市场趋势 - 上海存量住宅整租市场2024年4月挂牌量达到5.9万套，为近一年最高位[2] - 全市整租市场租金持续下探，挂牌均价为7900元/月[2] - 租赁需求逐步释放，整体成交均价仍处低位[3] - 低端市场挂牌占比增加，房龄超过30年的房源挂牌和成交占比提升[5] - 大户型房源关注度提升，市场对大户型房源关注度增加，小户型需求或逐渐减弱[6] - 三林板块整租租金近半年有2%-3%的下跌，生活配套便利的偏好高于单纯的交通便利[8] - 市场需求偏向中大户型产品，小户型房源去化周期较往年延长，整体市场租金将保持稳中微降态势[13] 租金比较 - 浦发绿城2房普通装修租金约为4500-5000元/月，而三林世博家园AB区2房租金在5500-6000元/月之间[9][11]

报告的核心观点 - 近期合租市场挂牌房源较多,以朝北单间等低质房源为主,议价空间略有扩大,整体合租市场租金继续下行[2] - 全市大部分板块合租租金延续下降趋势,仅部分具备优质房源且区域内竞品相对稀缺的板块,租金价格得以维持相对稳定[3][4] - 全市轨交房平均合租租金累计下跌,其中9号线下跌最多,而5号线和7号线周边合租租金价格略有回升[5][6] - 就业需求较大的区域租赁市场需求有微升态势,租金小幅回暖站点多集中在产业聚集地区[7] 报告内容总结 全市概况 - 2024年3月,全市存量住宅合租租金为2340元/月·间,半年累计下跌约3.5%[2] - 优质单间去化情况相对稳定,但部分低品质单间租户转向保租房市场,整体合租市场需求略低于以往同期[2] 板块分析 - 相较上一统计周期,本期租金上涨板块数量继续减少,仅部分具备优质房源且区域内竞品相对稀缺的板块,如古北、中山公园和南京西路等,租金价格得以维持相对稳定[3] - 租金累计下跌的板块数量进一步扩大,占比增加约4个百分点,其中半年累计下跌超过250元/月·间的板块数量与上一统计周期持平,半年累计下跌0-250元/月·间的板块数量上升,增加约2个百分点[4] 轨交线路分析 - 近两个月,全市轨交房平均合租租金累计下跌0.74%[5] - 5号线和7号线等周边合租租金价格略有回升,两条线路均价累计上涨约20元;9号线下跌最多,累计下跌近70元[5] - 就业需求较大的区域租赁市场需求有微升态势,租金小幅回暖站点多集中在产业聚集地区,如繁荣路、上海汽车城站等[7] 市场需求分析 - 租赁市场整体需求较往年有所下降,为加快房源去化速度,存量住宅合租市场租金均价维持稳中微降的态势[8] - 租赁市场需求年轻化程度较高,年轻租客普遍面临租赁成本控制的问题,合租相较于整租通常具有更高的性价比,同时他们更注重个人隐私,独立单间在合租市场中的关注度逐渐提升[8]

报告行业投资评级 - 报告未给出明确的行业投资评级 报告的核心观点 - 莘庄商务区正在从一处以制造业为主的老旧工业片区转型为现代服务业聚集区,吸引众多初创企业入驻 [1] - 随着政策扶持,莘庄商务区产业集聚度不断提升,越来越多企业开始表现出强烈的回归意愿 [1][5] - 莘庄商务区实施"1+2+N"产业发展战略,积极培育总部经济,以吸引更多总部企业入驻,推动集成电路与软件信息服务业两大产业形成集聚效应 [5] - 近年来商务区入市项目同质化程度较高,单项目供应量大,导致空置房源积压增多,平均去化时间不断延长,区块内办公租赁市场竞争激烈 [6][7] - 与同类区块相比,莘庄商务区面临较大的竞争压力,且短期内供过于求状况加剧,去化周期较长 [8] 报告分类总结 区块基本情况 - 莘庄商务区位于闵行区,北部区域距离轨道交通线路较近,而南部区域的交通便利性相对不足 [2] - 商业配套设施主要集中在12号线七莘路站周边,南部区域更多依赖于零散分布的商业配套设施 [2] - 主要行业包括批发和零售业、科学研究和技术服务业、租赁和商务服务业、信息传输等 [3] 区块价格分析 - 2022年中高端市场办公平均租金水平为3.46元/㎡·日,2023年降至3.36元/㎡·日,同比下降3% [6] - 2024年第一季度租金水平进一步降至3.26元/㎡·日 [6] - 空置率持续上升,目前已超过20% [7] 区块SWOT分析 - 优势:打造高质量的莘庄综合交通枢纽,构建完善的公共交通网络 [8] - 劣势:区块南部地区交通和商业设施配套略显不足,新增项目同质化严重,市场竞争加剧 [8] - 机会:政策扶持推动产业升级,持续布局产业集聚区 [8] - 挑战:与周边区块竞争激烈,短期内供过于求状况加剧 [8] 个案分析 - 西子国际中心是莘庄商务区内早期投入运营的综合体办公项目,积极响应区域产业政策,成功吸引众多总部经济和集成电路产业的企业入驻 [9][10][11] - 该项目租金水平较为稳定,近三年保持在3.5-4元/㎡·日,2024年一季度报价4元/㎡·日,可议空间较大 [10] - 项目整体出租率已超过85%,租户以批发零售业、科技服务业、商务服务业为主 [11]

行业投资评级 报告未提供行业投资评级。[1][2][3][4][5][6] 报告核心观点 1) 2024年5月1日上海市住宅小区基价均值为57,124元/平方米，环比下跌1.06%，同比下跌12.88% [1] 2) 4月份上海二手房成交套数约为18,000套，其中存量住宅成交套数为16,000套 [4] 3) 整体住宅均价继续处于下降通道，但降幅已有所收窄 [4] 4) 各环线成交回暖，对于价格下行起到小幅减缓作用，内环内轨交和生活配套较其它环线更为完善，此次均价跌幅收窄最多 [4] 5) 内环内优质地段如黄浦滨江板块等，其房源原先下调挂牌价格的意愿较低，但随着去化周期变长、学区热度降低以及新盘入市等多重因素影响，这类板块价格也开始松动 [5] 6) 整体下降幅度较前期减缓，大部分板块跌幅在0~-1%之间，已接近六成 [6] 行业概况 1) 2024年4月16日，上海2024年住宅用地第一批次集中供应地块全部完成出让，总出让金额达253亿元 [3] 2) 为提升居住品质和强调房屋的居住本质，本轮出让地块调整了中小套型住宅的管理要求，支持多样化改善性居住需求 [3] 3) 从竞拍情况看，11幅地块平均溢价率约为7%，轨交生活配套齐全和位于中心城区的成熟地块仍受到较高关注 [3]

报告行业投资评级 本报告未提供行业投资评级。[1] 报告的核心观点 新房市场 1) 3月上海新房市场供应量再度突破100万平方米,成交量攀升至76万平方米,供求两端基本回归正常水平[2] 2) 受市区大面积、高总价房源供应增多影响,180平方米以上物业成交占比首次突破两位数,环比增加约10个百分点;1000万元以上物业成交份额同步上涨[3] 二手房市场 1) 3月上海二手住宅市场共计成交18410套房源,成交均价38375元/平方米,环比回升2.3%[4] 2) 部分购房者对未来可能出台的利好政策抱有期待,因此并未急于进入市场,预计4月以后的成交量会有所下降,成交价格总体呈现稳中下跌的趋势[5] 3) 成交以中环以外区域为主,70-90平方米户型和160-500万元物业成交占比有所增加,但整体成交结构变化不大[6] 4) 各区成交量全线提升,长宁西郊和闵行颛桥板块表现较好,综合配套相对完善,有一定数量200-500万元的存量待售房源[7] 5) 松江泗泾板块的新松嘉园成交活跃度远高于其他小区,杨浦东外滩板块的和瑞雅苑及农房万阳公寓也有较好表现[9][10]

2024 年 3 月上海商办买卖市场 城市测量师行定期监测上海新增商办物业和二手商办物业，并发布《上海商办买卖市场报告》。该报告旨 在帮助大家了解上海商办交易行情，欢迎持续关注！ 01 商办物业新增供应面积提升，成交总量仍处低位 3 月，上海商办物业新 增供应总面积在经历两个月 的低迷后出现大幅反弹。 分类来看，商业物业共 ...

报告行业投资评级 无相关内容。[无] 报告的核心观点 1. 2024年第一季度上海办公租赁需求疲弱,市场租赁情绪较低[1] - 小面积房源带看量上升,整体问询量稍有增加,但较多租户选择观望,采取谨慎的租赁决策,实质性成交案例较少[1] 2. 各环线办公租金持续普跌,外郊环跌幅扩大[2][3][4] - 内环内区域平均租金下跌0.8%,为本季度各环线最低跌幅[3] - 内中环与中外环区域平均租金分别下跌1.2个百分点和1.6个百分点[4] - 外郊环区域平均租金下跌幅度较大,达5.5个百分点[4] 3. 中心城区办公租金跌幅放缓,外围区域租赁情况有所分化[5][6] - 多数中心城区的办公租金跌幅在1个百分点以内[5] - 部分外围区域如金山区租赁情绪低迷,跌幅较高[6] 4. 租金普遍下调,中端及以下市场跌幅扩大[7][8] - 甲+级办公租金下跌0.2个百分点,表现较为平稳[7] - 甲级办公租金下跌1.3个百分点,乙+级办公租金下跌1.9个百分点[7] - 乙级及以下办公租金分别下跌3.4个百分点、2.4个百分点和1.5个百分点[8] - 部分业主提供定制装修服务以增加房源竞争力[8] 5. 办公空置率呈现持续上扬趋势[9][10][11] - 2024年第一季度上海全市聚集区平均空置率上升0.6个百分点至20.4%[9] - 新增供应放缓,但需求动力不足,去化速度缓慢[10] - 部分企业选择迁移或缩小办公面积,第三方办公服务运营商经营压力加剧[10][11] 6. 总体来说,办公租赁市场供过于求的格局仍然持续,市场下行趋势反转难度较大[12][13] - 高端写字楼租金持续下行,中端及中高端市场的租金差距缩小,企业倾向于搬迁至品质更好的项目[12] - 产业集聚效应显著的区域是当前办公租赁市场交易热点[13]

报告行业投资评级 - 无明确投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15] 报告的核心观点 - 2024年上海首批集中供地总出让金额达253亿元，占全年商品住房用地计划供应总量的7.7% [1] - 2024年商品住房用地供应量相比2023年减少12.9%，相比2022年减少15.7% [6][7] - 本轮出让地块的中小套型比例降至50%至70%，未来市场上大面积户型供应量将增加 [8][9] - 本批次土地拍卖的平均溢价率为7%，但地块热度分化显著 [10] 2024年供地计划 - 2024年商品住房用地计划供应总量为440-545公顷，其中浦东新区计划供应80-90公顷 [3][4] - 2024年住宅用地计划供应总量约为856公顷，其中商品住房用地为440公顷 [6] 第一批次集中供地特点 - 本轮出让地块的中小套型比例降至50%至70%，多层住宅中小套型建筑面积控制在100平方米以内，小高层不超过110平方米，高层不超过120平方米 [8][9] - 本批次土地拍卖的平均溢价率为7%，但地块热度分化显著，热门地块溢价率触顶，冷门地块仅1家房企参与 [10][11] 地块区域分布 - 本次出让的11幅地块分布在杨浦区、宝山区、普陀区、闵行区、静安区、浦东新区、奉贤区、嘉定区、普陀区、浦东新区、浦东新区 [2][11] 第二轮热门地块分析 - 静安区中兴社区C070201单元151b-19地块，土地面积8168.22平方米，容积率2.5，计容建筑面积20420.55平方米，房地联动价121000元/平方米，最终被越秀以16亿元竞得 [12][13]

2024 年 3 月上海土地招拍挂市场 整体概览 2024 年一批次首轮宅地出让完成；常态化供地市场再度下探 3 月，上海 2024 年第一 批次首轮集中供地的 5 宗地 块完成出让，当月土地招拍挂 市场成交总价升至 100 亿元 以上。 数据来源：城市资管服务云平台 01 常态化供地市场再度下探，总供应量不足 25 万平方米，其中 1 幅地块在当月未完成出让，成 交总金额降至 5 亿元。 截至 3 月底，上海土地招拍挂市场成交总价年内累计为 232.67 亿元。 ...

泰解染夏 盘面上，化工、医 成临+1.104% 中户光股份 03.74%完京东方256% ...