报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年二季度上海商办用地市场成交量回升，整体表现略好于去年同期水平，但成交价格下跌，办公自持规划建筑面积减少 [2][4][5][8] 根据相关目录分别进行总结 商办用地交易情况 - 供求情况：2024年二季度上海供应8幅商办用地，较上季度增加4幅；供应土地总面积约15.77万平方米，较上季度上涨275%，同比提升318%；供应建筑面积总计约21.45万平方米，较上季度增长108%，同比上升130%；8幅商办用地全部完成出让，成交土地总面积约15.77万平方米，环比上涨114%，同比增幅318%；成交规划建筑面积约21.45万平方米，环比上涨17.44%，同比提升130% [2] - 价格情况：2024年二季度商办用地成交价格总计约8.46亿元，较上季度下跌31.57%，同比跌幅53.02%；平均成交楼面地价约3944元/平方米，较上季度下降41.73%，同比减少79.55% [5] 办公自持情况分析 - 2024年二季度成交的商办用地中，办公自持规划建筑面积约为4.37万平方米，较上季度减少约四成，与2023年同期相比，微跌1个百分点 [8] - 2023年至今全市共计成交56幅商办用地，计容成交建筑面积96.31万平方米，其中办公自持规划建筑面积共计29.35万平方米，占比为30.47% [10] - 2024年二季度，全市仅青浦区有2幅涉及办公用途的地块成交；蟠龙路东侧地块办公物业自持比例不低于50%，自持规划建筑面积为1.80万平方米；金泽镇水乡客厅地块办公物业自持比例不低于40%，自持规划建筑面积为2.57万平方米；2023年至今青浦区办公新增规划建筑面积总量已达27.21万平方米，其中2024年已累计新增办公规划建筑面积24.54万平方米 [10][14] 重点出让地块介绍 - 2024年二季度共有2幅涉及办公用途的地块成交，全部位于青浦区；1幅地块为办公、餐饮旅馆及商业用途，另1幅地块为商办用途 [15] - 青浦区西虹桥蟠龙路东侧25 - 07地块位于17号线蟠龙路站附近，土地用途为商办用地，由波司登新时代商业发展有限公司竞得，成交土地面积约2.14万平方米，成交总价4.13亿元；地块坐落于虹桥商务区西虹桥片区核心地带，项目落成后将实现商业、办公、酒店等功能的全面融合，推动区域产业结构的优化升级；上海为企业提供广阔发展平台，以西虹桥区域为例，本次出让地块对面，今年1月已成功交易三幅总部用地，吸引了三棵树、新潮传媒及惠泰医疗的总部入驻 [16][17][19]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 今年上海第四批次集中供地于8月7日结束，5幅地块一次性出让，土地总面积11.56万平方米，总出让金额109.5亿元，平均溢价率12.1%，本批次供地有合理布局优配资源、超半数地块仅1家房企参拍、热门地块设30%最高溢价率等特点，徐汇区斜土街道xh128D - 07地块受关注，成交楼板价刷新上海土拍记录，未来徐汇滨江房价体系或上涨 [1][3][4][5][8][9][10] 根据相关目录总结 地块成交情况 - 本批次供地5幅地块总出让金额109.5亿元，平均溢价率12.1%，徐汇区斜土街道xh128D - 07地块以30%封顶溢价率成交 [1] - 各地块成交信息：徐汇区斜土街道xh128D - 07地块成交总价480480万元，溢价率30%，竞得人绿城；奉贤区奉贤新城11单元A02C - 03地块成交总价255217万元，溢价率0%，竞得人奉贤新城；青浦区重固镇福店路东侧36a - 01地块成交总价42863万元，溢价率0%，竞得人保利发展；虹口区江湾镇街道HK0017 - 18、HK0017 - 21、HK0018 - 31地块成交总价120012万元，溢价率6.48%，竞得人绿城；浦东新区北蔡楔形绿地C06 - 01地块成交总价196280万元，溢价率0%，竞得人浦开 [2] 供地特点 - 合理布局，优配资源，住宅用地整体质量较优，部分地块考虑居住环境舒适性和生活便利性，如北蔡地块毗邻绿地资源，虹口江湾地块位置优越预计高效去化 [3] - 超半数地块仅1家房企参拍，受房地产政策调控和市场环境变化影响，房企投资更谨慎理性 [4] - 热门地块设置30%最高溢价率，取消10%限价政策后，徐汇区xh128D - 07地块引入30%溢价率上限，遏制非理性竞价，缓解房价上涨压力，为市场可持续健康发展奠定基础 [5][6] 地块区域分布 - 5幅地块分布在青浦区、徐汇区、虹口区、浦东新区、奉贤区，3幅位于外环线以内，2幅位于外环和郊环之间 [7] 个别地块分析 - 徐汇区斜土街道xh128D - 07地块受7家房企及联合体争夺，是取消10%最高限价后首幅设封顶价地块，封顶价为起始价130% [8] - 该地块原为商办用地，经规划调整为普通商品房，采用招挂复合出让方式，位于徐汇滨江区域，距滨江400米，与高端住宅项目相邻，江景视野受一定遮挡 [9] - 绿城以最高限价、30%封顶溢价率竞得该地块，成交楼板价13.1万元/㎡，刷新上海土拍成交楼面单价记录，与周边高端住宅小区价格持平 [9] - 该地块规划免除部分硬性约束，可打造成高端住宅小区，伴随房地联动价格机制取消，徐汇滨江房价体系或上涨 [10]

财务数据和关键指标变化 - 公司财务数据和关键指标未披露 [无] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司各条业务线数据和关键指标未披露 [无] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司各个市场数据和关键指标未披露 [无] 公司战略和发展方向及行业竞争 - "车路云一体化"赋能智驾安全与效率，是L3+自动驾驶不可或缺的重要补充 [9] - 政策大力支持车路网联化建设，多部门持续推进试点 [2][3][37][45] - 试点城市"车路云一体化"项目规模约在317~528亿元 [51][52][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 未披露管理层对经营环境和未来前景的评论 [无] 其他重要信息 - RSU有望复刻ETC轮次快速放量，本轮车路云采购单价或在4万左右 [54][55][56][57] - 激光雷达规模化放量伴随单价大幅下降，有望从路侧感知"可选项"走向"必选项" [62][65][66] - 建议关注智慧交通路侧智能化基础设施相关标的 [71][72][73][74][75][76][79] 问答环节重要的提问和回答 无

报告行业投资评级 无相关内容 [1-22] 报告的核心观点 - 2024年8月1日,上海市存量住宅均价仍在下行,环比下跌0.76%,同比下跌12.8% [2] - 7月份上海二手房成交套数为20380套,环比出现14%的回落 [6][7] - 7月全市存量住宅价格环比下跌约0.8%,跌幅与上月基本持平,市场仍处于"以价换量"的阶段 [10] - 各环线基价均值仍为下降趋势,环比跌幅出现分化,其中郊环外区域环比跌幅收窄最多 [11][12][13][14] - 各板块均价持续全线下跌,动迁大居占比较高的板块价格处于领跌 [15][16] - 整体下降幅度继续收窄,大部分板块跌幅在0~-1%之间,占比已超过八成 [17][18][19] 按目录分类总结 1. 上海市住宅价格走势 - 2024年8月1日,上海市存量住宅均价环比下跌0.76%,同比下跌12.8% [2] - 各环线基价均值仍为下降趋势,环比跌幅出现分化,其中郊环外区域环比跌幅收窄最多 [11][12][13][14] - 各板块均价持续全线下跌,动迁大居占比较高的板块价格处于领跌 [15][16] - 整体下降幅度继续收窄,大部分板块跌幅在0~-1%之间,占比已超过八成 [17][18][19] 2. 上海二手房成交情况 - 7月份上海二手房成交套数为20380套,环比出现14%的回落 [6][7] - 7月全市存量住宅价格环比下跌约0.8%,跌幅与上月基本持平,市场仍处于"以价换量"的阶段 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年第二季度上海办公租赁市场处于恢复阶段，整体需求未显著提升，供需失衡局面延续，预计市场下行趋势仍将持续 [1][11] 根据相关目录分别进行总结 全市办公租金季度走势 - 上海办公平均租金延续上季度下跌趋势，环比下跌1%，降至4.3元/㎡·日 [2] - 各环线租金持续普跌，内中环跌幅最大，内环内区域平均租金下跌0.8个百分点至5.9元/㎡·日，内中环平均租金下跌1.3个百分点，降至4元/㎡·日 [2] - 部分楼龄长、产权分散楼栋翻新工程复杂，散售单元产权人低价招租加剧市场竞争，拉低平均租金水平 [2] 全市办公环线租金季度走势 - 各区办公租金延续下跌趋势，多数区域跌幅放缓，仅松江区、奉贤区、青浦区、闵行区与黄浦区跌幅在1个百分点以上 [3] - 外围区域租赁情况疲软，面临维持存量客户与新增客户入驻困境，影响市场活力与租金稳定性 [3] 租金普遍下调，中高端及高端市场跌幅较大 - 甲+级办公租金环比下跌1个百分点，黄浦滨江、静安寺与北外滩区块跌幅超两个百分点，黄浦滨江外滩金融中心部分房源降价超10% [4] - 甲级办公租金整体跌幅达1.6个百分点，前滩、金桥与打浦桥区块跌幅超3.5个百分点，部分业主推特价房，报价同比降幅超20%，第三方运营商降价竞争 [4] - 乙+级办公租金整体下跌1.1个百分点，中山路宜山路与南京路石门路区块环比跌幅超4个百分点，品牌效应弱区域招商难 [7] - 乙级及以下档次办公租金环比下跌0.6个百分点，部分楼栋提升物业服务体验增强租户黏性 [7] 需求市场疲软，办公空置率呈现持续上扬趋势 - 2024年第二季度上海全市聚集区平均空置率为22.6%，连续五个月上升 [8] - 经济放缓使企业缩减办公租赁需求，市场供应过剩，行业结构调整带来供需缺口 [9] - 部分业主提供2至10个月免租期吸引企业入驻，激活市场 [9] 总结与展望 - 短期上海办公租赁市场供大于求，远程与灵活办公冲击传统写字楼需求，高品质等楼宇受市场欢迎 [10] - 新兴区域发展与项目升级改造加剧竞争，部分办公产品考虑转型居住型产品 [11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年8月上海住宅市场整体呈下行态势，价格下跌且成交量有波动，不同区域和板块表现有差异 [1][5][6] 根据相关目录分别进行总结 住宅价格情况 - 2024年8月上海市住宅小区基价均值为55,572元/平方米，环比下跌0.76%，同比下跌12.8% [1] - 2024年8月1日各环线基价均值呈下降趋势，环比跌幅分化，郊环外区域环比跌幅收窄最多，内外环间区域环比跌幅略有扩大 [7] - 2024年8月1日各板块均价持续全线下跌，均低于去年同期水平，动迁大居占比较高的板块领跌 [8] - 从环比变化幅度看，整体下降幅度继续收窄，大部分板块跌幅在0~ -1%之间，占比超八成 [10] 二手房成交情况 - 截至2024年7月31日，7月份上海二手房成交套数为20380套，存量住宅成交套数约为18000套，环比回落14% [5] - 今年上半年二手住宅月度平均成交量在16000套左右，7月成交量高于上半年月平均水平，但市场活跃度较6月下降，政策效应减弱 [6] - 7月全市存量住宅价格环比下跌约0.8%，跌幅与上月基本持平，市场处于“以价换量”阶段 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 6月上海商办物业新增供应总面积延续上升趋势，但成交总面积有所下降；二手办公整体成交量微涨，二手商业成交量稳步提升 [6][10][17][21] 各部分总结 新增供应情况 - 6月上海商办物业新增供应总面积为10.84万平方米，环比涨幅35%；商业物业总供应面积5.38万平方米，环比上升33%；办公物业总供应面积5.46万平方米，环比上升38% [6] - 商业物业新增区域主要集中在崇明区、奉贤区与松江区，供应面积均超1.5万平方米，总供应套数超680套；办公物业新增区域主要集中在杨浦区、闵行区和崇明区，各区供应面积均超1.1万平方米，杨浦区供应面积达3.1万平方米，总供应套数为104套 [7][9] 成交情况 - 6月上海商办物业成交总面积为6.94万平方米，环比下降41%，低于近半年成交面积平均值；商业物业成交面积与成交套数环比跌幅均超50%；办公物业成交面积较为平稳，成交套数环比涨幅达98% [10] - 6月商办物业成交主要分布于全市10个行政区，比上月减少一个；商业物业方面，青浦区、浦东新区与普陀区三区总成交面积为2.19万平方米，占商业物业总成交面积的57%；办公物业方面，宝山区成交活跃度较高，成交面积为1.09万平方米，其余区域平均成交面积仅0.25万平方米 [10][12] 典型案例 - 绿地中环广场6月成交12套办公房源，总成交面积为5967平方米，居全市办公成交面积首位 [13] - 中建锦绣天地6月共成交26套商业房源，成交总面积居全市第一，共7130平方米，其中单套成交最大面积1781平方米 [16] 二手办公市场 - 6月上海二手办公整体成交量约为5.75万平方米，连续两月持续微涨；中心区域成交量有所反弹，占整体成交量的63%，较上月增加12个百分点；外围区域成交情况出现回落，青浦区与金山区成交量环比跌幅分别为45%与94% [17] - 6月部分区域二手办公成交表现良好，普陀区、浦东新区、松江区与嘉定区均超过5000平方米，普陀区以8764平方米的成交量荣登榜首 [18] - 近三个月二手办公市场热门成交项目依然集中在中心城区，物业类型以标准办公为主，本统计周期内无新上榜项目，龙珠广场成交活跃度排名上升11名 [20] 二手商业市场 - 6月上海二手商业市场成交量约3.52万平方米，小幅上涨，创近半年成交量新高；居住区社区配套商业成交量持续活跃 [21] - 6月外围区域二手商业成交表现仍旧优于中心城区，浦东新区与金山区连续两个月包揽前两名，松江区成交面积环比上涨159%；中心区域中，黄浦区表现活跃 [23] - 近三个月二手商铺市场成交热门项目仍旧主要分布在外围区域，占比达到80%，居住区商铺市场持续活跃，本次榜单中有3个新增项目 [24][25]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年6月上海新房市场供求回暖，成交创近一年新高，中大户型房源供应放量，改善型客户积极入市 [3][4][5] - 6月上海二手住宅成交量环比上浮近四成，成交均价环比上涨4%，但预计7月成交量将下滑，中低总价房源成交周期缩短，各区成交普涨，配套商品房楼盘成交踊跃 [9][10][13] 根据相关目录分别进行总结 新建商品住宅 - 新房市场供求回暖，成交面积环比上月提升六成左右，虽低于去年同期但创近一年新高，本月开发商积极推盘，总体去化率提升，高端项目延续“日光”表现，近郊中端刚改优质项目网签率超七成，近一年供求比为1.34，新增存量面积略有减少为238万平方米 [4] - 中大户型房源供应放量，140 - 180平方米物业成交份额增加3%，1000万元以上房源成交占比连月提升达31%为近两年最高，500万元以下成交占比减小4% [5] 二手住宅 - 6月成交约2.4万套房源，环比上浮近四成，成交均价为39850元/平方米，环比上涨4%，“沪九条”政策使部分购房者加速购房，但挂牌量仍处高位，议价空间压缩影响去化速度，预计7月成交量下滑 [9] - 刚性购房需求集中释放，6月70 - 90平方米成交占比环比微增1%，200 - 500万元总价区间成交占比提升2% [10] - 6月全市各区成交量普涨，近郊区域表现总体优于市区，浦东、松江、闵行和原南汇区环比涨幅超50%，中心城区除长宁和原卢湾区外其余区域环比增幅基本低于全市平均水平，二手住宅成交量环比涨幅前十板块中外环线内外各有5个上榜 [13][14] - 近三个月二手住宅成交热门小区中有8个配套商品房小区上榜，套均总价223万元，练祁佳城嘉盛园三期和齐贤雅苑为新上榜小区，适合预算有限的刚需群体 [17][18]

报告行业投资评级 无相关内容 报告的核心观点 商办物业新增供应面积延续上升趋势,成交总量有所下跌 [3][4][5][6][7][8] - 6月,上海商办物业新增供应总面积为10.84万平方米,环比涨幅为35% - 商业物业新增供应面积为5.38万平方米,环比上升33% - 办公物业新增供应面积为5.46万平方米,环比上升38%,在近半年的办公供应面积排行中位居第二 - 商业物业新增区域主要集中在崇明区、奉贤区与松江区,供应面积均超1.5万平方米 - 办公物业新增区域主要集中在杨浦区、闵行区和崇明区,各区供应面积均超1.1万平方米 商办物业成交总面积有所下降 [9][10][12][13][14][15][18] - 6月,上海商办物业成交总面积为6.94万平方米,环比下降41%,低于近半年成交面积平均值 - 商业物业成交面积和成交套数均跌幅较大,总成交面积为3.86万平方米,成交套数为241套,环比跌幅均超50% - 办公物业成交面积较为平稳,总成交面积为3.08万平方米;成交套数有所上升,环比涨幅达98%,共133套 - 商业物业成交主要集中在青浦区、浦东新区与普陀区,三区总成交面积为2.19万平方米,占商业物业总成交面积的57% - 办公物业成交方面,宝山区成交活跃度较高,成交面积为1.09万平方米 二手办公整体成交量微涨,达近半年最高水平 [26][27][28][29][30] - 上海二手办公整体成交量连续两月持续微涨,6月总量约为5.75万平方米 - 中心区域成交量有所反弹,占整体成交量的63%,较上月增加12个百分点,恢复至历史成交水平 - 普陀区以8764平方米的成交量荣登6月二手办公市场榜首,这是该区近半年来首次成为全市成交量最高的区域 二手商业成交量稳步提升,创近半年新高 [33][34][35] - 6月,上海二手商业市场成交量小幅上涨,约3.52万平方米,创近半年成交量新高 - 外围区域二手商业成交表现仍旧优于中心城区,浦东新区与金山区连续两个月包揽二手商业成交量前两名 - 中心区域中,黄浦区表现活跃,人民广场与淮海中路区域的商铺较受市场欢迎 典型项目总结 办公典型项目-绿地中环广场 [19][20][21] - 位于静安区,由上海闸北绿地企业发展有限公司开发建设,实际楼层数为23层 - 6月该项目成交12套办公房源,总成交面积为5967平方米,居全市办公成交面积首位 商铺典型项目-中建锦绣天地 [22][23][24] - 位于青浦区徐泾区域,由上海中建孚泰置业有限公司开发建设 - 6月份中建锦绣天地共成交26套商业房源,成交总面积居全市第一,共7130平方米,其中单套成交最大面积1781平方米 热门项目总结 二手办公热门项目 [31][32] - 热门项目主要集中在中心城区,物业类型以标准办公为主 - 龙珠广场位于浦东新区,近三个月成交量为718平方米,共5套房源,其中2套房源于6月成交,合计272平方米,推动项目成交活跃度排名上升11名 二手商业热门项目 [36][37][38][39] - 热门项目主要分布在外围区域,占比达到80%,居住区商铺市场持续活跃 - 新增项目包括翠珠大厦、新乐名苑与和润家园,其中翠珠大厦位于浦东川沙区域,6月成交两套整层商铺,面积均超1800平方米

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - “沪九条”政策实施带来积极影响，促进购房者入市热情，推动成交量攀升，但一个月成交量增长可能不足以改变整体价格趋势，若7月回升幅度未延续6月态势或提升有限，市场可能趋于稳定，价格仍面临下行压力 [3] 根据相关目录分别进行总结 住宅价格 - 2024年7月上海市住宅小区基价均值为55,999元/平方米，环比下跌0.78%，同比下跌13.23% [1] - 2024年7月1日各环线基价均值仍呈下降趋势，环比跌幅整体收窄，中心城区环线价格跌幅收窄幅度更显著，远郊区因高库存、去化周期长，价格跌幅收窄较小 [4] - 2024年7月1日各板块均价持续全线下跌，均低于去年同期水平，郊环外交通便捷度一般的板块价格未随成交量回升反弹 [5] - 从环比变化幅度看，整体下降态势较前期缓和，跌幅超过 -2%的板块数量进一步减少，跌幅介于 -1%至 -2%之间的板块数量占比较上月减少20个百分点，大部分板块跌幅在0~ -1%之间，占比较上月增长25个百分点 [6] 二手房成交 - 2024年6月上海二手房成交呈现显著增长态势，成交套数为2.6万套，存量住宅成交套数预计超2.3万套，环比增长超三成，该成交量上次出现追溯到2023年3月，“沪九条”政策落地一个月后二手房单日成交量甚至破千 [2]