财务数据关键指标变化 - 收入和利润（同比环比） - 2025年第一季度，公司营收为2739077000美元，较2024年同期的2837486000美元下降3.5%[22] - 2025年上半年，公司营收为4598208000美元，较2024年同期的4785334000美元下降3.9%[22] - 2025年第一季度，公司净利润为352447000美元，较2024年同期的481617000美元下降26.8%[22] - 2025年上半年，公司净利润为530150000美元，较2024年同期的721175000美元下降26.5%[22] - 2025年第一季度，公司基本每股收益为3.53美元，较2024年同期的4.60美元下降23.3%[22] - 2025年上半年，公司基本每股收益为5.28美元，较2024年同期的6.87美元下降23.1%[22] - 2025年4月30日结束的六个月净收入为530,150美元，2024年同期为721,175美元[25][28] - 2025年第一季度和上半年，公司从非合并实体获得的收入分别为1550万美元和1820万美元，2024年第一季度为2100万美元[55][56] - 2025年上半年，公司出售一处租赁物业合资企业的所有权权益，获得270万美元收益[57] - 2025年第一季度其他收入净额为16336000美元，2024年同期为20366000美元；2025年前六个月其他收入净额为27330000美元，2024年同期为32284000美元[95] - 2025年第一季度附属业务收入为9068000美元，2024年同期为4907000美元；2025年前六个月附属业务收入为8189000美元，2024年同期为5747000美元[95] - 2025年前六个月，公寓租赁开发业务运营确认4400000美元净核销；2024年前六个月确认5000000美元净核销[96] - 2025年第一季度净签约合同2650份，总值26亿美元，较去年同期数量降13%、金额降11%，单社区基础上降21%[121] - 2025年第一季度交付2899套房屋，均价93.36万美元，去年同期交付2641套，均价100.23万美元[122] - 2025年第一季度营收27.39亿美元，净收入3.524亿美元，去年同期营收28.37亿美元，净收入4.816亿美元[123] - 2025年前六个月营收46亿美元，净收入5.302亿美元，去年同期营收47.9亿美元，净收入7.212亿美元[125] - 2025年前六个月净签约合同总值49.1亿美元（4957套），去年同期为50.1亿美元（5083套）[126] - 2025年4月30日积压订单价值68.4亿美元（6063套），去年同期为73.8亿美元（7093套）[126] - 2025年第一季度和前六个月，房屋销售收入分别为27.065亿美元和45.472亿美元，同比变化分别为2%和 - 1%[131] - 2025年第一季度和前六个月，土地销售及其他收入分别为3260万美元和5100万美元，同比下降83%和75%[131] - 2025年第一季度和前六个月，运营收入分别为4.497亿美元和6.688亿美元，同比下降28%[131] - 2025年第一季度和前六个月，净利润分别为3.524亿美元和5.302亿美元，同比下降27%和26%[131] - 2025年前六个月，房屋交付数量增加7%，平均交付价格下降7%，房屋销售收入与去年持平[134] - 2025年第一季度和前六个月，来自非合并实体的收入分别为1150万美元和270万美元，同比变化分别为95%和 - 182%[131] - 2025年4月30日止三个月和六个月，其他收入净额分别为1633.6万美元和2733万美元，较2024年同期的2036.6万美元和3228.4万美元有所下降[142] - 2025年4月30日止三个月和六个月，所得税前收入分别为4.775亿美元和6.989亿美元，较2024年同期的6.498亿美元和9.609亿美元有所下降[146] - 2025年4月30日止三个月和六个月，净签约合同价值分别为26亿美元和49.1亿美元，较2024年同期的29.4亿美元和50.1亿美元分别下降11.4%和1.9%[149][150] - 2025年4月30日，积压订单价值降至68.4亿美元，较2024年同期的73.8亿美元下降7%[151] - 2025年第一季度，公司总房屋销售收入为27.065亿美元，较2024年增长2%，交付单元数量增长10%[184] - 2025年上半年，公司总房屋销售收入为45.472亿美元，较2024年下降1%，交付单元数量增长7%[184] - 2025年4月30日止三个月，总合并净合同价值26.044亿美元，较2024年的29.41亿美元下降11%；净合同签约单位2650个，较2024年的3041个下降13%；平均合同价格98.28万美元，较2024年的96.71万美元增长2%[186] - 2025年4月30日止六个月，总合并净合同价值49.116亿美元，较2024年的50.058亿美元下降2%；净合同签约单位4957个，较2024年的5083个下降2%；平均合同价格99.08万美元，较2024年的98.48万美元增长1%[186] - 2025年4月30日止三个月，总合并税前收入4.775亿美元，较2024年的6.498亿美元下降27%；2025年4月30日止六个月，总合并税前收入6.989亿美元，较2024年的9.609亿美元下降27%[188] - 2025财年4月30日止三个月，北部地区房屋销售收入3.785亿美元，较2024年的3.352亿美元增长13%；交付单位389个，较2024年的349个增长11%；平均交付价格97.3万美元，较2024年的96.05万美元增长1%[191] - 2025财年4月30日止六个月，北部地区房屋销售收入6.332亿美元，较2024年的6.079亿美元增长4%；交付单位636个，与2024年的638个基本持平；平均交付价格99.56万美元，较2024年的95.28万美元增长4%[191] - 2025财年，北部地区净合同价值在4月30日止三个月为3.869亿美元，较2024年的4.221亿美元下降8%；4月30日止六个月为7.236亿美元，较2024年的7.51亿美元下降4%[191] - 2025财年，北部地区净合同签约单位在4月30日止三个月为372个，较2024年的412个下降10%；4月30日止六个月为690个，较2024年的737个下降6%[191] - 2025财年，北部地区平均合同价格在4月30日止三个月为103.99万美元，较2024年的102.46万美元增长1%；4月30日止六个月为104.87万美元，较2024年的101.9万美元增长3%[191] - 大西洋中部地区2025年4月30日止三个月房屋销售收入3.218亿美元，较2024年的3.761亿美元下降14%；六个月销售收入5.58亿美元，较2024年的6.403亿美元下降13%[195] - 南部地区2025年4月30日止三个月房屋销售收入7.586亿美元，较2024年的6.584亿美元增长15%；六个月销售收入12.649亿美元，较2024年的11.913亿美元增长6%[198] - 山区2025年4月30日止三个月房屋销售收入7.559亿美元，较2024年的6.036亿美元增长25%；六个月销售收入13.126亿美元，较2024年的10.569亿美元增长24%[202] - 太平洋地区2025年4月30日止三个月房屋销售收入4.922亿美元，较2024年的6.747亿美元下降27%；六个月销售收入7.793亿美元，较2024年的10.837亿美元下降28%[205] - 大西洋中部地区2025年4月30日止三个月所得税前收入6320万美元，较2024年的2.545亿美元下降75%；六个月所得税前收入9670万美元，较2024年的3.04亿美元下降68%[195] - 南部地区2025年4月30日止三个月所得税前收入1.628亿美元，较2024年的1.265亿美元增长29%；六个月所得税前收入2.533亿美元，较2024年的2.249亿美元增长13%[198] - 山区2025年4月30日止三个月所得税前收入1.379亿美元，较2024年的8200万美元增长68%；六个月所得税前收入2.187亿美元，较2024年的1.621亿美元增长35%[202] - 太平洋地区2025年4月30日止三个月所得税前收入8970万美元，较2024年的1.709亿美元下降48%；六个月所得税前收入1.278亿美元，较2024年的2.745亿美元下降53%[205] - 2025年和2024年截至4月30日的三个月内，所得税前亏损分别为5840万美元和3550万美元[208] - 2025年和2024年截至4月30日的六个月内，所得税前亏损分别为1.079亿美元和8900万美元[209] - 2024财年，公司因出租物业合资企业出售房产获得2100万美元收益，2025财年该收益为1550万美元[208] - 2024财年，公司因投资一家私人控股公司获得500万美元收益，智能家居技术业务批量出售安全监控账户获得440万美元收益，2025财年未出现此类收益[208] - 2024财年，公司公寓业务净注销500万美元，2025财年未出现此类情况[208] 财务数据关键指标变化 - 成本和费用（同比环比） - 2025年4月30日止三个月和六个月，库存减值费用分别为979.9万美元和2621.6万美元；2024年同期分别为2842.8万美元和2989.9万美元[44] - 2025年4月30日止六个月，土地销售及其他收入成本中土地持有减值费用为180万美元；2024年同期为60万美元[44] - 2025年第一季度和前六个月，SG&A支出分别增加1810万美元和2840万美元，占房屋销售收入的比例分别从9.0%升至9.5%和从10.2%升至10.9%[138][139] - 2025年4月30日止三个月和六个月，所得税拨备分别为1.251亿美元和1.687亿美元，较2024年同期的1.682亿美元和2.398亿美元有所下降；六个月有效税率为24.1%，低于2024年同期的25.0%[147][148] - 2025年和2024年截至4月30日的三个月所得税拨备分别为1.251亿美元和1.682亿美元，有效税率分别为26.2%和25.9%；六个月所得税拨备分别为1.687亿美元和2.398亿美元，有效税率分别为24.1%和25.0%[79] - 公司预计2025财年州所得税税率约为5.7%，2024财年为6.3%[80] - 2025年和2024年截至4月30日的三个月，总基于股票的薪酬费用分别为4773千美元和3889千美元，所得税利益分别为1607千美元和1466千美元；六个月总基于股票的薪酬费用分别为22795千美元和22139千美元，所得税利益分别为5765千美元和5676千美元[82] - 2025年和2024年截至4月30日的三个月，回购股份数量分别为1645千股和1502千股，平均每股价格分别为107.84美元和120.60美元；六个月回购股份数量分别为1832千股和1503千股，平均每股价格分别为109.80美元和120.59美元[84] - 2025年第一季度库存减值费用979.9万美元，去年同期为2842.8万美元[117] - 2025年前六个月库存减值费用2621.6万美元，去年同期为2989.9万美元[117] - 2025年前六个月支付所得税净额1.23954亿美元，去年同期为1.86108亿美元[118] - 山区2025年4月30日止三个月库存减值费用为730万美元，较2024年的2500万美元减少；六个月库存减值费用为1480万美元，较2024年的2570万美元减少[204] 其他财务数据 - 截至2025年4月30日，公司资产总计14195824000美元，较2024年10月31日的13367932000美元增长6.2%[20] - 2025年4月30日，公司负债总计6231409000美元，较2024年10月31日的5681217000美元增长9.7%[20] - 2025年4月

文章核心观点 - 托尔兄弟公司宣布佛罗里达州奥兰多市Haven Oaks社区的新房销售进入最后阶段，包括专业设计的Frederick Elite样板房 [1] 社区情况 - Haven Oaks社区位于奥兰多市中心以南，周边有成熟橡树，提供独栋住宅，有多种现代一、二层房屋设计和宽敞户型，兼具豪华与便利 [2] - 社区有即买即住和快速入住的房屋，配备设计师指定特色，起售价699,995美元 [2][4] - 社区位置便利，靠近奥兰多市中心、赛普拉斯格罗夫公园、4号州际公路和408号州道 [5] - Haven Oaks销售中心位于奥兰多市Overleaf巷52号，每日开放，咨询电话877 - 431 - 0444，也可访问TollBrothers.com/FL [5] 公司情况 - 托尔兄弟公司是美国领先的豪华住宅建筑商，成立于1967年，1986年上市，股票在纽约证券交易所交易，代码“TOL” [6] - 公司服务首次购房、换房、空巢老人、活跃成年人、二套房买家以及城市和郊区租户，在24个州的60多个市场开展业务 [6] - 公司拥有自己的建筑、工程、抵押、产权、土地开发、智能家居技术和景观子公司，还开发总体规划和高尔夫球场社区，经营木材分销、房屋组件组装和制造业务 [7] - 托尔兄弟公司连续10多年入选《财富》杂志“全球最受赞赏公司”，2024年公司董事长兼首席执行官道格拉斯·C·耶利被《巴伦周刊》评为25位顶级首席执行官之一，还获《建筑商》杂志“年度建筑商”称号，是《专业建筑商》杂志两次“年度建筑商”获得者 [8]

文章核心观点 - 美国领先豪华住宅建造商Toll Brothers宣布其新社区Canterbury Meadows即将在宾夕法尼亚州罗耶斯福德推出，介绍了社区房屋设计、价格、位置等信息 [1] 社区概况 - 社区位于宾夕法尼亚州罗耶斯福德，正在进行场地工作，预计2025年秋季开售 [1] - 社区展示现代两层住宅设计，面积3029至3677+平方英尺，有4至5间卧室、3.5至5.5间浴室等，预计售价从100万美元起 [2] - 社区多数房屋背靠开放空间，居民可享受宁静生活，且临近购物区、餐厅和生活必需品店 [4] 社区优势 - 社区位置便利，靠近美国422号和202号公路，方便前往周边城镇和市中心，附近有多个公园和高尔夫球场，且临近优质学校 [4] - 购房者可在Toll Brothers设计工作室一站式购物，在专业设计顾问协助下个性化定制梦想家园 [5] - 社区以大户型开放式平面图和无与伦比的个性化选项，将为蒙哥马利县的豪华生活树立新标准，社区开放时也有快速入住房屋可供选择 [6] 公司信息 - Toll Brothers是一家财富500强公司，1967年成立，1986年上市，服务多种类型购房者和租房者，业务覆盖24个州及哥伦比亚特区，拥有多个子公司和业务 [8] - 公司连续10多年入选《财富》杂志“全球最受赞赏公司”，2024年公司董事长兼首席执行官被《巴伦周刊》评为25位顶级首席执行官之一，还多次获行业奖项 [9] 其他信息 - 该地区还有Toll Brothers的其他新住宅社区，如Charterfield Landing、Boxwood等 [6] - 如需更多信息或加入Canterbury Meadows兴趣名单，可致电(855) 872 - 8205或访问TollBrothers.com/PA [7]

文章核心观点 Toll Brothers宣布亚利桑那州北斯科茨代尔Ranch Gate Estates社区的新房为最后购买机会，介绍了社区房屋特点并邀请购房者参观 [1][5] 社区房屋情况 - 社区仅余少量配备Toll Brothers设计师指定特色的可立即入住房屋出售 [1] - 提供占地一英亩的单层住宅，房屋设计面积3838 - 4330平方英尺，有现代和沙漠当代建筑风格及无缝室内外生活空间 [2] - 可立即入住的房屋有专业设计师挑选的精美升级装修，每户可享宁静沙漠环境中的壮丽山景，且距索诺兰保护区步道系统步行可达，房价从230万美元起 [3] 公司邀请信息 - 公司亚利桑那州集团总裁Bob Flaherty邀请购房者参观Ranch Gate Estates，称社区提供斯科茨代尔著名的典型现代沙漠生活方式 [5] - Ranch Gate Estates销售办公室位于斯科茨代尔北119街25508号，可拨打844 - 836 - 5263或访问TollBrothers.com/AZ获取更多信息 [5] 公司概况 - Toll Brothers是财富500强公司，为美国领先的豪华住宅建筑商，1967年成立，1986年上市，股票在纽约证券交易所交易，服务多类购房者及城市和郊区租户 [7] - 公司在24个州的60多个市场开展业务，拥有多个子公司，还开发总体规划和高尔夫球场社区，经营木材分销、房屋组件组装和制造业务 [7] 公司荣誉 - Toll Brothers连续10多年入选《财富》杂志“全球最受赞赏公司”，2024年公司董事长兼首席执行官Douglas C. Yearley, Jr.被《巴伦周刊》评为25位顶级首席执行官之一 [8] - 公司被《Builder》杂志评为年度建筑商，是《Professional Builder》杂志首位两次获得年度建筑商称号的公司 [8]

文章核心观点 Toll Brothers Apartment Living与Canyon Partners Real Estate合作开发的Navona豪华公寓社区在亚利桑那州梅萨盛大开业，该社区提供高品质居住体验和丰富设施，位置优越 [1][3][5] 分组1：Navona公寓社区概况 - 由Toll Brothers Apartment Living与Canyon Partners Real Estate合作开发，位于亚利桑那州梅萨市东威廉姆斯菲尔德路10141号 [1] - 获7800万美元建设贷款，2024年12月迎来首批居民，本月举行开业剪彩仪式 [1] - 是Toll Brothers Apartment Living在亚利桑那州的第三个多户住宅社区，前两个在凤凰城 [6] 分组2：住宅情况 - 提供400套一居室、两居室和三居室公寓及联排别墅，采用开放式布局，装修高端，配备现代便利设施 [1][3] - 每户有石英台面、不锈钢电器、带吊灯的厨房岛和带柜下照明的平板橱柜等 [3] - 部分住宅有内置居家办公空间、私人露台或阳台 [3] 分组3：社区设施 - 有度假式泳池、浅水池、水疗中心和优雅小屋等户外设施 [5] - 提供两个匹克球场地、草地滚球场、推杆果岭、沙滩排球场、慢跑小径和带户外厨房的娱乐亭等 [5] - 室内有带扑克桌和台球桌的俱乐部、私人餐厅、社交咖啡馆、运动休息室、 coworking 休息室和24/7微型市场 [5] - 有先进的室内外健身中心，含旋转和瑜伽工作室，还有创意工作室、两个狗公园和宠物水疗中心等 [5] 分组4：地理位置优势 - 居民可便捷前往SR - 24扩建路段和凤凰城 - 梅萨门户机场，靠近英特尔钱德勒校区等主要就业中心 [5] - 距离购物、餐饮和户外休闲场所仅数分钟路程，位于理想的东谷走廊 [5] 分组5：Toll Brothers Apartment Living介绍 - 是Toll Brothers的公寓开发部门，为选定市场的租赁和混合用途社区带来高品质、豪华和服务 [8] - 2024年被列入全国多户住宅委员会的前25大开发商名单，是连续第五年获此认可 [8] - 全国已完成超10000套住房，另有超18000套正在建设中 [8] 分组6：Toll Brothers介绍 - 是美国领先的豪华住宅建筑商，成立于1967年，1986年上市 [10] - 服务首次购房者、改善型购房者等多种客户，在24个州的60多个市场开展业务 [10] - 连续10多年被《财富》杂志评为“全球最受尊敬公司”之一，2024年其董事长兼首席执行官被《巴伦周刊》评为25位顶级首席执行官之一 [11]

公司动态 - 公司在亚利桑那州斯科茨代尔推出全新豪华住宅社区Toll Brothers at HighPoint，预计2025年夏末开售 [1] - 新社区将包含122个宽敞住宅地块，主打沙漠环境中的奢华与宁静 [1] - 社区提供9种单层住宅设计，面积从3,640至5,000平方英尺，地块平均面积达2.75英亩 [2] - 住宅起售价为190万美元，提供个性化选项如客房、多代同堂套房及最多八车位车库 [2][4] 产品与服务 - 住宅设计包含索诺兰沙漠和城市景观视野，强调高端定制化 [2] - 社区内设步道网络，邻近徒步、高尔夫及巴特利特湖等户外休闲设施 [4] - 公司提供一站式设计服务，客户可通过Toll Brothers设计工作室选择个性化方案 [5] 市场布局 - 公司在斯科茨代尔地区已有多个获奖社区，包括Sereno Canyon、Ranch Gate Estates等 [6] - 业务覆盖全美24个州及华盛顿特区，超过60个市场，涵盖首次购房者、改善型买家等多类客户 [8] 公司背景 - 公司成立于1967年，1986年上市，纽约证券交易所代码为"TOL" [8] - 拥有建筑设计、工程、抵押贷款等全产业链子公司，并开发总体规划及高尔夫社区 [8] - 连续10年以上入选《财富》杂志"全球最受尊敬公司"，2024年CEO获评《巴伦周刊》25大CEO [9]

文章核心观点 - 托尔兄弟公司宣布佛罗里达州奥兰多市诺娜湖总体规划内的劳雷尔波因特社区有最后一批新房建设机会，仅剩少量房屋待售 [1] 项目情况 - 社区最后一批住宅用地房屋设计来自劳雷尔波因特的拼贴系列，有独特的平面图、精美的外观设计和高端内饰，包括美食厨房、宽敞的起居区、大型主卧套房和智能家居功能 [2] - 劳雷尔波因特的房屋起价为170万美元 [2] - 劳雷尔波因特位置便利，靠近A级橙县学校，距奥兰多国际机场车程短，周边有顶级购物、餐饮、艺术和娱乐场所，还可轻松到达主要高速公路和奥兰多的主题公园、体育场馆等 [4] - 社区五英里半径内有丰富的教育和医疗资源，包括三所大学校园和一个世界级的健康与生命科学区 [4] 诺娜湖社区情况 - 诺娜湖是美国发展最快的总体规划社区之一，占地17平方英里，是中佛罗里达州最畅销的社区，拥有全国最大的活动和项目日程之一 [5] - 劳雷尔波因特的居民可使用诺娜湖的步道、公园、健康计划等设施 [5] 公司情况 - 托尔兄弟公司是美国领先的豪华住宅建筑商，成立于1967年，1986年上市，在24个州的60多个市场开展业务，还经营多个子公司及相关业务 [8] - 托尔兄弟公司连续10多年入选《财富》杂志“全球最受尊敬公司”，2024年公司董事长兼首席执行官道格拉斯·C·耶利被《巴伦周刊》评为25位顶级首席执行官之一，还多次获得行业奖项 [9]

公司业绩表现 - 第二季度调整后每股收益(EPS)为3.5美元，超出市场预期22.4%，同比增长3.6% [5] - 总营收27.4亿美元，超出市场预期9.5%，但同比下降3.5% [5] - 住宅销售营收27.1亿美元，同比增长2%，超出预期5%的降幅 [5] - 住宅交付量2,899套，同比增长10%，超出预期0.1%的增幅 [5] - 平均售价(ASP)为933,600美元，同比下降6.9% [5] 运营数据 - 净签约合同2,650套，同比下降 [6] - 净签约合同价值26亿美元，同比下降11.6% [6] - 期末待交付订单6,063套，同比下降14.5% [7] - 待交付订单潜在营收68.4亿美元，同比下降7.3% [7] - 待交付订单平均售价1,128,100美元，同比上升 [7] - 取消率6.2%，高于去年同期的5.7% [7] 财务指标 - 调整后住宅销售毛利率27.5%，同比下降70个基点 [8] - SG&A费用占住宅销售营收比例9.5%，同比上升50个基点 [8] - 现金及等价物6.865亿美元，低于2024财年末的13亿美元 [9] - 债务资本比26.1%，较2024财年末的27%有所改善 [9] - 净债务资本比19.8%，高于2024财年末的15.2% [9] 股东回报与土地储备 - 季度股息提高9%至每股0.25美元(年化1美元) [4] - 前六个月回购180万股股票，总金额2.011亿美元 [10] - 控制约78,600块土地，其中58%为控制而非拥有 [10] 业绩指引 - 第三季度预计交付2,800-3,000套住宅，平均售价965,000-985,000美元 [11] - 第三季度调整后住宅销售毛利率预计27.25%，同比下降 [12] - 2025财年预计交付11,200-11,600套住宅，平均售价945,000-965,000美元 [13] - 2025财年调整后住宅销售毛利率预计27.25%，同比下降 [14] 行业与竞争 - 住房市场不确定性持续，新税制可能推高住宅建设成本 [2] - 长期增长趋势乐观，基于住房短缺和有利的人口结构 [2] - 通过多元化豪华产品组合和平衡策略应对市场波动 [3] - 同行Meritage Homes一季度销售3,900套住宅，住宅结算营收13.4亿美元 [16] - 同行PulteGroup一季度住宅销售营收37.5亿美元，同比下降1.8% [18] - 同行NVR一季度住宅建筑营收增长，但新订单和平均售价下降 [19][20]

Toll Brothers股价表现 - Toll Brothers股价在过去五个月大幅下跌 过去一年累计跌幅达20% [1] - 高抵押贷款利率抑制了房地产市场活动 拖累住宅建筑商板块预期 [1] 行业环境分析 - 住宅建筑商行业受宏观利率环境影响显著 高利率直接压制购房需求 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度交付2,899套住宅 平均售价约934,000美元 创纪录的住宅销售收入27 1亿美元 比指引中点高出2 36亿美元 [4] - 调整后毛利率27 5% 比指引高25个基点 SG&A占比9 5% 比指引高80个基点 [4] - 摊薄每股收益3 5美元 剔除去年1 75亿美元税前土地销售收益后创第二季度记录 [5] - 合同取消率2 8% 24%买家全现金支付 抵押贷款买家平均LTV约70% [10] - 净债务资本比19 8% 持有6 86亿美元现金及等价物 [13] - 第二季度回购1 77亿美元普通股 将2025财年股票回购计划从5亿美元上调至6亿美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署2,650份净协议 价值26亿美元 同比下降13%(单位)和11%(金额) [6] - 平均销售价格约983,000美元 较上一季度1,000,000美元下降 但同比上升1 6% [7][19] - 激励措施增至平均售价的7% 高于近期5%-6%的平均水平 [7] - 设计工作室选择 结构选项和地块溢价平均每套住宅20万美元 与第一季度持平 [10] - 合资企业土地销售和其他收入2,900万美元 其中1,500万美元来自公寓合资企业稳定资产出售 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 表现较好市场：新泽西 宾夕法尼亚 纽约 华盛顿特区 夏洛特 亚特兰大 拉斯维加斯 丹佛 博伊西 加州 [115] - 表现较弱市场：太平洋西北地区(大西雅图 波特兰) 佛罗里达大部分地区 部分德克萨斯地区 凤凰城 [115] - 国际买家占比不到5% 中国买家在加州市场表现依然强劲 [96] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于价格和利润率而非销售速度的战略 [6] - 全国性平台覆盖24个州60多个市场 价格区间30万至500万美元以上 [8] - 社区数量预计年底达440-450个 同比增长8%-10% [11] - 控制约78,600块土地 其中58%为期权地块 同比从48%提升 [12] - 建筑周期时间持续改善 尚未看到潜在关税对建筑成本或产品供应的影响 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 近期住房市场前景不明朗 但长期看好新房市场尤其是豪华住宅领域 [9] - 超过70%业务服务于换房和空巢老人群体 25%-30%服务于较富裕的首次购房者 [9] - 预计2025财年运营现金流约10亿美元 [22] - 预计2025财年摊薄每股收益约14美元 全年股本回报率约18% [27] 其他重要信息 - 2025财年指引：住宅销售收入109亿美元(中点) 调整后毛利率27 25% [5] - 第三季度预计交付8,050套住宅 全年预计22,600套 [22] - 第三季度平均交付价格预计965,000-985,000美元 全年维持945,000-965,000美元指引 [23] - 预计2026年社区数量继续增长约10% [85] 问答环节所有的提问和回答 关于库存和在建住宅 - 当前有1,028套完全建成的待售住宅 约2,400套在建 另有1,000-2,000套已获许可但未开工 [35][36] - 预计2025财年剩余交付中约4,500套来自积压订单 1,900套来自待售库存 [52][53] - 定制住宅利润率比指引中点数高几百点 待售住宅低几百点 整体符合指引 [58] 关于市场需求趋势 - 2月销售最弱(1 7套/月) 3-4月稳定(2 3-2 4套/月) 5月趋势与3-4月相似 [62] - 市场对利率变化敏感度较低 因25%全现金买家 抵押贷款买家平均LTV仅70% [90] - 近期观察到买家对定制住宅偏好略有上升趋势 [106] 关于土地策略 - 第二季度土地支出3 62亿美元 新交易中约40%采用土地银行模式 [109][110] - 因市场环境趋软 预计2026年土地支出可能减少 [111] - 当前土地储备充足 约78,600块 期权比例提升至58% [12]