United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number: 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number: 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnership) ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为每股0.45美元，较去年同期增长12.5%，主要得益于优于预期的租赁表现、其他收入以及储备金转回 [25] - 第一季度总投资组合的同店净营业收入（NOI）同比增长9.9%，达到7820万美元，受益于入住率、可变租金和其他收入的增长以及收入储备金的转回 [13][25] - 截至3月31日，过去12个月的净债务与调整后EBITDAre的比率从一年前的6.8倍改善至5.4倍，季度末加权平均利率为3.1%，93%的未偿债务为固定利率 [26] - 第一季度股息支付率（FAD）为38%，董事会批准将年度股息提高9.6% [26][27] - 公司上调2022年业绩指引，预计核心FFO在每股1.71 - 1.79美元之间，比原指引高0.03美元；同店NOI增长预期在2.5% - 4.5%，提高了100个基点 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：过去12个月执行了180万平方英尺的租约，涉及375笔交易，较上一可比期间空间增加39%，交易数量增加42%，其中约45%的可租赁面积在今年第一季度执行；截至3月31日的12个月内，所有可比续约和续租租约的混合平均租金率上涨1.3%，租赁利差转正 [12][16] - 营销业务：将部分营销支出从广泛的品牌认知转向有针对性的项目，TangerClub付费会员计划新注册人数同比增长20% [20][21] - 其他业务：一季度其他收入较上年增长近50%，主要来自营销合作伙伴关系和媒体、现场活动以及与可口可乐和美国国家橄榄球联盟等品牌的合作 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 客流量：第一季度客流量较上年第一季度增长约1%，3月因复活节和相关营销活动时间因素同比有所下降，但4月客流量恢复，尽管消费者面临高油价和通胀环境 [10] - 租户销售额：过去12个月租户销售额保持强劲，每平方英尺达到464美元，较2019年疫情前可比时期增长近20% [11] - 入住率：第一季度末总投资组合入住率为94.3%，较去年同期提高230个基点 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于三大战略优先事项：加速租赁、营销商业化和重塑运营，以实现长期可持续增长 [13] - 加速租赁目标是提高入住率、增加租金、提升和多元化租户组合并吸引新品牌，通过一流的购物中心、租赁团队和增强的分析能力实现 [14] - 营销商业化围绕数字转型，开展有针对性、可衡量且能提高转化率的营销活动，将部分营销支出转向特定目标项目，改善TangerClub付费会员计划 [19][20][21] - 重塑运营旨在通过营销合作伙伴关系和媒体最大化运营效率并增加附属收入，与可口可乐和美国国家橄榄球联盟等品牌的现场活动和合作在整个投资组合中不断增加 [21] - 公司继续投资可持续发展倡议，包括扩大可再生能源足迹、增加电动汽车充电站和推广环保屋顶项目 [22] - 公司积极推进全国项目，计划本季度晚些时候破土动工，2023年秋季开业，周边土地团队积极寻求外场地块投资组合的货币化和开发机会 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度业绩反映了强劲的运营基本面、积极的租赁势头、入住率改善和租赁利差转正，推动了盈利增长，董事会因此批准提高股息并上调全年盈利指引 [9][10] - 零售商致力于将公司的露天购物中心作为其增长战略的一部分，公司对租户基础有信心，关注名单较多年来显著缩小，仅1%的投资组合采用现金基础，低于年底的3% [15][19] - 尽管消费者面临高油价和通胀环境，但4月客流量已恢复，租户销售额保持强劲，公司对租赁活动和未来业绩持乐观态度 [10][11][19] 其他重要信息 - 会议中提及的部分管理层评论为前瞻性陈述，存在诸多风险和不确定性，实际结果可能与预测有重大差异，相关风险和不确定性详情可参考公司向美国证券交易委员会提交的文件 [3] - 会议讨论了非GAAP财务指标，包括资金运营（FFO）、核心FFO、同店净营业收入、调整后EBITDAre和净债务，这些指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账信息包含在公司的收益报告和补充信息中 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 入住率环比下降的原因及未来趋势 - 入住率环比下降部分是季节性因素，部分是摩擦性因素，公司正在进行租户调整和店铺扩张，导致一些店铺关闭和重新布局；公司对租赁活动持乐观态度，有强大的新零售商和扩张零售商管道，预计下一季度租赁活动将继续强劲 [29][30][31] 问题2: 临时和季节性租户的入住率情况及转换为永久租户的进展 - 公司专注于将租户转换为永久租赁，但临时租户仍会有流动；临时租户不包含在租赁利差统计中，目前临时租户占入住率略超过10% [32][33][36] 问题3: 低入住率资产的策略和入住率目标 - 被提及的5处低入住率资产仍有正现金流；大西洋城和福克斯伍德受疫情影响较大，目前市场正在复苏，公司有大型租户即将入驻大西洋城，福克斯伍德与大狼小屋合作建设项目即将动工；密歇根的两个中心预计夏季游客流量将增加；公司更注重现金流，而非单纯追求入住率 [38][40][49] 问题4: 租赁的其他软性要素及租金上涨能力 - 租赁方面，公司从关注维持入住率和降低基本租金转向更传统的租赁条款，如10年租期、更高基本租金和更好的百分比租金；营销费用对零售商越来越重要，公司通过技术驱动流量并获取数据，提高营销效果 [51][53][56] 问题5: 租赁管道的收入预期 - 租赁利差与占用利差目前约为40个基点，未提供具体的收入预期 [59] 问题6: 租金和租赁利差的实时情况和展望 - 公司对目前的租赁势头和业绩感到满意，这也是上调指引的原因之一，但未对租赁利差进行指引 [61][62] 问题7: 若包含长期空置空间，租赁利差情况 - 公司认为目前的比较方式是更合适的可比基础，与同行做法一致，未提供包含长期空置空间的租赁利差数据 [64] 问题8: 外部增长的收购机会更新 - 公司仍在积极寻求收购机会，目前管理的36处物业中有6处为合资企业，希望在未来一两个季度能公布一个具体的合资项目 [65][66] 问题9: 同店NOI指引的低端是否仍假设租户销售额大致持平 - 公司在给出年终指引时，指引范围的低端考虑了销售额的适度下降，高端意味着销售额的适度增长，目前第一季度销售额基本符合预期 [68] 问题10: 零售商对通胀、利率上升和潜在衰退的看法 - 零售商销售表现从休闲产品转向时尚产品，部分零售商正在考虑从休闲产品向工作着装产品转型，这有助于推动公司购物中心的流量和销售；公司在资产负债表方面进行了调整，将可变租金转为基本租金，以应对可能的衰退；公司认为零售商经验丰富，能够应对市场周期，且公司的价值定价在经济环境不佳时具有优势 [69][70][73] 问题11: 将临时租户转换为长期租约是否更容易 - 临时租户有不同类型，公司将短期租户作为引入新品牌的策略，部分短期租户有望转换为长期租约；同时，短期租约为公司提供了更多的房地产控制权和灵活性 [75][76][77] 问题12: 纳什维尔项目从破土动工到开业的时间是否正常 - 纳什维尔项目因建在岩石上，准备开发场地的时间比标准开发长，通常购物中心建设时间为12 - 14个月，该项目预计16个月，主要受场地条件影响 [80][81] 问题13: 指引上调中后续年份的情况 - 第一季度解决了部分租户的租金争议并收回租金，大部分已纳入指引；第二季度将有一个租户从现金基础转为应计基础，对每股收益有0.015 - 0.02美元的影响，之后剩余现金基础的投资组合将不到1%，未来剩余年份此类储备金影响不大 [83][84] 问题14: 纳什维尔项目的资金来源、投资收益率目标及应对成本和供应链问题的措施 - 公司有1.53亿美元现金、5.2亿美元未动用信贷额度，预计股息支付率接近50%，将产生5000 - 7000万美元的超额现金流，可通过内部产生的现金为纳什维尔项目提供资金；纳什维尔市场租金增长，公司对之前提供的收益率范围仍有信心 [85][86][87] 问题15: 纳什维尔项目的租户特征、本地与全国租户比例及是否达到60%门槛 - 公司已达到承诺的租户门槛，准备破土动工；纳什维尔项目的本地租户将主要来自食品和饮料行业，租户将包括公司现有表现较好的租户；项目将采用村庄设计，与公司其他购物中心不同 [89][90][92] 问题16: 纳什维尔项目是否会体现公司对非时尚租户的策略 - 是 [94] 问题17: 公司获取新客户的策略 - 公司在复活节期间举办TangerStyle活动，今年提供不同的折扣方案，不仅旨在增加TangerClub会员数量，还为获取新客户数据，以便进行更有针对性的沟通和提供更好的价值主张 [95][96][97]

业绩总结 - 2022年第一季度，普通股东可得净收入为20,303千美元，相较于2021年的3,926千美元增长了417.5%[101] - 2022年第一季度，FFO（资金运营收益）为49,877千美元，较2021年的38,596千美元增长了29.5%[101] - 2022年第一季度，组合净运营收入（NOI）为71,225千美元，较2021年的65,131千美元增长了9.4%[113] - 2021年净收入为9,558千美元，较2020年的-38,013千美元显著改善[108] - 2021年组合净运营收入（NOI）为286,251千美元，较2020年的248,699千美元增长了15.1%[108] 用户数据 - 2022年第一季度，租户销售每平方英尺达464美元，同比增长18.1%[32] - 2022年第一季度，整体物业的入住率为94.3%，较去年同期上升1.3%[32] - 2022年第一季度，执行的可比租约的现金租金增长率为9.9%[32] - 2022年第一季度，375个租约的执行面积达180万平方英尺[32] 市场展望 - 2023年公司预计增长率为17%[39] - 2024年公司预计增长率为18%[39] - 2025年公司预计增长率为15%[39] - 2026年公司预计增长率为13%[39] - 2027年公司预计增长率为8%[39] - 2028年公司预计增长率为8%[39] - 2029年公司预计增长率为4%[39] - 2030年公司预计增长率为4%[39] - 2031年公司预计增长率为2%[39] - 2032年及以后公司预计增长率为2%[39] 新产品与新技术 - 公司专注于通过数字化转型提升客户体验，增强忠诚度计划[21] - 公司计划通过引入非零售用途（如食品、娱乐和体验概念）来增加收入来源[20] - 公司在租赁、市场营销和运营方面的重塑，旨在推动内部增长和长期投资组合价值[14] 负面信息 - 2020年可供普通股东的净亏损为36970千美元，受非现金减值费用70300千美元影响[81] - 2021年可供普通股东的净收入受到早期债务清偿损失47900千美元的影响[81] - 2021年第一季度可供普通股东的净收入受到出售合资物业损失3700千美元的影响[81] 财务指标 - 2021年可供普通股东的FFO为138114千美元，2020年为154122千美元，下降约10.4%[97] - 2021年可供普通股东的Core FFO为188360千美元，2020年为153708千美元，增长约22.5%[99] - 2021年可供普通股东的FFO每股摊薄为1.29美元，2020年为1.58美元[97] - 2021年可供普通股东的Core FFO每股摊薄为1.76美元，2020年为1.57美元[99] - 2022年第一季度，普通股东可得FFO每股摊薄为0.45美元，较2021年的0.38美元增长了18.4%[101] - 2022年第一季度，普通股东可得核心FFO每股摊薄为0.45美元，较2021年的0.40美元增长了12.5%[104]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、零售、商业地产 [4] - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT），一家专门从事美国和加拿大高档露天奥特莱斯中心开发、租赁、营销和运营的上市公司 [4] 纪要提到的核心观点和论据 公司业务表现与前景 - 2021年第四季度业务持续改善，客户有购物意愿，零售商认可露天购物中心优势，对2022年业务增长感到兴奋 [4] - 2022年有机会提高租金，19%的空间待续约，1月混合12个月利差转正，在租租金占用率约8%，远低于其他零售渠道，滚动12个月租户销售额维持12月的创纪录高位，租赁活动加速 [5] - 非店铺收入是业务重塑的重要举措，2021年其他收入项目较2020年增长超70%，较2019年增长近40%，目前占总收入约3%，未来有望显著增加 [6] - 组建团队和投入技术以执行有机增长战略，聚焦加速租赁、重塑业务运营和商业化营销战略三个核心要素 [4] 投资价值 - 公司股票被低估，有8%的占用率成本率，租金上涨空间大，拥有一流的领导和管理团队，能执行商业、运营和租赁策略，资产负债表良好，可把握未来机会 [10] 市场与消费者情况 - 预计2022年消费者支出环境将保持强劲，与零售商沟通后发现他们对业务增长持乐观态度，尤其是奥特莱斯渠道在通胀时期更具价值 [14][15] - 客流量增长至少超过2019年水平，但不及每平方英尺销售额增长速度，表明零售商转化率提高，能从每个顾客身上获得更多销售额 [17] - 尽管电子商务增长，但奥特莱斯客流量良好，因为人们喜欢线下购物，将其视为全渠道购物体验的重要部分，且线上浏览后到店购物目标明确，公司通过提供便利设施和体验吸引顾客停留和逛更多店铺 [20] 租户相关情况 - 2021年第四季度未出现商品实质性减少，假日购物提前，11月和12月销售强劲，每平方英尺销售额增长证明商品供应充足 [22][23] - 疫情期间租金减免策略成功，99%的延期租金已收回，租户对新店开业意愿强烈，公司获得了较大份额的新店铺 [25] - 2月销售和客流量受油价上涨和通胀压力影响较小，表现良好 [27] - 未来12 - 24个月租户面临的最大风险是经济不确定性，特别是欧洲局势，但公司对新交易达成仍持乐观态度 [29] 租赁与业务拓展 - 租赁环境发生变化，公司尝试多元化租户组合，引入家居店、餐厅等新类型租户，如在Riverhead的购物中心成为家居目的地，今年新增约占20%投资组合的七家新餐厅 [31][32] - 重视直接面向消费者的品牌，招聘业务发展总监，认为奥特莱斯将成为这些品牌未来业务的重要组成部分 [34] - 外铺租赁需求有新业务机会，公司招聘专人负责，可将外铺租给零售商、餐厅和体验式娱乐商家，吸引新客户 [36] - 租赁利差转正，过去四个季度利差虽为负但逐季改善，目前续约进展超30%，销售和客流量增长有助于提高租金，公司不仅关注2022年续约，也开始为2023年做准备 [38][39] - 临时租赁策略有效，部分短期租户转化为长期租户，公司还将置换出的租户安置到较难租赁的空间 [41] - 只要有闲置空间就会寻找短期租户，以填充空间并寻找优质租户，同时注重引入新品牌和互补用途，增加可变租金收入 [43] 非店铺收入 - 非店铺收入业务重要，公司每年有1.5亿人流量，可通过与全国性品牌合作，如设置特斯拉试驾站、喜力啤酒展示等，以及提供媒体广告服务，如为租户提供额外营销机会，实现业务拓展和规模扩大 [48][49] 外部增长 - 公司将外部增长作为重要优先事项，凭借现有管理团队和良好的资产负债表，有能力进行收购和更大规模投资，如纳什维尔项目将于2023年秋季开业 [51] - 新开发项目的租赁需求主要来自服装、配饰、珠宝、运动服饰和儿童服装等品类，纳什维尔项目将是一个约30万平方英尺的纯奥特莱斯中心，注重提供优质设施和服务 [54] - 认为三级市场对奥特莱斯中心的重要性降低，城市奥特莱斯市场有发展潜力，公司正在关注相关机会 [56] - 美国奥特莱斯有增长空间，尽管整体零售空间过剩，但奥特莱斯仅占1%，人们喜欢购买高性价比商品，奥特莱斯能满足消费者和品牌的需求 [59] 资产负债表策略 - 去年通过ATM计划筹集1.8亿美元，提前应对通胀和利率上升，降低杠杆率，净债务与EBITDA比率从疫情期间的7%降至5.5%，有5.2亿美元未动用的信贷额度，无近期到期债务，现金储备1.6亿美元，资产负债表状况良好 [61] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司将运营执行副总裁Leslie Swanson提升为首席运营官，并新增首席商务官Andrew Wingrove，致力于通过数字转型、现代化忠诚度计划和打造全触点体验来商业化营销战略 [7] - 公司追求多项增值投资，包括太阳能、电动汽车充电站等项目，以减少能源和水消耗，体现对可持续发展的承诺 [8] - 公司周边土地团队积极寻求外铺资产货币化机会，解锁新机遇，增加收入来源并创造长期投资组合价值 [8] - 续约租约大多为五年或更长时间，且每年有租金增长 [63] - 公司今年的ESG投资重点是电动汽车充电站和太阳能项目 [64] - 预计2023年商场同店净营业收入增长率最低为3%，一年后10年期国债收益率为2%，物业板块上市公司数量将减少 [66]

United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnership) TANGER ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年核心FFO为每股1.76美元，高于指引区间上限 [20] - 第四季度同店NOI同比增长5.6%，全年增长16%，第四季度达到8280万美元 [10][20] - 截至年末，过去12个月净债务与调整后EBITDAre之比从7.2倍改善至5.5倍，93%的未偿债务为固定利率 [21] - 全年股息支付良好，FAD派息率为53% [21] - 2022年预计核心FFO在每股1.68 - 1.76美元之间，同店NOI增长在1.5% - 3.5%之间 [23] - 预计2022年G&A在6900万 - 7200万美元之间，员工健康保险计划将产生约100万美元影响 [23][24] - 预计2022年加权平均摊薄普通股约为1.105亿股，而2021年为1.068亿股 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度国内客流量超过2019年水平，较2020年第四季度增长12% [9] - 第四季度入住率恢复至95.3%，环比增加90个基点，同比增加310个基点 [9] - 租户销售额达到每平方英尺468美元的历史新高，较2019年增长17.6%，带动百分比租金显著增长 [9] - 现金混合租金利差环比改善220个基点，同比改善650个基点，续租租金利差转正 [9] - 第四季度非店铺收入中的其他收入项目较2020年同期增长超40%，较2019年第四季度增长超50% [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略是增加现金流和房地产价值 [7] - 2021年采取措施加强资产负债表和流动性，延长到期日，降低杠杆率，为执行资本计划和增长机会做准备 [10] - 继续推进临时租赁计划，目标是将部分临时租户转为永久租户 [11] - 2022 - 2023年续租时，将把大部分可变租金转化为固定租金以提供长期确定性 [12] - 加速续租活动，看好与潜在新租户和现有租户的合作，看到新奥特莱斯店铺购买意向增加 [14] - 扩大非店铺收入业务，通过营销合作、中心赞助和数字及静态媒体等方式，为零售商和品牌提供与消费者连接的机会 [15] - 投资人员和系统，包括引入新的租赁、运营和商业管理人才，实施新的ERP系统 [16][17] - 追求价值提升投资，如太阳能、电动汽车充电站等项目，以实现可持续发展 [17] - 积极利用周边土地资产，实现外地块组合的货币化，创造新的收入来源和长期投资组合价值 [17] - 纳什维尔项目租户兴趣浓厚，计划于2022年上半年破土动工，2023年秋季开业 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年底公司状况较年初显著改善，进入2022年时资产负债表状况良好 [6] - 第四季度各关键指标表现积极，消费者和零售商对露天购物中心的认可度提高 [8][9] - 销售和客流量的增长支持租金上涨，公司对租户销售前景乐观，通胀有利于折扣渠道 [9][13][33] - 非店铺收入业务增长潜力大，将成为未来重要业务组成部分 [15][34] - 租户健康状况改善，对2022年租金增长持乐观态度 [44][46] 其他重要信息 - 会议中部分管理层评论为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与预测有重大差异 [3] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的对账信息包含在收益报告和补充信息中 [4] - 会议记录将在未来一段时间内重播，管理层评论中的信息具有时效性 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年指导中一些非核心项目的预期，包括直线租金、FAS、租赁期限费用收入和新坏账费用 - 指导范围中主要考虑同店NOI增长1.5% - 3.5%和G&A，去年股权发行的股份今年全年流通会有1 - 2美分的摊薄影响，其他项目无显著变化，不做具体指导 [27] 问题2: 2022年自由现金流预期，以及资本的主要来源和用途，包括较高的资本支出预期和纳什维尔项目的计划支出 - 资本支出约5500万美元，高于以往，因续租项目增多和租户补贴增加，对业务前景更乐观，有4 - 5个项目进行额外翻新；当前派息率健康，预计仍在50%多 [28][31] 问题3: 指导中对租户销售的假设，以及其他收入业务的增长潜力 - 指导下限假设租户销售略有下降或持平，上限考虑租户销售改善，公司对租户销售乐观，通胀有利于折扣渠道；其他收入业务约1.5年前开始，因基数低持续增长，未来将加大投资，数字媒体投资有回报 [33][34] 问题4: 疫情期间达成可变租金协议的租户比例，以及转为固定租金后的预期租金提升，剔除这些租户后续租活动的情况，以及租金利差情况 - 续租是提高租金的机会，销售和客流量改善使公司有机会重新定价房地产；剔除疫情期间交易的租户后，续租情况更正常；公司追求市场租金，认为房地产有价值，租户对提价阻力不大 [36][38][39] 问题5: G&A增加以及技术和商业业务投资对公司的影响，以及该业务板块在2022年指导中的情况 - 团队建设取得成效，相关业务指标改善，这些都包含在同店NOI指导中；投资是为建立基础设施，更好地管理业务，提高执行效率，以增加收入 [40][41] 问题6: 2022年到期租约的平均租金与新签租金的对比，以及租金利差预期，租赁与入住率的利差，以及临时租户占比 - 对续租租金利差持乐观态度，新租赁副总裁推动团队，根据销售数据重新定价房地产；租赁与入住率利差约30个基点，临时租户占比为低两位数（低于15%），部分是季节性租户，预计2022年第一季度关闭 [44][47][48] 问题7: 2022年指导是否考虑了可能的意外店铺关闭情况，以及外部收购机会的更新 - 指导范围可吸收部分意外关闭情况，但目前租户健康状况改善，此类情况较少；市场上有一些有趣的收购机会，但在交易达成前不做分享，公司品牌知名度高，有机会将服务拓展到其他资产 [52][53] 问题8: 油价上涨对客流量的影响，以及纳什维尔项目的预租赁情况 - 公司正在投资电动汽车充电站，到年底将在所有资产中配备；如今奥特莱斯中心与过去不同，所在市场多为度假和第二家园市场，人们居住离购物中心更近，油价对客流量影响不大；纳什维尔项目在达到60%承诺后才会破土动工，预计2022年第二季度初动工 [55][59] 问题9: 纳什维尔项目的规模、经济参数、租户组合和预期经济回报 - 项目规模约30万平方英尺，略小于典型中心；租户组合暂不公布；项目位于综合开发区域，有永久居民和赛事游客等客户基础；预期稳定后回报率为7% - 7.5%，市场竞争可能带来租金提升空间 [62][63][64] 问题10: 第四季度临时租户在投资组合中的占比 - 第三季度末略超10%，第四季度因季节性租户略有增加，但未达到11% - 12% [66][68]

业绩总结 - 2021年第四季度净收入为1.57美元每股，较2020年的0.93美元每股有所增长[70] - 2021年核心资金流量（Core FFO）为每股2.31美元，较2020年的2.00美元每股有所上升[70] - 2021年净收入为9,558千美元，而2020年为亏损38,013千美元[95] - 2021年第四季度的投资组合净营业收入（NOI）为286,251千美元，较2020年的248,699千美元增长15.1%[95] - 2021年同中心NOI为284,768千美元，较2020年的246,245千美元增长15.6%[95] - 2021年总投资组合的NOI为312,046千美元，较2020年的270,440千美元增长15.4%[95] 用户数据 - 2021年每平方英尺租户销售额为468美元，较2019年增长17.6%[27] - 2021年，租户组合中，Columbia占比为64.5%[21] - 2021年，租户组合中，Adidas占比为6.1%[21] - 2021年，60%的租赁面积位于旅游目的地[19] 财务状况 - 截至2021年12月31日，总债务占调整后总资产的比例为41%，低于60%的限制[65] - 截至2021年12月31日，未担保资产占未担保债务的比例为232%，高于150%的限制[65] - 2021年公司支付的利息费用为52,866千美元，较2020年的63,142千美元下降16.0%[95] - 2021年公司因债务提前赎回产生的损失为47,860千美元[95] - 2021年，Tanger的浮动利率债务占比为7%，固定利率债务占比为93%[61] - 2021年，Tanger的债务到期时间为5.6年，平均利率为3.1%[67] 未来展望 - 2021年，租赁到期的年租金占比为18%（2022年）[31] - 2021年，Tanger的优质奥特莱斯空间估计不足7000万平方英尺，占美国零售空间的不到1%[44] 其他信息 - 2021年获得GRESB的绿色星级评级和2星评级，CDP的气候变化评分为C[37] - 2021年，Tanger的环境、社会和治理（ESG）战略经过第三方的物质性评估，确定了多个优先事项[38] - 2021年执行的337份租约总面积超过100万平方英尺[27] - 2021年，租金的混合现金租金差为-0.6%[27] - 2021年第四季度，FFO（运营资金）为139,567千美元，较2020年的156,025千美元下降[89] - 2021年第四季度，FFO可归属于普通股东为138,114千美元，较2020年的154,122千美元下降10.4%[91] - 2021年第四季度，稀释后每股FFO为1.29美元，较2020年的1.58美元下降[89] - 2021年第四季度，核心FFO可供普通股东为188,360千美元，较2020年的153,708千美元增长22.5%[91] - 2021年第四季度每股稀释核心FFO为1.76美元，较2020年的1.57美元增长12.1%[91]

United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number: 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number: 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnersh ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归属于普通股股东的核心FIFO为每股0.47美元，2020年第三季度为每股0.44美元；2021年第三季度核心FIFO不包括与赎回2023年和2024年债券相关的3400万美元（每股0.31美元）的提前偿债费用 [25] - 综合投资组合的同店净营业收入（NOI）本季度增长11.5%，达到7380万美元，这得益于可变租金和其他收入的反弹超出预期 [26] - 截至9月30日，净债务与调整后EBITDA的比率降至5.3倍，而去年同期为7.2倍 [29] - 公司将核心FFO指引提高至每股1.67 - 1.71美元，之前为每股1.52 - 1.59美元，中点提高了9% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至9月30日，投资组合入住率为94.3%，同比上升140个基点，较第二季度末上升130个基点 [12] - 截至9月30日的12个月内开始的租约，现金基础的混合平均租金率较截至6月30日的12个月提高了240个基点 [13] - 本季度百分比租金增长显著，是2019年同期的2.5倍多 [14] - 第三季度其他收入贡献较2020年翻了一番，较2019年增长38% [20] - 本季度租户销售额加速增长，截至9月30日的12个月里，综合投资组合每平方英尺达到448美元，比2019年同期增长超过13% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度客流量约为2019年同期的99%，8月略有下降，9月恢复到疫情前水平 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行战略计划，专注核心业务，通过挖掘投资组合中的新收入机会来创造价值 [23] - 战略上进行续约和长期租赁活动，短期租赁仍是填充空间和吸引新租户的有效方法，目标是随着条件改善将短期租赁转为长期交易 [16][17] - 持续增加非服装和鞋类租户，增加家具、家居用品、健康美容等品类，同时增加餐饮和娱乐业态，以提高客流量和销售额 [18] - 开展营销合作，举办现场活动、激活和广告等，通过数字渠道吸引新客户，特别是年轻群体 [19][21] - 评估外部增长机会，优先将资金用于投资组合以增加NOI [30] - 设立外围土地团队，开发未变现的外围土地，有建设、地面租赁等多种开发方式 [53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度表现出色，入住率、租金差和销售额的改善推动了盈利超预期，并提高了全年剩余时间的指引 [8] - 对假日购物季感到乐观，尽管零售商面临物流和人员配置问题，但公司与零售商合作提前开展活动，有望为客户提供良好体验 [22] - 对销售增长持乐观态度，认为第四季度和明年仍有上升空间 [33] - 预计2022年因破产或重组导致的意外空置情况会减少 [40] 其他重要信息 - 截至10月29日，公司已收取约98%的2020年递延租金 [26] - 第三季度未通过ATM计划出售额外股权，年初至今已出售1000万股，收益约1.87亿美元，当前授权下还有6000万美元可用 [27] - 7月修订无担保信贷额度，将到期日延长至2026年7月，借款额度为5.2亿美元，可增加至12亿美元 [27] - 8月完成4亿美元高级票据的公开发行，利率为2.75%，用所得款项赎回2023年和2024年到期的票据，并在9月产生3190万美元的提前赎回溢价 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 百分比租金贡献的展望以及新交易结构下的持续性 - 公司认为可变租金表现良好，虽然在制定下一季度指引时较为谨慎，但对销售增长持乐观态度，认为第四季度和明年仍有上升空间 [33] 问题2: 新租户类别对新租赁进展的贡献 - 家具和家居品类是重要增长领域，公司已与Mitchell Gold、Crate & Barrel等签订租约；餐饮业务因工作日客流量增加而有所改善，能提高顾客到店频率和消费额 [34] 问题3: 第四季度核心FFO隐含指引的变化因素 - 主要驱动因素包括对超额租金和条款费用的预期降低、运营费用增加（季节性因素和假日营业时间延长）以及预计第四季度直线租金降低 [37][38] 问题4: 租金回收中是否有一次性项目需剔除 - 第三季度没有重大一次性项目 [39] 问题5: 2022年租赁环境中意外空置情况是否会减少 - 公司预计2022年因破产或重组导致的意外空置情况会减少 [40] 问题6: 租赁管道情况及对未来入住率的影响 - 租赁团队业务繁忙，租赁势头良好，一些优质零售商希望在公司投资组合中扩张，家居品类是重点发展方向 [45] 问题7: 其他收入项目的增长机会、涉及物业数量及未来发展 - 公司激励各购物中心总经理拓展该业务，利用每年1.5亿的客流量开展现场营销活动，如数字目录、背光招牌、与零售商合作等；假日活动有当地企业赞助，该业务可持续且有望在2022年继续增长 [46][47][48] 问题8: 国家项目是否按计划在2022年初开始开发 - 公司表示项目按计划推进，将在2022年初开始开发 [51] 问题9: 除偿债和开发外，多余现金的再投资机会及外围土地开发计划 - 有收购机会正在评估；约三分之二的物业有未变现的外围土地，公司设立了团队开发，开发方式包括建设、地面租赁等；公司购买了西大门的七英亩土地，有停车收入和商业开发计划 [53][54][55] 问题10: 非服装增长类别中的娱乐概念举例 - 公司有两份未执行的租约，涉及高尔夫、飞镖、斧头投掷等娱乐项目，主要位于外围土地，能增加客流量和顾客停留时间 [60] 问题11: 传统奥特莱斯库存不足导致销售强劲，是否会给奥特莱斯商店带来供应问题 - 公司与零售商沟通后发现，很多商店人员和库存充足，大型零售商提前规划，重视奥特莱斯渠道，会确保假日季有适当库存 [61] 问题12: 调整租金差以考虑特殊短期、高百分比租金交易的影响 - 公司未进行此类调整，每平方英尺的超额租金约为2.5美元，较2020年和2019年显著增加 [65] 问题13: 短期租赁占比、转换为长期租赁对运营利润率和NOI的影响 - 短期租赁占比略高于10%；公司通过短期租赁填充空间，近期成功将部分短期租赁转换为长期租赁，如Mitchell Gold、Tory Burch等，能提高租金和利润率 [70][71] 问题14: 租赁成本（TIs）下降是否可持续 - 公司认为不可持续，下降是因为短期租赁较多，随着租赁期限延长和租金提高，TIs会增加 [72] 问题15: 低入住率资产的处理策略 - 对于Foxwoods，公司正在进行本地租赁计划以提高入住率，该中心受酒店、旅游和娱乐业务影响，待赌场恢复后有望改善；Howell有相关战略；Atlantic City有娱乐区规划，随着国际旅游恢复，这两个中心有望改善 [73][74][75] 问题16: 第三季度860万美元中百分比租金交易和典型超额租金的占比及动态 - 去年公司为保入住率，将部分租户的基础租金换成可变租金，降低了断点并提高了支付率，随着销售额创新高，租金超过原固定租金；公司对销售和客流量增长持乐观态度，通过多种方式吸引新客户和提高忠诚度 [80][81][82] 问题17: 第四季度百分比租金保守指引与销售增长和假日季的矛盾 - 公司在制定指引时较为谨慎，市场存在物流和产品供应方面的不确定性，但对销售表现仍持乐观态度 [84][85] 问题18: 入住成本中百分比和基础租金的占比、转换百分比租金交易的担忧 - 公司认为8.4%的入住成本可能还有上升空间，正在将短期租赁转换为长期租赁，将超额租金纳入基础租金，以增加现金流的确定性 [87] 问题19: 2022年第四季度提供更多NOI相关信息的建议 - 公司表示会考虑该建议 [89]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、零售、餐饮、娱乐 - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT），一家专注于美国和加拿大高档露天奥特莱斯中心的零售REIT公司 纪要提到的核心观点和论据 公司业务表现和战略 - **业务表现良好**：二季度实现入住率、客流量和租户销售额增长，趋势延续至三季度，租户转化率高，有望持续提升投资组合入住率和租金增长 [4] - **核心业务举措**：围绕租赁、运营和营销开展，打造品牌和用途组合，增加餐饮、体验式活动等新元素，吸引新客户群体，提升购物频率和客单价 [5] - **拓展非店收入**：通过现场付费赞助、媒体机会和周边土地开发等方式，增加非店收入来源，取得积极成果 [6][7] - **加强数字举措**：扩展在线预购、虚拟购物、限时特卖和直播销售等数字渠道，提供个性化内容，吸引年轻客户 [8][9] - **强化资产负债表**：2021年通过ATM计划筹集1.9亿美元股权，发行4亿美元十年期债券，偿还5.5亿美元高利率短期债务，降低净债务与EBITDA比率，预计年底降至6倍或更低，目前流动性超6亿美元 [9][10] 疫情影响和应对 - **疫情影响较小**：Delta变种和新冠病例增加未对客流量和租赁活动产生明显影响，客流量和销售额持续增长，租赁活动活跃 [12] - **应对措施有效**：迅速制定并执行防疫协议，遵循CDC指南，通过社交媒体和互联网与客户和零售商保持沟通，公共区域持续清洁，确保购物环境安全 [36][37] 餐饮业务发展 - **餐饮业务增长**：餐饮业务增长来自店内和周边地块两个方面，店内餐饮为顾客提供休息和娱乐选择，周边地块适合开设外卖和快餐餐厅 [16][17] - **市场需求支持**：奥特莱斯成为社区中心，顾客购物频率增加，尤其是工作日，为餐饮业务提供支持 [16] 租户和市场情况 - **新租户表现出色**：家具零售商Mitchell Gold和高端美食杂货店Nantucket's Meat and Fish等新租户入驻，提升了购物中心的吸引力和客流量 [23][24] - **短期策略有效**：授权总经理寻找本地概念租户，引入年轻客户群体，同时继续利用快闪店策略吸引新业务和长期租赁 [26][27] - **市场交易缓慢**：目前奥特莱斯中心交易活跃度不高，公司关注具有销售增长潜力的项目，拥有优秀的租赁、营销和运营团队 [47] 财务指标和展望 - **净债务与EBITDA比率改善**：6月净债务与EBITDA比率为5.4倍，预计年底降至6倍或更低，接近疫情前水平 [29][30] - **坏账储备情况良好**：2021年上半年租金收款率达98%，2020年租金延期支付计划收款率达98%以上，对坏账情况满意 [32] - **租户记账方式转变**：约5%的租户采用现金记账方式，预计还需几个月时间逐步转变为权责发生制 [34] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **纳什维尔项目进展**：公司看好纳什维尔市场，将在达到一定租赁门槛后公布项目信息，预计明年年初启动项目 [41] - **购物方式多样化**：所有购物中心均提供店内购物、路边取货和虚拟购物三种购物方式，路边取货在露天购物中心尤其方便 [43][44][45] - **ESG努力成果**：公司的小企业倡议为当地社区的小企业提供开店机会，促进双方业务增长，上周在休斯顿开设了六家女性企业，取得成功 [50][51][52] - **行业挑战和市场展望**：认为美国REITs面临的最大挑战是供应链问题，包括劳动力和物流；未来五年阳光地带市场将表现优于城市沿海市场，公司在阳光地带市场占据主导地位；公司办公室计划采用混合办公模式 [53][55][56] - **公司品牌优势**：Tanger品牌具有较高知名度，代表奥特莱斯、价值购物和优质客户体验，是公司相对于其他零售REITs的最大优势 [58]