财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股0.52美元，上年同期为每股0.47美元；全年核心FFO为1.96美元，上年为1.83美元，超出近期指引得益于核心增长和外部增长活动 [23] - 年末净债务与调整后EBITDA的比例为5.8倍，反映了第四季度的外部增长支出；预计三个新中心全年EBITDA后，杠杆率将在5.2 - 5.3倍 [25][26] - 2024年预计核心FFO每股在2.02 - 2.10美元之间，较2023年增长3% - 7%，受有机增长和外部增长活动贡献，但受到期掉期利率上升适度抵消 [63] - 预计经常性资本支出在5000 - 6000万美元之间，反映2024年较高的租户更换率和对投资组合的持续投资 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店NOI第四季度增长5.4%，全年增长6.2%，得益于入住率提高、租金差扩大、基础租金和费用回收增加、非定期收入贡献、运营效率提升和温和冬季 [36][48] - 2023年是租赁生产力创纪录的一年，执行544份租约，总面积超230万平方英尺，比2022年增长9%；混合平均租金同比上涨13.3%，续租空间租金差37.5%，续约租金差11.2% [41] - 12月销售和客流量同比呈积极趋势，假日零售季表现良好 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 年末入住率为97.3%，2022年末为97%；与上季度相比下降70个基点，因第四季度收购坦格阿什维尔和桥街镇中心 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续通过战略租赁和积极的资产管理实现有机增长，通过数字通信和优惠活动提高客流量和购物者参与度 [45] - 随着时间推移强化房地产，包括激活外区地块和挖掘其他收入机会，有选择地收购和开发露天购物中心 [21] - 积极更换租户，用更有生产力的品牌取代现有租户，虽可能影响近期续约指标，但有助于推动长期可持续租金增长 [18] - 关注租户和品牌提升，增加设施、餐厅和娱乐项目，以提高资产收入和购物体验 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对近期销售和客流量增长感到鼓舞，乐观认为这一趋势将延续到2024年 [44] - 坦格数字忠诚度应用程序是重要举措，能个性化优惠、增加购物访问量并提供消费者信息，有助于提高营销效率和购物体验 [20] - 公司有能力挖掘现有投资组合中的机会，有选择地追求外部增长，致力于为投资者创造价值 [46] 其他重要信息 - 2023年11月收购桥街镇中心，这是阿拉巴马州亨茨维尔一个82.5万平方英尺的露天生活中心 [5] - 第四季度新增三个购物中心，分别位于田纳西州纳什维尔、北卡罗来纳州阿什维尔和阿拉巴马州亨茨维尔 [12] - 田纳西州纳什维尔的坦格奥特莱斯于10月开业，获得零售商和顾客积极反馈 [13] - 2024年2月1日开始3.25亿美元新的远期利率互换，固定调整后SOFR加权平均基准利率为4%，此前为0.5% [62] - 公司将参加多场投资者和分析师活动，包括2月28日的沃尔夫研究虚拟房地产会议等 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在收购和开发方面的机会及标准，目标收购数量 - 公司会保持机会主义，若2024年有合适机会会进行收购；标准是寻找所在市场的主导中心，有良好的住宅和旅游增长，能应用公司的租赁、营销和运营平台 [56] 问题2: 棕榈滩资产是否会增加股权，类似资产有多少 - 棕榈滩资产与业主的关系有机会随时间获得股权，公司会继续提升该购物中心；市场知道公司的战略后会有相关机会，类似交易公司会考虑 [60] 问题3: 2024年同店费用增长的考虑因素 - 2023年冬季较温和节省约200万美元，2024年预计为正常降雪年，有200万美元或超50个基点的运营费用逆风；还有税收和保险等不可控费用上升，但公司会提高运营效率，同店增长预计在2% - 4% [66] 问题4: 新租赁策略对平均租户销售生产力的影响，新用途及分布情况 - 租赁策略是用更有生产力的零售商取代低效零售商，挖掘替代用途；如Shake Shack的加入吸引了更多顾客，策略适用于整个投资组合 [70] 问题5: 指导中对坏账的假设 - 2023年有效准备金和坏账低于50个基点，指导范围2% - 4%内有类似水平的保护，公司与租户保持沟通，能应对相关问题 [76] 问题6: 若销售持平或下降、入住成本达10%，推动租金的能力 - 公司的重点是提高租金，已连续八个季度实现正租金差；租赁速度未放缓，新收购带来的空置空间是机会，会用更高效的零售商取代现有租户 [79] 问题7: 2024年同店指导中再租户活动的拖累，再租户和续约租金差预期 - 2% - 4%的同店指导考虑了租赁活动的收益，2024年范围考虑了不同租户保留情况；再租户活动有一定拖累，但公司会用临时租户减少影响 [102] 问题8: 现金部署后对未来投资和所需回报的影响 - 债务成本和股权成本有所改善，公司会谨慎投资，确保资产具有战略意义和财务增值；目前资产负债表状况良好，有能力进行收购 [86] 问题9: 投资的项目类型，投资组合中外区地块或重建情况及ATM资金用途 - 公司认为露天生活中心与奥特莱斯相邻，有协同效应；外区地块有很大机会，团队专注于将其货币化；ATM资金用于调整资产负债表，使其回到合适的杠杆水平 [108][109] 问题10: 2024年管理租赁和其他服务及其他收入的预期 - 管理和租赁费用方面，除了坦格棕榈滩旁边的坦格广场有全年影响外，不会有大幅增长；其他收入方面，营销合作和可持续发展举措等会继续带来增长 [111][114] 问题11: 永久入住率的展望及影响因素 - 临时租户约占10%，总体入住率97.3%，同店基础上为98%，较去年上升100个基点，增长来自永久入住率提高；2024年预计永久入住率会继续上升，重点是用高效租户取代低效租户 [117] 问题12: 租金储备坏账假设是否包含未知事件缓冲 - 公司认为2% - 4%的指导范围内有合理的保护措施，会关注环境变化并与租户保持沟通 [119] 问题13: 填补临时租户空间的速度 - 填补速度取决于中心和租户类型，临时租赁有多种用途，如让新零售商尝试业务、保持空间现金流等；公司与零售商有良好关系，能较快处理 [138] 问题14: 开发方面是积极追求新项目还是更关注收购 - 公司核心是为客户提供他们想购物的零售商，带来新的多样化品牌，目前重点是实现收入增长和正租金差 [124] 问题15: 临时租户比例何时稳定或下降 - 临时租赁是一种策略，能保持空间现金流和零售活力；随着永久租户增长，临时租户比例会自行下降；指导未假设未来12个月临时租户比例会降低 [125][126] 问题16: 2024年租赁到期情况及是否有艰难比较 - 租赁到期情况与中心组合和租赁年限有关，净租赁差受再租户和续约情况影响；公司关注总租金增长，预计整体仍会有正租金差 [131][132] 问题17: 目前活跃的租户类型 - 公司在多元化战略执行方面表现出色，在家庭、美容、餐饮、书店和娱乐等领域达成了许多交易，新品牌将继续进入奥特莱斯渠道 [133] 问题18: 吸引高端奢侈零售商的条件 - 部分购物中心有提升机会，需要建立基础和提升条件；公司与这些品牌保持沟通，有执行策略，认为实现目标并不遥远 [144]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日，公司总资产为22.05303亿美元，较2022年12月31日的22.17665亿美元略有下降，降幅约0.56%[23] - 截至2023年9月30日，公司总资产为22.04808亿美元，较2022年12月31日的22.17011亿美元略有下降[37] - 2023年前三季度总营收为3.3693亿美元，较2022年同期的3.26152亿美元增长约3.30%[25] - 2023年前三季度净利润为7903.7万美元，较2022年同期的6662.6万美元增长约18.63%[25] - 2023年前三季度归属于公司的净利润为7536.7万美元，较2022年同期的6369.9万美元增长约18.32%[25] - 2023年前三季度基本每股收益为0.71美元，较2022年同期的0.61美元增长约16.39%[25] - 2023年前三季度综合收益为7301.7万美元，较2022年同期的7343.3万美元略有下降，降幅约0.57%[28] - 截至2023年9月30日，公司总负债为16.92873亿美元，较2022年12月31日的17.03731亿美元略有下降，降幅约0.64%[23] - 2023年第三季度总营收为1.17346亿美元，较2022年同期的1.11446亿美元增长约5.30%[25] - 2023年第三季度净利润为2887.7万美元，较2022年同期的2434.5万美元增长约18.62%[25] - 2023年第三季度归属于公司的净利润为2762.4万美元，较2022年同期的2327.6万美元增长约18.68%[25] - 截至2023年9月30日，公司股东权益总额为5.1243亿美元，较2022年12月31日的5.13934亿美元略有下降[32] - 2023年前九个月，公司净收入为7903.7万美元，高于2022年同期的6662.6万美元[35] - 2023年前九个月，公司经营活动提供的净现金为1.52113亿美元，高于2022年同期的1.22741亿美元[35] - 2023年前九个月，公司投资活动使用的净现金为8713.9万美元，高于2022年同期的3137.1万美元[35] - 2023年前九个月，公司融资活动使用的净现金为8832.4万美元，高于2022年同期的7182.4万美元[35] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为1.88459亿美元，低于2022年同期的1.80708亿美元[35] - 截至2023年9月30日，公司总负债为16.92378亿美元，较2022年12月31日的17.03077亿美元略有下降[37] - 截至2023年9月30日，公司股东权益为5.1243亿美元，较2022年12月31日的5.13934亿美元略有下降[37] - 2023年前九个月，公司折旧和摊销费用为7665.6万美元，低于2022年同期的7790.8万美元[35] - 2023年第三季度总营收为1.17346亿美元，2022年同期为1.11446亿美元，同比增长5.3%[39] - 2023年前三季度总营收为3.3693亿美元，2022年同期为3.26152亿美元，同比增长3.3%[39] - 2023年第三季度净利润为2887.7万美元，2022年同期为2434.5万美元，同比增长18.6%[39] - 2023年前三季度净利润为7903.7万美元，2022年同期为6662.6万美元，同比增长18.6%[39] - 2023年第三季度基本每股收益为0.26美元，2022年同期为0.22美元，同比增长18.2%[39] - 2023年前三季度基本每股收益为0.71美元，2022年同期为0.61美元，同比增长16.4%[39] - 2023年第三季度综合收益为2526.7万美元，2022年同期为2242.8万美元，同比增长12.7%[42] - 2023年前三季度综合收益为7301.7万美元，2022年同期为7343.3万美元，同比下降0.6%[42] - 截至2023年9月30日，总权益为5.1243亿美元，截至2022年9月30日为5.15659亿美元，同比下降0.6%[47] - 2023年前九个月净收入为79,037美元，2022年同期为66,626美元[50] - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为151,870美元，2022年同期为122,686美元[50] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为87,139美元，2022年同期为31,371美元[50] - 2023年前九个月融资活动使用的净现金为88,324美元，2022年同期为71,824美元[50] - 2023年第三季度，公司归属于普通股股东的净利润为2721万美元，基本每股收益为0.26美元，摊薄每股收益为0.26美元；前九个月归属于普通股股东的净利润为7451.3万美元，基本每股收益为0.71美元，摊薄每股收益为0.70美元[106] - 2023年第三季度，运营合伙企业归属于普通合伙人的净利润为2846.3万美元，基本每单位收益为0.26美元，摊薄每单位收益为0.26美元；前九个月归属于普通合伙人的净利润为7793.5万美元，基本每单位收益为0.71美元，摊薄每单位收益为0.70美元[111] - 2023年第三季度和前九个月，分别约有33.33万个和47.52万个期权因反摊薄而被排除在摊薄每股收益计算之外；2022年第三季度和前九个月，约有27.4万个期权因反摊薄被排除在外[108] - 2023年第三季度和前九个月，无名义单位被排除在摊薄每股收益计算之外；2022年第三季度和前九个月，约有60.1万个名义单位因不符合发行条件或反摊薄被排除在外[107] - 2023年第三季度，公司记录的股权薪酬费用为338.8万美元，前九个月为904万美元；2022年同期分别为300.6万美元和996.5万美元[117] - 2023年第三季度，公司资本化的股权薪酬费用为7.2万美元，前九个月为19.4万美元；2022年同期分别为5.1万美元和13.7万美元[118] - 2023年和2022年前九个月归属时扣留的股票总数分别约为36.8万股和22.97万股，为员工向税务机关支付的税款分别为700万美元和370万美元[120] - 截至2023年6月30日，公司累计其他综合收益（损失）中外币现金流套期为 - 2318.7万美元，总额为 - 1334.2万美元；非控股权益经营合伙企业分别为 - 129.1万美元和 - 81.8万美元[126] - 截至2023年9月30日，公司累计其他综合收益（损失）中外币现金流套期为 - 2487.5万美元，总额为 - 1679.5万美元；非控股权益经营合伙企业分别为 - 136.8万美元和 - 97.5万美元[126] - 截至2022年12月31日，公司累计其他综合收益（损失）中外币现金流套期为 - 2451.6万美元，总额为 - 1103.7万美元；非控股权益经营合伙企业分别为 - 135.1万美元和 - 71.3万美元[126] - 截至2022年9月30日，公司累计其他综合收益（损失）中外币现金流套期为 - 2553.6万美元，总额为 - 1125.3万美元；非控股权益经营合伙企业分别为 - 135.1万美元和 - 71.3万美元[128] - 预计未来十二个月内，公司将把截至2023年9月30日与利率互换协议相关的累计其他综合收益中约630万美元重新分类至收益，作为利息费用的减少项[128] - 截至2023年9月30日，累计其他综合收益（损失）中，外币为 - 26,243千美元，现金流套期为8,473千美元，总计 - 17,770千美元[129] - 预计未来十二个月，将把约630万美元与利率互换协议相关的累计其他综合收益重新分类至收益，以减少利息支出[129] - 2023年第三季度租金收入为110,835千美元，2022年同期为105,569千美元；2023年前九个月租金收入为319,005千美元，2022年同期为311,587千美元[131] - 截至2023年9月30日，应付账款和应计费用中与建设相关的成本为29,919千美元，2022年同期为10,525千美元[132] - 2023年前九个月支付的利息净额为39,421千美元，2022年同期为40,474千美元[132] - 2023年净收入增至7900万美元，较2022年增加1240万美元，受入住率、租赁利差、服务收入等因素影响[160] - 2023年租金收入较2022年增加740万美元，现有物业因入住率从96.4%升至97.9%和租赁利差增加，但部分被可变收入减少抵消[162] - 2023年管理、租赁及其他服务收入较2022年增加130万美元，因增加物业管理职责[164] - 2023年其他收入较2022年增加200万美元，现有物业因其他收入流增加[165] - 2023年物业运营费用较2022年减少190万美元，现有物业费用因冬季温和除雪成本降低而减少131万美元，出售物业费用减少69.4万美元[167] - 2023年一般及行政费用较2022年增加250万美元，排除高管离职影响，因招聘关键员工费用增加[168] - 2023年折旧和摊销成本较2022年减少130万美元，现有物业费用减少57.2万美元，处置物业费用减少68万美元[169][170] - 2023年利息费用较2022年增加110万美元，因利率上升和可变利率债务增加，部分被资本化利息抵消[171] - 2023年其他收入（费用）较2022年增加约290万美元，主要因短期投资收益增加，部分被2022年非房地产资产出售收益抵消[172] - 2023年非合并合资企业权益收益较2022年减少约76.5万美元，因利率上升影响两个合资企业[173] - 2023年前九个月，公司经营活动提供的净现金为1.5187亿美元，2022年同期为1.22686亿美元，增加了2918.4万美元；投资活动使用的净现金为8713.9万美元，2022年同期为3137.1万美元，增加了5576.8万美元；融资活动使用的净现金为8832.4万美元，2022年同期为7182.4万美元，增加了1650万美元 [211] - 2023年前九个月融资活动净现金使用量增加，主要因股息支付增加和股权奖励归属相关净股份结算金额增加[214] 奥特莱斯业务线数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日，公司拥有并运营29个综合奥特莱斯中心，总可出租面积约1130万平方英尺，出租率98%[52] - 截至2023年9月30日，公司作为出租人，在29个综合奥特莱斯中心拥有约2300家门店，运营租赁初始期限从2023年至2039年[130] - 截至2023年9月30日，公司有29个合并奥特莱斯中心，总面积1130万平方英尺，6个非合并奥特莱斯中心，总面积210万平方英尺[143] - 2022年1月1日至2023年9月30日，合并奥特莱斯中心面积从1145.3万平方英尺变为1134.9万平方英尺，非合并奥特莱斯中心面积保持211.3万平方英尺，管理中心面积从0变为75.7万平方英尺[144] - 截至2023年9月30日，合并奥特莱斯中心总出租率为97.9%，非合并奥特莱斯中心总出租率为98.4%[146][148] - 2023年和2022年执行的可比空间租赁交易中，2023年交易数390笔，面积176.2万平方英尺，初始租金每平方英尺38.32美元，租金差15.2%；2022年交易数329笔，面积173.2万平方英尺，初始租金每平方英尺30.24美元，租金差5.6%[149] - 2023年租赁收入为1.10835亿美元，较2022年的1.05569亿美元增加526.6万美元，现有物业租赁收入因出租率从96.4%升至97.9%等因素增加599.7万美元[153] - 2023年管理、租赁及其他服务收入为213.8万美元，较2022年的189.7万美元增加24.1万美元[154] - 2023年其他收入为437.3万美元，较2022年的398万美元增加39.3万美元，现有物业其他收入因EV充电等收入增加44.1万美元[155] - 2023年前九个月，公司合并奥特莱斯中心资本支出为1.30136亿美元，2022年同期为4757.8万美元，增加了8255.8万美元 [195] - 2023年10月，公司位于田纳西州纳什维尔约29.1万平方英尺的奥特莱斯中心开业，入住率达96.5% [197] - 截至

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.50美元，去年同期为每股0.47美元 [9] - 同店NOI本季度增长7.6%，受入住率提升和强劲租金差推动，还受益于约0.01美元的非当期租金收入 [9] - 截至第三季度末，有16亿美元的摊余债务、2.07亿美元现金及现金等价物和短期投资，94%的债务为固定利率，2026年末前无重大债务到期，5.2亿美元无担保信贷额度可全额使用 [10] - 截至9月30日的12个月，净债务与调整后EBITDAre之比为5.2倍，处于零售和房地产投资信托行业较低水平 [10] - 提高2023年核心FFO预期，中点提高0.035美元，新范围为1.90 - 1.94美元；提高并缩小同店NOI增长预期至4.75% - 5.5%，中点提高87.5个基点；将2023年预期经常性资本支出降至4000 - 5000万美元，原预期为4500 - 5500万美元 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度执行超560笔租赁交易，涉及超230万平方英尺空间，占总可租面积近20%，交易数量较上年同期增长30% [26] - 下一年21%的总可租面积和年租金将到期续约，连续七个季度实现正租金差 [26] - 入住成本比率较上季度上升10个基点 [26] - 客流量和租户每平方英尺销售额较上年略有下降，运动和运动休闲品类持续增长 [27] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行推动同店增长、变现周边土地和资产强化计划中的潜在机会、通过新开发和收购进行选择性外部增长的战略 [8] - 作为露天购物中心公司，在租赁、营销和运营方面有纪律，若购物中心回报率符合要求且有增长潜力，会把握机会 [38] - 利用周边土地进行项目开发，以增加中心用途和引入零售商，提升中心价值 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但公司积极势头持续，对平台和为购物者及品牌提供的价值有信心 [8] - 预计积极势头将延续，推动全年收益增长，董事会批准股息增加6% [7] - 对纳什维尔项目前景乐观，该中心开业后销售和客流量表现良好，假期安排有望进一步提升业绩 [66] 其他重要信息 - 史蒂文·坦格将在年底从董事会执行主席过渡为非执行主席，这是他最后一次作为积极参与者参加财报电话会议 [22] - 公司第三季度发行约270万美元股票，每股24.89美元，用于增值投资 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司如何超越3%的同店NOI增长，当前临时空间的上行潜力如何，以及临时转永久租赁的机会 - 公司有较大的租户续约管道，过去几年续约率约95%，续约租金有提升空间；可对资产进行管理，调整店铺大小和租户组合；临时租户可保持空间运营，且公司对其有控制权，不影响长期高收益交易 [47][48] 问题: 外部增长机会的情况，以及明年资本支出水平的预期 - 公司在市场上寻找扩张机会，考虑露天购物中心项目，若回报率和增长潜力符合要求会参与；资本支出方面，第四季度中点约2000万美元，整体资本支出预计维持当前水平，明年资本支出受续约率影响 [38][59][60] 问题: 运营费用回收的季节性，以及2024年的预期平均回收率 - 运营费用回收相对固定，运营费用可变，回收率季度间有波动，预计第四季度在70%多至80%多，明年平均回收率在80%多，后续提供指导时会说明季节性情况 [41] 问题: 2024年是否有拆分店铺和调整零售空间的计划，以及对NOI的影响 - 相关举措主要利用周边土地，不会影响现有业务，可创造新价值，是多年期机会，能为中心引入更多用途和零售商 [43] 问题: 纳什维尔项目的NOI收益率、向稳定收益率的发展轨迹，以及开业初期销售情况和NOI与销售的关联 - 稳定收益率预计在7.5% - 8%，第一年收益率预计在6%多，中期约6.5%；销售势头会随时间增强，可变租金在第二、三年将增长；第一年运营费用支出较高，包括营销、清洁、景观和安保等方面；开业后销售和客流量表现良好，零售商销售业绩出色，对未来前景乐观 [65][66][68] 问题: 公司对股票净账面价值（NAB）的看法 - 公司不评论对NAB的看法，分析师有各自观点，此次发行股票是为增值部署，公司会谨慎管理资本结构 [46] 问题: 租户平均销售额下降的驱动因素，以及特定类别或地区的趋势 - 公司作为奥特莱斯平台，无法控制零售商售价，当前零售商促销力度加大，虽销售价格降低但销量不一定减少；每平方英尺销售额虽低于2021年高点，但仍高于2019年水平，得益于运动和运动休闲品类及部分服装店铺的表现；业务多元化可能影响整体每平方英尺销售额，但公司战略是增长NOI，租户续约率高表明店铺对其有价值 [51][52] 问题: 当前观察名单的变化，特别是对VF和Express的风险敞口 - 公司与相关品牌有业务往来，如Express在纳什维尔开设5000平方英尺店铺且表现良好，通常品牌重组时奥特莱斯门店是最后调整的，因其盈利能力较强 [37] 问题: 第四季度资本支出的驱动因素 - 资本支出包括租户补贴和翻新资本，因租户续约率高，租户补贴减少；翻新项目有一定时间性，第四季度中点约2000万美元，整体因续约率高和项目完成时间调整而减少 [59] 问题: 公司收购的重点方向和回报率要求 - 公司关注各类零售机会，特别是露天购物中心，希望成为特定地区的主要购物中心并提升租户组合；回报率要求需根据具体项目评估，目前在寻找有增值潜力的项目 [63] 问题: 销售生产率的预期，以及租户对预算和预测的更新 - 纳什维尔购物中心的零售商平均销售表现良好，部分每平方英尺销售额在500 - 700美元之间，公司对其销售前景乐观 [68] 问题: 租户销售在何种情况下会成为更受关注的因素，以及入住成本比率（OCR）对租赁谈判的压力点 - 公司认为奥特莱斯店铺对零售商有价值，是其分销渠道的重要组成部分，租户续约率高且愿意支付更高租金，表明店铺能帮助其周转货物；目前仍有提升租金的空间，虽销售有所放缓，但租金差和租赁活动仍在增长 [83] 问题: 现金基础租金季度环比增长的其他驱动因素，以及租户转为永久入住的比例 - 同比增长主要由永久入住率提升（150个基点）和租金差（平均14.5%，超20%的投资组合）共同推动，还有部分百分比租金计入基础租金；环比增长包括入住率提升80个基点、租金差和少量非当期租金收入 [86][87] 问题: 同店NOI指导在第四季度放缓的原因 - 费用具有可变性，季度间会有影响，但全年业务表现良好，同店NOI中点从年初的3%提升至超5%，FFO仍同比增长 [89] 问题: 签约未开业（sign - not open）的金额和基本情况 - 签约未开业管道是临时租赁策略的一部分，用于在空置空间收取租金，待转为永久租户；公司投资组合以小租户为主，签约未开业占比不高，影响不大 [91] 问题: 纳什维尔的新租户情况，以及新租户拓展的难度和潜力 - 新租户包括Ulta（非全新奥特莱斯业务）、Hollie Ray Boutique（当地零售商）和Prince's Hot Chicken（餐饮类）等，他们因奥特莱斯的客户群体、租户组合和地理位置等因素选择入驻，部分新租户有拓展潜力 [94] 问题: 基础租金季度环比增长超预期的其他一次性因素 - 除入住率和租金率提升外，部分百分比租金租户转为最低基础租金有一定影响，但非当期租金收入不是主要增长因素，整体增长得益于提升入住率、扩大租金差等举措 [96] 问题: 现金在手情况及近期用途，以及收购机会的近期管道 - 纳什维尔项目支出后现金在手预计处于较高水平，除潜在收购和正常资本支出外暂无其他近期用途；公司在市场上寻找收购机会，但目前未明确近期管道 [112] 问题: 明年到期续约的21%租约中，主动不续约以调整租户组合的比例 - 有部分租约不会续约，因店铺过大或位置可获得更高租金，公司可借此调整租户组合，实现资产主动管理 [112] 问题: 租户补贴从每平方英尺约40美元升至60美元的原因及预期稳定水平 - 主要因本季度部分交易占总租赁活动的6%，这些交易具有长期租赁（平均约八年）和高租金差的特点，从经济角度合理；整体资本支出相对总租金占比较小，且租金有提升 [113] 问题: 股权发行资金的投资细节，以及是否有更多股权发行机会 - 发行270万美元股权的资金用于投资组合，如周边地块等项目，公司认为该资本成本最终对底线有增值作用，会保持资产负债表的灵活性，根据成本和投资情况决定是否进行更多股权发行 [117] 问题: 目前正在开发的外铺数量和预期支出 - 公司未提供外铺开发数量和预期支出的指引 [118]

业绩总结 - 2023年第三季度净收入为79,037千美元，同比增长18.6%[77] - 2023年第三季度每股稀释净收益为0.93美元[74] - 2023年第三季度可供普通股东的FFO为160,199千美元，较2022年的149,901千美元增长6.5%[102] - 2023年第三季度可供普通股东的核心FFO为159,399千美元，较2022年的149,930千美元增长6.5%[102] - 2023年第三季度的投资组合NOI为233,555千美元，较2022年的219,571千美元增长6.4%[103] - 2023年第三季度的同中心净运营收入（NOI）增长潜力强，主要得益于新收入来源和显著的房地产价值创造机会[22] 用户数据 - 2023年第三季度的租赁率为96.5%[31] - 截至2023年9月30日，整体物业的入住率为98.0%[167] - 租户销售每平方英尺为437美元，同比下降1.4%[167] - 租金增长率为14.5%，显示出强劲的租赁市场[167] - 公司在2023年第三季度实现了7个连续季度的正租金差[167] 未来展望 - 2023年同中心净运营收入（NOI）增长预期为4.75%至5.50%[107] - 预计未来将继续推动租金增长和增加附加收入[163] - 预计纳什维尔新开发项目的总开发成本在1.44亿至1.46亿美元之间[184] 财务状况 - 2023年第三季度的有效利率为3.4%[28] - 2023年第三季度的总企业价值为39亿美元，其中债务为16亿美元，现金为2亿美元[25] - 2023年第三季度的资本结构中，固定利率债务占64%，浮动利率债务占36%[24] - 2023年第三季度的EBITDA与固定费用的比率为4.4倍[52] - 2023年第三季度的总负债与调整后资产价值的比率为37%[52] - 公司净债务为14亿美元，符合所有债务契约[177][181] 其他信息 - 2023年管理费用（不包括高管离职调整）预期为7300万至7600万美元[107] - 2023年利息支出预期为4750万至4850万美元[107] - 2023年年度重复资本支出、翻新和第二代租户补贴预期为4000万至5000万美元[107] - 公司市场资本化为25亿美元，总企业价值为39亿美元[140] - 95%的投资组合为开放式物业，主要位于高频旅游目的地[140] - 融资的使用受到限制[200]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年6月30日，公司总资产为21.95518亿美元，较2022年12月31日的22.17011亿美元略有下降[29] - 2023年上半年总营收为2.19584亿美元，较2022年同期的2.14706亿美元增长2.27%[30] - 2023年上半年净利润为5016万美元，较2022年同期的4228.1万美元增长18.63%[30] - 2023年上半年基本每股收益为0.45美元，2022年同期为0.39美元[30] - 2023年上半年综合收益为4775万美元，2022年同期为5100.5万美元[31] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为9887.2万美元，较2022年同期的8919.6万美元增长10.85%[34] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为3503.7万美元，2022年同期为809.5万美元[34] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为6264.8万美元，较2022年同期的4801.8万美元增长30.47%[34] - 截至2023年6月30日，现金及现金等价物为2.12842亿美元，较2022年同期的1.94208亿美元增长9.59%[29][34] - 2023年上半年普通股分红为5266.7万美元，2022年同期为4207.6万美元[34] - 2023年Q2未合并合资企业收入为2.1804亿美元，2022年同期为2.1666亿美元；2023年上半年收入为4.3933亿美元，2022年同期为4.3507亿美元[57] - 2023年第二季度公司归属于普通股股东的净利润为2394.5万美元，2022年同期为1968.3万美元；2023年前六个月为4728.7万美元，2022年同期为3998.6万美元[84] - 2023年第二季度公司基本每股收益为0.23美元，摊薄后每股收益为0.23美元；2022年同期基本每股收益为0.19美元，摊薄后每股收益为0.19美元[84] - 2023年第二季度运营合伙企业归属于普通合伙人的净利润为2504.3万美元，2022年同期为2059.7万美元；2023年前六个月为4945.6万美元，2022年同期为4184.4万美元[90] - 2023年第二季度运营合伙企业基本每单位收益为0.23美元，摊薄后每单位收益为0.23美元；2022年同期基本每单位收益为0.19美元，摊薄后每单位收益为0.19美元[90] - 2023年前六个月公司记录的股权薪酬费用为565.2万美元，2022年同期为695.9万美元[95] - 2023年第二季度净收入为2530万美元，较2022年同期的2080万美元增加450万美元[125] - 2023年净收入增至5020万美元，较2022年的4230万美元增加790万美元，主要因更高的平均投资组合入住率、积极的租赁利差、管理服务收入增加、较低的公共区域维护除雪成本和更高的投资收入[135] - 2023年租金收入增加215.2万美元，现有物业租金收入因入住率从94.8%提升至97.1%和积极的租赁利差而增加，但部分被较低的可变收入抵消[137] - 2023年管理、租赁及其他服务收入增加107.3万美元，主要因2022年第三季度增加了佛罗里达州西棕榈滩一个购物中心的物业管理职责[139] - 2023年其他收入增加165.3万美元，现有物业其他收入因电动汽车充电、付费媒体、赞助和现场标识等收入流增加而增长[140] - 2023年物业运营费用减少259.5万美元，现有物业费用减少主要因广告和促销成本的时间安排以及较温和的冬季导致除雪成本降低[141] - 2023年一般及行政费用增加94.2万美元，排除高管离职影响，费用因招聘关键员工推动运营和增长计划而增加[142] - 2023年折旧和摊销成本减少118.1万美元，主要因现有物业费用减少和处置物业的折旧摊销减少[143] - 2023年利息费用增加110万美元，因利率上升和可变利率债务增加，部分被纳什维尔开发项目的资本化利息抵消[143] - 2023年其他收入（费用）增加约240万美元，主要因短期投资的投资收入增加，部分被2022年出售非房地产资产的收益抵消[144] - 2023年非合并合资企业的权益收益减少约110万美元，主要因2022年下半年利率上升对两个合资企业产生负面影响[145] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为98872000美元，较2022年的89196000美元增加9676000美元；投资活动使用的净现金为35037000美元，较2022年的8095000美元增加26942000美元；融资活动使用的净现金为62648000美元，较2022年的48018000美元增加1463000美元[179] - 2023年Q2净利润为2530万美元，2022年同期为2081.9万美元；2023年上半年净利润为5016万美元，2022年同期为4228.1万美元[207][212][219] - 2023年Q2核心运营资金（Core FFO）可分配给普通股股东为5238.2万美元，2022年同期为4883万美元；2023年上半年为1.03612亿美元，2022年同期为9827.3万美元[207] - 2023年Q2合并投资组合净营业收入（Portfolio NOI）为7643万美元，2022年同期为7301.1万美元；2023年上半年为1.52983亿美元，2022年同期为1.44234亿美元[212] - 2023年Q2同店净营业收入（Same Center NOI）为7632.4万美元，2022年同期为7279.7万美元；2023年上半年为1.53023亿美元，2022年同期为1.43764亿美元[212] - 2023年Q2调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为6037.5万美元，2022年同期为5862.7万美元；2023年上半年为1.19901亿美元，2022年同期为1.17888亿美元[219] - 2023年Q2房地产息税折旧摊销前利润（EBITDAre）为6518.5万美元，2022年同期为6296.6万美元；2023年上半年为1.30318亿美元，2022年同期为1.26438亿美元[219] - 2023年Q2调整后房地产息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDAre）为6518.5万美元，2022年同期为6299.5万美元；2023年上半年为1.29512亿美元，2022年同期为1.26467亿美元[219] 公司资产与股权结构情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有并运营29个综合奥特莱斯中心，总可租赁面积约1130万平方英尺，出租率97%，包含约2300家店铺，代表约600个品牌，还有1个在建中心，部分持有6个非综合奥特莱斯中心，总面积约210万平方英尺，另有1个管理中心，面积约50万平方英尺[35] - 截至2023年6月30日，公司及其全资子公司拥有运营合伙企业1.05185781亿个单位，其他有限合伙人集体拥有473.7982万个A类普通有限合伙单位[38] - 截至2023年6月30日，合并资产负债表中预付和其他资产项记录的直线租金调整应收款约为5010万美元[47] - 有一个奥特莱斯中心的估计公允价值远低于其约1.114亿美元的账面价值[50] - 纳什维尔开发项目预计总净成本1.43 - 1.47亿美元，截至2023年6月30日已发生成本8930万美元，预计2023年10月开业，其中土地购置成本约880万美元[51] - 截至2023年6月30日，公司在RioCan Canada非综合房地产合资企业的投资账面价值为7450万美元，在夏洛特、国家港湾、加尔维斯顿/休斯顿和哥伦布合资企业的投资账面价值分别为 - 1970万、 - 1420万、 - 1320万和 - 290万美元[52] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司在非综合合资企业投资的账面价值与“非综合合资企业简明合并资产负债表”中报告的资产份额的差异分别为310万和320万美元[54] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，非综合合资企业的总资产分别为3.75227亿和3.88735亿美元，总负债分别为3.34246亿和3.44383亿美元[56] - 截至2023年6月30日，公司担保运营合伙企业无担保信贷额度的总借款能力为5.2亿美元[58] - 运营合伙企业的债务包括高级无担保票据、应付抵押贷款、无担保定期贷款和无担保信贷额度，截至2023年6月30日，本金总额为14.41465亿美元，账面价值为14.27391亿美元[60] - 截至2023年6月30日，现有长期债务未来五年及以后的到期和本金摊销情况为：2023年剩余时间242.9万美元，2024年513万美元，2025年150.1万美元，2026年4.07405亿美元，2027年6.25亿美元，之后4亿美元[66] - 截至2023年6月30日，公司衍生金融工具（利率互换）的公允价值为1029.4万美元，2022年12月31日为1411.8万美元[68] - 截至2023年6月30日，公司债务的总公允价值为12.59475亿美元，账面价值为14.27391亿美元；2022年12月31日，总公允价值为12.68362亿美元，账面价值为14.28494亿美元[75] - 截至2023年6月30日，公司的市价发行计划下约有6010万美元的普通股可供出售，2023年前两个季度和2022年全年均未出售股份[78] - 2023年6月30日，公司流通合伙单位总数为1.08823763亿个，较2022年6月30日的1.08056351亿个有所增加[83] - 截至2023年6月30日，公司作为出租人在29个综合奥特莱斯中心拥有约2300家店铺，经营租赁初始期限从2023年至2039年[107] - 截至2023年6月30日，应付账款和应计费用中与建设相关的成本为24,953千美元，2022年6月30日为15,223千美元；2023年上半年支付的利息净额为20,527千美元，2022年上半年为21,586千美元[110] - 截至2023年6月30日，公司有29个合并奥特莱斯中心，总面积1130万平方英尺，6个非合并奥特莱斯中心，总面积210万平方英尺[118] - 2022年1月1日至2023年6月30日，新增佛罗里达州棕榈滩奥特莱斯中心，面积45.7万平方英尺，处置北卡罗来纳州布洛英罗克奥特莱斯中心，面积10.4万平方英尺[119] - 截至2023年6月30日，合并奥特莱斯中心总面积1134.88万平方英尺，出租率97.1%；非合并奥特莱斯中心总面积211.29万平方英尺，出租率97.7%[120][122] - 截至2023年6月30日，公司在六个未合并的奥特莱斯中心拥有部分所有权，总面积约210万平方英尺[170] - 截至2023年6月30日，公司现有长期债务在2023年剩余时间、2024年、2025年、2026年和2027年的到期金额分别为240万美元、510万美元、150万美元、4.074亿美元和6.25亿美元，2027年后到期金额总计4亿美元[177] - 截至2023年6月30日，无担保借款占未偿债务的95%，房地产投资组合总账面价值的93%无抵押[182] - 截至2023年6月30日，公司维持的无担保信贷额度最高可达5.2亿美元，其中包括2000万美元的流动性额度和5亿美元的银团贷款额度，银团贷款额度在特定情况下可通过增额功能提高至12亿美元[183] - 截至2023年6月30日，公司总流动性约为7.484亿美元，预计未来至少12个月有足够的流动性来履行义务[188] - 2021年2月公司设立ATM发行计划，可发售总销售价格最高达2.5亿美元的普通股，2022年和2023年上半年未出售任何股份，该计划下仍有6010万美元可供出售[190] - 运营合伙企业的债务协议要求维持特定比率，限制股息支付，股息和分配不得超过上一财年运营资金的100%（年度基础）或95%（累计基础），截至2023年6月30日，公司遵守所有债务契约[191][192] - 高级无担保票据财务指标：总合并债务与调整后总资产比率要求小于60%，实际为40%；总担保债务与调整后总资产比率要求小于40%，实际为2%等[194] - 截至2023年6月30日，公司已执行或正在处理的2023年到期租约续签面积占比64.4%，2022年同期为64.5%[223] - 截至2023年6月30日，没有一个租户（包括关联方）占公司平方英尺数超过8%或租金收入超过6%[225] - 截至2023年6月30日和2022年6月30日，公司总投资组合的入住率分别为97.2%和94.9%[226] - 截至2023年6月3

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.47美元，上年同期为0.45美元 [20] - 截至6月30日的12个月，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍，为零售行业最低 [39] - 提高2023年核心FFO预期，中点提高0.025美元，调整后范围为每股1.85 - 1.92美元 [25] - 降低2023年预期经常性资本支出，范围为4500 - 5500万美元，中点降低500万美元 [26] - 提高同一中心NOI增长预期，中点提高50个基点，范围为3.5% - 5% [43] - 提高利息和其他收入预期，中点增加200万美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第二季度末，已执行或正在进行的续约占今年到期租约的64%，与去年一致 [7] - 6月30日，入住率为97.2%，同比上升230个基点，环比上升70个基点，为疫情前以来的最高水平 [32] - 截至6月30日的过去12个月，混合平均租金率增长13.2%，续租利差增长30.9%，续约租金利差增长12.1% [14] - 入住成本比率较上一时期提高50个基点，从8.5%升至9%，仍为行业最低之一 [8] - 客流量与上年同期基本持平，租户平均销售额略有下降 [8] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行租赁策略，锁定更高的固定租金和费用回收，引入新租户，多元化租户组合 [6][14][15] - 推出新的数字优先忠诚度计划，为会员提供定制体验和零售优惠 [16] - 利用周边土地增加现有场地的密度，进行房地产强化，实现有机增长 [62][94] - 寻找收购和开发露天购物中心的机会，实现外部增长 [41][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 意识到持续的宏观经济压力，但对推动有机和外部增长的策略充满信心 [36] - 对下半年销售持乐观态度，预计会有积极的销售影响 [55] - 认为租金仍有很大的上涨空间，续租和重新招租的租金利差持续增长 [85] 其他重要信息 - 田纳西州纳什维尔的第37家购物中心将于10月27日盛大开业，目前已完成95%的租赁 [9] - 发布最新的ESG报告，致力于减少环境影响，培养以人为本的员工文化，促进社区健康发展 [35] - 获得惠誉的投资级BBB评级，将降低无担保信贷额度和定期贷款的债务成本 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 哪些因素会使公司达到指引范围的上限或下限，以及全年坏账的影响和目前情况 - 指引范围的高低主要取决于同店指引的上下限以及其他因素，如一般及行政费用、利息和其他收入等。公司在坏账方面保持谨慎，目前观察名单较低，坏账情况符合预期并已包含在指引中 [44][45] 问题: 纳什维尔购物中心开业时的预期初始收益率以及达到7.5% - 8%稳定收益率的时间路径 - 购物中心将于10月下旬开业，目前已完成95%的租赁。基于目前的租赁情况和前景，稳定收益率提高了50个基点。开业初期预计收益率在6%左右，随着时间推移和营销推广，将逐步达到稳定收益率 [47] 问题: 新租户情况以及哪些租户增长最快 - 运动品牌如阿迪达斯、维密等有很多新交易，家具品牌也有不错表现。直接面向消费者的品牌在奥特莱斯渠道取得了成功并与公司共同成长。食品和饮料品牌也变得越来越重要，如Shake Shack已在部分中心开业并将在更多中心入驻 [48][49][70] 问题: 本季度较高的费用回收收入和较低的运营费用是否可持续，以及过去几个季度执行的租约的费用回收率目标 - 公司通过构建租约结构提高了固定共同区域维护（CAM）费用，推动了总租金增长。运营费用方面，由于营销费用等在下半年通常较高，预计下半年费用回收率平均在80%左右。公司预计未来几年费用回收率将继续提高，但目前无法提供具体目标 [75][76][78] 问题: 公司继续提高租金的能力，尽管销售略有下降 - 销售受市场上高价产品的影响，但公司销售的是房地产，续租和重新招租的租金利差持续增长，仍有很大的租金上涨空间 [84][85] 问题: 资本部署机会的吸引力排名，以及2024年能否通过新业务抵消潜在的利息收入减少 - 增加现有场地的密度回报率较高，但与建设或收购购物中心的资本规模不同。公司希望新投资的收益率高于现金利息收入，目前有2.34亿美元现金，纳什维尔项目剩余资金需求为5600万美元，有足够的流动性进行资本部署。公司认为随着业务开展，能够抵消潜在的利息收入减少 [60][62][90] 问题: 超过80%的第二季度新租赁可出租面积（GLA）流向了前25名以外的租户，新租户情况及增长最快的租户 - 续约率非常高，很多租赁业务是现有租户选择留在公司并支付平均约12%的租金增长。食品和饮料品牌变得更重要，一些直接面向消费者的品牌在公司的支持下迅速扩张 [69][70][71] 问题: 较高的费用回收收入和较低的运营费用是否可持续，以及过去几个季度执行的租约的费用回收率目标 - 公司通过构建租约结构提高了固定CAM费用，推动了总租金增长。运营费用方面，由于营销费用等在下半年通常较高，预计下半年费用回收率平均在80%左右。公司预计未来几年费用回收率将继续提高，但目前无法提供具体目标 [75][76][78] 问题: 公司继续提高租金的能力，尽管销售略有下降 - 销售受市场上高价产品的影响，但公司销售的是房地产，续租和重新招租的租金利差持续增长，仍有很大的租金上涨空间 [84][85] 问题: 资本部署机会的吸引力排名，以及2024年能否通过新业务抵消潜在的利息收入减少 - 增加现有场地的密度回报率较高，但与建设或收购购物中心的资本规模不同。公司希望新投资的收益率高于现金利息收入，目前有2.34亿美元现金，纳什维尔项目剩余资金需求为5600万美元，有足够的流动性进行资本部署。公司认为随着业务开展，能够抵消潜在的利息收入减少 [60][62][90] 问题: 超过80%的第二季度新租赁GLA流向了前25名以外的租户，新租户情况及增长最快的租户 - 续约率非常高，很多租赁业务是现有租户选择留在公司并支付平均约12%的租金增长。食品和饮料品牌变得更重要，一些直接面向消费者的品牌在公司的支持下迅速扩张 [69][70][71] 问题: 密歇根、新罕布什尔和福克斯伍德等地的投资组合入住率异常情况，以及传统租约和当前租约的租金重置机制 - 入住率中包含一些临时租户，如果将临时空间按市场价值计算，有三到四倍的租金提升机会。公司的很多租约是与现有零售商重新谈判的全新交易，在这些物业的租赁方面取得了有意义的进展，且均为正现金流 [107][116][129] 问题: 休斯顿项目的再融资过程以及银行的贷款要求，当前租赁管道中租赁与实际入住率的差距，以及零售商开店的节奏 - 休斯顿项目由于历史原因有较高的空置率，限制了一些选择，但仍有多种商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）提供商和银行愿意投标。新租户开店时间因店铺复杂程度和规模而异，公司会确保在租户更替期间保持店铺的入住和现金流 [130][132][137] 问题: 高入住率的中心是否有额外土地用于扩张，以及同店NOI下半年预计放缓的最大因素和入住成本比率（OCR）的进展 - 公司有团队专注于周边土地的创收，有很多未变现的周边土地，如正在建设与Dave & Buster's合作的外铺项目。同店NOI下半年预计放缓可能是由于入住率提升空间有限或临时租户转永久租户的速度放缓。公司将继续推动租金增长，OCR仍有提升空间，目前已从几个季度前的8%多升至9%，历史峰值在10% - 11%之间 [117][141][143]

业绩总结 - 截至2023年6月30日，公司市值为24亿美元，总企业价值为38亿美元[18] - 2022年可供普通股东的净收入为81,194千美元，较2021年的8,314千美元增长了798.0%[66] - 第二季度2023年可供普通股东的FFO为201,523千美元，较2022年的138,114千美元增长了45.8%[68] - 第二季度2023年净收入为50,160千美元，较2022年的42,281千美元增长了42.5%[81] - 2023年上半年净收入为50,160千美元，较2022年的42,281千美元增长18.6%[112] 用户数据 - 第二季度2023年，Tanger的租户销售每平方英尺为443美元，同比下降0.9%[190] - 第二季度2023年，Tanger的整体物业占用率为97.2%[190] - 第二季度2023年，Tanger的同中心净运营收入（Same Center NOI）同比增长5.9%[190] - 第二季度2023年，Tanger的执行租金差额（Executed Rent Spreads）为13.2%[190] 财务数据 - 2023年预计每股收益范围为0.90美元至0.97美元，核心每股收益范围为1.85美元至1.92美元[62] - 2023年第二季度的同中心净运营收入为153,023千美元，较2022年的143,764千美元增长了6.5%[88] - 2023年第二季度的总债务为1,587,931千美元，减去现金及现金等价物后净债务为1,354,156千美元[94] - 2023年上半年利息支出为24,309千美元，较2022年的23,210千美元增加4.7%[112] - 2023年上半年折旧和摊销费用为51,282千美元，较2022年的52,463千美元减少2.3%[112] 未来展望 - 公司计划在田纳西州纳什维尔开发一个新的零售中心，预计开发成本在1.43亿至1.47亿美元之间，预计稳定收益率为7.5%至8.0%[56] - 公司计划到2050年实现净零排放，已在超过50%的可租赁面积获得LEED金级认证[59] - 2023年预计每股稀释FFO的低范围为1.83美元，高范围为1.91美元[94] - 2023年预计每股稀释核心FFO的低范围为1.82美元，高范围为1.90美元[94] 资本结构 - 公司在2023年第二季度的总债务与调整后总资产比率为40%[54] - 公司在2023年第二季度的EBITDA与固定费用比率为4.4倍[54] - 公司在2023年第二季度的未担保资产覆盖比率为5.7倍[54] - 2023年上半年公司管理费用为35,724千美元，较2022年的34,813千美元增加2.6%[112] 其他信息 - 公司拥有37个物业，总面积为1390万平方英尺，其中90%的物业位于主要旅游目的地或前50大都市区[18] - 2023年，Tanger的加权平均稀释普通股预计约为1.06亿股[143] - 2023年，Tanger的短期银行存款超过三个月的金额未具体披露[145] - 2023年，Tanger的核心FFO未反映未来资本支出需求[135]

纪要涉及的行业或者公司 - 行业：零售房地产投资信托（REIT）行业、奥特莱斯行业、餐饮娱乐行业等 [1][2] - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT）、Vuori、Vineyard Vines、UGG、Nike、Polo Ralph Lauren、Liz Claiborne、Mikasa、Gap、Shake Shack、Dave & Buster's、RioCan等 [4][7][9][22][58] 纪要提到的核心观点和论据 业务多元化与租户策略 - **引入新租户和用途**：公司为适应时代变化，在奥特莱斯中心引入餐饮、娱乐等新用途，吸引更多顾客停留，增加租户类型和潜在租户数量；如纳什维尔新购物中心60家初始店铺中有14个新品牌 [5][7] - **临时租户策略**：临时租赁并非新策略，可帮助新品牌测试市场、处理库存和获取新客户；目前临时租户占比约10%，短期租赁有30天房东取消权，便于更换为支付全额租金的租户 [8][9][14] - **租户保留与租金增长**：租户保留率高，续约率从历史的80%提升至超90%，续约租金有两位数增长；公司通过资产置换和调整租户规模提升每平方英尺销售业绩 [16][17] 项目开发与投资 - **纳什维尔项目**：该项目预计明年交付，投资1.46亿美元，收益率7% - 7.5%；设计采用内部停车，方便顾客路边取货和零售商货物装卸，满足市场需求 [20][21][25] - **外铺策略**：公司认为至少一半的购物中心周边土地有增加租金的潜力，虽不会在一年内产生重大影响，但将促进现金流和同店增长 [27] - **潜在收购**：公司资产负债表健康，净债务与EBITDA比率为5倍，有2.42亿美元现金，有能力进行外部收购；考虑收购奥特莱斯中心、生活方式或混合用途项目，但市场存在不确定性，交易价差大、成交量低 [29][30][32] 财务状况与风险管理 - **杠杆与现金流**：公司可接受的净债务与EBITDA比率在5 - 6倍，EBITDA持续增长，派息率约60%，有大量自由现金流用于资本部署 [34] - **利率互换**：2024年2月有3亿美元浮动利率债务的互换到期，已对其中1亿美元进行远期互换；公司目前净浮动利率债务为负，认为有一定浮动利率债务是可以接受的，行业平均浮动利率债务敞口为20% [37][38][39] - **信用评级**：获得惠誉BBB评级，节省约100万美元年度成本，降低资本成本，有助于外部增长计划 [41] 市场前景与销售预期 - **销售表现**：公司对销售前景乐观，目前每平方英尺销售额约450美元，比疫情前高15%，2021年曾达到465美元的高位；消费者在经济挑战下更倾向于寻求品牌产品的最佳价值 [47][48][49] - **租户信用**：目前租户信用观察名单无重大问题，奥特莱斯进入成本低，建设成本相对较低，租户门店更易维持运营 [51][52] 餐饮娱乐业务 - **发展趋势**：消费者更倾向于定制化餐饮体验，公司引入知名餐饮品牌，如纳什维尔的热门炸鸡品牌和圣马科斯的Shake Shack，以吸引顾客并延长停留时间 [55][56] - **交通影响**：餐饮业务有助于吸引顾客，使同一顾客回访频率增加 [59] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司创始人Stanley Tanger 42年前开创奥特莱斯业务，最初是将过剩库存以折扣价出售变现 [4] - 公司在加拿大与RioCan合作拥有两个购物中心，为50 - 50合资项目，并在探讨其他合作机会 [58]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司总资产21.84575亿美元，较2022年12月31日的22.17011亿美元有所下降[29] - 2023年第一季度总营收1.08943亿美元，2022年同期为1.08868亿美元，略有增长[30] - 2023年第一季度净利润2486万美元，2022年同期为2146.2万美元，同比增长15.83%[30] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为2549.5万美元，2022年同期为1868.8万美元[33] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为187.3万美元，2022年同期为334万美元[33] - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为3301.1万美元，2022年同期为2391.4万美元[33] - 截至2023年3月31日，现金及现金等价物期末余额为2.02629亿美元，较期初的2.12011亿美元减少[33] - 2023年第一季度基本每股收益为0.22美元，2022年同期为0.20美元[30] - 2023年第一季度摊薄每股收益为0.22美元，2022年同期为0.19美元[30] - 2023年第一季度，公司基本每股收益为0.22美元，摊薄后每股收益为0.22美元；2022年第一季度，基本每股收益为0.20美元，摊薄后每股收益为0.19美元[80] - 截至2023年3月31日的三个月，运营合伙企业归属于合伙人的净利润为2461.2万美元，2022年同期为2146.2万美元；基本每股收益为0.22美元，2022年同期为0.20美元；摊薄后每股收益为0.22美元，2022年同期为0.19美元[86] - 2023年第一季度公司记录的股权薪酬费用总计227.1万美元，2022年同期为270.8万美元[91] - 2023年第一季度支付的利息净额为1835.2万美元，2022年同期为1955.2万美元[105] - 2023年3月31日结束的三个月净收入为2490万美元，较2022年同期的2150万美元增加340万美元[120] - 2023年第一季度资本支出为3626.7万美元，较2022年增加3094.9万美元，现金基础下为2594万美元，较2022年增加2007.3万美元[150] - 2023年第一季度经营活动净现金流入2549.5万美元，较2022年增加680.7万美元；投资活动净现金流出187.3万美元，较2022年减少146.7万美元；融资活动净现金流出3301.1万美元，较2022年增加909.7万美元[164] - 2023年第一季度净收入为2.486亿美元，2022年同期为2.1462亿美元[190] - 2023年第一季度资金运营（FFO）为5.2702亿美元，2022年同期为4.9877亿美元；可供普通股股东分配的FFO为5.203亿美元，2022年同期为4.9443亿美元[190] - 2023年第一季度核心资金运营（Core FFO）为5.123亿美元，2022年同期为4.9443亿美元；可供普通股股东分配的摊薄后Core FFO每股为0.46美元，2022年同期为0.45美元[190] - 2023年第一季度摊薄加权平均普通股股数（用于每股收益计算）为1.05522亿股，2022年同期为1.05058亿股；用于FFO每股计算的摊薄加权平均普通股股数2023年为1.1026亿股，2022年为1.0982亿股[190] - 2023年第一季度净利润为2486万美元，2022年同期为2146.2万美元[195] - 2023年第一季度调整后EBITDA为5952.6万美元，2022年同期为5926.1万美元[202] - 2023年第一季度EBITDAre为6520.2万美元，2022年同期为6347.3万美元[202] - 2023年第一季度调整后EBITDAre为6439.6万美元，2022年同期为6347.3万美元[202] 奥特莱斯业务线数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司拥有并运营29个综合奥特莱斯中心，总可租赁面积约1140万平方英尺，出租率达97%[34] - 截至2023年3月31日，公司在29个综合奥特莱斯中心拥有约2200家门店的经营租赁[102] - 2023年第一季度租金收入为1.03582亿美元，2022年同期为1.04609亿美元[104] - 截至2023年3月31日，公司有29个合并奥特莱斯中心，总面积1140万平方英尺，6个非合并奥特莱斯中心，总面积210万平方英尺[113] - 2022年1月1日至2023年3月31日，新增佛罗里达州棕榈滩奥特莱斯中心，面积45.7万平方英尺，处置北卡罗来纳州布洛英罗克奥特莱斯中心，面积10.4万平方英尺[114] - 截至2023年3月31日，合并奥特莱斯中心总面积1135.1648万平方英尺，出租率96.4%[115] - 截至2023年3月31日，非合并合资企业奥特莱斯中心总面积211.2915万平方英尺，出租率97.8%[117] - 2023年租赁活动中，可比空间新租面积30.4万平方英尺，初始租金每平方英尺34.38美元，租金涨幅14.1%；可比与不可比空间新租面积36.2万平方英尺，初始租金每平方英尺34.53美元[118] - 2023年租赁收入较2022年减少100万美元，现有物业租赁收入增加132.7万美元，处置物业租赁收入减少64万美元，直线租金调整增加66.4万美元，租赁终止费用减少259万美元[123] - 2023年管理、租赁及其他服务收入较2022年增加38.7万美元，管理和营销收入增加24.5万美元，租赁及其他费用增加2.1万美元，非合并合资企业费用报销增加12.1万美元[125] - 2023年其他收入较2022年增加71.5万美元，现有物业其他收入增加73.8万美元，处置物业其他收入减少2.3万美元[126] - 2023年物业运营费用较2022年减少360万美元，现有物业运营费用减少340万美元，出售物业运营费用减少27.4万美元，非合并合资企业费用增加11.9万美元，其他物业运营费用减少5.5万美元[127] - 2023年一般及行政费用较2022年增加200万美元，主要因2022年3月后招聘关键员工及推动运营和增长计划产生额外费用[128] - 2023年折旧和摊销费用较2022年减少35万美元，现有物业折旧和摊销费用减少12.6万美元，处置物业折旧和摊销费用减少22.4万美元[129] - 2023年利息费用较2022年增加70.9万美元，因利率上升和可变利率债务增加，2022年第四季度孟菲斯合资企业可变利率抵押贷款余额从4010万美元增至5170万美元，无担保定期贷款余额从3亿美元增至3.25亿美元[129] - 截至2023年3月31日，公司部分持有六个非合并奥特莱斯中心，总面积约210万平方英尺[155] - 2023年约210万平方英尺（占总组合17%）的租约将到期续签，截至3月31日已执行或正在处理的续签面积占比为57.5%，2022年同期为49.0%[206] - 截至2023年3月31日和2022年，总组合的入住率分别为96.5%和94.3%[209] 项目投资相关数据 - 截至2023年3月31日，纳什维尔开发项目已发生成本6280万美元，预计总成本1.42 - 1.5亿美元，预计2023年秋季开业[50] - 纳什维尔项目预计2023年第三季度开业，成本1.42 - 1.5亿美元，预计稳定收益率7.0% - 7.5%，截至2023年3月31日已产生成本6280万美元[151] 非合并合资企业相关数据 - 截至2023年3月31日，公司在RioCan Canada非合并房地产合资企业的投资账面价值为7340万美元，持股比例50% [51] - 截至2023年3月31日，夏洛特、国家港口、加尔维斯顿/休斯顿和哥伦布合资企业的投资账面价值合计为 - 5140万美元，持股比例均为50% [51] - 2023年第一季度，公司从非合并合资企业获得的各类服务费用总计166.7万美元，2022年同期为152.7万美元[52] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司非合并合资企业账面价值与资产份额的差异分别为310万美元和320万美元[53] - 未合并合资企业未偿还债务总计3.289亿美元，公司为其中1000万美元提供担保，如加尔维斯顿/休斯顿合资企业债务6450万美元，公司担保比例为15.5% [178] 债务相关数据 - 截至2023年3月31日，公司为运营合伙企业担保的无担保信贷额度总借款能力为5.2亿美元[56] - 截至2023年3月31日，运营合伙企业有担保债务中无担保定期贷款本金余额为3.25亿美元[57] - 截至2023年3月31日，部分房产净账面价值约1.409亿美元，用作应付抵押贷款的抵押品，无担保信贷额度最高可达5.2亿美元[59] - 截至2023年3月31日，公司担保的非合并合资企业债务最高金额为1000万美元，定期贷款本金担保比例为0% - 15.5%[60] - 无担保信贷额度和高级无担保票据要求维持特定比率，股息和分配年度不超上一财年运营资金，累计不超运营资金的95%，截至2023年3月31日公司遵守所有债务契约[61] - 截至2023年3月31日，未来五年及以后现有长期债务到期和本金摊销总计14.27941亿美元，其中2023年剩余时间为361.2万美元，2024年为513万美元，2025年为150.1万美元，2026年为4.07405亿美元，2027年为6.25亿美元，之后为4亿美元[62] - 截至2023年3月31日，公司债务公允价值总计12.69628亿美元，账面价值为14.27941亿美元；2022年12月31日，公允价值为12.68362亿美元，账面价值为14.28494亿美元[71] - 截至2023年3月31日，无担保借款占未偿债务的95%，92%的房地产投资组合账面价值未设抵押，无担保信贷额度最高为5.2亿美元[167][168] - 截至2023年3月31日，公司长期债务在2023 - 2027年到期金额分别为360万、510万、150万、4.074亿和6.25亿美元，2027年后到期总计4亿美元[162] - 基于2023年3月31日利率和债务到期安排，未来十二个月利息义务约4650万美元[163] - 债务协议要求维持特定比率，限制股息支付，年度股息和分配不超过上一财年运营资金，累计不超过95%[175] - 截至2023年3月31日，公司遵守所有债务契约，包括总合并债务与调整后总资产比率为40%（要求<60%）、总担保债务与调整后总资产比率为2%（要求<40%）等多项指标[176][177][178] - 2023年3月31日和2022年12月31日，债务公允价值分别为12.69628亿美元和12.68362亿美元，账面价值分别为14.27941亿美元和14.28494亿美元，利率上升100个基点，总合并债务公允价值分别减少约4210万美元和4430万美元[215] 衍生金融工具相关数据 - 截至2023年3月31日，公司衍生金融工具（利率互换）公允价值总计1.0693亿美元，2022年12月31日为1.4118亿美元，2023年4月又签订2000万美元远期利率互换协议[64][65] - 2023年第一季度，衍生金融工具在其他综合收益（损失）中确认的收益（损失）为 - 342.6万美元，2022年同期为767.4万美元[68] - 预计未来十二个月，将把约1090万美元与利率互换协议相关的累计其他综合收益重新分类至收益，以减少利息费用[100][101] - 截至2023年3月31日，公司有利率互换协议，固定未偿债务利率，名义金额包括3亿美元当前互换（2024年2月1日到期）和8000万美元远期起息互换（2024年2月1日生效，2026年2月1日至8月1日到期），4月又签订2000万美元远期起息互换（2024年2月1日生效，2026年2月1日到期）[211] - 截至2023年3月31日，5%的未偿合并债务（不包括有利率保护协议的可变利率债务）为可变利率，SOFR指数变动100个基点，年利息费用增减约76.7万美元[212] 股权相关数据 - 2023年1月，公司董事会宣布每股0.22美元现金股息，向运营合伙企业的有限合伙人单位持有人每股分配0.22美元现金[73] - 截至2023年3月31日，公司“按市价发行”股票发售计划剩余约6010万美元可售额度，2023年和2022年第一季度均无股票销售[74] - 截至2023年3月31日，公司股票回购计划剩余约8000万美元授权回购金额，2023年和2022年第一季度均未回购股票[76] - 2023年3月，公司授予约323,829股受限普通股和受限

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度核心FFO为每股0.46美元，上年同期为0.45美元 [13] - 第一季度末现金及现金等价物和短期投资总计2.42亿美元，即每股超2美元，5.2亿美元无担保信贷额度可全额使用 [35] - 截至3月31日的12个月，净债务与调整后EBITDAre之比为5.2倍，为零售行业最低之一 [35] - 2023年核心FFO预期上调0.02美元/股，至1.82 - 1.90美元，同店NOI增长预期提高75个基点，至2.75% - 4.75% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店NOI增长7.4%，得益于强劲的租赁活动和费用管理，部分原因是暖冬 [7][13] - 截至2023年3月31日的过去12个月，混合平均租金率增长13.8%，租金价差增长370个基点，较2022年第一季度的1.3%增长超10倍 [8] - 第一季度末，已执行或正在进行的续约占今年到期租约的57%，比去年提前约10个百分点，且租金价差为两位数 [9] - 第一季度总销售额同比增长，过去12个月平均租户销售额从第四季度末的每平方英尺447美元有所改善 [30] - 第一季度末， occupancy率为96.5%，较上年提高220个基点 [28] - 重新招租价差增长36.1%，续约租金价差增长11.8%，季度末占用成本为8.8%，环比上升20个基点 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度流量较上年第一季度增长60个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是利用平台实现可靠盈利和有吸引力的增长机会，通过构建租赁结构增加总租金收入和更高的CAM贡献，将百分比租金转换为固定租金 [7][14] - 持续改进营销计划，专注数字媒体，利用媒体平台创造独特收入机会 [10][11] - 增加餐饮和体验式零售商，改善和更新购物者便利设施，投资可持续现场举措 [32] - 继续推进纳什维尔开发项目，已完成超90%的租赁承诺，预计今年秋季开业 [12] - 公司与多家业主、资产经理和大型竞争对手进行讨论，寻求合资伙伴关系或收购机会 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来前景持乐观态度，团队将继续执行增长战略 [27] - 租赁活动保持强劲，零售商将奥特莱斯视为重要销售渠道，租赁速度未明显放缓 [44] 其他重要信息 - 5月10日公司将在纽约证券交易所敲响收盘钟声，庆祝上市30周年 [6] - 本月早些时候，董事会批准将股息提高11.4% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新租户是否增加了客流量和停留时间 - 增加餐饮和娱乐租户吸引了更多人前往购物中心，他们购物更频繁，停留时间更长 [40] 问题: 租赁需求是否放缓 - 公司渠道内零售商将奥特莱斯作为重要目的地，过去几个季度租赁速度未明显放缓 [44] 问题: 费用报销率是否会保持在90% - 第一季度受益于租赁策略和较低运营费用，费用报销率会下降，但会高于去年 [45] 问题: 固定CAM租户年底是否会进行调整 - 固定CAM模式下，希望预估准确，可能会有小误差 [47] 问题: 租赁策略是否改变对基本租金增长的看法 - 零售商依赖公司营销吸引顾客，营销费用未反映在基本租金中 [49] 问题: 目前临时租户占比及转换为永久租户的情况 - 临时租户占比约10%，高于疫情前，公司团队专注将其转换为长期租户并增加店铺数量 [51][52] 问题: 2023年续约速度加快但未达历史水平的原因及2024年到期租约能否提前续约 - 公司认为2024年到期租约是机会，有定价权，谈判时间可能较长，但能获得理想租金 [79] 问题: 目前租赁速度和租户签约租金情况 - 未明确提及具体情况，但表示租赁活动强劲 [19][20] 问题: 基本租金增长未加速的原因及是否会加速 - 报告的基本租金包含CAM等其他费用，公司注重租户多样性和营销，临时租户不影响长期租赁 [72][74][75] 问题: 外部增长机会的考虑 - 公司运营模式受关注，正与多家伙伴讨论合资或收购机会 [77] 问题: 5000 - 6000万美元资本支出的节奏和未来正常水平 - 剩余资本支出将在年内合理分配，主要用于翻新和维护，预计续约将推动大部分租赁 [82][89] 问题: 临时租户转换为永久租户是否有新情况 - 未发现新问题，新增了一些直接面向消费者的品牌 [84] 问题: 外租地块活动的选址和机会规模 - 零售商希望进入购物中心吸引顾客，外租地块机会可观 [86] 问题: Rue21的最新情况及2023年指南中的假设 - Rue21聘请重组公司寻求延期，与公司关系良好，租金正常，是个别情况 [90] 问题: 其他收入的前景 - 过去几个季度与全国性品牌合作成功，将继续追求此类合作，但会控制购物中心噪音 [94] 问题: 已100%出租资产如何增加销售额和NOI - 依靠营销，采用基于绩效的营销方式，加速有效策略 [95] 问题: 引入高生产力奢侈租户的进展和适合资产数量 - 这取决于零售商选择，公司会在合适地区推动租户升级 [96] 问题: 外租地块交易的考虑因素 - 注重回报和零售商信用，已达成多个有利交易 [99] 问题: 剩余利率互换的执行计划 - 已固定1亿美元预期浮动利率债务，剩余2亿美元将在未来几个季度寻找机会固定或维持浮动 [115] 问题: 临时租户是否有重大资本支出及未来是否有新项目启动 - 临时租户无资本支出，目前无新项目可透露 [118] 问题: 分析师或投资者对公司的最大误解 - 公司是露天购物中心平台，应与其他露天购物中心组进行比较 [122] 问题: 外租地块年度支出、回报和资金来源的想法 - 外租地块回报高，公司有现金储备，注重增加资产价值 [113][142]