行业投资评级 上海商办买卖市场报告未提供行业投资评级。[1] 报告的核心观点 新增商办物业 - 8月上海商办物业新增供应总面积显著上升,环比上涨392%,达到约26.47万平方米,刷新今年供应面积最高记录。[2][3] - 商业物业新增供应区域主要集中在浦东新区、嘉定区、宝山区与静安区。办公物业新增供应区域主要集中在杨浦区、静安区与浦东新区。[3] - 8月上海商办物业成交总面积环比上升40%,为16.57万平方米,创下2024年成交面积最高记录。[4] 二手办公市场 - 8月上海二手办公整体成交量小幅下滑,约4.45万平方米。中心区域成交活跃度较高,占整体成交量的67%,较上月增加12个百分点,为近一年最高占比。[8][9] - 浦东新区以7777平方米的成交量蝉联8月二手办公市场榜首,是近半年来第三次成为全市成交量最高的区域。[8] 二手商业市场 - 8月上海二手商业市场成交量呈现小幅微涨的趋势,成交量约3.3万平方米,环比涨幅为9%。[11] - 浦东新区连续四个月位居二手商业成交量第一名,成交面积为5552平方米。[11] - 中心区域中,徐汇区与静安区二手商业成交表现回暖明显,成交量分别为4778平方米与4759平方米。[11] 典型项目总结 办公典型项目 - 鸿印里项目位于静安区,8月该项目成交27套办公房源,总成交面积为47916平方米,居全市办公成交面积首位。[5] 商铺典型项目 - 天都华庭项目位于金山区,8月该项目成交1套商业房源,成交面积位居全市第一,达12898平方米。[6]

报告行业投资评级 本报告未提供行业投资评级。 报告的核心观点 1) 8月上海土地市场成交活跃,集中供地成交金额超百亿元,常态化供地市场有所回暖[3][4] 2) 经营性用地成交面积达近两年峰值,工业用地成交面积有所下降[7][8] 3) 经营性用地成交单位地价回归平均水平,工业用地均价继续提升[9] 4) 宝山区淞南社区一地块由兴泰创展置业发展（上海）有限公司竞得,将打造高端产业园区[10] 5) 闵行区莘庄镇一地块由上海艾为集成电路技术有限公司竞得,将建设艾为电子的全球研发中心及产业化一期项目[11] 分组1 - 8月上海土地市场成交活跃,集中供地成交金额超百亿元,常态化供地市场有所回暖[3][4] - 经营性用地成交面积达近两年峰值,工业用地成交面积有所下降[7][8] 分组2 - 经营性用地成交单位地价回归平均水平,工业用地均价继续提升[9] - 宝山区淞南社区一地块由兴泰创展置业发展（上海）有限公司竞得,将打造高端产业园区[10] - 闵行区莘庄镇一地块由上海艾为集成电路技术有限公司竞得,将建设艾为电子的全球研发中心及产业化一期项目[11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 今年上海第五批次集中供地交易活动于9月14日结束，本批次2幅地块成交总价达120亿元，上海商品住房用地出让施行“双高双竞”举措，旨在营造公平活力市场环境，推动住宅高质量发展，促进房地产市场健康稳定 [1][3][25] 根据相关目录分别进行总结 土拍规则调整 - 从第五批次开始，上海商品住房用地出让对热度高的地块施行“双高双竞”举措，实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标 [3] - “双高双竞”包括竞高品质和现场竞价，分两轮进行，每轮有不同品质指标要求，如曹家渡社区地块第一轮中止价为起始价溢价约40%，灵石社区地块为起始价溢价约30% [4] - 土地交易引入“双高双竞”模式，可鼓励高质量建设、释放市场信号、应对市场冷热不均、提高拿地门槛与成本、促进市场均衡发展 [25] 地块分析 - 静安区灵石社区N070402单元094a - 14地块：容积率2.95，面积31602.73㎡，用途为普通商品房和办公楼，中小套型40%，成交总价636561万元，楼面价68280元/㎡，周边配套齐全，但办公部分要求严苛，最终底价成交 [26] - 静安区曹家渡社区C050301单元9A - 20地块：容积率2.68，面积18501.783㎡，用途为普通商品房，中小套型40%，成交总价565987万元，楼面价114145元/㎡，周边配套完善成熟，以31.2%溢价率成交刷新今年新高，但地块形状不规整限制开发设计 [28][30]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 上海第五批次集中供地交易活动于9月14日结束，2幅地块成交金额达120亿元，土地总面积约5.01万平方米，为2024年出让面积最小的一批次 [2] - 从第五批次开始，上海商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，旨在营造公平活力市场环境，推动住宅建设高质量发展，促进房地产市场健康稳定 [4][26] - 两幅地块分别位于新静安和老静安，区位条件和地块特性差异大，灵石社区地块底价成交，曹家渡社区地块以31.2%溢价率成交 [2][27][29] 根据相关目录分别进行总结 土拍规则调整 - 上海从第五批次起对市场热度较高的商品住房用地出让施行“双高双竞”举措，即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准，采取梯度竞争，实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标 [4] - 第一轮竞高品质将绿色建筑等普适要求纳入出让合同，现场竞价达到中止价后转入第二轮竞高品质；第二轮竞高品质对公共设施等系列举措选择应用、顺次竞买，现场竞报值达上限且多人接受结果则继续第二轮现场竞价，最终价高者得 [5] - “双高双竞”政策可鼓励高质量建设、释放市场信号、应对市场冷热不均、提高拿地门槛与成本、促进市场均衡发展 [26] 地块分析 静安区灵石社区N070402单元094a - 14地块 - 容积率2.95，地块面积31602.73㎡，土地用途为普通商品房和办公楼，中小套型占比40%，成交总价636561万元，成交楼面价68280元/㎡ [27] - 地块位于大宁板块，周边交通、教育、医疗、商业配套齐全，但所在灵石社区土地稀缺，近两年无涉宅地块出让，周边新房少，且该地块非纯住宅项目，办公部分条件严苛，最终底价成交 [27][28] 静安区曹家渡社区C050301单元9A - 20地块 - 容积率2.68，地块面积18501.783㎡，土地用途为普通商品房，中小套型占比40%，成交总价565987万元，成交楼面价114145元/㎡，溢价率31.2% [29] - 地块位于曹家渡板块，周边配套完善成熟，但曹家渡板块住宅用地出让稀缺，地块形状不规整且被存量建筑包围，限制产品开发设计 [29][31]

行业投资评级 上海土地市场整体呈现常态化供地市场回暖态势。[1][3][6] 报告的核心观点 1. 8月,上海2024年第四批次集中供应的5幅居住用地成功出让,成交总价约109.5亿元。常态化供地市场有所回暖,当月总成交面积达62万平方米,升至今年第二位。[1] 2. 经营性用地成交面积达近两年峰值,工业用地成交面积触底。8月经营性用地整体成交量达到近两年来的最高水平。[6] 3. 经营性用地成交单位地价回落至近半年平均水平,工业用地均价继续提升。科研设计用地的支撑下,8月整体工业用地平均成交单价达到3639元/平方米。[9] 4. 宝山区淞南社区N12-0401单元B1-04地块由兴泰创展置业发展（上海）有限公司竞得,将打造具有一定地标性的高端产业园区。[11] 5. 闵行区莘庄镇七宝社区04单元38-01地块由上海艾为集成电路技术有限公司竞得,将建设艾为电子的全球研发中心及产业化一期项目。[13]

报告行业投资评级 - 报告未提供行业投资评级 [1-8] 报告的核心观点 - 2024年9月上海市住宅小区基价均值为54,968元/平方米,环比下跌1.09%,同比下跌13.14% [1] - 上海二手房成交套数持续下降,8月份成交套数约17,880套,较上月下降超10% [2][3] - 成交量持续回落导致市场陷入量价齐跌的态势,购房者持观望态度,买卖双方在交易过程中持续存在议价且议价趋势向下 [4] - 内环内区域价格跌幅扩大,中心城区老旧小区品质一般但价格偏高,此类小区吸引力不足,成交周期延长 [5] - 远郊区域中公寓占比较大的板块其性价比逐渐凸显,在市场整体均价下跌的背景下,这类板块均价基本维稳 [6][7] - 整体下降幅度较前期略有扩大,跌幅在0~-1%之间的板块占比下降,跌幅在-1%~-2%之间的板块占比增加 [8] 报告目录总结 1. 2024年9月上海市住宅价格监测数据 [1][2][3] 2. 市场成交量持续下降,买卖双方议价趋势向下 [4][5] 3. 不同区域和小区类型价格走势分化 [5][6][7] 4. 整体价格下跌幅度有所扩大 [8]

行业投资评级 报告未提供行业投资评级。[无] 报告的核心观点 1. 上海新建商品住宅市场供应放缓,成交回落,除少数热门项目外,大部分一手楼盘面临较大去化压力。[2][3] 2. 二手住宅市场成交量价有所回落,理性购房者成为主导,未来买卖双方对楼市预期不一致将导致博弈情绪加剧。[9] 3. 二手住宅市场成交结构有所上移,90-150平方米户型和500万元以上总价段成交占比提升,反映刚改需求增加。[10][28] 4. 各区域二手住宅成交普遍下跌,外环外区域表现略好,中低总价房源更充足的区域交易更为活跃。[30][53] 5. 二手住宅成交热门小区主要集中在闵行、崇明等区域,套均总价约258万元。[54][58] 行业研报总结 1. 上海新建商品住宅市场供应放缓,成交回落,一手楼盘去化压力较大。[2][3] 2. 二手住宅市场成交量价有所回落,但仍维持高位,未来买卖双方博弈加剧。[9] 3. 二手住宅成交结构有所上移,反映刚改需求增加。[10][28] 4. 各区域二手住宅成交普遍下跌,外环外区域表现略好。[30][53] 5. 二手住宅成交热门小区主要集中在闵行、崇明等区域。[54][58]

报告行业投资评级 上海大宗交易市场展现出强劲的回暖势头,交易规模和市场活跃度持续领先全国,优质资产的关注度不断提升。[2] 报告的核心观点 特点 1：办公类资产主导市场 2024年第二季度,上海大宗交易市场中,办公类资产仍旧占据成交主导地位。上海作为全国经济中心,持续吸引国内外众多企业和机构在此设立总部或扩展分支机构。自用型买家占比上升,以能源、消费类买家为主,他们更倾向于购买整栋或大面积的办公物业以满足自用需求。[7] 特点 2：多元化物业类型需求增长 公寓、酒店、商业等业态均表现出较强的市场吸引力。公寓类物业首次超越商业物业成为市场第二大类交易标的,其中交易规模最大的为雅诗阁衡山路店,由广东恒怡投资有限公司购买,成交面积为1.5万平方米,总价约12亿元。[8] 特点 3：个人投资者活跃 个人投资者在大宗交易市场的活跃度逐渐增强,二季度完成三笔交易,分别为办公项目卓信商务大厦、公寓项目江湾90与商业项目凯旋路2202号。[9] 个案分析 IBP国际商务花园5号楼 IBP国际商务花园坐落于长宁区临空经济区的北部区域,整个项目规划为东区和西区两部分。在第二季度,IBP国际商务花园西区的5号楼成功易主,投资方是峰岧半导体(上海)有限公司,出售方为上海朗锨企业管理咨询有限公司,交易总额为1.3亿元。本次交易旨在满足峰岧半导体的战略发展规划及业务需求,该物业也将作为企业自用办公场所。[10]

报告行业投资评级 本报告未给出行业投资评级。 报告的核心观点 1) 2024年7月上海土地招拍挂市场集中供地揽收91亿元,常态化供地市场依然低迷[1][2] 2) 第三批次4幅地块一次性出让,杨浦区2幅地块高溢价成交[3][4][5] 3) 经营性用地成交量再次跌破万方,工业用地中止交易[6][7] 4) 经营性用地成交单位地价大幅提升,工业用地小幅维稳[8][9] 5) 杨浦区定海社区G1-2地块成交,将作为在线新经济、绿色低碳、智能制造等企业总部[10][11][12] 6) 嘉定区JDC11201单元25-04地块成交,将建设汽车芯片设计产业园二期[13][14]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 7月上海商办物业新增供应面积显著下降，但成交面积环比上升，二手办公和商业成交量略有下降，各区域和项目表现存在差异 [3][6][10][15] 各部分总结 新增供应情况 - 7月上海商办物业新增供应总面积5.38万平方米，环比降50%，商业物业供应2.14万平方米，环比跌60%，办公物业供应3.23万平方米，环比跌幅41% [3] - 7月商办物业供应主要分布在五个行政区，商业物业新增集中在宝山区、嘉定区、青浦区与徐汇区，宝山区供应面积超1.2万平方米，占比58%，总供应套数43套，环比大幅下降；办公物业新增集中在徐汇区和杨浦区，徐汇区新增超2.6万平方米，两区总供应套数6套 [5][6] 成交情况 - 7月上海商办物业成交总面积11.87万平方米，环比升71%，创近半年最高，商业物业成交面积8.24万平方米，环比涨幅超100%，成交套数425套；办公物业成交面积3.63万平方米，环比涨18%，成交套数118套，环比跌11% [6] - 7月商办物业成交分布于12个行政区，比上月增加两个，商业物业浦东新区成交面积5.21万平方米，占比63%，普陀区与松江区成交面积均超0.6万平方米；办公物业青浦区成交面积2.66万平方米，居首位，其余区域平均成交面积仅0.12万平方米 [6] 典型项目 - 办公典型项目青浦卓越商务广场位于青浦工业园区西南侧，7月成交60套办公房源，总成交面积24101平方米 [7] - 商铺典型项目绣云新都位于浦东新区川沙区域，7月成交201套商业房源，成交总面积45128平方米，其中一套整栋交易面积33531平方米，其余为社区商业配套 [8] 二手办公情况 - 7月上海二手办公成交量约4.75万平方米，环比降17%，中心区域成交活跃度降低，占比55%，较上月减少8个百分点，外围区域总体平稳，奉贤区环比增长81% [10] - 7月超半数区域二手办公成交量环比微跌，黄浦区与长宁区跌幅超50%，浦东新区、静安区与嘉定区较活跃，成交量均超5000平方米，浦东新区以6298平方米成交量居首 [12] - 近三个月二手办公市场热门成交项目集中在中心城区，物业类型以标准办公为主，有两个新上榜项目，和一大厦位于静安区，近三个月成交面积897平方米，4套房源同日成交，均在20层，整层成交可能性较大 [13][14] 二手商业情况 - 7月上海二手商业市场成交量约3.02万平方米，环比降14%，居住区社区配套商业成交量活跃，传统商铺投资热度处于恢复期 [15] - 7月外围区域二手商业成交量环比下跌，平均跌幅约30%，但表现优于中心城区，浦东新区与金山区连续三个月包揽前两名，成交面积分别为6186平方米与5000平方米；中心区域黄浦区和普陀区成交量均超2500平方米，创近半年单月新高 [16] - 近三个月二手商铺市场成交热门项目主要分布在外围区域，占比80%，除居住区商铺市场活跃外，商业街房源也是成交热点，本次榜单有7个新增项目，城市经典一期(玉墅)位于浦东张江区域，7月成交两套商铺，总成交面积超3000平方米 [17][18]