财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股运营资金（FFO）为0.17美元，同比下降主要因郊区办公资产出售计划的影响，该计划现已完成 [14] - 多户住宅业务同店收入环比增长4.3%，净营业收入（NOI）增长4% [15] - 新稳定开发项目在第三季度产生270万美元的NOI份额，较第二季度增加300万美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至10月24日，5825套运营公寓组合的入住率达96.5%，高于6月30日的92.3%，比疫情前水平高2.7% [6] - 近期完成租赁的三处物业整体出租率超95%，租赁速度和租金水平均超内部预期 [7] 办公业务 - 本季度办公租赁业务表现一般，仅签订3份小面积非可比租约，共计8600平方英尺 [17] - 10月，TD Ameritrade搬离其在Harborside 6剩余的44000平方英尺办公空间 [17] - 滨水资产出租率为73.3% [12] 酒店和停车业务 - 本季度停车和酒店收入环比有所改善，凯悦酒店自2019年以来首次实现NOI转正 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 今年以来，滨水地区办公租赁面积约37.5万平方英尺，其中约三分之二为续租，是10年来第二低的租赁量，比2016年峰值低80%，比5年季度平均水平低30% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是简化业务，向纯多户住宅房地产投资信托（REIT）转型，已出售约10亿美元郊区办公资产，还签订协议出售价值5.9亿美元的两处办公物业 [9][11] - 完成上述出售后，假设其他条件不变，多户住宅资产将占净营业收入的约70%；Haus 25项目稳定后，这一比例预计将增至约75% [11][18] - 公司精简后的投资组合专注于A级多户住宅资产，有望改善NOI和现金流增长前景，受益于优惠政策取消、市场租金增长和新项目交付等因素 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济仍存在不确定性，但多户住宅业务租赁势头强劲，入住率高于疫情前水平，公司对业务进展感到鼓舞 [6] - 随着东北部新冠病例减少和员工重返办公室，滨水地区的办公物业对不同行业租户具有吸引力 [12] - 劳动力市场紧张和工资强劲增长的趋势将延续至第四季度，支撑多户住宅业务的积极发展态势 [15] 其他重要信息 - 公司有一个在建多户住宅项目Haus 25，预算总成本4.695亿美元，预计2022年第一季度开始接收租户，且无需额外股权投入 [19] - 剩余投资组合包括4处办公资产、2家酒店和14个开发地块，大部分地块距曼哈顿仅一站地铁距离 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 泽西市和霍博肯资产出售是否有定金，预计何时完成交易？ - 公司已收到定金，预计明年第一季度完成交易 [24] 问题2: 是否计划出售Harborside剩余办公物业，是否需要先提高出租率，有无相关意向询问？ - 公司战略是简化业务，专注多户住宅，将以机会主义和谨慎的方式处理资产出售，目前无具体时间表，目标是为股东实现价值最大化 [25] 问题3: 本季度杠杆率升至约15倍，如何降低杠杆率，时间安排如何？ - 目前净债务与EBITDA比率将保持在十几倍，等待Haus 25项目上线；之后通过资产出售偿还债务、Harborside办公物业出租和土地资产盘活等方式，有望将杠杆率降至较低水平，但需要时间 [27][28] 问题4: 如何将杠杆率降至符合多户住宅市场水平？ - 没有单一解决方案，公司正朝着正确方向取得进展，有多种工具可降低杠杆率，目前债务无到期风险，主要是财务指标的优化问题 [30] 问题5: Harborside 1的租赁管道情况如何，若该建筑租满是否会出售？ - 公司不评论传闻和猜测，本季度租赁业务受Delta变种影响较淡；今年以来滨水地区租赁情况不佳，但公司仍取得一定成绩；随着员工重返办公室，公司有望获得更多租赁需求 [31][32] 问题6: 能否量化租赁管道规模？ - 公司不会提供租赁管道的指导信息，将在签订租约后公布 [34] 问题7: 滨水资产的买家是否对Harborside也感兴趣？ - 买家仅对已签约资产感兴趣，未对Harborside进行探索 [35] 问题8: 公寓业务的续租租金涨幅情况如何？ - 公寓业务反弹强劲，入住率高于疫情前，优惠政策逐步取消，已开始出现租金增长；目前数据不足，无法提供具体续租租金涨幅，预计下季度可提供更多信息 [37][39] 问题9: 鉴于资产负债表限制，如何利用土地与合资伙伴合作开展新项目？ - 出售办公资产将释放股权，公司将评估股权再分配的所有选项；土地储备规模较大且资金利用效率不高，部分土地可能会被重新利用 [41][42] 问题10: 请介绍Rockpoint合资企业的情况，是否有看跌期权、资本调用或财务义务，有无关键日期？ - Rockpoint已完成全部股权出资，公司目前无额外股权调用需求；协议关键日期为2023年3月2日，届时双方可选择行使一年延期选项 [44] 问题11: 公司重组对运营业务有何影响，是否促进了住宅入住率的提升？ - 重组结合了成本控制和运营优化，引入了多户住宅专家，同时市场环境也很强劲，两者共同促进了业务发展 [46][47] 问题12: 停车和酒店业务的未来发展趋势如何，本季度收入环比改善的驱动因素是什么？ - 停车业务可能需要3 - 4个季度，到明年年底恢复到疫情前水平，与员工全面重返办公室同步；酒店业务预计将实现适度增长，EBITDA和RevPAR将实现低个位数增长 [49][50] 问题13: 新泽西激励计划是否对租户需求产生积极影响？ - 激励计划对企业咨询和搬迁意愿产生了积极影响，已有企业获得奖励并创造了新的就业机会，预计未来将有更多租赁业务 [52] 问题14: 随着情况逐渐开放，管理层的地理位置安排和公司管理计划如何？ - 管理层过去14个月远程工作取得了积极进展，将继续保持；CEO已获得签证，计划近期前往美国；COO若一切顺利将进行搬迁 [54][55] 问题15: CEO是否会搬迁至美国管理公司，是否会在美国招聘永久CEO？ - 这是董事会的决策问题，目前尚未确定；CEO将尽力推动公司取得成功 [56] 问题16: 疫情前提到的公司A收购提议目前进展如何，公司在企业层面交易上投入多少时间？ - 董事会和战略审查委员会专注于为股东创造和释放价值，管理层专注于运营；未来战略决策由董事会决定 [58] 问题17: 两处办公物业的出售过程如何，如何考虑定价，扣除成本和提前还款罚金后的净收益情况如何？ - 资产已进行市场推广，公司对定价满意，虽有提前还款罚金，但通过创造性解决方案，认为交易价格符合战略方向 [60][61][62] 问题18: 请介绍两处办公物业交易的资金来源和用途，以及交易对NOI的影响？ - 目前资产未完成交易，不便评论资本化率；现金流入后将管理资金流动并偿还债务，同时评估资本分配选项 [66][67] 问题19: 向多户住宅转型过程中，Rockpoint在多户住宅平台资产价值和总市值中的占比如何？ - Rockpoint已投资4亿美元，其权益在公司补充文件第7页的资产净值页面有记录，目前为4.663亿美元；公司未披露合资企业的股权比例 [68] 问题20: 是否可以分配资产或进行平台整体的买卖？ - 公司与Rockpoint关系良好，有多种选择，近期关系不会发生变化 [70]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为45.67167亿美元，较2020年12月31日的51.47786亿美元下降11.27%[28] - 截至2021年9月30日，公司总负债为25.69406亿美元，较2020年12月31日的30.42109亿美元下降15.53%[28] - 2021年第三季度，公司总营收为8374.4万美元，较2020年同期的7919.7万美元增长5.74%[29] - 2021年前三季度，公司总营收为2.41084亿美元，较2020年同期的2.36999亿美元增长1.72%[29] - 2021年第三季度，公司总费用为8378.4万美元，较2020年同期的1.35604亿美元下降38.22%[29] - 2021年前三季度，公司总费用为2.6199亿美元，较2020年同期的3.19863亿美元下降18.10%[29] - 2021年第三季度，公司净亏损为2579.2万美元，较2020年同期的4111.8万美元收窄37.27%[29] - 2021年前三季度，公司净亏损为8630.2万美元，较2020年同期的1.11896亿美元收窄22.87%[29] - 2021年第三季度，基本每股亏损为0.33美元，较2020年同期的0.49美元收窄32.65%[29] - 2021年前三季度，基本每股亏损为1.08美元，较2020年同期的1.37美元收窄21.17%[29] - 截至2021年9月30日的三个月，公司净亏损2579.2万美元，2020年同期净亏损4111.8万美元[32] - 截至2021年9月30日的九个月，公司净亏损8630.2万美元，2020年同期净亏损1.11896亿美元[34] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为4117.5万美元，2020年为7658.8万美元[36] - 2021年前九个月投资活动提供的净现金为4.58016亿美元，2020年使用的净现金为8296.2万美元[36] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为5.08375亿美元，2020年提供的净现金为258.5万美元[36] - 2021年前九个月现金及现金等价物净减少918.4万美元，2020年净减少378.9万美元[36] - 截至2021年9月30日现金、现金等价物及受限现金为4311.8万美元，2020年同期为3737.9万美元[36] - 2021年9月30日普通股数量为9094.7万股，2020年同期为9071.2万股[32][34] - 2021年9月30日总权益为1.479072亿美元，2020年同期为1.524118亿美元[32][34] - 2021年前九个月折旧和摊销费用为8417.3万美元，2020年为9049.4万美元[36] - 截至2021年9月30日，公司总资产为45.67167亿美元，较2020年12月31日的51.47786亿美元下降11.28%[38] - 2021年前三季度，公司总营收为2.41084亿美元，较2020年同期的2.36999亿美元增长1.72%[40] - 2021年前三季度，公司总费用为2.6199亿美元，较2020年同期的3.19863亿美元下降18.10%[40] - 2021年前三季度，公司持续经营业务亏损1.2571亿美元，较2020年同期的1.47999亿美元亏损有所收窄[40] - 2021年前三季度，公司终止经营业务净收入为0.39408亿美元，较2020年同期的0.36103亿美元增长9.15%[40] - 2021年前三季度，公司净亏损为0.86302亿美元，较2020年同期的1.11896亿美元亏损有所收窄[40] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净亏损为1.02045亿美元，较2020年同期的1.29409亿美元亏损有所收窄[40] - 2021年前三季度，基本每股亏损为1.08美元，较2020年同期的1.37美元亏损有所收窄[40] - 截至2021年9月30日，公司总负债为25.69406亿美元，较2020年12月31日的30.42109亿美元下降15.53%[38] - 截至2021年9月30日，公司总权益为14.79072亿美元，较2020年12月31日的15.9238亿美元下降7.12%[38] - 截至2021年9月30日，公司总权益为14.79072亿美元，2020年同期为15.24118亿美元[46] - 2021年前九个月净亏损8630.2万美元，2020年同期为1.11896亿美元[48] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为4117.5万美元，2020年同期为7658.8万美元[48] - 2021年前九个月投资活动提供的净现金为4.58016亿美元，2020年同期使用8296.2万美元[48] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为5.08375亿美元，2020年同期提供258.5万美元[48] - 2021年前九个月折旧和摊销（包括相关无形资产）为8417.3万美元，2020年同期为9049.4万美元[48] - 2021年前九个月租金物业收购及相关无形资产为0，2020年同期为1621.4万美元[48] - 2021年前三季度公司非合并合营企业权益收益（亏损）为 - 283.1万美元，2020年同期为 - 28.1万美元[97] - 2021年9月30日递延费用、商誉和其他资产净额为1.63183亿美元，2020年12月31日为1.99541亿美元[100] - 2021年前三季度利率互换在综合收益表中确认的利息费用损失为4936.4万美元，2020年同期为6179.4万美元[105] - 2021年9月30日受限现金为1980.9万美元，2020年12月31日为1420.7万美元[107] - 2021年前三季度终止经营业务收入为1393.9万美元，2020年同期为6000.4万美元[110] - 2021年前三季度处置租赁物业实现的净收益和未实现收益为2546.9万美元，2020年同期为 - 2390.1万美元[110] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司循环信贷借款分别为1.74亿美元和2500万美元，定期贷款均无未偿还借款[123] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司抵押贷款、应付贷款及其他债务净总额分别为2.200947亿美元和2.204144亿美元[126] - 截至2021年9月30日和2020年9月30日的九个月，公司支付利息分别为6675.5万美元和7287.4万美元，资本化利息分别为2364.5万美元和1865.8万美元[134] - 截至2021年9月30日，公司总负债23.74947亿美元，加权平均利率3.61%；截至2020年12月31日，总负债28.01797亿美元，加权平均利率3.76%[135][136] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司401(k)计划总费用分别为15.8万美元和19.9万美元；九个月分别为49.6万美元和63万美元[137] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司长期债务公允价值分别约为23.99631亿美元和28.79002亿美元，账面价值分别约为23.74947亿美元和28.01797亿美元[140] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，Port Imperial酒店项目PILOT分别为100万美元和50万美元；九个月分别为220万美元和160万美元，年度PILOT为总项目成本的2% [153] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，Port Imperial South 11项目PILOT均为30万美元；九个月分别为100万美元和90万美元，年度PILOT为总收入的10% [154] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司不可撤销地面租赁未来最低租金支付总额分别为1.6025亿美元和1.61754亿美元，扣除利息后分别为2367.4万美元和2360.2万美元 [162][163] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，公司地面租赁费用分别为53.3万美元和47.3万美元；九个月分别为190万美元和180万美元 [163] - 2021年9月30日，非取消性商业运营租赁未来最低租金收入总计957,656千美元；2020年12月31日总计983,569千美元[183] - 2021年和2020年9月30日止三个月，普通合伙人资本期初余额分别为13.35226亿美元和13.99033亿美元；九个月期初余额分别为13.98817亿美元和14.93699亿美元；9月30日余额分别为13.08025亿美元和13.36120亿美元[205] - 2021年和2020年9月30日止三个月股票期权费用分别为25.3万美元和19.2万美元，九个月分别为59.1万美元和19.2万美元[212] - 2021年和2020年9月30日止三个月及九个月的AO LTIP单位费用均分别为15.6万美元和46.6万美元[215] 公司物业资产相关数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司拥有或持有36处房地产权益，包括8座办公楼约510万平方英尺、20处多户住宅共6018套公寓等[52] - 2019年12月19日，公司宣布出售约660万平方英尺的新泽西郊区办公物业组合，相关物业结果被归类为终止经营[53] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，除Roseland Residential, L.P.外，房地产资产分别为4.792亿美元和4.861亿美元，其他资产分别为610万美元和450万美元，抵押贷款分别为2.861亿美元和2.848亿美元，其他负债分别为2170万美元和2100万美元[58] - 2021年和2020年截至9月30日的三个月，资本化开发和建设工资及相关成本分别约为70万美元和40万美元；2021年和2020年截至9月30日的九个月，分别约为190万美元和130万美元[61] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，净租赁物业投资中，未投入使用的房地产、建筑物和租户改良情况为：土地分别为3.54993亿美元和3.64946亿美元，开发和建设中项目分别为7.31143亿美元和7.3356亿美元，总计分别为10.86136亿美元和10.98506亿美元[62] - 2021年前九个月，The Upton和Riverhouse 9两个多户住宅项目开始运营，分别有193个和206个公寓单元投入使用，开发成本分别为1.00726亿美元和1.61787亿美元，总计投入使用单元506个，开发成本2.62513亿美元[69][70] - 2021年前九个月，位于新泽西州帕西帕尼的土地租赁项目开始运营，开发成本为510万美元，并于2021年6月30日出售[71] - 2021年4月29日，公司出售12 Vreeland Road合资企业权益，售价约200万美元，无损益；9月1日，出售Offices at Crystal Lake合资企业权益，售价190万美元，记录损失约190万美元[72] - 2019年末至2021年9月30日，公司出售35个郊区办公物业，总面积600万平方英尺，净销售收益10亿美元；2021年10月，出售最后一个郊区办公物业，面积24.848万平方英尺，售价2530万美元，确认未实现收益50万美元[75] - 截至2021年9月30日，公司确定两个位于新泽西州泽西城和霍博肯的办公物业待售，总面积约180万平方英尺，预计净销售收益约5.7亿美元，需支付2000 - 2500万美元提前还款成本[76] - 2021年截至9月30日的三个月和九个月，公司确认待售物业未实现损失拨备分别为300万美元和350万美元，土地减值分别为30万美元和70万美元，确认待售土地未实现收益370万美元[77] - 截至2021年9月30日，待售房地产净值为49783.2万美元，其他资产和负债总计中，待售资产相关为6969.1万美元，应付抵押贷款和贷款净额为39786.7万美元等[78] - 销售完成后预计移除1920万美元使用权资产和2050万美元使用权负债[79] - 2021年前九个月处置多处租赁物业，总销售收益6.81608亿美元，净收益2546.9万美元[81] - 2021年5月24日处置新泽西州汉密尔顿可开发地块，净销售收益74.5万美元，净收益11.1万美元；10

财务数据和关键指标变化 - 本季度核心每股FFO为0.15美元，上年同期为0.28美元，同比下降主要因郊区办公资产出售计划及疫情对酒店、停车和多户住宅运营的影响 [17] - 多户住宅业务在本季度实现显著改善，净有效租金因优惠减少而企稳，同店收入环比增长1.5%，同店NOI环比增长1.4% [18] - 本季度收到URBY税收抵免销售收益分成260万美元，历史上该抵免通常在第三季度收到 [19] - 滨水办公物业组合现金同店NOI减少9.6%，主要因停车收入同比下降和此前宣布的租户迁出；GAAP同店NOI增长2.5%，主要因上一年的直线租金减记 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 截至7月25日，5825套运营物业的出租率为97.5%，入住率为94.4%，分别高于3月31日的92.8%和89.7%，多数物业已取消优惠并开始提高租金 [8] - 本季度开放了第三个住宅社区Riverhouse 9，截至7月25日，该资产出租率为60%，高于内部预期；另外两个近期完工的物业The Upton和The Capstone出租率分别为94%和70% [9] - 位于25 Christopher Columbus的750套公寓楼预计明年年初开始入住 [9] 办公业务 - 今年前六个月，滨水物业签署了87000平方英尺的新租约和租约延期协议，目前滨水资产出租率为75.4%，高于第一季度末的74.2% [10] - 本季度滨水办公租赁团队促成76000平方英尺的租赁，高于上一季度的58000平方英尺 [19] - 2021年剩余时间，滨水办公物业约有190000平方英尺租约到期，其中44000平方英尺与Harborside 6的TD Ameritrade额外迁出有关，100000平方英尺与Harborside 5的Natixis迁出有关 [20][21] - 2022年租约到期情况可控，仅有100000平方英尺到期，且没有单个租约超过26000平方英尺 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国经济在政府刺激措施和高疫苗接种率的支持下，似乎正处于强劲复苏的初期，国际货币基金组织最近将2021年的增长预测上调至7%，为1984年以来的最高水平 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司进一步简化业务、加强资产负债表，优化资产以最大化租赁潜力，精简内部运营以实现运营成本节约和其他附带利益 [5] - 公司继续推进可持续发展和创新工作，成为更具环境和社会责任感的房东，总部Harborside 210的所有电力使用均来自可再生能源 [11][12] - 公司评估未来在多户住宅领域拓展至新市场的潜在选择，但尚未做出最终决定 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管无法控制未来，但公司认为多户住宅组合的质量以及“生活、工作、娱乐”的办公理念，使其在经济重新开放和员工返回办公室时，能够继续捕捉租赁需求 [7] - 经济活动的反弹在多户住宅组合中尤为明显，预计随着入住率上升和优惠减少，多户住宅运营组合将带来增量收入 [7][22] - 公司预计EBITDA在今年年底开始触底，并在明年实现增长 [43] 其他重要信息 - 本季度出售了价值3.87亿美元、180万平方英尺的郊区资产，包括Short Hills组合、River Center组合和Hanover的零售中心；本周完成了7 Giralda farms的出售，全额偿还了1.5亿美元的定期贷款 [13] - 本季度采取措施建立更高效的组织架构，预计每年可实现高达500万美元的运营现金成本节约 [14] - 本季度聘请了经验丰富的多户住宅运营领导者Jay Minchilli，以进一步优化多户住宅平台并创新利益相关者需求 [15] - 第二季度发行了3亿美元的4月22日债券，用郊区办公物业组合的出售收益偿还了2.75亿美元的5月23日无担保债券；同时，签订了新的循环信贷协议和1.5亿美元的定期贷款，本周7 Giralda farms出售后，定期贷款已全额偿还 [23] - 公司目前的债务到期时间表有利，2021年仅有一笔380万美元的抵押贷款到期，2022年仅有一笔与成功的A级公寓建设贷款相关的7400万美元到期，该贷款可根据需要延期一年 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 办公物业的租赁优惠是否成为新常态，何时会下降 - 与疫情前相比，租赁优惠确实有所增加，但从MGM租约来看，免租期非常短，大部分优惠体现在租户装修补贴上，公司从价值和收益角度认为目前的租赁水平对业务有增益，希望这种积极趋势能够持续 [26] 问题2: 是否正在积极推进多户住宅平台在新泽西州以外的扩张 - 该评论主要围绕集中风险，公司正在评估未来在多户住宅领域拓展至新市场的潜在选择，但尚未做出最终决定，公司在波士顿有业务，该市场在就业、收入增长和整体经济方面有一些有趣的动态 [27] 问题3: 滨水物业的租赁意向如何，租赁活动管道情况如何，租户类型和规模有哪些 - 公司对滨水物业和Harborside园区的投资以及场所营造举措，使其成为一个“生活、工作、娱乐”的园区，加上可提供的多样化空间，吸引了广泛的租户，包括金融服务、专业服务、保险、科技、广告、娱乐等行业，租户需求也各不相同 [29] 问题4: 多户住宅物业在目前市场条件下提高租金的激进程度如何，入住率目标是多少 - 公司已在大部分资产上减少了优惠，出租率达到97.5%，入住率超过94%，正处于租金增长的转折点，将根据具体情况评估可行的租金增长幅度；随着边境开放、海外学生返回和更多人返回办公室，需求端仍有增长动力，有助于实现租金增长 [30][31] 问题5: 郊区办公物业是否还有剩余待售资产 - 目前还有两个郊区办公资产，Gatehall已签订合同并归类为终止经营，23 Main Street资产可能会长期保留，公司目前的重点是滨水物业的租赁业务 [32] 问题6: Gatehall是否正在市场上出售，其资本化率预计如何 - Gatehall目前已签订合同；由于该资产和Giralda Farms位于同一子市场，且该子市场因大型制药公司合并有大量转租空间，公司不提供资本化率指导，但认为每平方英尺的价格可参考Giralda Farms的出售情况 [35] 问题7: 关于成本节约和平台改进、技术投资的具体想法以及对业务的帮助 - 公司已建立多户住宅运营平台，采取的措施一方面是优化和提高内部运营效率，另一方面是确保在该领域保持领先地位；技术方面的改变将针对收入端和成本端，以进一步提升业务表现 [36][37] 问题8: 核心投资组合（不包括两个郊区资产）的NOI何时触底 - 公司面临一些相互抵消的因素，一方面有Natixis和TD Ameritrade的租户迁出，另一方面停车收入和酒店业务开始复苏，多户住宅开发项目上线且住宅组合实现环比增长；综合来看，EBITDA预计在今年年底开始触底，并在明年实现增长 [42][43] 问题9: 滨水物业在2022年是否有重要租户迁出 - 2022年滨水物业最大的租约到期面积为100000平方英尺，最大单个租约到期面积为26000平方英尺，没有像2021年那样的大型租户迁出情况 [44] 问题10: 除了运营中的办公物业，非核心资产出售类别中是否还有其他资产可用于偿还剩余的有担保信贷额度 - 除了两个剩余的郊区办公资产，公司还有一些土地，包括Mack - Cali一侧的土地和Roseland一侧可能的多余土地，酒店可能也不属于公司的长期核心运营组合，这些资产预计能够偿还剩余的信贷额度 [47] 问题11: 新泽西州的Emerge New Jersey激励计划何时开始产生效益，是否会对办公租赁产生积极影响 - 该计划对提升泽西市的吸引力有帮助，租户在不同程度上可获得补贴，从财务角度使租户更愿意迁至该地；公司认为该计划已开始发挥作用，随着更多人返回办公室，其效益将更加明显 [48] 问题12: 办公业务板块中的零售空间目前未产生NOI，如何填充和利用这些空间，稳定后能产生多少收益 - 本季度部分基础建筑办公租户开始恢复支付租金；Harborside底层的大型零售空间被视为办公物业的配套设施，随着入住率提高，租赁团队希望引入合适的租户，但目前会谨慎推进；公司不建议对零售收入有过高预期，但随着泽西市的重新开放，零售租赁情况将有所改善 [50][51][52]

业绩总结 - 2021年第二季度每股净亏损为0.81美元，相较于2020年第二季度的0.41美元亏损有所增加[8] - 2021年第二季度总收入为46,813千美元，较2021年第一季度的40,279千美元增长了11.4%[27] - 2021年第二季度的净收入（损失）可归属于普通股东为（44,121）千美元，较2021年第一季度的7,623千美元下降了679.1%[30] - 2021年第二季度的每股稀释收益为（0.81）美元，较2021年第一季度的0.06美元下降了1,451.6%[30] - 2021年第二季度的总支出为49,570千美元，较2021年第一季度的54,143千美元下降了8.3%[27] - 2021年第二季度的经营收入为（2,757）千美元，较2021年第一季度的（13,864）千美元改善了80.2%[27] 用户数据 - 截至2021年7月25日，运营多户住宅投资组合的入住率为94.4%，较2021年3月31日的89.7%有所上升[8] - Riverhouse 9公寓大楼于2021年6月开业，截至2021年7月25日，租赁率为59.7%[8] - 住宅同店物业的平均出租率为90.6%，较去年同期上升0.4%[53] - Hudson Waterfront的平均入住率为91.3%，较2021年第一季度的87.4%有所上升[83] - Massachusetts地区的平均入住率为94.7%，与2021年第一季度的94.8%基本持平[83] 财务状况 - 2021年第二季度的总债务为23.59亿美元，较2021年第一季度的28.22亿美元有所下降[11] - 2021年第二季度的净债务与调整后EBITDA比率为15.1倍，较2021年第一季度的14.9倍有所上升[11] - 2021年第二季度的现金及现金等价物为30.6百万美元，受限现金为1.5百万美元[22] - 2021年第二季度的总资产为4,591.5百万美元，较2020年第四季度的5,147.8百万美元下降[22] - 2021年第二季度的总负债为2,564.2百万美元，较2020年第四季度的3,042.1百万美元下降[22] 未来展望 - 2021年第二季度完成了价值3.87亿美元的郊区办公资产处置，带来了2.26亿美元的净现金收益[8] - 2021年第二季度的调整后EBITDA为41,906千美元，较2021年第一季度的46,110千美元下降4.6%[50] - 2021年第二季度的物业减值费用为6,041千美元，较2020年第四季度的36,582千美元显著减少[31] 新产品和新技术研发 - 2021年第二季度签署了51,600平方英尺的新办公租约和23,900平方英尺的租约续签，导致水滨办公区的入住率上升至75.4%[8] - 2021年第二季度的住宅投资组合年化净营业收入（NOI）为69.9百万美元，入住率为100%[15] 负面信息 - 2021年第二季度的核心FFO为33,559千美元，较2020年同期的61,265千美元下降了45.4%[42] - 2021年第二季度的每股核心FFO为0.34，较2020年同期的0.61下降了44.3%[42] - 2021年第二季度的股息为0.00美元，较2020年同期的0.40美元下降了100%[42]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为45.91477亿美元，较2020年12月31日的51.47786亿美元下降10.81%[27][38] - 截至2021年6月30日，公司总负债为25.64172亿美元，较2020年12月31日的30.42109亿美元下降15.71%[27][38] - 2021年第二季度，公司总营收为8124.7万美元，较2020年同期的7419.7万美元增长9.5%[28][40] - 2021年上半年，公司总营收为1.5734亿美元，较2020年同期的1.57801亿美元下降0.29%[28][40] - 2021年第二季度，公司总费用为1.00941亿美元，较2020年同期的9434.6万美元增长7%[28][40] - 2021年上半年，公司总费用为1.78207亿美元，较2020年同期的1.84258亿美元下降3.28%[28][40] - 2021年第二季度，公司净亏损为7403.1万美元，较2020年同期的3293.4万美元扩大124.79%[28] - 2021年第二季度，公司净亏损为7403.1万美元，较2020年同期的3293.4万美元扩大124.78%[40] - 2021年上半年，公司净亏损为6051万美元，较2020年同期的7077.8万美元收窄14.51%[28][40] - 2021年第二季度，基本每股亏损为0.81美元，较2020年同期的0.41美元扩大97.56%[28][40] - 2021年上半年，基本每股亏损为0.75美元，较2020年同期的0.88美元收窄14.77%[28][40] - 截至2021年6月30日的三个月，公司净收入（亏损）为74,031千美元，而2020年同期为32,934千美元[31] - 截至2021年6月30日的六个月，公司净收入为60,510千美元，而2020年同期为70,778千美元[33] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为27,947千美元，2020年同期为68,254千美元[35] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为490,099千美元，2020年同期使用的净现金为194,180千美元[35] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为516,573千美元，2020年同期提供的净现金为125,197千美元[35] - 2021年上半年现金及现金等价物净增加1,473千美元，2020年同期净减少729千美元[35] - 2021年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为53,775千美元，2020年同期为40,439千美元[35] - 2021年上半年折旧和摊销（包括相关无形资产）为55,397千美元，2020年同期为59,642千美元[35] - 2021年上半年租金物业收购及相关无形资产为0千美元，2020年同期为16,159千美元[35] - 2021年上半年从循环信贷安排借款为170,000千美元，2020年同期为140,000千美元[35] - 2021年6月30日总权益为1510333000美元，较2021年1月1日的1592380000美元下降5.15%[46] - 2021年上半年净亏损60510000美元，2020年同期为70778000美元[48] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为27947000美元，2020年同期为68254000美元[48] - 2021年上半年投资活动提供的净现金为490099000美元，2020年同期使用194180000美元[48] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为516573000美元，2020年同期提供125197000美元[48] - 2021年上半年现金及现金等价物净增加1473000美元，2020年同期净减少729000美元[48] - 2021年6月30日现金、现金等价物及受限现金为53775000美元，2020年同期为40439000美元[48] - 2021年上半年折旧和摊销（包括相关无形资产）为55397000美元，2020年同期为59642000美元[48] - 2021年上半年从循环信贷安排借款170000000美元，2020年为140000000美元[48] - 2021年上半年偿还循环信贷安排33000000美元，2020年为140000000美元[48] - 2021年6月30日止六个月，公司来自非持续经营业务的收入为1375.8万美元，2020年同期为4160万美元[106] - 2021年6月30日止六个月，公司处置租赁物业的已实现收益和未实现收益净额为2486.1万美元，2020年同期为 - 3967.5万美元[106] - 2021年和2020年上半年现金支付利息分别为48451000美元和52441000美元，资本化利息分别为16378000美元和11788000美元[132] - 截至2021年6月30日，公司总负债2359284000美元，加权平均利率3.60%；截至2020年12月31日，总负债2801797000美元，加权平均利率3.76%[133][134] - 2021年和2020年第二季度401(k)计划总费用分别为158000美元和175000美元，上半年分别为338000美元和431000美元[135] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司长期债务公允价值分别约为2379285000美元和2879002000美元，账面价值分别约为2359284000美元和2801797000美元[138] - 2021年上半年，公司对三个待售物业和一块待售土地确认未实现待售损失拨备分别为1400000美元和2600000美元，并记录土地和其他减值400000美元[142] - 2021年第二季度和上半年，公司地面租赁费用分别为38万美元和64万美元，2020年同期分别为68万美元和130万美元[160] - 2021年第二季度，公司管理重组活动净成本710万美元，上半年为1020万美元[178] 公司物业资产相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司拥有或持有38处房地产物业，包括10栋办公楼约550万平方英尺、20处多户住宅物业共6018套公寓、4处停车/零售物业约10.8万平方英尺、3家酒店共723间客房和1块出租给第三方的土地[53] - 2019年12月19日，公司宣布出售新泽西州郊区办公物业组合，总面积约660万平方英尺[54][72] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司在合并房地产合资企业的投资中，房地产资产分别为4.817亿美元和4.861亿美元，其他资产分别为470万美元和450万美元，抵押贷款分别为2.858亿美元和2.848亿美元，其他负债分别为2130万美元和2100万美元[59] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，资本化开发和建设工资及相关成本分别约为60万美元和40万美元；六个月分别约为120万美元和90万美元[62] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，净投资于租赁物业中的未投入使用的房地产、建筑物和租户改良分别为1.149467亿美元和1.098506亿美元[63] - 2021年上半年，The Upton多户住宅物业开始运营，有193套公寓，开发成本为9998万美元；位于新泽西州帕西帕尼的土地租赁也开始运营，开发成本为510万美元，该土地租赁于6月30日出售[70][71] - 2019年末至2021年6月30日，公司出售34处郊区办公物业，总面积580万平方英尺，净销售收益9.89亿美元；截至6月30日，剩余2处物业共50万平方英尺待售，预计总销售收益约5430万美元；7月，公司出售一处23.7万平方英尺的办公物业，售价2900万美元[73] - 2021年上半年公司处置租赁物业销售收益总计653426000美元，实现收益24861000美元[78] - 2021年5月24日公司处置新泽西州汉密尔顿可开发地块，净销售收益745000美元，净收益111000美元[79] - 2021年6月30日公司对新泽西州霍博肯办公物业计提减值费用600万美元，对泽西城可开发地块计提减值费用750万美元[80] - 截至2021年6月30日，公司在权益法合营企业的总投资约为1.549亿美元，非合并合营企业拥有多种物业[81] - 截至2021年6月30日，公司非合并合营企业的物业债务余额为6.57744亿美元[85] - 公司拥有未开发地块6、I和J的20%剩余权益，可开发771套公寓单元[89] - 2021年4月29日，公司出售合资企业权益，总售价约200万美元[89] - 2020年12月31日，公司从非合并合资企业的房产出售中实现收益3510万美元[92] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，递延费用、商誉和其他资产净额分别为1.73379亿美元和1.99541亿美元[93] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，受限现金分别为1614.7万美元和1420.7万美元[100] - 2019年末至2021年6月30日，公司出售34处郊区办公物业，总面积580万平方英尺，净销售收益9.89亿美元[102] - 截至2021年6月30日，公司确定剩余两处待售物业的账面价值无法从预计净销售收益中收回，分别确认未实现待售损失拨备100万美元和210万美元[105] - 2021年7月，公司出售一处23.7万平方英尺的办公物业，总售价2900万美元，净收益用于偿还2700万美元的2021年定期贷款[103] - 截至2021年6月30日，公司20处物业（账面价值约32亿美元）和3个土地及开发项目（账面价值约6.77亿美元）被抵押贷款和应付贷款抵押[122] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司未偿还本金余额分别为2182865000美元和2218862000美元，净抵押贷款、应付贷款和其他债务分别为2170284000美元和2204144000美元[123] - 2021年6月30日，公司对新泽西州霍博肯的办公物业计提减值费用600万美元，对土地及其他资产计提减值费用750万美元[143] - 哈伯赛德广场4 - A项目年度替代税（PILOT）为总项目成本4950万美元的2%，2021和2020年第二季度均为26.4万美元，上半年均为52.8万美元[147] - 哈伯赛德广场5项目年度PILOT为总项目成本1.709亿美元的2%，2021和2020年第二季度均为110万美元，上半年均为220万美元[148] - 截至2021年6月30日，公司不可撤销地面租赁未来最低租赁付款总额为1.60674亿美元，扣除利息后为1.37024亿美元；截至2020年12月31日，分别为1.61754亿美元和2360.2万美元[159][160] - 公司三个地面租赁资本化经营租赁在2021年6月30日余额为2230万美元，净现值计算使用的增量借款利率为7.576% - 7.618%[161] - 帝国港南区9号313单元多户住宅项目预计成本1.438亿美元，截至2021年6月30日已发生1.258亿美元，公司已出资5180万美元，剩余由9200万美元建设贷款提供（已提取7400万美元）[162] - 泽西城25号克里斯托弗·哥伦布750单元多户住宅项目预计成本4.695亿美元，截至2021年6月30日已发生3.838亿美元，公司已出资1.695亿美元，剩余由3亿美元建设贷款提供（已提取2.143亿美元）[163][164] - 截至2021年6月30日，公司6处物业及相关项目账面价值约11亿美元，处置需满足特定条件[179] - 截至2021年6月30日，公司不可撤销商业经营租赁未来最低租金收入总计9.84307亿美元[183] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2020年12月31日，公司高级无担保票据本金余额为57.5万美元，净总额为57.2653万美元[108] - 2021年5月6日，公司提前赎回高级无担保票据，产生成本2420万美元[108] - 2021年5月6日，公司签订2021年信贷协议，包括2.5亿美元高级有担保循环信贷安排和1.5亿美元高级有担保定期贷款安排[109][110] - 2021年循环

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心运营资金为每股0.18美元，相比去年同期的每股0.33美元有所下降，下降主要受郊区资产出售计划和疫情对酒店、停车场及多户住宅业务的影响 [17] - 第一季度核心运营资金比每股0.15美元的高端指引高出0.03美元，原因包括资产出售时机晚于预期、资本化利息导致的利息支出降低，以及办公室和多户住宅平台费用优于预算 [17] - 核心运营资金调整中包括一笔每股0.025美元的一次性管理费用，与公司管理层重组和CEO变更相关 [18] - 截至3月31日，公司资产组合整体出租率为74.2%，相比去年年底的78.7%有所下降，主要原因是TD Ameritrade从Harborside 6搬离了14万平方英尺的空间 [8] - 第一季度完成了78,900平方英尺的新租约或续租，其中58,200平方英尺与水岸资产相关，部分抵消了出租率下降的影响 [8] - 水岸办公室投资组合的同店现金净营业收入同比下降10.9%，主要归因于停车场收入同比减少以及Harborside 6主要租户的搬离，但被3.8%的费用节省部分抵消 [19] - 多户住宅投资组合的运营部分在第一季度末出租率达到93%，相比去年年底的90%有所上升 [12] - 多户住宅收入同比下降12.2%，但出租率环比第四季度上升了330个基点，且净有效租金因优惠减少而趋于稳定 [20] - 多户住宅同店收入环比仅微降30个基点，净营业收入环比增长7.3% [20] - 第一季度酒店收入仍然低迷，仅限Port Imperial双品牌酒店中的Residence Inn部分运营，接近盈亏平衡 [21] - 截至季度末，公司已将信贷额度余额降至零，资产负债表上持有2.61亿美元现金 [22] - 公司于4月20日以8.5%的现金资本化率出售了Short Hills投资组合，该比率基于第一季度年化现金净营业收入计算 [24] - 公司预计在完成剩余郊区资产出售后，下半年净营业收入中约55%将来自多户住宅业务，45%来自办公室投资组合 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - **办公室业务**：水岸办公室校园在2021年仍有20.1万平方英尺的租约有待到期，包括Harborside 6剩余的TD Ameritrade搬离面积4.4万平方英尺，以及Harborside 5的Natixis搬离面积10万平方英尺 [19] - **多户住宅业务**：新开业的两个住宅社区表现良好，位于Short Hills的The Upton（193套）在季度末出租率达到37%，截至5月3日出租率为54%；位于Port Imperial的The Capstone（360套）出租率从季度末的25%上升至39% [13] - **多户住宅业务**：公司正在减少并预计最终取消租金优惠，同时在某些资产上已完全取消优惠 [12][35] - **开发项目**：剩余开发项目包括1,063个单元，具体为Port Imperial的RiverHouse 9（295套，预计第二季度交付）和泽西市水岸的The Charlotte（750套） [14] - **酒店业务**：Envue和Hyatt酒店现已全面运营，分别于4月和5月开业，但预计其全年贡献将保持低迷 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - **新泽西市场**：新泽西办公室租赁市场在整个季度仍然低迷，空置率达到历史高位 [9] - **新泽西市场**：近三分之一的新泽西居民已完全接种疫苗，预计将有助于经济重新开放和办公室生活的回归 [5] - **水岸市场**：公司看到租户问询有明显改善，且问询来源多样，包括现有租户和希望迁入该区域的租户 [9][32] - **租赁市场**：全国范围内的办公室租赁活动仍然 subdued，泽西市也没有出现大量租赁活动，公司认为这是市场整体状况而非自身错失机会 [53] 公司战略和发展方向及行业竞争 - **战略重点**：公司战略聚焦于简化业务、加强资产负债表和优化运营效率 [6] - **资产处置**：通过持续处置郊区办公资产来简化投资组合，年初至今已出售超过5.47亿美元（190万平方英尺）的资产，约占2020年底非核心资产价值的三分之二 [10] - **资产处置**：已退出普林斯顿办公室市场（出售100 Overlook Center，价值3800万美元）并完成了Metropark投资组合的出售（价值2.54亿美元） [10] - **资产处置**：季度后，公司以2.55亿美元出售了84.3万平方英尺的Short Hills办公室投资组合，在偿还贷款和成本后获得约1亿美元的净收益 [11] - **资产处置**：这些出售所得净收益总计约3.7亿美元，已用于偿还公司未偿债券，通过偿还追索权债务进一步加强了资产负债表 [11] - **资本结构调整**：公司新签署了一项2.5亿美元的循环信贷额度协议和一项1.5亿美元的定期贷款协议，为租赁和投资水岸投资组合以及发展多户住宅平台提供了灵活性 [23] - **ESG进展**：公司成立了ESG委员会，并获得了ISS质量评分的显著提升，环境评分从2020年10月的9分提升至3分，社会和治理评分分别从8分和2分提升至1分（1分为最高分） [16] - **未来方向**：公司正在评估所有可用的选择以为股东创造价值，但当前重点是可控的、能提升价值的举措，包括进一步简化业务、提高运营效率、加强资产负债表以及专注于租赁和租户保留 [58][59] - **产品定位**：公司正在对Harborside园区进行升级改造，引入智能设计解决方案，以满足租户对高品质办公空间和配套设施的需求，旨在将其打造为员工、当地居民和游客的首选目的地 [9] - **产品灵活性**：水岸资产提供灵活的空间和多种选择，包括小面积楼层和低层建筑，以适应不同租户的需求 [68] - **激励措施**：新泽西州的“Grow New Jersey”激励计划已获批准，符合条件的租户可能获得每平方英尺10美元至34美元左右的激励 [31][75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经济展望**：公司预计，在政府大规模刺激措施、被抑制的需求和劳动力市场复苏的推动下，美国经济增长将在今年开始加速，可能正处于经济复苏的拐点和起点 [5] - **市场展望**：尽管存在显著不确定性，但公司对市场复苏、疫苗接种率提高以及办公室生活重振持谨慎乐观态度 [6][9] - **租赁前景**：公司看到租户问询出现显著改善，并相信随着市场复苏，公司有能力吸引新租户 [9] - **多户住宅前景**：多户住宅租赁势头自年初以来有所改善，预计将继续减少并最终取消租金优惠 [12] - **酒店前景**：酒店收入目前更多来自消费者而非商务客源，随着预计的办公室回归，希望在今年晚些时候收入结构能重新平衡至正常水平 [80] - **指引**：鉴于经济复苏和公司转型仍在进行中，公司目前不提供业绩指引 [26] 其他重要信息 - **债券赎回**：作为赎回债券的条件，公司需要在第二季度持有现金30天以支付债券赎回和溢价 [25] - **债券赎回详情**：公司已为债券赎回全额拨备资金，包括5.75亿美元债券本金和约2000万美元的溢价，但在未来30天内仍需支付4%的利息 [63] - **抵押贷款到期**：2021年仅剩一笔390万美元的抵押贷款到期，位于Roseland的一个小型零售公寓，公司计划对其进行再融资 [22] - **剩余资产出售**：非核心资产出售计划接近完成，剩余部分包括Red Bank投资组合（预计第二季度末左右完成交易）以及Monmouth合资企业和一些土地资产 [65][66] - **Harborside 1进度**：Harborside 1的改造预计将在第三季度末或第四季度初准备就绪，可供入住 [69] - **潜在业务转换**：公司正在评估将部分办公空间转换为生命科学用途的潜力，以应对该领域当前的高需求 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于水岸资产租赁需求、租户类型及新泽西州激励计划 [28][29] - 公司看到租户问询来源多样，包括现有租户和希望迁入该区域的租户，问询规模也各不相同 [32][40] - 新泽西州的“Grow New Jersey”激励计划已获批准，符合条件的租户可能获得每平方英尺10美元至34美元左右的激励，现已可用 [31][75][76][77] 问题: 关于多户住宅需求趋势、优惠措施及4月和5月的延续情况 [33][34] - 多户住宅需求回升与疫苗接种和恢复正常生活工作条件的开始有关，趋势广泛 [34] - 公司在第一季度能够在提高出租率的同时削减优惠，并在某些资产上完全取消优惠，这一积极趋势在持续 [35] 问题: 关于水岸资产的具体兴趣、租户规模及生命科学转换可能 [39] - 公司现阶段不提供具体指引，但注意到问询来源和所需空间规模多样 [40] - 公司正在评估将部分办公空间转换为生命科学用途的潜力 [40] 问题: 关于新 leasing 团队为吸引新租户所做的具体改变 [42] - 公司重建了与经纪社区的关系，主动接触可能从搬迁中受益的租户，并投资改善产品，以提供有竞争力的租金水平 [43][44] 问题: 关于出售核心水岸办公资产的可能性及投资组合规模 [47] - 公司会考虑所有能为股东创造价值的选项，但目前重点是可控的、能提升水岸办公园区价值的举措 [48] 问题: 关于租赁问询管道规模、历史租赁低迷的原因及租户去向 [52] - 全国办公室租赁活动在相关期间一直 subdued，泽西市租赁量不大，公司并未错失大量交易 [53] - 机会规模目前难以量化，但积极的问询迹象表明办公室需求依然存在，公司资产凭借地理位置、质量和灵活楼层布局，为希望以更低成本接近曼哈顿的租户提供了良好选择 [54] 问题: 关于当前启动公寓开发的时机及资金限制 [55] - 公司希望释放Roseland的潜力并发展多户住宅业务，但必须平衡资本限制和现金流，尚未就未来开发做出决定，这最终将是一个资本配置决策 [55][56] 问题: 关于完成非核心资产出售后的公司战略 [57][58] - 公司继续评估所有为股东创造价值的选项，但采取审慎态度，近期战略侧重于可控的价值提升举措，如进一步简化业务、提高运营效率、加强资产负债表以及专注于租赁和租户保留 [58][59] 问题: 关于债券赎回的机制、现金持有及利息支付 [62][63] - 公司已为债券赎回全额拨备资金，但在未来30天内仍需支付4%的利息 [63] 问题: 关于剩余资产（如Red Bank）的出售进度 [64][65] - Red Bank投资组合已签约，预计在第二季度末左右完成交易，其他剩余非核心资产（如合资企业和土地）的出售将用于偿还定期贷款 [65][66] 问题: 关于水岸办公资产的市场营销策略及空间细分 [67][68] - 市场营销在一定程度上按空间类型细分，但公司产品的优势在于其空间灵活性和多样性，可满足不同租户需求 [68] 问题: 关于Harborside 1的预计完工时间 [69] - Harborside 1预计在第三季度末或第四季度初准备就绪，可供入住 [69] 问题: 关于新泽西州税收激励计划的立法进展和时机 [74][75] - 该计划已获批准，目前即可用于符合条件的租户签署租约 [75][76][77] 问题: 关于水岸资产出租率拐点的预期时间 [78][79] - 公司难以给出具体时间表，但对问询水平和质量的积极趋势感到鼓舞，并对其资产质量和激励方案充满信心 [79] 问题: 关于酒店业务展望及活动预订情况 [80] - 酒店收入目前更多来自消费者，随着办公室回归，预计今年晚些时候商务收入将回升，使收入结构重新平衡 [80] 问题: 关于The Upton的租户类型、租金提升可能性及对出售其他地块的考量 [84] - The Upton的主要租户是空巢老人，公司对该资产的吸引力感到满意 [84] - 关于是否出售其他地块，将取决于未来的资本配置决策，目前尚未做出决定 [84] - 公司目前并未营销另一处酒店地块 [85] 问题: 关于资产出售的资本化率（现金与GAAP基础） [86] - 报告的现金资本化率加上20个基点，即可得出相应的GAAP资本化率 [86] 问题: 关于新任CEO上任后的初步观察和挑战 [87] - 新任CEO在任职前已担任董事数月，因此能够顺利过渡，目前未发现特别令人惊讶或困扰的问题，近期重点将是进一步简化业务、提高运营效率和优化资源配置 [87]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 2021年第一季度总收入从2020年同期的8360.4万美元下降至7609.3万美元，降幅约为9.0%[28] - 2021年第一季度净收入为1352.1万美元，而2020年同期净亏损为3784.4万美元[28] - 普通股股东可获得的净收入为762.3万美元，对应每股基本收益0.06美元；2020年同期净亏损为3992.4万美元，每股基本亏损0.47美元[28] - 公司第一季度净收入为1352.1万美元，而去年同期净亏损为3784.4万美元[39] - 第一季度总营收为7609.3万美元，较去年同期的8360.4万美元下降约9.0%[39] - 归属于普通股股东的净收入为838.5万美元，摊薄后每股收益为0.06美元[39] - 公司2021年第一季度净利润为1352.1万美元，而2020年同期净亏损为3784.4万美元[45] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 利息支出为1761万美元，较去年同期的2091.8万美元减少约15.8%[39] - 折旧与摊销费用为2817.3万美元，较去年同期的3389.5万美元减少约16.9%[39] - 2021年第一季度利息费用为1761万美元，2020年同期为2091.8万美元[96] - 2021年第一季度现金支付利息为1808.7万美元，资本化利息为858.3万美元[135] - 2021年第一季度公司土地租赁费用为56.8万美元，2020年同期为68.3万美元[162] - 2021年第一季度确认股票期权费用为11.4万美元，2020年同期为0美元[208] - 2021年第一季度确认AO LTIP单位费用为15.5万美元，2020年同期也为15.5万美元[212] 各条业务线表现：租赁业务 - 租赁收入从7197.9万美元下降至6577.1万美元，停车收入从526.5万美元下降至308.6万美元[28] - 租赁收入为6577.1万美元，较去年同期的7197.9万美元下降约8.6%[39] 各条业务线表现：终止经营业务 - 已终止经营业务的净收入为3374.3万美元，而2020年同期为净亏损684万美元[28] - 投资活动产生的净现金流入为1.8997亿美元，主要得益于终止经营业务带来的2.63196亿美元现金流入[34] - 2021年第一季度投资活动净现金流入1.8997亿美元，主要因终止运营业务带来2.63196亿美元现金流入[45] - 2021年第一季度终止经营业务总收入为2163.7万美元，净收入为3374.3万美元[105] 各条业务线表现：开发与建设项目 - 2021年第一季度资本化的开发和建设薪资及相关成本约为60万美元，2020年同期为50万美元[59] - 2021年第一季度，位于Short Hills的The Upton多户住宅项目投入运营，包含193个单元，已发生开发成本9770万美元[67] - 2021年第一季度，位于Parsippany的一块土地租赁（含两个餐厅租户）投入运营，发生开发成本510万美元[68] - 公司主要开发项目Port Imperial South 9（313套多户住宅）估计总成本为1.438亿美元，截至2021年3月31日已发生建设成本1.12亿美元，预计2021年第二季度末可入住[164] - 公司另一开发项目25 Christopher Columbus（750套多户住宅）估计总成本为4.695亿美元，截至2021年3月31日已发生成本3.534亿美元，预计2022年第一季度可入住[165] 各条业务线表现：资产处置与持有待售 - 截至2021年3月31日，郊区办公资产组合中剩余11处物业（共200万平方英尺）被归类为持有待售，总合同售价约为3.914亿美元[70] - 2021年第一季度，公司确认了120万美元的未实现持有待售损失备抵，以及40万美元的物业和土地减值[73] - 2021年4月，公司完成了Short Hills一处四物业办公园区的出售，总收益2.55亿美元，预计净收益约1亿美元将用于偿还公司无担保债务[74] - 截至2021年3月31日，持有待售的房地产净额为4.15029亿美元，其中郊区办公资产组合部分为3.45217亿美元[75] - 2021年第一季度，公司处置了总面积为1,076,256平方英尺的物业，实现净销售收益2.82075亿美元，实现净收益（含未实现损益）2278.1万美元[76] - 公司已完成郊区办公组合中25处物业的出售，总面积430万平方英尺，净收益为6.594亿美元[100] - 截至2021年3月31日，剩余11处待售物业总面积200万平方英尺，合同总售价约为3.914亿美元[100] - 2021年第一季度，因预计销售净额无法覆盖账面价值，公司计提了120万美元的未实现待售物业损失备抵[103] - 2021年第一季度，因出售成本估计变更，公司确认了220万美元的未实现收益[104] - 截至2021年3月31日，公司归类为持有待售的资产（包括11处办公楼、1个零售地块及若干可开发土地）总账面价值为4.15亿美元[145] - 2021年第一季度，公司对一处持有待售物业确认了120万美元的未实现持有待售损失备抵，并对一处土地确认了40万美元的减值损失[145] - 2021年第一季度，公司因一项处置交易完成前公允价值变动，确认了220万美元的未实现收益[145] 各条业务线表现：非合并合资企业 - 截至2021年3月31日，公司在非合并合资企业中的总投资约为1.6亿美元[78] - 非合并合资企业资产包括：两处总计约20万平方英尺的办公物业、六处总计1786套公寓单元的多户住宅物业、一处约5.1万平方英尺的零售物业、一家351间客房的酒店、一个可开发约360套公寓单元的项目，以及可开发约1621套公寓单元的土地权益[78] - 公司同意为非合并合资企业部分债务提供担保，截至2021年3月31日，相关债务总借款能力最高为3.04亿美元，公司担保上限为3320万美元，实际未偿还债务总额为2.781亿美元，其中3060万美元由公司担保[80] - 在非合并合资企业投资中，包含三个可变利益实体，公司总投资约为1.08亿美元，公司因参与这些VIE而面临的最高损失风险估计约为1.42亿美元[81] - 截至2021年3月31日，公司非合并合资企业的物业债务总额为6.5225亿美元[83] - 2021年第一季度，公司在非合并合资企业的权益收益（亏损）净额为亏损145.6万美元，2020年同期为亏损70.8万美元[89] 资产与投资状况 - 总资产从2020年12月31日的51.48亿美元微增至2021年3月31日的51.60亿美元[27] - 现金及现金等价物大幅增加，从3809.6万美元增至2.6168亿美元[27] - 净投资性房地产从46.39亿美元减少至44.40亿美元，部分原因是待售房地产净值从6.5696亿美元减少至4.1503亿美元[27] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物为2.61682亿美元，较2020年底的3809.6万美元大幅增长[37] - 截至2021年3月31日，未投入使用的房地产及建筑和租户改善净投资额为11.279亿美元，较2020年12月31日的10.985亿美元有所增加[60] - 截至2021年3月31日，递延费用、商誉及其他资产净值为1.92028亿美元[91] - 公司拥有一笔1000万美元的卖方融资应收票据，年利率为4%，90天后增至15%[92] - 截至2021年3月31日，受限现金总额为1883.6万美元，较2020年12月31日的1420.7万美元增长32.6%[98] - 截至2021年3月31日，现金、现金等价物及受限现金总额为2.80518亿美元，较期初增长4.36倍[45][46] - 截至2021年3月31日，公司合并房地产合资企业的总房地产资产为4.837亿美元，抵押贷款为2.853亿美元[56] 债务与融资活动 - 总负债从30.42亿美元微增至30.56亿美元，其中无担保循环信贷和定期贷款从2500万美元减少至0[27] - 总负债为30.55575亿美元，总权益为15.89516亿美元，资产负债率约为65.8%[37] - 2021年第一季度从循环信贷额度借款800万美元，偿还3300万美元[45] - 截至2021年3月31日，高级无担保票据本金余额为5.75亿美元，净额为5.72945亿美元[107] - 公司于2021年5月6日赎回高级无担保票据，支付了约2000万美元的提前赎回溢价[110] - 公司于2021年5月6日签订新的循环信贷和定期贷款协议，提供2.5亿美元高级担保循环信贷额度（2021年信贷额度）和1.5亿美元高级担保定期贷款额度（2021年定期贷款）[118] - 2021年信贷额度期限至2024年5月，循环贷款总额上限2.5亿美元，信用证分额度不超过5000万美元，设施费根据使用情况为25或35个基点[119] - 2021年定期贷款期限至2022年11月，为一次性提取，总额1.5亿美元[120] - 2021年信贷协议要求遵守财务比率，包括最低抵押品池价值8亿美元、最高抵押品池杠杆率40%、最高总杠杆率65%、最低偿债覆盖率（2022年5月6日前1.10倍，2023年5月6日前1.20倍，之后1.40倍）[122] - 2021年5月6日，公司提取了2021年定期贷款的全部1.5亿美元，并从2021年信贷额度借款1.45亿美元，用于偿还高级无担保票据[125] - 截至2021年3月31日，公司无担保循环信贷额度下无借款；截至2020年12月31日，借款为2500万美元[131] - 截至2021年3月31日，公司有19处物业（总账面价值约29亿美元）和3个土地开发项目（总账面价值约6.34亿美元）被抵押贷款所抵押[132] - 根据2017年定期贷款基于总杠杆率的利率网格，当总杠杆率≥50%且<55%时，适用利率为LIBOR加165个基点[116] - 2016年定期贷款提前偿还，导致利率互换安排部分提前终止，录得210万美元收益，并冲销了24.2万美元的未摊销递延融资成本[127] - 在2017年信贷协议中，财务比率要求包括最高杠杆率60%、最高担保债务40%、最低固定费用覆盖率1.5倍、最高无担保债务60%、最低无负担财产利息覆盖率2.0倍[116] - 截至2021年3月31日，公司总债务为28.22亿美元，加权平均利率为3.77%[137] - 截至2021年3月31日，公司抵押贷款、应付贷款及其他债务净额为22.49亿美元[134] - 截至2021年3月31日，公司长期债务的公允价值约为28.44亿美元，账面价值约为28.22亿美元[142] - Liberty Towers贷款在2020年1月增加至2.65亿美元，产生了3300万美元的额外收益[136] - The Charlotte建设贷款最高借款能力为3亿美元，LIBOR下限为2.0%[136] - Port Imperial South 9建设贷款最高借款能力为9200万美元[136] - Short Hills Residential建设贷款最高借款能力为6400万美元[136] - 2021年4月，公司为清偿Short Hills Portfolio抵押贷款支付了约2200万美元[136] - 2020年12月，公司获得了以Emery为抵押的7200万美元新抵押贷款，在偿还建设贷款后获得净收益1040万美元[136] 现金流状况 - 来自持续经营的业务亏损从3100.4万美元收窄至2022.2万美元[28] - 来自持续经营业务的净现金流入为1743.5万美元，与去年同期的1716.5万美元基本持平[34] - 2021年第一季度运营活动产生的净现金为2615.4万美元，较2020年同期的4366.3万美元下降40.1%[45] - 2021年第一季度租金收入增加和应收账款减少，使运营现金增加185.9万美元[45] - 2021年第一季度用于租赁物业增加和改善的现金支出为1697.8万美元，较2020年同期的6300.4万美元大幅减少73.1%[45] 管理层讨论和指引：管理层变动与薪酬 - 公司于2021年3月任命新CEO，其年薪为80万美元，目标年度奖金为年薪的150%（即120万美元），并获授予95万股股票期权作为签约奖励[166] - 前临时CEO的服务协议延长至2021年7月25日，公司每月需向其关联实体支付15万美元现金聘费[168] - 公司向MAG Partners支付每月15万美元费用，并可能获得30万美元签约奖金和20万美元完成奖金[169] - 公司授予MAG Partners完全归属的股票期权，可购买23万股行权价14.39美元的普通股和10万股行权价20美元的普通股[169] - 2021年第一季度，与管理层重组相关的总成本（净额）为210万美元[170] - 公司为41名员工预留的留任奖励潜在总成本最高约550万美元，包括可能发行的82,629股普通股[172] 管理层讨论和指引：资本结构与股东权益 - 截至2021年3月31日，公司总权益为15.89516亿美元，较2020年末的15.9238亿美元略有下降[43] - 公司普通合伙人在运营合伙企业的普通单位权益占比，从2020年末的90.4%提升至2021年3月31日的91.0%[48] - 公司普通股回购计划剩余授权额度为1.39亿美元，截至2021年3月31日已回购成本约1100万美元[200] 管理层讨论和指引：风险与对冲 - 截至2021年3月31日，公司没有任何被指定为利率风险现金流对冲的未平仓利率互换合约[94] - 公司预计未来12个月内没有与衍生品相关的额外金额将重新分类至利息费用[95] - 利率互换衍生工具在2021年第一季度未产生损益重分类，2020年同期重分类至收入的损失为1.6万美元[96] 其他重要内容：物业与资产组合 - 公司拥有或持有49处不动产权益，包括总面积约710万平方英尺的20栋办公楼[50] 其他重要内容：租赁承诺 - 截至2021年3月31日，不可取消土地租赁的未来最低租金支付总额现值为1.37471亿美元[161] - 截至2021年3月31日，不可取消商业运营租约的未来最低租金收入总额为9.87658亿美元[175] 其他重要内容：税务事项 - 根据税务减免协议，公司多个项目需支付替代性财产税（PILOT），例如Harborside Plaza 5项目年PILOT为总项目成本1.709亿美元的2%，即约110万美元[149] - 截至2021年3月31日，约12亿美元账面价值的资产受限于防止确认内置收益的条件[171] 其他重要内容：关联方交易 - 公司于2020年报销Bow Street LLC约610万美元的代理征集相关费用[173] 其他重要内容：合资企业与优先股安排 - Rockpoint在RRLP的优先股总投资额达4亿美元[178][179] - 根据与Rockpoint的新交易条款，运营现金流分配中，RRT和Rockpoint在获得6%优先基本回报后，RRT获得95.36%直至其获得6%的RRT基本回报[180] - 公司可向RRLP提供的信贷增强票据最高本金总额为5000万美元[183] - Rockpoint在RRT优先股中的投资资本在2021年3月31日为4亿美元[187] - 根据瀑布条款，在Rockpoint实现11%的内部收益率后，分配比例约为：Rockpoint（优先股）21.89%，RRT（优先股）2.65%，RRT（普通股）75.46%[187] - 另一种分配方案下，比例约为：Rockpoint（优先股）10.947%，RRT（优先股）1.325%，RRT（普通股）87.728%[187] - 截至2021年3月31日，优先股的估计未来赎回价值约为4.76亿美元[190] - A系列优先股发行42,800股，每股面值1,000美元，年股息率3.5%，可转换为最多1,204,820个普通单位[191][192] - A-1系列优先股发行9,213股，每股面值1,000美元，年股息率不低于3.5%，可转换为最多257,375个普通单位[193][194] - 截至2021年3月31日，可赎回非控股权益总额为5.15267亿美元，其中Rockpoint在RRT的权益为4.62943亿美元，A及A-1系列优先股为0.52324亿美元[196] - 2021年第一季度，可赎回非控股权益的赎回价值调整增加197万美元[196] 其他重要内容：股权激励计划 - 2021年3月，公司向首席执行官授予了950,000份股票期权作为

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO每股为0.16美元，去年同期为0.44美元，同比下降主要因郊区资产出售计划及疫情对酒店、停车和多户住宅业务的影响 [11] - 滨水办公物业组合的现金同店净营业收入下降4.4%，主要由于停车收入减少和收入端的费用回收减少 [11] - 第四季度租金收取情况稳定，办公物业组合平均为97.1%，多户住宅物业组合为99%，坏账费用状况良好，季度坏账费用总计48.9万美元 [13] - 酒店业务第四季度EBITDA亏损83.8万美元，预计EnVue和凯悦酒店第一季度保持关闭，春季晚些时候评估重新开业 [14] - 停车收入环比减少80万美元，2021年初仍处于低迷状态 [14] - 季度末净债务与EBITDA比率为15.8倍，反映了空置率、酒店和停车业务的中断以及近9.06亿美元开发项目即将上线的情况 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2021年滨水地区有40.8万平方英尺的租约到期，1月TD Ameritrade搬出14万平方英尺，9月底将搬出剩余4.4万平方英尺，Plaza 5的Natixis 7.5万平方英尺办公和2.6万平方英尺存储及附属空间租约7月底到期，其余12.3万平方英尺处于不同租赁阶段 [15][16] 多户住宅业务 - 第四季度Roseland运营物业组合出租率为90%，上一季度为89.5%，租赁流量超过去年同期，租赁势头持续到1月 [37] - 同店组合（不包括两个翻新资产）收入下降9.5%，净营业收入下降24.1%，全年该组合净营业收入为负6.2%，主要因收入下降1.1% [39] 酒店业务 - EnVue酒店第四季度关闭，Marcus Samuelsson餐饮业务营业，季度销售额超过100万美元，暂无开放客房计划；Residence Inn继续运营，季度平均入住率60%，EBITDA为正 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 新泽西州2020年办公楼销售额超过23亿美元，与历史成交量相符 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售所有非核心办公资产，退出多个土地和非核心市场的住宅物业，2020年非核心办公资产销售产生3.52亿美元毛收入，土地和部分住宅销售产生4.37亿美元毛收入，预计第二季度末完成大部分剩余非核心办公物业的出售 [7][8] - 公司对Harborside资产的战略重新定位持乐观态度，认为企业今年晚些时候将重返办公室，员工渴望回归工作，公司正积极与市场互动，新泽西州的激励计划将支持租赁工作 [9][33] - 公司将专注于多户住宅和滨水办公物业，预计完成郊区资产出售后，多户住宅业务将贡献约55%的净营业收入，办公业务贡献45% [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在疫情期间专注于战略举措的执行，在非核心资产销售和加强资产负债表方面取得有意义的进展，住宅业务开始出现稳定迹象 [6] - 尽管面临挑战，但公司对未来持乐观态度，认为随着员工重返办公室、新泽西州激励计划、Harborside 1的翻新进展以及疫苗的广泛分发，公司处于有利地位 [35] - 2021年仍面临入住率和净收入恢复的挑战，但过去90天市场出现转机，预计未来收入和入住率将稳步增长 [47] 其他重要信息 - 公司预计2021年第一季度核心FFO每股为0.12 - 0.15美元，将持续评估提供更长期展望的价值 [22] - 公司有两个待董事会决定的可立即开工的开发项目，分别是Port Imperial的Park和泽西市哈德逊滨水区的Harborside 8 [46] - 公司永久首席执行官的任命即将公布 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 企业领导者重新关注房地产布局需要多长时间，滨水资产能否从纽约市办公室面积缩减中受益 - 公司目前在Harborside物业有一定的租赁活动，约11万平方英尺正在进行文件交易，但无法保证交易完成，公司不便评论潜在租户情况，认为任何在泽西市寻找办公空间的租户都会与公司沟通 [53][54] - 近期市场出现现场参观和会议增加的情况，租户开始认识到今年将恢复工作，更愿意做出房地产相关决策 [55][56] 问题2: 当前环境对住宅开发管道或土地储备前景的影响，Capstone的表现与预期的比较，以及开发收益率的压缩情况 - 目前在建项目的租赁情况良好，Capstone达到了预期，RiverHouse 9预计也将按计划开放，稳定收益率预计在6% - 6.15%之间，建设与购买相比仍具有吸引力 [59][60][61] - 公司等待董事会决定何时启动新的建设项目，出售土地后，时机合适时将重新开始建设 [62] 问题3: 郊区资产剩余待售面积和价值的估计，以及预计的交易完成时间 - 6亿美元、260万平方英尺的交易已签订硬合同，另外还有一些正在进行的交易，6亿美元的交易将在第二季度末完成，1 - 1.5亿美元的一次性交易部分将在今年下半年完成，部分将延续到2022年 [68][69] 问题4: 2021年剩余12.3万平方英尺租赁情况，以及11万平方英尺交易与这部分的关系 - 公司正在积极与2021年到期租户及未来到期租户沟通，11万平方英尺的租赁交易与这些租户无关 [71] 问题5: 全职首席执行官的招聘进展 - 董事会预计在2021年第一季度宣布永久首席执行官的任命，目前宣布即将到来 [73] 问题6: 新泽西州激励计划的情况 - 新计划名为Emerge，是一项税收抵免计划，奖励新租户和留存租户，许多租户期待利用该计划 [76] 问题7: Harborside开展生命科学业务的依据 - 公司为提供更多市场选择，研究了Harborside 4A（现更名为Harborside 6）的生命科学能力，该建筑楼板宽敞，市场此类产品供应少，公司已与一些生命科学领域的合资伙伴进行讨论，将继续探讨生命科学转换机会 [77] 问题8: 111 River在处置计划中的情况 - 目前公司专注于出售郊区办公资产，111 River目前未进行出售营销 [78] 问题9: 重新规划信贷额度的考虑，是否需要更多股权，新信贷额度的形式 - 新信贷额度的一小部分将分配给Roseland用于一般公司用途，主要部分将由滨水的六项资产担保，其中四项无抵押，信贷额度将更小，更多基于抵押指标和可用性，而非公司契约，资本需求将更适度，信贷额度内将有单独的预留用于租户改进和资本支出 [80][81] 问题10: 分拆多户住宅业务的想法 - 公司专注于郊区资产处置战略，同时继续探索所有战略选择，包括整个交易或部分业务的分拆，董事会战略审查委员会正在深入研究所有战略选择并回应相关咨询 [85] 问题11: 首席执行官是否为内部招聘 - 不是内部候选人，临时首席执行官将移交职责 [86]

业绩总结 - 市场资本化为46亿美元，较第三季度下降约2.13%[12] - 核心FFO为1620万美元，较第三季度下降约45.1%[12] - 每股核心FFO为0.16美元，较第三季度下降约46.7%[12] - AFFO为330万美元，较第三季度下降约84.9%[12] - 2020年第四季度总收入为60,815千美元，较2020年第三季度的38,102千美元增长59.6%[38] - 2020年第四季度的基础租金收入为54,491千美元，较2020年第三季度的30,602千美元增长77.9%[38] - 2020年第四季度净收入为47,498千美元，较2020年第三季度的亏损42,208千美元大幅回升[41] - 2020年第四季度每股收益为0.23美元，较2020年第三季度的0.10美元增长130%[41] - 2020年第四季度的总支出为41,976千美元，较2020年第三季度的38,958千美元增长5.2%[38] 用户数据 - 住宅投资组合的出租率为90.2%，较第三季度上升约0.7%[12] - 办公室出租率为78.7%，较第三季度上升约0.6%[12] - Roseland的运营物业总数为4,039个单位，整体占用率为95.4%[26] - 2020年第四季度的总单位出租率为89.4%，较去年同期下降4.5%[76] - 2020年第四季度的平均出租率为88.9%，相比第三季度的87.6%有所上升[124] 未来展望 - 现金及现金等价物为$12百万，限制性现金为$11百万[26] - 2020年截至目前，核心资金运营（Core FFO）为107,338千美元，较2019年同期的163,140千美元下降了34.2%[57] - 2020年截至目前，调整后的EBITDA为220,846千美元，较2019年同期的278,111千美元下降了20.6%[57] 新产品和新技术研发 - 自2020年10月1日以来，公司完成了760,730平方英尺的办公楼销售，总价为1.293亿美元[18] - 住宅建筑和土地的销售总额为4.278亿美元，公司净销售收益为8290万美元[18] 市场扩张和并购 - 2020年第四季度的租赁物业净投资为$3,028,426千，较2019年第四季度的$2,806,616千增长7.9%[134] - 2020年第四季度的开发和建设在建项目总成本为$602,767千[132] 负面信息 - 现金租金率下降5.4%，而GAAP租金率下降2.2%[12] - 2020年第四季度物业减值损失为6,584千美元，较2019年第四季度的27,356千美元显著减少[38] - 2020年第四季度的物业减值费用为36,582千美元[49] 其他新策略和有价值的信息 - 固定利率债务总额为2,386,502千美元，占总债务的84.7%[90] - 2020年第四季度的房地产服务收入为2,766千美元，较第三季度的2,876千美元略有下降[170] - 2020年第四季度的每个家庭平均收入计算方法为总公寓收入除以平均入住率再除以公寓数量[165]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K x ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Commission File Number: 1-13274 Mack-Cali Realty Corporation Commission File Number: 333-57103: Mack-Cali Realty, L.P. MACK-CALI REALTY CORPORATION MACK-CALI REALTY, L.P. (Exact Name of Regi ...