合的长期持续增长创造了飞轮效应 [7] - 消费者，特别是在直销渠道，始终寻求心仪品牌的最佳价格，这使公司在面临关税、利率或通胀不确定性时具有优势 [61][62] - 零售商的开店采购计划没有减速迹象，品牌寻求扩张，而全国范围内新建零售空间很少，这为公司带来了增长机会 [61] - 尽管近期有零售商破产公告，但需求面（创纪录的租赁活动、入住率上升）远强于破产的影响，破产是零售业常态，也创造了重新规划商品组合的机会 [15][86] - 公司对2026年指引充满信心，该指引考虑了已知的信用情景和正常信用准备金 [78] 其他重要信息 - 公司被《新闻周刊》评为“2026年美国最佳职场（文化、归属感和社区）”以及“美国女性最佳职场”之一 [12] - 计划在次日收盘后提交10-K年报，同时将更新即将在2026年到期的三年期储架发行注册声明、可转换票据的转售协议以及未使用的ATM计划 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Saks可能拒绝租约对2026年资本支出的影响 - 管理层表示Saks尚未拒绝任何租约，也不预期他们会这样做 如果发生，长期来看对公司是利好 任何相关资本支出不会包含在给出的6500万至7500万美元的指引中 [25][26] 问题: 关于与零售商的近期沟通，涉及关税和促销环境 - 管理层指出去年结束时促销活动频繁 去年4月宣布关税后，灵活调整供应链的零售商成功将商品送入店铺，甚至导致第四季度库存过剩，尤其是在直销渠道 零售商2026年的开店采购计划未见减速，公司与其协调销售预期 [29][30] 问题: 关于租赁趋势、租金差和租期延长 - 管理层强调重新招租比续租利润更高，因此续租率从95%降至80% 租期延长是公司和零售商共同的选择，旨在服务于长期增长和物业效用提升 [32][33][34] 问题: 关于增加餐饮娱乐对顾客停留时间的统计数据 - 管理层表示处于衡量停留时间的早期阶段，正在建立基线 经验上，餐饮确实增加了停留时间，并带来了晚间客流 停留时间延长有助于增加消费 [35][36][37] 问题: 关于2026年收购市场状况和交易类型 - 管理层表示并购管道活跃，但会专注于能创造价值的资产 市场存在竞争，但零售基本面良好 公司在户外直销和生活方式中心两个垂直领域的协同效应是竞争优势 [40][41] 问题: 关于商品组合调整带来的客户人口结构变化和消费者健康状况 - 管理层指出人口迁移导致更多家庭和年轻消费者 家庭服装、健康美容等年轻驱动品牌表现良好 数字营销和忠诚度计划有效吸引了年轻客户 [42][43][44] 问题: 关于2026年入住率季节性变化及业绩指引范围的影响因素 - 管理层解释入住率在年底达到峰值，一季度通常环比下降约150个基点 但并非每个百分点的入住率变化都对净营业收入有直接影响 同中心净营业收入增长范围考虑了租金差、租金起始日、租户信用、空置期和运营效率等多种变量 [47][49][50][51] 问题: 关于未来并购中与零售商的合作 - 管理层表示与零售商保持经常性沟通，零售商支持公司的增长战略，包括进入生活方式购物中心领域 公司在评估潜在收购或开发机会时会与零售商密切合作 [52][53][54] 问题: 关于资本支出占净营业收入比例的中期展望 - 管理层预计资本支出占净营业收入比例将维持在中双位数范围（15%左右），相对于行业20%-30%的水平较低，公司能产生积极的投资资本回报 [57][58] 问题: 关于假日季后的消费者和零售合作伙伴健康状况 - 管理层表示零售商的采购计划没有减速，品牌寻求扩张，而新零售空间有限 对于消费者，公司直销渠道提供日常价值，尽管存在不确定性，顾客仍寻求品牌和最优价格 [61][62] 问题: 关于短期租户策略的趋势和影响 - 管理层认为短期租赁是重要策略，占比约10%，用于在长期租户入驻前维持现金流和中心活力 公司已将短期租赁职责下放给购物中心总经理，增加了41名短期租赁代表 [65][68][69][70] 问题: 关于堪萨斯城Legends资产因酋长队搬迁带来的投资机会 - 管理层表示收购时已有资本计划 体育场搬迁消息增加了零售商兴趣和周边土地开发机会 该资产被视为公司未来的重要增长载体 [72][73][74] 问题: 关于2026年坏账准备的指导假设 - 管理层表示指引范围考虑了已知的信用情景和正常信用准备金 观察名单处于可控水平，近期破产不意外，且创造了长期增长净营业收入的机会 [77][78] 问题: 关于2025年租赁租金差下降的原因及对未来增长的影响 - 管理层解释租金差下降部分因可比基数较高 但增长更多来自重新招租（租金差高、补贴低）以及填补空置/临时位置，这些对净营业收入增长贡献显著 公司更关注现金流和同中心净营业收入增长 [80] 问题: 关于近期零售商破产（如Eddie Bauer）在投资组合中的占比 - 管理层表示近期宣布破产的租户均不在前25大租户之列，影响较小 例如Eddie Bauer在组合中有14家店 需求面（创纪录租赁活动）远强于破产影响 [84][85] 问题: 关于新签租约中需求增长的租户类别 - 管理层指出并非单一类别，家庭类别（如Gap品牌）、运动休闲品牌、健康 wellness以及餐饮娱乐类别需求增长 外围土地激活将带来更多餐饮娱乐选择 [87][88] 问题: 关于忠诚度计划如何扩大客户基础、吸引年轻客户及提升销售生产力 - 管理层解释忠诚度计划是选择加入制，通过数字优惠奖励顾客并追踪归因 提供可与店内折扣叠加的额外优惠，这对寻求最优价格的年轻消费者有吸引力 计划是数据驱动的，但具体会员增长和年龄数据未在本次披露 [91][92][95][96] 问题: 关于第四季度业绩超指引的具体驱动因素 - 管理层表示超预期主要来自第四季度收入表现（销售推动百分比租金，租赁活动推动基本租金和回收款）以及非同中心池中收购资产（堪萨斯城、Pinecrest、小石城）的贡献略高于预期 [99][100] 问题: 关于破产租约拍卖流程及公司在其中的角色 - 管理层表示希望控制房地产和租赁决策 对于Saks等租约，如果被拒绝，对公司是机会；如果在拍卖中被其他零售商购得，公司将与新租户合作 公司投资组合以中小型租户为主（平均面积5000平方英尺），大租户破产情况较少，通常能通过临时或永久性重新租赁来管理，对净营业收入影响有限 [101][102][103][104] 问题: 关于直销中心租约拍卖的限制和流程 - 管理层表示流程归根结底取决于租约质量 收购方将继承原有租约的条款，包括租期、租金和用途条款 如果新用途与原有用途条款不一致，则会产生冲突 [105][106]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心运营资金为每股0.63美元，同比增长17% [3] - 2025年全年核心运营资金为每股2.33美元，同比增长9.4%，高于此前指引 [3][12] - 2025年同中心净营业收入增长4.3% [12] - 年末入住率为98.1%，环比上升70个基点 [4] - 租户销售生产力为每平方英尺473美元，同比增长7% [4] - 租户收回率保持在9.7% [4] - 净债务与调整后税息折旧及摊销前利润之比为4.7倍 [19] - 2026年核心运营资金指引为每股2.41-2.49美元，中位数增长超过5% [20] - 2026年同中心净营业收入增长指引为2.25%-4.25% [21] - 2026年经常性资本支出指引为6500万至7500万美元，占净营业收入比例保持在15%左右 [21][56] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年租赁面积超过300万平方英尺，创年度历史新高 [4] - 截至1月底，已处理了2026年到期租约中超过40%的空间 [4] - 续租率从五年前的95%降至约80%，为重新招租和提升物业价值创造更多机会 [32] - 重新招租（非续租）的租金价差接近30%，且租户补贴较低 [79] - 短期租赁策略持续，占比约为10%，用于灵活填补空置并测试新租户 [64][66][67] - 餐饮、娱乐和外围土地激活是重要的投资和增长领域，有助于增加顾客停留时间和吸引高端品牌 [7][8][86][87] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场出现显著人口增长和国内旅游业增长，例如华盛顿特区、堪萨斯城和亨茨维尔市场 [8][9] - 堪萨斯城酋长队体育场搬迁至公司新收购的Tanger Kansas City at Legends所在的娱乐区，预计将带来长期增长机会 [9][72] - 国家海港中心附近宣布的Sphere开发项目，以及亨茨维尔太空部队的搬迁与发展，都强化了物业作为社区中心的定位 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心战略是增加新用途和品类，汰换表现不佳的租户，以持续更新商品组合 [5] - 利用人工智能技术提升运营效率，例如多语言AI聊天机器人去年处理了超过一半的客户服务互动 [9] - 通过收购（如堪萨斯城和派恩克雷斯特物业）和资产强化（如改造、增加餐饮娱乐）实现外部增长 [3][7][12] - 行业竞争方面，私人资本对可用资产的竞争持续存在，但零售新开发有限和良好的零售基本面构成了有利背景 [40] - 公司专注于露天奥特莱斯和生活方式中心两个渠道，认为其协同效应带来了竞争优势 [40] - 公司被《新闻周刊》评为2026年美国最佳工作场所（文化、归属感和社区）以及美国最佳女性工作场所之一 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 有利的市场条件，包括零售中心新开发有限和百货店业务整合，推动了强劲的租赁需求，预计将持续 [5] - 零售商“开放采购”意愿没有减弱迹象，公司对2026年的增长机会持乐观态度 [28][60] - 尽管存在关税、利率或通胀等不确定性，但奥特莱斯渠道提供的日常价值对消费者仍有吸引力 [61] - 人口结构正在发生变化，更多家庭和年轻消费者进入市场，公司通过数字营销和忠诚度计划与之互动 [42][43] - 近期宣布的租户破产并非意外，公司认为这提供了长期重新规划商品组合的机会，且需求面远强于破产带来的影响 [13][77][84][85] 其他重要信息 - 2026年初完成了一系列资本市场交易，筹集和再融资了8亿美元债务，增强了流动性、延长了债务期限并降低了融资成本 [13][14] - 交易包括5.5亿美元的无担保定期贷款（2030/2033年到期）和2.5亿美元的五年期可转换优先票据（票面利率2.375%） [17][18] - 完成交易后，公司拥有超过10亿美元的即时流动性，包括2.7亿美元现金和6.2亿美元信贷额度下的可用资金 [15] - 100%的债务为固定利率（包括互换合约），加权平均利率约为4%，加权平均到期期限为4年（若偿还9月债券和堪萨斯城抵押贷款则升至5年） [20] - 股息支付率仅为可供分配资金的61% [19] - 公司计划在次日收盘后提交10-K年报 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Saks可能拒绝租约对2026年资本支出的影响 [25] - 管理层不预期Saks会拒绝租约，但如果发生，将带来长期上行机会 [25] - 相关资本支出未包含在2026年6500-7500万美元的指引中 [26] 问题: 关于与零售商的对话、关税和促销环境 [27] - 2025年结束时促销活动频繁，零售商在去年4月关税宣布后灵活调整供应链，导致第四季度库存过剩（尤其是奥特莱斯渠道） [28] - 零售商2026年的“开放采购”计划未见减速，公司根据零售商的增长策略和销售预期进行规划 [28][29] 问题: 关于租赁价差趋势、租期延长及原因 [31] - 重新招租比续租利润更高，公司正积极降低续租率以追求长期增长 [32] - 租期延长是公司和零售商在供应有限的市场中的共同选择 [32] - 增加餐饮娱乐等用途是为了多元化租户组合，提升物业效用 [33] 问题: 关于增加顾客停留时间的统计数据 [34] - 公司处于衡量顾客停留时间的早期阶段，正在建立基线 [35] - 餐饮确实增加了顾客停留时间，并带来了晚间客流 [36] 问题: 关于2026年收购市场状况和交易类型 [39] - 收购渠道保持活跃，公司专注于能创造价值的资产，尽管面临私人资本竞争 [40] - 交易包括公开市场和私下交易 [40] 问题: 关于客户人口结构变化和消费者健康状况 [41] - 人口迁移导致更多家庭和年轻消费者，家庭服装、健康美容和年轻品牌表现良好 [42] - 通过TikTok、Instagram等数字营销以及忠诚度计划吸引年轻客户 [43] 问题: 关于2026年入住率季节性变化及业绩指引范围的影响因素 [46] - 入住率通常在第四季度达到峰值，第一季度平均下降约150个基点 [47] - 同中心净营业收入范围考虑了销售、租金起租日、租户信用、空置期和运营效率等多种变量 [48][49] 问题: 关于未来并购及与零售商就特定物业的对话 [51] - 公司经常与零售商对话，零售商支持公司的增长战略，并在潜在收购或开发机会上提供反馈 [52][53] 问题: 关于资本支出占净营业收入比例的中期展望 [56] - 预计资本支出占净营业收入比例将维持在15%左右，低于同行水平，并能产生正的投资资本回报 [56] 问题: 关于假日季后消费者和零售合作伙伴的健康状况及扩张潜力 [59] - 零售商的“开放采购”没有减速，由于新零售空间有限和百货店整合，品牌寻求扩张 [60] - 在不确定性中，消费者寻求心仪品牌的最佳价格，奥特莱斯渠道提供日常价值 [61] 问题: 关于短期租赁占比的趋势和影响 [64] - 短期租赁是重要策略，占比约10%，用于在找到长期租户前维持现金流和物业活力 [66][67] - 该比例不一定下降，因为投资组合中总存在战略性灵活空置 [67] - 短期租赁团队已扩大，增加了41名新租赁代表 [68] 问题: 关于堪萨斯城酋长队搬迁带来的投资机会 [71] - 收购该中心时已有资本计划，酋长队搬迁将吸引新零售商，并提供外围土地开发和物业内开发机会 [72][73] 问题: 关于2026年坏账准备的指引假设 [76] - 指引范围考虑了已知和正常的信用情景，观察名单水平可控，近期破产均在意料之中 [77] 问题: 关于租赁价差下降对同中心净营业收入增长的影响 [79] - 增长更多来自重新招租（价差近30%），以及填补空置或短期租约空间（新增30万平方英尺），这些对净营业收入增长有显著影响 [79] - 公司关注现金流和同中心净营业收入增长，而非单一指标 [79] 问题: 关于Eddie Bauer等零售商破产的影响及其在投资组合中的占比 [83] - 宣布破产的租户均不在前25大租户之列，影响较小，公司有14家Eddie Bauer门店 [84] - 租赁需求（创纪录的租赁量和入住率增长）远强于破产带来的影响 [85] 问题: 关于新签租约增加的租户类别 [86] - 增长来自多个类别，包括Gap旗下品牌（家庭类别）、运动休闲品牌、健康 wellness，以及餐饮娱乐和外围土地激活 [86][87] 问题: 关于忠诚度计划如何扩大客户群、吸引年轻客户及提升销售生产力 [90] - 忠诚度计划通过数字优惠券奖励客户，并可追踪归因效果 [90] - 通过与零售商合作提供叠加折扣，吸引寻求最佳价格的年轻消费者 [91] - 计划设有不同等级，提供额外折扣和服务 [91] 问题: 关于忠诚度计划会员增长和年龄分布数据 [93] - 公司拥有相关数据并进行跟踪，但本次电话会议不准备分享具体细节 [94] 问题: 关于第四季度业绩超出指引的具体驱动因素 [98] - 超出预期主要由于第四季度收入表现（销售推动百分比租金，租赁活动推动基本租金和回收款），以及堪萨斯城、派恩克雷斯特和小石城等收购物业的贡献高于预期 [98][99] 问题: 关于破产租赁拍卖流程及公司在其中的角色 [100] - 公司希望控制其房地产和租赁决策 [101] - 若租约被拒绝，是公司的机会；若在拍卖中被其他零售商购得，公司将与新租户合作 [101] - 公司投资组合以小型租户为主（平均面积5000平方英尺），破产影响有限，更多是新闻效应 [102][103] 问题: 关于奥特莱斯物业租赁拍卖的限制和流程 [104] - 流程取决于租约质量，收购方将继承原有租约的条款、租金和用途条款，若用途不一致则可能产生冲突 [106]

业绩总结 - 2025年同中心净营业收入（NOI）增长为4.3%[19] - 2025年每平方英尺销售额为473美元，同比增长6.8%[53] - 2025年租金增长幅度为9.5%[53] - 2025年净债务与调整后EBITDA比率为4.7倍[19] - 2026年每股核心基金运营收益（Core FFO）预期在2.41美元至2.49美元之间[49] - 2026年同中心净营业收入增长预期为2.25%至4.25%[49] - 截至2025年12月31日，净收入可分配给普通股东为119,501千美元，较2024年的102,760千美元增长16.3%[147] - 2025年的FFO（运营资金）为279,600千美元，较2024年的247,021千美元增长13.2%[147] - 2025年的核心FFO为277,986千美元，较2024年的246,993千美元增长12.5%[147] - 2025年每股稀释FFO为2.33美元，较2024年的2.12美元增长9.9%[147] - 2025年EBITDAre为358,620千美元，较2024年的318,968千美元增长12.4%[149] - 2025年同中心净运营收入（Same Center NOI）为376,147千美元，较2024年的361,216千美元增长4.1%[148] - 2025年组合净运营收入（Portfolio NOI）为398,734千美元，较2024年的365,494千美元增长9.1%[148] 用户数据 - 2025年公司资产组合中98.1%的出租率[53] - 截至2025年12月31日，年化基础租金（ABR）为97.9%[67] - 2025年总投资组合的占用率为98.2%[159] - 2023年，执行的可比租约的混合现金租金差为9.5%[69] 市场展望 - 预计2025-2030年，65%以上的中心位于人口增长高于全国平均水平的市场[80] - 预计2025年，Tanger Kansas City的MSA人口增长率为2.1%[111] - 2025年，Tanger Kansas City的初始收益率约为8%[106] - 2025年，Tanger Kansas City的占用率为96.2%[105] - 2025年，Tanger的零售中心90%以上位于主要旅游目的地或前50大都市区[80] - 2025年，Tanger Kansas City的市场吸引力将通过社区活动和慈善计划进一步增强[128] 财务健康 - 2025年公司市场资本化为40亿美元，企业价值为57亿美元[8] - 2025年公司净债务为17亿美元，占总企业价值的30%[34] - 公司的总负债与调整后资产价值的比率为35%，低于60%的限制[140] - 公司的未担保资产与未担保债务的比率为277%，高于150%的限制[140] 投资与支出 - 2023年总投资超过7.8亿美元，推动外部增长战略[102] - 2025年资本改善支出为45,321千美元，较2024年的33,395千美元增加35.7%[150] - 2025年第二代租户补贴和租赁激励为20,540千美元，较2024年的24,437千美元减少16.3%[150] 分红与支付比率 - 2025年每股分红为1.1525美元，2024年为1.085美元，增长6.2%[150] - 2025年FFO支付比率为49%，较2024年的51%有所下降[150] - 2025年FAD支付比率保持在61%不变[150] - 2025年可供普通股东的FAD为226,923千美元，较2024年的204,659千美元增长10.9%[150] - 2025年可供普通股东的FFO为277,986千美元，较2024年的245,449千美元增长13.2%[150]

核心业绩表现 - 2025年第四季度，公司实现运营资金（FFO）为每股1.84美元，低于市场普遍预期的1.86美元，未达预期幅度为-0.97% [1] - 公司2025年第四季度营收为3.3605亿美元，超出市场普遍预期2.15%，上年同期营收为3.1144亿美元 [2] - 过去四个季度中，公司有三次FFO超出市场预期，四次营收超出市场预期 [2] 近期股价与市场比较 - 自年初以来，公司股价上涨约6.1%，同期标普500指数涨幅为1.4% [3] 未来业绩预期与评级 - 公司当前的Zacks评级为3级（持有），预计其近期表现将与市场同步 [6] - 市场对下一季度的普遍预期为FFO每股1.78美元，营收3.2758亿美元；对当前财年的普遍预期为FFO每股7.42美元，营收13.4亿美元 [7] 行业状况与同业比较 - 公司所属的Zacks行业分类为“房地产投资信托和股权信托-零售业”，该行业目前在250多个Zacks行业中排名前28% [8] - 同行业公司Tanger预计将于2月24日公布2025年第四季度业绩，市场预期其每股收益为0.59美元，同比增长9.3%，但过去30天内该预期被下调了1.1% [9] - 市场预期Tanger季度营收为1.4066亿美元，较上年同期增长6.4% [10]

公司融资活动 - Tanger公司通过其运营合伙实体Tanger Properties Limited Partnership宣布计划进行一项私募发行[1] - 该发行计划提供总额2亿美元本金的2031年到期的可交换高级票据[1] - 此次发行需视市场状况及其他因素而定[1] 公司业务描述 - Tanger是一家领先的奥特莱斯及露天零售购物目的地的所有者和运营商[1] - 公司在纽约证券交易所上市，股票代码为SKT[1]

假日消费趋势 - 假日购物者消费意愿强烈但更注重性价比寻求价值[1] - 零售商通过促销活动迎合需求并因此获得了客流量和销售额的增长[2] - 整个11月和12月奥特莱斯中心停车场爆满且客流量稳定[2] 消费数据表现 - 万事达卡SpendPulse报告显示11月和12月零售销售额同比增长3.9%[3] - 消费者为寻求最佳促销和最大便利在全渠道购物包括线上和线下[3] - Visa咨询与分析部门报告假日零售支出增长4.2%线上零售因提前促销和便利性持续增长[3] 实体零售客流 - 西蒙地产集团报告其购物中心和高端奥特莱斯在黑五周末客流量同比增长6.4%[4] - 西蒙公司首席执行官表示旗下多个流行品牌在黑五周末实现了同比两位数的销售额增长[4] 消费者信心变化 - 世界大型企业联合会数据显示12月消费者信心指数下降3.8点连续第五个月下滑[5] - 信心下降普遍存在于各年龄段政治派别和大多数收入阶层但年收入低于1.5万美元或高于12.5万美元的群体除外[5] - 影响经济的首要因素提及率最高的是价格通胀关税贸易和政治但12月对移民战争及个人财务相关话题如利率税收收入银行和保险的提及有所增加[6]

假日消费趋势与消费者行为 - 尽管消费者信心下降且对价格感到焦虑 但美国消费者在假日季仍愿意消费 前提是商家提供折扣[1] - 零售商通过促销活动来迎合消费者 而消费者则以购物作为回应 这维持了客流量和销售额[1] - 消费者表现出韧性 有意愿进行消费 其实际支出水平超过了信心指数所暗示的程度[2] 假日季零售销售数据 - 根据Visa初步数据 未经通胀调整的美国假日季零售支出同比增长4.2%[3] - 店内购物占总支出的73% 而在线销售额同比增长7.8% 是增长的主要驱动力[3] - 消费者信心在12月减弱 世界大型企业联合会消费者信心指数下降3.8点至89.1 接近4月关税推出时的水平[4] 消费者情绪与支出计划 - 近期调查显示 41%的美国人计划在今年假日季减少支出 该比例较一年前上升6个百分点 高价格持续影响消费者的购物地点和方式[5] - 消费者对持续高价格以及特朗普总统全面关税的影响感到更加焦虑[4] 零售业态与未来展望 - 零售商希望开设门店 重视实体零售 品牌方在百货商店持续整合的背景下 日益寻求掌控自身的实体零售渠道[6] - 展望未来 零售商对2026年的需求表现出信心[5] - Tanger公司致力于为消费者提供具有持续吸引力的优质品牌折扣 其奥特莱斯中心在11月和12月客流量强劲[1][2]

核心观点 - 消费者信心指数连续第五个月下降并创下4月以来新低 但Visa报告显示整体消费支出同比去年增长4% 两者形成鲜明对比[1] - 行业数据显示假日季消费额预计将首次突破1万亿美元里程碑 表明消费者在宏观情绪低迷的背景下仍具韧性并有意愿消费[3] 消费者行为与趋势 - 购物中心客流量大 停车场满员 消费者仍在积极购物 显示出韧性[3] - 在折扣零售领域 零售商正通过促销折扣来迎合消费者 而消费者也以购物作为回应[4] - 消费者是抱负型顾客 他们寻求进入能以超值日常价格购买全价时超出其预算的优质品牌产品的购物场所[6] 零售业态与品牌表现 - 购物中心汇集了多个全球顶级品牌 包括Ralph Lauren、Gap、Kate Spade、Michael Kors、Coach、Tory Burch等[6] - Ralph Lauren品牌在今年表现尤为出色[6] - 当消费者意识到可以以最佳入门价格购买他们一直渴望拥有的品牌时 市场反应积极[7]