财务数据和关键指标变化 - 2023年全年调整后资金营运能力（AFFO）每股2.15美元，较2022年的1.93美元增长11.8%，使公司成为标准普尔500房地产投资信托基金（REIT）中2023年收入增长的领先者之一 [8][35] - 2023年第四季度AFFO每股0.55美元，较2022年第四季度的0.51美元增长8.8% [35] - 截至2023年12月31日，公司总流动性约为35亿美元，包括5.23亿美元现金、现金等价物和短期投资，6.96亿美元未结算远期收益，以及23亿美元循环信贷额度可用资金 [33] - 公司总债务目前为171亿美元，净债务与第四季度调整后EBITDA的年化比率约为5.5倍，处于5.0 - 5.5倍的目标杠杆范围内，加权平均利率为4.35%，加权平均到期时间为5.9年 [34] - 2024年AFFO预计在23.2亿 - 23.55亿美元之间，即每股2.22 - 2.25美元，基于指引中点，预计AFFO每股同比增长4% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年公司宣布并完成了18亿美元的资本收购和投资，不包括2023年1月初完成的28亿美元曼德勒海湾和米高梅大酒店合资企业交易 [14] - 2023年投资的混合初始无杠杆投资收益率为7.7%，投资资金约16亿美元来自现金和股权，仅约2亿美元来自增量债务，股权与债务融资比例为8:1 [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续打造优质投资组合，致力于让投资者充分了解其A类房地产的规模、质量和关键使命性 [17] - 公司增长支柱包括与运营伙伴合作投资增长机会、作为唯一主要投资于博彩行业的标准普尔500 REIT广泛研究市场、补充博彩投资与体验式行业机会、寻找通过扩大规模提升自身的机会 [25][26][27][28] - 2024年公司将坚持审慎的承保标准，偏好专注增长的运营商，通过与优质运营商建立和深化关系，结合强大的资产负债表和流动性状况，继续执行增值交易 [29][30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年和2024年宏观经济环境充满挑战，如同在能见度低的环境中前行，但公司团队仍在开拓进取 [11] - 尽管宏观经济环境持续不明朗，但公司2024年初拥有约12亿美元现金和远期股权资源，可用于持续增值增长，这些资本资源对博彩和体验式运营商具有吸引力 [16] - 公司认为其在拉斯维加斯的投资是当前全球商业房地产投资领域最具吸引力的投资之一，拉斯维加斯正达到全球临界规模，无可匹敌 [13][120][121] 其他重要信息 - 公司今日推出VICI Properties写真集，可在公司网站查看，展示了公司拥有的房地产的壮丽景象 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍目前交易管道的规模、地域分布、交易规模和收益率情况 - 公司对市场和资本市场持谨慎态度，但团队在博彩和非博彩领域有许多令人兴奋的对话；公司拥有的大规模资产带来独特机会，如威尼斯人酒店有未开发空间，存在增量投资和增长机会 [41][42][45] - 公司在拉斯维加斯投入大量时间，同时也关注健康、室内水上乐园、朝圣高尔夫、家庭娱乐中心等目标领域，博彩业务仍是公司重点 [45][46][47] 问题2: 指导中如何处理远期股权在指导股份数量中的问题 - 指导中没有隐含收益使用或提取的假设，最终股份数量中只有库存股稀释的轻微影响 [48] 问题3: 关于凯撒中心的看涨期权，行使的考虑因素和时间安排 - 行使时间将基于资金成本，不会选择导致稀释的时机行使 [52] 问题4: 与美国原住民部落进行部落土地交易的利弊和结构 - 公司尚未完全弄清楚如何进行部落土地交易，但已与三个部落建立了商业领域的关系，将继续研究相关机会 [55] 问题5: 公司业务是否有重复业务，2024年是否会有重复业务或新运营商伙伴 - 公司会与现有13个博彩和非博彩合作伙伴继续沟通，利用资本帮助他们成长，拉斯维加斯的度假村和区域资产有增长机会 [57][58] - 公司会继续拓展租户名单，寻找新的行业和公司合作 [59] - 投资非博彩体验式类别，一是因为房地产优质，二是在博彩增长受限时有增长机会，且部分体验式运营商有网络增长机会 [60][61] 问题6: 请详细介绍目前交易管道的规模、组合，以及对2024年上半年活动的看法 - 公司资本是基于关系的资本，活跃于贷款和售后回租业务，重点是帮助合作伙伴成长，寻找优质合作伙伴，不单纯按贷款和售后回租比例划分管道 [64][65] 问题7: 夹层贷款和建设融资在资本部署战略中的规模，以及如何评估回报要求和变化 - 评估时会考虑高级贷款成本、是否有高级贷款人、风险调整后的利差、资本期限、资金节奏、股权赞助商和股权比例等因素 [68] - 这部分业务占资产管理规模的比例较小，是建立关系和稳定资本配置节奏的战略工具，能带来稳定增长和回报，推动盈利增长 [69][70][71] 问题8: 印第安纳州资产的7.7%看涨期权在当前市场的吸引力和资金来源 - 如果是增值机会会执行，若导致稀释则不会执行 [73] 问题9: 假设行使凯撒的看涨期权，如何考虑交易结构中的租金覆盖问题 - 目前租金覆盖由现有看涨协议设定，但会与凯撒继续探讨，确保双方对租金覆盖情况满意 [75] 问题10: 请详细介绍Homefield协议的项目范围、潜在未来扩张和投资规模 - 公司花了几年时间研究青少年体育业务，与Homefield合作在堪萨斯城地区开展项目，投资约1.1亿美元，建设青少年体育设施和连接的玛格丽塔维尔度假村 [76][78] - 未来可能在该场地和其他地区有进一步发展，希望与合作伙伴有更多投资机会 [78] 问题11: 投资非博彩资产时，如何让投资者对不透明的租户财务状况放心，与博彩投资相比的投资收益率溢价情况 - 公司有严格的承保实践，会利用经验和历史数据评估，确保租户业务能支持租金支付 [80][81] - 评估投资的首要标准是业务的周期性低于消费者 discretionary 行业平均水平，降低租金支付风险 [82] 问题12: 提供建设贷款时，在没有现有现金流的情况下，如何确保贷款回收 - 关键标准是最后一美元风险暴露水平，确保在该水平下拥有资产时运营经济状况良好 [83] - 还会考虑赞助商质量、股权比例、贷款与成本或价值比例以及协议中的保护条款，深入研究相关行业 [84][85] 问题13: 公司低一般及行政费用（G&A）与扩大收购团队以获取更多投资机会之间如何平衡 - 公司通过与投资银行、房地产咨询公司等建立强大合作关系，让他们成为业务的倍增力量，节省G&A费用，同时在必要时会增加资源 [86][87] 问题14: 请评价枫丹白露酒店的表现 - 酒店资产非常出色，但不评论财务表现，酒店运营需要时间积累客户资源，有可口可乐的支持，未来有望取得成功 [89][92] 问题15: 不同体验式资产类别中，哪些地方的资本化率有扩张的定价能力 - 不同资产类别之间资本化率差异不大，市场交易不活跃，公司2023年投资获得了较高收益率 [94] - 市场存在机会，但与更广泛的商业房地产市场一样，买卖双方都持谨慎态度，等待市场趋势明朗 [95][96] 问题16: 公司新潜在垂直领域的总可寻址市场或投资机会集是否在扩大 - 投资机会集在扩大，虽然有一些领域不适合当前投资，但也有新的机会出现，如水上体验类别有创新和增长机会 [98][99][100] 问题17: MGM国家港口的税务纠纷对公司作为房东有何影响 - 这是租户事务，公司不做评论 [103] 问题18: 拉斯维加斯幻影酒店未来一年有何计划，范围和建设时间如何 - 硬石酒店收购了幻影酒店运营权，正在进行审批和设计，将其改造为硬石拉斯维加斯酒店，具体时间和预算由他们主导，公司作为业主期待资产重新定位 [104][105] 问题19: 今年有10亿美元债务到期，5亿美元掉期协议，如何考虑融资方式 - 公司将继续进入无担保市场，延长到期期限，增加投资级债券规模，将高收益债券转换为无担保投资级债券，有利于整体信用状况 [106] 问题20: 体验式信贷机会的竞争格局在过去几年有何变化 - 过去几年传统银行融资对体验式运营商的支持减少，私人信贷兴起，公司因在体验式领域的业绩和严格的承保流程，常被邀请参与融资项目 [109][110] 问题21: 未来是否有类似过去几年的大型风险调整后机会或交易 - 拉斯维加斯的资产有继续投资和帮助运营商增长的机会，如威尼斯人酒店有开发空间 [112][113] - 如果米高梅扬克斯的物业获得完整博彩牌照，将是重大增量投资机会 [113] 问题22: 扩大非博彩业务时，是否继续以小额贷款建立长期关系，还是愿意大规模投资新资产类型 - 小额贷款回报可观，通过多笔小额贷款可分散风险，扩大建立新关系的机会，累计投资也可达到较大规模 [115][116] 问题23: 目前杠杆率为5.5倍，新交易是否会增加债务融资，还是继续增加股权融资降低杠杆率 - 公司将继续降低杠杆率，通过交易的过度股权融资和根据交易规模进行杠杆中性交易来实现 [117] 问题24: 如何看待拉斯维加斯专业体育场馆投资，特别是公司在相关土地和合作伙伴方面的情况 - 拉斯维加斯专业体育发展、球体的出现和整体增长带来机会，公司在拉斯维加斯拥有宝贵土地，如体育三角区域和多个酒店物业，这些资产具有很高价值 [119][120][121] 问题25: 写真集是否有纸质版 - 公司印了几本，如果有人需要可联系公司 [122]

公司基本信息 - 公司于2016年7月5日在特拉华州成立为有限责任公司，2017年5月5日转为马里兰州的公司[85] - 公司主要行政办公室位于纽约麦迪逊大道535号20层，电话(646) 949 - 4631，网站为www.viciproperties.com [86] - 2022年6月，公司被纳入标准普尔500指数[41] - 截至2023年12月31日，公司有28名全职员工[70] - 截至2023年12月31日，公司43%的董事（50%的独立董事）、46%的员工和25%的高管为女性，董事会领导层50%为女性[71] - 截至2023年12月31日，14%的董事和29%的员工为少数族裔[71] 公司业务范围与投资情况 - 公司业务主要集中在博彩、酒店、娱乐和休闲领域的物业及相关活动[80] - 公司通过VICI OP开展房地产物业业务，通过应税REIT子公司VICI Golf LLC开展高尔夫球场业务[39] - 公司自2017年10月成立以来，在博彩和其他体验式资产方面进行了约350亿美元的国内外投资[41] - 公司可能进行房地产债务投资、投资其他REIT或实体证券、投资短期商业票据和贴现票据[82] 公司物业资产情况 - 公司拥有93个体验式资产，包括54个博彩物业和39个其他体验式物业，分布在美国和加拿大26个州及加拿大，总面积约1.27亿平方英尺，约有60300间酒店客房，超500家餐厅、酒吧、夜总会和体育博彩场所[35] - 公司拥有约33英亩位于拉斯维加斯大道及周边的未开发或开发不足土地，租给了Caesars Entertainment, Inc.[35] - 公司租赁物业中，博彩组合共54处，其他体验式组合共39处，总计93处[47] - 公司拥有四个锦标赛高尔夫球场，由第三方CDN Golf管理[63] 公司租赁业务情况 - 截至2023年12月31日，公司物业100%出租，加权平均租赁期限（含延期选择权）约为41.3年[35] - 自2017年10月成立以来，公司租金收取率为100%[41] - 2023年，公司50%的租金收入与消费者物价指数（CPI）挂钩，租赁期内最终95%的租金收入将与CPI挂钩（受适用上限限制）[41] - 公司租赁协议初始期限为15至32年，租户通常有续租选择权，可将租赁期限再延长5至30年[43] - 租赁协议的租金escalation条款为每年基础租金递增，范围从固定每年增长1% - 2%到前几年增长1%，后期为2%或美国消费者物价指数（CPI）两者中的较高值，且每年租金增长可能有基于CPI的最高上限[41][43] - MGM主租赁协议中，第二年至第十年租金固定递增2.0%，剩余期限递增幅度为2.0%和CPI中的较高者，上限为3.0%[117] - 截至2023年12月31日，与凯撒的高尔夫球场使用协议及其他相关协议的合同最低年费为1710万美元[63] - 截至2023年12月31日，凯撒和米高梅分别占公司年化租金的40%和35%[64] - 2023年公司两大租户Caesars和MGM占总租赁收入约76%，2024年预计分别向公司支付约12亿美元和11亿美元[97] 公司债务投资情况 - 截至2023年12月31日，公司房地产债务投资中，高级担保贷款本金余额为392,250千美元，未来资金承诺为476,395千美元，加权平均利率为7.3%，加权平均期限为5.4年[51] - 截至2023年12月31日，夹层贷款和优先股本金余额为698,861千美元，未来资金承诺为278,848千美元，加权平均利率为9.8%，加权平均期限为4.6年[51] - 截至2023年12月31日，高级担保票据本金余额为85,000千美元，加权平均利率为11.0%，加权平均期限为7.3年[51] - 截至2023年12月31日，公司房地产债务投资总计本金余额为1,176,111千美元，未来资金承诺为755,243千美元，加权平均利率为9.0%，加权平均期限为5.1年[51] 公司协议相关情况 - 公司与Caesars就印第安纳州两处博彩设施的Caesars Indianapolis Put - Call协议，双方可在2024年12月31日前触发各自的看跌或看涨权[54][55] - 公司与Caesars就Caesars Forum Convention Center的A&R Convention Center Put - Call协议，公司可在2025年9月18日至2026年12月31日行使看涨权，Caesars可在2024年1月1日至2024年12月31日行使看跌权[55] - 公司为Homefield Kansas City关联方提供1.05亿美元建设贷款，同时获得相关物业的看涨权[58] - 公司将把1.2亿美元的Cabot Citrus Farms延迟提取开发贷款的一部分转换为特定房地产资产所有权，并与Cabot签订初始期限为25年、有五个5年租户续租选项的净租赁协议[60] - 公司与米高梅的税务保护协议规定，VICI OP需在收购MGP后15年内（特定情况可提前终止），为米高梅及其子公司的特定税务负债提供赔偿，且需维持约85亿美元可分配给米高梅的无追索权债务[67] - 公司与租户就“同店”资本改善项目设立“合作伙伴房地产增长基金”，以换取租金增加[61] - 公司与凯撒、米高梅等签订多种协议，包括税务、担保等协议[66][67] 公司面临的风险情况 - 公司业务受博彩及其他联邦、州和地方法规影响，违规可能导致严重后果[72][73][75] - 公司依赖租户支付租金及相关费用，租户经营问题可能影响公司业务和财务状况[96,97,98,99] - 公司依赖博彩行业，行业竞争、经济变化等会对公司产生不利影响[100,101,102,103] - 公司收购和投资面临竞争，若无法达成交易或融资，业务可能受影响[105] - 公司可能无法成功进行额外物业的投资和收购[91,94] - 公司可能面临环境、税务、法律等问题，影响资产价值[94] - 公司股价可能因交易而波动[94] - 公司可能无法维持REIT资格[94] - 评估潜在交易和战略替代方案会耗费大量管理时间和成本，若交易不进行或未完成，成本可能无法收回[106] - 收购或投资新物业不一定能维持或达到预期表现，融资可能影响现金流和流动性[107] - 公司和租户受博彩等监管机构广泛监管，违规可能导致执照被吊销、罚款等[108] - 公司国际投资面临外国法律、汇率波动、税收等风险[115] - 长期三重净租赁协议租金递增可能无法达到公平市场租赁费率，影响公司财务状况[117] - 公司面临物业地面和使用租赁安排相关风险，包括租赁到期、租金调整和租赁权益投资风险[122] - 公司可能无法按协议购买物业，因需额外融资且自身债务水平或其他因素可能限制融资能力[123][124] - 租户、借款人或担保人破产或资不抵债可能导致租赁、担保或贷款协议终止，给公司造成重大损失[126] - 公司可能出售或剥离不同物业或资产，这会影响成本、收入、运营结果、财务状况和流动性[129] - 恐怖袭击或暴力行为可能导致经济活动下降，影响租户服务需求和公司物业价值[134] - 关键人员服务的流失可能对公司业务产生重大不利影响，且公司未为高管购买关键人物或类似人寿保险[135] - 公司4处房产受能源使用基准要求约束[136] - 公司面临网络安全事件和重大系统中断风险，虽目前未造成重大影响，但未来风险增加[138] - 公司保险可能无法覆盖网络安全事件的全部成本，大额索赔可能对公司产生不利影响[141] - 公司与第三方合作，第三方面临的风险可能对公司业务产生重大不利影响[140] - 公司房产运营依赖租户维护和保护商标等知识产权，知识产权问题可能影响业务和财务状况[142] - 2017年公司与CEOC分离，若分离交易不符合美国联邦所得税免税条件，CEOC可能面临重大税务负债，公司可能需承担赔偿责任[144] - 公司普通股市场价格和交易量可能波动，多种因素会对其产生负面影响[148] - 利率上升增加公司整体利息费用，可能影响向股东支付股息和股票价格[154] - 公司大量债务使其面临违约风险，可能影响业务、财务状况和现金流[151] 公司REIT资格及税收情况 - 公司需分配90%的REIT应税收入以维持REIT资格，分配100%以避免美国联邦所得税[91] - 若公司未能按年分配至少100%的REIT应税收入（含资本收益），需按常规公司税率纳税；若分配少于特定比例，需缴纳4%的不可抵扣消费税[163] - 自2022年12月31日后开始的纳税年度，公司可能需缴纳《2022年降低通胀法案》规定的适用于非REIT公司的某些税款，如公司替代最低税和对某些股票回购征收的1%不可抵扣消费税[170] - 若公司或MGP失去REIT资格，将面临重大税务后果，大幅减少可用于分配的现金[165][167] - 若公司重新选择REIT身份，需在第一个新的REIT纳税年度结束前分配非REIT年份的所有收益和利润[170] - 重新选择REIT身份后的五年内，处置重新选择时持有的资产，公司需就该资产的内置收益缴纳公司层面的税[170] - 若公司或实际/推定持有公司10%以上股份的人实际/推定持有租户10%以上有表决权股份或10%以上股份总价值，从该租户获得的租金可能不被视为符合条件的租金[172] - 公司每年需向股东分配至少90%的REIT应税收入（经特定调整）以符合REIT资格，若分配少于100%，未分配部分将缴纳美国联邦企业所得税，若少于规定最低金额，还需缴纳4%的不可抵扣消费税[173] - 公司可能面临其他税收负债，如与应税REIT子公司非公平交易需缴纳100%消费税，这些会减少可分配给股东的现金[174] - 每个日历季度末，公司至少75%的资产价值需由现金、现金项目、政府证券和“房地产资产”构成，其余投资有多项限制，如单一发行人投票证券不超10%等[176] - 公司作为REIT，某些套期交易收入可能不构成适用的75%或95%总收入测试中的“总收入”，可能需限制套期技术使用或通过应税REIT子公司实施[177] 公司股权与治理情况 - 公司在VICI Properties 1 LLC拥有80%的所有权并担任管理成员[48] - 公司宪章规定，任何股东对任何类别或系列的资本股票的实益或推定所有权不得超过9.8%（按价值或股数，以更严格者为准）[183] - 为符合REIT资格，公司不得有超过50%的已发行股票价值被五人或更少个人（或某些其他人）在每个纳税年度的最后半年内实益或推定拥有[183] - 公司董事会可根据保护REIT地位的条件，对9.8%的所有权限制给予例外[186] - 公司宪章和细则中的规定可能延迟、推迟或阻止公司普通股的收购或控制权变更[183] - 公司董事会有权在无需股东批准的情况下发行额外股份、修改章程等[187] 公司战略与目标情况 - 公司投资目标是增加运营现金流、实现可持续长期增长和最大化股东价值，但未明确各目标优先级[79] - 2023年公司进行了利益相关者重要性评估，并聘请战略ESG顾问制定内部多年战略路线图[79] - 2022年公司聘请环境顾问评估气候变化相关风险，并将其纳入企业风险管理框架[79] 公司资金与市场情况 - 截至2023年12月31日，公司循环信贷安排下有总计1.738亿美元未偿还债务，部分以加元和英镑计价[116] - 截至2023年12月31日，公司长期债务约171亿美元，循环信贷额度可用借款能力为23亿美元，可额外增加最多10亿美元[151] - 公司依赖资本和信贷市场为增长融资，市场动荡可能影响公司获得外部资金的能力[158] - 公司债务协议中的违约可能导致债务持有人宣布所有未偿债务立即到期应付，对公司产生重大不利影响[160] 公司其他情况 - 年报中包含的前瞻性陈述基于当前预期、计划等，存在风险和不确定性[89] - 2023年公司拉斯维加斯大道的物业产生了约49%的总收入，且预计未来仍会集中[104] - 2023年CPI衡量的通货膨胀平均涨幅为3.4%[117] - 2020年和2021年，公司与Caesars按协议出售了Harrah's Reno、Bally's Atlantic City和Harrah's Louisiana Downs [129] - 2022年第三方评估显示，公司物业面临气候变化、自然灾害和极端天气等不同程度风险，整体投资组合中洪水、水资源压力和热应激风险最大[131] - 2023年米德湖水位部分恢复，但拉斯维加斯及周边地区水资源问题仍可能影响租户业务和财务结果[131] - 任何持有公司某类已发行股份至少5%的人需及时通知公司并申请资格、执照、适用性认定或机构投资者豁免[110] - 公司作为控股公司，依赖VICI OP的分配向股东进行分配，VICI OP发行额外单位会降低公司在其中的所有权[181][182] - 公司若从远期销售协议现金结算中确认重大收益，美国联邦所得税处理不确定，可能影响REIT资格[180]

全年财务数据关键指标变化 - 2023年全年总营收36.12亿美元，同比增长38.9%；归属普通股股东的净利润25.135亿美元，同比增长124.9%；AFFO为21.87亿美元，同比增长29.1%[4][10][11][13] - 2023年全年，公司总营收为36.11988亿美元，高于2022年的26.00697亿美元[57] - 2023年全年，公司净收入为2.554622亿美元，2022年为1.136267亿美元[57] - 2023年全年，归属于普通股股东的净收入为2.51354亿美元，2022年为1.117635亿美元[57] - 2023年全年，基本每股净收入为2.48美元，稀释后为2.47美元；2022年基本和稀释后均为1.27美元[57] - 2023年全年，归属于普通股股东的净利润为2,513,540美元，2022年全年为1,117,635美元[60] - 2023年全年调整后EBITDA为2,909,672美元，2022年全年为2,214,665美元[60] - 2023年全年基本每股净收益为2.48美元，2022年全年为1.27美元[60] - 2023年全年来自销售型租赁的收入为1,980,178美元，2022年全年为1,464,245美元[63] - 2023年全年来自租赁融资应收款的收入为1,440,756美元，2022年全年为997,054美元[63] - 2023年全年来自贷款和证券的收入为78,760美元，2022年全年为44,175美元[63] - 2023年全年总收入为3,611,988美元，2022年全年为2,600,697美元[63] - 2023年全年利息费用净额为723,634美元，2022年全年为487,233美元[60] - 2023年全年所得税费用为4,285美元，2022年全年为2,876美元[60] - 2023年全年AFFO为2,187,040美元，2022年全年为1,693,801美元[60] 第四季度财务数据关键指标变化 - 2023年第四季度总营收9.319亿美元，同比增长21.0%；归属普通股股东的净利润7.478亿美元，同比增长23.8%；AFFO为5.704亿美元，同比增长17.0%[4][6][7][9] - 2023年第四季度，公司收入为9.31865亿美元，2022年同期为7.69906亿美元[57] - 2023年第四季度，公司净收入为7597.21万美元，2022年同期为6148.42万美元[57] - 2023年第四季度，归属于普通股股东的净收入为7477.69万美元，2022年同期为6040.53万美元[57] - 2023年第四季度，基本和稀释后每股净收入均为0.72美元，2022年同期均为0.63美元[57] - 2023年第四季度归属于普通股股东的净利润为747,769美元，2022年同期为604,053美元[60] - 2023年第四季度调整后EBITDA为749,550美元，2022年同期为653,594美元[60] - 2023年第四季度基本每股净收益为0.72美元，2022年同期为0.63美元[60] - 2023年第四季度来自销售型租赁的收入为506,217美元，2022年同期为386,293美元[63] - 2023年第四季度来自租赁融资应收款的收入为370,716美元，2022年同期为343,148美元[63] - 2023年第四季度来自贷款和证券的收入为26,097美元，2022年同期为12,537美元[63] - 2023年第四季度总收入为931,865美元，2022年同期为769,906美元[63] - 2023年第四季度利息费用净额为180,592美元，2022年同期为153,395美元[60] - 2023年第四季度所得税费用为655美元，2022年同期为1,032美元[60] - 2023年第四季度AFFO为570,414美元，2022年同期为487,599美元[60] 收购与投资情况 - 2023年宣布并发起约18亿美元的收购和投资，加权平均初始收益率为7.7%[5][19] - 2023年宣布收购38个保龄球娱乐中心，交易价格4.329亿美元；收购切尔西码头的租赁权益，总价3.429亿美元[4][14][15] 贷款协议情况 - 2023年达成多项贷款协议，包括向Kalahari提供最高2.122亿美元夹层贷款、向Cabot Saint Lucia提供最高1亿美元延迟提取贷款等[4][16][17] 股权融资情况 - 2023年通过ATM计划筹集6.43亿美元的远期股权总收益，年末后又筹集3.055亿美元[4][9][25][26] - 2023年完成一次普通股的首次发行，总发行价值约10亿美元，净收益约9.605亿美元[23] - 2024年1月，公司通过ATM计划出售966.2116万股，加权平均股价31.61美元，总价值3.055亿美元，交易完成后流动性约35亿美元[31] 流通股数量变化 - 2023年加权平均流通股数量同比增加7.5%[4] - 2023年末普通股（含受限股）发行后余额为10.42702763亿股，2022年末为9.63096563亿股，2021年末为6.28942092亿股[29] - 2023年用于计算基本每股收益的加权平均普通股股数为10.14513亿股，稀释加权平均普通股股数为10.15777亿股[29] - 2024年预计加权平均股数为10.46亿股[36] 股息情况 - 2023年第三季度将年化现金股息提高6.4%，为连续第六年增加股息[9] - 2023年12月7日，公司宣布季度现金股息为每股0.415美元，同比增长6.4%，2023年第四季度股息总额约4.325亿美元[33] 净杠杆比率目标 - 公司目标长期净杠杆比率为净债务与调整后EBITDA的5.0倍至5.5倍[5] 远期利率互换协议情况 - 2023年12月31日止十二个月，公司签订七份远期利率互换协议，名义金额总计5亿美元，加权平均利率4.0%[28] 资产与债务情况 - 截至2023年12月31日，公司总债务约171亿美元，流动性约32亿美元[30] - 截至2023年12月31日，公司总资产为440.59841亿美元，较2022年的375.75826亿美元有所增长[54] - 截至2023年12月31日，公司债务净额为167.24125亿美元，2022年为137.39675亿美元[54] 2024年AFFO预测 - 公司预计2024年全年调整后运营资金（AFFO）在23.2亿至23.55亿美元之间，摊薄后每股在2.22至2.25美元之间[35][36] 公司资产情况 - 公司拥有93处体验式资产，约1.27亿平方英尺，约60300间酒店客房和超500家餐厅、酒吧、夜总会和体育博彩店[41] 电话会议和网络直播安排 - 公司将于2024年2月23日上午10点举办电话会议和网络直播[39]

文章核心观点 - 2024年VICI Properties是被动收入投资者的可靠选择，其适度的派息率、6%的股息增长以及长期租约是值得投资的有力理由，即便在低利率环境下，公司也有望在2024年实现股息增长 [17][18] 公司概况 - VICI Properties是专注于娱乐行业的净租赁房地产投资信托公司，拥有大量赌场、会议空间、酒店客房和高尔夫球场等资产，尤其在拉斯维加斯拥有众多标志性物业 [3][4] - 截至2023年第三季度末，公司拥有54处博彩/赌场物业，酒店客房超6万间 [3] 投资亮点 - 公司的股息有较好保障，即便美国经济在2024年陷入衰退，股息也可能继续增长，低派息率与 Realty Income Corp. 相当，且拥有优质资产 [1] - 租约中包含租金上调条款，有效为公司和被动收入投资者提供通胀对冲，FFO实现有机增长 [2] - 公司调整后的累计FFO自1月以来同比增长34%至16.2亿美元，调整后的EBITDA飙升38%至21.6亿美元，第三季度投资组合保持100%的入住率 [7] - 公司加权平均租约期限长达42年（含续约选项），高于传统的三重净租赁零售房地产投资信托 [6] - 2023年第三季度公司将股息派息从每股每季度1.56美元（年化）提高到1.66美元，股息提高了6.4%，2023年第三季度股息派息率为72%，过去十二个月为75%，股息安全性高 [9] 风险与挑战 - 公司是较具周期性的房地产投资信托，利润在经济不景气时可能比专注住宅的房地产投资信托波动更大，其以拉斯维加斯为核心的博彩投资组合易受经济衰退导致的游客流量下降影响 [15][16] 估值分析 - 基于2023年每股2.145美元的AFFO和31.88美元的股价，公司的AFFO倍数为14.9倍，考虑到股息和投资组合表现，17倍的AFFO倍数可能较为合适，对应目标价值为36美元 [12][13] - 另一家体验式REIT EPR Properties Inc. 的AFFO倍数为9.4倍，但股息增长记录不佳且对陷入困境的电影院有较大敞口；Realty Income的AFFO倍数为14.4倍，常被视为行业中最安全的蓝筹REIT之一 [14][15]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度，公司AFFO每股收益同比增长10.7%，AFFO每股为0.54美元，较2022年9月30日季度的0.49美元增长近11% [10][34] - 净债务与年化第三季度调整后EBITDA的比率约为5.7倍，加权平均利率为4.35%，加权平均到期年限为6.1年 [33] - 第三季度G&A为1440万美元，占总收入的比例仅为1.6%，是三网行业中最低的比率之一 [35] - 公司将2023年季度现金股息提高至每股0.415美元，按年计算为1.66美元，同比增长6.4% [35] - 公司更新并提高了2023年AFFO指引，预计在21.7亿至21.8亿美元之间，或每股摊薄普通股在2.14至2.15美元之间，基于更新指引的中点，预计AFFO每股同比增长11% [36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司与Century Casinos合作，完成了马里兰州Rocky Gap Casino Resort的收购，以及加拿大艾伯塔省四项博彩资产的售后回租交易，扩大了国际业务版图 [19] - 季度末后，公司宣布进入家庭娱乐领域，收购了38家保龄球娱乐中心 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第三季度REIT指数下跌8%，10月延续负面趋势 [8] - 最近一笔大型博彩房地产交易是Realty Income对Bellagio的投资， cap rate为5.2% [100] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司选择性进攻、防御，利用当前条件，为未来潜在条件做准备，增加股息，进行新的资本承诺投资 [9][10] - 战略上，公司关注博彩、非博彩、国内和国际业务，拓展业务管道，与新老合作伙伴合作，寻找增长机会 [27][28] - 公司认为在市场波动时，继续投资建立关系，有助于在市场稳定后恢复增长 [13] - 公司在收购项目时，寻求100 - 150个基点的利差作为投资门槛 [52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年对大多数REIT来说是艰难的一年，市场波动大，能见度低，但公司对近期的投资承诺有高度信心，这些投资对2024年收益有积极影响 [8][11][12] - 公司租户业务表现强劲，持续进行资本改进投资，增强了公司对资产组合质量的信心 [20][21][22] - 拉斯维加斯表现出色，是全球娱乐中心，区域业务也保持韧性 [23][25][26] 其他重要信息 - 公司在2023年通过股权融资筹集了约13亿美元的远期股权，为近期投资提供了资金 [14] - 公司在第三季度及季度末后，使用近10亿美元的股权现金和仅约5500万美元的债务为新资本承诺提供资金，展示了对长期杠杆目标的承诺 [15] - 公司财务团队自第二季度以来增加了2亿美元的掉期保护，为2024年10.5亿美元的遗留MGP 5.625票据再融资做准备，目前掉期保护总额达4.5亿美元 [16] - 交易完成后，公司总流动性约为30亿美元，包括约4.3亿美元现金、2.5亿美元预计净收益和23亿美元循环信贷额度 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司运营商的资本成本如何变化，售后回租是否更具竞争力 - 公司认为总体上更具竞争力，但前提是公司资本成本能产生正利差和增值，且对未来资本成本预测信心不高 [39][40] 问题2: 若运营商抽出资本，公司是否会后续再投资 - 公司会在投资分析上保持谨慎，与合作伙伴持续沟通业务增长机会，若有机会购买增量租金，会考虑进行投资 [41][42][43] 问题3: 谈谈Bowlero交易的cap rate，以及家庭娱乐与博彩及其他体验式房地产的cap rate看法 - 该交易代表公司进入新领域，扩大了潜在市场，7.3%的cap rate有立即增值效果且与资本成本有正利差；公司还在关注健康、休闲、娱乐和体育等领域的投资机会 [45][46][47] 问题4: MSG Sphere的开业是否改变公司对体育场娱乐、混合用途业务模式的看法 - 公司看法未改变，虽认为该场馆很棒，但会继续研究该领域项目的长期经济可行性和生存能力 [49][50] 问题5: 如何从整体上考虑当前环境下的价值创造、资本配置和风险，投资门槛是否变化 - 投资门槛仍为100 - 150个基点的利差，公司会根据市场和资本情况定价以实现增值，同时会谨慎对待资本成本波动对长期交易的影响 [52][53][56] 问题6: Bowlero交易是公司首次直接持有非博彩房地产，未来是否会更多 - 这是首次直接投资非博彩房地产，但通过与Cabot和Canyon Ranch的合作，公司有未来获得房地产所有权的途径；此次交易因运营商有增长机会和售后回租需求 [58][59][60] 问题7: 谈谈Bowlero交易的由来，以及家庭娱乐领域其他投资途径 - 保龄球具有低门槛、可提升技能和娱乐性强的特点，有韧性；公司与Bowlero团队接触多年，研究其业务，看好其规模、信用、利润率和增长潜力，以及收入多元化；公司会继续研究家庭娱乐中心领域 [62][64][65] 问题8: 利率上升时，交易管道如何演变 - 对话会放缓，但公司不会停止所有对话，会继续寻找机会，了解行业和企业，为未来做准备 [67][68] 问题9: 谈谈Bowlero房地产价值的持久性 - 公司喜欢Bowlero的商业模式，其能将老旧保龄球馆改造为有活力的体验场所，有多个收入来源，现金流有高利润率和粘性；该业务对资本投资和管理强度反应迅速；公司对38处资产进行了详细尽职调查 [71][73][75] 问题10: 公司近期可能放缓投资，投资收益率是否会随资本成本上升 - 公司认为投资收益率会上升，但市场接受现实需要时间；公司作为净租赁REIT，可享受同店增长带来的收益，VICI和GLPI的同店NOI增长约为标准净租赁REIT的4倍 [78][79][81] 问题11: 提供Hoosier Park和Horseshoe Indianapolis的看涨期权协议最新情况，以及潜在资本筹集想法 - 公司会在2024年底前决定是否行使看涨期权，会根据资本成本和未来AFFO增长情况进行决策；公司会继续监测印第安纳波利斯业务的运营表现 [82][83][84] 问题12: 与Canyon Ranch或Bowlero的增量投资是否取决于运营商，潜在ROFO或投资的cap rate如何确定 - 公司与合作伙伴共同制定投资标准，寻找最佳机会；在确定定价和ROFO、看涨期权时，会考虑资本成本和价值的不可预测性，避免锁定可能稀释的cap rate [86][87] 问题13: Canyon Ranch潜在投资资产的规模 - 资产规模约为120 - 150间客房，理想规模为30间左右，公司希望确保资产利用率，该业务能带来比传统酒店更好的经济效益 [88][89] 问题14: 与MGM就Empire City牌照及潜在投资的沟通情况 - MGM是公司的优质合作伙伴，纽约牌照申请正在进行中，若MGM获得牌照并寻求发展，公司会考虑提供资本并获取增量租金 [90] 问题15: 如何考虑Bowlero业务的机会范围，以及在覆盖水平方面的投资舒适度 - 公司研究Bowlero业务多年，其能将低覆盖资产转变为高覆盖资产，公司目标是4墙覆盖达到高2倍、低3倍，且有公司担保；Bowlero是有增长意识的运营商，理解售后回租模式的优势 [92][93] 问题16: 资产负债表杠杆率略有上升，与穆迪评级的提升路径及所需杠杆指标 - 杠杆率季度环比上升主要是现金减少，债务仅增加5500万美元；与穆迪的沟通是一个持续教育的过程，评级提升通常需要一个事件，没有明确的触发指标，公司会继续证明业务模式的优势 [94][95][96] 问题17: 传统博彩房地产的定价环境，cap rate是否与10年期国债同步变动 - 公司不确定，最近一笔大型博彩房地产交易的cap rate为5.2%，显示出一定的韧性；拉斯维加斯经济活动有韧性，博彩业务运营表现良好 [99][100][103] 问题18: 公司杠杆率指引范围，以及如何应对明年债务到期问题 - 公司致力于将杠杆率降至净债务与EBITDA的5 - 5.5倍之间；2024年5月1日有一笔债务到期，窗口于2月1日开启，公司已有4.5亿美元的远期掉期保护；10年期资金目前利差在2.20 - 2.30个基点左右，公司会评估市场，选择最佳定价和期限结构 [105][106][107] 问题19: Bowlero愿意出售多少资产给公司 - 目前Bowlero几乎所有资产都已采用售后回租形式，未来可能有增长机会；Valero是市场领导者，在未整合的市场中有很大增长空间，公司与Bowlero有未来八年的优先购买权 [109][110] 问题20: 如何看待非美国与美国市场的机会，当前cap rate、倍数和关系是否有变化 - 公司已在加拿大进行投资，业务发展团队会继续研究国际市场和相关体验式类别，投资前会深入了解市场 [111][112]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司总资产分别为428.32亿美元和375.76亿美元，增长13.99%[21] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司总负债分别为182.96亿美元和152.86亿美元，增长19.70%[21] - 2023年第三季度和2022年第三季度，公司总收入分别为9.04亿美元和7.52亿美元，增长20.33%[23] - 2023年前三季度和2022年前三季度，公司总收入分别为26.80亿美元和18.31亿美元，增长46.38%[23] - 2023年第三季度和2022年第三季度，公司净收入分别为56546万美元和33688万美元，增长67.86%[23] - 2023年前三季度和2022年前三季度，公司净收入分别为17.95亿美元和5.21亿美元，增长244.44%[23] - 2023年第三季度和2022年第三季度，公司普通股基本每股净收入分别为0.55美元和0.34美元，增长61.76%[23] - 2023年前三季度和2022年前三季度，公司普通股基本每股净收入分别为1.75美元和0.61美元，增长186.89%[23] - 2021年12月31日公司总股东权益为12187174千美元[25] - 2022年3月31日公司总股东权益为15483786千美元[25] - 2022年6月30日公司总股东权益为22114887千美元[25] - 2022年9月30日公司总股东权益为22062297千美元[25] - 2022年12月31日公司总股东权益为22290113千美元[27] - 2023年3月31日公司总股东权益为23674535千美元[27] - 2023年6月30日公司总股东权益为24084575千美元[27] - 2023年9月30日公司总股东权益为24535682千美元[27] - 2023年第一季度净收入为701581千美元[27] - 2023年第二季度净收入为565459千美元[27] - 2023年前九个月净收入为17.94901亿美元，2022年为5.21425亿美元[29] - 2023年前九个月经营活动提供的净现金为16.04517亿美元，2022年为14.55477亿美元[29] - 2023年前九个月投资活动使用的净现金为19.44885亿美元，2022年为88.89098亿美元[29] - 2023年前九个月融资活动提供的净现金为6.42441亿美元，2022年为72.1239亿美元[31] - 截至2023年9月30日，总资产为427.03059亿美元，截至2022年12月31日为374.2977亿美元[34] - 截至2023年9月30日，总负债为182.78161亿美元，截至2022年12月31日为152.64554亿美元[34] - 2023年前九个月总收入为26.51707亿美元，2022年为18.05307亿美元[36] - 2023年前九个月总运营费用为2.69164亿美元，2022年为9.60029亿美元[36] - 2023年前九个月归属于合伙人的净收入为17.79908亿美元，2022年为5.09584亿美元[36] - 2023年前九个月归属于合伙人的综合收入为17.80806亿美元，2022年为6.99938亿美元[36] - 2023年前九个月，公司净收入为17.87655亿美元，2022年同期为5.15557亿美元[43] - 2023年前九个月，经营活动提供的净现金为15.87087亿美元，2022年同期为14.35967亿美元[43] - 2023年前九个月，投资活动使用的净现金为19.44885亿美元，2022年同期为88.88005亿美元[43] - 2023年前九个月，融资活动提供的净现金为6.76344亿美元，2022年同期为72.01815亿美元[45] - 2023年前九个月，现金、现金等价物和受限现金净增加3.18424亿美元，2022年同期净减少2.50223亿美元[45] - 截至2023年9月30日，现金、现金等价物和受限现金为4.61024亿美元，2022年同期为4.55343亿美元[45] - 2023年前九个月，现金支付的利息为5.63935亿美元，2022年同期为2.90119亿美元[45] - 2023年前九个月，现金支付的所得税为1598万美元，2022年同期为996万美元[45] 公司租赁投资相关数据关键指标变化 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司销售型租赁投资分别为228.90亿美元和171.72亿美元，增长33.29%[21] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司融资应收租赁投资分别为173.38亿美元和167.41亿美元，增长3.56%[21] - 2023年第三和九个月，凯撒租赁收入分别占公司租赁收入的37%，2022年同期分别为39%和49%；美高梅租赁收入分别占39%，2022年同期分别为43%和30%[121] - 2023年第三和九个月，拉斯维加斯大道的物业产生的租赁收入约占公司租赁收入的49%，2022年同期分别为47%和45%[122] - 2023年第三季度，公司销售型租赁和租赁融资应收款的总收入为8.58929亿美元，2022年同期为7.15591亿美元[156] - 2023年前九个月，公司销售型租赁和租赁融资应收款的总收入为25.44001亿美元，2022年同期为17.3186亿美元[156] - 2023年第三季度，公司合同租赁总收入为7.27578亿美元，2022年同期为6.07035亿美元；2023年前九个月，合同租赁总收入为21.60266亿美元，2022年同期为15.01344亿美元[156] - 截至2023年9月30日，销售型租赁和融资租赁应收款未来五年及以后的最低租赁付款总额为18.07亿美元[157] - 销售型租赁和融资租赁应收款的加权平均租赁期限分别为38.2年、49.7年和43.2年[157] - 截至2023年9月30日，公司房地产投资组合中，租赁投资净额40.227649亿美元，贷款和证券投资净额97.3217亿美元，土地投资1.50727亿美元，总计41.351593亿美元[153] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，租赁协议下租赁物业的估计残值分别为157亿美元和115亿美元[153] 公司投资与收购业务相关情况 - 2023年1月9日公司收购MGM Grand/Mandalay Bay JV剩余49.9%股权，实现100%控股[66] - 2022年4月29日公司收购MGP及其子公司MGP OP[67][68] - 2023年10月19日，公司以4.329亿美元收购38个保龄球娱乐中心的房地产资产，初始年租金3160万美元，租期25年，租金涨幅至少2.0%，上限2.5%[123] - 2023年9月6日，公司以约1.625亿美元收购世纪加拿大投资组合，年租金增加约1270万美元，租期15年[124] - 2023年7月25日，公司以2.6亿美元收购洛基峡谷赌场度假村的租赁权益，世纪主租赁年租金增加1550万美元，租期15年[126][127] - 2023年1月9日，公司以12.619亿美元收购美高梅大酒店/曼德勒海湾合资企业剩余49.9%的权益，承担14.97亿美元债务，年租金3.099亿美元，租期约27年，2035年前租金年涨幅2.0%，之后至少2.0%，上限3.0%[129] - 2023年1月6日，公司以约2.008亿美元收购加拿大PURE赌场的房地产资产，初始年租金约1610万美元，租期25年，第二年和第三年租金涨幅1.25%，之后至少1.5%，上限2.5%[134] - 2023年2月15日，公司与CNB签订金打击租赁协议，初始年租金4000万美元，租期25年，第11年起租金涨幅至少2.0%，上限3.0%[135] - 2023年8月22日，公司向Canyon Ranch的子公司提供1.401亿美元抵押贷款，期限2年，可延长3次，每次1年[136] - 2023年7月26日，公司承诺向Canyon Ranch的控股实体进行最高1.5亿美元的优先股投资，期限10年[137] - 2023年3月28日，公司购买8500万美元由H.R. Ottawa, L.P.发行的高级有担保票据[140] - 2022年4月29日，公司完成MGP交易，总代价116亿美元，另承担约57亿美元债务，交易为投资组合增加10.122亿美元年化租金[141] - MGP交易中，每股MGP A类普通股转换为1.366股VICI普通股，MGM获得约44.04亿美元现金，并获得约1220万VICI OP单位[141] 公司信用损失准备金相关情况 - 2023年第三季度，公司信用损失准备金增加9600万美元，主要因世纪加拿大投资组合交易等初始CECL准备金及租户违约概率增加[172] - 2023年前九个月，公司信用损失准备金增加1.66亿美元，主要因美高梅大/曼德勒海湾合资企业整合等初始CECL准备金及长期违约概率增加[173] - 2022年第三季度，公司信用损失准备金增加2.33亿美元，主要因宏观经济模型变化、租户违约概率增加等[174] - 2022年前9个月，公司信用损失准备金增加8.655亿美元，其中5.232亿美元来自当期收购活动的初始CECL准备金，占比60.5%[175] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司所有租赁协议、贷款和证券投资均按时还款，无投资处于非应计状态[176] - 截至2023年9月30日，公司各类投资的摊销成本总计4349226.8万美元，信用损失准备金为150450.7万美元，占摊销成本的3.46%；截至2022年12月31日，摊销成本总计3668710.6万美元，信用损失准备金为132370.9万美元，占比3.61%[179] - 2023年前9个月，公司房地产投资组合信用损失准备金期初余额为136881.9万美元，期末余额为153459.6万美元；2022年前9个月，期初余额为53432.6万美元，期末余额为139978.5万美元[180] 公司其他资产与负债相关数据变化 - 截至2023年9月30日，公司其他资产总计96967.2万美元；截至2022年12月31日，总计93632.8万美元[185] - 截至2023年9月30日，公司用于运营的物业和设备净值为6639.1万美元；截至2022年12月31日，为6720.9万美元[187] - 2023年第三季度，公司折旧费用为101.1万美元；2022年同期为81.6万美元；2023年前9个月，折旧费用为271.2万美元；2022年前9个月为237.1万美元[187] - 截至2023年9月30日，公司其他负债总计95444.8万美元；截至2022年12月31日，总计95247.2万美元[188] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司高级担保和夹层贷款以及合作伙伴房地产增长基金未出资承诺的CECL准备金分别为3010万美元和4510万美元[179] 公司债务相关情况 - 截至2023年9月30日，公司总债务本金为1.7108348亿美元，账面价值为1.6692728亿美元，加权平均利率为4.349%[190] - 截至2022年12月31日，公司总债务本金为1.395亿美元，账面价值为1.3739675亿美元，加权平均利率为4.496%[192] - 2023年1月3日，公司从循环信贷安排中提取1.4亿加元用于PURE加拿大博彩交易；8月31日，提取7500万加元用于世纪加拿大投资组合交易[194] - 截至2023年9月30日，未来最低本金还款计划为：2024年1.05亿美元、2025年2.05亿美元、2026年1.908348亿美元、2027年1.5亿美元、2028年1.6亿美元、之后9亿美元[197] - 2022年4月29日，公司发行总本金为10.242亿美元的5.625%高级票据（2024年到期）等多种高级票据，以交换MGP OP票据[199] - 2022年4月29日交换要约和同意征集结算后，仍有2580万美元（2024年到期）等不同到期日的MGP OP票据未偿还[201] - 循环信贷安排下未偿余额利息按月支付，借款利率基于信用评级定价网格，范围为0.775% - 1.325%的利差加上

财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度AFFO每股为0.54美元，较2022年6月30日结束的季度的0.48美元增长近12% [19] - 净债务与年化Q2调整后EBITDA的比率约为5.6倍，加权平均利率为4.34%，加权平均到期时间为6.4年 [18] - 2023年全年AFFO预计在21.3亿 - 21.6亿美元之间，或摊薄后每股2.11 - 2.14美元，基于更新后指引的中点，预计实现10%的同比每股AFFO增长 [20] - 季度末总流动性约40亿美元，包括约7.4亿美元现金、8.7亿美元远期销售协议净收益和24亿美元循环信贷额度可用资金；季度末后结算约1.9亿美元股份用于资助Rocky Gap收购 [17] - 季度G&A为1500万美元，占总收入的1.7%，符合全年预期，是三网租赁行业中最低比率之一 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 博彩业务 - 拉斯维加斯博彩业务利润率和业绩处于或接近历史高位，客流量创纪录；地区性赌场表现良好，高价值消费者群体健康 [13] 非博彩业务 - 公司正在深入研究家庭娱乐和体育等非博彩领域，已从评估阶段进入建设性讨论阶段 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024 - 2028年将有超过370亿美元的度假村和酒店CMBS融资到期，这只是美国酒店和度假村整体抵押贷款融资的一部分 [8] - 加拿大商业博彩总收入约为每年120亿美元，相比之下，美国拉斯维加斯和地区商业博彩总收入为7 - 8亿美元，加拿大人均博彩倾向更高 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是与合作伙伴共同成长，在博彩和非博彩领域深化关系，构建未来增长管道 [13] - 国际扩张方面，公司宣布从Century Casino收购加拿大阿尔伯塔省的4个博彩资产，并完成马里兰州Rocky Gap赌场度假村的收购 [12] - 与Canyon Ranch建立深度合作，包括最高1.5亿美元的优先股投资、约1.5亿美元的抵押贷款融资、2亿美元的奥斯汀项目开发资金，以及联合开发传统度假村转化为Canyon Ranch度假村的战略 [5][6] - 公司谨慎评估投资，注重为投资者创造价值，追求投资的增值收益，同时考虑资产质量和综合收益率 [23][41] - 公司持续关注博彩和非博彩领域的国际机会，增加资源以应对更多机会，并与顾问和网络紧密合作 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为健康养生是一个具有多代消费者基础和长期增长机会的行业，Canyon Ranch在该领域有显著的扩张潜力 [7][9] - 尽管房地产交易市场活动低迷，但信贷业务为公司提供了增值部署资本的机会 [31] - 美国基础设施投资带来的经济活力和就业增长可能会抵消学生贷款还款对博彩和体验式行业的潜在影响 [56] 其他重要信息 - 公司在评估投资时，会考虑资产是否为公司愿意持有的优质资产，以及运营商的信用状况 [31] - 公司倾向于完全拥有资产，但不排除合资企业的可能性 [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待Bellagio的交易及收购意愿 - 公司在收购时会谨慎评估能否为投资者创造价值，不会接受稀释性收益率的投资，净租赁模式注重初始收益率 [23] 问题2: Canyon Ranch优先股投资是否盈利，以及未来是否会增加此类投资 - 优先股投资本身具有增值性，目前已出资9000万美元，后续将按延迟提款计划在未来3 - 4个季度完成出资；公司认为Canyon Ranch情况特殊，不会普遍增加此类投资，但不排除未来可能性 [24][25] 问题3: 指导中隐含的CPI和租赁 escalation假设 - 公司在指导中假设基础利率，不预测CPI，部分地区为1.5%，其他为2% [27] 问题4: 研究新领域所增加资源的具体内容和成本 - 公司在一年多前聘请了新的首席投资官，并在David和Aaron团队下增加了员工，以深入研究相关领域 [28] 问题5: 如何看待非博彩业务不同融资结构的风险和回报 - 公司在信贷业务中会谨慎评估资产和运营商，确保投资的资产为公司愿意持有的优质资产；在当前房地产交易市场低迷的情况下，信贷业务是增值部署资本的机会 [31] 问题6: 威尼斯人酒店工会化是否会影响租户覆盖率 - 公司难以量化其影响，这是运营商的决策；威尼斯人曾披露2022年EBITDAR预计达到6.5亿美元，而公司首年租金收入为2.5亿美元，有较高的覆盖率 [35][36] 问题7: 家庭娱乐和体育领域是否会在今年有公告 - 公司无法预测具体公告时间，目前正在深入研究这两个领域，探索如何利用资本帮助相关公司发展 [37][38] 问题8: 如何权衡资产质量、初始收益率和AFFO增值 - 公司认可资产质量的价值，愿意在优质房地产上接受较低但仍具增值性的收益率，通过综合投资实现综合收益率，为股东创造价值 [41] 问题9: 能否披露Canyon Ranch优先股投资和抵押贷款融资的定价 - 公司出于竞争和合作关系考虑，不披露具体交易价格，但认为这些投资具有增值性 [42] 问题10: 长期来看，博彩和非博彩租户租金的理想比例是多少 - 公司没有明确的比例目标，租金比例将取决于全球博彩和非博彩业务的资源获取情况，公司将以实现增值、价值和质量增长为管理目标 [45][46] 问题11: 如何促使大型运营商进行售后回租交易 - 公司将继续与现有和潜在运营商建立关系，向他们介绍公司资本如何帮助其发展，包括利用物业增长基金等方式 [48] 问题12: Canyon Ranch未来5 - 10年的规模和平均收购价格 - 平均收购价格1 - 1.5亿美元的估计较为合理，Canyon Ranch理想规模为100 - 150间客房；Canyon Ranch团队希望未来几年与公司的合作规模达到20亿美元；该行业全球规模达1.5万亿美元，预计年复合增长率为5% - 10%，Canyon Ranch品牌在北美和国际市场都有增长机会 [50] 问题13: 结算股份和持有现金余额的考虑 - 结算600万股（约1.9亿美元）用于资助Rocky Gap交易；4月1日Caesars Forum Convention抵押贷款还款使现金余额增加，为公司提供了额外的流动性和资金用于增长 [51][52] 问题14: 季度末杠杆率的趋势以及对印第安纳波利斯马蹄铁项目的看法 - 杠杆率将继续下降至5.5倍左右；印第安纳波利斯的资产所有者和运营商Caesars表现出色，公司与Caesars有至2024年12月的看跌看涨协议，并将继续评估该机会 [55] 问题15: 学生贷款还款对运营商是否构成潜在逆风 - 美国基础设施投资带来的经济活力和就业增长可能会抵消学生贷款还款的影响，公司对博彩和体验式行业的经济前景持乐观态度；拉斯维加斯机场6月客流量创历史新高，国际业务增长48%，行业表现良好 [56][57] 问题16: 拓展新领域面临的挑战 - 公司认为这并非挑战，而是有趣的过程，在体验式行业中，向独特的运营商介绍公司资本如何帮助其发展是一件有意义的事情 [60] 问题17: 如何考虑资产的全部或部分所有权 - 公司通常更倾向于完全拥有资产，但不排除合资企业的可能性，近期在拉斯维加斯的交易是对合资企业的整合 [62] 问题18: 全球可投资博彩市场的规模 - 公司暂无具体数据，但会继续评估不同国家的投资机会；加拿大商业博彩人均倾向较高，公司评估全球博彩市场时会考虑市场规模、博彩倾向和博彩在消费经济中的融入程度 [65][66] 问题19: 对拉斯维加斯市中心的看法 - 公司有兴趣与拉斯维加斯市中心的优质运营商合作，正在建立关系并介绍公司资本的作用，希望未来能达成合作 [67] 问题20: 是否会对Canyon Ranch以外的健康养生运营商进行投资 - 公司目前专注于Canyon Ranch，但不排除在更广泛的健康养生领域进行其他投资的可能性 [68] 问题21: 已确定多少适合与Canyon Ranch合作重新定位的度假村 - 公司刚刚开始这一过程，筛选将从Canyon Ranch未进入且能受益的北美地区开始，寻找符合其标准的度假村 [71] 问题22: Canyon Ranch投资的增值程度 - 投资增值方向与公司历史上的平均利差相符，1.5亿美元的投资中，本周已出资9000万美元，后续将按计划出资 [72] 问题23: 今年与Canyon Ranch合作的资本部署是否还有其他计划 - 去年10月宣布的2亿美元奥斯汀项目正在推进，预计2025 - 2026年开业，目前暂无其他具体计划，但希望近期有更多进展 [75] 问题24: Canyon Ranch业务的历史周期性以及行使期权后的租金覆盖率 - Canyon Ranch运营45年来表现出比传统豪华度假村更强的韧性，消费者对其忠诚度高；公司认为不需要过高的租金覆盖率，其经济强度能提供足够的经济空间 [76] 问题25: Rocky Gap目前的租金覆盖率 - 公司无法提供资产层面的覆盖率数据，但Rocky Gap纳入Century的主租赁协议后，租金覆盖率非常健康，Century是优秀的运营商，曾提高过相关资产的覆盖率 [77] 问题26: 2月提到的债务环境优势是否正在显现并将持续 - 公司认为这种优势在博彩和非博彩领域都在显现，目前仍能看到销售回租在债务再融资方面的吸引力，预计未来几年仍将是优势 [79]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年6月30日，公司总资产为42250610千美元，较2022年12月31日的37575826千美元增长约12.44%[20] - 截至2023年6月30日，公司总负债为18166035千美元，较2022年12月31日的15285713千美元增长约18.84%[20] - 2023年第二季度，公司总营收为898158千美元，较2022年同期的662623千美元增长约35.55%[22] - 2023年上半年，公司总营收为1775805千美元，较2022年同期的1079248千美元增长约64.54%[22] - 2023年第二季度，公司净收入为701581千美元，而2022年同期净亏损58141千美元[22] - 2023年上半年，公司净收入为1229442千美元，较2022年同期的184547千美元增长约566.20%[22] - 2023年第二季度，基本每股净收入为0.69美元，2022年同期为 - 0.06美元[22] - 2023年上半年，基本每股净收入为1.20美元，2022年同期为0.23美元[22] - 截至2023年6月30日，公司普通股发行和流通股数为1007426510股，较2022年12月31日的963096563股有所增加[20] - 2023年第二季度，公司综合收入为704849千美元，2022年同期为29639千美元[22] - 截至2023年6月30日，公司股东权益总额为2.4084575亿美元，较2022年12月31日的2.2290113亿美元增长8.05%[25] - 2023年上半年净收入为12.29442亿美元，较2022年同期的1.84547亿美元增长566.21%[28] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为10.52411亿美元，较2022年同期的9.51134亿美元增长10.65%[28] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为12.10762亿美元，2022年同期为86.42356亿美元[28] - 2023年上半年融资活动提供的净现金为6.88019亿美元，较2022年同期的75.65609亿美元下降90.91%[30] - 截至2023年6月30日，公司现金、现金等价物和受限现金为7.38793亿美元，较期初的2.08933亿美元增长253.60%[30] - 2023年上半年支付的利息现金为3.76693亿美元，较2022年同期的1.52794亿美元增长146.53%[30] - 截至2023年6月30日，公司总资产为42.122426亿美元，较2022年12月31日的37.42977亿美元增长12.54%[33] - 截至2023年6月30日，公司总负债为18.148201亿美元，较2022年12月31日的15.264554亿美元增长18.90%[33] - 截至2023年6月30日，公司合伙人资本为23.720576亿美元，较2022年12月31日的21.900511亿美元增长8.31%[33] - 2023年Q2公司总营收8.87012亿美元，2022年同期为6.52453亿美元，同比增长36%[35] - 2023年上半年公司总营收17.54814亿美元，2022年同期为10.60452亿美元，同比增长65%[35] - 2023年Q2公司净利润6.97969亿美元，2022年同期净亏损6114.8万美元[35] - 2023年上半年公司净利润12.22884亿美元，2022年同期为1.79504亿美元，同比增长581%[35] - 截至2023年6月30日，合作伙伴资本为23.720576亿美元，2022年底为21.900511亿美元[39] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为10.39733亿美元，2022年同期为9.38727亿美元，同比增长11%[42] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为12.09445亿美元，2022年同期为86.417亿美元[42] - 2023年Q2基本每股收益0.68美元，2022年同期为 - 0.07美元[35] - 2023年上半年基本每股收益1.20美元，2022年同期为0.22美元[35] - 截至2023年6月30日，综合收益归属于合作伙伴的为6.9875亿美元，2022年同期为2.4745亿美元[35] - 母公司投入资金为1397737美元，此前为3219202美元[44] - 向母公司分配资金为773768美元，此前为625000美元[44] - 2022年4月票据发行所得款项为0美元，此前为5000000美元[44] - 循环信贷安排所得款项为352704美元，此前为600000美元[44] - 循环信贷安排还款为250000美元，此前为600000美元[44] - 融资活动提供的净现金为717160美元，此前为7444016美元[44] - 现金、现金等价物和受限现金期末余额为690240美元，此前为446609美元[44] - 支付的利息现金为376693美元，此前为152794美元[44] - 支付的所得税现金为1746美元，此前为776美元[44] - 应付分配款项为397667美元，此前为244306美元[44] - 截至2023年6月30日，其他资产总计9.34139亿美元，较2022年末的9.36328亿美元略有下降[182] - 截至2023年6月30日，物业和设备运营净值6682.6万美元，2022年末为6720.9万美元[183] - 截至2023年6月30日，其他负债总计9.33824亿美元，较2022年末的9.52472亿美元有所下降[184] - 2023年Q2和上半年物业和设备运营折旧费用分别为88.7万美元和170.1万美元[183] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，未出资承诺的CECL准备金分别为2814.5万美元和4511万美元[177] - 截至2023年6月30日，公司总债务本金为1.7055728亿美元，账面价值为1.6624197亿美元，加权平均利率为4.342%[186] - 截至2022年12月31日，公司总债务本金为1.395亿美元，账面价值为1.3739675亿美元，加权平均利率为4.496%[188] - 2023年6月30日，公司债务的合同加权平均利率（不包括远期利率互换和国债锁定的影响）为4.48%[197] 公司房地产投资组合相关情况 - 截至2023年6月30日，公司房地产投资组合包括美国和加拿大的49个博彩设施及4个高尔夫球场[78] - 截至2023年6月30日，公司房地产投资组合总额40.577678亿美元，较2022年12月31日的36.213223亿美元有所增加[148] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，租赁协议下租赁物业的估计残值分别为156亿美元和115亿美元[148] - 截至2023年6月30日，公司拥有49处物业，通过16份租赁协议出租，初始租赁期限为15 - 30年，有续租选项[158] 公司非控股权益情况 - 截至2023年6月30日，公司非控股权益包括约1.2%的VICI OP第三方所有权和20%的Harrah's Joliet LandCo LLC第三方所有权[87] 公司短期投资情况 - 截至2022年12月31日，公司有2.173亿美元的短期投资；截至2023年6月30日，无短期投资[90] 公司投资及租赁会计处理方法 - 公司对大部分投资采用折现现金流模型估计预期信用损失（CECL）准备金[104] - 公司估计租户和借款人及其母公司担保人的违约概率（PD）和违约损失率（LGD）来确定预期损失[105] - 公司在2023年和2022年3月及6月期间无冲销或收回款项[108] - 公司将租赁分为销售型租赁和融资应收款租赁进行会计处理[93][95] - 公司认为租户有经济动力续签租赁协议，租赁期限包含所有延期选项[97] - 公司按有效利率法确认销售型租赁和租赁融资应收款的收入[98] - 公司将投资的贷款按历史成本计量，证券分类为交易性、可供出售或持有至到期[101][102] 公司租赁收入占比情况 - 2023年3月和6月，Caesars租赁收入分别占公司租赁收入的37%和38%，2022年同期分别为45%和57%；MGM租赁收入分别占39%和40%，2022年同期分别为34%和21%[119] - 2023年3月和6月，拉斯维加斯大道的物业租赁收入约占公司租赁收入的49%，2022年同期分别为46%和43%[120] 公司重大收购及投资事项 - 2023年7月25日，公司以2.6亿美元收购Rocky Gap Casino Resort，世纪主租赁协议年租金增加1550万美元，租赁期限延长至15年[121] - 2023年5月16日，公司拟以2.217亿加元（约1.647亿美元）收购Century Canadian Portfolio，交易预计2023年下半年完成，世纪主租赁协议年租金将增加1.73亿加元（约1280万美元），租赁期限延长至15年[122] - 2023年1月9日，公司以12.619亿美元收购MGM Grand/Mandalay Bay JV剩余49.9%的权益，承担14.97亿美元债务，年租金3.099亿美元，租金每年递增2%至2035年，之后按2%或CPI（上限3%）递增[123] - 2023年1月6日，公司以约2.719亿加元（约2.008亿美元）收购PURE Canadian Gaming的房地产资产，PURE主租赁协议初始年租金约2.18亿加元（约1610万美元），期限25年，租金每年递增[128] - 2023年2月15日，公司与CNB签订Gold Strike租赁协议，初始年租金4000万美元，MGM主租赁协议年租金减少4000万美元[129] - 2023年7月26日，公司承诺对Canyon Ranch进行最高1.5亿美元的优先股投资，期限10年[130] - 公司拟向Canyon Ranch子公司提供约1.5亿美元抵押贷款融资，预计2023年第三季度完成[131] - 2023年3月28日，公司购买了8500万美元Hard Rock Ottawa发行的高级有担保票据[132] - 2022年4月29日，公司完成MGP交易，总代价116亿美元，另承担约57亿美元债务[133] - MGP交易中，MGP A类普通股转换为VICI普通股的交换比率为1.366，共发行2.14552532亿股VICI普通股[133][135] - MGM收到约44.04亿美元现金赎回其持有的大部分MGP OP单位，并获得约1220万股VICI OP单位[133] - 2023年1月9日，公司完成MGM Grand/Mandalay Bay JV权益收购，拥有100%权益及30亿美元CMBS债务[136] 公司租赁业务相关数据 - 2023年Q2和H1租赁总收入分别为8.52亿美元和16.85亿美元，较2022年同期的6.27亿美元和10.16亿美元有所增长[152] - 截至2023年6月30日，未来五年销售型租赁和融资租赁应收款的最低租赁付款额分别为14.03亿美元、28.46亿美元、28.97亿美元、29.45亿美元和29.95亿美元[154] - 2023 - 2024年，Caesars Regional Master Lease、Caesars Las Vegas Master Lease、MGM Master Lease和MGM Grand/Mandalay Bay Lease的当前年租金分别为7.04亿美元、4.54亿美元、7.45亿美元和3.10亿美元[159] - Caesars Regional Master Lease和Joliet Lease在调整20%非控股权益后，当前年租金合计为6.95亿美元[160] - 租户在Caesars Regional Master Lease和Joliet Lease、Caesars Las Vegas Master Lease、MGM Grand/Mandalay Bay Lease和Venetian Lease的年度最低资本支出分别为净收入的1%、1%、3.5%（基于5年滚动测试）和2%（基于3年滚动基础）[164] 公司投资相关数据 - 截至2023年6月30日，公司对高级担保票据、高级担保贷款和夹层贷款的投资本金余额分别为8500万美元、1.55亿美元和4.03亿美元[167] - 截至2023年6月30日，公司投资的加权平均利率为9.5%，加权平均期限为4.9年[167] - 2023年5月1日，公司4亿美元本金的Forum Convention Center Mortgage Loan高级担保贷款已全额偿还[169] 公司信用损失准备金情况 - 2023年Q2，公司信用损失准备金减少4140万美元，主要因租户及其母公司违约概率下降和宏观经济预测变化[172] - 2023年上半年公司信用损失准备金增加7010万美元，主要因MGM Grand/Mandalay Bay JV合并等因素[1

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司实现每股调整后运营资金（AFFO）同比增长18.6%，该增速在房地产投资信托基金（REITs）和标准普尔500指数REITs中处于较高水平 [9] - 2023年第一季度，标准普尔500指数成分股公司的整体收益同比下降4%，而公司AFFO增长为18.6% [10] - 第一季度公司分配了16亿美元的增量资本用于有吸引力和增值的体验式房地产和贷款投资 [11] - 目前公司拥有约8.59亿美元的股权干粉资金、6.5亿美元现金以及24亿美元的未动用循环信贷额度 [11][24] - 公司总债务目前为171亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比约为5.7倍，加权平均利率为4.34%，加权平均到期期限为6.6年 [25] - 第一季度AFFO为5.286亿美元，较2022年第一季度增长73%；每股AFFO为0.53美元，较2022年3月31日结束的季度增长18.6% [26] - 第一季度一般及行政费用（G&A）为1500万美元，占总收入的比例仅为1.7%，符合全年预期，是三净租赁行业中最低的比率之一 [27] - 公司重申2023年AFFO指引，预计全年AFFO在21.15亿 - 21.55亿美元之间，或每股摊薄普通股在2.10 - 2.13美元之间 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 博彩业务 - 2月，超过400万人首次通过哈里·里德机场前往拉斯维加斯，比2022年2月增长25%；运营伙伴在各业务板块的交易量持续创新高，酒店入住率强劲，团体和会议业务也在良好复苏 [16] - MGM在拉斯维加斯的同店调整后息税折旧摊销租金前利润（EBITDAR）增长36% [48] 非博彩体验式业务 - 公司为大狼小屋（Great Wolf Lodge）提供了第四笔贷款，用于其在康涅狄格州的项目开发，总资本承诺约为5.5亿美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年3月，商业房地产交易同比下降近70%，且2022年3月的房地产资产或投资组合交易也不活跃 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年公司为国内和全球博彩及其他体验式行业的下一阶段扩张奠定基础，将继续建立合作关系以实现未来增长目标，预计2023年每股AFFO增长至少10% [15][20] - 公司将继续专注于资产负债表管理，确保资本结构能够应对各种市场周期，为股权和信贷合作伙伴提供安全保障 [22] - 公司认为在当前市场环境下，自身可以通过售后回租结构为优质运营商提供资金，用于债务再融资或业务扩张 [40] - 公司在评估国际投资机会时，会考虑监管、政治、税收、货币等风险因素，确保投资能够产生足够的利差 [41][42] - 公司在非博彩体验式行业积极研究符合投资标准的领域，与各行业的市场领导者建立关系，将其作为首选资本合作伙伴 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济、货币和财政政策以及市场的不确定性较高，商业房地产资产定价模糊，交易活动较少 [7][8] - 公司认为当前的不确定性和低能见度为其提供了投资机会，公司将继续寻找有吸引力的投资项目，并利用自身的资金优势进行扩张 [9][12] - 公司的租户在博彩和非博彩业务中都表现出强劲的需求，公司对未来的发展前景充满信心 [45][46][48] 其他重要信息 - 公司与黑石集团完成了曼德勒海湾/米高梅大酒店合资企业剩余49.9%股权的收购，目前公司拥有拉斯维加斯大道上另外两家A级度假村的100%所有权 [15] - 公司与加拿大PURE博彩公司完成了首笔国际交易，认为加拿大博彩行业为公司提供了良好的投资机会 [15] - 公司新增俄克拉荷马州切罗基民族企业为租户，该企业租赁了密西西比州图尼卡的黄金打击赌场度假村 [17] - 公司购买了加拿大渥太华硬石酒店的部分高级担保债券，支持其重建项目 [17][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在建立未来合作关系时，是否有特定的交易规模或地区偏好？ - 公司注重维护现有租户关系，认为未来增长可能来自这些关系；对于新建立的关系，暂不透露具体细节，但会积极寻找有增值潜力的机会 [32][33] 问题2: 目前公司考虑的投资项目收益率区间是多少？ - 公司会综合考虑资本成本和利差，确保投资在风险调整基础上产生收益；近期与大型金融机构合作的项目收益率为11%，公司10年期融资成本约为6% [36] 问题3: 公司的资本成本与传统资本来源相比，竞争力如何？ - 许多体验式行业的运营商是高收益信贷主体，当前高收益市场低迷，信贷获取受限且成本上升，公司可以通过售后回租结构为其提供资金 [39][40] 问题4: 公司在国际扩张时，如何评估不同地区的定价、监管和政治风险？ - 公司会寻找房地产投资信托基金（REIT）友好的司法管辖区、有利的税收制度、政治环境、货币和融资市场；在加拿大的投资让公司积累了经验，未来会确保投资产生足够利差 [41][42] 问题5: 公司从租户那里了解到的经济情况如何？ - 公司的博彩和非博彩租户都表现出强劲的需求，部分原因是疫情后的积压需求和人口结构变化带来的长期趋势；博彩行业各领域增长良好，预订情况依然强劲 [45][46][48] 问题6: 公司是否有机会参与区域银行商业房地产贷款业务？ - 区域银行主要向办公、多户住宅、零售等公司不投资的资产类别放贷，公司直接参与的机会不大；但信贷收紧可能会为公司带来更多信贷和房地产收购机会 [51][52] 问题7: 公司的债务成本上升是否会改变其对新投资的资本配置方式？ - 公司在MGP收购后一直致力于去杠杆化，未来将继续使用股权和自由现金流为交易提供资金，大型交易将在不增加杠杆的基础上进行 [57][58] 问题8: 公司未来投资项目的利差是否会改善？ - 每个交易情况不同，公司希望实现100 - 150个基点的综合利差，但为了建立合作关系和增长管道，有时可能需要接受较窄的利差 [59][60] 问题9: 公司在国际市场支持绿地开发项目（建设贷款）和现有资产售后回租的考虑因素是什么？ - 公司对国际开发项目的融资要求与国内类似，但会考虑货币和税收风险，更严格地评估开发商/运营合作伙伴的信誉和信用 [63][64] 问题10: 公司的投资组合中是否看到与MGM类似的奢侈品业务增长趋势，这对并购策略有何影响？ - 公司的投资组合涵盖不同层次的物业，各层次表现良好；如果有符合公司投资标准的高端或区域资产交易机会，公司会积极参与 [65][66] 问题11: 与主流房地产相比，体验式房地产领域的资本供应是否较少，这对公司有何优势？ - 体验式房地产领域存在大量未被房地产投资信托基金涉足的空白市场，公司是首个为这些企业提供增长资本的机构，有机会与优质运营商建立合作关系 [71][72] 问题12: 这些企业之前的资本来源是什么，为何现在考虑与公司合作？ - 以峡谷牧场（Canyon Ranch）为例，之前主要与私募股权合作伙伴沟通增长资本，但担心私募股权的成本和投资期限；公司的资本成本和长期合作意愿对其有吸引力 [75][76] 问题13: VICI Property Fund在经济衰退环境下的项目启动情况，以及对幻影项目（The Mirage）的看法？ - 幻影项目由硬石团队负责，非常壮观；公司希望长期为该项目提供融资支持；公司也在与租户探讨如何帮助他们在现有资产上开展大型项目或实现资产货币化 [78][79] 问题14: 公司对拉斯维加斯土地地块的潜在货币化计划有何更新？ - 新体育场的建设将提升拉斯维加斯的体育地位，也会增加公司土地和度假村的价值，为现有和未开发的资产带来机会 [80][81] 问题15: 凯撒论坛（Caesars Forum）贷款是否已偿还，对该物业的客流量有何影响，公司未偿还的贷款承诺金额是多少？ - 凯撒昨天偿还了4亿美元的贷款本金，不影响客流量；公司将凯撒论坛会议中心的外部日期延长至2028年；截至3月31日，未来资金承诺约为9.7亿美元 [83][84][85] 问题16: 公司目前对部落投资的看法，以及在无法拥有土地的情况下如何参与？ - 公司目前与三个部落国家在商业博彩物业上有合作；未来可能有机会在部落土地上进行投资，但目前尚未开展此类业务；公司将继续与部落国家建立关系，支持他们在商业博彩领域的发展 [85][86][87] 问题17: MGM获批在日本大阪建设首个赌场，公司参与的可能性和所需的风险溢价是多少？ - 该项目规模大，涉及多方，目前公司不确定是否能提供帮助以及如何提供帮助 [88][89] 问题18: 公司指引中的有机增长是多少，资产负债表的债务与EBITDA比率年底将如何变化？ - 公司指引中的基础增长率为凯撒2%，其他租户1.5%，不考虑消费者物价指数（CPI）调整或其他经济变化；目前债务与EBITDA比率为5.7%，预计年底将降至5.5 - 5.6倍 [91][92] 问题19: 主题公园行业的吸引力、市场、地理区域和交易结构如何？ - 主题公园具有高经济生产力、较低的周期性、无明显的长期威胁、健康的供需平衡和长期的耐久性等特点；公司团队正在了解该行业的参与者和资本需求，希望未来能够投资该领域 [94][95][96] 问题20: 公司如何评估现有资产的长期表现，区域博彩投资组合中是否有不太适合长期持有的市场或资产？ - 公司对拉斯维加斯和优质区域资产的长期价值有信心，这些资产具有较长的加权平均租赁期限和稳定的净营业收入增长；公司会与租户合作优化投资组合，包括出售不适合的资产或寻找新租户 [101][102][103] 问题21: 公司是否与凯撒就弗吉尼亚州丹维尔的新建项目进行过沟通？ - 凯撒已获得该项目的批准，将开设临时设施；公司与凯撒有沟通，如果未来业主希望将房地产和建筑货币化，公司会感兴趣 [106][107]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司总资产为41,852,813千美元，较2022年12月31日的37,575,826千美元增长约11.38%[20] - 截至2023年3月31日，公司总负债为18,178,278千美元，较2022年12月31日的15,285,713千美元增长约19%[20] - 2023年第一季度，公司总营收为877,647千美元，较2022年同期的416,625千美元增长约110.66%[22] - 2023年第一季度，公司总运营费用为150,629千美元，较2022年同期的105,488千美元增长约42.8%[22] - 2023年第一季度，公司净利润为527,861千美元，较2022年同期的242,688千美元增长约117.5%[22] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净利润为518,740千美元，较2022年同期的240,383千美元增长约115.8%[22] - 2023年第一季度，基本每股净收益为0.52美元，2022年同期为0.35美元[22] - 2023年第一季度，摊薄每股净收益为0.52美元，2022年同期为0.35美元[22] - 2023年第一季度，综合收入为512,767千美元，较2022年同期的351,299千美元增长约46%[22] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的综合收入为503,828千美元，较2022年同期的348,994千美元增长约44.36%[22] - 2023年第一季度净收入为524,915,000美元，较2022年的240,652,000美元增长118.12%[35] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为522,033,000美元，较2022年的298,173,000美元增长75.08%[27] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为1,468,856,000美元，2022年为4,028,245,000美元[27] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为985,489,000美元，较2022年的3,559,160,000美元下降72.31%[27] - 截至2023年3月31日，公司总资产为41,724,165,000美元，较2022年12月31日的37,429,770,000美元增长11.47%[33] - 截至2023年3月31日，公司总负债为18,157,811,000美元，较2022年12月31日的15,264,554,000美元增长19.09%[33] - 2023年第一季度总营收为867,802,000美元，较2022年的407,999,000美元增长112.70%[35] - 2023年第一季度基本每股净收入为0.51美元，2022年为0.35美元[35] - 2023年第一季度综合收入归属于合伙人的为506,982,000美元，2022年为346,958,000美元[35] - 截至2023年3月31日，合伙人资本总额为23,566,354,000美元，较2022年12月31日的22,165,216,000美元增长6.32%[37] - 2023年第一季度净收入为524,915千美元，2022年同期为240,652千美元[40] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为514,273千美元，2022年同期为293,218千美元[40] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为1,467,868千美元，2022年同期为4,027,791千美元[40] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为1,011,923千美元，2022年同期为3,562,814千美元[40] - 2023年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加58,402千美元，2022年同期净减少171,759千美元[40] - 2023年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为201,002千美元，2022年同期末为533,807千美元[40] - 2023年第一季度现金支付的利息为178,047千美元，2022年同期为48,921千美元[42] - 2023年第一季度现金支付的所得税为0千美元，2022年同期为2千美元[42] - 2023年第一季度应付股利为396,410千美元，2022年同期为269,276千美元[42] 公司资产与负债相关情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司没有任何受限现金[85] - 截至2022年12月31日，公司有2.173亿美元的短期投资，截至2023年3月31日没有短期投资[87] - 截至2023年3月31日，公司房地产投资组合总额为4.0671091亿美元，2022年12月31日为3.6213223亿美元[141] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，租赁协议下租赁物业的估计残值分别为156亿美元和115亿美元[141] - 截至2023年3月31日，公司拥有49处物业，通过16份租赁协议出租，初始租赁期限为15 - 30年，有续租选项[149] - 截至2023年3月31日，贷款和证券投资本金余额为9.0462亿美元，账面价值为8.86524亿美元[158] - 截至2023年3月31日，高级担保贷款、夹层贷款等加权平均利率为8.7%，加权平均期限为4.0年[158] - 2023年5月1日，4亿美元的论坛会议中心抵押贷款已全额偿还[160] - 截至2023年3月31日，公司各类投资的信用损失准备金总计14.38801亿美元，占摊余成本的3.37%；截至2022年12月31日，总计13.23709亿美元，占摊余成本的3.61%[164] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司高级担保和夹层贷款未提取承诺的CECL准备金分别为4130万美元和4510万美元[164] - 2023年第一季度房地产投资组合信用损失准备金期末余额为1480.109万美元，2022年同期为615.146万美元[166] - 截至2023年3月31日，公司投资按信用质量指标分类的摊余成本总计427.23768亿美元；截至2022年3月31日，总计213.30419亿美元[168] - 截至2023年3月31日，公司其他资产总计9.34049亿美元；截至2022年12月31日，总计9.36328亿美元[172] - 截至2023年3月31日，公司运营用财产和设备净值为6738.3万美元；截至2022年12月31日，为6720.9万美元[173] - 2023年第一季度运营用财产和设备折旧费用为81.4万美元，2022年同期为77.6万美元[173] - 截至2023年3月31日，公司其他负债总计9.54543亿美元；截至2022年12月31日，总计9.52472亿美元[174] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，销售型转租租赁分别扣除信用损失准备金1700万美元和1980万美元[172] - 截至2023年3月31日，公司总债务本金为1.7053572亿美元，账面价值为1.660624亿美元，加权平均利率为4.340%[176] - 截至2022年12月31日，公司总债务本金为1.395亿美元，账面价值为1.3739675亿美元，加权平均利率为4.496%[178] 公司租赁业务相关情况 - 公司确定Caesars Leases（不包括Caesars Regional Master Lease的Harrah's Call Properties组件）等多个租赁的土地和建筑组件符合ASC 842下销售型租赁的定义[91] - 公司确定Foundation Master Lease等多个租赁的土地和建筑组件符合销售型租赁定义，因售后回租交易，按ASC 310作为租赁融资应收款核算[93] - 公司评估所有租赁协议，认为租赁期限包括所有延期选择权涵盖的期间，租户有经济动力续约[94] - 公司按有效利率法在适用租赁期限内确认销售型租赁和租赁融资应收款的相关收入[95] - 2023年第一季度，Caesars租赁收入占公司租赁收入的38%，2022年同期为76%；MGM租赁收入占2023年第一季度租赁收入的39%，2022年同期无此项收入；拉斯维加斯大道的物业在2023年和2022年第一季度分别产生约48%和38%的租赁收入[116] - 2023年1月6日，公司以约2.719亿加元（约2.008亿美元）收购加拿大PURE赌场相关房地产资产，融资方式为现金和1.4亿加元（约1.034亿美元）的循环信贷额度提款，PURE主租赁初始年租金约2180万加元（约1610万美元），初始期限25年，租金年增长率1.25%（后续为1.5%和加拿大CPI中较高者，上限2.5%），初始信贷损失备抵1960万美元[118] - 2023年1月9日，公司以12.619亿美元现金收购MGM Grand/Mandalay Bay JV剩余49.9%的权益，并承担14.97亿美元债务，该租赁目前年租金3.099亿美元，剩余初始租赁期限约27年，租金年增长率2.0%（2035年后为2.0%或CPI中较高者，上限3.0%），初始信贷损失备抵2.1亿美元[119][124] - 收购MGM Grand/Mandalay Bay JV时，公司合并该合资企业，净资产收购总额为27.35294亿美元，其中先前50.1%权益的账面价值为14.58782亿美元，收购权益的对价为12.61882亿美元，交易成本为1463万美元[120] - 合并MGM Grand/Mandalay Bay JV时，按相对公允价值分配的资产和负债中，销售型租赁投资为54.94351亿美元，现金及现金等价物为960.7万美元，净债务为 - 27.47877亿美元，应计费用和递延收入为 - 2078.7万美元[122] - 2023年2月15日，公司与CNB就Gold Strike的土地和房地产资产签订租赁协议，初始年基本租金为4000万美元，MGM主租赁年基本租金减少4000万美元[125] - 2023年第一季度销售型租赁和租赁融资应收款总收入为8.33232亿美元，2022年同期为3.89754亿美元[144] - 截至2023年3月31日，未来五年销售型租赁和融资应收款的最低租赁付款总额为181.27965亿美元[146] - 凯撒区域主租赁和乔利埃特租赁当前年租金调整后为6.946亿美元，凯撒拉斯维加斯主租赁为4.54478亿美元，米高梅大饭店/曼德勒海湾租赁分别为7.446亿美元和3.09873亿美元[150][151] - 部分租赁协议的年租金有1% - 2%的初始增长，后期为2%或CPI增长，部分有上限[149][150] - 部分租赁协议的可变租金部分一般为年租金的20%，根据底层资产收入调整[149] - 租户的资本支出要求：凯撒租赁为净收入的1%，米高梅大饭店/曼德勒海湾租赁为净收入的3.5%（基于5年滚动测试）等[155] 公司信用损失准备金相关情况 - 公司对多数投资按ASC 326计量和记录当前预期信用损失（CECL）[100] - 公司选择使用贴现现金流模型估计租赁、贷款和证券的信用损失备抵[101] - 公司需按季度更新CECL备抵，新投资资产时需记录初始CECL备抵[103] - 公司需估计与信贷承诺相关的CECL备抵，未使用承诺的CECL备抵按相同方法计算，记录为其他负债[104] - 2023年和2022年第一季度无冲销或收回情况[105] - 2023年第一季度公司信用损失准备金增加1.115亿美元，2022年同期增加8080万美元[162][163] 公司债务发行与融资安排情况 - 2022年4月29日，公司发行总本金为10.242亿美元的5.625%高级票据，到期日为2024年5月1日[185] - 2022年4月29日，公司发行总本金为7.994亿美元的4.625%高级票据，到期日为2025年6月15日[185] - 2022年4月29日，公司发行总本金为4.805亿美元的4.500%高级票据，到期日为2026年9月1日[185] - 2022年4月29日，公司发行总本金为7.295亿美元的5.750%高级票据，到期日为2027年2月1日[185] - 2022年4月29日，公司发行总本金为3.493亿美元的4.500%高级票据，到期日为2028年1月15日[185] - 截至2023年3月31日，M