2024 年 3 月上海商办买卖市场 城市测量师行定期监测上海新增商办物业和二手商办物业，并发布《上海商办买卖市场报告》。该报告旨 在帮助大家了解上海商办交易行情，欢迎持续关注！ 01 商办物业新增供应面积提升，成交总量仍处低位 3 月，上海商办物业新 增供应总面积在经历两个月 的低迷后出现大幅反弹。 分类来看，商业物业共 ...

报告行业投资评级 无相关内容。[无] 报告的核心观点 1. 2024年第一季度上海办公租赁需求疲弱,市场租赁情绪较低[1] - 小面积房源带看量上升,整体问询量稍有增加,但较多租户选择观望,采取谨慎的租赁决策,实质性成交案例较少[1] 2. 各环线办公租金持续普跌,外郊环跌幅扩大[2][3][4] - 内环内区域平均租金下跌0.8%,为本季度各环线最低跌幅[3] - 内中环与中外环区域平均租金分别下跌1.2个百分点和1.6个百分点[4] - 外郊环区域平均租金下跌幅度较大,达5.5个百分点[4] 3. 中心城区办公租金跌幅放缓,外围区域租赁情况有所分化[5][6] - 多数中心城区的办公租金跌幅在1个百分点以内[5] - 部分外围区域如金山区租赁情绪低迷,跌幅较高[6] 4. 租金普遍下调,中端及以下市场跌幅扩大[7][8] - 甲+级办公租金下跌0.2个百分点,表现较为平稳[7] - 甲级办公租金下跌1.3个百分点,乙+级办公租金下跌1.9个百分点[7] - 乙级及以下办公租金分别下跌3.4个百分点、2.4个百分点和1.5个百分点[8] - 部分业主提供定制装修服务以增加房源竞争力[8] 5. 办公空置率呈现持续上扬趋势[9][10][11] - 2024年第一季度上海全市聚集区平均空置率上升0.6个百分点至20.4%[9] - 新增供应放缓,但需求动力不足,去化速度缓慢[10] - 部分企业选择迁移或缩小办公面积,第三方办公服务运营商经营压力加剧[10][11] 6. 总体来说,办公租赁市场供过于求的格局仍然持续,市场下行趋势反转难度较大[12][13] - 高端写字楼租金持续下行,中端及中高端市场的租金差距缩小,企业倾向于搬迁至品质更好的项目[12] - 产业集聚效应显著的区域是当前办公租赁市场交易热点[13]

报告行业投资评级 - 无明确投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15] 报告的核心观点 - 2024年上海首批集中供地总出让金额达253亿元，占全年商品住房用地计划供应总量的7.7% [1] - 2024年商品住房用地供应量相比2023年减少12.9%，相比2022年减少15.7% [6][7] - 本轮出让地块的中小套型比例降至50%至70%，未来市场上大面积户型供应量将增加 [8][9] - 本批次土地拍卖的平均溢价率为7%，但地块热度分化显著 [10] 2024年供地计划 - 2024年商品住房用地计划供应总量为440-545公顷，其中浦东新区计划供应80-90公顷 [3][4] - 2024年住宅用地计划供应总量约为856公顷，其中商品住房用地为440公顷 [6] 第一批次集中供地特点 - 本轮出让地块的中小套型比例降至50%至70%，多层住宅中小套型建筑面积控制在100平方米以内，小高层不超过110平方米，高层不超过120平方米 [8][9] - 本批次土地拍卖的平均溢价率为7%，但地块热度分化显著，热门地块溢价率触顶，冷门地块仅1家房企参与 [10][11] 地块区域分布 - 本次出让的11幅地块分布在杨浦区、宝山区、普陀区、闵行区、静安区、浦东新区、奉贤区、嘉定区、普陀区、浦东新区、浦东新区 [2][11] 第二轮热门地块分析 - 静安区中兴社区C070201单元151b-19地块，土地面积8168.22平方米，容积率2.5，计容建筑面积20420.55平方米，房地联动价121000元/平方米，最终被越秀以16亿元竞得 [12][13]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][7][8][9][10] 核心观点 - 2024年3月上海土地招拍挂市场呈现分化态势：集中供地市场热度较高，首批次首轮宅地全部溢价成交；常态化供地市场表现低迷，经营性用地零供应，工业用地成交量价齐跌 [1][2][3][4] - 集中供地市场成交总价超过134亿元，3幅地块以10%最高溢价成交，核心区域地块竞争激烈 [3] - 工业用地成交面积仅为近一年月平均成交量的半数，成交均价持续下降至1948元/平方米 [4][7] - 研发用地容积率政策优化（普遍提升至4.0），助力高端制造业发展 [9] 土地市场成交表现 - 2024年3月上海土地招拍挂市场总成交金额100亿元，其中集中供地占比134亿元，常态化供地仅5亿元 [1][2][3] - 截至3月底，年内累计成交总价232.67亿元 [2] - 工业用地成交8幅，终止1幅，成交面积不足25万平方米 [4] 重点地块与交易案例 - 闵行区七宝镇古美北社区地块由中铁&华发联合体以34.7亿元竞得，溢价率10%，十余家企业参与竞拍 [3] - 闵行区华漕镇研发用地（71-03地块）由上海赛一置业竞得，土地面积0.8万平方米，计容建筑面积3万平方米，成交总价5257万元 [8][9] - 相邻研发地块（71-02地块）由上海新易腾置业竞得，两地块容积率均达3.5以上 [9] 政策与区域发展 - 研发用地容积率提升至4.0，符合《上海市推进高端制造业发展的若干措施》导向 [9] - 虹桥国际中央商务区重点产业项目（赛意信息华东研发总部）实现"拿地即开工"，24小时内获施工许可，3月底前动工 [9] - 项目将建设研发中心、营销管理中心及人才学院，助推南虹桥前湾地区产城融合 [9][10]

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那么我们今天的这个宏观文献伴读资料又和大家见面了我们今天的这个探讨的话题是就业和城市规模那么熟悉我们主持前的这个报告你们可能知道就是虽然说我们今天是一个文献阅读的电话会议但是在互联网招聘数据方面我们平时也是在不断跟踪的去年年初的时候我们发了一篇报告是 从商场招聘等数据捕捉当下改变然后呢之后我们一直都在跟踪招聘的情况那么我们用那个来自通联的数据就是罗伯投资他的这个互联网招聘帖子数还有互联网招聘的公司数去跟踪就是疫情防控转断之后的这个修复的一个情况 而且我们发现虽然说这样的互联网数据它是属于比较新的比较另类的数据但是现在在学术研究当中互联网招聘数据也已经变得越来越常见大家对于这种数据的权威性还有这个数据的 今天我们想首先介绍的一篇文章是2002年发布在经济学节刊上的那么为什么我们要介绍这篇文章就是因为它用的数据跟我们非常的接近它也是用58同城这样的 网站上的这个招聘去衡量就是城市法动物医学场的这个稳健的程度是跟我们是有点相像的那么这篇文章它的题目叫做城市规模与就业冲击基于新冠疫情后的网络招聘数据分析 那么这篇文章它首先是基于很多人都探讨过这个话题那就是城市规模到底是否有利于当地就业市场的发展那么有些观点其实主流观 ...

下面首先播报合规提示该电话会内容仅代表已发布报告宏观半读系列10就业与城市规模的分析师观点东方证券不保证本电话会中的观点或陈述不会发生任何变更在不同时期东方证券可发出与本电话会内容观点推测不一致的证券研究报告 各位投资者大家中午好我是东方宏观研究员陈志立那么我们今天的这个宏观文献半读系列又和大家见面了我们今天的这个探讨的这个话题是就业和城市规模那么熟悉我们组之前的这个报告你们可能知道就是虽然说我们今天是一个文献阅读的电话会议但是在 互联网招聘数据方面我们平时也是在不断跟踪的去年年初的时候我们发了一篇报告是从商场招聘等数据捕捉当下改变然后呢之后我们一直都在跟踪招聘的情况那么我们用那个来自通联数据就是罗博投资它的这个互联网招聘帖子数还有互联网招聘的公司数去跟踪就是疫情防控转断之后的这个 修复的一个情况而且我们发现虽然说这样的这种互联网数据它是属于比较新的比较另类的数据但是现在在学术研究当中互联网招聘数据也已经变得越来越常见了大家对于这种数据的权威性还有这个数据的所揭示的这当中所呈现出来的一些启发就都非常的关注 那么今天我们想首先介绍的一篇文章是2022年发布在经济学期刊上的那么为什么我们要介绍这篇文章就是因为它用 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年4月1日上海市住宅小区基价均值环比下跌1.61%，同比下跌11.8%，存量住宅均价处于下行通道 [1][2] - 上海住宅供应结构将调整，未来会推出更多大户型住宅满足改善类购房需求 [3][4] - 3月上海二手房成交套数约20000套，存量住宅成交套数推测为18000套，交易量稳步回升但“以价换量”仍是主导 [5] - 部分区域市场行情开始稳定，预计后续整体价格降幅将逐步收窄 [6] - 2024年4月1日各环线基价均值维持下降趋势，同比跌幅持续扩大，学区房热度降低，各板块均价基本全线下跌 [6] - 中心城区部分板块“以价换量”策略持续，需较大价格让步才能短期内成交 [7] - 区域之间环比变化幅度差异略有增加，跌幅超过 -2%的板块数量明显增加 [9] 根据相关目录分别进行总结 价格数据 - 2024年4月1日上海市住宅小区基价均值为57,734元/平方米，环比下跌1.61%，同比下跌11.8% [1] - 2024年4月1日各环线基价均值维持下降趋势，同比跌幅持续扩大，各板块均价基本全线下跌，均低于去年同期水平 [6] 政策调整 - 3月15日上海调整涉宅地块出让政策，多层、小高层、高层中小套住宅建筑面积上限上调，中小套型占比下调 [3] 市场交易 - 3月上海二手房成交套数约20000套，推测存量住宅成交套数为18000套，交易量稳步回升 [5] - 上海存量住宅市场3月消化积压需求，“以价换量”仍是主导 [5] 市场趋势 - 上海住宅供应结构将调整，推出更多大户型住宅满足改善需求 [4] - 部分区域市场行情开始稳定，预计后续整体价格降幅逐步收窄 [6] 区域差异 - 学区房热度降低，内环内和内中环区域近期价格环比下跌幅度较大 [6] - 中心城区部分板块“以价换量”策略持续，需较大价格让步才能短期内成交 [7] - 区域之间环比变化幅度差异略有增加，跌幅超过 -2%的板块数量明显增加 [9]

租赁住房市场运行情况 - 2024年1月至2月上海共有2个纯租赁住房项目获发交付许可证，涉及浦东和普陀2个行政区 [2] - LIN舍项目位于浦东新区泥城镇，提供1300余套房源，面积35-70平方米，配有独立阳台和卫生间，3月20日正式交付 [2] - 近一年上海共有41个纯租赁住房项目获发交付许可证，总面积达210万平方米 [2] - 年初施工进度放缓，1、2月合计交付面积不足近一年月平均水平，预计一季度总交付面积不会太高 [3][4] - 从区域分布来看，2021年至今大部分R4类租赁住房项目位于浦东新区和闵行区，松江区总量位居第三但2022年后交付量大幅下降 [4] 个案分析 - 法朵公寓/魔方公寓（黄兴公园店）位于杨浦区营口路859号，背靠五角场商圈，向西约1公里即为五角场商圈 [5] - 项目距离轨道交通8号线翔殷路站约400米，步行时间约5分钟，日常通勤便捷度高 [6] - 区域内以2000年以前的住宅小区为主，长租公寓数量不多，尤其是大面积、高品质产品相对稀缺 [7] - 项目提供85平方米一室一厅租金约9200元/月，105平方米二室一厅租金约12000元/月 [9] - 周边相近档次住宅小区90-100平方米二房租金约为8000-9000元/月，100-110平方米三房租金约为10000-11000元/月 [9] - 项目定位准确，契合目标客户群体需求，尽管价格偏高但具有一定的市场竞争优势 [10] 近期政策及动态 - 1月5日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，支持自持物业专业化、规模化住房租赁企业发展 [11] - 1月26日住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，强调要加速推动城市房地产融资协调机制实施 [12] - 1月30日上海市住建委与市房管局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，满足在沪稳定就业的非本市户籍单身人士的购房需求 [13] - 2024年上海计划建设筹措7万套（间）保障性租赁住房，筹措供应“新时代城市建设管理者之家”床位3万张以上 [13][14] - 1月12日国泰君安城投宽庭保租房REIT在上交所上市，募集规模30.5亿元，底层资产为上海市杨浦区的保租房江湾社区和光华社区，合计供应近3000套租赁住房 [15] 总结与展望 - 2月下旬返沪人群达到高峰，预计3月份租赁需求会集中释放 [16] - 劳动力结构改变或加剧区域租赁市场需求的冷热不均，整体上海租赁住房市场依然将面临较大的出租压力 [16] - 2024年初国家层面发布一系列金融支持方案，加强对住房租赁市场的金融支持，住房租赁行业将进入新一轮加速发展阶段 [16]

新建商品住宅市场 - 2月上海新房供求两端受春节影响显著下滑 新增供应和成交量环比跌幅均超60% 近一年供求比1.2 新增存量面积167万平方米 [3] - 仅1个中外环项目（经纬至臻豪庭）触发积分制 认购率超200% 其余项目认购率均低于100% 远郊惠南/罗泾板块认购率不足5% [4][5][6] - 新增供应集中在外围区域 成交结构下移：90-120平方米户型占比超50% 700万元以下物业成交份额上升 [7][9] 二手住宅市场 - 2月二手房成交量6776套 环比降54% 均价37527元/平方米 环比降6.5% 创近十年同期低位 [11] - 外环外刚需释放主导市场：70平方米以下户型及200万元以下物业成交占比分别提升 远郊金山/奉贤跌幅较小 [12][17] - 热门板块中惠南跌幅最小（-27.89%） 因低总价及轨交优势 松江泗泾配套商品房小区占据成交前三 [18][20][21] 市场趋势 - 3月新房市场或结构性回暖 开发商加速推盘且10万元/平方米以上项目占比增加 [3] - 二手房受房贷利率下调等政策刺激 交易节奏有望加快 但价格博弈或制约"小阳春"成色 [11] - 市区中环附近商品房小区因普通住宅标准调整 税费减少推动成交量上升 [21]