业绩总结 - 2022年第一季度，普通股东可得净收入为20,303千美元，相较于2021年的3,926千美元增长了417.5%[101] - 2022年第一季度，FFO（资金运营收益）为49,877千美元，较2021年的38,596千美元增长了29.5%[101] - 2022年第一季度，组合净运营收入（NOI）为71,225千美元，较2021年的65,131千美元增长了9.4%[113] - 2021年净收入为9,558千美元，较2020年的-38,013千美元显著改善[108] - 2021年组合净运营收入（NOI）为286,251千美元，较2020年的248,699千美元增长了15.1%[108] 用户数据 - 2022年第一季度，租户销售每平方英尺达464美元，同比增长18.1%[32] - 2022年第一季度，整体物业的入住率为94.3%，较去年同期上升1.3%[32] - 2022年第一季度，执行的可比租约的现金租金增长率为9.9%[32] - 2022年第一季度，375个租约的执行面积达180万平方英尺[32] 市场展望 - 2023年公司预计增长率为17%[39] - 2024年公司预计增长率为18%[39] - 2025年公司预计增长率为15%[39] - 2026年公司预计增长率为13%[39] - 2027年公司预计增长率为8%[39] - 2028年公司预计增长率为8%[39] - 2029年公司预计增长率为4%[39] - 2030年公司预计增长率为4%[39] - 2031年公司预计增长率为2%[39] - 2032年及以后公司预计增长率为2%[39] 新产品与新技术 - 公司专注于通过数字化转型提升客户体验，增强忠诚度计划[21] - 公司计划通过引入非零售用途（如食品、娱乐和体验概念）来增加收入来源[20] - 公司在租赁、市场营销和运营方面的重塑，旨在推动内部增长和长期投资组合价值[14] 负面信息 - 2020年可供普通股东的净亏损为36970千美元，受非现金减值费用70300千美元影响[81] - 2021年可供普通股东的净收入受到早期债务清偿损失47900千美元的影响[81] - 2021年第一季度可供普通股东的净收入受到出售合资物业损失3700千美元的影响[81] 财务指标 - 2021年可供普通股东的FFO为138114千美元，2020年为154122千美元，下降约10.4%[97] - 2021年可供普通股东的Core FFO为188360千美元，2020年为153708千美元，增长约22.5%[99] - 2021年可供普通股东的FFO每股摊薄为1.29美元，2020年为1.58美元[97] - 2021年可供普通股东的Core FFO每股摊薄为1.76美元，2020年为1.57美元[99] - 2022年第一季度，普通股东可得FFO每股摊薄为0.45美元，较2021年的0.38美元增长了18.4%[101] - 2022年第一季度，普通股东可得核心FFO每股摊薄为0.45美元，较2021年的0.40美元增长了12.5%[104]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、零售、商业地产 [4] - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT），一家专门从事美国和加拿大高档露天奥特莱斯中心开发、租赁、营销和运营的上市公司 [4] 纪要提到的核心观点和论据 公司业务表现与前景 - 2021年第四季度业务持续改善，客户有购物意愿，零售商认可露天购物中心优势，对2022年业务增长感到兴奋 [4] - 2022年有机会提高租金，19%的空间待续约，1月混合12个月利差转正，在租租金占用率约8%，远低于其他零售渠道，滚动12个月租户销售额维持12月的创纪录高位，租赁活动加速 [5] - 非店铺收入是业务重塑的重要举措，2021年其他收入项目较2020年增长超70%，较2019年增长近40%，目前占总收入约3%，未来有望显著增加 [6] - 组建团队和投入技术以执行有机增长战略，聚焦加速租赁、重塑业务运营和商业化营销战略三个核心要素 [4] 投资价值 - 公司股票被低估，有8%的占用率成本率，租金上涨空间大，拥有一流的领导和管理团队，能执行商业、运营和租赁策略，资产负债表良好，可把握未来机会 [10] 市场与消费者情况 - 预计2022年消费者支出环境将保持强劲，与零售商沟通后发现他们对业务增长持乐观态度，尤其是奥特莱斯渠道在通胀时期更具价值 [14][15] - 客流量增长至少超过2019年水平，但不及每平方英尺销售额增长速度，表明零售商转化率提高，能从每个顾客身上获得更多销售额 [17] - 尽管电子商务增长，但奥特莱斯客流量良好，因为人们喜欢线下购物，将其视为全渠道购物体验的重要部分，且线上浏览后到店购物目标明确，公司通过提供便利设施和体验吸引顾客停留和逛更多店铺 [20] 租户相关情况 - 2021年第四季度未出现商品实质性减少，假日购物提前，11月和12月销售强劲，每平方英尺销售额增长证明商品供应充足 [22][23] - 疫情期间租金减免策略成功，99%的延期租金已收回，租户对新店开业意愿强烈，公司获得了较大份额的新店铺 [25] - 2月销售和客流量受油价上涨和通胀压力影响较小，表现良好 [27] - 未来12 - 24个月租户面临的最大风险是经济不确定性，特别是欧洲局势，但公司对新交易达成仍持乐观态度 [29] 租赁与业务拓展 - 租赁环境发生变化，公司尝试多元化租户组合，引入家居店、餐厅等新类型租户，如在Riverhead的购物中心成为家居目的地，今年新增约占20%投资组合的七家新餐厅 [31][32] - 重视直接面向消费者的品牌，招聘业务发展总监，认为奥特莱斯将成为这些品牌未来业务的重要组成部分 [34] - 外铺租赁需求有新业务机会，公司招聘专人负责，可将外铺租给零售商、餐厅和体验式娱乐商家，吸引新客户 [36] - 租赁利差转正，过去四个季度利差虽为负但逐季改善，目前续约进展超30%，销售和客流量增长有助于提高租金，公司不仅关注2022年续约，也开始为2023年做准备 [38][39] - 临时租赁策略有效，部分短期租户转化为长期租户，公司还将置换出的租户安置到较难租赁的空间 [41] - 只要有闲置空间就会寻找短期租户，以填充空间并寻找优质租户，同时注重引入新品牌和互补用途，增加可变租金收入 [43] 非店铺收入 - 非店铺收入业务重要，公司每年有1.5亿人流量，可通过与全国性品牌合作，如设置特斯拉试驾站、喜力啤酒展示等，以及提供媒体广告服务，如为租户提供额外营销机会，实现业务拓展和规模扩大 [48][49] 外部增长 - 公司将外部增长作为重要优先事项，凭借现有管理团队和良好的资产负债表，有能力进行收购和更大规模投资，如纳什维尔项目将于2023年秋季开业 [51] - 新开发项目的租赁需求主要来自服装、配饰、珠宝、运动服饰和儿童服装等品类，纳什维尔项目将是一个约30万平方英尺的纯奥特莱斯中心，注重提供优质设施和服务 [54] - 认为三级市场对奥特莱斯中心的重要性降低，城市奥特莱斯市场有发展潜力，公司正在关注相关机会 [56] - 美国奥特莱斯有增长空间，尽管整体零售空间过剩，但奥特莱斯仅占1%，人们喜欢购买高性价比商品，奥特莱斯能满足消费者和品牌的需求 [59] 资产负债表策略 - 去年通过ATM计划筹集1.8亿美元，提前应对通胀和利率上升，降低杠杆率，净债务与EBITDA比率从疫情期间的7%降至5.5%，有5.2亿美元未动用的信贷额度，无近期到期债务，现金储备1.6亿美元，资产负债表状况良好 [61] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司将运营执行副总裁Leslie Swanson提升为首席运营官，并新增首席商务官Andrew Wingrove，致力于通过数字转型、现代化忠诚度计划和打造全触点体验来商业化营销战略 [7] - 公司追求多项增值投资，包括太阳能、电动汽车充电站等项目，以减少能源和水消耗，体现对可持续发展的承诺 [8] - 公司周边土地团队积极寻求外铺资产货币化机会，解锁新机遇，增加收入来源并创造长期投资组合价值 [8] - 续约租约大多为五年或更长时间，且每年有租金增长 [63] - 公司今年的ESG投资重点是电动汽车充电站和太阳能项目 [64] - 预计2023年商场同店净营业收入增长率最低为3%，一年后10年期国债收益率为2%，物业板块上市公司数量将减少 [66]

United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnership) TANGER ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年核心FFO为每股1.76美元，高于指引区间上限 [20] - 第四季度同店NOI同比增长5.6%，全年增长16%，第四季度达到8280万美元 [10][20] - 截至年末，过去12个月净债务与调整后EBITDAre之比从7.2倍改善至5.5倍，93%的未偿债务为固定利率 [21] - 全年股息支付良好，FAD派息率为53% [21] - 2022年预计核心FFO在每股1.68 - 1.76美元之间，同店NOI增长在1.5% - 3.5%之间 [23] - 预计2022年G&A在6900万 - 7200万美元之间，员工健康保险计划将产生约100万美元影响 [23][24] - 预计2022年加权平均摊薄普通股约为1.105亿股，而2021年为1.068亿股 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度国内客流量超过2019年水平，较2020年第四季度增长12% [9] - 第四季度入住率恢复至95.3%，环比增加90个基点，同比增加310个基点 [9] - 租户销售额达到每平方英尺468美元的历史新高，较2019年增长17.6%，带动百分比租金显著增长 [9] - 现金混合租金利差环比改善220个基点，同比改善650个基点，续租租金利差转正 [9] - 第四季度非店铺收入中的其他收入项目较2020年同期增长超40%，较2019年第四季度增长超50% [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略是增加现金流和房地产价值 [7] - 2021年采取措施加强资产负债表和流动性，延长到期日，降低杠杆率，为执行资本计划和增长机会做准备 [10] - 继续推进临时租赁计划，目标是将部分临时租户转为永久租户 [11] - 2022 - 2023年续租时，将把大部分可变租金转化为固定租金以提供长期确定性 [12] - 加速续租活动，看好与潜在新租户和现有租户的合作，看到新奥特莱斯店铺购买意向增加 [14] - 扩大非店铺收入业务，通过营销合作、中心赞助和数字及静态媒体等方式，为零售商和品牌提供与消费者连接的机会 [15] - 投资人员和系统，包括引入新的租赁、运营和商业管理人才，实施新的ERP系统 [16][17] - 追求价值提升投资，如太阳能、电动汽车充电站等项目，以实现可持续发展 [17] - 积极利用周边土地资产，实现外地块组合的货币化，创造新的收入来源和长期投资组合价值 [17] - 纳什维尔项目租户兴趣浓厚，计划于2022年上半年破土动工，2023年秋季开业 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年底公司状况较年初显著改善，进入2022年时资产负债表状况良好 [6] - 第四季度各关键指标表现积极，消费者和零售商对露天购物中心的认可度提高 [8][9] - 销售和客流量的增长支持租金上涨，公司对租户销售前景乐观，通胀有利于折扣渠道 [9][13][33] - 非店铺收入业务增长潜力大，将成为未来重要业务组成部分 [15][34] - 租户健康状况改善，对2022年租金增长持乐观态度 [44][46] 其他重要信息 - 会议中部分管理层评论为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与预测有重大差异 [3] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的对账信息包含在收益报告和补充信息中 [4] - 会议记录将在未来一段时间内重播，管理层评论中的信息具有时效性 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年指导中一些非核心项目的预期，包括直线租金、FAS、租赁期限费用收入和新坏账费用 - 指导范围中主要考虑同店NOI增长1.5% - 3.5%和G&A，去年股权发行的股份今年全年流通会有1 - 2美分的摊薄影响，其他项目无显著变化，不做具体指导 [27] 问题2: 2022年自由现金流预期，以及资本的主要来源和用途，包括较高的资本支出预期和纳什维尔项目的计划支出 - 资本支出约5500万美元，高于以往，因续租项目增多和租户补贴增加，对业务前景更乐观，有4 - 5个项目进行额外翻新；当前派息率健康，预计仍在50%多 [28][31] 问题3: 指导中对租户销售的假设，以及其他收入业务的增长潜力 - 指导下限假设租户销售略有下降或持平，上限考虑租户销售改善，公司对租户销售乐观，通胀有利于折扣渠道；其他收入业务约1.5年前开始，因基数低持续增长，未来将加大投资，数字媒体投资有回报 [33][34] 问题4: 疫情期间达成可变租金协议的租户比例，以及转为固定租金后的预期租金提升，剔除这些租户后续租活动的情况，以及租金利差情况 - 续租是提高租金的机会，销售和客流量改善使公司有机会重新定价房地产；剔除疫情期间交易的租户后，续租情况更正常；公司追求市场租金，认为房地产有价值，租户对提价阻力不大 [36][38][39] 问题5: G&A增加以及技术和商业业务投资对公司的影响，以及该业务板块在2022年指导中的情况 - 团队建设取得成效，相关业务指标改善，这些都包含在同店NOI指导中；投资是为建立基础设施，更好地管理业务，提高执行效率，以增加收入 [40][41] 问题6: 2022年到期租约的平均租金与新签租金的对比，以及租金利差预期，租赁与入住率的利差，以及临时租户占比 - 对续租租金利差持乐观态度，新租赁副总裁推动团队，根据销售数据重新定价房地产；租赁与入住率利差约30个基点，临时租户占比为低两位数（低于15%），部分是季节性租户，预计2022年第一季度关闭 [44][47][48] 问题7: 2022年指导是否考虑了可能的意外店铺关闭情况，以及外部收购机会的更新 - 指导范围可吸收部分意外关闭情况，但目前租户健康状况改善，此类情况较少；市场上有一些有趣的收购机会，但在交易达成前不做分享，公司品牌知名度高，有机会将服务拓展到其他资产 [52][53] 问题8: 油价上涨对客流量的影响，以及纳什维尔项目的预租赁情况 - 公司正在投资电动汽车充电站，到年底将在所有资产中配备；如今奥特莱斯中心与过去不同，所在市场多为度假和第二家园市场，人们居住离购物中心更近，油价对客流量影响不大；纳什维尔项目在达到60%承诺后才会破土动工，预计2022年第二季度初动工 [55][59] 问题9: 纳什维尔项目的规模、经济参数、租户组合和预期经济回报 - 项目规模约30万平方英尺，略小于典型中心；租户组合暂不公布；项目位于综合开发区域，有永久居民和赛事游客等客户基础；预期稳定后回报率为7% - 7.5%，市场竞争可能带来租金提升空间 [62][63][64] 问题10: 第四季度临时租户在投资组合中的占比 - 第三季度末略超10%，第四季度因季节性租户略有增加，但未达到11% - 12% [66][68]

业绩总结 - 2021年第四季度净收入为1.57美元每股，较2020年的0.93美元每股有所增长[70] - 2021年核心资金流量（Core FFO）为每股2.31美元，较2020年的2.00美元每股有所上升[70] - 2021年净收入为9,558千美元，而2020年为亏损38,013千美元[95] - 2021年第四季度的投资组合净营业收入（NOI）为286,251千美元，较2020年的248,699千美元增长15.1%[95] - 2021年同中心NOI为284,768千美元，较2020年的246,245千美元增长15.6%[95] - 2021年总投资组合的NOI为312,046千美元，较2020年的270,440千美元增长15.4%[95] 用户数据 - 2021年每平方英尺租户销售额为468美元，较2019年增长17.6%[27] - 2021年，租户组合中，Columbia占比为64.5%[21] - 2021年，租户组合中，Adidas占比为6.1%[21] - 2021年，60%的租赁面积位于旅游目的地[19] 财务状况 - 截至2021年12月31日，总债务占调整后总资产的比例为41%，低于60%的限制[65] - 截至2021年12月31日，未担保资产占未担保债务的比例为232%，高于150%的限制[65] - 2021年公司支付的利息费用为52,866千美元，较2020年的63,142千美元下降16.0%[95] - 2021年公司因债务提前赎回产生的损失为47,860千美元[95] - 2021年，Tanger的浮动利率债务占比为7%，固定利率债务占比为93%[61] - 2021年，Tanger的债务到期时间为5.6年，平均利率为3.1%[67] 未来展望 - 2021年，租赁到期的年租金占比为18%（2022年）[31] - 2021年，Tanger的优质奥特莱斯空间估计不足7000万平方英尺，占美国零售空间的不到1%[44] 其他信息 - 2021年获得GRESB的绿色星级评级和2星评级，CDP的气候变化评分为C[37] - 2021年，Tanger的环境、社会和治理（ESG）战略经过第三方的物质性评估，确定了多个优先事项[38] - 2021年执行的337份租约总面积超过100万平方英尺[27] - 2021年，租金的混合现金租金差为-0.6%[27] - 2021年第四季度，FFO（运营资金）为139,567千美元，较2020年的156,025千美元下降[89] - 2021年第四季度，FFO可归属于普通股东为138,114千美元，较2020年的154,122千美元下降10.4%[91] - 2021年第四季度，稀释后每股FFO为1.29美元，较2020年的1.58美元下降[89] - 2021年第四季度，核心FFO可供普通股东为188,360千美元，较2020年的153,708千美元增长22.5%[91] - 2021年第四季度每股稀释核心FFO为1.76美元，较2020年的1.57美元增长12.1%[91]

United States SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _________ to _________ Commission file number: 1-11986 (Tanger Factory Outlet Centers, Inc.) Commission file number: 333-3526-01 (Tanger Properties Limited Partnersh ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归属于普通股股东的核心FIFO为每股0.47美元，2020年第三季度为每股0.44美元；2021年第三季度核心FIFO不包括与赎回2023年和2024年债券相关的3400万美元（每股0.31美元）的提前偿债费用 [25] - 综合投资组合的同店净营业收入（NOI）本季度增长11.5%，达到7380万美元，这得益于可变租金和其他收入的反弹超出预期 [26] - 截至9月30日，净债务与调整后EBITDA的比率降至5.3倍，而去年同期为7.2倍 [29] - 公司将核心FFO指引提高至每股1.67 - 1.71美元，之前为每股1.52 - 1.59美元，中点提高了9% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至9月30日，投资组合入住率为94.3%，同比上升140个基点，较第二季度末上升130个基点 [12] - 截至9月30日的12个月内开始的租约，现金基础的混合平均租金率较截至6月30日的12个月提高了240个基点 [13] - 本季度百分比租金增长显著，是2019年同期的2.5倍多 [14] - 第三季度其他收入贡献较2020年翻了一番，较2019年增长38% [20] - 本季度租户销售额加速增长，截至9月30日的12个月里，综合投资组合每平方英尺达到448美元，比2019年同期增长超过13% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度客流量约为2019年同期的99%，8月略有下降，9月恢复到疫情前水平 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行战略计划，专注核心业务，通过挖掘投资组合中的新收入机会来创造价值 [23] - 战略上进行续约和长期租赁活动，短期租赁仍是填充空间和吸引新租户的有效方法，目标是随着条件改善将短期租赁转为长期交易 [16][17] - 持续增加非服装和鞋类租户，增加家具、家居用品、健康美容等品类，同时增加餐饮和娱乐业态，以提高客流量和销售额 [18] - 开展营销合作，举办现场活动、激活和广告等，通过数字渠道吸引新客户，特别是年轻群体 [19][21] - 评估外部增长机会，优先将资金用于投资组合以增加NOI [30] - 设立外围土地团队，开发未变现的外围土地，有建设、地面租赁等多种开发方式 [53][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度表现出色，入住率、租金差和销售额的改善推动了盈利超预期，并提高了全年剩余时间的指引 [8] - 对假日购物季感到乐观，尽管零售商面临物流和人员配置问题，但公司与零售商合作提前开展活动，有望为客户提供良好体验 [22] - 对销售增长持乐观态度，认为第四季度和明年仍有上升空间 [33] - 预计2022年因破产或重组导致的意外空置情况会减少 [40] 其他重要信息 - 截至10月29日，公司已收取约98%的2020年递延租金 [26] - 第三季度未通过ATM计划出售额外股权，年初至今已出售1000万股，收益约1.87亿美元，当前授权下还有6000万美元可用 [27] - 7月修订无担保信贷额度，将到期日延长至2026年7月，借款额度为5.2亿美元，可增加至12亿美元 [27] - 8月完成4亿美元高级票据的公开发行，利率为2.75%，用所得款项赎回2023年和2024年到期的票据，并在9月产生3190万美元的提前赎回溢价 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 百分比租金贡献的展望以及新交易结构下的持续性 - 公司认为可变租金表现良好，虽然在制定下一季度指引时较为谨慎，但对销售增长持乐观态度，认为第四季度和明年仍有上升空间 [33] 问题2: 新租户类别对新租赁进展的贡献 - 家具和家居品类是重要增长领域，公司已与Mitchell Gold、Crate & Barrel等签订租约；餐饮业务因工作日客流量增加而有所改善，能提高顾客到店频率和消费额 [34] 问题3: 第四季度核心FFO隐含指引的变化因素 - 主要驱动因素包括对超额租金和条款费用的预期降低、运营费用增加（季节性因素和假日营业时间延长）以及预计第四季度直线租金降低 [37][38] 问题4: 租金回收中是否有一次性项目需剔除 - 第三季度没有重大一次性项目 [39] 问题5: 2022年租赁环境中意外空置情况是否会减少 - 公司预计2022年因破产或重组导致的意外空置情况会减少 [40] 问题6: 租赁管道情况及对未来入住率的影响 - 租赁团队业务繁忙，租赁势头良好，一些优质零售商希望在公司投资组合中扩张，家居品类是重点发展方向 [45] 问题7: 其他收入项目的增长机会、涉及物业数量及未来发展 - 公司激励各购物中心总经理拓展该业务，利用每年1.5亿的客流量开展现场营销活动，如数字目录、背光招牌、与零售商合作等；假日活动有当地企业赞助，该业务可持续且有望在2022年继续增长 [46][47][48] 问题8: 国家项目是否按计划在2022年初开始开发 - 公司表示项目按计划推进，将在2022年初开始开发 [51] 问题9: 除偿债和开发外，多余现金的再投资机会及外围土地开发计划 - 有收购机会正在评估；约三分之二的物业有未变现的外围土地，公司设立了团队开发，开发方式包括建设、地面租赁等；公司购买了西大门的七英亩土地，有停车收入和商业开发计划 [53][54][55] 问题10: 非服装增长类别中的娱乐概念举例 - 公司有两份未执行的租约，涉及高尔夫、飞镖、斧头投掷等娱乐项目，主要位于外围土地，能增加客流量和顾客停留时间 [60] 问题11: 传统奥特莱斯库存不足导致销售强劲，是否会给奥特莱斯商店带来供应问题 - 公司与零售商沟通后发现，很多商店人员和库存充足，大型零售商提前规划，重视奥特莱斯渠道，会确保假日季有适当库存 [61] 问题12: 调整租金差以考虑特殊短期、高百分比租金交易的影响 - 公司未进行此类调整，每平方英尺的超额租金约为2.5美元，较2020年和2019年显著增加 [65] 问题13: 短期租赁占比、转换为长期租赁对运营利润率和NOI的影响 - 短期租赁占比略高于10%；公司通过短期租赁填充空间，近期成功将部分短期租赁转换为长期租赁，如Mitchell Gold、Tory Burch等，能提高租金和利润率 [70][71] 问题14: 租赁成本（TIs）下降是否可持续 - 公司认为不可持续，下降是因为短期租赁较多，随着租赁期限延长和租金提高，TIs会增加 [72] 问题15: 低入住率资产的处理策略 - 对于Foxwoods，公司正在进行本地租赁计划以提高入住率，该中心受酒店、旅游和娱乐业务影响，待赌场恢复后有望改善；Howell有相关战略；Atlantic City有娱乐区规划，随着国际旅游恢复，这两个中心有望改善 [73][74][75] 问题16: 第三季度860万美元中百分比租金交易和典型超额租金的占比及动态 - 去年公司为保入住率，将部分租户的基础租金换成可变租金，降低了断点并提高了支付率，随着销售额创新高，租金超过原固定租金；公司对销售和客流量增长持乐观态度，通过多种方式吸引新客户和提高忠诚度 [80][81][82] 问题17: 第四季度百分比租金保守指引与销售增长和假日季的矛盾 - 公司在制定指引时较为谨慎，市场存在物流和产品供应方面的不确定性，但对销售表现仍持乐观态度 [84][85] 问题18: 入住成本中百分比和基础租金的占比、转换百分比租金交易的担忧 - 公司认为8.4%的入住成本可能还有上升空间，正在将短期租赁转换为长期租赁，将超额租金纳入基础租金，以增加现金流的确定性 [87] 问题19: 2022年第四季度提供更多NOI相关信息的建议 - 公司表示会考虑该建议 [89]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、零售、餐饮、娱乐 - 公司：Tanger Factory Outlet Centers, Inc.（NYSE:SKT），一家专注于美国和加拿大高档露天奥特莱斯中心的零售REIT公司 纪要提到的核心观点和论据 公司业务表现和战略 - **业务表现良好**：二季度实现入住率、客流量和租户销售额增长，趋势延续至三季度，租户转化率高，有望持续提升投资组合入住率和租金增长 [4] - **核心业务举措**：围绕租赁、运营和营销开展，打造品牌和用途组合，增加餐饮、体验式活动等新元素，吸引新客户群体，提升购物频率和客单价 [5] - **拓展非店收入**：通过现场付费赞助、媒体机会和周边土地开发等方式，增加非店收入来源，取得积极成果 [6][7] - **加强数字举措**：扩展在线预购、虚拟购物、限时特卖和直播销售等数字渠道，提供个性化内容，吸引年轻客户 [8][9] - **强化资产负债表**：2021年通过ATM计划筹集1.9亿美元股权，发行4亿美元十年期债券，偿还5.5亿美元高利率短期债务，降低净债务与EBITDA比率，预计年底降至6倍或更低，目前流动性超6亿美元 [9][10] 疫情影响和应对 - **疫情影响较小**：Delta变种和新冠病例增加未对客流量和租赁活动产生明显影响，客流量和销售额持续增长，租赁活动活跃 [12] - **应对措施有效**：迅速制定并执行防疫协议，遵循CDC指南，通过社交媒体和互联网与客户和零售商保持沟通，公共区域持续清洁，确保购物环境安全 [36][37] 餐饮业务发展 - **餐饮业务增长**：餐饮业务增长来自店内和周边地块两个方面，店内餐饮为顾客提供休息和娱乐选择，周边地块适合开设外卖和快餐餐厅 [16][17] - **市场需求支持**：奥特莱斯成为社区中心，顾客购物频率增加，尤其是工作日，为餐饮业务提供支持 [16] 租户和市场情况 - **新租户表现出色**：家具零售商Mitchell Gold和高端美食杂货店Nantucket's Meat and Fish等新租户入驻，提升了购物中心的吸引力和客流量 [23][24] - **短期策略有效**：授权总经理寻找本地概念租户，引入年轻客户群体，同时继续利用快闪店策略吸引新业务和长期租赁 [26][27] - **市场交易缓慢**：目前奥特莱斯中心交易活跃度不高，公司关注具有销售增长潜力的项目，拥有优秀的租赁、营销和运营团队 [47] 财务指标和展望 - **净债务与EBITDA比率改善**：6月净债务与EBITDA比率为5.4倍，预计年底降至6倍或更低，接近疫情前水平 [29][30] - **坏账储备情况良好**：2021年上半年租金收款率达98%，2020年租金延期支付计划收款率达98%以上，对坏账情况满意 [32] - **租户记账方式转变**：约5%的租户采用现金记账方式，预计还需几个月时间逐步转变为权责发生制 [34] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **纳什维尔项目进展**：公司看好纳什维尔市场，将在达到一定租赁门槛后公布项目信息，预计明年年初启动项目 [41] - **购物方式多样化**：所有购物中心均提供店内购物、路边取货和虚拟购物三种购物方式，路边取货在露天购物中心尤其方便 [43][44][45] - **ESG努力成果**：公司的小企业倡议为当地社区的小企业提供开店机会，促进双方业务增长，上周在休斯顿开设了六家女性企业，取得成功 [50][51][52] - **行业挑战和市场展望**：认为美国REITs面临的最大挑战是供应链问题，包括劳动力和物流；未来五年阳光地带市场将表现优于城市沿海市场，公司在阳光地带市场占据主导地位；公司办公室计划采用混合办公模式 [53][55][56] - **公司品牌优势**：Tanger品牌具有较高知名度，代表奥特莱斯、价值购物和优质客户体验，是公司相对于其他零售REITs的最大优势 [58]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.43美元，2020年同期为每股0.10美元，2021年第二季度核心FFO包含每股0.02美元的稀释，并排除了1400万美元（每股0.13美元）的债务提前清偿费用 [28] - 2021年上半年已收取约98%的合同固定租金，截至2021年7月30日，已收取98%的2020年递延租金 [30] - 第二季度通过ATM计划发行310万股普通股，净收益5800万美元，加权平均价格为每股18.85美元；年初至今出售1000万股，筹集1.87亿美元股权，平均价格为每股18.97美元 [31] - 2021年4月30日，部分提前赎回1.5亿美元2023年到期的3.875%高级票据，支付1.63亿美元现金，赎回后仍有1亿美元未偿还 [32] - 6月偿还2500万美元无担保定期贷款，未偿还余额降至3亿美元；7月修订并延长无担保信贷额度，到期日延至2026年7月，借款额度为5.2亿美元，可增加至12亿美元 [33] - 预计2021年全年核心FFO在每股1.52 - 1.59美元之间，高于此前预期的每股1.47 - 1.57美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）同比增长88%，达到2019年同期的93% [13] - 过去12个月平均租户销售生产率增至每平方英尺424美元，较2019年同期的每平方英尺395美元增长7.3%；同店平均租户销售额增长5.5% [14] - 季度末综合投资组合入住率为93%，较第一季度末增加130个基点 [15] - 截至第二季度末，因破产和零售商重组收回8万平方英尺空间，之后又收回5.5万平方英尺 [15] - 过去12个月内，超过300份新租约和续约租约开始生效，总面积达160万平方英尺；截至季度末，已执行或正在处理的续约租约占当年到期空间的54% [17] - 其他收入同比增长88%，较2019年增长26% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度国内中心的客流量高于2019年同期 [13] - 核心购物中心所在的驾车可达度假区和前50大城市统计区（MSAs）市场改善最为明显；依赖国际旅游、赌场赌博、酒店业务或娱乐用途的购物中心恢复速度较慢 [57][58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 执行战略计划，专注核心业务，积极开展新租赁业务，引入新用途、新品牌和新类别，以提高中心入住率 [26] - 发展非商店收入流，如现场付费赞助和媒体机会；成立周边土地团队，利用现有地块和附属土地 [21][22] - 加强和扩展数字计划，包括扩展在线预购物功能、虚拟购物者计划、举办限时闪购和直播销售等 [24] - 推出小企业计划，支持当地社区的新兴零售商，丰富租户组合 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业绩展示了战略举措的成功执行，客流量和销售额已恢复到疫情前水平，露天购物中心对零售商和购物者具有吸引力 [8][9] - 业务发展成果迅速改善，有能力利用这一势头增加房地产价值、推动现金流和实现长期增长 [27] - 指导假设当前宏观条件在今年剩余时间内持续，且不会有进一步的政府强制零售关闭措施 [35] 其他重要信息 - 会议中部分管理层评论为前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与预测有重大差异 [3] - 会议将讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP财务指标的对账信息包含在收益报告和补充信息中 [4] - 会议进行录音，管理层评论包含时效性信息，仅在2021年8月4日有效 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度百分比租金大幅增长，未来年化运行率如何，新租赁交易中百分比租金如何构建？ - 百分比租金反映销售业绩，随着销售业绩持续改善，未来百分比租金将受到重大影响 [41] - 一年前疫情不确定性高时，续约交易更多依赖可变租金，包括较低的起征点、较高的支付率，市场好转和销售回升时可获得更多收益 [42] 问题2: 本季度资本支出（CapEx）指导大幅降低的原因及明年趋势？ - 资本支出减少反映公司在租赁环境中的战略，部分租赁活动推迟到2022年，导致资本支出减少 [43] - 明年资本支出可能会恢复到今年最初的指导水平 [44] 问题3: 临时或短期租赁的入住率是多少，将短期租赁转为长期租赁的成功率如何？ - 目前短期租赁占比约9.5%，短期租赁是公司在疫情不确定时期的策略 [47] - 短期租赁策略取得了良好效果，增加了近期入住率，引入了新租户和新客户，部分短期租户正在洽谈转为长期租赁 [49] 问题4: 零售商是否报告与德尔塔变种和病例增加相关的销售、客流量或运营条件变化？ - 目前尚未收到相关报告 [52] 问题5: 哪些中心或地区的客流量和销售额恢复情况更好，如何看待未来12个月租金价差的趋势？ - 核心购物中心所在的驾车可达度假区和前50大城市统计区市场改善最为明显；依赖国际旅游、赌场赌博、酒店业务或娱乐用途的购物中心恢复速度较慢 [57][58] - 公司正在用新用途取代部分遗留空置空间，虽然新用途的基础租金可能较低，但通过战略安排可变租金部分，总体租金可能高于旧的基础租金 [60][62] 问题6: 近期更依赖百分比租金的租约，销售门槛在租约期内是否变化？ - 所有租约的条款不同，包含基础租金和百分比租金的租约，随着基础租金增长，自然起征点也会相应增长 [66] 问题7: 年初预计全年收回20万平方英尺空间，实际情况如何？ - 本季度提前收回5.5万平方英尺，这是已知的大部分收回空间，年初的指导中包含一定缓冲 [68] 问题8: 纳什维尔开发项目进展如何？ - 当项目租赁率达到60%时将开始建设，预计明年年初达到该目标，市场前景良好，零售商有兴趣 [72] 问题9: 排名第五和第六层级的购物中心是否考虑处置？ - 这些中心仍有正现金流，目前公司没有对任何中心进行营销 [76] 问题10: 根据年初至今的FFO和全年指导，从第二季度的每股0.43美元降至平均季度FFO约0.36美元的主要因素有哪些？ - 主要因素包括每股约0.02美元的财产税退款、每股每季度约0.01美元的ATM股票稀释、7月收回的5.5万平方英尺和年底前可能收回的6.5万平方英尺空间，以及下半年较高的运营费用 [84]

业绩总结 - 截至2021年6月30日，公司市场价值为20亿美元，企业价值为34亿美元[12] - 2021年第二季度每股收益为0.93美元[67] - 2021年上半年可供普通股东的净收入为$6,938千，较2020年同期增长113.3%[94] - 2021年上半年可供普通股东的FFO为$70,596千，较2020年同期增长20.5%[90] - 2021年上半年核心FFO可供普通股东为$86,925千，较2020年同期增长47.8%[90] - 2021年第二季度的EBITDA与固定费用的比率为4.0倍[54] - 2021年上半年的同中心净收入为$134,643千，较2020年同期增长24.8%[94] 用户数据 - 第二季度整体出租率为93.0%，同比下降2.4%[17] - 310个租约在本季度内总计近600万平方英尺的面积开始生效[18] - 租户销售每平方英尺较2019年增长7.3%[18] - 64%的租户来自多样化的租户基础，涵盖多个品牌[15] 财务状况 - 截至2021年6月30日，公司总负债与调整后资产价值的比率为39%[54] - 公司未担保债务占调整后未担保资产价值的比例为35%[54] - 公司在2021年第二季度的总债务与调整后总资产的比率为41%[56] - 公司在2021年第二季度的固定利率债务占比为96%[52] - 公司在2021年第二季度的流动负债占比为4%[52] 未来展望与策略 - 公司致力于通过数字化转型和个性化体验来提升消费者参与度[9] - 公司在2021年开始考虑TCFD的建议，以评估气候相关的治理和战略[27] - 自1994年以来，公司在社区慈善捐赠方面超过2120万美元[31] 负面信息 - 2020年可供普通股东的净亏损受到总计7030万美元的非现金减值费用影响[68] - 当前年度可供普通股东的净收入受到1400万美元债务提前偿还损失的影响[68] - 2020年全年净收入为$(38,013)千，较2019年的$92,728千下降141%[92]