财务数据和关键指标变化 - 2018 - 2022年，公司为股东带来109.7%的累计总回报，超过标准普尔500指数两倍多，超过REIT指数近四倍；AFFO每股复合年增长率为7.7%，季度股息每股复合年增长率为7.9% [10][11][12] - 2022年，公司是标准普尔500指数中唯一实现正总回报的REIT，总回报率为13%，比标准普尔500指数高出31.1个百分点，比RMZ REIT指数高出37.5个百分点 [12] - 2022年第四季度，GAAP总收入同比增长100.9%，达到7.699亿美元；AFFO约为4.88亿美元，即每股0.51美元，AFFO总额同比增长约75%，每股AFFO较上年增长约15.5% [26] - 截至2022年12月31日，公司总流动性约为38亿美元，包括4.26亿美元现金、现金等价物和短期投资，1月远期销售协议的9.65亿美元净收益，以及循环信贷安排下的24亿美元可用额度 [23] - 目前公司总债务为171亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率约为5.7倍，加权平均利率为4.4%，加权平均到期期限为6.7年 [25] - 2023年AFFO预计在21.15亿 - 21.55亿美元之间，即每股2.10 - 2.13美元 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司租户从成立时的1家增加到11家，管理着全球一些最复杂和最赚钱的体验式资产；投资组合从19处房产增加到49处资产，涵盖了一些商业房地产类别中最具标志性的物业 [14][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 自公司IPO以来至2022年底，标准普尔500指数累计总回报率为48.5%，RMZ REIT指数累计总回报率为27.9% [10] - 拉斯维加斯市场业绩创纪录，休闲业务强劲，会议和会展业务恢复，游客数量创纪录 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来将继续建立互利关系，专注于为股东带来增值增长的机会，包括在新类别和新地理区域拓展业务 [20] - 公司认为主题公园领域具有投资价值，与博彩投资有相似属性，且美国主题公园市场未联网，存在整合潜力 [44][45] - 公司预计未来美国REIT市场将出现两极分化，大型REIT在获取资本方面具有优势 [79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前市场缺乏可见性，信贷条件收紧，公司需谨慎对待承保收益率，同时要考虑租户在不同经营场景下的表现以及通胀因素，但公司的博彩运营商预计未来几年将表现良好 [35][36][37] - 公司对拉斯维加斯市场充满信心，认为消费者无法找到替代拉斯维加斯体验的产品，该市场经济持续多元化，基础设施完善，未来发展前景乐观 [17][18] - 公司看好体验式业务的长期发展趋势，消费者对体验的偏好超过实物，人口结构变化将为体验式运营商带来增长机会 [84][85] 其他重要信息 - 2022年4月，公司获得标准普尔和惠誉的BBB投资级信用评级，并筹集50亿美元投资级债务用于收购MGP [22] - 2022年6月，公司被纳入标准普尔500指数 [23] - 2023年1月，公司完成收购加拿大阿尔伯塔省的4家赌场物业 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年公司降低杠杆或处理未来到期债务的意愿如何 - 公司下一次债务到期时间为2024年5月1日，金额为15亿美元，2023年无到期债务；公司将继续致力于将杠杆率降至5 - 5.5倍，通过过度股权化小型收购、使用自由现金流等方式实现这一目标 [31][32] 问题2: 与租户就物业增长基金和资本投资的对话是否有变化 - 公司租户目前经营状况良好，尤其是拉斯维加斯的博彩运营商业绩接近或达到历史最高水平，租户仍着眼于长期业务增长，公司将继续与租户沟通并参与其增长计划 [33] 问题3: 与六到九个月前相比，公司对当前市场的看法以及承保变化和潜在问题的考虑 - 市场缺乏可见性，信贷条件收紧，公司需提高承保收益率，同时考虑租户在不同经营场景下的表现和通胀因素；公司的博彩运营商预计未来几年将表现良好，且公司在成本方面具有优势，部分租约有CPI保护条款 [35][36][37] 问题4: 国际市场和美国市场的投资机会比较 - 公司认为应在类别和地理上实现增长，随着公司的成熟和资源的增加，有能力在全球寻找机会，但不认为国际市场的机会优于美国市场 [38][39] 问题5: 国际投资与美国投资的收益率差异及货币风险 - 公司在进行国际投资时会考虑货币风险和税收损失，并据此确定合理的收益率；公司正在学习其他地区的市场情况，以寻找合适的投资机会 [42] 问题6: 公司是否对拥有主题公园土地或房地产感兴趣，以及如何对其进行承保 - 公司对主题公园领域感兴趣，认为其与博彩投资有相似属性，且美国主题公园市场未联网，存在整合潜力；公司将根据资产的复杂性、规模、资本密集度等因素进行承保 [44][45] 问题7: 拉斯维加斯的休闲游客和企业团体的业务情况 - 拉斯维加斯的业务持续强劲，各细分市场均有增长，包括国际和国内博彩游客、会议业务和自由行游客；运营商不断增加资源和资产，预计未来业务不会放缓，还将迎来一级方程式赛车和超级碗等重大活动 [46] 问题8: 与枫丹白露的合作关系未来发展预期，以及贷款的建模时间 - 公司认为枫丹白露是一项出色的资产，有科赫工业的股权支持；目前双方没有正式的房地产所有权路径，但良好的合作关系可能带来更多机会 [48][49] 问题9: 硬石和幻影酒店的潜在重建和物业增长基金贷款的下一步计划和时间安排 - 硬石团队今年初接管业务，正在研究计划，公司将在未来几个月与他们保持联系，目前没有新的进展 [50] 问题10: 公司如何设定物业增长基金项目的利率 - 利率不是固定的，是谈判的一部分，最终条款、利率、结构和时间都需协商确定 [53] 问题11: 黑石交易中合资企业合并的债务处理方式和规模 - 公司在债务处理上有一定灵活性，可以继承合作伙伴的现有债务基础、滚动基础或按市值计价，目前内部仍在讨论，将在未来一个月重点关注 [56] 问题12: 公司未来五年的规划 - 公司未来五年将继续在类别和地理上实现增长，进行增值交易，谨慎分配资本，学习其他成功REIT的经验，确保为投资者创造和维持价值 [59][60][61] 问题13: 公司对小型私人租户和大型公共租户的承保标准有何不同，以及业务趋势 - 公司会花时间了解各类运营商的增长需求，无论规模大小、公私性质，都希望通过合作帮助小公司成长，未来将继续与大小租户开展业务 [63][64] 问题14: 公司AFFO增长中有机增长和外部增长的构成 - 公司与凯撒的租金调整在11月生效，世纪的租金调整在1月生效，这对AFFO增长有一定贡献；2022年的收购已纳入模型，但不包括未完成的洛基峡谷交易 [66][67] 问题15: 公司的交易管道规模 - 公司业务发展团队比以往更活跃，涉及更多行业和公司，但无法提供具体的管道规模；美国商业博彩行业约40%已REIT化，部落博彩行业规模与地区博彩行业相当，公司已建立三四个部落合作关系，且新的博彩司法管辖区正在开放，市场机会不断增加 [69][70][72] 问题16: 未来几年公司的资本筹集计划，特别是股权融资，以及凯撒的管道情况 - 作为成长型REIT，公司将持续筹集股权资金用于增值收购；与凯撒在印第安纳州的资产有看跌/看涨期权机会，希望未来能将其纳入投资组合；公司认为规模优势有助于获取资本，未来美国REIT市场可能出现两极分化 [76][77][79] 问题17: 公司与美国原住民建立关系以拥有硬资产的方式 - 公司短期内的重点是帮助美国原住民在部落土地之外或相邻地区发展业务，目前已与三个原住民部落建立合作关系 [81][82] 问题18: 公司对非博彩资产的投资兴趣是否因宏观经济和消费者背景的不确定性而改变 - 公司对非博彩资产的兴趣未减，因为看好体验式业务的长期发展趋势，消费者对体验的偏好超过实物，人口结构变化将为体验式运营商带来增长机会 [84][85] 问题19: 公司在承保投资时要求的回报率有何变化，以及卖家的预期是否调整 - 公司作为净租赁REIT，会根据投资风险、资产位置、租户和业务等因素确定合适的利差；目前市场上买卖双方仍存在出价 - 要价差距，公司会更谨慎地进行承保，深入研究有增长机会的行业 [86][87] 问题20: 公司预计今年投资利差与2022年相比是否会扩大 - 公司希望投资利差达到100 - 150个基点，具体利差会根据资产质量、运营商和风险等因素有所不同 [88] 问题21: 为枫丹白露拉斯维加斯提供建设贷款是一次性机会还是未来的增长路径 - 公司希望资本投资能有通往房地产所有权的路径，与枫丹白露的合作虽无直接所有权路径，但建立了良好关系可能带来其他机会；公司的资本具有灵活性，可参与不同资本层级，理想情况下长期能拥有房地产所有权 [90][91] 问题22: 美国非博彩平台的潜在投资管道规模 - 非博彩领域的增长机会众多，各类别都有数千万美元的增长潜力，公司认为这一体验式市场将为公司带来数十年的增长 [92]

高级无抵押票据发行情况 - 2022年4月，VICI LP发行多笔高级无抵押票据，包括5亿美元4.375% 2025年到期、12.5亿美元4.750% 2028年到期、10亿美元4.950% 2030年到期、15亿美元5.125% 2032年到期和7.5亿美元5.625% 2052年到期[32] - 2022年4月，VICI LP和Co - Issuer发行多笔高级无抵押票据，包括10.242亿美元5.625% 2024年到期、7.994亿美元4.625% 2025年到期、4.805亿美元4.500% 2026年到期、7.295亿美元5.750% 2027年到期、3.493亿美元4.500% 2028年到期和7.271亿美元3.875% 2029年到期[39] - 2020年2月，VICI LP和Co - Issuer发行多笔高级无抵押票据，包括7.5亿美元3.500% 2025年到期、7.5亿美元3.750% 2027年到期和10亿美元4.125% 2030年到期[40] - 2019年11月，VICI LP和VICI Note Co. Inc.发行多笔高级无抵押票据，包括12.5亿美元4.250% 2026年到期和10亿美元4.625% 2029年到期[54] 抵押贷款与信贷协议情况 - 2020年9月18日，公司与Caesars签订4亿美元抵押贷款协议，期限5年，以Caesars Forum Convention Center作担保[41] - 2022年2月8日，VICI LP签订信贷协议，包括三年期无担保延迟提取定期贷款和四年期无担保循环信贷额度[37][38][58] - 2017年12月，VICI PropCo签订的五年期第一留置权循环信贷额度于2022年2月8日终止[58] 股权收购情况 - 截至2022年12月31日，公司在MGM Grand/Mandalay Bay JV中持有50.1%股权，2023年1月9日，公司收购剩余49.9%股权[47] - 2022年4月29日，公司完成对MGP的收购，涉及一系列交易[46][49][50][53] 年报页码信息 - 年报中各部分内容对应页码，如“Item 1 – Business”在第6页，“Item 1A – Risk Factors”在第22页等[27] 公司资产情况 - 公司地理多元化的投资组合包括美国和加拿大的49个博彩设施，总面积超12400万平方英尺，约有59300间酒店客房，超450个餐厅、酒吧、夜总会和体育博彩场所[69] - 公司拥有约34英亩位于拉斯维加斯大道及周边的未开发或开发不足的土地，租给了凯撒娱乐[70] - 公司拥有四个锦标赛高尔夫球场，其中两个靠近拉斯维加斯大道[70] - 公司当前物业组合涵盖博彩、酒店等多种用途[81] - 公司在拉斯维加斯、波士顿等多地拥有赌场，如威尼斯人度假村赌场面积225000平方英尺，有1690个博彩单元和7100间酒店客房[82] - 公司共有49个赌场，总面积4083000平方英尺，有65386个博彩单元和59379间酒店客房[84] - 公司有4个高尔夫球场[84] - 公司拥有四处高尔夫球场，由CDN Golf运营[99] 租赁协议情况 - 公司的长期净租赁协议初始期限为15至30年，租户有多个续租选项，可将租期再延长5至30年[79] - 所有租赁协议规定年基本租金递增，前期为1%，后期为2%或消费者物价指数（CPI）中的较高值，部分租约对基于CPI的最大增幅设有上限[79] - 公司大部分收入来自物业租赁协议的租金收入，均为“三净”租赁[85] 公司面临的风险 - 公司业务面临诸多风险，包括依赖租户、拉斯维加斯业务集中、博彩行业风险、监管风险等[65] - 公司有大量债务，未来预计还会增加债务，面临违约风险，且需用大量现金偿还债务[68] - 公司作为房地产投资信托基金（REIT）运营，若不符合REIT资格，可能产生不利税收后果[73] - 公司业务受游戏和赛车设施相关法规监管，需申请并维持相关许可证，违反游戏法规可能导致许可证受限、罚款等[109][112] - 公司业务还受联邦、州和地方法律法规约束，包括酒精饮料、环境、劳动等方面，法规变化可能影响经营业绩[110] - 公司物业受环境法规监管，租户需遵守相关法律并赔偿公司因违规造成的损失[111] - 公司面临诸多风险，如经济变化、利率上升、交易风险等[129][132] - 公司依赖租户，租户业务的不利影响可能对公司造成负面后果[129] - 公司面临竞争，包括来自其他REIT、投资公司等的竞争[132] - 公司业务受拉斯维加斯旅游业风险影响，如航空服务、交通、自然灾害等[139] - 租户需将经营现金流的很大一部分支付给公司，可能影响其业务和财务状况及履行义务的能力[140] - 公司依赖博彩行业，行业受经济、消费者行为等因素影响，可能对公司产生不利影响[144] - 博彩行业竞争激烈，新参与者进入、设施升级等会对公司产生负面影响[145] - 公司和租户面临广泛监管，监管机构有权采取多种行动，可能影响租户业务和公司债务[147][151] - 公司收购和投资面临多种风险，如投资表现不佳、成本估计不准确、运营商表现不佳等[156] - 公司面临来自其他REITs、投资公司等的激烈竞争，可能影响业务和财务状况[155] - 公司海外物业面临法律、汇率、税收等特定风险[158] - 监管审批可能延迟或禁止游戏物业转让或交易完成，影响公司收益[159] - 长期三重净租赁可能导致租金低于市场水平，影响公司运营和现金流[162] - 租户可能不续签租赁协议，若无法找到合适租户，将对公司产生不利影响[163] - 公司出售或处置物业可能受租赁协议等限制，影响物业吸引力[164] - 租户、借款人或担保人破产或资不抵债可能导致租赁协议、担保或贷款协议终止，给公司造成重大损失[170] - 公司可能出售或剥离不同物业或资产，这会影响成本、收入、运营结果、财务状况和流动性，且剥离存在风险[174] - 公司物业和贷款抵押物业面临气候变化、自然灾害等风险，保险可能不足以弥补损失[175][176] - 恐怖袭击或暴力行为可能导致经济活动下降，影响租户服务需求和公司物业价值[178] - 租赁协议允许租户在特定情况下移除设施或终止租赁，公司可能失去相关租金[179] - 公司成功和发展依赖高管团队，关键人员流失可能对业务产生重大不利影响[184] - 公司面临网络安全事件和信息技术系统重大中断风险，可能对业务和财务产生重大不利影响[192,193] - 公司董事会可在无股东批准情况下改变主要公司政策，可能对公司产生不利影响[197] 公司优势与关系 - 公司与租户建立了互利关系，长期净租赁协议为公司提供了可预测的收入流和增长潜力[71] - 公司认为自身优势包括优质资产组合、多元化收入来源、长期租赁协议、与运营商的良好关系等[74] - 公司首席执行官和总裁平均有超30年房地产和博彩行业经验，首席财务官和总法律顾问平均有超20年相关行业经验[82] 公司人员构成 - 截至2022年12月31日，公司50%的独立董事为女性，50%的董事会领导为女性[82] - 截至2022年12月31日，公司有23名全职员工，均就职于VICI LP，主要位于纽约总部[107] - 截至2022年12月31日，公司43%的董事、50%的独立董事、50%的董事会领导、43%的员工和25%的高管为女性；14%的董事和30%的员工为少数族裔[108] 公司协议与期权情况 - 若凯撒行使会展中心出售权且交易未完成，凯撒有回购权，可在一年内以13倍哈拉拉斯维加斯物业年租金的价格回购该物业[89] - 公司与Caesars就印第安纳波利斯两处博彩设施有看跌看涨期权协议，收购价格为设施初始年租金的13.0倍或12.5倍，2022年1月1日至2024年12月31日双方可触发[91] - 公司与Caesars就Caesars Forum会议中心有看跌看涨期权协议，收购价格为初始年租金的13.0倍，初始年租金在2500万美元至3500万美元之间[91] - 公司与Canyon Ranch、BigShots等有收购权、优先购买权等相关协议[92][95][96] - 公司与CDN Golf签订20年高尔夫球场管理协议，有两个5年续约选项[102] - 公司与Caesars签订税务事项协议，Caesars同意赔偿公司因CEOC产生的税款，公司同意赔偿Caesars因自身产生的税款[104] 公司资金投入与租金情况 - 公司承诺为世纪赌场卡鲁瑟斯维尔建设陆地赌场及38间客房酒店塔楼提供5190万美元资金，项目完成后世纪主租赁协议下年租金将增加420万美元[96] - Caesars和MGM分别占公司截至2022年12月31日年化租金的43%和36%[100] - 公司与Hard Rock协商为硬石 - 幻影酒店高达15亿美元的重建项目提供资金[101] - 公司与威尼斯租户签订协议，为威尼斯度假村开发建设项目提供高达10亿美元资金[101] - 截至2022年12月31日，高尔夫球场使用协议下当前年度付款包括约1150万美元年度会员费、370万美元使用费用和140万美元最低轮次费用[102] - 2023年，两大租户Caesars和MGM预计分别向公司支付约12亿美元和11亿美元的年度款项[140] 公司税务相关情况 - VICI OP需在并购结束后的15年内（某些情况下可提前终止），为MGM及其子公司赔偿特定税务负债，需维持约85亿美元可分配给MGM的无追索权债务[104] - 公司需将90%的REIT应税收入用于分配以符合REIT税收资格，100%分配以避免美国联邦所得税[129] - 税法要求房地产投资信托（REIT）每年向股东分配至少90%的REIT应税收入[204] - 公司若未能符合免税分离条件，CEOC可能面临重大税务负债，公司可能需赔偿[188,190,191] - 公司需每年向股东分配至少90%的应税收入（除净资本收益）以维持REIT资格[206] - 公司若未能按规定分配，需按普通收入的85%、资本利得净收入的95%和以前年度未分配收入的100%之和与实际分配额的差额缴纳4%的不可抵扣消费税[214] - 若公司失去REIT资格，2022年12月31日后开始的纳税年度可能需缴纳《2022年降低通胀法案》规定的某些税收，如企业替代最低税和对某些股票回购征收1%的不可抵扣消费税[216] - 非公司制股东获得应税股息时，一般可享受相当于股息分配额20%的扣除[221] - 若公司或“继任”实体不符合REIT资格，在被取消资格年份后的第五个纳税年度前，不得选择按REIT纳税[221] - 若公司重新选择REIT身份，需在第一个新的REIT纳税年度结束前分配非REIT年份的所有收益和利润[221] - 重新选择REIT身份后的五年内，处置重新选择时持有的资产，公司需就该资产的内置收益缴纳企业级税[221] - 若公司或实际/推定持有公司10%以上股份的人，实际/推定持有租户10%以上有表决权股票的总投票权或10%以上所有类别租户股票的总价值，从该租户获得的租金将不被视为符合条件的租金[225] 公司债务情况 - 截至2022年12月31日，公司有长期债务约154.5亿美元，包括139.5亿美元高级无担保债务和15亿美元有担保债务[199] - 2023年1月9日完成收购后，公司总长期债务达170.5亿美元，其中30亿美元为有担保债务[200] - 截至2022年12月31日，公司在循环信贷安排下有25亿美元可用借款额度，延迟提取定期贷款下有10亿美元额度[201] - 2023年1月6日，公司从循环信贷安排提取约1.034亿美元用于资助PURE加拿大博彩交易[201] - 2023年2月8日，延迟提取定期贷款工具到期未提取[201] - 循环信贷安排可增加最高10亿美元的循环贷款承诺[201] 公司评级情况 - 2022年4月，标普全球评级和惠誉评级将公司信用评级独立上调至投资级[208] 公司环境风险与应对 - 公司评估发现内华达州物业面临水压力和热压力风险，美国东南部物业面临洪水、热压力和风力风险，美国中西部物业面临洪水和热压力风险，美国东北部和西弗吉尼亚州物业面临洪水风险[180][185] - 第三方环境顾问评估确定公司物业因气候变化面临不同程度风险，整体投资组合中洪水、水压力和热压力对物业构成重大风险[180][181] - 公司有四处物业因位置原因目前需遵守能源使用基准要求[185] - 2022年公司聘请环境顾问评估气候变化相关风险，并将其纳入企业风险管理框架[115] - 2023年第一季度起，公司聘请外部顾问提升可持续发展绩效、租户和利益相关者参与度及相关报告[115] 公司历史沿革 - 公司于2016年7月5日在特拉华州成立为有限责任公司，2017年5月5日转为马里兰州的公司[123] 公司投资目标与业务范围 - 公司投资目标为增加运营现金流、实现可持续长期增长和最大化股东价值[118] - 公司业务主要聚焦博彩、酒店、娱乐和休闲领域的物业及相关活动[118] 公司可能的投资方向 - 公司可能进行房地产债务投资，包括传统抵押贷款、夹层贷款等[120] - 公司可能投资短期商业票据和贴现票据，期限最长180天[121] 公司资本结构 - 公司预计在资本结构中使用杠杆，董事会未限制总负债金额[122] 游戏公司收购报告要求 - 许多司法管辖区要求收购游戏公司超过一定比例（通常为5%）投票证券的人向游戏监管机构报告收购情况[149] 2022年CPI与租金涨幅情况 - 2022年消费者价格指数（CPI）平均涨幅为5.6%，部分租赁协议的年度租金涨幅与CPI挂钩但有上限，如美高梅主租赁协议中，第2至10年CPI涨幅固定为2.0%，剩余期限涨幅为2.0%和CPI中的较高者，上限为3.0%[162] 公司物业出售情况 - 2020和2021年公司与Caesars按区域主租赁协议出售了Harrah's Reno、Bally

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度公司收入同比增长100%，AFFO同比增长83%，AFFO每股同比增长8.5%，宣布股息增加8.3%，自2017年10月成立以来股息复合年增长率为8.2% [10] - 截至9月30日，公司总流动性约47亿美元，包括7.26亿美元现金、现金等价物和短期投资，4.9亿美元预计净收益，25亿美元循环信贷额度和10亿美元延迟提取定期贷款 [25] - 第三季度出售约390万股，总价值1.35亿美元，季度末总债务155亿美元，净债务与调整后EBITDA的比率约为5.8倍，加权平均利率为4.4%，加权平均到期时间为6.9年 [26] - 2022年AFFO预计在16.82亿 - 16.92亿美元之间，或每股1.91 - 1.92美元，反映了8.1%的CPI租赁 escalation和待售1530万股的影响 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购Rocky Gap Casino Resort后，与Century的主租赁租金将增加1550万美元，收购资本化率为7.6% [20] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在非博彩领域创造资本配置机会，投资于高质量合作伙伴，预计近7.1亿美元资本部署的加权平均无杠杆收益率约为7.4% [11] - 公司致力于成为博彩和体验式运营商的首选资本合作伙伴，通过合作、严格的承保和创造自身成功来寻找机会 [22] - 公司认为在当前信贷市场环境下，公私领域都有机会，将利用自身资本优势进行投资 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司处于动荡的宏观环境中，但拥有强大的资产负债表和充足的流动性，能够应对挑战并实现增长 [24] - 公司对Canyon Ranch的投资前景感到兴奋，认为其将受益于人口和文化趋势，具有巨大的增长潜力 [17] - 公司认为美国博彩房地产市场仍有大量增长机会，特别是在地区市场和新兴市场 [73] 其他重要信息 - 公司与Canyon Ranch的合作将使其能够投资于美国最具活力的大都市地区之一奥斯汀的优质房地产 [19] - 公司的G&A费用为1210万美元，占总收入的1.6%，是三网租赁行业中最低的比率之一 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在国际投资方面的努力和意愿如何 - 公司过去几年一直关注国际市场，在博彩和体验式领域进行研究，但目前暂无具体项目可宣布 [34] 问题: 公司认为更多机会来自公共博彩公司还是私人公司 - 公私领域都有机会，但目前私人领域机会更多，主要是由于信贷市场状况 [38] 问题: 如何看待开发项目与稳定收购项目的收益率 - 公司需要为开发项目的风险获得补偿，已部署资本的7.4%无杠杆收益率表明公司得到了充分补偿 [41] 问题: 如何看待当前的资本成本，是否会暂停中等规模博彩资产的外部增长 - 公司会关注资本成本与收益率的差距，确保交易具有增值性，中等规模交易可能会暂停，大型交易可能会因不确定性而暂停，但公司对项目管道有信心 [46][47] 问题: 公司的看涨期权是否会成为缩小出价 - 要价差距的更有吸引力的选择 - 公司会继续关注印第安纳州资产的表现，看涨期权有效期至2024年，会根据情况进行评估 [51] 问题: 当前利率环境如何影响公司的资产负债表定位 - 公司会从长期角度运营业务，关注利率对增值的影响，确保资产负债表的实力和杠杆率的下降 [54] 问题: 公司是否会寻求排他性权利来缩小定价差距 - 公司更注重与合作伙伴建立长期关系，以获得稳定的资本配置机会，而不是通过排他性权利来提高定价 [57] 问题: 公司在非博彩投资中承担风险的意愿如何 - 公司会确保最后一美元的风险暴露在可接受范围内，愿意根据运营商、赞助商和资本回报情况调整资本结构 [66] 问题: 公司如何避免多元化投资的风险，是否会增加专业人员 - 公司通过与顾问建立良好关系来扩展业务范围，降低风险，这是公司战略的延续，并非战略转变 [68][69] 问题: 美国博彩房地产市场的渗透程度如何 - 公司认为市场仍有大量增长机会，特别是在地区市场和新兴市场 [73] 问题: 博彩运营商是否会转向全运营公司模式 - 这取决于每个运营商的业务性质和对收益的使用方式，公司认为有吸引力的收益使用方式是合作的关键因素 [75] 问题: 如何管理交易流程和评估潜在投资，是否会提前发行股权锁定资本成本 - 公司拥有充足的流动性，具有一定的成本确定性，会继续关注机会，确保交易具有增值性，但无法透露未来的具体计划 [80][81] 问题: 非博彩信贷投资的竞争格局如何 - 公司认为与合作伙伴建立良好关系很重要，公司在信贷投资中更友好、更易合作，这是竞争优势 [84] 问题: 能否披露基于CPI的租赁 escalators - 基于CPI的租赁 escalators为8.1% [89] 问题: 印第安纳州资产的高7%赎回利率是否合理 - 公司会继续监测业务增长和资本投入情况，在合适的时间决定是否行使看涨期权 [90] 问题: 多万亿美元的基于场所的健康养生行业包括哪些概念，最佳投资机会在哪里 - 公司目前专注于基于场所的全球健康养生领域，该领域在不同大陆的模式相似，与Canyon Ranch的合作是信贷投资，有明确的房地产所有权路径 [92][93] 问题: 过去被认为不会与公司合作的博彩运营商是否有软化态度的迹象 - 公司认为随着时间推移，许多运营商开始理解公司的资本模式，可能会考虑与公司合作，特别是在当前高收益信贷环境下 [98][102] 问题: 在较小地区博彩市场的衰退环境中，如何评估租金覆盖率 - 公司会仔细评估每个市场和运营商的情况，了解市场动态、消费者类型等因素，确保交易的合理性 [107] 问题: 博彩资产类别的资本化率是否比其他三网REITs调整得更快 - 目前难以判断，每个交易都有其特殊性，市场活动有限，还不能得出普遍结论 [109]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为373.08亿美元，较2021年12月31日的175.97亿美元增长112.01%[21] - 截至2022年9月30日，公司总负债为152.46亿美元，较2021年12月31日的54.10亿美元增长181.81%[21] - 2022年前三季度，公司总收入为18.31亿美元，较2021年同期的11.26亿美元增长62.53%[23] - 2022年前三季度，公司总运营费用为9.79亿美元，较2021年同期的4742.6万美元增长196.93%[23] - 2022年前三季度，公司净利润为5.21亿美元，较2021年同期的7.39亿美元下降29.49%[23] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净利润为5.14亿美元，较2021年同期的7.32亿美元下降29.83%[23] - 2022年前三季度，基本每股收益为0.61美元，较2021年同期的1.35美元下降54.81%[23] - 2022年前三季度，摊薄每股收益为0.60美元，较2021年同期的1.31美元下降54.20%[23] - 截至2022年9月30日，公司发行并流通的普通股为9.63亿股，较2021年12月31日的6.29亿股增长53.05%[21] - 2022年前三季度，公司综合收入为7.12亿美元，较2021年同期的8.32亿美元下降14.42%[23] - 截至2022年9月30日，公司股东权益总额为2.2062297亿美元，较2021年12月31日的1.2187174亿美元有所增加[26] - 2022年前九个月，公司净收入为5.21425亿美元，2021年同期为7.3936亿美元[29] - 2022年前九个月，经营活动提供的净现金为14.55477亿美元，2021年同期为6.10924亿美元[29] - 2022年前九个月，投资活动使用的净现金为88.89098亿美元，2021年同期为1.9856亿美元[29] - 2022年前九个月，融资活动提供的净现金为72.1239亿美元，2021年同期使用的净现金为2.77259亿美元[31] - 截至2022年9月30日，现金、现金等价物和受限现金为5.18383亿美元，2021年同期为6.69514亿美元[31] - 2022年前九个月，支付的利息现金为2.90119亿美元，支付的所得税现金为2306万美元[31] - 截至2022年9月30日，公司总资产为37.166243亿美元，较2021年12月31日的17.482646亿美元大幅增加[34] - 截至2022年9月30日，公司总负债为15.227216亿美元，较2021年12月31日的5.392158亿美元有所增加[34] - 截至2022年9月30日，合作伙伴资本总额为21.939027亿美元，较2021年12月31日的12.090488亿美元有所增加[34] - 2022年第三季度总营收7.44855亿美元，2021年同期为3.692亿美元，同比增长101.75%[36] - 2022年前三季度总营收18.05307亿美元，2021年同期为11.04812亿美元，同比增长63.40%[36] - 2022年第三季度总运营费用2.64658亿美元，2021年同期为0.24552亿美元，同比增长977.96%[36] - 2022年前三季度总运营费用9.60029亿美元，2021年同期为0.30317亿美元，同比增长3066.68%[36] - 2022年第三季度净利润3.36052亿美元，2021年同期为1.63705亿美元，同比增长105.39%[36] - 2022年前三季度净利润5.15557亿美元，2021年同期为7.35853亿美元，同比下降29.94%[36] - 2022年9月30日合伙人资本为216.69219亿美元，2021年12月31日为120.10698亿美元[36][41] - 2022年9月30日累计其他综合收益为1.91238亿美元，2021年12月31日为0.0884亿美元[41] - 2022年9月30日非控股权益为0.7857亿美元，2021年12月31日为0.78906亿美元[41] - 2022年9月30日总计为219.39027亿美元，2021年12月31日为120.90488亿美元[41] - 2022年前九个月净收入为5.15557亿美元，2021年同期为7.35853亿美元[44] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为14.35967亿美元，2021年同期为6.05167亿美元[44] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为88.88005亿美元，2021年同期为提供2.1494亿美元[44] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为72.01815亿美元，2021年同期为使用2.7447亿美元[44] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金净减少2.50223亿美元，2021年同期净增加3.52191亿美元[46] - 2022年前九个月支付利息现金为2.90119亿美元，2021年同期为2.72574亿美元[46] - 2022年前九个月支付所得税现金为99.6万美元，2021年同期为139.7万美元[46] 公司业务交易相关情况 - 2022年4月发行的高级无抵押票据总本金为5亿美元，包括不同到期日和利率的多期票据[52] - 公司在BREIT JV中持有50.1%的所有权股份[53] - 2020年8月31日与切尔西码头纽约签订8000万美元的抵押贷款协议[57] - 2022年2月8日，公司终止了2017年12月签订的五年期优先留置权循环信贷安排[75] - 2022年2月23日，公司与Apollo完成对威尼斯度假村的收购[77] - 2021年9月15日，公司全额偿还了2017年12月签订的七年期优先担保第一留置权定期贷款安排[76] - 2022年8月24日，公司与Century Casinos达成协议，以2.6亿美元收购Rocky Gap Casino Resort，公司将支付约2.039亿美元，Century Casinos支付约5610万美元，交易预计2023年年中完成，交易完成后Century Master Lease年租金将增加1550万美元[117] - 2022年4月29日，公司完成MGP交易，总代价116亿美元，承担约57亿美元债务，该交易为公司增加10.12亿美元年化租金[118] - MGP交易中，156,757,773股MGP普通股按1.366的兑换比例转换为214,131,064股VICI普通股，加上MGP股票薪酬奖励对应的421,468股，共发行214,552,532股VICI普通股[120] - 公司用44.04亿美元现金赎回MGM在合伙企业合并中获得的大部分VICI OP单位，赎回后MGM保留约1220万VICI OP单位[121] - 2022年4月29日，公司签订MGM Master Lease，初始年租金8.6亿美元，前10年年增长率2%，之后为2%或CPI涨幅（上限3%），Mirage和Gold Strike出售后租金分别减少9000万美元和4000万美元[121] - 公司保留MGP在BREIT JV的50.1%股权，BREIT JV Lease当前年租金约3.038亿美元，公司占1.522亿美元，前15年年增长率2%，之后为2%或CPI涨幅（上限3%）[121] - 完成交换要约和同意征集后，VICI发行人发行总计41.1亿美元的交换票据，约9000万美元MGP OP票据仍未偿还[124] - 公司与美高梅签订15年税务保护协议，VICI OP需维持约85亿美元可分配给美高梅的无追索权债务[125] - 2021年9月13日，VICI发行方发起私募交换要约，最高可交换42亿美元新票据，并发起同意征求以修订MGP OP票据契约[125] - 2021年12月13日，公司同意与硬石就幻影酒店签订新租赁协议，初始年租金9000万美元，年租金涨幅2%，预计2022年第四季度完成交易[126] - 2022年6月9日，公司同意与CNB就金打击赌场度假村签订新租赁协议，初始年租金4000万美元，预计2023年上半年完成交易[126][127] - MGP交易的总对价为115.57亿美元，总购买价为172.6亿美元[128] - MGP交易中收购资产和承担负债的总净资产为115.57亿美元，房地产投资组合租金倍数为15.0x - 18.5x，加权平均为16.7x[130] - MGM主租赁被认定为销售型租赁，MGP资产的相对公允价值142亿美元作为租赁投资 - 融资应收款记录在资产负债表上，信贷损失备抵为4.315亿美元[133] - 2022年2月23日，公司以40亿美元现金收购威尼斯人度假村的土地和房地产资产，威尼斯人租户以22.5亿美元收购运营资产[135] - 威尼斯人租赁初始年租金为2.5亿美元，初始期限为30年，年租金涨幅为2%和CPI涨幅中的较大值，上限为3%[135] - 公司与威尼斯人租户签订合作物业增长基金协议，最高提供10亿美元用于开发和建设项目，初始CECL拨备为830万美元[136] - 2022年开发贷款发起总额为5.86亿美元，涉及Canyon Ranch Austin、Great Wolf Gulf Coast Texas等项目[139] - 2022年10月7日，公司与Canyon Ranch签订延迟提取定期贷款协议，提供最高2亿美元的有担保融资[140] - 2022年8月30日，公司与Great Wolf签订贷款协议，提供最高1.27亿美元的夹层融资[140] - 2022年7月1日，公司与Great Wolf签订贷款协议，提供最高5900万美元的夹层融资[141] - 2022年6月6日，公司与Cabot签订1.2亿美元的延迟提取定期贷款协议[143] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 2022年3个月和9个月，Caesars收入分别占公司租赁收入的39%和49%，2021年分别为85%和86%；MGM收入分别占43%和30%[116] - 2022年3个月和9个月，拉斯维加斯大道的物业分别产生约47%和45%的租赁收入，2021年为32%[116] - 2022年前三季度，公司销售型租赁收入为10.64463亿美元，租赁融资应收款收入为6.53908亿美元[146] - 2022年前三季度，公司总租赁收入为17.3186亿美元，较2021年同期的10.53476亿美元增长约64.4%[146] - 截至2022年9月30日，销售型租赁和融资应收款租赁未来五年及以后的最低租赁付款总额为156.521958亿美元[148] - 销售型租赁加权平均租赁期限为36.6年，融资应收款租赁为51.1年，总体为43.7年[148] - 凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁当前年租金调整后为6.412亿美元，凯撒拉斯维加斯主租赁当前年租金为4.22224亿美元，威尼斯租赁当前年租金为2.5亿美元，米高梅主租赁当前年租金为8.6亿美元，BREIT JV租赁当前年租金VICI按比例份额为1.52203亿美元[150][151] - 2022年11月1日起，凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁的递增后基本租金为7.037亿美元，凯撒拉斯维加斯主租赁的递增后基本租金为4.545亿美元[152] - 截至2022年9月30日的三个月和九个月，凯撒拉斯维加斯主租赁分别确认约310万美元和920万美元或有租金，2021年同期无此类租金确认[153] - 玛格丽塔维尔租赁在2022年和2021年截至9月30日的三个月分别确认90万美元和80万美元或有租金，九个月分别确认270万美元和220万美元或有租金；希腊城租赁在2022年和2021年截至9月30日的三个月分别确认约50万美元或有租金，九个月分别确认160万美元和70万美元或有租金[157] - 凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁、凯撒拉斯维加斯主租赁每年最低资本支出为净收入的1%，威尼斯租赁为基于滚动三年基础净收入的2%，BREIT JV租赁为基于5年滚动测试净收入的3.5%及每月1.5%储备金[159] - 凯撒租赁要求凯撒宫拉斯维加斯、乔利埃特和地区主租赁物业年度资本支出最低为1.145亿美元，且年度建筑及改善资本改进必须不少于上一年净收入的1%[159] - 部分凯撒租赁租户需在滚动三年期间支出3.803亿美元用于资本支出（不包括博彩设备），其中2.86亿美元分配给地区资产，8400万美元分配给凯撒宫拉斯维加斯，其余1030万美元按租户选择比例分配给相关设施[159] - 地区主租赁和乔利埃特租赁租户需在某些关联公司和其他资产上支出至少5.375亿美元用于资本支出（包括博彩设备），加上3.803亿美元的要求[159] - 凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁初始期限18年，于2035年7月31日到期；凯撒拉斯维加斯主租赁初始期限18年，于2035年7月31日到期

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后税息折旧及摊销前利润（AFFO）为4.301亿美元，即每股0.48美元，总AFFO同比增长67.9%，每股AFFO较上年增长约4%，整体AFFO增长与每股AFFO增长的差异是由于股份数量增加 [34] - 截至第二季度末，公司约有9.63亿股普通股流通在外，VICI OP有1220万额外OP单位由美高梅持有 [35] - 第二季度一般及行政费用（G&A）为1180万美元，占总收入的比例仅为1.8%，符合全年预期，是三网租赁行业中最低的比率之一 [36] - 第二季度产生5.52亿美元非现金费用，其中约4.43亿美元与美高梅主租赁初始备抵金有关，该备抵金降低了本季度公认会计准则（GAAP）净收入，但非现金当前预期信用损失（CECL）费用不影响现金流或AFFO [36] - 重申2022年AFFO指引，预计截至2022年12月31日的年度AFFO在16.6亿 - 16.9亿美元之间，即每股摊薄普通股1.89 - 1.92美元 [37][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成MGP收购，将投资组合扩展到43个最高质量的体验式房地产资产，拥有5.8万间酒店客房、数百家餐饮和娱乐场所，以及数百万平方英尺的优质会议和会议区域 [20] - 与卡博特建立长期合作关系，为佛罗里达州卡博特柑橘农场的重建提供资金，并将部分贷款转换为房地产所有权 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯大道表现强劲，5月博彩总收入比2019年水平高出41%，6月哈里·里德国际机场客运量创下历史新高 [24] - 6月拉斯维加斯博彩总收入同比增长23% [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是与现有租户合作，提供资本解决方案以满足运营商战略目标，发展团队积极拓展关系并寻找机会 [21] - 公司在非博彩领域采取开拓性方法，将OPCO/PROPCO结构引入未采用该结构的体验式空白领域，如与卡博特的合作模式 [43] - 公司认为博彩消费者和运营商具有韧性，可能的衰退不会损害运营商的信用质量，且公司资本对现有和潜在运营伙伴的吸引力增强，未来几个季度可能有极具吸引力的增长机会 [17][18][19] - 公司将继续评估机会，确保未来收购满足投资标准，在资本成本波动的环境中，追求对股东有适当承保和增值的交易 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 博彩消费者在经济衰退和危机中表现出比其他可自由支配消费者更强的韧性，博彩运营商在现金流和资产负债表方面表现稳健，即使在严峻的衰退情景下也能保持良好状态 [17][18] - 公司获得投资级信用评级和纳入标准普尔500指数，增强了获取资本的能力和降低了资本成本，而大多数体验式运营商获取资本的能力受到严重限制，资本成本显著增加 [19] - 公司对与现有租户的合作关系感到自豪，相信在评估增长机会时处于有利地位 [26] 其他重要信息 - 4月18日，公司被标准普尔和惠誉升级为投资级，4月20日，公司定价50亿美元投资级高级无抵押票据，执行了有史以来最大的房地产投资信托（REIT）投资级债券发行，票据混合现金利率为5%，考虑30亿美元对冲投资组合后有效利率为4.51% [28] - 4月29日，公司完成MGP收购和50亿美元债券发行，使用44亿美元收益赎回美高梅MGP OP单位的大部分，剩余收益和手头现金用于偿还循环信贷安排的未偿余额 [29] - 公司还发行了约41亿美元的高级票据，以交换MGP最初发行的票据，交换要约和同意征集结算后，约9000万美元的原始MGP票据仍未偿还 [30] - 截至季度末，公司总债务为155亿美元，包括BREIT合资企业债务的按比例份额，考虑MGP交易全年租金的调整后净债务与EBITDA之比约为5.8倍，加权平均利率为4.38%，加权平均到期时间为7.2年 [31] - 6月8日，公司被纳入标准普尔500指数，是有史以来最快从首次公开募股（IPO）到纳入该指数的REIT，公司认为纳入该指数将扩大投资者基础并改善获取股权资本的能力 [32] - 本季度公司根据自动上架发行（ATM）计划出售约1140万股，总价值3.674亿美元（扣除费用前），所有股份均根据远期销售协议出售，因此未反映在资产负债表上，截至6月30日，公司总流动性约为45亿美元 [33] - 7月，循环信贷安排进行修订，允许以某些外币借款，最高可达12.5亿美元的美元等值，增强了公司的财务灵活性 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在非博彩领域的合作何时转化为直接的房地产收购，未来12 - 18个月此类合作是否会增加 - 公司希望复制与卡博特的交易模式，在有开发的情况下，先贷款再在开发稳定后将贷款资本转化为房地产资本，在其他情况下，寻找直接拥有房地产的机会，公司愿意在非博彩领域开拓OPCO/PROPCO结构 [42][43] 问题2: 本季度通过ATM进行股权融资的计划用途及原因 - 这是一次机会主义的ATM使用，公司将其置于远期协议下，由于被纳入标准普尔500指数，公司看到交易量增加和股价水平合理，认为此时筹集一些股权可以增强整体流动性，也表明公司有信心有机会部署资本 [44][45] 问题3: 即将到来的衰退或基本面疲软是否会在短期内刺激更多交易 - 公司认为衰退不会对运营商的经营业绩和信用质量造成有害影响，但2023 - 2024年的再融资前景值得关注，公司资本通过售后回租结构在成本上具有优势，可能有机会支持受再融资市场影响的强大运营商 [50][51] 问题4: 对于拉斯维加斯大道的开发机会，公司会采用与非博彩领域类似的结构还是在完工后直接购买 - 这取决于具体情况，公司对拉斯维加斯大道的致密化和强化机会感到兴奋，有660英亩土地可用于识别未充分利用的土地，在有机会贷款并转化为房地产所有权的情况下可能会这样做，在已拥有的许多房产中，可能直接为房地产开发提供资金并拥有建成后的房地产 [52][53] 问题5: 公司是否应该在收购方面更加激进，为何不现在收购凯撒的资产 - 公司认为目前的收购速度已经很快，需要继续保持谨慎的评估方法，确保满足投资标准，公司已为开发团队增加资源，包括专注于非博彩领域的首席投资官 [57][58] 问题6: 如何看待凯撒目前和未来的租金覆盖水平以及未来与他们的潜在交易 - 公司对凯撒在汤姆·里格领导下的表现感到满意，希望继续与他们合作，帮助他们发展设施，他们是公司的良好合作伙伴 [60] 问题7: 考虑到衰退担忧，现有租户是否更有可能撤回来自物业增长基金的资金承诺 - 拉斯维加斯市场表现强劲，5月博彩总收入比2019年增长41%，6月同比增长23%，6月客运量创历史新高，运营商有机会在该市场创造性地部署资本，此外，建筑成本环境的改善可能为开发提供更有利的条件 [65][66][68] 问题8: ATM融资的费用是否典型 - 融资总额为3.674亿美元，净额为3.6亿美元，这些是市场费用 [69] 问题9: 公司在非博彩领域未来12 - 24个月最大的未开发机会是什么 - 公司对室内水上公园、主题公园、家庭娱乐中心、体育和健身等领域感兴趣，正在研究不同的结构以最终实现房地产所有权，新加入的首席投资官使业务渠道变宽，有机会与更多国内外公司交流 [75] 问题10: 在将三网结构应用于新业务模式时，如何考虑风险并保护自己免受未知风险影响 - 公司使用四个基本评估因素：低于平均水平的周期性、健康的供需平衡、无重大长期威胁、终端用户体验的持久性 [77][78] 问题11: VICI物业增长基金的资本部署轨迹如何，是否会在2023年部署，2024 - 2025年是否会加速，该业务的最大敞口是多少 - 资本部署取决于项目和租户的时间安排，如威尼斯人项目已承诺10亿美元，可能用于酒店建设或其他扩张和翻新想法，资金将按月部署，公司会考虑开发风险，但目前没有设定最大规模阈值 [84][85][86] 问题12: 公司是否会考虑涉足体育场馆业务 - 体育场馆有吸引力，但公司会考虑其过时风险，对职业体育的训练设施领域非常感兴趣，正在进行相关讨论和研究 [93] 问题13: 公司长期希望非博彩业务在投资组合中占比多少 - 公司没有具体数字，博彩资产和其产生的EBITDA规模远高于非博彩业务，公司在体验式领域的多个领域投入更多时间，未来在新首席投资官的领导下会有更清晰的认识，同时公司对全球博彩投资仍充满热情 [97][98][99] 问题14: 宏观不确定性如何影响公司的交易和信用评估，特别是在评估新运营公司时 - 公司在承保时关注EBITDAR的真实运行率和利润率的稳定水平，与运营商就市场未来进行沟通，通过主租赁、公司担保和了解运营商来评估信用质量，相信公司有能力在未来的收购环境中取得进展 [101][102] 问题15: 如何看待体育博彩对博彩运营商的影响 - 体育博彩对博彩运营商是一个重要的竞争手段，运营商在这方面的投资将使他们能够接触、激活和吸引更广泛的消费者市场，尤其是下一代客户，目前市场对体育博彩投资的看法过于悲观 [103] 问题16: 如何看待与卡博特的合作关系的未来发展 - 公司对与卡博特的合作感到兴奋，卡博特在国际上有增长机会，如在圣卢西亚和苏格兰的资产，公司已创建了一个可复制的模板，希望与他们共同成长，双方团队建立了强大的合作关系 [107][108][109] 问题17: 非博彩业务的潜在市场规模（TAM）有多大 - 这是一个全球市场，公司才刚刚开始确定其规模，但可以肯定的是，从全球来看，这代表着一个非常大的潜在投资领域，随着公司发现新的可投资类别，TAM会不断变化 [116][117] 问题18: 国际市场中哪些市场更具吸引力 - 公司团队在欧洲、加拿大和澳大利亚等地考察资产，对这些地区的博彩和非博彩业务机会都感兴趣，随着开发团队资源的增加，业务渠道将变宽 [119] 问题19: 公司是否会考虑与黑石合作参与澳大利亚皇冠度假村的出售 - 公司不评论具体交易，但对澳大利亚市场和黑石这样的运营商感兴趣，如果有机会会考虑参与 [123] 问题20: 如何评估在非博彩领域增长的机会，同时考虑投资者需要时间理解新资产类别 - 公司有责任向投资者解释投资业务的性质、运营商的商业模式和信用价值，帮助投资者理解博彩业务的经验对解释非博彩业务有帮助，每进入一个新类别，也能向投资者证明公司有更多的增长空间 [127][128] 问题21: 在当前利率环境下，公司如何评估以增值方式收购拉斯维加斯房地产的意愿和能力 - 收购必须具有增值性，当前市场情况复杂，借款人对市场变化的认识更快，而一些潜在卖家尚未完全适应，交易能否达成取决于双方是否认识到市场变化并相应调整价格 [129] 问题22: 在当前环境下，公司的合作伙伴和潜在合作伙伴是否开始将公司资本与他们的整体资本成本进行比较 - 公司有责任向现有和潜在合作伙伴解释公司资本的性质和相对成本，与合作伙伴的加权平均资本成本相比，公司资本在合适的资本化率下具有优势，在某些情况下甚至可以低于债务成本 [135]

财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为372.89亿美元，较2021年12月31日的175.97亿美元增长111.9%[21] - 截至2022年6月30日，公司总负债为151.74亿美元，较2021年12月31日的54.10亿美元增长180.5%[21] - 2022年第二季度，公司总营收为6.63亿美元，较2021年同期的3.76亿美元增长76.0%[23] - 2022年上半年，公司总营收为10.79亿美元，较2021年同期的7.51亿美元增长43.6%[23] - 2022年第二季度，公司净亏损为5814.1万美元，而2021年同期净利润为3.03亿美元[23] - 2022年上半年，公司净利润为1.85亿美元，较2021年同期的5.75亿美元下降67.8%[23] - 2022年第二季度，公司基本每股净亏损为0.06美元，2021年同期为0.56美元[23] - 2022年上半年，公司基本每股净利润为0.23美元，2021年同期为1.06美元[23] - 截至2022年6月30日，公司普通股发行和流通股数为9.63亿股，较2021年12月31日的6.29亿股增长53.0%[21] - 2022年第二季度，公司综合收益为2963.9万美元，2021年同期为3.12亿美元[23] - 截至2022年6月30日，公司股东权益总额为2.2114887亿美元，较2020年12月31日的9493.745亿美元增长约133%[25] - 2022年上半年净收入为1.84547亿美元，2021年同期为5.75176亿美元[27] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为9.51134亿美元，2021年同期为4.1047亿美元[27] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为86.42356亿美元，2021年同期为提供4210.5万美元[27] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为75.65609亿美元，2021年同期使用3.61046亿美元[27] - 截至2022年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为6.14001亿美元，较期初减少1.25613亿美元[29] - 截至2022年6月30日，公司总资产为37.041421亿美元，较2021年12月31日的17.482646亿美元增长约112%[32] - 截至2022年6月30日，公司总负债为15.052696亿美元，较2021年12月31日的5.392158亿美元增长约179%[32] - 2022年上半年现金支付利息为1.52794亿美元，2021年同期为1.40738亿美元[29] - 2022年上半年现金支付所得税为208.6万美元，2021年同期为179万美元[29] - 2022年上半年总收入为10.60452亿美元，2021年同期为7.35612亿美元，同比增长44.16%[35] - 2022年上半年净收入为1.79504亿美元，2021年同期为5.72148亿美元，同比下降68.63%[35] - 截至2022年6月30日，合作伙伴资本为21.712517亿美元，2021年12月31日为12.010698亿美元，增长80.78%[37] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为9.38727亿美元，2021年同期为4.07199亿美元，同比增长130.53%[39] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为8.6417亿美元，2021年同期为提供4.3613亿美元[39] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为7.444016亿美元，2021年同期使用3.58143亿美元[39] - 2022年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少2.58957亿美元，2021年同期增加92669万美元[39] - 2022年支付利息现金为1.52794亿美元，2021年为1.40738亿美元[41] - 2022年支付所得税现金为776万美元，2021年为1396万美元[41] - 2022年租赁负债因获得使用权资产产生5.41676亿美元，2021年无此项[41] 公司债务发行情况 - 2022年4月，VICI LP发行多笔高级无抵押票据，包括5亿美元4.375% 2025年到期、12.5亿美元4.750% 2028年到期等[47] - 2022年4月，VICI LP和Co - Issuer发行多笔交换票据，如10.242亿美元5.625% 2024年到期、7994万美元4.625% 2025年到期等[55] - 2020年2月，VICI LP和Co - Issuer发行多笔高级无抵押票据，包括7.5亿美元3.500% 2025年到期、7.5亿美元3.750% 2027年到期等[57] - 2019年11月，VICI LP和VICI Note Co. Inc.发行多笔高级无抵押票据，包括12.5亿美元4.250% 2026年到期、10亿美元4.625% 2029年到期[67] - 2022年4月29日，公司发行了本金总额为10.242亿美元的2024年到期5.625%高级票据等一系列交换票据[174] - 2022年4月29日，公司子公司VICI LP发行了本金总额为5亿美元的2025年到期4.375%高级票据等一系列2022年4月票据[179] - 2019年11月26日，公司发行12.5亿美元4.250% 2026年到期高级票据和10亿美元4.625% 2029年到期高级票据[181] - 2020年2月5日，公司发行7.5亿美元3.500% 2025年到期高级票据、7.5亿美元3.750% 2027年到期高级票据和10亿美元4.125% 2030年到期高级票据[183] 公司抵押贷款协议情况 - 2020年8月31日，公司与Chelsea Piers New York签订8000万美元抵押贷款协议，期限7年[52] - 2020年9月18日，公司与Caesars子公司签订4亿美元抵押贷款协议，期限5年[58] - 2022年7月1日，公司与Great Wolf Resorts Inc.达成最高5900万美元夹层融资贷款协议，用于佛罗里达州南部大狼小屋项目开发[134] - 2022年6月6日，公司与Cabot达成1.2亿美元延迟提取定期贷款协议，用于卡博特柑橘农场改造项目[135] - 2022年4月7日，公司与BigShots Golf达成最高8000万美元抵押贷款协议，用于美国新设施建设[136] 公司房地产投资组合情况 - 截至2022年6月30日，公司房地产投资组合包括43处市场领先的物业，还拥有并运营4个锦标赛高尔夫球场[75] - 自2020年初新冠疫情爆发以来，公司租户运营和高尔夫球场运营曾受临时关闭或限制影响，虽目前已开放运营，但仍可能面临未来限制[77] - 截至2022年7月，公司所有租户均已履行租金义务[78] - 截至2022年6月30日，公司房地产投资组合总额为35.725883亿美元，较2021年12月31日的16.433066亿美元有所增加[137] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，租赁协议下租赁物业的估计残值分别为114亿美元和38亿美元[137] 公司非控股权益情况 - 截至2022年6月30日，公司非控股权益包括约1.3%的第三方持有VICI OP的VICI OP单位，以及20%的第三方持有Harrah's Joliet LandCo LLC[85] 公司会计政策及核算方法 - 公司财务报表按照美国公认会计原则（GAAP）编制，为中期财务信息，未经审计，包含正常应计项目调整，部分前期金额已重新分类以符合本期列报[79][81] - 合并财务报表包括公司、VICI LP及其拥有控制权的子公司的账户，消除了所有公司间账户余额和交易[84] - 公司将原购买期限在三个月或更短的投资视为现金等价物，按成本入账，截至2022年6月30日和2021年12月31日，无受限现金[86] - 公司对销售型租赁和租赁融资应收款的相关收入按有效利率法在适用租赁期限内以恒定回报率确认[94] - 公司对投资的信用损失采用当前预期信用损失（CECL）模型计量，需按季度更新CECL准备，新投资需记录初始CECL准备[98][101] - 公司使用折现现金流模型估计信用损失准备，预计损失通过估计租户和借款人及其母公司担保人的违约概率和违约损失率确定，R&S期间基于当前财务状况和经济条件预测，长期期间采用过去约40年类似信用状况的上市公司平均历史违约率和损失率[99][100] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月内，无冲销或收回情况[103] - 公司按公允价值将衍生金融工具记录在资产负债表的其他资产或其他负债中，对衍生工具公允价值变动的会计处理取决于其用途、是否指定为套期关系及套期关系是否符合套期会计标准[107][108] 公司租赁收入情况 - 2022年3月和6月，凯撒娱乐租赁收入分别占公司租赁收入的45%和57%，2021年为86%；美高梅租赁收入分别占34%和21%[111] - 2022年3月和6月，拉斯维加斯大道的物业分别产生了约46%和43%的租赁收入，2021年为32%[111] - 2022年第二季度，公司销售型租赁收入（不含或有租金）为3.70663亿美元，租赁融资应收款收入为2.51345亿美元[139] - 2022年上半年，公司销售型租赁收入（不含或有租金）为6.92921亿美元，租赁融资应收款收入为3.14364亿美元[139] - 2022年截至6月30日的三个月和六个月，凯撒拉斯维加斯主租赁分别确认约310万美元和610万美元或有租金，2021年同期未确认[145] - 凯撒地区主租赁、乔利埃特租赁、威尼斯人租赁和米高梅主租赁在2022年和2021年截至6月30日的三个月和六个月均未确认或有租金[145] - 玛格丽塔维尔租赁在2022年和2021年截至6月30日的三个月分别确认90万美元和80万美元或有租金，六个月分别确认180万美元和140万美元或有租金[150] - 希腊城租赁在2022年和2021年截至6月30日的三个月分别确认约50万美元和20万美元或有租金，六个月分别确认110万美元和20万美元或有租金[150] 公司重大交易情况 - 2022年4月29日，公司完成MGP交易，总代价116亿美元，承担约57亿美元债务，新增年化租金10.12亿美元[112] - MGP交易中，156,757,773股MGP普通股按1.366的兑换比例转换为214,131,064股VICI普通股，加上MGP基于股票的补偿奖励发行的421,468股，共发行214,552,532股[114] - 公司以44.04亿美元现金赎回美高梅在合伙企业合并中获得的大部分VICI OP单位，赎回后美高梅保留约1220万VICI OP单位[115] - 2022年4月29日，公司签订美高梅主租赁协议，初始年租金8.6亿美元，前10年每年递增2.0%，之后按2.0%和CPI中较高者递增，上限3.0%[116] - 公司保留MGP在BREIT JV的50.1%股权，BREIT JV租赁协议当前年租金约3.038亿美元，公司占1.522亿美元，前15年每年递增2.0%，之后按2.0%和CPI中较高者递增，上限3.0%[116] - 交换要约和同意征求完成后，VICI发行人发行总计41.1亿美元的交换票据，约9000万美元MGP OP票据仍未偿还[118] - MGP交易总代价115.5699亿美元，包括REIT合并对价65.6848亿美元、向美高梅的赎回付款44.04亿美元等，总购买价格172.5999亿美元[122] - 幻影酒店和金矿赌场度假村出售后，美高梅主租赁协议年租金将分别减少9000万美元和4000万美元[123] - MGP交易中收购的净资产总额为1.155699亿美元，其中投资性租赁融资应收款为14.245868亿美元，非合并联营公司投资为1.465814亿美元[124] - 2022年2月23日，公司以40亿美元现金收购威尼斯度假村的土地和房地产资产，威尼斯租户以22.5亿美元收购其运营资产，其中12亿美元为来自LVS的有担保定期贷款[130] - 威尼斯租赁初始年租金为2.5亿美元，初始期限为30年，有两个10年续租选项，年租金将按2.0%和CPI涨幅中较高者递增，上限为3.0%[130] 公司租赁相关其他情况 - 调整20%非控股权益后，凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁的合并当前年租金为6.412亿美元[144] - 凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁当前年租金为6.49572亿美元，凯撒拉斯维加斯主租赁为4.22224亿美元，威尼斯人租赁为2.5亿美元，米高梅主租赁为8.6亿美元，BREIT JV租赁VICI按50.1%比例分摊为1.52203亿美元[146] - 玛格丽塔维尔租赁当前年租金为238.13万美元，希腊城租赁为513.21

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度AFFO为3.055亿美元，即每股0.44美元，总AFFO同比增长19.8%，每股AFFO较上年增长约5.1%，主要因股份数量增加，完全摊薄股份数量增加约26.3% [29] - 截至2022年第一季度末，净债务与调整后EBITDA之比为3.6倍，完成MGP收购后，预计净债务与调整后EBITDA之比约为5.8倍，加权平均利率为4.38%，加权平均到期时间为8.4年 [28] - 公司更新2022年AFFO指引，预计全年AFFO在16.6亿 - 16.9亿美元之间，即每股摊薄后1.89 - 1.92美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年2月完成威尼斯人拉斯维加斯交易，上周完成MGP收购，新增15个A级市场领先资产，包括超33000间酒店客房、360万平方英尺会议空间和数百家餐饮场所 [19] - 公司43个资产组合在三重净租赁领域规模、范围和质量无与伦比，计划继续扩大资产基础 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月拉斯维加斯博彩收入达7.46亿美元，约比2019年水平高35%，第二季度平均每日房价（ADR）比2019年水平高30% [20] - 多家运营商第一季度财报显示美国地区赌场利润率并未下降，4月业绩延续3月强劲势头 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为作为净租赁房地产投资信托基金，在所有周期中实现增长有5个关键能力，包括同店NOI增长、内部融资能力、对现有资产进行增量投资、在资产营销过程减少时寻找收购机会、在高收益市场受限或成本高昂时获得投资级信贷 [12][13] - 公司计划继续扩大资产基础，与现有租户和新运营商合作，追求博彩和非博彩投资机会 [17][20] - 行业竞争方面，越来越多REIT和投资者对博彩房地产感兴趣，公司预计在每个交易中都会面临竞争 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去2年新冠疫情证明公司商业模式具有弹性，租户经营卓越且有流动性，公司在疫情期间按时全额收取租金 [11] - 尽管未来1 - 2年经济前景不明朗，但公司相信租户已为各种情况做好准备，公司有能力在未来继续增长 [12] - 公司认为拉斯维加斯作为旅游目的地具有长期吸引力，地区赌场资产也保持健康 [20][22] 其他重要信息 - 公司于4月18日被标准普尔和惠誉将债务评级上调至BBB - ，拓宽了获得永久债务资本的渠道 [26] - 公司完成50亿美元投资级高级无担保债券发行，混合现金利率为5%，考虑对冲投资组合后有效利率为4.51% [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期交易对未来增长机会的讨论和规划有何影响 - 公司规模、资产规模和范围的变化吸引了更多关注，业务机会漏斗变宽，公司正在积极组织和推进相关工作，通过建立关系寻找房地产投资机会 [34][35] 问题: 对现有资产进行再投资的时机和宏观环境对投资的影响 - 公司会确保投资能带来增值回报，关注宏观趋势，Mirage项目方面，Hard Rock团队正在内华达州进行许可程序，暂无具体时间 [38][40] 问题: 公司对收益率和合同增长的偏好及思考方式 - 公司最终追求与资本成本的利差，每个交易不同，会综合考虑通胀、现金回报率和内部收益率等因素，确保为股东带来增值交易 [42] 问题: ROFRs和其他期权协议的执行情况及吸引力 - 关于拉斯维加斯的ROFR，Caesars已在2022年初启动相关流程，预计年中会有更新，公司会持续关注，若有收购需求需以增值方式进行 [44] 问题: 与运营商沟通中，地区和拉斯维加斯运营利润率受通胀压力的影响 - 租户业务表现强劲，许多租户的利润率和利润额都有所增加，部分租户创下EBITDA纪录，公司租赁协议有CPI保护，租户可根据需求和通胀重新定价 [47][49] 问题: 潜在交易的资本化率是否因资本成本上升而变化 - 目前买卖双方可能存在犹豫，需要时间重新调整和找到平衡，资本成本上升通常会导致资本化率上升，但博彩行业可能因投资者兴趣增加而不会出现资本化率扩张 [51][52] 问题: 拉斯维加斯会议业务未来一年的情况 - 据Caesars、MGM和威尼斯人等运营商反馈，会议业务计划在今年晚些时候恢复，2023年将表现强劲，4月拉斯维加斯酒店客房收入创纪录 [53] 问题: 公司规模扩大后，战略或最低要求是否改变 - 公司一般不会改变，会更关注与合作伙伴的长期增长潜力，而非单个资产的规模或NOI [56][57] 问题: 是否看到更多REIT关注博彩交易，以及与运营商进行控股公司交易的竞争情况 - 行业竞争一直存在，随着公司业务表现出色，吸引了更多潜在投资者，公司预计每个交易都会面临竞争 [59][60] 问题: 如何考虑在利率上升环境下构建新租赁协议的因素和机会 - 每个交易独特，公司确保交易首日增值，会考虑CPI、租金覆盖率、资本化率等因素，与运营商进行谈判，目标是租金尽可能低以保障租户成功 [63][65] 问题: 获得投资级评级后，对非博彩机会的思考 - 公司将继续提升信用评级，降低资本成本，扩大业务机会，实现租户多元化，在博彩内外进行投资 [67][68] 问题: 内部资本来源或现金流资助的收购趋势及今年的可能性 - 公司自由现金流在支付股息后约为4 - 5亿美元，可撬动高达10亿美元的购买力，未来会有更多此类交易，预计未来一年有机会 [70][75] 问题: 关于The Flamingo的营销情况及目标资本化率 - 公司未对该问题进行具体回应 [78] 问题: 根据当前通胀数据，剩余年份租赁协议的 escalators 指导情况 - 指导包括基本情况的 escalators，但不包括CPI估计，因为无法预测未来，对于Caesars的两个租赁协议，11月的租金调整将参考7 - 9月的CPI数据与上一年对比 [82][86] 问题: 如何看待拉斯维加斯土地持有情况及开发或变现流程 - 公司在拉斯维加斯有34英亩未开发土地，若开发将与Caesars合作，近期土地价格上涨使公司土地更有价值 [89][90] 问题: 赌场房地产的私人投资者或非公开交易参与者的竞争情况是否因债务资本成本变化而改变 - 机构对净租赁行业的兴趣增加，特别是博彩房地产，但由于利率上升，目前市场可能存在一定犹豫，但投资者仍有大量资金 [92][94]

财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为2.1741321亿美元，较2021年12月31日的1.7597373亿美元增长23.54%[20] - 2022年第一季度，公司总营收为4.16625亿美元，较2021年同期的3.7431亿美元增长11.30%[22] - 2022年第一季度，公司净收入为2.42688亿美元，较2021年同期的2.72099亿美元下降10.81%[22] - 2022年第一季度，公司基本每股净收入为0.35美元，较2021年同期的0.50美元下降30%[22] - 2022年第一季度，公司综合收入为3.48994亿美元，较2021年同期的2.82179亿美元增长23.68%[22] - 2022年第一季度，公司经营活动提供的净现金为2.98173亿美元，较2021年同期的1.55726亿美元增长91.47%[27] - 2022年第一季度，公司投资活动使用的净现金为4.028245亿美元，而2021年同期为提供3.2409亿美元[27] - 2022年第一季度，公司融资活动提供的净现金为3.55916亿美元，而2021年同期使用1.81598亿美元[27] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为5.68702亿美元，较期初的7.39614亿美元减少23.11%[27] - 2022年第一季度，公司宣布每股普通股股息为0.36美元，2021年同期为0.33美元[24] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为2.1626521亿美元和1.7482646亿美元[32] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司总营收分别为4.07999亿美元和3.67497亿美元[34] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司净利润分别为2.40652亿美元和2.70891亿美元[34] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司经营活动产生的净现金分别为2.93218亿美元和1.5635亿美元[39] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司投资活动使用的净现金分别为4.027791亿美元和提供3.3643亿美元[39] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司融资活动提供的净现金分别为3.562814亿美元和使用1.79071亿美元[39] - 2022年和2021年，公司支付的利息现金分别为4892.1万美元和6970.4万美元[29][42] - 2022年和2021年，公司宣布但未支付的股息分别为2.69429亿美元和1.77217亿美元[29] - 截至2022年3月31日，公司房地产投资组合总额为2.0431036亿美元，2021年12月31日为1.6433066亿美元[132] - 2022年第一季度公司销售型租赁收入（不含或有租金）为3.22258亿美元，2021年同期为2.89574亿美元[134] - 2022年第一季度，公司信用损失准备金增加8080万美元，主要因威尼斯收购相关事项及市场波动导致租户违约概率上升[152] - 2021年第一季度，公司信用损失准备金减少440万美元，主要因租户经济前景改善使违约概率下降[153] - 2022年第一季度，房地产投资组合信用损失准备金期末余额为615,146千美元，2021年同期为549,499千美元[156] - 截至2022年3月31日，其他资产总计741,583千美元，较2021年12月31日的424,693千美元有所增加[160] - 截至2022年3月31日，其他负债总计592,183千美元，较2021年12月31日的375,837千美元有所增加[162] - 截至2022年3月31日，公司总债务面值为53.5亿美元，账面价值为52.97014亿美元；截至2021年12月31日，总债务面值为47.5亿美元，账面价值为46.94523亿美元[163] - 2022年第一季度，循环信贷安排和延迟提取定期贷款的承诺费均为0.375%[164] - 截至2022年3月31日，公司未来最低债务还款安排为：2025年7.5亿美元、2026年18.5亿美元、2027年7.5亿美元、之后20亿美元，总计53.5亿美元[167] - 2022年第一季度，公司衍生金融工具在其他综合收益中记录的未实现收益为1.08611亿美元，2021年为1237.8万美元；2021年利息费用中记录的利息为1082.6万美元，2022年为0[199] - 截至2022年3月31日，公司远期利率互换衍生金融工具公允价值为1.09495亿美元，2021年12月31日为88.4万美元[200] - 截至2022年3月31日，公司投资租赁融资应收款账面价值26.50633亿美元，公允价值31.23206亿美元；投资贷款账面价值5.13128亿美元，公允价值5.14173亿美元等[201] - 截至2022年3月31日，公司经营租赁使用权资产为4970万美元，对应租赁负债也为4970万美元[207] - 截至2022年3月31日，公司经营转租使用权资产和负债均为3310.5万美元[212] - 2022年第一季度租金收入和费用为6,484千美元，2021年同期为5,652千美元；2022年第一季度合同租金为6,678千美元，2021年同期为5,838千美元[214] 各条业务线数据关键指标变化 - 2022年和2021年第一季度，凯撒租赁收入分别占公司租赁收入的76%和86%，拉斯维加斯大道物业租赁收入分别占38%和32%[116] - 凯撒地区主租赁和乔利埃特租赁当前年租金调整后为6.412亿美元[139] - 凯撒拉斯维加斯主租赁在2022年第一季度确认约310万美元或有租金，2021年同期无[140] - 玛格丽塔维尔租赁在2022年第一季度确认约90万美元或有租金，2021年同期约60万美元[145] - 希腊城租赁在2022年第一季度确认约50万美元或有租金，2021年同期无[145] 公司业务运营相关 - 公司拥有并运营4个锦标赛高尔夫球场[82] - 公司是美国联邦所得税目的下的房地产投资信托基金，一般情况下，若每年将净应税收入全部分配给股东并保持REIT资格，无需缴纳美国联邦所得税[83] - 自2020年初新冠疫情爆发，公司租户运营和高尔夫球场运营受到政府和监管行动影响，虽目前已开放运营，但仍可能受未来限制影响[84] - 公司租户近期在许多租赁物业的表现达到或超过疫情前水平，但仍面临运营和财务挑战[84] - 所有租户截至2022年4月已履行租金义务[85] - 公司非控股权益代表第三方对Harrah's Joliet LandCo LLC 20%的所有权[92] - 除JACK Cleveland/Thistledown租赁和Caesars Regional Master Lease的Harrah's Original Call Properties资产组件外，所有租赁协议的土地和建筑组件符合销售型租赁定义[95] - JACK Cleveland/Thistledown租赁和Caesars Regional Master Lease的Harrah's Original Call Properties资产组件按融资应收款核算[97] - 公司采用折现现金流模型估计信用损失准备[104] - 信用损失准备估计需考虑租户和借款人及其母公司担保人的违约概率和违约损失率，R&S期间基于当前财务状况和经济条件预测，长期期间采用过去约40年类似信用状况上市公司的平均历史违约率和损失率[105] - 2022年和2021年第一季度无冲销或收回款项[108] - 其他收入主要为某些地面和使用租赁的转租收入[109] - 公司使用衍生工具减轻利率波动影响，不用于投机或交易目的[115] 公司重大交易相关 - 2022年4月，公司发行了总计5亿美元的4.375%高级无抵押票据等不同期限和利率的票据[48] - 2022年4月29日，公司完成MGP交易，以172亿美元收购MGP，其中承担约57亿美元债务，该交易为公司增加10.12亿美元年化租金[117] - MGP交易中，MGP普通股每股兑换1.366股公司普通股，MGM持有的MGP B类股在合并生效时注销[119] - 公司用2022年4月票据收益以44.04亿美元赎回MGM在合伙企业合并中获得的大部分VICI OP单位，赎回后MGM保留约1220万VICI OP单位[120] - MGM主租赁初始期限25年，初始年租金8.6亿美元，前10年年增长率2%，之后为2%和CPI涨幅较大值，上限3%；幻影酒店出售后年租金减至7.7亿美元[120] - BREIT JV租赁当前年租金约3.038亿美元，其中MGP投资部分约1.522亿美元，初始期限30年，前15年年增长率2%，之后为2%和CPI涨幅较大值，上限3%[120] - 完成交换要约和同意征求后，VICI发行人发行不同期限和利率的高级票据，总本金约41.09亿美元[122][123] - 幻影酒店 severance租赁初始年租金9000万美元，预计2022年下半年完成交易，公司可能为硬石酒店幻影酒店再开发提供最多15亿美元资金[123] - 公司预计MGP收购按资产收购处理，MGM主租赁按销售型租赁和融资应收款处理，BREIT JV按权益法投资处理[123] - 2022年2月23日公司以40亿美元现金收购威尼斯度假村土地和房地产资产，威尼斯租户以22.5亿美元收购运营资产，其中12亿美元为来自LVS的有担保定期贷款[126] - 威尼斯租赁初始年租金为2.5亿美元，初始期限30年，有两个10年续租选项，年租金自第三租赁年开始或度假村净收入恢复到2019年水平后按2%-3%递增[126] - 公司与威尼斯租户签订协议，将为度假村开发建设项目提供最高10亿美元资金，2022年第一季度为此记录830万美元CECL准备金[127] - LVS与威尼斯租户达成协议，为其2023年前租金义务提供支持，若2022年度假村EBITDAR达到或超过5.5亿美元可提前终止[128] - 2021年9月3日公司与EBCI子公司就印第安纳州南部凯撒度假村签订租赁协议，初始年租金3250万美元，期限15年，有四个5年续租选项[129] - 2021年6月16日公司与大狼度假村附属公司签订夹层贷款协议，为马里兰州大狼小屋开发提供最高7950万美元融资，利率8%，期限3年，有两次12个月延期选项，截至2022年3月31日已支付约4920万美元[130] - 2022年4月7日，公司与BigShots Golf签订高达8000万美元的抵押贷款协议，年利率10%，初始期限5年，有两次12个月延期选择权[125] 公司债务相关 - 切尔西码头抵押贷款为8000万美元，期限7年，于2020年8月31日签订[54] - 2022年4月发行的交换票据总本金分别为2024年到期的10.242亿美元（利率5.625%）、2025年到期的7.994亿美元（利率4.625%）、2026年到期的4.805亿美元（利率4.500%）、2027年到期的7.295亿美元（利率5.750%）、2028年到期的3.493亿美元（利率4.500%）、2029年到期的7.271亿美元（利率3.875%）[58] - 2020年2月发行的票据总本金分别为2025年到期的7.5亿美元（利率3.500%）、2027年到期的7.5亿美元（利率3.750%）、2030年到期的10亿美元（利率4.125%）[59] - 论坛会议中心抵押贷款为4亿美元，期限5年，于2020年9月18日签订[60] - 2019年11月发行的票据总本金分别为2026年到期的12.5亿美元（利率4.250%）、2029年到期的10亿美元（利率4.625%）[73] - 2022年4月29日，公司发行了总计41.099亿美元的交换票据，包括不同到期日和利率的高级票据[168] - 交换票据发行后，仍有总计8900万美元的MGP OP票据未偿还，涉及不同到期日[170] - 2022年4月29日，公司子公司VICI LP发行了总计50亿美元的4月2022票据，用于支付收购款项和偿还循环信贷安排余额[172] - 2019年11月26日，公司发行了总计22.5亿美元的11月2019票据，包括2026年到期和2029年到期的高级票据[174] - 2020年2月5日，公司发行了总计25亿美元的2月2020票据，包括2025年、2027年和2030年到期的高级票据[176] 公司信贷安排相关 - 2022年2月8日，公司终止了有担保循环信贷安排和现有信贷协议，并签订了新的信贷协议[165] - 循环信贷安排和延迟提取定期贷款的利率基于信用评级定价，范围分别为SOFR加0.775% - 1.325%和SOFR加0.85% - 1.60%，另有0.10%调整[164] - 截至2022年3月31日，VICI LP的受限净资产约为75亿美元[181] - 2022年2月8日，VICI LP签订信贷协议，包括25亿美元的循环信贷安排（2026年3月31日到期）和10亿美元的延迟提取定期贷款（2025年3月31日到期），循环信贷安排有两次6个月延期选项，延迟

业绩总结 - VICI Properties Inc. 自成立以来的投资总额约为295亿美元，已筹集股本约120亿美元，租金收入约为19亿美元[8] - VICI的租金收入在2021年达到了21,280万美元，年增长率为5.9%[19] - 2021年净收入为10.14亿美元，较2020年的8.92亿美元增长了13.5%[158] - 2021年调整后的EBITDA为13.07亿美元，较2020年的11.19亿美元增长了16%[158] - 2021年调整后的资金运营（AFFO）为10.47亿美元，较2020年的8.36亿美元增长了25.3%[158] 用户数据 - VICI的租金收集率为100%，截至2022年2月，所有租金均以现金形式收集[11] - VICI的调整后EBITDA在2021年达到25.73亿美元，较2017年的6.9亿美元增长了272%[86] - VICI的同店AFFO年增长率为2.6%，基于合同年租金增长的预期[102] - VICI的年度现金租金为1,566百万美元，预计通过收购MGM增长至2,575百万美元[91] 市场扩张与并购 - VICI正在进行的MGM增长物业交易预计将进一步增强其市场地位和财务表现[20] - MGM GROWTH PROPERTIES的收购总金额为172亿美元[24] - 预计交易将在2022年上半年完成[24] - VICI在收购MGP后，预计将进一步增强和多样化其资产组合[59] - VICI的资产组合在15个州实现地理多样化，拉斯维加斯的资产占比为45%[59] 新产品与新技术研发 - VICI的投资策略包括与现有租户和合作伙伴合作，投资于房地产开发和资本改善[82] - VICI有机会在未来5年内为Great Wolf Resorts提供总计3亿美元的夹层融资，用于国内外室内水上乐园度假村的开发和建设[173] - VICI将有机会为在美国建设最多五个BigShots Golf™设施提供高达8000万美元的抵押融资[173] 负面信息 - VICI在COVID-19大流行期间收取了100%的租金，显示出其收入的韧性[70] - VICI的总债务为53.5亿美元，现金及现金等价物约为4.3亿美元，净债务为49.2亿美元[129] 未来展望 - VICI的目标是通过创造性地结构化融资来推动AFFO增长和为股东提供优越回报[84] - VICI的目标是实现10-12%的总股东回报，结合可持续的AFFO增长和股息收益[102] - VICI的年度保留自由现金流约为500百万美元，用于未来收购[102] - VICI的信用评级机构对其收购MGM的公告持积极态度，可能会提升其信用评级[132]

财务数据和关键指标变化 - 2021年全年公司累计宣布290亿美元的收购，筹集超过120亿美元的普通股股权 [10] - 2021年全年公司AFFO为10.474亿美元，即每股1.82美元，较上一年增长25.3%，每股AFFO增长约11% [31] - 2021年底公司净债务与EBITDA的比率为3.1倍，威尼斯收购完成后，该比率为3倍 [34] - 公司预计2022年AFFO在13.17亿 - 13.47亿美元之间，即每股摊薄后1.80 - 1.84美元，较2021年实际AFFO增长27.2% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，威尼斯酒店近7100间客房实现100%入住率，产生1.54亿美元的调整后物业EBITDA，利润率为34.5%，按此计算年化EBITDA将超过6亿美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 自宣布收购威尼斯酒店以来，拉斯维加斯的资本化率出现压缩，城市中心交易的资本化率为5.5%， Cosmopolitan的资本化率为4.97% [20] - 自宣布收购MGP以来，地区资本化率持续压缩，Encore Boston Harbor近期交易的资本化率处于5%以上 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在博彩行业寻求增长机会，同时开始向其他休闲领域分配资本 [23] - 公司的增长战略包括执行嵌入式增长管道中的机会、评估公开市场博彩交易、与现有租户合作开展高回报增长项目以及研究休闲和体验式投资及大规模并购机会 [24] - Realty Income进入博彩资产类别对公司来说是积极的，有助于该资产类别的机构化，但公司也需努力降低资本成本以应对竞争 [39][40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为博彩房地产将成为主流房地产资产类别，其投资特性优于许多其他房地产资产类别 [21] - 公司对实现投资级评级充满信心，认为2021年和2022年初的行动将使公司能够在筹集所需债务时进入投资级市场 [25][30] 其他重要信息 - 公司于2022年2月23日完成对威尼斯酒店的收购，以约每平方英尺300美元的价格购入，较重置成本有62%的折扣，资本化率为6.25% [14][15][17] - 公司对MGP的收购预计在2022年上半年完成 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Realty Income进入博彩资产类别对VICI意味着什么 - 这是积极的，有助于博彩资产类别的机构化，但公司需努力降低资本成本以应对竞争 [39][40][41] 问题2: MGP交易的预计完成时间以及债务市场情况和预计发行债务的定价 - 公司正在与各相关司法管辖区推进流程，具体时间暂未确定 [43] - 公司已建立20亿美元的对冲投资组合以降低市场波动影响，预计在获得监管批准后将在投资级市场发行债务，10年期债券定价在国债收益率基础上高出100 - 200个基点 [44][45] 问题3: 在MGP交易仍未完成且资本成本较高的情况下，公司购买更多资产的意愿如何 - 公司会谨慎评估机会，只有在认为是最佳资本使用方式时才会分配资本 [50][51] - 公司在博彩和休闲领域保持积极沟通，但会审慎使用资本 [53] 问题4: 公司是否会考虑出售资产或提高杠杆率来获取资金 - 公司会考虑资产回收、合资机会和发行OP单位等方式获取资金 [55] - 公司在杠杆率方面较为自律，目标是将净债务与EBITDA的比率控制在5 - 5.5倍，最高不超过6倍 [56] 问题5: 公司是否曾尝试收购Encore Boston，以及Wynn为何不进行招标流程 - 公司未参与该交易，需向Wynn询问不进行招标流程的原因 [60] - 该交易对公司房地产价值是一种验证 [61] 问题6: 合作伙伴物业增长基金的交易可能性以及达到10亿美元和15亿美元上限的潜力 - 公司与租户就使用资本进行增长项目进行积极对话，该基金受到租户欢迎，未来可能有大型增长项目 [62] - 当项目达到必要的回报门槛时，公司的资本成本相对于租户的加权平均资本成本具有竞争力 [63][64][65] 问题7: 潜在ROFR和印第安纳州Caesars资产的定价方式以及是否会影响近期交易意愿 - 公司可在2024年12月31日前以7.7%的资本化率收购这两项资产，Caesars团队可按8%的资本化率出售给公司，LTM覆盖率设定为1.3倍 [67] - 这两项资产是优质资产，具有增长潜力，公司会评估如何将其纳入增长计划 [66][68] 问题8: 公司目前不太愿意在哪些地理区域或市场细分领域进行扩张 - 公司表示目前没有明确不愿意进入的领域，而是关注有机会获取房地产的地区，如拉斯维加斯市中心、里诺、科罗拉多、罗德岛和匹兹堡等 [75][76][77] 问题9: 当前宏观环境是否影响公司并购讨论的时间或节奏 - 公司学会应对市场波动，不会因波动而停止发展关系，会继续专注于发展关系以推动交易流 [78][79] 问题10: Realty Income收购Encore Boston的低于6%的资本化率是否标志着地区资产估值的转折点或新常态 - 该交易为最高层级的地区资产设定了新的基准资本化率，可能会对其他地区资产产生影响，因为这些资产具有良好的抗风险能力和较低的价格 [84][86][87] 问题11: 公司在国际市场上关注哪些特定市场 - 公司关注加拿大、澳大利亚、新加坡、日本、欧洲和英国等市场，但欧洲和英国的博彩市场机会相对较少 [88] 问题12: 公司未来如何考虑发行股权，以及如何消除股票的悬而未决问题 - 公司希望建立更可持续的业务模式，减少大规模股权融资 [94][95][97] - 公司已为MGP交易筹集足够的股权，未来只需筹集债务 [101] - 公司会考虑各种融资方式，优先避免大规模股权融资，以让股东实现资产重估 [103] 问题13: 公司是否正在讨论通过合资企业、出售土地或资产等方式进行融资 - 公司正在考虑这些方式，并将战略性地使用留存现金，预计MGP交易完成后每年将有5亿美元的自由现金流，可提供10亿美元的购买力 [104][106] 问题14: 如何看待Encore和Wynn交易的租赁结构，以及公司在博彩房地产增长中的关键因素 - 公司与Realty Income的租赁结构和风险状况不同，租金增长幅度和资本支出对公司更为重要 [109] - 公司认为CPI保护是目前非常关键的因素，部分租约有上限，部分没有 [112][113] 问题15: MGP交易的主要障碍是什么，以及实现投资级评级的时间线 - 公司正在与各相关司法管辖区推进流程，对上半年完成交易充满信心 [120] - 公司与评级机构保持定期沟通，预计获得最终批准后评级机构将迅速采取行动，之后公司将以升级后的评级进入债务市场 [118][119][121] 问题16: 预计筹集44亿美元永久债务后，公司的杠杆率情况，以及在获得投资级评级和完成MGP交易之前是否有能力进行潜在投资 - 威尼斯和MGP交易完成后，公司的净债务与EBITDA比率预计为5.8倍，在S&P目标范围内 [123] - 公司会评估每个机会，如果交易有意义且对股东有增值作用，将有能力同时进行多项交易 [123]