黄金期货行情 - 黄金期货当前交投于766 86元/克附近 暂报769 58元/克 跌幅0 46% 最高触及772 44元/克 最低下探766 86元/克 短线偏向震荡走势 [1] - 沪金期货关键阻力位区间为794元/克至840元/克 重要支撑位区间位于766元/克至815元/克 [3] - 国内黄金市场延续弱势格局 沪金徘徊在770附近 融通金收于765上下 目标价位设定为790 [3] 摩根大通与政府关系 - 摩根大通CEO杰米·戴蒙两个月内两赴白宫 与特朗普政府讨论关税、监管及楼市等要务 财长贝森特与商务部长卢特尼克列席 显示政策协同意图 [2] - 四月关税风波中戴蒙预警贸易战或致衰退 促特朗普暂缓加征计划 后续对部分关税的支持为双方缔造共识窗口 [2] 美国经济数据 - 二季度GDP增长3% 企业抢运存货贡献显著 美欧汽车关税妥协有望助推三季度增速再升0 5个百分点 [2] - 私人消费增速骤降至1 2% 为2022年以来最低 暴露内需疲软本质 [2] - 联邦债务突破36万亿美元 占GDP比重达126% 赤字扩张正侵蚀美元信用基石 [2] 住房市场与货币政策 - 戴蒙指出住房可负担性危机 高利率严重制约放贷空间 非裔与白人拥房率鸿沟达29% 放宽房贷标准恐重蹈次贷覆辙 [2] - 特朗普酝酿提名贝森特或哈塞特执掌美联储 二人皆倡弱美元路线 宽松货币政策或短暂提振风险资产 但终将动摇美元霸权根基 [2]

住房可负担性危机 - 自2019年以来墨尔本租金每年上涨7800澳元，而工资几乎停滞不前，导致住房可负担性危机加剧，中等收入群体也受到影响 [1] - 全澳普通家庭目前仅能负担36%的挂牌房源，租房可负担性跌至有记录以来最差水平 [3] - 年轻租房者(15-24岁家庭)仅能负担19%的房源，年收入7万澳元的低收入群体可负担房源比例骤降至2% [6] 区域租金变化 - 截至5月的三个月里，墨尔本126个区租金下跌，227个区租金持平，但租房者尚未感受到实质性缓解 [6] - 租金下跌区域包括Doncaster East、Cranbourne、Hillside和Tarneit等外围和中环区域 [6] - 租房者被挤出Fitzroy和Northcote等传统市中心区域，转向Glenroy、Oak Park和Reservoir等北区寻求更实惠房源 [8] 租房市场现状 - 房源带看吸引大量人群排队，租房者为脱颖而出采取各种策略，如精心打扮和主动攀谈 [8] - 合租申请激增，三四个朋友组队申请房源已成为常态而非备选方案 [8] - 尽管投资者活动回升且租金增长放缓，但租户压力不会立即消失，除非大幅增加住房建设 [8] 专家观点 - PropTrack高级经济学家Anne Flaherty表示维州仍是租房者最能负担得起的州，但租房者处境依然艰难 [3] - Flaherty认为租赁危机高峰期已过，但住房可负担性问题将持续紧张 [8] - 越来越多的年轻人被迫长期与父母同住，主要原因是无力承担独立租房成本 [6]

美国住宅市场周期分析 - 美国住宅市场自2022年以来已完成一个小周期，2025年可能迎来周期转折，但具体形式尚不确定 [1] - 当前市场处于"高价格、低成交"的类滞胀状态已持续两年，利率下行未实现且降息预期降低 [3] - 若房贷利率长期高于存量贷款利率，将打破过去40年利率下行通道的范式，需关注资产价格调整 [3] 资产价格趋势 - 若美国经济走弱，房价可能出现负向调整，但大幅调整概率较低 [4] - 2020年以来累计实际房价涨幅超25%，与收入水平脱节，存在"可负担性危机"，类似2006年情况 [4] - 当前住房市场供需紧平衡，居民和企业杠杆率不高，供给短缺支撑价格 [4] 供需格局 - 美国住房潜在需求约215-455万套，基于1.32亿家庭户数和1.47亿住房存量测算 [14] - 2024年末新房及二手房库存合计163万套，去化月数约4个月，低于常规5-6个月水平 [15] - 二手房供给释放缓慢，因超半数存量房贷利率≤4%，且80%为≥15年固定利率贷款 [16] 2024年市场表现 - 新房价格同比下滑0.8%至41.5万美元，二手房价格上涨5.9%至40.9万美元 [6] - 2024年新房销量69万套（+3%），二手房销量367万套（-0.1%），与2023年持平 [6] - 30年固定房贷利率年末回升至6.85%，仅同比降76bp，可负担性指数仅提升0.2至100.7 [6] 2025年展望 - 基准情形下销量或温和增长，降息传导至房贷利率存在不确定性 [20] - 若30年房贷利率降至5.5%，美国家庭中位数收入可负担中位数房价 [19] - 关税政策可能使新房建筑成本增加7,500-10,000美元，影响10万购房者决策 [19] 住宅产业链投资机会 - 建筑产品、分销商、家装零售板块当前市盈率21.5x/21.0x/24.7x，低于历史中枢 [26] - 开发商市盈率7.7x接近负一倍标准差，2025年预期净利润同比-8.1% [26][27] - 二手房销量增长或带动翻新改造市场，35%自有房屋年龄≥53年支撑长期需求 [27] - 房产中介受益于二手房供给释放，但佣金率下降可能制约收入 [28]