公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司总资产21.84575亿美元，较2022年12月31日的22.17011亿美元有所下降[29] - 2023年第一季度总营收1.08943亿美元，2022年同期为1.08868亿美元，略有增长[30] - 2023年第一季度净利润2486万美元，2022年同期为2146.2万美元，同比增长15.83%[30] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为2549.5万美元，2022年同期为1868.8万美元[33] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为187.3万美元，2022年同期为334万美元[33] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为3301.1万美元，2022年同期为2391.4万美元[33] - 截至2023年3月31日，现金及现金等价物期末余额为2.02629亿美元，较期初的2.12011亿美元减少[33] - 2023年第一季度基本每股收益为0.22美元，2022年同期为0.20美元[30] - 2023年第一季度摊薄每股收益为0.22美元，2022年同期为0.19美元[30] - 2023年第一季度，公司基本每股收益为0.22美元，摊薄后每股收益为0.22美元；2022年第一季度，基本每股收益为0.20美元，摊薄后每股收益为0.19美元[80] - 截至2023年3月31日的三个月，运营合伙企业归属于合伙人的净利润为2461.2万美元，2022年同期为2146.2万美元；基本每股收益为0.22美元，2022年同期为0.20美元；摊薄后每股收益为0.22美元，2022年同期为0.19美元[86] - 2023年第一季度公司记录的股权薪酬费用总计227.1万美元，2022年同期为270.8万美元[91] - 2023年第一季度支付的利息净额为1835.2万美元，2022年同期为1955.2万美元[105] - 2023年3月31日结束的三个月净收入为2490万美元，较2022年同期的2150万美元增加340万美元[120] - 2023年第一季度资本支出为3626.7万美元，较2022年增加3094.9万美元，现金基础下为2594万美元，较2022年增加2007.3万美元[150] - 2023年第一季度经营活动净现金流入2549.5万美元，较2022年增加680.7万美元；投资活动净现金流出187.3万美元，较2022年减少146.7万美元；融资活动净现金流出3301.1万美元，较2022年增加909.7万美元[164] - 2023年第一季度净收入为2.486亿美元，2022年同期为2.1462亿美元[190] - 2023年第一季度资金运营（FFO）为5.2702亿美元，2022年同期为4.9877亿美元；可供普通股股东分配的FFO为5.203亿美元，2022年同期为4.9443亿美元[190] - 2023年第一季度核心资金运营（Core FFO）为5.123亿美元，2022年同期为4.9443亿美元；可供普通股股东分配的摊薄后Core FFO每股为0.46美元，2022年同期为0.45美元[190] - 2023年第一季度摊薄加权平均普通股股数（用于每股收益计算）为1.05522亿股，2022年同期为1.05058亿股；用于FFO每股计算的摊薄加权平均普通股股数2023年为1.1026亿股，2022年为1.0982亿股[190] - 2023年第一季度净利润为2486万美元，2022年同期为2146.2万美元[195] - 2023年第一季度调整后EBITDA为5952.6万美元，2022年同期为5926.1万美元[202] - 2023年第一季度EBITDAre为6520.2万美元，2022年同期为6347.3万美元[202] - 2023年第一季度调整后EBITDAre为6439.6万美元，2022年同期为6347.3万美元[202] 奥特莱斯业务线数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司拥有并运营29个综合奥特莱斯中心，总可租赁面积约1140万平方英尺，出租率达97%[34] - 截至2023年3月31日，公司在29个综合奥特莱斯中心拥有约2200家门店的经营租赁[102] - 2023年第一季度租金收入为1.03582亿美元，2022年同期为1.04609亿美元[104] - 截至2023年3月31日，公司有29个合并奥特莱斯中心，总面积1140万平方英尺，6个非合并奥特莱斯中心，总面积210万平方英尺[113] - 2022年1月1日至2023年3月31日，新增佛罗里达州棕榈滩奥特莱斯中心，面积45.7万平方英尺，处置北卡罗来纳州布洛英罗克奥特莱斯中心，面积10.4万平方英尺[114] - 截至2023年3月31日，合并奥特莱斯中心总面积1135.1648万平方英尺，出租率96.4%[115] - 截至2023年3月31日，非合并合资企业奥特莱斯中心总面积211.2915万平方英尺，出租率97.8%[117] - 2023年租赁活动中，可比空间新租面积30.4万平方英尺，初始租金每平方英尺34.38美元，租金涨幅14.1%；可比与不可比空间新租面积36.2万平方英尺，初始租金每平方英尺34.53美元[118] - 2023年租赁收入较2022年减少100万美元，现有物业租赁收入增加132.7万美元，处置物业租赁收入减少64万美元，直线租金调整增加66.4万美元，租赁终止费用减少259万美元[123] - 2023年管理、租赁及其他服务收入较2022年增加38.7万美元，管理和营销收入增加24.5万美元，租赁及其他费用增加2.1万美元，非合并合资企业费用报销增加12.1万美元[125] - 2023年其他收入较2022年增加71.5万美元，现有物业其他收入增加73.8万美元，处置物业其他收入减少2.3万美元[126] - 2023年物业运营费用较2022年减少360万美元，现有物业运营费用减少340万美元，出售物业运营费用减少27.4万美元，非合并合资企业费用增加11.9万美元，其他物业运营费用减少5.5万美元[127] - 2023年一般及行政费用较2022年增加200万美元，主要因2022年3月后招聘关键员工及推动运营和增长计划产生额外费用[128] - 2023年折旧和摊销费用较2022年减少35万美元，现有物业折旧和摊销费用减少12.6万美元，处置物业折旧和摊销费用减少22.4万美元[129] - 2023年利息费用较2022年增加70.9万美元，因利率上升和可变利率债务增加，2022年第四季度孟菲斯合资企业可变利率抵押贷款余额从4010万美元增至5170万美元，无担保定期贷款余额从3亿美元增至3.25亿美元[129] - 截至2023年3月31日，公司部分持有六个非合并奥特莱斯中心，总面积约210万平方英尺[155] - 2023年约210万平方英尺（占总组合17%）的租约将到期续签，截至3月31日已执行或正在处理的续签面积占比为57.5%，2022年同期为49.0%[206] - 截至2023年3月31日和2022年，总组合的入住率分别为96.5%和94.3%[209] 项目投资相关数据 - 截至2023年3月31日，纳什维尔开发项目已发生成本6280万美元，预计总成本1.42 - 1.5亿美元，预计2023年秋季开业[50] - 纳什维尔项目预计2023年第三季度开业，成本1.42 - 1.5亿美元，预计稳定收益率7.0% - 7.5%，截至2023年3月31日已产生成本6280万美元[151] 非合并合资企业相关数据 - 截至2023年3月31日，公司在RioCan Canada非合并房地产合资企业的投资账面价值为7340万美元，持股比例50% [51] - 截至2023年3月31日，夏洛特、国家港口、加尔维斯顿/休斯顿和哥伦布合资企业的投资账面价值合计为 - 5140万美元，持股比例均为50% [51] - 2023年第一季度，公司从非合并合资企业获得的各类服务费用总计166.7万美元，2022年同期为152.7万美元[52] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司非合并合资企业账面价值与资产份额的差异分别为310万美元和320万美元[53] - 未合并合资企业未偿还债务总计3.289亿美元，公司为其中1000万美元提供担保，如加尔维斯顿/休斯顿合资企业债务6450万美元，公司担保比例为15.5% [178] 债务相关数据 - 截至2023年3月31日，公司为运营合伙企业担保的无担保信贷额度总借款能力为5.2亿美元[56] - 截至2023年3月31日，运营合伙企业有担保债务中无担保定期贷款本金余额为3.25亿美元[57] - 截至2023年3月31日，部分房产净账面价值约1.409亿美元，用作应付抵押贷款的抵押品，无担保信贷额度最高可达5.2亿美元[59] - 截至2023年3月31日，公司担保的非合并合资企业债务最高金额为1000万美元，定期贷款本金担保比例为0% - 15.5%[60] - 无担保信贷额度和高级无担保票据要求维持特定比率，股息和分配年度不超上一财年运营资金，累计不超运营资金的95%，截至2023年3月31日公司遵守所有债务契约[61] - 截至2023年3月31日，未来五年及以后现有长期债务到期和本金摊销总计14.27941亿美元，其中2023年剩余时间为361.2万美元，2024年为513万美元，2025年为150.1万美元，2026年为4.07405亿美元，2027年为6.25亿美元，之后为4亿美元[62] - 截至2023年3月31日，公司债务公允价值总计12.69628亿美元，账面价值为14.27941亿美元；2022年12月31日，公允价值为12.68362亿美元，账面价值为14.28494亿美元[71] - 截至2023年3月31日，无担保借款占未偿债务的95%，92%的房地产投资组合账面价值未设抵押，无担保信贷额度最高为5.2亿美元[167][168] - 截至2023年3月31日，公司长期债务在2023 - 2027年到期金额分别为360万、510万、150万、4.074亿和6.25亿美元，2027年后到期总计4亿美元[162] - 基于2023年3月31日利率和债务到期安排，未来十二个月利息义务约4650万美元[163] - 债务协议要求维持特定比率，限制股息支付，年度股息和分配不超过上一财年运营资金，累计不超过95%[175] - 截至2023年3月31日，公司遵守所有债务契约，包括总合并债务与调整后总资产比率为40%（要求<60%）、总担保债务与调整后总资产比率为2%（要求<40%）等多项指标[176][177][178] - 2023年3月31日和2022年12月31日，债务公允价值分别为12.69628亿美元和12.68362亿美元，账面价值分别为14.27941亿美元和14.28494亿美元，利率上升100个基点，总合并债务公允价值分别减少约4210万美元和4430万美元[215] 衍生金融工具相关数据 - 截至2023年3月31日，公司衍生金融工具（利率互换）公允价值总计1.0693亿美元，2022年12月31日为1.4118亿美元，2023年4月又签订2000万美元远期利率互换协议[64][65] - 2023年第一季度，衍生金融工具在其他综合收益（损失）中确认的收益（损失）为 - 342.6万美元，2022年同期为767.4万美元[68] - 预计未来十二个月，将把约1090万美元与利率互换协议相关的累计其他综合收益重新分类至收益，以减少利息费用[100][101] - 截至2023年3月31日，公司有利率互换协议，固定未偿债务利率，名义金额包括3亿美元当前互换（2024年2月1日到期）和8000万美元远期起息互换（2024年2月1日生效，2026年2月1日至8月1日到期），4月又签订2000万美元远期起息互换（2024年2月1日生效，2026年2月1日到期）[211] - 截至2023年3月31日，5%的未偿合并债务（不包括有利率保护协议的可变利率债务）为可变利率，SOFR指数变动100个基点，年利息费用增减约76.7万美元[212] 股权相关数据 - 2023年1月，公司董事会宣布每股0.22美元现金股息，向运营合伙企业的有限合伙人单位持有人每股分配0.22美元现金[73] - 截至2023年3月31日，公司“按市价发行”股票发售计划剩余约6010万美元可售额度，2023年和2022年第一季度均无股票销售[74] - 截至2023年3月31日，公司股票回购计划剩余约8000万美元授权回购金额，2023年和2022年第一季度均未回购股票[76] - 2023年3月，公司授予约323,829股受限普通股和受限

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度核心FFO为每股0.46美元，上年同期为0.45美元 [13] - 第一季度末现金及现金等价物和短期投资总计2.42亿美元，即每股超2美元，5.2亿美元无担保信贷额度可全额使用 [35] - 截至3月31日的12个月，净债务与调整后EBITDAre之比为5.2倍，为零售行业最低之一 [35] - 2023年核心FFO预期上调0.02美元/股，至1.82 - 1.90美元，同店NOI增长预期提高75个基点，至2.75% - 4.75% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店NOI增长7.4%，得益于强劲的租赁活动和费用管理，部分原因是暖冬 [7][13] - 截至2023年3月31日的过去12个月，混合平均租金率增长13.8%，租金价差增长370个基点，较2022年第一季度的1.3%增长超10倍 [8] - 第一季度末，已执行或正在进行的续约占今年到期租约的57%，比去年提前约10个百分点，且租金价差为两位数 [9] - 第一季度总销售额同比增长，过去12个月平均租户销售额从第四季度末的每平方英尺447美元有所改善 [30] - 第一季度末， occupancy率为96.5%，较上年提高220个基点 [28] - 重新招租价差增长36.1%，续约租金价差增长11.8%，季度末占用成本为8.8%，环比上升20个基点 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度流量较上年第一季度增长60个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是利用平台实现可靠盈利和有吸引力的增长机会，通过构建租赁结构增加总租金收入和更高的CAM贡献，将百分比租金转换为固定租金 [7][14] - 持续改进营销计划，专注数字媒体，利用媒体平台创造独特收入机会 [10][11] - 增加餐饮和体验式零售商，改善和更新购物者便利设施，投资可持续现场举措 [32] - 继续推进纳什维尔开发项目，已完成超90%的租赁承诺，预计今年秋季开业 [12] - 公司与多家业主、资产经理和大型竞争对手进行讨论，寻求合资伙伴关系或收购机会 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来前景持乐观态度，团队将继续执行增长战略 [27] - 租赁活动保持强劲，零售商将奥特莱斯视为重要销售渠道，租赁速度未明显放缓 [44] 其他重要信息 - 5月10日公司将在纽约证券交易所敲响收盘钟声，庆祝上市30周年 [6] - 本月早些时候，董事会批准将股息提高11.4% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新租户是否增加了客流量和停留时间 - 增加餐饮和娱乐租户吸引了更多人前往购物中心，他们购物更频繁，停留时间更长 [40] 问题: 租赁需求是否放缓 - 公司渠道内零售商将奥特莱斯作为重要目的地，过去几个季度租赁速度未明显放缓 [44] 问题: 费用报销率是否会保持在90% - 第一季度受益于租赁策略和较低运营费用，费用报销率会下降，但会高于去年 [45] 问题: 固定CAM租户年底是否会进行调整 - 固定CAM模式下，希望预估准确，可能会有小误差 [47] 问题: 租赁策略是否改变对基本租金增长的看法 - 零售商依赖公司营销吸引顾客，营销费用未反映在基本租金中 [49] 问题: 目前临时租户占比及转换为永久租户的情况 - 临时租户占比约10%，高于疫情前，公司团队专注将其转换为长期租户并增加店铺数量 [51][52] 问题: 2023年续约速度加快但未达历史水平的原因及2024年到期租约能否提前续约 - 公司认为2024年到期租约是机会，有定价权，谈判时间可能较长，但能获得理想租金 [79] 问题: 目前租赁速度和租户签约租金情况 - 未明确提及具体情况，但表示租赁活动强劲 [19][20] 问题: 基本租金增长未加速的原因及是否会加速 - 报告的基本租金包含CAM等其他费用，公司注重租户多样性和营销，临时租户不影响长期租赁 [72][74][75] 问题: 外部增长机会的考虑 - 公司运营模式受关注，正与多家伙伴讨论合资或收购机会 [77] 问题: 5000 - 6000万美元资本支出的节奏和未来正常水平 - 剩余资本支出将在年内合理分配，主要用于翻新和维护，预计续约将推动大部分租赁 [82][89] 问题: 临时租户转换为永久租户是否有新情况 - 未发现新问题，新增了一些直接面向消费者的品牌 [84] 问题: 外租地块活动的选址和机会规模 - 零售商希望进入购物中心吸引顾客，外租地块机会可观 [86] 问题: Rue21的最新情况及2023年指南中的假设 - Rue21聘请重组公司寻求延期，与公司关系良好，租金正常，是个别情况 [90] 问题: 其他收入的前景 - 过去几个季度与全国性品牌合作成功，将继续追求此类合作，但会控制购物中心噪音 [94] 问题: 已100%出租资产如何增加销售额和NOI - 依靠营销，采用基于绩效的营销方式，加速有效策略 [95] 问题: 引入高生产力奢侈租户的进展和适合资产数量 - 这取决于零售商选择，公司会在合适地区推动租户升级 [96] 问题: 外租地块交易的考虑因素 - 注重回报和零售商信用，已达成多个有利交易 [99] 问题: 剩余利率互换的执行计划 - 已固定1亿美元预期浮动利率债务，剩余2亿美元将在未来几个季度寻找机会固定或维持浮动 [115] 问题: 临时租户是否有重大资本支出及未来是否有新项目启动 - 临时租户无资本支出，目前无新项目可透露 [118] 问题: 分析师或投资者对公司的最大误解 - 公司是露天购物中心平台，应与其他露天购物中心组进行比较 [122] 问题: 外租地块年度支出、回报和资金来源的想法 - 外租地块回报高，公司有现金储备，注重增加资产价值 [113][142]

纪要涉及的行业或者公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、零售、餐饮娱乐 - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT），一家纯奥特莱斯REIT公司 [6] 纪要提到的核心观点和论据 公司基本情况 - 公司市值约20亿美元股权价值，33亿美元企业价值，债务与EBITDA比率为5倍，持有2.73亿美元现金，在美国运营36个购物中心，在加拿大运营2个，今年是公司上市30周年，成立42周年 [6] 投资者购买股票的理由 - 有机增长强劲，有多种增长途径 [10] - 资产负债表杠杆率低且现金充足，既能防御不确定环境，又有进攻能力 [10] - 团队优秀，600名员工推动公司增长，拥有Tanger品牌和运营平台 [10] 公司面临的挑战及应对 - 投资者对公司和奥特莱斯资产类别的看法与实际数据存在差距，公司需从客户和资产管理角度重新审视业务 [11][12][13] 有机增长的驱动因素 - 提高租金：公司OCR为8.5%，是零售业最低，有机会提高租金，已连续七个季度实现租金价差增长，最近一个季度混合基础上增长10%，续租率增长8.5% [14] - 盘活外部土地：过去未将其作为核心增长驱动力，现在组建团队挖掘周边土地机会 [16] - 流量变现：每年有超1亿人光顾购物中心，通过数字广告等方式变现流量，与特斯拉等品牌合作，将其业务列入其他收入，是重要增长驱动力 [17] - 高效运营：将运营团队去中心化，让总经理成为购物中心的CEO，负责招租和管理损益及费用结构，提高运营效率，节省费用也是增长驱动力 [18][19] 提高OCR对盈利增长的影响 - 目前OCR为8.5%，每提高50个基点将带来可观租金增长，今年有17%的租金到期，明年有22%，未来几年有望提高OCR，新交易的价差达两位数 [22][23] 提高租户固定最低租金的方法 - 租户续约表明其认可购物中心的盈利能力，公司有定价权，团队相信房地产价值，敢于在谈判中强硬，重新定价交易 [25][26] - 疫情期间，公司用基本租金换取更高比例的超额租金，随着销售反弹，获得了更多租金，现在将可变租金纳入基本租金，提高了利润分成比例，推动了NOI增长 [27][28] 临时店铺的情况 - 临时店铺占比5% - 10%，大部分交易有30天房东检查权，便于控制房地产，在等待永久租户时可避免空间闲置，且更换租户无摩擦成本 [30] - 临时店铺可促进永久入住率增长，上一季度入住率增长170个基点，目前一半的投资组合入住率达99% - 100% [31] 临时店铺转化为长期租户的成功率 - 成功率较高，如Tory Burch和UGG最初是临时店铺，现在分别在12个和15个购物中心开设店铺 [34] 奥特莱斯资产中定制商品与清仓渠道的比例 - 大多数奥特莱斯零售商最初是清仓渠道，随着发展，一些成熟零售商学会为奥特莱斯定制商品，如生产多余批次、裁剪商品和特定尺码商品，但一些新品牌仍主要用于清仓库存 [38][39] 增加混合用途组件的可行性 - 过去奥特莱斯购物中心位置偏远，现在情况改变，如正在建设的纳什维尔购物中心距市中心仅12英里，且很多购物中心位于热门旅游目的地 [41] 改造零售空间为餐饮娱乐的举措及回报 - 认为坐下来用餐的餐厅比美食广场更能提升购物体验，公司以客户体验为导向，提供更好的餐饮、娱乐和设施，如TangerClub等，可提高顾客停留时间和光顾频率 [43] 资本投入和目标回报 - 目标是实现高个位数到两位数的资本回报，注重激活周边土地，开发或出租地块，确保获得适当租金回报 [45] 不使用现金回购股票的原因 - 公司认为股票交易估值有吸引力，但目前资本用于投资组合和潜在外部增长计划更有价值，现金有利息收入，且回购股票会减少股权基础并提高杠杆率 [47] 股票折价交易的原因及应对 - 公司认为自身在零售领域独特，无直接可比公司，需与投资界合作，证明现金流应获得更高倍数，即使未获更高倍数，公司提供的高股息收益率和低派息率也能为股东提供有吸引力的总回报 [50] 2023年ESG重点举措 - 继续建设电动汽车充电网络，将购物中心的车辆全部更换为电动汽车，在运营中践行ESG友好理念 [52] 快速问答观点 - 2024年零售同店NOI增长预计为5% [54] - 对Tanger而言，最佳房地产决策是综合考虑购买、出售、建设、重建和持有，但从表格上看是购买，公司会根据市场情况调整决策 [55] - 明年此时零售行业上市公司数量将减少 [55] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 会议是花旗2023年全球房地产CEO会议，于美国东部时间3月7日下午5点举行 [1] - 公司参会人员包括执行副总裁兼首席财务官Michael Bilerman、总裁兼首席执行官Stephen Yalof、财务规划与分析主管Doug McDonald，会议电话参会人员有花旗的Nick Joseph [2] - 会议为花旗客户专属，媒体或其他人员需断开连接，披露信息可在网络直播的AV台获取，参会者可通过Live QA提交问题 [4]

公司物业资产情况 - 截至2022年12月31日，公司合并投资组合包含29个奥特莱斯中心，总可租赁面积约1140万平方英尺，出租率97%，另有1个在建中心，部分所有权的非合并奥特莱斯中心6个，总面积约210万平方英尺，管理的中心1个，面积约50万平方英尺[24] - 截至2022年12月31日，公司合并投资组合有29个奥特莱斯中心，总面积1140万平方英尺，分布在18个州，还有1个在建中心；通过非合并合资企业拥有6个奥特莱斯中心，约210万平方英尺；管理1个中心，约50万平方英尺[148] - 截至2022年12月31日，29个合并投资组合的奥特莱斯中心中，23个拥有土地所有权，6个有土地租赁权[151] - 截至2022年12月31日，公司有29个合并奥特莱斯中心，总面积1140万平方英尺，6个非合并奥特莱斯中心，总面积210万平方英尺[197] 公司股权及运营合伙企业情况 - 截至2022年12月31日，公司及其全资子公司持有运营合伙企业104,497,920个单位，非公司有限合伙人集体持有4,737,982个A类普通有限合伙单位[26] - 截至2022年12月31日，公司及其子公司持有运营合伙企业104,497,920个单位，非公司有限合伙人持有4,737,982个单位[190] 公司运营规则及分配要求 - 个人实际或推定拥有公司普通股不得超过4%，公司每年需就已发行普通股和优先股进行分配，金额至少为应纳税收入的90%[27] - 公司需向股东分配至少90%的净应税收入（不包括资本利得）以获得REIT有利税收待遇，可将最多80%的普通股股息以额外普通股形式发放[136] - 公司需将至少90%的应税收入分配给股东，部分债务协议限制股息支付，不得超过上一财年运营资金的100%或累计运营资金的95%[184] 公司项目建设情况 - 2022年5月，公司在田纳西州纳什维尔动工建设第37个中心，预计2023年第三季度开业，预计总成本1.42 - 1.50亿美元，预计稳定收益率7.0% - 7.5%，截至2022年12月31日已产生成本3600万美元[29] 公司债务情况 - 2022年10月，公司修订并重述无担保定期贷款，未偿余额从3亿美元增至3.25亿美元，到期日从2024年4月延长至2027年1月，利率从LIBOR + 1.25%变为Adjusted SOFR + 1.20%[31] 公司资产出售情况 - 2022年12月，公司以1300万美元出售北卡罗来纳州布罗温岩中心，资产出售收益320万美元[35] 公司租户情况 - 2022年，无单一租户占公司合并基础租金和百分比租金收入的10%以上，截至2022年12月31日，无单一租户占可租赁面积超过7%或合并基础租金和百分比租金收入超过6%[42] - 截至2022年12月31日，公司25大租户的总可出租面积为604.2494万平方英尺，占总可出租面积的48.6%，年化基础租金占比56.5%[162][164] 公司租金收入情况 - 2022年，固定租金收入3.19219亿美元，可变租金收入1.022亿美元，租金总收入4.21419亿美元[43] 公司开发建设规则 - 公司开发新奥特莱斯中心时，通常希望在收购地块和动工前，至少60%的空间有租户签署租约或正在协商租约[52] - 公司对现有物业进行扩建和翻新的建设时间通常为6 - 9个月[53] 公司人员设置情况 - 截至2022年12月31日，公司在32个综合及非综合奥特莱斯中心设有办公室并雇佣现场管理人员[68] 公司员工构成情况 - 截至2022年12月31日，公司有341名全职员工和262名兼职员工，2022年57%的全职员工已任职五年或更长时间[75] - 截至2022年12月31日，女性员工占现场员工的82%、高管团队的24%，占603人总员工数的77%；2022年少数族裔占总员工数的26%；董事会中女性成员占22%，有少数族裔背景的成员占22%[77] 公司员工福利情况 - 公司为兼职员工提供401(k)计划，员工缴款在3%以内可获得1:1匹配，接下来2%的缴款每美元可获得0.5美元匹配[78] - 公司为员工提供每年40小时的带薪志愿休假[78] 公司财务状况及资金预期 - 公司认为自身财务状况良好，但不确定在2026年9月无担保优先票据到期前能否以合理成本获得资金[62] - 公司预计2023年有必要的资金来支付计划的资本支出[60] 行业情况及公司看法 - 公司认为奥特莱斯行业进入壁垒高，将继续限制每年新建奥特莱斯中心的数量[66] 公司项目开发风险 - 公司正在田纳西州纳什维尔开发新的奥特莱斯中心，但开发活动存在项目延迟或无法完成、建设成本超预期等风险[89] 公司物业价值情况 - 公司一个奥特莱斯中心的估计公允价值远低于其约1.13亿美元的账面价值，但公司认为其账面价值可收回，未记录减值费用[94] 公司业绩受疫情影响情况 - 2020年公司财务业绩受COVID - 19重大不利影响，2021 - 2022年业务和财务业绩改善，部分指标恢复到疫情前水平[104] - 2019 - 2020年公司收入受租户破产和关闭数量高于历史平均水平的不利影响，公司合并中心的入住率从2021年底的95%提高到2022年底的97%[110] 公司面临的竞争风险 - 公司面临奥特莱斯中心收购和开发的竞争，可能无法完成已确定的收购或开发项目[96] 公司可能承担的责任风险 - 公司可能因拥有或运营房地产而承担处理危险或有毒物质的责任，无论是否知晓或对此负责[98] 外部因素对公司的影响 - 恐怖活动、暴力行为、公共卫生危机等可能对公司财务状况和经营成果产生不利影响[99] 公司收入依赖风险 - 公司收入主要依赖房地产租金收入，若租金下降、租户违约或无法以有利条款出租空间，将对收入和分配资金产生不利影响[107] 公司与第三方权益冲突风险 - 公司部分奥特莱斯中心由第三方持有权益，其利益可能与公司冲突，限制公司对这些物业采取行动[112] 公司物业受自然灾害影响情况 - 公司约47%的合并投资组合面积位于沿海地区，易受风暴影响，16%位于可能受海平面上升影响的地区[114] 公司运营面临的多种风险 - 公司运营受多种风险影响，如恐怖袭击、自然灾害、租户经营压力、汇率变动、关键人员流失、诉讼、债务融资、股东激进主义、税收法律变化、组织结构依赖和网络安全等[118,119,120,121,123,124,127,131,134,140,143] 公司对运营合伙企业的依赖及限制 - 公司依赖运营合伙企业的分配来履行财务义务，运营合伙企业需遵守贷款协议中的契约才能向公司分配资金[140,141,142] 公司债务融资风险 - 公司面临债务融资风险，包括经营活动现金可能不足以支付本息、无法偿还或再融资现有债务等[128] 公司利率风险管理风险 - 公司通过利率对冲协议管理利率风险，但可能面临交易对手违约等额外风险[130] 公司股价波动风险 - 公司普通股市场价格可能因多种因素大幅波动，包括经营业绩、现金流、股息政策等[131] 股东激进主义对公司的影响 - 股东激进主义行动可能对公司业务产生不利影响，包括增加成本、扰乱运营等[132] 公司不符合REIT资格风险 - 公司若未能符合REIT资格，将面临企业层面征税，导致可分配现金减少[135] 公司网络安全风险 - 网络攻击或网络恐怖主义可能扰乱公司或第三方提供商的业务运营和信息技术系统，导致数据泄露和财务损失[143,144,145] - 公司面临网络安全风险，网络攻击频率和强度预计未来会升级，相关法律法规快速发展可能带来合规挑战、增加成本和潜在责任[146] 公司合并奥特莱斯中心运营数据 - 过去五年，公司合并奥特莱斯中心的年末入住率分别为2018年97%、2019年97%、2020年92%、2021年95%、2022年97%；平均年每平方英尺基础租金分别为2018年25.51美元、2019年25.35美元、2020年21.10美元、2021年23.79美元、2022年25.25美元[154] - 2020年平均年每平方英尺基础租金下降，是因为入住率从2019年的97%降至92%，且大量租户在2020年申请破产导致租金调整[155] - 截至2022年12月31日，假设租户不行使续租选择权，2023 - 2033年及以后各年合并奥特莱斯中心的租赁到期情况为：2023年316份租约、160.6万平方英尺、年租金3973.9万美元，占比17%；2024年352份租约、167.2万平方英尺、年租金4592.6万美元，占比20%等[156] - 过去五年，公司合并奥特莱斯中心的到期租约总面积分别为2018年174.2万平方英尺、2019年132万平方英尺、2020年152.6万平方英尺、2021年172.8万平方英尺、2022年196.8万平方英尺；现有租户续租面积占到期面积比例分别为2018年81%、2019年81%、2020年72%、2021年79%、2022年79%[158] - 2021年，公司将租金差展示从开始基础改为执行基础，用于可比空间，可比空间不包括空置超12个月的空间[159] - 2022年，公司合并奥特莱斯中心可比空间续约的初始租金为每平方英尺30.72美元，租金涨幅9%；新租户租赁的初始租金为每平方英尺43.47美元，租金涨幅28%[160] - 2022年租户每平方英尺占用成本占报告租户每平方英尺销售额的比例为8.6%，2021年为8.1%，2019年为10.0%，2018年为9.9%，2020年因疫情未提供[161] 纽约迪尔帕克奥特莱斯中心情况 - 2022年，纽约迪尔帕克的奥特莱斯中心是唯一占合并总资产10%或以上的物业；没有物业占合并收入超过10%[149] - 纽约迪尔帕克奥特莱斯中心是唯一占公司合并总资产10%或以上的物业，无物业占合并收入超10%[166] - 截至2022年12月31日，迪尔帕克奥特莱斯中心的入住率为100%，2021年为95%，2020年为89%；每平方英尺加权平均基础租金2022年为35.33美元，2021年为31.99美元，2020年为19.25美元[167] - 2022年迪尔帕克奥特莱斯中心的房地产税为560万美元，2023年预计约为570万美元[169] - 假设租户不行使续租选择权，迪尔帕克奥特莱斯中心2023 - 2032年到期租约的年化基础租金分别为270.9万美元（占比15%）、650.4万美元（占比37%）、80.3万美元（占比5%）、48.6万美元（占比3%）、69.9万美元（占比4%）、433.7万美元（占比25%）、69.8万美元（占比4%）、96.3万美元（占比5%）、18.8万美元（占比1%）、20.2万美元（占比1%）[170] 公司折旧估计情况 - 公司建筑物折旧估计使用寿命最长33年，土地改良为15年，设备为7年[169] 公司法律诉讼情况 - 公司和运营合伙企业不时参与各种法律诉讼，但管理层认为最终结果不会对经营业绩或财务状况产生重大不利影响[171] 公司管理层情况 - 公司执行主席Steven B. Tanger 74岁，总裁兼首席执行官Stephen J. Yalof 60岁，执行副总裁兼首席财务官及首席投资官Michael J. Bilerman 47岁等[173] - Michael J. Bilerman曾在花旗集团任职，带领团队覆盖全球超250家上市房地产和基础设施公司，连续15年入选机构投资者全美研究团队，2020年获Nareit行业成就奖[175] - 莱斯利·A·斯旺森于2021年12月被任命为执行副总裁兼首席运营官，此前在西蒙奥特莱斯负责物业管理期间，实现8年净营业收入增长，新增12个和扩建15个购物中心[177] 公司股东情况 - 截至2023年2月1日，约有346名普通股登记股东[181] 公司股票回购情况 - 2021年5月，公司董事会授权在2023年5月31日前回购至多8000万美元流通股，截至2022年12月31日，剩余授权回购金额约为8000万美元[182] - 2022年第四季度，公司未回购任何股票，因受限普通股归属，公司为员工代扣10,054股用于缴纳税款[183] 公司股息情况 - 2021年和2022年，公司每股股息分别为0.7150美元和0.8025美元，2023年1月19日，董事会宣布每股0.22美元的季度股息，于2月15日支付[184] 公司股价表现情况 - 截至2022年12月31日的五年股价表现：公司为91.27（初始100），道琼斯所有权益REIT指数为124.47，道琼斯美国房地产零售指数为82.19，标准普尔500指数为156.88[190] 运营合伙企业分红情况 - 2022年运营合伙企业每单位分红：第一季度0.1825美元，第二季度0.2000美元，第三季度0.2000美元，第四季度0.2200美元，全年共0.8025美元[190] 公司股票交易情况 - 公司普通股于1993年5月28日在纽约证券交易所开始交易，股票代码为“SKT”[180] 公司租金增长情况 - 2022年与2021年相比，新租和续租的可比空间初始租金每平方英尺从30.78美元增至31.58美元，涨幅10.1%；可比和不可比空间初始租金每

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO每股增长4.4%至0.47美元，全年增长4%至1.83美元 [11] - 2022年总投资组合的同店NOI季度增长5.1%，全年增长5.5% [11] - 2022年其他收入增长14% [8] - 2022年净债务与调整后EBITDAre的比率从2021年的5.5倍降至5.1倍 [29] - 2022年董事会批准两次股息上调，年度股息合计增长20%，目前年化水平为每股0.88美元 [49] - 2023年预计核心FFO在每股1.80 - 1.88美元之间，同店NOI增长2% - 4% [13] - 预计2023年G&A在7300 - 7600万美元之间 [50] - 预计2023年利息和其他收入在500 - 700万美元之间 [60] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年执行447份租约，代表210万平方英尺，较去年的140万平方英尺增长50%，过去12个月实现10.1%的混合租金差 [23] - 2022年租户报告的总销售额与去年持平，每平方英尺销售额约为445美元，与上一季度基本持平，但较前12个月略有下降 [25] - 目前约10%的GLA被短期弹出式或其他临时租户占用 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年客流量接近去年水平，全年下降50个基点，第四季度下降200个基点，受12月冬季风暴影响 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是为购物者提供精心策划、引人入胜且物有所值的体验，为零售商提供高效销售模式和清仓渠道，提升和多元化租户组合 [5] - 继续推进纳什维尔开发项目，预计9月开业，预计稳定收益率为7% - 7.5% [9] - 考虑外部增长机会，如棕榈滩项目，并与多种物业类型进行洽谈 [15] - 减少对服装和鞋类的依赖，发展家居、娱乐等用途 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但公司预计2023年将继续增长，得益于去年的租赁执行和持续的发展势头 [5] - 对当前客流量上升趋势感到鼓舞，期待新租赁活动在未来几个季度带来收益 [7][25] - 对团队能力充满信心，相信未来将继续创造价值 [10] 其他重要信息 - 公司目标是到2050年实现碳中和，已取得多项里程碑，包括投资可再生能源、增加太阳能基础设施和电动汽车充电站，以及多个中心获得LEED金级认证 [26] - 2022年第四季度出售位于北卡罗来纳州布罗温岩的非核心奥特莱斯中心，售价1300万美元，资本化率约为9% - 10% [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司外部增长投资计划 - 除了9月开业的纳什维尔项目，还有棕榈滩项目，公司正在与多种物业类型洽谈，计划利用自身在租赁、营销和物业运营方面的优势拓展业务 [15] 问题: 纳什维尔项目达到稳定收益率的时间、初始收益率及利息资本化情况 - 预计2 - 3年达到稳定收益率，第一年低于该范围；初始收益率不会远低于指导范围；资本利息将在今年秋季中心开业时停止 [16][34] 问题: 关于3亿美元利率互换的潜在策略 - 公司对目前的资产负债表状况满意，互换将于明年1月到期，到期后可能转为浮动利率，公司将在今年和2024年考虑其他资产负债表策略 [36] 问题: 2023年占用率的趋势和节奏预期 - 公司未对占用率进行指导，但基于租赁势头、已执行但未开业的店铺和大量潜在交易，对占用率增长持乐观态度 [64] 问题: 临时租户转为永久租户的情况及对NOI的影响 - 公司有专门团队负责将临时租户转为长期租户，这已成为增长的重要来源；临时租户转为永久租户可带来租金增长，如2倍、3倍甚至4倍 [71] 问题: 保持2022年同店费用增长低于1%的措施及费用报销情况 - 公司将合同转为固定合同，并在运营费用中确定并最大化收入来源；去年的垃圾收集协议影响了物业运营费用和回收金额 [74][75] 问题: 2023年资本支出增加的原因及未来3 - 5年的资本支出预期 - 2023年资本支出包括第二代租户补贴和战略中心翻新，预计将恢复到更正常的水平；未来资本支出情况需根据具体项目而定 [12][55] 问题: 2023年同店NOI增长指导中坏账的假设及与2022年的比较 - 2023年指导中假设坏账处于相对谨慎水平，考虑了多种因素，公司认为坏账不会对整体数据产生重大影响 [77] 问题: 租户销售额下降及增加餐饮等业态对平均销售额和顾客停留时间的影响 - 大型零售商将奥特莱斯作为清仓渠道，虽销售额增长不明显，但能清理库存；公司积极参与奢侈品租户在奥特莱斯的扩张趋势，预计将产生积极影响 [84][86] 问题: 纳什维尔项目的建设进度、资金支出节奏及设计变化 - 项目建设无延迟，因场地岩石修复耗时较长；剩余1.1亿美元资金将在年内按比例支出；纳什维尔项目采用购物在外、停车在内、中间有中央公园的设计，为社区活动空间 [91][92][93] 问题: 非核心奥特莱斯中心出售的买家情况及2023年处置计划 - 该中心买家为当地买家，是公司最小的资产；对于其他购物中心，公司愿意在合适价格下进行讨论，但目前无出售计划 [95][107] 问题: 目前租户租赁组合中家居、餐饮等重点领域的占比情况 - 文档未提及明确回复内容

United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number: 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number: 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnersh ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股0.47美元，与去年同期持平，但去年同期受益于较高的租赁终止费 [16] - 截至9月30日的过去12个月，实现了5.7%的正混合租金差，其中续租空间的租金差为18.6%，这是连续第六个季度改善 [10] - 总投资组合的同店净营业收入增长2.4%，达到8220万美元 [16] - 截至9月30日，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.3倍，加权平均利率为3.3%，95%的未偿债务为固定利率，加权平均到期期限为五年 [16] - 第三季度股息支付率为43%，董事会上个月批准将年度股息提高10%，至每股0.88美元 [17] - 提高2022年核心FFO每股指引至1.78 - 1.83美元，中点提高0.045美元；预计同店净营业收入增长3.5% - 5%，此前预期为3% - 4.5% [17] - 将一般及行政费用指引从6900 - 7200万美元降至6800 - 700万美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度末入住率为96.5%，环比增加160个基点，同比增加210个基点，自疫情以来已恢复近500个基点 [9] - 第三季度客流量与去年同期基本持平，租户平均销售生产率为每平方英尺446美元，与去年同期的448美元基本持平 [11] - Tanger俱乐部本季度注册人数增长25% [11] - 纳什维尔项目建设正在进行中，租赁活动活跃，已承诺超过75%，预计2023年秋季开业，稳定收益率为7% - 7.5% [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行多元化租户组合战略，增加新品牌、数字原生零售商以及餐饮概念，吸引新顾客、延长停留时间和提高访问频率 [8] - 开展新的商业活动，支持Tanger俱乐部增长、营销合作伙伴收入和绩效营销计划 [9] - 优化中心组成，重新定价空间，推动租金差和租赁期限增长，将可变租金转换为永久固定租金，增加现金流稳定性 [9] - 鉴于宏观经济环境不确定，对近期资本分配保持谨慎，可能推迟某些非必要项目 [13] - 继续执行可持续发展倡议，几乎所有管理的购物中心都提供免费电动汽车充电服务，并计划在年底前将充电站数量和太阳能覆盖范围翻一番 [13] - 未来将优先考虑租金增长而非入住率 [40] - 寻找与低成本资本提供者合作的机会，进行收购、开发和资本部署 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对假日购物季持乐观态度，但指引考虑了宏观经济不确定性对第四季度百分比租金的影响 [13][17] - 零售商续约率高，很少有零售商关闭店铺，对零售商在购物中心的表现持乐观态度 [35] - 认为有很多机会推动租金增长，新品牌的加入将有助于吸收剩余入住率 [40] - 目标是超过2019年的净营业收入水平，通过有机增长、新增项目和合作伙伴关系实现增长 [54] 其他重要信息 - 9月通过140多项Tanger儿童赠款发放16万美元，支持服务不足学校和学生群体的包容性课堂环境 [13] - 上个月通过Tanger Pink活动筹集超过45万美元，支持乳腺癌研究、支持和护理服务以及全国性宣传活动，过去25年已筹集超过2200万美元 [13] - 月底将迎来新的首席财务官和首席投资官Michael Bilerman [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年剩余租赁到期水平较高的原因，以及对2023年租赁到期的预期和机会 - 2022年到期活动较高是因为很多新冠疫情期间的谈判在今年结束，公司此前为了入住率签订了短期租约，现在有定价权，可以通过续租提高租金 [21] - 随着租金上涨，零售商有意愿锁定租金，公司也将可变租金转换为固定租金，目前入住成本率较低，有很大的租金提升空间 [23] 问题: 融资市场挑战是否会为公司利用资产负债表进行外部增长创造机会 - 公司认为融资市场的混乱会创造机会，公司拥有强大的资产负债表和现金储备，将继续评估资本部署机会 [24] 问题: 可能延迟的支出举措具体指什么 - 指的是对购物中心进行的一些主动维护工作，以确保其外观符合公司标准，但在宏观经济环境不确定的情况下，可能会延迟这些非必要支出 [27] 问题: 修订后的指引意味着第四季度核心FFO每股为0.44美元，能否解释从第三季度的0.47美元降至该水平的原因 - 公司对第四季度假日销售期仍持乐观态度，但第四季度可变租金占比较高，指引考虑了宏观经济不确定性和销售波动 [31] 问题: 对节后季节和潜在空置情况的看法，以及对Rue21的预期 - 从续约率和观察名单来看，零售商表现良好，续约率高，观察名单规模小，对Rue21的业务持续和增长持乐观态度 [35][37] 问题: 现有投资组合在未来几年推动AFFO增长的潜力有多大 - 有很多新零售商对奥特莱斯渠道感兴趣，公司租赁活动活跃，有机会吸引新品牌，提高租金，未来将优先考虑租金增长而非入住率 [40] 问题: 从同店NPV角度看，租赁业务对现金流的贡献比年初预期好多少 - 一些新交易提高了永久租金和租户补贴，同时延长了租赁期限，是一笔不错的交易 [42] 问题: 如何应对未来资本成本上升的问题，以及如何寻找增值机会 - 以棕榈滩项目为例，公司将寻找与低成本资本提供者合作的机会，进行收购、开发和资本部署，同时关注债务和股权市场，合理利用ATM容量 [44][45] 问题: 公司的SNO管道情况，如何衡量未来的附属收入，以及能否在明年恢复到2019年的净营业收入水平 - 公司有合同租金递增条款，有机会提高入住率和租金，推动同店净营业收入增长，但不提供明年的净营业收入或增长率指引 [48] - SNO管道约为0.5个百分点 [50] - 公司目标是超过2019年的净营业收入水平，通过有机增长、新增项目和合作伙伴关系实现增长 [54] 问题: 是否有机会引入更多奢侈品牌租户 - 公司认为有机会引入更多奢侈品牌租户，这可能会带来更多租赁业务 [56][57] 问题: 本季度入住率提升的原因，以及临时租户的占比 - 入住率提升是因为公司转向新的用途，如在不同地点开设家居店和娱乐场所，吸引更多顾客，提高销售额 [60] - 临时租户占比曾超过10%，但随着将临时租户转换为长期租户，该比例将下降 [64] 问题: 明年定价权的提升空间有多大 - 公司认为其空间价格便宜，有定价权，可以提高租金，尽管销售额同比持平，但奥特莱斯渠道的作用是帮助零售商清理库存，满足其促销需求 [66][67] 问题: Tanger奥特莱斯棕榈滩引入了哪些全国性租户，以及是否会对该资产进行运营变革 - 公司与棕榈滩合作是因为其运营卓越，包括品牌影响力、采购和定价能力以及全国性租赁团队等优势 [70][71] - 棕榈滩有超过25000平方英尺的新租户正在洽谈中，公司将在店铺开业时公布租户名称 [72] 问题: 是否有Rue21的租约在2023年到期 - 公司与Rue21保持密切沟通，其在2023年的租约情况良好，公司期待其业务好转和增长 [74] 问题: 160个基点的环比租赁率提升中，永久入住率和临时入住率各占多少，以及纳什维尔项目开业时的入住率和稳定时间预期 - 无法细分临时和永久入住率，但季节性和假日租户是环比增长的一部分，公司在永久入住率方面有强劲势头，继续锁定长期租约 [76] - 纳什维尔项目目前已承诺超过75%，公司对品牌选择非常谨慎，预计开业时入住率将达到90%以上 [78][79] 问题: 基础租金在第二季度和第三季度持平，而入住率增加，以及第四季度百分比租金的预期和租赁断点情况 - 第二季度基础租金包含一些非经常性项目，第三季度基础租金有增长，公司继续将可变租金转换为固定租金，以提高基础租金稳定性 [82]

业绩总结 - 截至2022年6月30日，Tanger的总租赁面积为14.0百万平方英尺，整体入住率为94.9%[20][29] - 2022年第二季度，已执行的可比租约的综合现金租金增长率为4.1%[29] - 2022年第二季度，同中心净运营收入（Same Center NOI）同比增长7.4%[29] - 2022年第二季度，租户每平方英尺销售额为450美元，同比增长6.4%[29] - 2022年第二季度每股净收入为$(0.40)，核心FFO为$1.57[96] - 2022年第二季度净收入可归属于普通股股东为39,986千美元，较2021年增长约543.5%[118] - 2022年第二季度FFO为99,102千美元，较2021年增长约39.1%[118] - 2022年第二季度可稀释每股FFO为0.90美元，较2021年增长约32.4%[118] 用户数据 - 2022年上半年，Tanger在345个租约中执行了1.7百万平方英尺的租赁[29] - 2022年第二季度，Tanger的租户组合中，前五大租户占年化基础租金的64.2%[27] 财务状况 - 截至2022年6月30日，总债务占调整后总资产的比例为41%，低于60%的限制[87] - 截至2022年6月30日，未担保资产对未担保债务的比例为236%，高于150%的限制[87] - 2022年第二季度的EBITDA与固定费用的比例为4.5倍，高于1.5倍的限制[87] - 2022年第二季度的总负债占调整后资产价值的比例为37%，低于60%的限制[87] 市场扩张与新产品 - 2022年，Tanger在纳什维尔开工建设第37个购物中心，并宣布与Palm Beach的战略合作伙伴关系[15] - 62%的租赁面积位于旅游目的地，90%的租赁面积位于前50大都市统计区或领先的旅游目的地[20] 其他信息 - 公司致力于通过市场营销合作和媒体活动来增加非租赁收入[53] - 自1994年以来，公司在慈善捐赠方面贡献了近2200万美元[64] - 公司在2021年生产了近620万千瓦时的太阳能，支持超过60,000次电动车充电[64] - 公司在2021年减少了5%的水使用量，以2019年为基准[64]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度核心FFO每股0.45美元，同比增长4.7% [28] - 总投资组合同店NOI增长5.1%，达到7980万美元，主要受入住率和租金增长推动 [28] - 截至6月30日，过去12个月净债务与调整后EBITDAre之比为5.3倍，低于一年前的5.6倍 [29] - 加权平均利率为3.2%，93%的未偿债务为固定利率 [29] - 6月30日现金为1.94亿美元，5.2亿美元循环信贷额度可全额使用 [29] - 提高全年业绩指引中点，预计核心FFO每股在1.73 - 1.79美元之间，同店NOI增长在3% - 4.5%之间 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务：零售商对奥特莱斯中心需求强劲，入住率达94.9%，同比上升170个基点，环比上升60个基点 [12] - 租赁业务：过去12个月执行续租或新租约面积超170万平方英尺，所有可比租约混合租金价差为4.1%，环比改善280个基点，连续五个季度租金价差增长 [12] - 营销业务：Tanger忠诚度俱乐部会员独特参与度同比增长80%，新会员增长25%；与全球品牌有新赞助合作，部分品牌有增量媒体购买 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 销售数据：过去12个月每平方英尺销售额为450美元，较上一可比时期增长6.4%，但较上一季度略有下降 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点：加速租赁、营销商业化和重塑露天购物目的地运营 [11] - 外部增长：5月纳什维尔第37个中心破土动工，预计2023年秋季开业；上周宣布与棕榈滩一现有奥特莱斯中心建立战略合作伙伴关系 [23][24] - 行业竞争：每个购物中心都处于竞争市场，纳什维尔也不例外，但公司认为当地市场有足够空间容纳其购物中心 [35][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：宏观经济存在不确定性，但公司资产负债表提供财务灵活性和支持 [25] - 未来前景：对业务保持乐观，预计同店NOI将持续增长，核心价值主张在经济周期中具有吸引力 [25][26] 其他重要信息 - 发布第六份年度环境、社会和治理报告，新任命可持续发展负责人已确定提高效率、推进可持续发展目标和增加利润的机会 [21] - 积极制定基于科学的计划，到2050年实现净零排放，今年将使太阳能和电动汽车充电基础设施翻倍 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍纳什维尔项目的租赁情况、预租赁比例以及是否会与西蒙竞争 - 截至目前，纳什维尔项目约70%已确定租户，包括许多新进入奥特莱斯领域的租户和优质餐饮品牌；每个购物中心都有竞争，但当地市场发展强劲，有足够空间容纳公司的购物中心 [35][36][38] 问题2: 纳什维尔市场能否容纳两个奥特莱斯中心，预租赁租户的租约是否有取消或提前退出条款 - 公司认为当地市场有足够空间；租约中没有因市场出现其他中心而取消的条款 [37][38] 问题3: 70%确定租户是指已签署租约还是仅表示有兴趣 - 是已执行租约和待签署租约的组合 [40][41] 问题4: 请介绍棕榈滩项目的经济情况、触发股权收购的条件和可能的股权水平 - 无法详细说明具体经济条款；对未来可能获得股权所有权的机会感到兴奋 [43][44] 问题5: 棕榈滩项目对FFO的贡献是多少 - 短期内每年可能增加约0.01美元或更多 [46] 问题6: 奥特莱斯领域进行更多品牌合作项目的机会有多大 - 约有十几个优质购物中心的业主或开发商对公司的平台感兴趣，希望加入Tanger品牌 [47] 问题7: 第一、二季度同店NOI分别为9.9%和5.1%，但全年目标为3% - 4.5%，下半年同店NOI增长放缓的原因是什么 - 上半年受益于储备金转回等一次性项目，下半年虽预计仍有正增长，但鉴于经济背景，公司的预期更为谨慎 [52] 问题8: 棕榈滩资产的入住率和每平方英尺销售额与公司整体平均水平相比如何 - 入住率处于90%以上高位，每平方英尺销售额处于公司投资组合前1/3，但运营后才能分享更多信息 [53] 问题9: FFO每股指引中点意味着下半年放缓至每股0.43美元，该数字背后的潜在逆风或保守因素是什么 - 上半年受益于储备金转回和一些终止项目，这些因素使上半年数据高于下半年；核心业务在下半年仍将增长，公司在指导中保持谨慎但对业务乐观 [55] 问题10: 过去几个季度租户销售额环比下降，尽管同比仍增长，如何看待近期与过去12个月相比的购物者客流量、租户销售额情况 - 停车场客流量与去年相当，但店铺促销活动增加，购物者可以用略少的钱购买更多商品 [57][58] 问题11: 请评论租赁情况和租约条款结构的变化 - 租约结构在新冠疫情期间发生重大变化，现在正逐渐恢复到几年前的模式；租约期限变长，更多10年期租约，租户装修费用支付增加；基本租金和额外费用方面，公司议价能力增强，租金上涨 [63][64] 问题12: 租金涨幅和未开业标志情况如何，零售商是否有抵触 - 未开业标志占比升至50个基点；基本租金涨幅约3%，CAM租金涨幅在4% - 5%之间；零售商因公司购物中心入住成本低，对租金上涨接受度较高 [66][67] 问题13: 考虑到股价，如何看待股票回购 - 公司会评估多种投资机会，包括新开发项目、收购、现有投资组合投资和可持续发展计划等，同时也会考虑股票回购；目前股价具有吸引力，董事会仍有回购授权，公司将继续评估 [69][70] 问题14: 除纳什维尔项目外，如何使用高现金余额和自由现金流 - 公司有很多投资机会，包括现有投资组合的周边土地、可持续发展计划，以及拓展投资组合和利用平台创造价值的机会 [77] 问题15: 年初至今临时转永久租赁情况如何，纳什维尔项目每平方英尺480美元的成本是否因在岩石上建设和工期延长而升高 - 永久入住率环比增长；对于临时租户，公司会在有合适永久租户时替换，若有空置面积会将临时租户转移；本季度成功将一些哥伦比亚、拉科斯特和UGG的临时租户转为长期永久租户；纳什维尔项目建设成本虽高于5年前，但当地租金也在增长，公司对项目收益率有信心 [79][80][81]

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