财务表现 - 2025年上半年营业收入29,612,754.94元，同比下降12.80% [2] - 归属于上市公司股东的净利润10,619,873.68元，同比增长10.43% [2] - 经营活动产生的现金流量净额20,578,528.24元，同比增长16.22% [2] - 基本每股收益0.0140元/股，同比增长11.11% [2] - 总资产1,734,107,792.62元，较年初增长0.48% [2] - 产业园运营业务收入占比93.42%，毛利率52.71% [6] 业务转型 - 主动收缩传统金融机具业务规模，ATM技术、金融服务收入同比下降46.38% [6][8] - 战略性提升产业园业务价值创造能力，形成"天河科创+黄埔智造"协同格局 [4][8] - 三大自有产业园区总建筑面积约13.01万平方米，平均出租率约78% [2][4] - 构建全周期企业服务体系，通过专业化定制服务增强园区粘性 [4][8] 行业趋势 - 产业园区从传统工业载体向"新质生产力孵化器"转型 [3] - 头部园区加速扩张，低效园区因同质化竞争陷入招商困境 [3][11] - 产城融合要求园区与城市功能深度协同，完善"15分钟生活圈"配套设施 [3][11] - 金融机具行业持续萎缩，非现金支付全面渗透 [4][8] 投资与资产 - 交易性金融资产期末余额100,037,346.66元，较年初下降28.81% [2][9] - 投资性房地产666,659,978.71元，占资产总额38.44% [5][9] - 货币资金40,530,627.54元，较年初增长104.81% [5][9] - 委托理财未到期余额78,200,000元，主要为银行和券商理财产品 [13] 公司治理 - 修订《公司章程》及附件，调整公司治理结构 [14] - 监事会职权由董事会审计委员会行使，废止《监事会议事规则》 [14] - 实际控制人杨文江持股15.11%，其中28.52%股份处于质押状态 [14]

首农产业园REIT发行上市 - 首农产业园REIT作为北京市年内第二单城市更新产业园类型的基础设施REIT在上交所发行上市 募集资金约37亿元 相较项目申报估值溢价20 2% 是国内首单溢价超过20%的公募REITs产品 上市首日一度涨停 [1] - 该项目底层资产为位于北京市海淀区的中关村移动智能服务创新园（首农元中心） 原为首农食品集团下属三元食品股份有限公司的办公及生产旧址 通过对原有工业遗存的改造升级 成功实现从传统食品工业空间向现代高科技产业载体的转型 [4] - 项目净回收资金拟以资本金注入方式支持首农金融科技创新园等后续城市更新项目建设 形成"盘活存量资产—支持新增投资—形成优质新资产"的良性循环机制 [9] 城市更新与产业升级 - 中央城市工作会议指出 我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段 高质量开展城市更新成为提升城市综合承载能力的重要抓手 [4] - 首农元中心现已吸引多家移动智能服务领域龙头企业总部入驻 有效带动区域产业结构优化升级 为城市高质量发展注入新动能 [4] - 首农元中心致力于打造集产业聚集、功能再造、环境优化于一体的创新空间 为高精尖产业发展和高端人才培养提供坚实支撑 有力促进北京市科技产业生态繁荣与区域经济增长 [6] 园区设计与创新生态 - 园区建筑设计巧妙融合历史记忆与现代科技 通过选用陶土艺术砖、阳极氧化铝板和焕彩铝板等多样材质 使建筑立面在光影变幻中呈现丰富色彩 激发科技人才的创新灵感 [6] - 对原罐装车间设备进行艺术化保留 打造"银河号"主题雕塑 实现工业风貌与现代创新的有机融合 [6] - 园区建设可容纳4000余辆自行车的专属车库 设计开阔明亮、科技感十足 并融入社交互动功能 致力打造成为"北京最美自行车库" [6] 政策支持与市场表现 - 首农产业园项目于2022年3月纳入北京市基础设施REITs项目库 北京市发展改革委专人负责对接 全过程指导项目筛选优质底层资产、完善产品设计方案 [9] - 北京市REITs工作专班累计组织召开专题会10余次 高效协调相关单位办理投资管理手续及出具支持函件共7项 [9] - 截至目前 北京市共有13单基础设施REITs项目成功发行上市、总募集资金规模约311亿元 分别占全国项目数量的18 8%、募集资金规模的16 7% 发行上市数量和募集资金规模持续保持全国首位 [9] 未来发展规划 - 北京市将进一步健全基础设施REITs工作机制 加强项目辅导与合规性手续办理服务保障 [10] - 持续将基础设施REITs作为盘活存量资产、扩大有效投资的重要抓手 推动更多符合条件的项目发行上市 [10]

公司基本情况 - 公司全称为山东新能泰山发电股份有限公司，英文名称为SHANDONG XINNENG TAISHAN POWER GENERATION CO.,LTD [5] - 公司成立于1993年3月18日，1997年5月9日在深圳证券交易所上市 [4] - 公司注册资本为人民币1,256,531,571元 [5] - 公司住所为山东省泰安市岱岳区长城西路6号 [5] - 公司为永久存续的股份有限公司 [5] 公司治理结构 - 公司设立党委组织，党委发挥领导作用，把方向、管大局、保落实 [3] - 公司不设监事会，由董事会下设审计委员会行使监事会职权 [136] - 董事会由10名董事组成，设董事长1人，副董事长1人 [111] - 审计委员会由3名成员组成，其中独立董事2名，由独立董事中会计专业人士担任召集人 [137] 经营范围 - 公司主营业务包括大宗商品供应链集成服务、产业园投资运营、物业资产管理、电线电缆业务及电力投资运营等 [7] - 具体经营范围涵盖电子商务、仓储、产业园运营、电力热力项目建设运营、电线电缆生产销售等多项业务 [9] 股份情况 - 公司股份总数为1,256,531,571股 [20] - 公司股份在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司集中存管 [19] - 公司公开发行股份前已发行的股份，自上市之日起1年内不得转让 [30] 股东会制度 - 股东会分为年度股东会和临时股东会，年度股东会每年召开1次 [47] - 股东会可以采取现场会议与网络投票相结合的方式召开 [49] - 单独或合计持有公司10%以上股份的股东可以请求召开临时股东会 [48] 董事会制度 - 董事会每年至少召开4次会议 [119] - 董事会会议应有过半数董事出席方可举行，决议须经全体董事过半数通过 [123] - 独立董事占董事会成员三分之一以上，且至少包括一名会计专业人士 [130] 关联交易管理 - 公司与关联自然人交易金额30万元以上，与关联法人交易金额300万元以上且占净资产0.5%以上的关联交易需经独立董事过半数同意后提交董事会审议 [41] - 交易金额3000万元以上且占净资产5%以上的关联交易需提交股东会批准 [41]

北京写字楼市场表现 - 二季度北京写字楼市场租金降幅持续收窄，空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9% [1] - 2025年二季度北京写字楼市场无新增供应，总存量维持在1368万平方米，全市和五大核心商圈季度净吸纳量分别为39677平方米和-3984平方米 [1] - 上半年全北京写字楼市场净吸纳量达19.4万平方米，同比增长2.5%，五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米，同比增长9.0%，空置率降至10.9% [1] - 全市租金环比下降2.3%至每月每平方米人民币221.94元，五大核心商圈租金环比下降2.6%至每月每平方米人民币257.58元，降幅呈收窄态势 [1] 租赁需求行业分布 - 科技互联网企业和消费类企业租赁需求活跃，续租面积占季度租赁总成交面积的29.2% [3] - TMT行业在新租和搬迁类型中成交占比达55%，专业服务行业成交占比较上季度提升3个百分点达13.1%，金融行业以10.9%位居第三，零售业租赁需求占比8.5% [3] 市场预测与趋势 - 下半年北京甲级写字楼市场预计仍无新增供应，持续去化或推动空置率继续下调 [4] - 业主方对租金的让度空间已接近极限，市场处于筑底横盘阶段，预计2025年底租金或将趋于稳定 [4] - 北京产业园市场处于换挡阶段，生物医药产业载体迎来集中交付高峰，短期内区域供需矛盾加剧，细分市场租金持续承压下调 [4] - 产业园运营主体转向"服务+生态"竞争格局，通过构建园区级生态、产业联盟协作机制等方式构筑差异化壁垒 [4] - 短期来看，产业园市场空置率或维持高位，运营方采取"以价换量"策略，但长期来看，北京市高精尖产业和未来产业的发展将释放潜在租赁需求 [4]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 首农产业园 REIT 底层资产优质，租户稳定，预测分派率高，估值有吸引力，上市初期或获较大关注，但需警惕估值溢价、租户集中等风险 [2] 根据相关目录分别进行总结 基础发行要素 - 首农产业园 REIT 首发募集份额 10 亿份，询价区间 2.303 - 3.838 元/份，预计募资 30.701 亿元，资金投向西郊食品冷冻厂城市更新项目和首农医学工程交叉创新中心 [7] 项目资产较新、设施先进，处于科创核心产业聚集区 - 底层资产对标甲级写字楼，定位高精尖办公型产业园，配套设施优，满足企业需求，快手、小米入驻 [9][12] - 上地区域产业园区存量居北京第 3，物业质量分化，平均出租率降至 70%，本项目设施较优较新 [14][15] - 原始权益人首农信息国资背景，经营稳健，首农食品集团有 10 个可扩募产业园类资产 [18][22] 营收持续缩水，利润率水平较高 - 项目收入 100% 来自市场化租金，22 - 24 年营收、EBITDA 持续下行，CAGR 分别为 -10.3%、-15.2% [2][24] - 22 - 24 年项目毛利率 82%/80%/76%，EBITDA 利润率 90%/84%/81%，高于建信中关村 REIT [27] 出租率高位企稳，两大租户租约稳定 - 快手、小米合计租赁面积超 9 成，租赁黏性强，快手租购打造总部，小米因业务扩张租赁 [2][31] - 22 - 24 年项目出租率 96.7%/96.5%/94.5%，高于建信中关村 REIT，周边未来三年有 39 万方研办供给 [35][38] - 24 年月租金 197 元/平方米，在周边竞品中较高，24 年 7 月、25 年 1 月调降租金增长率、延迟增长时点 [39][41] - 截至 25 年 5 月末，5 年以上租约面积占比超 80%，近 5 年到期时点分散 [42] 项目估值对比 - 25H2/26 年预测分派率 8.29%/8.23%，显著高于其他产业园 REITs [2][46] - 项目折现率 6%，低于平均水平和中金亦庄产业园 REIT，资产评估增值 74.21%，低于可比均值 [2][48] - P/NAV 1.00 - 1.66 倍，P/FFO 16.25 - 27.08 倍，与已上市产业园 REITs 相当，首发估值折溢价率 -24.89% - 25.18% [2][52] - 预测 25/26 年资本化率 9.19%/9.48%，25 年高于中金亦庄产业园 REIT 预测值 [2][56]

产品概况 - 国泰君安东久新经济REIT是国内首批工业厂房类产业园REITs之一，也是长三角一体化示范区REITs联动发展的重要实践 [1] - 底层资产由4个产业园组成，分别位于上海金山、苏州昆山、无锡和常州，总建筑面积283934平方米，可租赁面积278282平方米 [2] - 无锡智造园位于无锡国家高新技术产业开发区核心地带，交通便利，1小时经济圈覆盖上海、苏州、南京等长三角核心城市 [2] 资产运营表现 - 截至2025年一季度，底层资产共有租户44家，主要分布在精密机械、高新材料、信息产业和汽车装备等领域 [3] - 自2022年10月上市以来，各季度平均月末出租率均保持在95%以上 [5] - 园区内头部企业为定制化空间投入高昂改造费用，形成高端制造为核心的"铁三角"租户结构，租约黏性强 [3] 资产质量与竞争优势 - 无锡智造园采用创新设计，8栋钢结构单层厂房面积4400至8500平方米，层高11米以上，地坪荷载每平方米3吨，满足高端制造需求 [2] - 园区外资企业租约多超过五年，供应链和市场已实现国产化，受关税调整影响小 [3] - 长三角制造业智能化转型推动高标准产业载体需求攀升，园区凭借交通枢纽优势和政策支持成为企业优先落户地 [2] 扩募计划 - 正在积极推动扩募工作，拟扩募资产为东久（南通）智造园及东久（重庆）智造园一期项目，已提交申报 [4] - 扩募资产将与现有园区形成产业互补，优先注入具备智能制造基因、租金收益稳定的优质项目 [4] - 扩募将增厚分派率、分散风险并为投资者创造长期价值 [5]

公司活动信息 - 投资者关系活动类别为业绩说明会 [2] - 活动于2025年4月30日15:30 - 17:00采用网络远程方式在深圳证券交易所“互动易平台”进行，面向全体投资者 [2] - 上市公司接待人员包括董事长兼总经理杨文江等7人 [2] 行业与公司业务发展 - 公司立足实际，保持战略定力，深化高质量发展路径，保障核心主业稳健发展同时探索新赛道，构建多元化利润池 [2] - 产业园作为驱动区域经济转型升级的重要载体，公司将顺应行业趋势，结合政策与市场需求，打造差异化园区服务品牌 [3] - 随着现金使用频率减少与移动支付普及，金融机构数字化转型使传统金融设备行业需求缩减，公司积极外延拓展 [3] 公司财务情况 - 2024年度公司归属上市公司股东的净利润为10,906,913.40元，较上年同期下降29.40% [3] - 2024年度公司归属上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为9,839,626.08元，较上年同期增长11.97% [3] 公司未来盈利驱动 - 公司坚持“内生深耕、外延拓展”思路，主业通过精益化管理提升效益，为转型提供现金流保障 [3] - 公司动态构建市场适应机制，积极寻求发展新机遇 [3]

财务表现 - 2024年全年实现主营业务收入11.49亿元，同比降低14.07% [1] - 2024年主营业务利润7690.90万元，同比增长23.98% [1] - 2025年一季度营业收入2.99亿元，同比增长74.53% [2] - 2025年一季度归母净利润1623.16万元，同比大幅增长243.67% [2] - 2025年一季度经营活动现金流量净额8.01亿元，同比增长712.04% [2] 业务分项表现 电缆业务 - 2024年电缆业务收入10.77亿元，同比增长7.36% [1] - 2024年电缆业务主营业务利润6909.36万元，同比增长23.40% [1] - 子公司曲阜电缆通过市场开拓提升高附加值产品规模 [1] 租赁及物业服务 - 2024年租赁及物业服务收入6631.59万元，同比降低7.74% [1] - 2024年该业务主营业务利润704.00万元，同比大幅增长151.09% [1] 产业园项目 - 2024年产业园项目收入573.62万元，同比增长127.36% [2] - 产业园开发业务聚焦优势资源，打造专业特色产业投资运营主体 [2] - 公司积极探索产业园综合开发模式，加快重点项目落地 [2] 战略与管理 - 全资子公司宁华物产深化综合资产管理运营体系应用 [1] - 公司加强ESG规划管理，推进国企改革和治理水平提升 [2] - 公司坚持党建引领，聚焦主营主业并落实节能减排要求 [2] - 2025年计划强化董事会作用、改善资本结构、深化党建赋能 [3]