市场动态与宏观环境 - 债券市场而非美联储的公开市场操作是决定抵押贷款利率的关键因素，市场对美联储主席提名人选凯文·沃什的鹰派立场反应强烈 [1][9][16] - 美国部分政府停摆正在损害经济活动，并影响了联邦住房管理局的有限服务运营，还导致1月就业报告等关键劳动力市场数据发布延迟 [1][17][21] - 2026年1月美国MBS市场表现强劲，实现52个基点的超额回报，为近四十年来最好的1月表现之一，主要由稳定的收益率曲线和低波动性支撑 [19] - 抵押贷款公司股价因竞争加剧和利润率受压而普遍下跌，PennyMac Financial Services因盈利不及预期导致股价单日下跌33%，市值蒸发近26亿美元，并拖累同行公司股价 [14][15] 产品与服务创新 - 针对房屋净值信贷额度产品，行业正通过数字化和流程简化来提升客户体验并重获业务，例如ICE Servicing Digital提供定制化警报和预填申请 [2] - Better Wholesale Program推出新的HELOC产品，提供低利率、无贷款人发起费、高达90%的合并贷款价值比以及最长10年的只付息期，审批流程最快仅需3分钟 [4] - Figure公司通过将HELOC资格扩展至符合条件的有限责任公司持有房产，以满足不断增长的房地产投资者需求，2025年第三季度投资者购房占比达34% [5] - 针对建筑贷款，Land Gorilla与Encompass的下一代集成实现了从发起到拨款管理的自动化数据同步，旨在消除手动瓶颈并提升可审计性 [3] 技术平台与数据应用 - Uplist Recapture™平台通过持续扫描已结清贷款数据库，为贷款专员识别实时再融资机会，过去30天内用户已识别超过85亿美元的再融资机会 [4] - Total Expert等客户智能平台帮助中小型贷款机构将借款人数据转化为实时意向信号，实现规模化个性化营销并加深客户关系，已带来数百万美元的额外贷款发放 [7] - 行业标准MISMO的重要性在于减少摩擦、恢复信任和节省时间，其创新投资基金旨在支持上游投资以提升整体运营效率 [10][11] 行业会议与领导力 - 独立抵押贷款银行会议气氛良好，出席人数稳定，讨论焦点包括信贷成本，但会议疲劳预计将在今年晚些时候显现 [13] - 行业正在加强公司领导团队建设，特别是中小型公司，通过明确角色、责任和个人优势来改善内部协调、绩效和沟通，并为潜在的继任计划铺路 [11][12] - LoanCare将举办题为“2026年服务展望：下一步是什么？”的网络研讨会，探讨经济逆风、监管复杂性和市场动态如何重塑贷款服务领域 [6] 资本市场与信贷 - 美联储高级贷款官调查显示商业贷款标准收紧，但需求趋势好坏参半，预计到2026年贷款条件变化不大 [17] - 市场预期未来政策将严格依赖数据，3月降息可能性极低，劳动力市场数据将成为决定未来利率走势和降息时机的主要驱动力 [17][18] - 吉利美30年期证券在MBS板块中领先，实现69个基点的超额回报，而房利美15年期证券因供应大幅增加而表现滞后 [19]

Zillow平台当前抵押贷款利率数据 - 根据Zillow贷款机构市场数据，当前全国平均30年期固定抵押贷款利率为5.91% [1][7][16] - 当前全国平均15年期固定抵押贷款利率为5.44% [1][8][16] - 当前全国平均5/1可调整利率抵押贷款(ARM)利率为5.93% [6][16] 不同期限抵押贷款利率对比 - 20年期固定利率为5.86%，15年期VA贷款(退伍军人贷款)利率最低，为5.13% [6] - 7/1 ARM利率为6.04%，高于30年期固定利率 [6] - 可调整利率抵押贷款(ARM)的初始利率通常低于固定利率，但存在锁定期结束后利率上升的风险 [10][11] 抵押贷款还款成本分析 - 一笔30万美元、利率5.91%的30年期贷款，每月本金和利息还款额约为1,781美元，贷款期内总利息支出为341,279美元 [7] - 同样30万美元、利率5.44%的15年期贷款，每月还款额跃升至2,442美元，但贷款期内总利息支出仅为139,508美元，可节省大量利息 [9] - 15年期抵押贷款利率低于30年期，长期看可节省利息，但月供更高 [8] 抵押贷款利率影响因素与获取途径 - 贷款机构通常向首付比例高、信用评分优秀、债务收入比低的借款人提供最低利率 [13] - 借款人可以通过在交割时购买折扣点来永久降低利率，或选择临时利率买断，例如2-1买断可使首年利率从6.25%降至4.25% [14] - 是否进行利率买断需权衡长期节省的利息与前期成本 [15] 抵押贷款利率市场展望与数据来源说明 - 根据1月预测，抵押贷款银行家协会(MBA)预计30年期抵押贷款利率在2026年前将接近6.1% [18] - 房利美(Fannie Mae)也预测今年年底前30年期利率将接近6% [18] - Zillow的数据通常低于房地美(Freddie Mac)等其他来源的报告，因各机构数据编制方法不同，Zillow数据来自其贷款机构市场，而房地美数据来自其承销系统收到的贷款申请 [17]

文章核心观点 - 人工智能ChatGPT综合多家机构预测分析认为 2026年抵押贷款利率将小幅下降 但不会急剧下跌或重回疫情期间的历史低位 [1][2] 当前利率水平 - 截至2026年1月 30年期固定抵押贷款平均利率约为6.09%至6.19% 虽为三年多来低点 但仍显著高于2020年代初的超低水平 [2] 2026年利率预测 - 整体预测显示 2026年抵押贷款利率将温和改善 大多数预测认为全年30年期平均利率将在6.0%至6.3%之间 [2] - 部分更乐观的预测认为 利率可能在2026年中或年底跌破6% 在某些时点可能达到5.7%至5.9%的区间 但预计这些较低利率将是短暂窗口而非持续水平 [3] 主要机构预测分歧 - 不同机构预测存在差异 房利美预计2026年底利率约为5.9% 而抵押贷款银行家协会预测更接近6.4% [4] - 其他来自Redfin和全美住宅建筑商协会的分析师预计利率将在6.1%至6.3%之间 预测范围的不确定性反映了经济因素在未来一年发展的不确定性 [4] 影响利率预测的主要驱动因素 - 美联储政策是影响因素之一 2024年和2025年的降息有助于推低长期利率 若2026年美联储继续降息或维持利率稳定 可能支持抵押贷款成本小幅下降 [6] - 10年期美国国债收益率是抵押贷款定价的最大驱动因素 目前其收益率相较于疫情期间的低点仍处于相对高位 [6] - 通胀和经济状况是关键 若通胀持续缓和可能支持利率走低 但强劲的就业数据或持续的通胀可能使收益率和抵押贷款利率高于预期 经济状况的任何意外都可能迅速改变利率预测 [7]

The Federal Reserve doesn’t set mortgage rates outright, but its decisions do play a role in the percentages lenders offer would-be homeowners. And even if the Fed keeps its benchmark rate unchanged, mortgage rates can still fluctuate. Here’s how the Fed’s monetary policy affects mortgages — and your ability to buy a home. The Fed's latest meeting At its meeting on Jan. 27-28, the Federal Open Market Committee (FOMC) voted to hold its benchmark interest rate steady. This follows three consecutive meeting ...

当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，30年期固定抵押贷款平均利率近期下降4个基点至5.93%，接近近期低点[1] - 15年期固定住房贷款利率保持稳定在5.47%[1] - 当前各类贷款平均利率如下：30年期固定5.93%，20年期固定5.89%，15年期固定5.47%，5/1 ARM 6.00%，7/1 ARM 6.12%，30年期VA 5.51%，15年期VA 5.21%，5/1 VA 5.31%[4] 抵押贷款再融资利率 - 当前抵押贷款再融资平均利率如下：30年期固定6.04%，20年期固定5.94%，15年期固定5.58%，5/1 ARM 6.15%，7/1 ARM 6.21%，30年期VA 5.49%，15年期VA 5.14%，5/1 VA 5.17%[5] - 抵押贷款再融资利率通常高于购房时的贷款利率，但并非总是如此[3] 30年期固定抵押贷款特点 - 主要优势在于月供较低且可预测，因为还款期长达30年且利率固定[7][8] - 主要劣势在于短期和长期的利息成本都更高，其利率高于期限较短的固定贷款，且由于更高利率和更长还款期，整个贷款周期支付的利息总额会多得多[9] 15年期固定抵押贷款特点 - 主要优势在于利率更低，且能提前15年还清贷款，在整个贷款周期内可能节省数十万美元的利息[10] - 主要劣势在于由于在更短的时间内偿还相同金额，其月供高于30年期贷款[11] 可调整利率抵押贷款特点 - 可调整利率抵押贷款在预先确定的期限内锁定利率，之后定期调整，例如5/1 ARM在前5年利率不变，之后每年调整一次[12] - 主要优势在于初始利率通常低于30年期固定利率，因此初期月供更低[13] - 主要风险在于初始利率期结束后利率可能上升，导致未来成本增加且月供变得不可预测[13] - 若计划在初始利率期结束前出售房产，则可享受低利率好处而无需承担未来利率上升风险[14] 抵押贷款利率趋势与影响因素 - 近期抵押贷款利率在特朗普总统宣布提高住房可负担性和降低抵押贷款率的提案后下跌，随后因其推动购买格陵兰岛引发国际紧张局势而跳涨[17] - 根据房地美数据，30年期抵押贷款利率仍比一年前低0.5个百分点或更多[17] - 平均利率可能因地区而异，例如在高生活成本城市购房，利率可能更高[15] 获取低再融资利率的方法 - 获取低抵押贷款再融资利率的方法与购房时类似，包括尝试提高信用评分和降低债务收入比[18] - 再融资为更短期限的贷款也能获得更低利率，尽管月供会更高[18]

Mortgage rates have stepped slightly higher from recent lows. The average 30-year fixed rate, according to data compiled from the lender marketplace of Zillow, is now 6.00%. The 15-year fixed rate currently sits at 5.50%. It could be a great time to buy a house or refinance your existing mortgage. Current mortgage rates Here are the current mortgage rates, according to the latest Zillow data: 30-year fixed: 6.00% 20-year fixed: 5.98% 15-year fixed: 5.50% 5/1 ARM: 6.15% 7/1 ARM: 6.35% 30-year VA: ...

白宫政策效果评估 - 摩根士丹利策略师认为 白宫旨在解冻住房市场的一系列激进政策 不会显著改变2026年潜在购房者面临的局面 这些措施仅对业主可负担性有适度帮助 属于边际调整而非市场解药 [1][2] - 政策核心是要求房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款支持证券 市场初步反应积极 抵押贷款利差收窄15个基点 推动30年期抵押贷款利率自2022年以来首次降至6%以下 [3] - 但策略师认为市场已有效消化此次干预 尽管利率下降方向正确 但大量存量低息抵押贷款的存在削弱了政策效果 [4] 市场核心障碍：锁定效应与人口结构 - 住房市场复苏的主要障碍仍是锁定效应 约三分之二的未偿还抵押贷款利率低于5% 此外 40%的美国房屋没有抵押贷款 这意味着锁定效应比抵押贷款数据显示的更为严重 [5] - 人口结构变化加剧市场僵局 有18岁以下子女的家庭数量从2007年约3700万的峰值下降至2024年约3300万 同时 70岁以上人群持有的家庭部门总财富份额创历史新高 房地产权益是重要推手 [12][9] - 千禧一代和Z世代正被婴儿潮一代挤出市场 后者或在退休后换购本应是首套房的较小住宅 或继续持有大家庭所需的大户型住宅 [8] 利率与供应前景 - 即使总统干预将利率推至高5%区间 现有房主也缺乏财务激励出售房屋并以更高利率融资新购 因此对住房供应的影响微乎其微 [15] - 由于财政和通胀担忧给美国、德国和日本等G3国家的长期利率带来上行压力 利率在更长时间内保持较高水平的预期增强 降息前景正在减弱 [16] - 受政府支持企业购买计划影响 摩根士丹利仅将2026年底抵押贷款利率预测从5.75%小幅下调至5.6% 对成屋销售的预测仅小幅上调 而对年度房价涨幅的预测维持在2%不变 [16] 行业观点与潜在杠杆 - 穆迪分析副首席经济学家认为 建筑商在了解人口结构图景的情况下 不会向市场大量投放新屋 住房问题将以更渐进的方式演变 而非二战后式的集中建设 这使得美国住房构成变得更像欧洲 [13][14] - 阿波罗全球管理公司直言购房条件不佳 高房价、高抵押贷款利率和移民减少导致需求放缓 尽管锁定效应使成屋供应稳定且新屋供应增加 但需求下降和供应上升正给房价带来下行压力 [17] - 摩根士丹利认为 政府对大型机构投资者购买独栋住宅的潜在禁令对房价影响不大 因为机构投资者持有的房屋数量不足以动摇市场 且近期已在减持 [17] 市场动态与挑战本质 - 新屋库存处于2007年以来最高水平 推动新屋价格低于成屋价格 然而 由于65%的美国家庭将房价视为资产 政策制定者面临微妙的平衡难题 [21] - 政府可进一步采取的措施包括 政府支持企业降低担保费用 监管机构降低常规抵押贷款风险权重以增加银行需求 以及美联储新理事停止抵押债券减持 这些措施合计或可再降低抵押贷款利率50个基点 但仅靠政府支持企业行动无法使利率回到2010年代常见的4%区间 这需要国债利率的变动 [20] - 报告强调住房市场挑战是结构性的 自2025年9月以来美联储已降息75个基点 但同期抵押贷款利率仅下降20个基点 美国住房可负担性是一个棘手的问题 没有灵丹妙药 [20][21]

当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，当前全国平均30年期固定抵押贷款利率为6.00% [1][18] - 当前全国平均15年期固定抵押贷款利率为5.50% [1] - 当前全国平均20年期固定抵押贷款利率为5.98% [5] - 当前全国平均5/1可调利率抵押贷款(ARM)利率为6.15% [5] - 当前全国平均7/1可调利率抵押贷款(ARM)利率为6.35% [5] - 当前全国平均30年期VA贷款（退伍军人贷款）利率为5.54% [5] - 当前全国平均15年期VA贷款利率为5.14% [5] - 当前全国平均5/1 VA可调利率为5.18% [5] 当前抵押贷款再融资利率水平 - 当前全国平均30年期固定再融资利率为6.12% [6] - 当前全国平均15年期固定再融资利率为5.60% [6] - 当前全国平均20年期固定再融资利率为6.09% [6] - 当前全国平均5/1可调利率再融资利率为6.39% [6] - 当前全国平均7/1可调利率再融资利率为6.88% [6] - 当前全国平均30年期VA再融资利率为5.59% [6] - 当前全国平均15年期VA再融资利率为5.35% [6] - 当前全国平均5/1 VA可调再融资利率为5.31% [6] - 抵押贷款再融资利率通常高于购房时的利率，但并非总是如此 [3] 不同抵押贷款产品特点分析 - 30年期固定利率抵押贷款的主要优势是月供较低且可预测 [8][9] - 30年期固定利率抵押贷款的主要劣势是利息总额更高，因其利率通常高于短期固定贷款或ARM的初始利率 [10] - 15年期固定利率抵押贷款的优势是利率更低，且能提前15年还清贷款，节省数十万美元利息 [11] - 15年期固定利率抵押贷款的劣势是月供高于30年期贷款 [12] - 可调利率抵押贷款(ARM)在初始期限内锁定利率，之后定期调整，例如5/1 ARM前5年利率不变，之后每年调整一次 [13] - ARM的主要优势是初始利率通常低于30年期固定利率，月供更低 [14] - ARM的主要风险是初始期结束后利率可能上升，导致未来月供不可预测且总成本可能更高 [14] - 若计划在ARM初始利率期结束前出售房产，则可享受低利率而无利率上升风险 [15] 抵押贷款利率市场动态与展望 - 当前可能是锁定抵押贷款利率的好时机 [1] - 与几年前相比，现在是购房的好时机，房价不再像新冠疫情高峰期那样飙升 [16] - 抵押贷款利率自去年此时以来已大幅下降 [16] - 自2025年1月达到超过7%的峰值后，30年期固定利率经过数月波动，于去年5月29日从6.89%开始缓慢下降 [20] - 自5月底以来，抵押贷款利率整体呈逐步下降趋势 [20] - 根据MBA（抵押银行家协会）2024年12月的预测，预计30年期抵押贷款利率在2026年前将维持在6.4%左右 [19] - 房利美预测30年期利率明年将保持在6%以上，但到2026年第四季度可能降至5.9% [19] 其他相关信息 - Zillow的利率数据来源于其贷款机构市场，而房地美的数据来源于提交至其承销系统的贷款申请，这是两者利率存在差异的原因之一 [18] - 抵押贷款利率因州、邮编、贷款机构、贷款类型等多种因素而异，因此向多家贷款机构询价非常重要 [18] - 获得低再融资利率的策略与购房时类似，包括提高信用评分和降低债务收入比(DTI) [21] - 再融资为更短期限的贷款可以获得更低的利率，但会导致月供增加 [21] - 使用包含私人抵押贷款保险(PMI)和业主协会费用等细节的抵押贷款计算器，可以获得比仅计算本金和利息更准确的月供估算 [7]

抵押贷款利率最新动态 - 抵押贷款和再融资利率已小幅下降 根据Zillow数据 30年期固定抵押贷款利率下降2个基点至6.03% 15年期利率同样下降2个基点至5.48% 这可能是锁定抵押贷款利率的好时机 [1] - 当前抵押贷款购买利率详情如下（全国平均水平） 30年期固定利率为6.03% 20年期固定利率为6.03% 15年期固定利率为5.48% 5/1可调利率抵押贷款为6.35% 7/1可调利率抵押贷款为6.51% 30年期VA贷款为5.57% 15年期VA贷款为5.22% 5/1 VA贷款为5.26% [5] - 当前抵押贷款再融资利率详情如下（全国平均水平） 30年期固定利率为6.19% 20年期固定利率为6.10% 15年期固定利率为5.69% 5/1可调利率抵押贷款为6.50% 7/1可调利率抵押贷款为6.36% 30年期VA贷款为5.63% 15年期VA贷款为5.28% 5/1 VA贷款为5.48% [6] 抵押贷款利率运作机制 - 抵押贷款利率是贷款机构对借款收取的费用 以百分比表示 主要分为固定利率和可调利率两种基本类型 [8] - 固定利率抵押贷款在整个贷款期限内锁定利率 例如30年期6%的利率将维持30年不变 [8] - 可调利率抵押贷款在最初几年保持利率不变 之后定期调整 例如5/1 ARM前五年利率为6% 之后每年根据经济和住房市场等因素调整一次 [8] - 在贷款初期 月供大部分用于支付利息 随时间推移 支付利息部分减少 偿还本金部分增加 [9] 抵押贷款利率决定因素 - 利率决定因素分为可控与不可控两类 可控因素包括比较不同贷款机构以获取最低利率和费用 以及提升信用评分、降低债务收入比和增加首付比例 [10][11] - 不可控因素主要与经济状况相关 经济疲软时利率下降以刺激借贷 经济强劲时利率上升以抑制支出 [12] - 在其他条件相同的情况下 再融资利率通常略高于购买贷款的利率 [12] 不同期限抵押贷款比较 - 30年期固定利率抵押贷款因月供相对较低而受欢迎 但其利率高于短期贷款 且由于计息期长达30年 长期支付的总利息较高 [13] - 15年期固定利率抵押贷款的利率低于长期贷款 因此支付的总利息更少 且能更快还清贷款 但其月供更高 [14] - 简而言之 30年期贷款月供压力更小 而15年期贷款长期总成本更低 [14] 市场历史与参考信息 - 根据房地美数据 有记录以来最低的30年期固定抵押贷款利率为2.65% 出现在2021年1月 利率短期内再次跌破3%的可能性极低 [17] - 在当今市场环境下 除非承接卖方在2020或2021年锁定的2.75%的可承继抵押贷款 否则很难获得如此低的利率 [16] - 关于再融资时机 有专家认为当能锁定比当前利率低2%的利率时值得进行 也有观点认为1%是临界值 这取决于再融资的财务目标以及覆盖再融资成本后的盈亏平衡点 [18] - 根据每周调查 提供较低中位数抵押贷款利率的银行包括大通银行和花旗银行 但建议广泛比较银行、信用合作社及专业抵押贷款公司的利率 [15]

There were 631,535 more home sellers than buyers in December, according to Redfin data, creating a staggering 47% gap. That's the widest margin recorded since Redfin began tracking it in 2013, and an increase of more than 22 percentage points from a year ago. More sellers in the market mean more options for buyers, as housing supply outpaces demand. However, the growing imbalance comes as housing remains unaffordable for many people, thanks in part to mortgage rates that hovered above 6% throughout 2025. Ke ...