华夏北京保障房REIT扩募项目上市 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于6月25日在上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元，拟购入4个成熟运营的租赁住房项目，回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [2] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [2] 国内REITs市场发展现状 - 国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元 [1] - 2024年以来首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市，6月5日公募REITs总市值站上2000亿元台阶 [1] - 6月18日全国首批数据中心REITs获批，反映公募REITs市场稳步提质扩容的发展态势 [1] REITs扩募的意义与作用 - 扩募被视为推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [3] - 通过扩募可以增加项目管理者的现金流储备，优化资产管理质量、提升公募REITs规模 [3] - 扩募有利于丰富项目资产组合，提升投资人收益回报，并为原始权益人筹措权益性资金 [2] - 扩募将提升产品规模，扩大影响力，吸引更多增量投资者介入，改善二级市场流动性 [5] REITs扩募市场现状与展望 - 自2023年6月首批4单公募REITs扩募项目成功上市后，2024年以来已有10单REITs发布扩募公告 [3] - 我国基础设施存量规模超过100万亿元，若将其中1%至2%进行资产证券化，可撑起万亿元规模的REITs市场 [4] - 扩募规模潜力预计远超首发，是REITs平台生命力的核心来源 [6] - 上交所表示将加快推动REITs常态化发行，持续优化扩募机制 [3] REITs扩募的挑战与考量 - 扩募需要平衡投资人与发行人、新投资人和老投资人之间的利益 [5] - 扩募对定价的合理性提出了相当高的要求，提升了发售复杂度 [5] - 发行窗口时间的选择尤为关键，各参与方仍在不断尝试 [5] - 扩募需考量更多变量因素，规则应具备一定灵活性 [6]

公募REITs市场发展概况 - 国内首批9只基础设施公募REITs上市四周年，总规模从314亿元增长至超2000亿元，产品数量达73只，累计分红金额突破220亿元 [1] - 截至6月28日，全市场公募REITs总市值达2060.74亿元，累计分红总金额突破220亿元 [2][3] - 资产类别从仓储物流、产业园区扩展至保障房、数据中心、消费基础设施等十大类，覆盖国民经济多个重要领域 [1] 制度创新与政策演进 - 公募REITs市场政策演进清晰：2020年开启试点，随后交易所发布配套规则，2024年发改委推动项目常态化发行 [3] - 2024年《监管规则适用指引——会计类第4号》明确REITs权益属性，支持机构将REITs计入OCI账户，促进增量资金入场 [4] - 保险资金等长期资金加速布局，为市场注入强劲动能 [4] 市场生态与投资者结构 - 投资者类型逐步丰富，配置型投资者获取稳定分红收益，交易型投资者从二级市场获取增值收益，增强市场稳定性和流动性 [4] - 长线资金入市对REITs市场发展起到关键支撑作用 [4] - 市场生态质变体现在资本结构的深度进化上 [4] 国际经验与未来发展方向 - 未来可从产品多样性和扩募两个层面借鉴国际经验，拓展底层资产范围如文旅设施等 [7] - 扩募能提升流动性、放大管理效率、提升资产价值与投资者回报，建议构建多元化扩募方式体系并建立快速审批通道 [7] - 红土创新基金建议推动持续扩募和收并购，避免"小而散"格局，力争实现"大而强" [7] 全球资本配置潜力 - 中国REITs市场具备高分红（4%~8%）、低波动、稳定现金流等优势，在低利率环境下有望成为全球资本配置中国资产的重要选择 [8] - 中国海量基础设施和不动产资产（包括新基建、公用事业、消费文旅养老等）成熟资产可产生稳定现金流，为全球资本提供投资选项 [8] - 业内人士认为中国公募REITs市场将成为中国资产的"新蓝海" [6][7][8]

公募REITs市场发展态势 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元，覆盖收费公路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型 [1] - 2024年以来首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市，公募REITs总市值站上2000亿元台阶，全国首批数据中心REITs获批 [1] 华夏北京保障房REIT扩募项目详情 - 华夏北京保障房REIT自2022年8月上市以来累计实现分红约1.28亿元 [2] - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元，拟购入4个成熟运营的租赁住房项目，回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [2] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [2] REITs扩募机制的重要性 - 公募REITs扩募被视为推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [3] - 扩募可以增加项目管理者的现金流储备，优化资产管理质量、提升公募REITs规模，有助于给投资者带来更好、更稳定的回报 [3] - 2024年以来已有10单REITs发布扩募公告，其中2单已获批，4单在受理审核阶段 [3] REITs市场扩募的挑战与机遇 - 中国存量基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将其中1%-2%进行资产证券化，就可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场 [5] - REITs扩募对发行人、投资者和基金管理人各有益处，包括维持承接重资产职能、改善二级市场流动性、平滑整体收益等 [5] - 扩募机制需平衡好投资人与发行人、新投资人和老投资人之间的利益，对定价的合理性提出了相当高的要求 [5][6] 扩募机制的未来展望 - REITs扩募规模潜力预计远超首发，是REITs平台生命力的核心来源 [6] - 未来扩募规则应具备一定灵活性，包括资产类型可适度多元、优化治理结构、扩展资产来源等 [6]

产品概况 - 国泰君安东久新经济REIT是国内首批工业厂房类产业园REITs之一，也是长三角一体化示范区REITs联动发展的重要实践 [1] - 底层资产由4个产业园组成，分别位于上海金山、苏州昆山、无锡和常州，总建筑面积283934平方米，可租赁面积278282平方米 [2] - 无锡智造园位于无锡国家高新技术产业开发区核心地带，交通便利，1小时经济圈覆盖上海、苏州、南京等长三角核心城市 [2] 资产运营表现 - 截至2025年一季度，底层资产共有租户44家，主要分布在精密机械、高新材料、信息产业和汽车装备等领域 [3] - 自2022年10月上市以来，各季度平均月末出租率均保持在95%以上 [5] - 园区内头部企业为定制化空间投入高昂改造费用，形成高端制造为核心的"铁三角"租户结构，租约黏性强 [3] 资产质量与竞争优势 - 无锡智造园采用创新设计，8栋钢结构单层厂房面积4400至8500平方米，层高11米以上，地坪荷载每平方米3吨，满足高端制造需求 [2] - 园区外资企业租约多超过五年，供应链和市场已实现国产化，受关税调整影响小 [3] - 长三角制造业智能化转型推动高标准产业载体需求攀升，园区凭借交通枢纽优势和政策支持成为企业优先落户地 [2] 扩募计划 - 正在积极推动扩募工作，拟扩募资产为东久（南通）智造园及东久（重庆）智造园一期项目，已提交申报 [4] - 扩募资产将与现有园区形成产业互补，优先注入具备智能制造基因、租金收益稳定的优质项目 [4] - 扩募将增厚分派率、分散风险并为投资者创造长期价值 [5]