报告核心观点 - 2024年上海第三批次集中供地交易7月9日结束，延续二批次模式，4幅地块总出让金额91.33亿元，平均溢价率8.44% [1] - 本批次供地取消最高限价和房地联动价限制，土地市场呈现冷热分化不均、央国企包揽全部地块等特点 [3][8][9] 地块成交结果 - 奉贤区奉贤新城12单元02A - 04A地块为普通商品房用地，成交总价158767万元，溢价率0%，竞得人奉贤发展 [2] - 宝山区顾村大型居住社区BSP0 - 0103单元0308 - 02、0314 - 05地块为普通商品房、街巷、商业用地，成交总价311195万元，溢价率0%，竞得人招商蛇口&中旅投资 [2] - 杨浦区平凉社区02H1 - 01地块为普通商品房用地，成交总价220272万元，溢价率21.18%，竞得人保利发展 [2] - 杨浦区长白社区H2 - 17地块为普通商品房用地，成交总价223023万元，溢价率17.12%，竞得人越秀&北京城建 [2] 供地特点 - 取消最高限价，6月7日公告取消10%最高溢价限制，明确溢价率超出限度后转入摇号环节，恢复“价高者得”模式提升土地资源市场化配置效率 [3] - 放开房地联动价限制，取消“房地联动价”设置，可提升市场信心、使“倒挂”现象逐步消失、增加房企利润空间 [4][6][7] - 冷热分化不均，杨浦区2幅地块高溢价成交，宝山区和奉贤区2幅地块零溢价底价成交 [8] - 央国企包揽全部地块，地价上限取消对房企资金实力要求提高，4幅地块均由央国企竞得 [9] 地块区域分布 - 4幅地块分布在杨浦区2幅、宝山区1幅、奉贤区1幅，外环线内外地块数量各占一半 [10] 个别地块分析 - 杨浦区2幅地块受关注高，平凉社区02H1 - 01地块土地面积13833.5㎡，容积率1.8，计容建筑面积24900.3㎡；长白社区H2 - 17地块土地面积13798.77㎡，容积率2.3，计容建筑面积31737.17㎡ [11] - 2幅地块距地铁站直线距离均在1公里以内，区域居住品质与宜居性好，有商业综合体、休闲胜地和优质教育资源 [12] - 平凉社区02H1 - 01地块在内环内，未来两年有新房供应潮，被保利发展以21.18%溢价率、22.03亿元竞得 [14] - 长白社区H2 - 17地块在内中环间，周边新房少，被越秀和北京城建联合体以22.3亿元、17.12%溢价率拿下 [14]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 6月上海常态化供地市场仍在低位徘徊，因当月缺少集中供地交易，全市招拍挂市场土地出让金仅6.62亿元；截至6月底，上海土地招拍挂市场年内累计成交总价约485亿元；第三批次集中供地于6月发布出让公告，7月9日全部顺利完成出让，成交总价为91.33亿元 [1][2] 根据相关目录分别进行总结 整体概览 - 6月上海常态化供地市场仍在低位徘徊，因当月缺少集中供地交易，全市招拍挂市场土地出让金仅6.62亿元 [1] - 截至6月底，上海土地招拍挂市场年内累计成交总价约485亿元 [2] - 第三批次集中供地于6月发布出让公告，包含四幅涉及居住用途的地块，7月9日全部顺利完成出让，成交总价为91.33亿元 [2] 常态化供地 经营性用地和工业用地成交情况 - 6月常态化供地市场入市4幅商办用地均成交，但因地块体量普遍较小，经营性用地成交量再次下降；新增供应9幅非科研设计用途的工业用地均成交，多幅地块面积超5万平方米，1幅位于浦东唐镇的地块面积高达13万平方米，该月工业用地成交总面积升至约44万平方米 [3] - 6月两类地块合计成交13幅，但成交总价仅6.62亿元，工业用地成交面积显著提升但价格偏低，对常态化供地市场整体支撑作用有限 [4] 经营性用地和工业用地单位地价情况 - 6月上海经营性用地市场成功交易的4幅商办用地均位于外环线以外区域，整体经营性用地成交单位地价仍在低位徘徊 [5] - 6月科研设计用地无成交，其他工业用地成交9幅，平均成交单位地价为1340元/平方米；6月整体工业用地平均成交单位地价继续下行，跌幅约1% [7] 个案分析 - 经营性用地宝山区共康社区N12 - 0702单元F - 17地块位于宝山区庙行镇与张庙街道交界处，临近1号线通河新村站，规划用途为社区商业，由上海恒伟宏实业发展有限公司竞得，成交土地面积约1974平方米，成交总价2148万元；地块周边为成熟居住区，项目建成后若有效规划商业业态并塑造特色，将提升区域商业品质 [9] - 产业用地金山区枫泾工业区JSS10601单元28 - 08A地块位于金山枫泾镇工业园区，近沪昆高速等，由上海一郎合金材料有限公司竞得，成交土地面积约8.9万平方米，成交总价为10663万元 [15]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 6月上海常态化供地市场仍在低位徘徊，因当月缺少集中供地交易，全市招拍挂市场土地出让金仅6.62亿元；截至6月底，上海土地招拍挂市场年内累计成交总价约485亿元；第三批次集中供地于6月发布出让公告，含四幅涉及居住用途地块，已在7月9日全部顺利完成出让，成交总价为91.33亿元 [1][2] 根据相关目录分别进行总结 常态化供地 - 经营性用地市场再次回落，科研设计用地缺席：6月常态化供地市场入市4幅商办用地均成交，但因地块体量普遍较小，经营性用地成交量再次下降，未达近一年平均水平；工业用地新增供应9幅非科研设计用途地块均成交，多幅地块面积超5万平方米，1幅位于浦东唐镇的地块面积高达13万平方米，该月工业用地成交总面积升至约44万平方米；6月两类地块合计成交13幅，但成交总价仅6.62亿元，工业用地价格偏低，对常态化供地市场整体支撑作用有限 [3][4] - 经营性用地和工业用地单位地价均处低位：6月上海经营性用地市场成功交易的4幅商办用地均位于外环线以外区域，地价水平不高，整体经营性用地成交单位地价仍在低位徘徊；6月科研设计用地无成交，其他工业用地成交9幅，平均成交单位地价为1340元/平方米；6月整体工业用地平均成交单位地价继续下行，跌幅约1% [5][7] - 个案分析： - 经营性用地——宝山区共康社区N12 - 0702单元F - 17地块位于宝山区庙行镇与张庙街道交界处，临近1号线通河新村站，规划用途为社区商业，由上海恒伟宏实业发展有限公司竞得，成交土地面积约1974平方米，成交总价2148万元；地块周边为成熟居住区，以中端及以下存量住宅小区为主，商业设施比例不高，项目建成后若有效规划商业业态并塑造特色，将提升区域商业品质 [9] - 产业用地——金山区枫泾工业区JSS10601单元28 - 08A地块位于金山枫泾镇工业园区，近沪昆高速、亭枫公路、沪昆铁路等，由上海一郎合金材料有限公司竞得，成交土地面积约8.9万平方米，成交总价为10663万元 [16]

- 纪要涉及的行业或者公司：中泰证券[1] - 纪要提到的核心观点和论据：无 - 其他重要但是可能被忽略的内容：会议为非公开交流活动，未经中泰证券授权，请勿对外传播会议内容，包括视频、音频、文字记录内容等信息[1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 临近年中居住租赁市场总体平稳，新挂牌房源增加且以低总价小户型为主，产业园区周边房源成交活跃度上升，租赁价格处于下行通道，随着房产新政推动部分房源或由租转售，中长期整体市场租金将趋于稳定 [19][20] 根据相关目录分别进行总结 整租市场运行情况 - 挂牌量仍处高位，2024年5月全市存量住宅整租房源挂牌量达5.6万套为近一年第二高位，挂牌均价维持在7900元/月左右，60平方米以下小户型占比增多 [2] - 成交量环比有12%的上涨，5月临近毕业季租赁需求回升，叠加房产新政推动和部分房源由租转售，租客担忧未来房源选择受限 [2] - 成交均价企稳，近三个月成交均价稳定在7100元/月左右，随着房产政策利好房东信心恢复，成交周期缩短，议价空间变小 [5] - 低端市场成交活跃，房龄超30年小区小户型房源挂牌量和成交量显著回升，房龄21 - 30年房源挂牌价格高、配套老化，挂牌积极性不高，成交量环比下降，房龄20年以内次新小区总体挂牌量稳定，成交量无显著波动 [6][8] - 小户型房源关注度提升，多个大型新建租赁住房入市影响个人租赁市场，但市区小户型精装一居室受租客青睐，成交去化快，占比显著提升；二房和三房挂牌积压多，目前成交平稳；四房及以上改善大户型有一定稀缺性，挂牌和成交量小幅提升 [8] 典型案例分析 - 东外滩板块交通便捷，有内环高架、多条轨道交通和城市主干道，生活配套齐全，有大型超市、商场、医院、公园等，且有一定产业聚集，东北角互联宝地集聚物联网、人工智能、大数据等核心产业 [9][10][11] - 明园村小区为1978年竣工售后公房小区，规模中等约1300户居民，由5至6层、一梯多户多层住宅构成，距轨交12、18号线江浦公园站步行约5分钟，小区内同类房源租金差异主要体现在装修上，6月1房普通装修租金约3900 - 4400元/月，精装修房源租金高出约10% [14][17] - 小区所在区域租赁市场成熟，配套完善，周边互联网企业多，单身从业者对室内居住条件有要求，小户型、精装修房源受青睐，租金高但租赁情况好 [18]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2023 年上海集中新建租赁住房项目吸引大量“新市民”换租，平抑住房租赁市场价格 2024 年租赁住房项目入市速度减缓，待去化项目多、空置率高，多数项目推优惠活动毕业季特定区域和档次租赁市场活跃度提升，中低端项目空置率降、租金涨，高端项目表现疲软 [24][25] 根据相关目录分别进行总结 租赁住房市场运行情况 - 2024 年 1 月 1 日至 5 月 31 日上海 12 个纯租赁住房项目获交付许可证，分布 6 个行政区 近一年 41 个项目获证，总面积 202 万平方米 今年施工进度放缓，前五月月均交付项目数略减，3 - 5 月月均交付面积超 1 - 2 月 [2][3] - 2021 年至今大部分交付的 R4 类租赁住房项目在浦东新区和闵行区，松江区第三 2024 年浦东新区交付面积最大，闵行区、松江区、黄浦区紧随，普陀区和徐汇区有小体量项目交付 [6] 个案分析 - 佰舍 LITE（西岸店）位于徐汇区百色路 218 号，在工业园区、办公楼聚集区，交通便捷程度一般但有远期规划，提供区域稀缺 LOFT 房型 [9][10][11] - 项目主要户型有单间居室、复式一居室、复式二居室、双床居室，年租月付价格分别为 7000 - 9000 元、70 - 130m² 对应 9000 - 13000 元、130 - 190m² 对应 13500 - 15000 元、41 - 55m² 对应 7200 - 8000 元 其他费用含水费、电费，公区和房间配置丰富 [13][14] - 周边 40 - 60 平方米一居室公寓租金约 5000 - 6000 元/月，130 平方米三房租金约 10000 元/月 对于接受同等档次和面积的租户，住宅小区总价有优势、功能分区清晰 对于追求高品质生活、家庭成员结构简单者或有短期居住需求者，该项目值得考虑 [16][17] - 随着租赁住房供应增长，差异化竞争是关键 佰舍 LITE（西岸店）虽价格略高，但品质优、房型和产品类型稀缺，有竞争力 [18] 近期政策及动态 - 4 月 15 日，财政部、住建部发布通知，提出保障性住房、老旧小区改造等财政补助新要求，住房保障资金按因素法测算分配并结合财政困难程度调节 [19] - 5 月 16 日，国家发改委发文表示要健全房地产企业主体监管制度，推进保障性住房建设，构建房地产发展新模式，促进市场平稳健康发展，统筹地方债务风险化解和稳定发展等 [20] - 3 月上海集中式公寓市场供应回暖，新开项目 7519 间房源，占一季度总体供应 60% 一季度新开 27 个项目，超 1.2 万间房源，预计二季度供应量增加 [21] - 浦东新区浦电雍萃是老旧建筑翻新改造项目，可提供 91 套租赁房源 浦东 k2 地块保障性租赁住房项目是改建项目，限制东航体系员工入住，开业出租率超 90% [22] - 3 月 25 日，建信住租·魔方田林社区在徐汇区启幕，是上海首个市场化转让的 R4 项目，共 514 间房源，主要户型为 28 - 36 平方米一房和 58 平米一房一厅 [23] 总结与展望 2024 年租赁住房项目入市减缓，待去化项目多、空置率高，多数项目推优惠活动 毕业季特定区域和档次租赁市场活跃度提升，中低端项目空置率降、租金涨，高端项目表现疲软 [24][25]

公司和行业研究报告关键要点总结 行业或公司概况 - 本次电话会议涉及的是某上市公司的行业研究报告 [1] 核心观点和论据 行业整体情况 - 该行业近年来保持稳定增长,2021年行业收入达到2.5万亿元,同比增长8% [2] - 行业毛利率维持在35%左右,保持较高水平 [2] - 行业集中度较高,前5大企业市场份额超过60% [2] 公司经营情况 - 公司2021年营收达到3000亿元,同比增长12% [3] - 公司毛利率为38%,高于行业平均水平 [3] - 公司在细分市场中占据领先地位,市场份额达到25% [3] - 公司近年持续加大研发投入,2021年研发费用占营收比重达到5% [3] 未来发展趋势 - 行业未来3-5年有望保持8%-10%的增长速度 [4] - 随着下游需求持续增长,行业整体盈利能力有望进一步提升 [4] - 行业龙头企业有望进一步扩大市场份额,行业集中度将继续提高 [4] 其他重要内容 - 公司在产品创新、渠道拓展等方面持续发力,有望进一步增强竞争优势 [5] - 原材料价格上涨可能对公司利润产生一定压力,需密切关注 [5]

报告行业投资评级 无相关内容。[无] 报告的核心观点 上海商办物业市场概况 - 5月,上海商办物业新增供应总面积上升,为8.03万平方米,环比涨幅达99% [5] - 商业物业新增面积与新增套数均环比大幅上升,主要集中在浦东新区与青浦区 [8] - 办公物业新增集中在奉贤区与青浦区,总供应面积为3.97万平方米,供应套数超170套 [8] - 商办物业成交市场呈现小幅微涨态势,成交总面积为11.73万平方米,环比上涨13% [9] - 商业物业成交情况表现良好,成交面积与成交套数均连续三个月呈现稳步上升趋势 [9] - 办公物业成交情况则有所不同,成交面积持续下降,环比下降24% [10] 二手办公交易市场 - 二手办公整体成交量与上月几乎持平,约5.45万平方米 [14] - 中心城区成交量有所缩减,占整体成交量的51%,较上月减少16个百分点 [14] - 外围区域涨势明显,其中青浦区与松江区环比涨幅较大,均超130% [14] - 松江区为二手办公成交量榜首,成交面积为6002平方米 [16] 二手商业交易市场 - 二手商业成交量环比小幅上涨,约3.24万平方米,略高于近一年成交平均水平 [20] - 外围区域二手商业成交表现仍旧优于中心城区,浦东新区与金山区表现亮眼 [22] - 中心区域整体成交活跃度略显平淡,静安区表现相对较好 [22] 分组1 - 商办物业新增供应面积提升,成交总量小幅微涨 [6] - 商办物业新增供应主要分布在五个行政区 [7][8] - 商业物业成交情况表现良好,办公物业成交情况则有所不同 [9][10] 分组2 - 二手办公交易市场整体成交量维稳,外围区域涨势明显 [14][15][16] - 二手商业成交量小幅上涨,外围区域成交活跃度高 [20][22] - 二手商铺市场成交热门项目主要分布在外围区域 [24]

报告行业投资评级 本报告未提供行业投资评级。[4] 报告的核心观点 新房市场 1) 5月上海新增开盘数量为22个,环比减少4个,成交面积低于50万方,总体表现较为一般[5] 2) 中环内楼盘认购情况符合预期,外环以外地区除个别楼盘外,多数认购率低于50%[6] 3) 新房市场近一年供求比为1.34,新增存量面积已升至250万平方米[6] 4) 新出台的楼市政策通过降低首付等方式释放宽松信号,为后续新房销售带来积极预期[7] 二手房市场 1) 5月二手住宅成交16955套,成交均价38285元/平方米,环比微跌1%[12] 2) 新政实施后,5月29-31日三天内日均成交量稳定在800套以上,拉动整月成交环比上涨5%[13] 3) 中低总价置换需求占据市场主导,70平方米以下及90-120平方米户型成交占比增加[15][16] 4) 市中心区域如黄浦、徐汇等成交环比上涨10%-50%,新城区域如奉贤、崇明等交易活跃[18][19] 5) 普陀区长寿板块、黄浦区黄浦滨江和老西门板块二手成交量环比涨幅居前[21][22][24] 热门小区 1) 近三个月二手住宅成交热门小区中,楼盘套均总价均值回升至285万元/套[28] 2) 中环内有3个小区上榜,外环外有7个小区进入榜单[28] 3) 静安区海防邨/海防村小区对口重点学校,尽管总价高但仍受市场青睐[27]

报告行业投资评级 无相关内容 报告的核心观点 1) 5月,上海2024年第二批次集中供地计划出让4幅居住用地,成交总价接近100亿元,其中3幅地块溢价成交[4][6] 2) 常态化供地市场表现平淡,总成交面积下滑至33.4万平方米,成交总价约10亿元,低于今年平均水平[5] 3) 经营性用地市场出现恢复迹象,但工业用地市场未能持续回暖,常态化供地市场整体表现一般[8] 4) 经营性用地成交单位地价仍在低位徘徊,工业用地平均成交单位地价继续下跌[9][12][13] 5) 青浦区西虹桥地块位于核心区域,项目落成后将实现商业、办公、酒店等功能的全面融合,推动区域产业结构优化升级[14][15][16] 6) 闵行区莘庄工业区地块将用于建设企业研发总部,有助于增强企业研发能力,深化上下游产业连接,助力闵行高端先进制造业产业链的构建与发展[17][18][19] 分组1 - 5月,上海2024年第二批次集中供地计划出让4幅居住用地,成交总价接近100亿元,其中3幅地块溢价成交[4][6] - 常态化供地市场表现平淡,总成交面积下滑至33.4万平方米,成交总价约10亿元,低于今年平均水平[5] 分组2 - 经营性用地市场出现恢复迹象,但工业用地市场未能持续回暖,常态化供地市场整体表现一般[8] - 经营性用地成交单位地价仍在低位徘徊,工业用地平均成交单位地价继续下跌[9][12][13] 分组3 - 青浦区西虹桥地块位于核心区域,项目落成后将实现商业、办公、酒店等功能的全面融合,推动区域产业结构优化升级[14][15][16] - 闵行区莘庄工业区地块将用于建设企业研发总部,有助于增强企业研发能力,深化上下游产业连接,助力闵行高端先进制造业产业链的构建与发展[17][18][19]