文章核心观点 - 中国公募REITs市场正处于扩容提质的关键阶段，政策支持与市场扩募是核心驱动力 [1][4] - 扩募被视为REITs市场长期健康发展和实现“投融循环”的关键机制，其规模潜力巨大 [4][5] - 底层资产的高水平运营是REITs价值提升和获得投资者认可的基石 [6][7] 公募REITs市场扩容提质 - 国内公募REITs市场自2020年启动试点以来发展迅速，目前已上市77只产品，总市值规模超过2200亿元 [1][4] - 国家发改委在2025年9月发布通知，支持REITs常态化申报、扩容扩募与资产创新，为市场注入持续动力 [1][4] - 与欧美、日本等成熟市场相比，国内REITs市场仍处早期，但扩募已成为市场发展的必然趋势 [4] 市场各方对扩募的认知与实践 - 原始权益人视扩募为盘活存量资产、分散风险、实现投资建设运营闭环管理及提升长期价值的关键手段 [5] - 企业案例显示，中金安徽交控REIT推动了集团产业链再融资循环，东久新经济REIT和厦门安居REIT均已积极布局扩募资产 [5] - 国际经验表明扩募规模远超首发，美国市场近5年及近20年的REITs扩募倍率达到首发的10倍，日本市场倍率更高，预示国内巨大发展空间 [5] 高水平资产运营是REITs健康发展的基石 - 资产的精细化运营、风险应对及长期价值管理能力是REITs稳健发展的核心要求 [6] - 长期来看，REITs市场呈现向头部优质资产集中的趋势，能抵御行业周期波动或展现强弹性的公司更受投资者青睐 [6] - 提升出租率与优化租金是稳定资产基本盘的关键，例如中金厦门安居REIT底层资产出租率长期保持在99%以上，收缴率近100% [7] - 运营策略包括从房东转向综合服务商以提升产业吸附力，以及通过精细化市场监测、信息披露和投资者关系管理来凝聚价值共识 [6][7]

文章核心观点 - 国内公募REITs市场正处于扩容提质的关键阶段，政策支持为市场注入持续动力，扩募被视为实现长期价值提升和畅通投融循环的核心机制 [1][3] - 市场参与者普遍认为，扩募能有效盘活存量资产、分散风险、增厚收益，并推动企业成长为行业龙头，是REITs市场未来的发展方向 [4][5] - 高水平的资产运营是REITs健康发展的基石，体现在高出租率、精细化管理和向综合服务商转型等方面，为扩募奠定基础 [6] 公募REITs市场发展现状 - 国内公募REITs自2020年启动试点以来发展迅速，目前二级市场在运行产品共77只，总市值规模已超过2200亿元 [3] - 相比欧美、日本等成熟市场，国内公募REITs市场发展仍处于相对早期，但作为基建项目重要退出机制，其拓展融资渠道、扩大有效投资的积极影响已显现 [3] - 2025年9月，国家发改委发布通知支持REITs扩容扩募与资产创新，为市场提供了新的政策指引 [1] 扩募的重要性与机遇 - 扩募能显著提升REITs资产规模，优化收益结构，增强市场流动性，是市场发展的必然趋势 [3] - 从国际经验看，美国市场近5年和近20年的REITs扩募规模达到首发的10倍，日本近几年的扩募倍率更高，国内市场扩募倍率远未达此水平但已出现类似发展迹象 [5] - 对于市场投资人而言，相比于首发，扩募是关键，能有效分散资产风险并增厚资产收益预期 [5] - 企业层面，扩募有助于盘活存量资产，实现投资建设、运营和资产盘活的闭环管理，并助力企业成为行业龙头 [4][5] 资产运营管理策略 - 园区类资产中，生产型园区因客户搬迁成本高而具有更高粘性，成为部分REITs的底层资产核心选择逻辑 [6] - 运营机构正从房东角色向提供空间定制、政企协调、能耗控制等服务的综合服务商转型，以提升产业吸附力 [6] - 高出租率是衡量运营质量的关键指标，部分REITs底层资产能长期保持99%以上的出租率和近100%的收缴率，其核心竞争力在于迎合客户需求、优良物管和极致性价比 [6] - 作为原始权益人和运营机构，会通过精细化二级市场监测、真实信息披露和高效投资者关系来凝聚价值共识，实现资产价值提升与投资者收益保障的双赢 [6] 企业案例与未来规划 - 安徽交控集团通过REITs发行上市推动了产业链再融资的有效循环，并高度关注市场扩募安排，视其为市场长期价值提升的根本 [4] - 东久工业地产在REITs首发后即关注扩募，已挑选两处生产制造园资产作为备选并处于发售阶段，旨在借助扩募成为智能制造产业园领域龙头 [5] - 厦门安居集团将REITs扩募作为“十五五”期间重点工作，计划将厦门岛内外更多成熟优质资产注入REITs平台，以盘活存量、分散风险并提升经营稳健性 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 扩募是REITs主要融资形式之一，美国REITs市场2001 - 2025年7月举债、扩募、IPO平均占比49%、47%、4%，我国REITs杠杆率上限低使扩募更适合 [2][10] - 我国REITs已实施扩募均为定向发售普通份额，用途以购买资产为主 [2][16] - 我国扩募监管体系由证监会、交易所、发改委构成，审批发行流程约9.7个月 [2] - 扩募规则中对投资者重要的有：新购入资产同一原始权益人同类项目原则通过同一REITs平台上市且无规模要求；上市满12个月可申请；公开扩募定价不低于市价，定向不低于市价90%；扩募份额限售期约为IPO一半，最低6个月 [2] - 扩募资产价值略弱于IPO资产，估值更低，扩募Cap Rate较IPO高0.28 - 0.61pct [2][3] 根据相关目录分别进行总结 扩募是REITs的主要融资形式之一 - REITs融资分举债、发行份额（IPO、扩募），海外举债、扩募为主，2001 - 2025年7月美国举债、扩募、IPO平均占比49%、47%、4%，我国杠杆率上限低使扩募更适合 [10] - 海外扩募资金可偿债及购买资产，我国REITs融资形式、用途单一，份额为普通份额，发行对象定向，用途以购买资产为主 [11][12][16] 扩募的监管与流程 - 监管体系由证监会、交易所、发改委构成，沪深交易所相关文件是扩募实践行动指引 [19] - 对投资者重要的规则：新购入资产同一原始权益人同类项目原则通过同一REITs平台上市且无规模要求；上市满12个月可申请；公开扩募定价不低于市价，定向不低于市价90%；扩募份额限售期约为IPO一半，定向扩募原始权益人及关联方限售18个月，非关联方6个月 [22][26][27] - 扩募流程约9.7个月，交易所反馈到发行人答复耗时最长，发行人答复后节奏相对可控 [28][29] - 已完成扩募项目6个，待扩募项目11个，分布在保障房、产业园、消费行业，华夏华润商业可能同时推进多个扩募项目 [31][32][33] 扩募资产与首发（IPO）资产比较 - 扩募资产规模、地域能级、盈利能力不及IPO资产，评估值/IPO资产评估值中位数64%，细分业态、剩余期限无明显优劣 [37] - 扩募资产Cap Rate普遍高于IPO资产，高0.28 - 0.61pct，反映扩募资产价值弱，投资者要求更高回报率 [43]

公司动态 - 华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金于2025年9月30日向中国证监会提交变更注册请示并向深交所提交扩募份额上市申请 [1] - 截至2025年9月12日公司扩募项目状态为"已反馈"表明申请已取得进展 [2] - 公司扩募有望在2025年底前取得进一步突破 [2] 政策影响 - 国家发改委782号文将基础设施REITs扩募门槛从上市满12个月缩短至6个月 [1] - 政策明确对符合条件且净回收资金规模较高的扩募项目予以优先推荐 [2] - 政策允许跨行业资产混装为公司提供丰富资产类型的机会 [2] 市场表现与行业影响 - 2025年9月上半月具有扩募概念的华夏基金华润有巢REITs周涨幅达到+2.2% [3] - 政策支持存量扩募有助于行业通过扩募强化资产规模和专业运营能力形成规模效应 [2] - 市场对具有稳定租金收入和良好资产质量的扩募概念REITs保持较高关注度 [3]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周公募REITs市场震荡回升，一级市场4单首发REITs取得新进展，二级市场流动性上升，生态环保板块活跃度高，能源板块估值较高，同时扩募业务规则完善，都江堰景区REITs项目中标 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共4单首发REITs取得新进展 - 截至2025/7/4，今年以来已成功发行10单，发行规模153.5亿元、同比下降43.8% [5] - 本周4单首发公募REITs取得新进展，南方万国数据中心REIT和润泽科技数据中心REIT已启动询价，预计7月14日发行，本周无新增扩募进展 [5] - 当前审批流程中，首发已申报15只，已问询并反馈5只，通过审核0只，注册生效待上市1只；扩募已申报10只，已问询并反馈4只，通过审核3只 [5] 二级市场：本周市场震荡回升，流动性仍上升 行情回顾：中证REITs全收益指数收涨0.66% - 本周中证REITs全收益指数收于1116.42点，涨幅0.66%，跑输沪深300 0.88个百分点、跑输中证红利1.28个百分点，年初至今涨幅15.35%，跑赢沪深300/中证红利14.15/16.43个百分点 [5] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.42%，特许经营权类REITs上涨1.05%；分资产类型，交通（+1.29%）、生态环保（+1.08%）、园区（+0.83%）、能源（+0.60%）板块表现占优 [5] - 分个券，本周55只上涨、13只下跌，中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威农贸市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%）位列前三，华夏特变电工新能源REIT（-2.09%）、华夏北京保障房REIT（-1.70%）、国泰君安临港创新产业园REIT（-1.55%）位列末三 [5] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 中证REITs本周日均换手率0.62%，较上周+3.94BP，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.78%/0.63%，较上周+16.46/+1.69BP，周内成交量5.69/1.70亿份，周环比+28.49%/+9.15%，生态环保板块活跃度最高 [5] 估值：能源板块估值较高 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.77%/3.94%，仓储物流（5.12%）、交通（5.09%）、园区（4.70%）板块位列前三 [5] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 6月27日，上交所发布《REITs扩募业务办理指南》，明确扩募方式并规定业务流程，深交所同步启用非定向扩募业务功能 [4] - 6月30日，华夏安博仓储物流REIT申报状态更新为“已受理”，原始权益人为全球最大物流地产商安博 [4] - 7月4日，中航基金中标国家5A级景区都江堰REITs项目，该项目2024年接待游客1172.15万人次（同比增长10.03%），实现门票收入6.02亿元（同比增长6.90%） [4] 重要公告 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募拟发售募集资金总额不超过17.235亿元，扩募发售基金份额上限4.461亿份 [32] - 中金中国绿发商业REIT于2025年6月27日起在深交所上市交易 [32] - 华夏华电清洁能源REIT、首农REIT、南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT公布发售公告 [32][34] - 华安外高桥REIT、中信建投国家电投新能源REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、南方顺丰物流REIT公布运营数据 [32][34] - 嘉实京东仓储基础设施REIT发布拟扩募公告 [34]

华夏北京保障房REIT扩募项目上市 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于6月25日在上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元，拟购入4个成熟运营的租赁住房项目，回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [2] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [2] 国内REITs市场发展现状 - 国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元 [1] - 2024年以来首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市，6月5日公募REITs总市值站上2000亿元台阶 [1] - 6月18日全国首批数据中心REITs获批，反映公募REITs市场稳步提质扩容的发展态势 [1] REITs扩募的意义与作用 - 扩募被视为推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [3] - 通过扩募可以增加项目管理者的现金流储备，优化资产管理质量、提升公募REITs规模 [3] - 扩募有利于丰富项目资产组合，提升投资人收益回报，并为原始权益人筹措权益性资金 [2] - 扩募将提升产品规模，扩大影响力，吸引更多增量投资者介入，改善二级市场流动性 [5] REITs扩募市场现状与展望 - 自2023年6月首批4单公募REITs扩募项目成功上市后，2024年以来已有10单REITs发布扩募公告 [3] - 我国基础设施存量规模超过100万亿元，若将其中1%至2%进行资产证券化，可撑起万亿元规模的REITs市场 [4] - 扩募规模潜力预计远超首发，是REITs平台生命力的核心来源 [6] - 上交所表示将加快推动REITs常态化发行，持续优化扩募机制 [3] REITs扩募的挑战与考量 - 扩募需要平衡投资人与发行人、新投资人和老投资人之间的利益 [5] - 扩募对定价的合理性提出了相当高的要求，提升了发售复杂度 [5] - 发行窗口时间的选择尤为关键，各参与方仍在不断尝试 [5] - 扩募需考量更多变量因素，规则应具备一定灵活性 [6]

公募REITs市场发展概况 - 国内首批9只基础设施公募REITs上市四周年，总规模从314亿元增长至超2000亿元，产品数量达73只，累计分红金额突破220亿元 [1] - 截至6月28日，全市场公募REITs总市值达2060.74亿元，累计分红总金额突破220亿元 [2][3] - 资产类别从仓储物流、产业园区扩展至保障房、数据中心、消费基础设施等十大类，覆盖国民经济多个重要领域 [1] 制度创新与政策演进 - 公募REITs市场政策演进清晰：2020年开启试点，随后交易所发布配套规则，2024年发改委推动项目常态化发行 [3] - 2024年《监管规则适用指引——会计类第4号》明确REITs权益属性，支持机构将REITs计入OCI账户，促进增量资金入场 [4] - 保险资金等长期资金加速布局，为市场注入强劲动能 [4] 市场生态与投资者结构 - 投资者类型逐步丰富，配置型投资者获取稳定分红收益，交易型投资者从二级市场获取增值收益，增强市场稳定性和流动性 [4] - 长线资金入市对REITs市场发展起到关键支撑作用 [4] - 市场生态质变体现在资本结构的深度进化上 [4] 国际经验与未来发展方向 - 未来可从产品多样性和扩募两个层面借鉴国际经验，拓展底层资产范围如文旅设施等 [7] - 扩募能提升流动性、放大管理效率、提升资产价值与投资者回报，建议构建多元化扩募方式体系并建立快速审批通道 [7] - 红土创新基金建议推动持续扩募和收并购，避免"小而散"格局，力争实现"大而强" [7] 全球资本配置潜力 - 中国REITs市场具备高分红（4%~8%）、低波动、稳定现金流等优势，在低利率环境下有望成为全球资本配置中国资产的重要选择 [8] - 中国海量基础设施和不动产资产（包括新基建、公用事业、消费文旅养老等）成熟资产可产生稳定现金流，为全球资本提供投资选项 [8] - 业内人士认为中国公募REITs市场将成为中国资产的"新蓝海" [6][7][8]

公募REITs市场发展态势 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元，覆盖收费公路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型 [1] - 2024年以来首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市，公募REITs总市值站上2000亿元台阶，全国首批数据中心REITs获批 [1] 华夏北京保障房REIT扩募项目详情 - 华夏北京保障房REIT自2022年8月上市以来累计实现分红约1.28亿元 [2] - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元，拟购入4个成熟运营的租赁住房项目，回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [2] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [2] REITs扩募机制的重要性 - 公募REITs扩募被视为推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [3] - 扩募可以增加项目管理者的现金流储备，优化资产管理质量、提升公募REITs规模，有助于给投资者带来更好、更稳定的回报 [3] - 2024年以来已有10单REITs发布扩募公告，其中2单已获批，4单在受理审核阶段 [3] REITs市场扩募的挑战与机遇 - 中国存量基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将其中1%-2%进行资产证券化，就可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场 [5] - REITs扩募对发行人、投资者和基金管理人各有益处，包括维持承接重资产职能、改善二级市场流动性、平滑整体收益等 [5] - 扩募机制需平衡好投资人与发行人、新投资人和老投资人之间的利益，对定价的合理性提出了相当高的要求 [5][6] 扩募机制的未来展望 - REITs扩募规模潜力预计远超首发，是REITs平台生命力的核心来源 [6] - 未来扩募规则应具备一定灵活性，包括资产类型可适度多元、优化治理结构、扩展资产来源等 [6]

产品概况 - 国泰君安东久新经济REIT是国内首批工业厂房类产业园REITs之一，也是长三角一体化示范区REITs联动发展的重要实践 [1] - 底层资产由4个产业园组成，分别位于上海金山、苏州昆山、无锡和常州，总建筑面积283934平方米，可租赁面积278282平方米 [2] - 无锡智造园位于无锡国家高新技术产业开发区核心地带，交通便利，1小时经济圈覆盖上海、苏州、南京等长三角核心城市 [2] 资产运营表现 - 截至2025年一季度，底层资产共有租户44家，主要分布在精密机械、高新材料、信息产业和汽车装备等领域 [3] - 自2022年10月上市以来，各季度平均月末出租率均保持在95%以上 [5] - 园区内头部企业为定制化空间投入高昂改造费用，形成高端制造为核心的"铁三角"租户结构，租约黏性强 [3] 资产质量与竞争优势 - 无锡智造园采用创新设计，8栋钢结构单层厂房面积4400至8500平方米，层高11米以上，地坪荷载每平方米3吨，满足高端制造需求 [2] - 园区外资企业租约多超过五年，供应链和市场已实现国产化，受关税调整影响小 [3] - 长三角制造业智能化转型推动高标准产业载体需求攀升，园区凭借交通枢纽优势和政策支持成为企业优先落户地 [2] 扩募计划 - 正在积极推动扩募工作，拟扩募资产为东久（南通）智造园及东久（重庆）智造园一期项目，已提交申报 [4] - 扩募资产将与现有园区形成产业互补，优先注入具备智能制造基因、租金收益稳定的优质项目 [4] - 扩募将增厚分派率、分散风险并为投资者创造长期价值 [5]