报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周公募REITs市场震荡回升，一级市场4单首发REITs取得新进展，二级市场流动性上升，生态环保板块活跃度高，能源板块估值较高，同时扩募业务规则完善，都江堰景区REITs项目中标 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共4单首发REITs取得新进展 - 截至2025/7/4，今年以来已成功发行10单，发行规模153.5亿元、同比下降43.8% [5] - 本周4单首发公募REITs取得新进展，南方万国数据中心REIT和润泽科技数据中心REIT已启动询价，预计7月14日发行，本周无新增扩募进展 [5] - 当前审批流程中，首发已申报15只，已问询并反馈5只，通过审核0只，注册生效待上市1只；扩募已申报10只，已问询并反馈4只，通过审核3只 [5] 二级市场：本周市场震荡回升，流动性仍上升 行情回顾：中证REITs全收益指数收涨0.66% - 本周中证REITs全收益指数收于1116.42点，涨幅0.66%，跑输沪深300 0.88个百分点、跑输中证红利1.28个百分点，年初至今涨幅15.35%，跑赢沪深300/中证红利14.15/16.43个百分点 [5] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.42%，特许经营权类REITs上涨1.05%；分资产类型，交通（+1.29%）、生态环保（+1.08%）、园区（+0.83%）、能源（+0.60%）板块表现占优 [5] - 分个券，本周55只上涨、13只下跌，中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威农贸市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%）位列前三，华夏特变电工新能源REIT（-2.09%）、华夏北京保障房REIT（-1.70%）、国泰君安临港创新产业园REIT（-1.55%）位列末三 [5] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 中证REITs本周日均换手率0.62%，较上周+3.94BP，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.78%/0.63%，较上周+16.46/+1.69BP，周内成交量5.69/1.70亿份，周环比+28.49%/+9.15%，生态环保板块活跃度最高 [5] 估值：能源板块估值较高 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.77%/3.94%，仓储物流（5.12%）、交通（5.09%）、园区（4.70%）板块位列前三 [5] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 6月27日，上交所发布《REITs扩募业务办理指南》，明确扩募方式并规定业务流程，深交所同步启用非定向扩募业务功能 [4] - 6月30日，华夏安博仓储物流REIT申报状态更新为“已受理”，原始权益人为全球最大物流地产商安博 [4] - 7月4日，中航基金中标国家5A级景区都江堰REITs项目，该项目2024年接待游客1172.15万人次（同比增长10.03%），实现门票收入6.02亿元（同比增长6.90%） [4] 重要公告 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募拟发售募集资金总额不超过17.235亿元，扩募发售基金份额上限4.461亿份 [32] - 中金中国绿发商业REIT于2025年6月27日起在深交所上市交易 [32] - 华夏华电清洁能源REIT、首农REIT、南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT公布发售公告 [32][34] - 华安外高桥REIT、中信建投国家电投新能源REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、南方顺丰物流REIT公布运营数据 [32][34] - 嘉实京东仓储基础设施REIT发布拟扩募公告 [34]

华夏北京保障房REIT扩募项目上市 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于6月25日在上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元，拟购入4个成熟运营的租赁住房项目，回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [2] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [2] 国内REITs市场发展现状 - 国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元 [1] - 2024年以来首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市，6月5日公募REITs总市值站上2000亿元台阶 [1] - 6月18日全国首批数据中心REITs获批，反映公募REITs市场稳步提质扩容的发展态势 [1] REITs扩募的意义与作用 - 扩募被视为推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [3] - 通过扩募可以增加项目管理者的现金流储备，优化资产管理质量、提升公募REITs规模 [3] - 扩募有利于丰富项目资产组合，提升投资人收益回报，并为原始权益人筹措权益性资金 [2] - 扩募将提升产品规模，扩大影响力，吸引更多增量投资者介入，改善二级市场流动性 [5] REITs扩募市场现状与展望 - 自2023年6月首批4单公募REITs扩募项目成功上市后，2024年以来已有10单REITs发布扩募公告 [3] - 我国基础设施存量规模超过100万亿元，若将其中1%至2%进行资产证券化，可撑起万亿元规模的REITs市场 [4] - 扩募规模潜力预计远超首发，是REITs平台生命力的核心来源 [6] - 上交所表示将加快推动REITs常态化发行，持续优化扩募机制 [3] REITs扩募的挑战与考量 - 扩募需要平衡投资人与发行人、新投资人和老投资人之间的利益 [5] - 扩募对定价的合理性提出了相当高的要求，提升了发售复杂度 [5] - 发行窗口时间的选择尤为关键，各参与方仍在不断尝试 [5] - 扩募需考量更多变量因素，规则应具备一定灵活性 [6]

公募REITs市场发展概况 - 国内首批9只基础设施公募REITs上市四周年，总规模从314亿元增长至超2000亿元，产品数量达73只，累计分红金额突破220亿元 [1] - 截至6月28日，全市场公募REITs总市值达2060.74亿元，累计分红总金额突破220亿元 [2][3] - 资产类别从仓储物流、产业园区扩展至保障房、数据中心、消费基础设施等十大类，覆盖国民经济多个重要领域 [1] 制度创新与政策演进 - 公募REITs市场政策演进清晰：2020年开启试点，随后交易所发布配套规则，2024年发改委推动项目常态化发行 [3] - 2024年《监管规则适用指引——会计类第4号》明确REITs权益属性，支持机构将REITs计入OCI账户，促进增量资金入场 [4] - 保险资金等长期资金加速布局，为市场注入强劲动能 [4] 市场生态与投资者结构 - 投资者类型逐步丰富，配置型投资者获取稳定分红收益，交易型投资者从二级市场获取增值收益，增强市场稳定性和流动性 [4] - 长线资金入市对REITs市场发展起到关键支撑作用 [4] - 市场生态质变体现在资本结构的深度进化上 [4] 国际经验与未来发展方向 - 未来可从产品多样性和扩募两个层面借鉴国际经验，拓展底层资产范围如文旅设施等 [7] - 扩募能提升流动性、放大管理效率、提升资产价值与投资者回报，建议构建多元化扩募方式体系并建立快速审批通道 [7] - 红土创新基金建议推动持续扩募和收并购，避免"小而散"格局，力争实现"大而强" [7] 全球资本配置潜力 - 中国REITs市场具备高分红（4%~8%）、低波动、稳定现金流等优势，在低利率环境下有望成为全球资本配置中国资产的重要选择 [8] - 中国海量基础设施和不动产资产（包括新基建、公用事业、消费文旅养老等）成熟资产可产生稳定现金流，为全球资本提供投资选项 [8] - 业内人士认为中国公募REITs市场将成为中国资产的"新蓝海" [6][7][8]

报告核心观点 本周（2025.6.23 - 2025.6.27）REITs 市场下行但总体成交活跃度上升 上交所发布 REITs 扩募业务办理指南 深交所 REITs 非定向扩募业务功能将启用[1][2][3] 各部分总结 行业动态 - 上交所 27 日发布 REITs 扩募业务办理指南 提及基础设施基金扩募三种方式及向原持有人配售和公开扩募的三种组合方式 组合二中超比例申报部分不得确认为公开扩募份额[1][7] - 深交所同日公告 REITs 非定向扩募业务功能 6 月 30 日起正式启用 基金管理人可办理相关业务[1][7] 一级市场 - 截至 2025 年 6 月 28 日 上市 REITs 发行规模达 1771 亿元 共发行 68 只[8] 市场表现 - 本周中证 REITs 全收益指数、REITs 总指数、产权 REITs 指数、经营权 REITs 指数均下跌 分别为 1.38%、1.99%、2.29%、1.73%[2][18] - 大类资产角度 REITs 总指数跑输沪深 300 指数 3.94 个百分点 跑输中证全债指数 1.93 个百分点 跑赢南华商品指数 0.01 个百分点[2][18] - 个券层面 中金亦庄产业园 REIT、中金中国绿发商业 REIT、中航京能光伏 REIT 领涨 涨跌幅分别为 43.01%、30.00%、0.95%[2][18] 相关性 - 展示了 REITs 指数和大类资产近 20 日、60 日和 250 日相关性 以及 REITs 内部相关性[30][31] 流动性 - 本周 REITs 总体成交活跃度上升 总成交额(MA5)为 5.79 亿元 环比上周上升 1.8%[3][37] - 产权和经营权成交额(MA5)分别为 3.25 和 2.49 亿元 环比上周分别变化 2.3%和 - 0.9%[3][37] - 细分来看 园区等七类 REITs 本周 MA5 成交额及环比变化不同 交通基础设施类 MA5 成交额最大 占比 25.9%[3][37] 估值 - 统计了各类型 REITs 的中债估值收益率及 P/NAV 及历史分位数 如东吴苏园产业 REIT 中债估值收益率 5.95% 历史分位数 23% P/NAV 0.94 历史分位数 26%[43]

公募REITs市场发展态势 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元，覆盖收费公路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型 [1] - 2024年以来首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市，公募REITs总市值站上2000亿元台阶，全国首批数据中心REITs获批 [1] 华夏北京保障房REIT扩募项目详情 - 华夏北京保障房REIT自2022年8月上市以来累计实现分红约1.28亿元 [2] - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元，拟购入4个成熟运营的租赁住房项目，回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [2] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [2] REITs扩募机制的重要性 - 公募REITs扩募被视为推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [3] - 扩募可以增加项目管理者的现金流储备，优化资产管理质量、提升公募REITs规模，有助于给投资者带来更好、更稳定的回报 [3] - 2024年以来已有10单REITs发布扩募公告，其中2单已获批，4单在受理审核阶段 [3] REITs市场扩募的挑战与机遇 - 中国存量基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将其中1%-2%进行资产证券化，就可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场 [5] - REITs扩募对发行人、投资者和基金管理人各有益处，包括维持承接重资产职能、改善二级市场流动性、平滑整体收益等 [5] - 扩募机制需平衡好投资人与发行人、新投资人和老投资人之间的利益，对定价的合理性提出了相当高的要求 [5][6] 扩募机制的未来展望 - REITs扩募规模潜力预计远超首发，是REITs平台生命力的核心来源 [6] - 未来扩募规则应具备一定灵活性，包括资产类型可适度多元、优化治理结构、扩展资产来源等 [6]

产品概况 - 国泰君安东久新经济REIT是国内首批工业厂房类产业园REITs之一，也是长三角一体化示范区REITs联动发展的重要实践 [1] - 底层资产由4个产业园组成，分别位于上海金山、苏州昆山、无锡和常州，总建筑面积283934平方米，可租赁面积278282平方米 [2] - 无锡智造园位于无锡国家高新技术产业开发区核心地带，交通便利，1小时经济圈覆盖上海、苏州、南京等长三角核心城市 [2] 资产运营表现 - 截至2025年一季度，底层资产共有租户44家，主要分布在精密机械、高新材料、信息产业和汽车装备等领域 [3] - 自2022年10月上市以来，各季度平均月末出租率均保持在95%以上 [5] - 园区内头部企业为定制化空间投入高昂改造费用，形成高端制造为核心的"铁三角"租户结构，租约黏性强 [3] 资产质量与竞争优势 - 无锡智造园采用创新设计，8栋钢结构单层厂房面积4400至8500平方米，层高11米以上，地坪荷载每平方米3吨，满足高端制造需求 [2] - 园区外资企业租约多超过五年，供应链和市场已实现国产化，受关税调整影响小 [3] - 长三角制造业智能化转型推动高标准产业载体需求攀升，园区凭借交通枢纽优势和政策支持成为企业优先落户地 [2] 扩募计划 - 正在积极推动扩募工作，拟扩募资产为东久（南通）智造园及东久（重庆）智造园一期项目，已提交申报 [4] - 扩募资产将与现有园区形成产业互补，优先注入具备智能制造基因、租金收益稳定的优质项目 [4] - 扩募将增厚分派率、分散风险并为投资者创造长期价值 [5]