财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增至每股0.53美元，上年同期为每股0.52美元 [6][14] - 同店NOI增长2.3%，受租金收入增加推动，但受今年较高的雪灾费用和去年一季度的费用退款影响 [6][14] - 季度末净债务与调整后EBITDAre的比率为5.2倍 [15] - 季度末现金为1600万美元，无担保信贷额度可用4.81亿美元，远期ATM协议潜在结算收益7000万美元 [15] - 2025年4月，董事会批准将股息从每股1.1美元提高6.4%至1.17美元，股息支付率为53% [17] - 预计2025年核心FFO为2.22 - 2.3美元/股，同比增长4% - 8%；同店NOI增长2% - 4% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去12个月执行了250万平方英尺的租赁，约550笔交易 [9] - 截至2025年4月30日，续约或正在进行的续约占2025年到期空间的57%，去年同期为47% [9] - 连续第十三个季度实现正租金差 [9] - 附属收入持续增长 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去12个月，整个投资组合的平均销售额为每平方英尺455美元，高于上一季度和去年同期 [7] - 季度末 occupancy为95.8%，反映了预期的季节性下降 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行外部增长战略，第一季度收购了克利夫兰的Pinecrest生活方式中心，去年12月收购了小石城的Chanel长廊 [10] - 持续优化数字能力，与零售商合作提供有针对性的实时促销，以提高客流量和销售业绩 [10] - 推出Tanger Deal Days活动，并将在6月推出Summer of Savings活动，鼓励消费者提前购物 [12] - 建立以现场为导向的组织，优先为零售商和消费者服务，保持灵活性以应对不断变化的消费环境 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观环境不确定性增加，但公司对自身定位和差异化模式充满信心 [11] - 公司的优质资产位于大都市地区，受益于人口和就业增长，市场定位、价值主张和扩张战略得到验证 [12] - 公司资产负债表稳健，现金流强劲，有能力追求机会性增长 [13] 其他重要信息 - 公司将参加多场会议和物业参观活动，包括5月8日的富国银行房地产证券会议、5月13日的BMO北美房地产会议等 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 宏观不确定性对临时租户入住率的影响及过去经济低迷或不确定时期临时租户的表现 - 临时租户入住率是公司的一项策略，如快闪店模式。许多品牌在进入奥特莱斯业务前，会先以短期租赁的方式测试市场，了解业务情况和产品销售速度，再决定是否签订长期租约。公司过去已将一些短期租户转化为长期零售商，如Vineyard Vines和UGG [22][23][24] 问题2: 是否与零售商就下半年的库存预期进行过沟通，以及他们在返校季或假期采购库存的能力 - 目前未听说有库存问题，奥特莱斯渠道会接收大量过剩库存。公司将在夏季提前开展返校季促销活动，鼓励消费者提前购物，以应对可能的库存短缺 [26][27] 问题3: 第二季度入住率是否会受到主动重新招商或额外空置活动的影响，以及年底入住率目标 - 目前入住率受重新招商影响，如乐高、Marc Jacobs等新租户入驻。公司重新招商策略旨在用更好的零售商取代表现不佳的租户，以提高租金差和长期业绩。由于美国目前新零售空间供应有限，公司有机会利用零售商对其空间的需求进行重新定位 [31][32][34] 问题4: Forever 21店铺关闭的最新情况，以及重新填充这些空间的计划和时间表 - 公司预计Forever 21店铺关闭已久，并已为大部分空间安排了临时替代租户。这些店铺租金相对较低，临时租金替代不会导致租金大幅下降。市场上对这些空间的需求增加，公司认为有很大的提升空间 [36][37] 问题5: 奥特莱斯零售商是否计划将更高的价格转嫁给消费者，以及关税对定价和价值主张的影响 - 奥特莱斯零售商使用店铺的原因多样，一些品牌的产品是过剩库存，而另一些则有专门为奥特莱斯生产的产品。奥特莱斯零售商可以相对快速地调整价格，以应对库存和市场情况。他们会利用奥特莱斯渠道处理过剩库存，满足追求性价比的消费者需求 [39][40][41] 问题6: 纳什维尔购物中心开业后的表现，以及对商品组合的看法 - 购物中心通常需要几年时间才能达到最佳销售业绩。纳什维尔购物中心开业初期，一些本地零售商表现不佳，已被替换。新入驻的Kate Spade表现良好，食品零售商也表现出色。部分店铺面积过大，若增加店铺密度，销售生产率可能会提高。公司对该中心的长期发展充满信心，当地社区和旅游客流量正在增加 [44][45][47] 问题7: 如何看待投资组合中较低层级部分的资产，以及最终的货币化和资本再配置计划 - Howell购物中心因建成时间较早，周边市场发展缓慢，租户信用和租金支付能力下降，不符合公司专注于全国性租户、高信用和高租金的业务模式，因此出售。公司其他大部分中心现金流为正，具有重要的社区价值和增长潜力，目前没有其他计划出售的中心 [48][49][53] 问题8: Howell资产处置的资本化率，是否已在之前的指引中考虑，以及对本季度同店业绩的影响 - Howell资产出售未在原指引中考虑，但在更新后的范围内。该交易不属于资本化率类型的交易，包含在非同店池中。Howell是公司最小的资产，占NOI不到1%，其处置对同店NOI影响不到10个基点 [58][59][61] 问题9: 对2025年同店NOI指导范围下限的看法，以及同店NOI在今年剩余时间内是否会加速增长 - 公司指导范围为2% - 4%，该范围考虑了信用、空置时间、租金差和销售等多种变量。公司对该范围仍有信心，随着时间推移，不确定性减少，将能够更新指引 [63] 问题10: 亨茨维尔购物中心入住率下降的原因、回填时间，以及目前的收益率与初始收购时的比较 - 入住率下降主要是由于前Bed Bath & Beyond店铺（30,000平方英尺）空置，该空间占亨茨维尔入住率的625个基点和连续入住率下降的近25个基点。公司已为该空间发布了租赁信息，预计将有新零售商入驻。收购时的资本化率为8.5%，随着重新招商活动的进行，预计收益率将增长 [66][67][68] 问题11: 是否观察到折扣渠道吸引了更多高收入消费者，以及核心租户和客户群体是否有变化 - 公司通过忠诚度计划跟踪客户，发现有新客户，包括高收入消费者和年轻消费者。这部分是由于公司升级了租户基础，引入了新品牌，吸引了不同类型的客户。公司致力于为消费者提供多样化的商品，以增加客流量和销售额 [71][72][73] 问题12: 租户产品中为奥特莱斯生产的比例，以及这一比例随时间的变化，是否对此表示担忧 - 公司未听说零售商对此表示担忧，认为零售商可能会更依赖奥特莱斯渠道。以疫情后为例，2021年奥特莱斯每平方英尺的销售额达到历史最高，因为库存流动时间错过全价销售季节，最终流入奥特莱斯渠道。公司对库存流入奥特莱斯渠道持乐观态度 [76][77] 问题13: 第一季度和4月的租赁情况，以及对ICSC活动的展望 - 公司对租赁情况持乐观态度，由于市场上新零售空间供应有限，零售商需求旺盛。公司的租赁策略包括用新零售商取代表现不佳的租户，以及优化店铺规模以提高生产率。第一季度和4月的交易委员会表现出色，续约率达到56% - 57%，对2025年剩余时间和2026年的租赁前景充满信心 [80][83][84] 问题14: 将返校季销售活动提前至6月，在收入或费用方面是否有季节性因素需要关注 - 公司认为这是一个明智的营销策略，可以在市场竞争中吸引消费者提前购物。大部分收入是固定且增长的，运营费用具有较高的可变性，可能会影响同比数据，但对同店NOI指导范围（2% - 4%）没有重大影响 [88][89][90] 问题15: 在经济不确定性和关税影响下，今年是否会减少营销支出 - 营销支出不是公司业务的重要驱动因素，但对吸引客流量和促进销售至关重要。公司团队会制定创意和计划，以支持零售合作伙伴和消费者 [91] 问题16: 自4月2日关税不确定性增加和消费者信心受挫以来，客流量趋势以及消费者行为和购物模式是否有变化 - 1月和2月客流量因天气和季节因素较为平淡，3月开始增长，4月客流量非常强劲，其他同行REITs也有类似情况 [94] 问题17: 投资组合中NOI对租户销售变化的敏感性，以及如何量化销售变化对NOI的影响 - 超额租金仅占总营收的约3%，公司在续约时优先考虑固定租金，因此租户销售变化对NOI的影响不大。公司的重新招商策略提高了投资组合的销售生产率，推动了租金增长，对NOI的影响更大。去年，百分比租金为1750万美元 [96][97][99] 问题18: 如何看待珠宝类别，特别是钻石价格下跌30% - 40%以及Signet盈利预警的影响 - 珠宝类别对公司来说表现良好，公司与Pandora等品牌有更多业务往来。Signet正在调整其商品策略和客户定位，公司看到该类别有积极趋势 [103][104] 问题19: 8月到期的Sonae基金互换如何考虑，以及如何利用当前不寻常的远期曲线获得有吸引力的互换定价 - 公司有3.25亿美元的定期贷款通过互换策略从浮动利率转换为固定利率。2月到期的7500万美元互换已被新的远期起始互换取代，将固定利率从3.5%降至3.3%。8月到期的5000万美元目前固定利率为3.7%，公司将在今年剩余时间内寻找机会管理利率风险，维持定期贷款的固定利率 [106][107]

公司业绩表现 - Tanger最新季度每股运营资金(FFO)为0.53美元 与Zacks一致预期持平 较去年同期0.52美元增长1.9% 数据已调整非经常性项目 [1] - 公司上季度FFO实际为0.54美元 超出预期0.52美元3.85% 过去四个季度中有三次超越市场预期 [1] - 季度营收达1.2929亿美元 超过一致预期4.13% 较去年同期1.1781亿美元增长9.6% 过去四个季度营收四次超预期 [2] 股价与市场表现 - 公司股价年初至今下跌8% 表现逊于标普500指数-5.5%的跌幅 [3] - 当前Zacks评级为2(买入) 预计短期内将跑赢大盘 评级基于财报发布前积极的预期修正趋势 [6] 未来业绩展望 - 下季度FFO一致预期为0.56美元 对应营收1.2823亿美元 本财年FFO预期2.26美元 对应营收5.1655亿美元 [7] - 管理层在财报电话会中的评论将影响股价短期走势 未来FFO预期变化是关键观测指标 [3][4] 行业比较 - 所属REIT及零售权益信托行业在Zacks行业排名中位列前31% 研究表明前50%行业表现是后50%的两倍以上 [8] - 同业公司Federal Realty Investment Trust预计3月季度每股收益1.69美元 同比增长3.1% 过去30天预期下调0.5% [9] - Federal Realty预计季度营收3.0693亿美元 较去年同期增长5.4% 计划5月8日发布财报 [9][10] 研究方法有效性 - 实证研究表明股票短期走势与预期修正趋势高度相关 Zacks评级系统在捕捉此类修正方面有良好记录 [5]

业绩总结 - 公司市值为40亿美元，总企业价值为57亿美元[13] - 2024年净收入为102,760千美元，同比下降1.1%[147] - 2024年核心FFO为246,993千美元，同比增长13.5%[144] - 2025年第一季度净收入为19,999千美元，较2024年的23,306千美元下降14.2%[149] - 2025年第一季度的组合净运营收入（Portfolio NOI）为93,082千美元，较2024年的87,857千美元增长5.1%[149] - 2025年第一季度EBITDAre为81,978千美元，较2024年的75,691千美元增长8.9%[151] - 2025年第一季度调整后的EBITDAre（Adjusted EBITDAre）为81,978千美元，较2024年的77,245千美元增长6.0%[151] 用户数据 - 租户销售每平方英尺为455美元，较2024年第四季度增长2.5%[46] - 过去12个月内签署了545份租赁，执行面积为250万平方英尺[46] - 物业的整体入住率为95.8%[46] - 截至2025年3月31日，按同中心计算的入住率为95.9%[175] 未来展望 - 2025年同中心净营业收入（NOI）增长预期为2.0%至4.0%[88] - 预计2025年每股净收入在0.91美元至0.99美元之间[88] - 预计2025年核心每股基金（Core FFO）在2.22美元至2.30美元之间[88] - 2025年到期的租赁占年基础租金的16%[55] - 2025年到期的租赁占总建筑面积（GLA）的19%[55] - 2025年利息支出预期在6350万美元至6550万美元之间[88] - 2025年一般和行政费用预期在7650万美元至7950万美元之间[88] 新产品和新技术研发 - 现有多户住宅项目9个，共1494个单元[113] - 现有酒店数量为1个，127个房间，2027年计划新增1个酒店，103个房间[113] - Class A+B 办公室面积为77万平方英尺，自2020年以来新增2个银行办公室，2025年计划新增6万平方英尺[113] 市场扩张和并购 - 公司在21个美国州和加拿大拥有37个奥特莱斯中心，零售面积超过1600万平方英尺[179] - 公司在2025年2月收购了位于俄亥俄州克利夫兰的Pinecrest中心[178] - 2024年收购的The Promenade at Chenal的占用率为91%[108] 负面信息 - 2025年第一季度的利息支出为15,496千美元，较2024年的14,151千美元增长9.5%[151] - 2025年第一季度可供普通股东的净收入包括与密歇根州霍威尔中心相关的非现金减值费用，每股0.04美元[178] - 2023年可供普通股东的净收入包括因高管自愿离职而逆转的费用，每股0.01美元[178]

文章核心观点 - 投资者看重投资回报，收益型投资者更关注现金流，股息是现金流重要来源，Tanger是有吸引力的股息投资标的和投资机会 [1][2][7] 投资收益与股息 - 投资者希望投资组合获高回报，收益型投资者主要关注流动资产产生稳定现金流 [1] - 现金流可来自债券利息、其他投资利息和股息，股息是公司向股东分配收益，股息收益率衡量股息占当前股价百分比，学术研究表明股息在长期回报中占比显著 [2] Tanger公司情况 基本信息 - Tanger总部位于格林斯伯勒，属金融行业 [3] 股价与股息 - 今年以来股价变化为 -9.29%，目前每股股息0.28美元，股息收益率3.55%，REIT和股票信托 - 零售行业收益率4.57%，标普500收益率1.68% [3] 股息增长 - 公司当前年化股息1.10美元，较去年增长1.4%，过去五年有4次年同比增加股息，年均增幅7.18%，未来股息增长取决于盈利增长和派息率，目前派息率52% [4] 盈利预期 - 2025年Zacks共识预期每股收益2.26美元，同比盈利增长率6.10% [5] 股息投资总结 - 投资者因多种原因喜欢股息，如提高股票投资利润、降低投资组合风险和享受税收优惠，但并非所有公司都提供季度派息 [6] - 高增长公司或科技初创公司很少提供股息，大型成熟公司是较好股息选择，利率上升时高收益股票表现不佳，Tanger是有吸引力的股息投资且Zacks评级为2（买入） [7]

公司动态 - Tanger Inc (NYSE: SKT) 股价上周因投资者对特朗普政府新关税公告的极端反应而大幅波动 [1] 行业观察 - 金融研究员关注创新、颠覆性技术、成长型收购和价值股的投资机会 [2] - 高科技和早期成长型公司的进展速度是行业跟踪重点 [2]

文章核心观点 - 介绍“Value in Corporate Events”高级服务及投资机会，提及Tanger公司股票表现 [1] 分组1：高级服务介绍 - “Value in Corporate Events”高级服务涵盖主要盈利事件、并购、IPO等重大企业事件并提供可操作建议，还可按需提供特定情况和公司的覆盖内容 [1] - 投资集团“Value In Corporate Events”为成员提供利用IPO、并购、财报和企业资本配置变化获利的机会，每月覆盖10个重大事件以寻找最佳机会 [1] 分组2：Tanger公司情况 - Tanger（NYSE: SKT）股票表现良好，近期接近2010年代高点，尽管实体购物面临压力，但受保守杠杆使用和通胀影响支撑 [1]

文章核心观点 - Tanger获Zacks评级上调至2（买入），因其盈利预期呈上升趋势，这或对其股价产生积极影响，该股票有望在短期内上涨 [1][3] 评级系统优势 - 个人投资者难依据华尔街分析师评级升级做决策，Zacks评级系统因盈利情况变化对短期股价走势的影响力而实用 [2] - Zacks评级系统使用与盈利预期相关的四个因素将股票分为五类，自1988年以来，Zacks排名第一（强力买入）的股票平均年回报率为+25%，有良好外部审计记录 [7] - 与倾向于积极推荐的华尔街分析师评级系统不同，Zacks评级系统在任何时间对超4000只股票保持“买入”和“卖出”评级比例相等，仅前5%股票获“强力买入”评级，接下来15%获“买入”评级 [9] 盈利预期与股价关系 - 公司未来盈利潜力变化与短期股价走势强相关，机构投资者用盈利和盈利预期计算公司股票公允价值，其买卖行为会导致股价变动 [4] - 实证研究表明盈利预期修正趋势与短期股价走势强相关，跟踪此类修正做投资决策可能有回报，Zacks评级系统能有效利用盈利预期修正的力量 [6] Tanger盈利预期情况 - 对于截至2025年12月的财年，该工厂直销购物中心运营商预计每股收益2.25美元，较上年报告数字变化5.6% [8] - 过去三个月，Tanger的Zacks共识预期提高了1.3%，分析师一直在稳步上调其预期 [8] 评级结论 - Tanger升级到Zacks排名2，处于Zacks覆盖股票中预期修正排名前20%，意味着该股票短期内可能上涨 [10]

文章核心观点 奥特莱斯购物行业发展良好，坦格奥特莱斯中心公司（Tanger Factory Outlet Centers）未来可能有重大机遇 [1] 行业情况 - 不久前专家曾预测实体零售行业将走向消亡，但现在看来这种担忧可能被夸大 [1] 公司情况 - 长期撰稿人分析坦格奥特莱斯中心公司（SKT -0.33%）的最新业绩，认为该公司未来前景乐观 [1]

文章核心观点 - 股息投资者应挑选股票 理想情况是合理股息率搭配长期股息记录、充足利润支撑及良好长期增长前景 当下可买入的两只优质股息股票是Tanger和Target [1][2] Tanger公司情况 业务运营与增长 - 在美国和加拿大运营42个奥特莱斯和露天零售中心 2024年入住率达十多年来最高 未来两年超40%租赁将到期 有提租机会 [3] - 通过明智收购扩大物业组合 如去年12月以7300万美元收购阿肯色州小石城露天购物中心 本月初以1.67亿美元收购俄亥俄州克利夫兰综合用途中心 [4] 财务状况 - 2024年底净债务15亿美元 多数为固定利率且无担保 今年无债务到期 未来几年到期债务分散 虽有利率风险但不会因利率飙升受冲击 [5] 股息情况 - 目前季度股息为每股0.275美元 远期股息率约3% 2024年股息由运营资金良好覆盖 仅占该盈利指标51% 预计2025年核心运营资金最多增长8% 可能小幅提高股息 [6] 投资分析 - 虽股息率不是最高 但可通过提租和收购有改善潜力新物业提高股息 经济衰退可能暂时阻碍增长 但鉴于其平稳度过疫情 投资者不必过度担忧 过去几年股价大幅上涨 仍值得买入 [7] Target公司情况 销售表现 - 假日销售数据良好 11月和12月可比销售额增长2% 数字销售增长9% 由当日达30%增长推动 门店客流量增长3% 黑色星期五和网络星期一创纪录 非必需品需求改善 [8] 盈利预期 - 2024年预计调整后每股收益在8.30 - 8.90美元 市盈率约15 2025年因取消多元化、公平和包容举措可能面临挑战 但影响不明 [9] 股息情况 - 目前季度股息为每股1.12美元 远期股息率约3.5% 自1967年起不间断支付季度股息 [10] 投资分析 - 面临关税和通胀带来的复杂环境 竞争对手沃尔玛2025年指引不佳 其自身第四季度业绩展望可能同样艰难 股价较历史高点下跌超50% 对能挺过2025年难关的长期股息投资者有吸引力 [11][12]

文章核心观点 - 投资者关注投资组合回报，收益型投资者注重从流动资产中获得稳定现金流，股息是重要现金流来源，Tanger是有吸引力的投资机会 [1][2][7] 投资者偏好 - 投资者喜欢股息，因其能提高股票投资利润、降低投资组合风险和享受税收优惠 [6] 股息相关 - 股息是公司向股东分配的收益，投资者常通过股息收益率衡量，学术研究表明股息在长期回报中占比显著 [2] Tanger公司情况 基本信息 - Tanger总部位于格林斯伯勒，属金融行业，年初以来股价变化1.35% [3] 股息情况 - 公司目前每股股息0.28美元，股息收益率3.18%，REIT和股票信托 - 零售行业收益率4.17%，标普500收益率1.52% [3] - 公司当前年化股息1.10美元，较去年增长1.4%，过去5年有4次年同比增加股息，年均增幅2.01%，当前派息率52% [4] 盈利预期 - 2025年Zacks共识预期每股收益2.23美元，同比增长率4.69% [5] 投资建议 - Tanger是有吸引力的投资机会，不仅是强劲的股息投资标的，目前Zacks评级为3（持有） [7] 行业特点 - 大型成熟、利润稳定的公司通常是最佳股息选择，高增长企业或科技初创公司较少向股东提供股息，利率上升时高收益股票表现不佳 [7]