报告的核心观点 - 全球经济高度一体化,自由贸易、基础设施发展、全球流动性和技术发展是过去30年来支持全球化进程的主要因素 [4] - 不断变化的地缘政治格局正在影响制造业的全球互联互通,许多国家和公司都希望通过将制造和生产转移到"更靠近本土"的方式来发展其供应链网络 [4] - 东南亚和印度正依托其自身的产业基础以及与中国日益提升的政经互动,吸引着中国企业的入驻,这使得东南亚地区的制造业机会不断提升 [4] - 企业在确定其全球制造业投资战略之前,需要仔细评估成本、市场准入、基础设施、劳动力和政府支持等各种因素 [5][7] - 东南亚和印度正在成为全球市场的主要制造业中心之一,主要得益于庞大的人口和劳动力资源、成本优势以及各种激励措施 [7][8] 根据目录分别进行总结 东南亚和印度的制造业 - 全球制造业对外直接投资(FDI)流动受到经济、技术和地缘政治因素等复杂相互作用的影响 [5] - 东南亚和印度正在成为全球市场的主要制造业中心之一,主要得益于庞大的人口和劳动力资源、成本优势以及各种激励措施 [7][8] - 中国工资和工业用地价格的持续上涨,使得与一些东南亚国家和印度相比,中国的这些成本要高出许多 [9][10][11][12][13] - 熟练劳动力、基础设施、环境法规、与供应商和客户的距离以及政治稳定性等非财务因素对工厂的长期成功和可持续性有重要影响 [14][15] 国家概况 印度 - 印度是全球第五大经济体,也是中国最大的贸易伙伴,拥有近7亿人口的东南亚市场正越来越受到关注 [19] - 印度政府推出了一系列政策,如"印度制造计划"、生产挂钩激励措施(PLI)、印度半导体任务(ISM)、工业走廊发展计划和国家物流政策(NLP),以推动制造业发展 [21][22][23][24][25] - 印度吸引了众多跨国公司在该国进行大规模投资,涉及电子、汽车、可再生能源、半导体和制药等行业 [26] 印度尼西亚 - 印度尼西亚是东南亚最大的经济体,拥有丰富的自然资源,为制造业提供了良好的发展环境 [27][29] - 印度尼西亚政府出台了一系列政策,如电池式电动汽车的激励措施、投资税收优惠、"制造印度尼西亚4.0"战略以及2050年实现净零排放的承诺,以推动制造业发展 [32][33][34] - 众多跨国公司,如Neta、百事可乐、LG化学、福特汽车等,纷纷在印度尼西亚进行大规模投资 [35][36] 马来西亚 - 马来西亚是东南亚重要的制造业中心,在电子电气、机械设备、汽车、食品与饮料等行业具有优势 [37] - 马来西亚政府出台了"新工业总体规划2030"、"第四次国家工业革命(4IR)政策"以及"第十二个马来西亚计划"等政策,以推动制造业向可持续发展转型 [38][39][40] - 众多跨国公司,如英飞凌、英特尔、美光科技等,纷纷在马来西亚进行大规模投资 [41] 菲律宾 - 菲律宾是全球重要的半导体和电子产品出口国,在这些领域具有优势 [42] - 菲律宾政府推出了"建设更好更多计划",旨在通过改善基础设施来提高制造业的效率和产量 [46] - 众多跨国公司,如菲律宾Sercomm网络设备制造商、菲律宾小仓离合机等,纷纷在菲律宾进行投资 [47] 新加坡 - 新加坡是东南亚重要的制造业中心,在电子电气、精密工程、化工和生物医学等行业具有优势 [48][49][50][51] - 新加坡政府出台了"先锋产业(制造业)奖励"、"制造业发展与扩张激励计划"和"企业创新计划"等政策,以支持制造业发展 [53][54][55] - 众多跨国公司,如BioNTech、赛诺菲、欣铨科技等,纷纷在新加坡进行大规模投资 [56] 泰国 - 泰国是东南亚重要的制造业中心,在电气和电子产品、汽车、食品与饮料以及橡胶等行业具有优势 [57] - 泰国政府出台了"投资促进委员会(BOI)激励计划"、"30@30战略和电动汽车3.5政策"等政策,以支持制造业发展 [59][60][61] - 众多跨国公司,如诗董手套、广大电脑、莲乐烘焙集团等,纷纷在泰国进行投资 [62] 越南 - 越南是全球重要的电子产品、化学品、金属制品、橡胶和塑料以及服装和纺织品出口国 [63] - 越南政府出台了广泛的投资激励措施,如税收激励、进口关税减免、土地和租金激励等,并签署了多项自由贸易协定,以吸引外资 [65][66][67] - 众多跨国公司,如和硕联合科技、乐高集团、晶澳太阳能等,纷纷在越南进行大规模投资 [69]

报告行业投资评级 报告显示,尽管多数酒店对于2024年的业绩展望持较为保守的态度,预期不甚乐观,但是半数奢华酒店却极有可能在入住率方面展现出更强的韧性与增长潜力。[7][10] 报告的核心观点 1. 2024年入住率和平均房价预测 - 奢华酒店在入住率方面展现出更强的韧性与增长潜力,而经济型酒店将面临严峻挑战[7][8] - 2025年的业绩预测展现出积极信号,但增长动力相对温和,奢华酒店继续展现出更乐观的态势[10][11] 2. 总收入和GOP预测 - 中国市场酒店的2024年总收入与GOP预计将继续呈下降趋势,反映了该区域市场面临的特定挑战与调整压力[24][25] - 相较于其他市场,中国市场酒店2025年的总收入与GOP将有望呈现积极向好的微幅增长态势[28][29] 3. 人力资源管理 - 超过六成的酒店表示员工人数将有所缩减,44%的酒店认为员工成本将进一步增长,人力资源管理持续面临挑战[31][32] - 最难招聘的部门是前台、餐饮和厨房,离职的主要原因是为了获得更高薪酬[34][35][37] 4. 餐饮业务 - 多数酒店对2024年餐饮收入和利润持谨慎态度,但2025年将有所好转[41][43][46][47] - 相较于其他地区,中国市场的众多酒店业者在预计2025年的餐饮收入和利润时更为谨慎[46][47] 5. MICE和婚宴业务 - 多数酒店持续面临MICE和婚宴需求增长动力不足的挑战,难以恢复至2019年水平[50][51][53] 6. 可持续发展 - 降低成本是主要动因,但资金短缺是主要挑战,获得外部认证的酒店比例较低[58][59][61][62] - 技术升级和机电设备改进是资本支出的主要优先事项[69]

报告行业投资评级 无相关内容 报告的核心观点 国企改革与不动产管理 - 国有企业低效无效资产是指国有企业在运营中盈利能力差又缺乏战略安排的资产,包括股权投资、实物资产和企业等 [4] - 国企的资产管理以服务功能使命与体制机制两个方面的深化改革为导向,企业不动产管理与全流程资产管理能够有效提升国企主业经营效率 [5] - 国企的不动产管理包括服务于主业的不动产和主业经营利用之外的不动产,后者常常陷入长期闲置或低效使用的状态 [6] 利用企业不动产管理助力国企改革 - 国企CRE实践可以通过选址优化、硬件智能化、管理平台数字化等方式赋能国企主业效率提升 [8] - 国企可以通过引入第三方专业服务团队,实现成本优化、规避风险和提升资源利用灵活性 [9] - 国企可以利用专业资产管理平台和合作机构,探索多元投资退出路径,加速处理不动产债权 [9] - 国企可以统筹办公职场重组与整合,实现成本节约的同时,增强企业内部办公流程与文化的融合 [9] 国企存量物业的价值挖掘 - 国企存量物业普遍存在一定的市场风险和管理风险,导致其效用较低且难以兑现潜力 [71] - 国企存量物业具有较大的改造升级潜力,可以通过针对性的改造适配新型物业市场需求 [68] - 政府政策支持、多种改造模式选择以及技术可行性,为国企存量物业的转型升级提供了基础和空间 [72] 根据目录分别进行总结 高质量城市不动产管理战略 - 国资国企改革大势所趋,强化国企不动产管理已成为提高国企效益、优化资源配置的必经之路 [3][5] - 国企CRE改革可以通过选址优化、硬件智能化、管理平台数字化等方式赋能国企主业效率提升 [8] - 国企可以引入第三方专业服务团队,实现成本优化、规避风险和提升资源利用灵活性 [9] 国企"两资"的价值挖掘 - 国企存量物业普遍存在一定的市场风险和管理风险,导致其效用较低且难以兑现潜力 [71] - 国企存量物业具有较大的改造升级潜力,可以通过针对性的改造适配新型物业市场需求 [68] - 政府政策支持、多种改造模式选择以及技术可行性,为国企存量物业的转型升级提供了基础和空间 [72] URE引导资产资本双轮循环 - 通过资产证券化等金融工具,可以有效提升国企存量物业的资产退出收益率 [72] - 仲量联行提出"高质量城市不动产管理(URE)"概念,旨在通过整体规划改善资本市场资源配置供需匹配,推进利旧焕新 [73] - URE可以助推资产与资本的双轮循环,有益于推进城企共赢,加速城市高质量发展与内涵式增长 [73]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年第二季度中国各地产细分市场表现不一，办公楼市场需求增长动力不足，租金下行；零售地产市场供应增加，空置率改善但租金仍处下行通道；住宅市场在政策带动下部分活跃但全面修复需时间；物流地产市场传统需求承压，跨境电商亮眼，租金有下行压力；各城市市场也因自身特点呈现不同态势，未来各市场发展受供应、需求、政策等多因素影响 [14][18][21][26] 根据相关目录分别进行总结 甲级办公楼市场 - 新租需求低位，市场活跃度靠企业搬迁带动，金融、科技互联网行业贡献主要大面积成交 [14] - 全国供应放量推升空置压力，租金震荡下行，市场竞争加剧 [14] - 2024年二季度净吸纳量49.7万平方米，1.5线及二线城市表现亮眼，一线城市净吸纳量23.6万平方米环比回落 [14] - 成交聚焦科技互联网、金融和专业服务行业，部分战略新兴经济聚集城市新产业链推动商业及产业地产需求增长 [14] - 一线城市新增面积环比降低46%，1.5线及二线城市新增供应体量翻倍且集中在新兴区域冲击存量市场 [14] - 全国主要城市租金延续下行趋势，业主以让步租金维持经营性收入，不同城市租金表现有差异 [15] 优质零售物业市场 - 新增供应二季度加快节奏但整体低于去年，改造类和非标商业是亮点 [18] - “以价换量”策略使平均空置率连续五季度回落，上半年全国优质零售物业租金略有波动仍处下行通道 [18][19] - 2024年上半年社会消费品零售总额突破23.6万亿同比增长3.7%，消费对GDP增长贡献率60.5%，需求复苏结构性“剪刀差”缩小 [18] - 消费者注重预算合理性和性价比，消费偏好代际更迭，体验型消费等成新增长点 [18] - 下半年21城预计新增逾700万平方米供应，一线城市和高端优质供应在1.5线及二线城市入市，市场承压 [19] 住宅市场 - “517楼市新政”出台后部分市场活跃度回升，但多数城市调整压力大，全面修复需时间 [21] - 二季度房企投资谨慎，全国住宅开发投资下行，1 - 6月房地产累计开发投资5.3万亿元同比下降10.1%，住宅投资4.0万亿元同比下降10.4% [21] - 上半年全国商品房销售面积4.8亿平方米同比下降19.0%，住宅销售面积4.0亿平方米同比下降21.9%，20个主要城市新房成交情绪有修复 [21] - 二季度各线城市商品住宅价格仍下行但环比降幅总体收窄，6月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%降幅收窄0.2个百分点 [21] - 2024年下半年中央将加大调控力度，各地“稳市场”“去库存”政策将完善落实，市场下行态势有望趋缓筑底 [22] 物流地产市场 - 传统需求来源承压，跨境电商表现亮眼，2024年二季度净吸纳量122万平方米环比增长23%但同比下跌36%，上半年净吸纳量224万平方米较去年上半年增长7% [26] - 本季度新增供应持续走高，24个主要物流市场新增竣工入市项目面积369万平方米同比增长28%，部分城市空置率上升 [27] - 业主下调租金预期，多数城市平均租金环比负增长，华南五市因跨境电商需求租金保持平稳 [27] - 下半年跨境电商对优质仓储资源需求有望增长，华南城市租金表现预计优于其他区域 [27] 广深新兴商务区承接办公新需求 - 城市化进程中广深新兴商务区崛起，如广州国际金融城、琶洲片区和深圳前海三湾片区、宝中片区 [29] - 新兴商务区区位优势明显，成为新兴产业聚集地，2023年琶洲片区新一代信息技术营收655亿元同比增长26.1%，前海片区吸引超9000家科技企业和152个研发中心入驻 [30] - 科技互联网企业拓展新兴商务区办公楼市场，广州国际金融城和琶洲甲级办公楼约40%租赁面积由科技互联网行业贡献，深圳前海子市场科技互联网企业租赁面积占比约25% [31] - 2023年二季度至2024年一季度，广州国际金融城和琶洲分别贡献全市甲级办公楼净吸纳量的60%和25%，深圳前海片区甲级办公楼市场净吸纳量超25% [31] - 新兴生产性服务业发展和办公空间升级需求将引领广深甲级办公楼市场租赁需求复苏，新兴商务区受益 [31] “北京需求圈”持续扩张 - 北京需求圈发展分三个阶段，初步形成阶段部分京内企业迁至天津、廊坊；疫情期间收缩；防控政策优化后因降本增效加速扩张，2023年外溢需求达20万平方米以上 [36][37][38] - 北京物流市场需求稳健，企业降本需求使高性价比项目吸引更多需求，供应高峰影响定价和租赁策略，促进需求流动 [38] 车企零部件厂商或成产办需求新引擎 - 汽车零部件供应商与整车品牌“整零”关系重塑，从硬件供应转向硬软件结合的协同生产模式，如某头部科技公司提供智能化解决方案，某自动驾驶企业与整车品牌合作开发高级驾驶辅助系统 [42][43] - 上海吸引车企及产业链上下游企业，虹桥枢纽办公楼受新能源产业企业青睐，产业园区形成智能驾驶产业研发高地，“Tier 0.5”供应商对办公面积需求扩张且注重品牌展示 [44] 高端制造业：办公楼市场复苏的潜在驱动力 - 2023年杭州、成都和武汉等二线城市高端制造业租赁需求活跃，租赁成交占比提升，大面积租赁交易增加 [46] - 高端制造业租户产业链长、产品附加值高，对办公面积需求大，超过25%的租赁成交来自升级和搬迁需求 [46] - 未来高端制造业受益于政策和资金支持，拥有产业基础的二线城市办公楼租赁市场将受益于其发展，助力市场复苏 [46] 香港零售市场亟需突破 - 2023年零售销售额反弹至2018年水平的83.8%，餐厅收入回升到约2018年水平的92%，表现最佳的珠宝等类别销售额增长但未达2018年水平 [48] - 2024年零售市场复苏艰难，一季度零售销售额同比下降1.3%，餐厅收入同比仅增长2.3%，核心区域街道店铺租金增长放缓 [48] - 消费流失、游客量复苏缓慢、访客消费模式变化阻碍市场复苏，本地居民境外消费恢复，游客消费停滞且转向餐饮 [48] - 零售商需提高质量、增强创意和多样性，购物中心业主需提供独特体验以改变现状 [49] 各城市办公楼市场情况 北京 - 低租金对需求提振有限，企业到期不续租频发，空置压力加剧，部分业主加大续租优惠 [53] - 二季度无新增供应，全市甲级办公楼空置率升至12.1%，租金环比下滑3.3%，投资市场平静 [53] - 未来需求复苏或需更长时间，预计2024年甲级写字楼租金大幅下降11.3% [54] 上海 - 租金调整带动租赁活跃度，二季度四个项目竣工，总建筑面积261,050平方米，租金继续下行 [57] - 中央商务区和非中央商务区空置率均上升，分别达15.6%和30.1%，业主调整租赁策略提升出租率 [57] - 未来市场竞争持续，租金预计下行，升级需求将带动净吸纳量缓慢恢复 [58] 广州 - 企业业绩预期平淡，需求侧复苏慢，新经济企业聚集新兴办公楼市场，存量市场博弈加剧，租金下行 [63] - 二季度无新竣工项目，全市空置率约21.0%，租金环比下降2.1%，投资情绪未改善 [63] - 未来新兴子市场有望维持成交活跃度，预计新增100万平方米供应，市场震荡复苏局面或持续 [64] 深圳 - 成本导向型搬迁主导租赁需求，新近落成项目去化使全市空置率降至24.6%，供求匹配性待改善，租金下行 [68] - 二季度无新增甲级办公楼项目，投资市场谨慎，部分优质散售和产业园项目受自用买家关注 [68][69] - 未来12个月预计新增160万平方米供应，供需失衡和租户预算紧缩使租金面临下行压力 [70] 成都 - 价格策略催化存量迁移，扩张及迁移需求上涨，增量需求低位，空置率小幅下跌，总部楼宇交付影响存量市场 [72] - 二季度净吸纳量4.2万平方米，空置率降至29.6%，有效租金跌至80.1元/平方米/月 [72] - 下半年多个总部楼宇将交付，存量楼宇租户稳定性有挑战 [73] 天津 - 甲级市场承压，乙级市场筑底修复，新项目入市使全市空置率小幅提升，租金敏感度上升，租赁决策审慎 [78] - 二季度甲级办公楼净吸纳量1,350平方米，乙级办公楼净吸纳量7.4万平方米，全市优质办公楼存量达411.7万平方米 [78] - 未来四年新增83.6万平方米供应，部分开发商延迟入市为供需缓和带来窗口期 [79] 青岛 - 教育留学行业需求增长，金融行业收缩，上半年乙级市场新增约6万平方米供应，终端需求疲软，租金下降 [82] - 上半年整体净吸纳量约2,500平方米，甲级市场空置率降至34.9%，整体市场空置率升至32.8% [82] - 未来三年供应放量，空置压力上升，全市租金未来两年寻底 [83] 重庆 - 二季度甲级办公楼新增供应11.7万平方米，新增需求低位，净吸纳量为负，平均有效租金跌幅加快 [87] - 全市总存量增至391.1万平方米，空置率升至30.3%，科技互联网等行业新租占比前三 [87] - 2024年市场步入去化周期，空置面积去化压力大，业主降租情绪浓厚 [89] 沈阳 - 企业搬迁审慎，续租意愿增强，供应放缓，甲级办公楼空置率微降，市场预期走弱，租金下探 [95] - 本季度无新增供应，甲级办公楼空置率37.1%，全市整体租金降至56元/平方米/月 [95][96] - 下半年预计新增15万平方米供应，未来三年供应压力大，租金面临下行压力，政策有望提振市场活力 [97] 武汉 - 科技互联网、专业服务业驱动需求，二季度两个新项目投入使用，甲级办公楼空置率上行，租金降幅收窄 [98] - 全市优质办公楼市场新增供应14.3万平方米，甲级市场存量312.7万平方米，净吸纳量约2.9万平方米 [98] - 下半年预计新增25万平方米甲级办公楼供应，租金短期内下行但降幅放缓，成本导向型需求主导市场 [99] 西安 - 带看量递减，需求端疲软，供应端暂停，空置压力短期放缓，全市租金跌幅扩大 [105] - 二季度甲级办公楼净吸纳量3.6万平方米，空置率降至24.6%，平均新成交有效租金收至84.3元/平方米/月 [105] - 下半年预计新增34万平方米供应，新入局者加剧竞争，预计全年租金跌幅扩大至2.3% [106]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年上半年中国零售地产市场面临租赁需求疲软、新增供应放缓、租金承压下行等挑战，消费市场受消费意愿、消费贡献率等因素影响，同时政策端发力助力消费增长，入境游持续火热 [131][133][136] 各部分总结 消费市场情况 - 社零方面，体育娱乐用品和通讯器材增长强劲，汽车、金银珠宝增速明显下滑；全国多城市社零温和增长，苏州增速领跑 [23][25] - 消费意愿上，住户新增存款远超贷款，储蓄意愿挤压消费意愿 [27] - 消费贡献率有所下滑，但仍为经济增长主要推动力 [35] 零售地产市场供应 - 优质运营商主导新增供应，排名前十运营商供应占比超七成 [62] - 非标项目引领消费场景高品质创新，探索多元空间可能性 [65] - 2024年上半年中国21城优质零售地产新增供应共计293.6万平方米，同比下降20.4% [133] 零售地产市场空置率与租金 - 上半年超半数主要城市空置率有所下降 [75] - 上半年全国租金有波动但仍处下行通道，A类城市租金降幅低于BC类城市，中国21城优质购物中心首层平均租金累计下降0.7% [136] 消费业态更迭 - 享受型消费中，情绪消费、娱乐消费、体验消费等兴起，二次元“谷子”店进驻商场，文化演艺演出市场火热 [83][88] - 发展资料消费中，健康意识增强，健康消费盛行，体育消费带动装备行业 [83] - 生存资料消费中，基础消费“性价比”贯穿始终，折扣店赛道火热 [83] 项目端与政策端情况 - 项目端品牌租赁需求偏弱，运营商采取“先填后调”策略，包括降租、降档、调整租户落位、增加折扣营销活动、升级服务等 [100] - 政策端2024年为消费促进年，中央地方政府四措并举助力消费增长，包括办好“消费促进年”系列活动、推动消费品以旧换新、培育壮大新型消费、完善市场和流通体系 [105][106] 其他情况 - 2024年上半年消费投资赛道金额、数量均下滑，二季度生活方式融资数量超食品餐饮位居第一 [110] - 2024年上半年全国各口岸入境外国人1463.5万人次，同比+152.7%，北京和上海接待入境人数显著增加 [110][127] - 收入信心和就业预期仍处荣枯线之下，致消费信心不足 [115]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 随着全球能源结构转型和中国经济发展，可再生能源行业迎来发展机遇，中国可再生能源市场增长显著，光伏和风力发电发展迅猛，市场化进程推进为新能源发电项目投资、融资和交易提供更多可能，仲量联行专业服务可助力投资者把握机会、管理风险 [76] 根据相关目录分别进行总结 中国可再生能源发电行业发展现状 - 可再生能源包括太阳能、风能等，对环境友好，中国电力市场能源结构向清洁、高效和智能转型 [9] - 2024年1 - 6月全社会用电量约4.7万亿千瓦时，同比增长8.1%，2023年全社会用电量9.2万亿千瓦时，同比增长6.7%，华东、华北和南方电网区域贡献率超65% [10] - 截至2024年6月底，累计发电装机容量约30.7亿千瓦，同比增长13.35%，太阳能发电和风电占比分别为21.72%和15.04%，预计年底发电装机容量达33.2亿千瓦，风电和太阳能发电装机容量分别达5.3亿千瓦和8.4亿千瓦 [10] - 电力供需平衡管理思路调整为供应、需求和储存三向平衡 [12] - 新能源和可再生能源范围有区别，可再生能源行业发展受政策鼓励，技术创新使产量增加、成本下降 [13][14] 市场化进程先锋——新能源发电项目 - 2024年上半年可再生能源发电新增装机1.34亿千瓦，同比增长24%，占新增电力装机88%，截至6月底，可再生能源发电装机达16.53亿千瓦，风电光伏发电合计装机超煤电装机 [20] - 光伏发电系统分集中式和分布式，企业运营模式有自主拥有、能源管理合同等，商业模式有完全自发自用、自发自用余电上网、全额上网等 [23][26][27] - 风力发电分集中式、分散式，海上风电分固定式和漂浮式 [31][33][34] - 风力发电和光伏发电进入资本市场路径有投资并购、首次公开募股、资产证券化相关产品 [35] 估值方法论及参数要点 - 仲量联行在新能源领域服务优势明显，近五年每年评估新能源项目规模超400万千瓦，价值超300亿元，参与投资并购交易超70宗等 [56] - 已并网发电项目通常用收益法和市场法评估，少量用资产基础法，收益法常用现金流折现法，市场法常用上市公司比较法和交易案例比较法 [58][59] - 在建项目通常用资产基础法和收益法评估，一般以资产基础法结果为评估结论 [63] 投资机会及行业展望 - 预计2024年全社会用电量达9.8万亿千瓦时，增长6.5%，年底发电装机容量达33.2亿千瓦，新能源装机占比超40%，电力供需平衡紧张 [68] - 政策明确提升可再生能源消纳能力等方向，到2025年底抽水蓄能、新型储能装机分别超6200万千瓦、4000万千瓦 [71] - 2024年一季度陆上风电整机中标均价是2019年的50%，光伏组件价格是2019年的40%，可再生能源降本 [72] - 绿电交易市场规模扩大，绿证交易市场有望激发，碳市场配额分配机制将优化 [73] - 2024年1月初至7月末，已发行六单能源类公募REITs涨幅高于沪深300，受市场青睐 [75] 附录：新能源仪表盘介绍 - 仲量联行开发的新能源仪表盘集成各地新能源资源数据，以地图为界面，可提供项目分布和数据分析支持 [77] - 应用场景包括快速了解市场环境和布局、选址适宜性分析、资产检查、获取实时数据 [78][81][82][83]

报告行业投资评级 仲量联行对中国办公楼市场的整体评级为弱复苏态势。[25] 报告的核心观点 1) 2024年上半年,中国甲级办公楼市场整体需求呈现弱复苏态势,但经济复苏的内生动力尚未完全释放,大多数企业仍倾向于采取相对谨慎的租赁策略,且租赁成本敏感度显著提升。[25] 2) 截至2024年上半年,中国14个重点城市的甲级办公楼总体量同比增长5.2%,其中北京、上海、广州、深圳以及香港的总体量共计6,402万平方米,同比增长5.3%。至2025年年末,14个城市合计仍将有近1,236万平方米的新增供应,约占目前总体量的14%。[25] 3) 在2024年上半年,基于市场需求的弱复苏态势加之新增供应的影响,中国甲级办公楼市场租金持续承压,部分城市的租金跌幅在上半年有所加速。[25] 报告内容总结 中国办公楼市场概况 1) 办公楼分为单一产权和分散产权两种类型。[9][10] 2) 办公楼分为传统式办公室和灵活办公空间两种营业形式。[10] 3) 办公楼分为超甲级、甲级和乙级三个等级,根据13项指标进行评判。[11][12] 租赁办公楼需要考虑的因素 1) 地理位置及周边环境和配套设施是重要因素,可提升企业形象和员工工作效率。[13][14] 2) 面积测算、进度管理、预算控制、ESG等都需要专业建议。[14] 办公楼租赁费用 1) 租金、物业管理费、水电费、租赁保证金、装修费等是主要费用。[15][16][20] 2) 中介费通常由业主承担,增值税税率为5%或9%。[16][20] 办公楼租赁流程 1) 包括确定需求、市场研究、谈判策略、租赁条件分析、审批流程等步骤。[17] 2) 装修施工时间根据面积大小不同而有差异。[18] 主要城市办公楼市场分析 1) 上海:总体量1,790万平方米,空置率23.5%,平均租金6.6元/平方米/天。[31] 2) 深圳:总体量1,348万平方米,空置率24.6%,平均租金5.1元/平方米/天。[33] 3) 北京:总体量1,121万平方米,空置率12.1%,平均租金9.1元/平方米/天。[36] 4) 广州:总体量808万平方米,空置率21.0%,平均租金4.5元/平方米/天。[40] 5) 成都:总体量469.6万平方米,空置率29.6%,平均租金2.6元/平方米/天。[42] 6) 重庆:总体量391.1万平方米,位列全国第六。[45] 7) 杭州:总体量300.6万平方米。[47] 8) 武汉:总体量313万平方米。[50] 9) 南京:总体量257万平方米。[52] 10) 西安:总体量216.5万平方米,居全国第十二。[56] 11) 沈阳:总体量152万平方米。[59] 12) 天津:总体量152万平方米。[62] 13) 青岛:总体量113.8万平方米。[64] 14) 香港:总体量107.9百万平方尺,平均租金49.7港元/平方尺/月。[68]

混合办公模式的普及 - 全球87%的受访企业已经实施了混合办公模式,其中欧洲地区的采用率最高,达到91% [57][58] - 企业实施混合办公模式的主要目标包括优化空间利用率(77%)、支持工作方式的改变(60%)和改善员工体验(58%) [60] 混合办公的员工体验 - 全球员工每周平均到办公室出勤3.1天,但不同地区存在差异,亚太区的出勤频率较高 [63][64][65][66][67][70] - 超过70%的企业实行灵活的出勤政策,这给办公空间管理带来了挑战 [73][74][76][77] 混合办公实施过程中的挑战 - 只有33%的受访企业在实施混合办公时纳入了变革管理计划,低于2022年的46% [80][85][86] - 少数企业在制定混合办公模式时考虑了信息技术(43%)、设施管理(1%)等方面的需求 [81][89] 办公空间使用基准数据的发展趋势 - 空间利用率已成为企业最关注的空间使用指标,77%的企业在追踪这一数据 [112][113] - 企业正在增加对会议室、协作空间等非标准工位的利用率追踪 [114][115] 办公空间设计趋向 - 企业正在减少固定工位数量,增加共享工位、专注空间和协作空间 [180][183][184][185] - 员工对专注办公空间的需求仍很重要,是影响员工绩效的关键因素之一 [166][193][194] 智能科技的集成应用 - 54%的受访企业已投资于空间预订系统,52%利用这些系统来追踪办公空间利用率 [210][211][212] - 44%的企业为混合办公实施了影音和信息技术改造,40%部署了进阶的会议室科技 [209][213][214]

第一部分:共筑「永续向融」的可持续发展之道 01 政策驱动下的市场变革 - 随着中国城市化率的不断提升,城市化发展质量日趋受到重视,房地产科技开始不断发展 [33] - 科技与房地产行业的融合并不容易,存在沟通障碍和行业成熟度有待提高的问题 [34][35] - 积极的政策信号将进一步推动地产科技高效、良性地发展,如"新质生产力"的提出 [36] 02 携手上下游深化行业融合 - ESG理念和政策为企业间的合作奠定了基础,开放式创新成为多元共创的有效模式 [38][39][40] - 期待携手更多生态伙伴,横向拓展至跨行业跨领域的科技企业,纵向拓展至地产科技上下游企业 [41] - 通过实际案例展示了开放式创新的合作模式如何为房地产企业打开新思路 [45][46][47] 03 三大主题打造智慧建筑生态群 - 聚焦建筑可持续、空间可持续、人力可持续三大主题,利用物联网、人工智能等技术手段 [49][50][51][52][53][54] - 在智慧建造、智慧运维、数字商场等方向进行创新实践 [55][56][57][58][59][60][61][62][63][64] 第二部分:城越历程 04 城越:中国首个专注房地产科技创新的企业联盟 - 自2019年成立以来,城越联合房地产龙头企业,为产业上下游培养和发展富有潜力的科技企业 [67] - 作为中国首个专注房地产科技创新的企业联盟,城越通过探索科技和商业模式的有效结合,推动行业创新 [67] 05 城越UrbanLab企业联盟成员 - 联盟成员包括仲量联行、太古地产、瑞安新天地、嘉民集团、圣戈班、新世界集团等知名企业 [69][70][71][73][74][127] - 通过项目共同体、关系共同体、资源共同体等方式,推动创新技术的商业落地 [72] 06 城越2023主题月活动 - 2023年8月,城越UrbanLab2023新篇章开启,聚焦建筑可持续、空间可持续、人力可持续三大主题 [130][131] - 联盟伙伴轮值主办活动,与200+U友们线下相聚,分享创新实践,探讨创新洞见 [131] 07 城越房地产科技创新图谱 - 自2023年8月以来,城越新增9家初创企业,累计与43家优质初创企业进行深度合作 [132][133] - 涵盖空间、城市、楼宇、基建等多个领域的创新技术 [132][133] 08 城越2023科技企业介绍 - 介绍了包括云栋科技、霖和气候科技、思拟环保科技、小鹤科技、光昛智能、麦岩智能、猛犸半导体、禧涤科技、纵行科技等9家创新企业 [134][135][136][137][138][139][140][141][142][143] 第三部分:创新实践分享 09 智慧运维 - 仲量联行和思拟环保开展了基于AIoT的办公室节能改造项目,实现了能耗精准分项计量和中央监控 [150][151][152][153][154] 10 数字孪生 - 仲量联行携手鹰眼Jarvis实现了办公室精装项目的全过程数字化管理 [155][156][157][158][159][160] - 太古地产建立了基于项目全景数字可视化平台的沟通协作机制 [161][162][163][164][165][166] - 圣戈班利用数字孪生技术优化了上海研发中心的室内环境 [167][168][169][170][171] 11 裸眼3D - 仲量联行携手Archifiction打造了裸眼3D混合现实交互空间展厅,提升了潜在客户的体验 [172][173][174][175][176][177] 12 新材料 - 百威中国与Vegatex合作,成功研制出"大麦基皮革"和"大麦基水性皮革"创新产品 [178][179][180][181][182][183] 13 机器人 - 瑞安集团与蔚建机器人合作,在建筑项目中应用了智能抹灰机器人 [184][185][186][187][188][189] 14 智能物联网 - 瑞安集团与久智环境合作,在蟠龙天地项目中应用了基于AI的自动化绿化养护系统 [190][191][192][193][194] 15 创新产研生态 - 瑞安新天地与香港科技大学共建绿色可持续联合实验室,开展多个绿色创新项目 [195][196][197][198][199][200]

产业篇 成都工业发展历程 1. 成都第三产业引领经济增长,批发零售、金融及房地产构筑成都GDP增长的主引擎[15][16] 2. 同期,工业制造业成长较为缓慢,对地区经济增长的贡献有所下降[22][23] 3. 成都提出"工业立市、制造强市"目标,将其作为实体经济发展的"一号工程" [33][34] 成都工业发展三次创业 1. 第一次创业:国防安全战略下的工业转移,成都发展电子信息和装备制造两大万亿产业[35][36] 2. 第二次创业:改革开放下的外资西进、内资西移,成都吸引大批电子信息、汽车装备制造企业[37] 3. 第三次创业:新型工业化发展时期,成都制造业面临发达国家"高端制造回流"和发展中国家"中低端制造分流"的双向挤压[42][43][44][45] 载体篇 成都产业与不动产策略的共生共荣 1. 不动产承载经济生产活动的方方面面,城市载体业态结构、区位布局等维度与当地经济、产业特征息息相关[165] 2. 成都经历了发展、调整、重启三个阶段,产业与不动产策略呈现共生共荣[166][170][173][174] 成都电子信息行业产业链不动产特征 1. 成都电子信息产业链企业以办公为主导的载体需求占比超六成[189][190] 2. 企业工商登记规范化后,住宅类载体注册占比大幅下降,办公楼需求有望回流[192][193][194] 3. 不同产业链环节企业对载体的需求存在差异,上游更偏好乙级办公楼,中游更偏好工业园区[199][200][205][206][207][208] 成都电子信息产业链地理聚集特征 1. 集成电路产业链上游"一路向南"聚集,中游"两翼齐飞",下游"回归三环"[287][288][289] 2. 不同产业链环节在城市空间上呈现"强聚集性"和"区位差异"[289][290] 3. 产业链不动产策略需要因地制宜,聚焦某个产业链上的一环,实现精准招商[290][291] 结论篇 "产业链不动产"概念及其特征 1. "产业链不动产"是对"企业不动产"概念的发展,从微观企业视角扩展至中观产业视角[155][156][157][158][159][160][161] 2. "产业链不动产"策略更加强调产业链协同发展、产业流动对不动产策略的影响,以及载体对产业发展的适配性[301][302][303][304] 3. "产业链不动产"策略的三大关键特征:静态视角的产业协同、动态视角的产业流动、载体视角的产业园迭代[305][314][321] 政策建议 1. 在产业定位与市场逻辑的权衡中,政府应实现"产业链不动产"与"企业不动产"策略的平衡[330] 2. 应积极承接住宅类载体流出企业的外溢需求,提供适配的价格和空间[331][332] 3. 在不动产策略的精准性与成本平衡上,应重视"人本思想"而非一味追求"高大上"[333] 4. 应重视城市界面与商业配套的建设,以吸引年轻人才[334][335] 5. 应广泛应用房地产科技,提升不动产策略的科技赋能[336]