核心观点 - AvalonBay Communities (AVB) 在截至2025年5月31日的两个月内，同店住宅收入同比增长3%，超出内部预期35个基点 [1] - 公司通过数字化转型和高效运营，已实现3900万美元的年度增量NOI，并计划在2025年再增加900万美元，目标为8000万美元 [2] - 公司持续优化资产组合，2024年至2025年4月30日期间完成11亿美元收购（均价26万美元/套）和9.55亿美元处置（均价46.5万美元/套），郊区资产占比提升至73%，目标为80% [3] - 公司在高增长都市区通过6.2亿美元德克萨斯州收购扩大规模，并拥有30亿美元在建项目，预计初始稳定收益率为6.3% [4] - 公司财务状况稳健，拥有28亿美元流动性，净债务与核心EBITDAre比率为4.3倍，95%的NOI无抵押 [5] 运营表现 - 同店住宅收入增长3%，超出预期35个基点 [1] - 入住率从第一季度的96.0%提升至96.3%，有效租金涨幅从1.7%提升至2.3% [1][8] 数字化转型与效率提升 - 通过数字化运营实现3900万美元年度增量NOI，2025年预计再增加900万美元，目标为8000万美元 [2] 资产组合优化 - 2024年至2025年4月30日完成11亿美元收购（均价26万美元/套）和9.55亿美元处置（均价46.5万美元/套） [3] - 郊区资产占比提升至73%，目标为80%，扩张市场占比提升至12%，目标为25% [3][8] 战略收购与开发 - 6.2亿美元德克萨斯州收购（8处物业中6处房龄低于10年）增强高增长都市区布局 [4] - 30亿美元在建项目，完全匹配资金，预计初始稳定收益率为6.3% [4] 财务状况 - 拥有A3/A-信用评级，28亿美元流动性，净债务与核心EBITDAre比率为4.3倍 [5] - 95%的NOI无抵押，25亿美元无担保信贷额度提升资本效率 [5] 行业比较 - VICI Properties (VICI) 和 W.P. Carey (WPC) 位列Zacks Rank 2，2025年FFO每股预计分别增长3.5%和3.8% [9][10]

核心观点 - Cousins Properties专注于高增长的Sun Belt地区优质甲级办公资产 受益于租户对高端办公空间的偏好 资本回收策略和稳健资产负债表支撑长期增长 [1][4][7] - 公司股价过去一个月上涨6.1% 跑赢行业1.7%的涨幅 基本面强劲预示仍有上行空间 [2] - 分析师对该公司持乐观态度 Zacks共识预期2025年FFO每股2.79美元 过去两个月上调0.01美元 [1] 资产组合优势 - 公司在Sun Belt地区拥有无可匹敌的甲级办公资产组合 该区域人口流入和企业搬迁加速 推高办公空间需求和租金水平 [4] - 资产集中于各城市核心地段 租户行业分布多元 减少单一行业依赖 保障不同经济周期下的稳定收入 [4][5] - 资本回收策略持续优化资产组合 通过处置低增长资产 收购开发高附加值物业增强长期竞争力 [7][8] 租赁与市场动态 - 高端办公空间租赁需求旺盛 新租赁量反弹显示市场复苏迹象 [5] - 人口迁入趋势持续 企业加大Sun Belt地区投资 公司优质资产组合有望率先复苏 [6] - 多家租户恢复办公室使用或宣布返岗计划 进一步支撑区域办公市场基本面 [6] 财务实力 - 截至2025年一季度末持有530万美元现金及等价物 信贷额度剩余9.613亿美元可动用 流动性充裕 [9] - 债务到期期限结构合理 可高效利用无担保债券市场 为增长机会提供资金保障 [9] 同业比较 - 同业CareTrust REIT 2025年FFO每股预期1.78美元 同比增长18.7% [10] - W P Carey全年FFO每股预期4.88美元 同比增幅3.8% [11]

业绩总结 - 公司在2025年3月31日的季度报告中提供了财务和运营信息的摘要[4] - 可出租面积为8,037,000平方英尺，整体入住率为74.3%[68] - 每平方英尺的年化基础租金（ABR）为14.95美元[68] - 投资级租户占ABR的比例为72.3%[68] - 加权平均剩余租期为5.2年[68] - 2025年3月31日的年化基础租金总额为120,121,000美元[68] - 前十大租户中，信用评级为AA+的租户占ABR的16.2%[35] - 前十大州中，德克萨斯州占ABR的16.6%[38] - 公司在2025年第一季度完成了380,000平方英尺的租约续签和新租约，平均租期为6.7年[57] 未来展望 - 公司计划将投资组合重点转向具有实质性专用使用成分的净租赁物业，以应对经济和人口增长的市场[7] - 公司预计通过资产管理、选择性处置和资本回收来创造价值[23] - 公司专注于具有强大基本面和人口增长趋势的关键增长市场[28] - 公司在租户选择上将增加对信用良好的租户的曝光，以降低投资组合收入的波动性[23] 收购与市场扩张 - 公司在目标行业的收购和管理方面拥有成功的经验，预计将创造有吸引力的风险调整收益[23] - 公司在过去十年中，参与了约250亿美元的收购交易，显示出强大的市场能力[11] - 公司将减少对传统办公物业的依赖，转而投资于政府建筑、医疗办公室和灵活实验室等专用资产[7] 财务状况 - 公司的净债务与最近一个季度调整后EBITDA的比率为7.48倍[55] - 公司的净债务杠杆比率为33.5%[55] - 截至2025年3月31日，公司拥有2.278亿美元的流动性，其中现金及现金等价物为980万美元[57] 其他信息 - 公司在2025年2月向Arch Street合资企业提供了830万美元的额外成员贷款，用于租约延长的租赁成本[57] - 2025年4月，公司以1910万美元的总销售价格出售了三处空置物业，总面积为287,000平方英尺[57] - 截至2025年5月7日，公司已达成协议出售两处运营物业，预计总销售价格为2730万美元[57] - 公司管理团队在净租赁和公共REIT领域拥有丰富的经验，能够有效管理投资组合[8] - 公司于2025年3月5日更名为Orion Properties Inc.[7]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归一化资金运营（normalized FFO）为1080万美元，即每股0.07美元，上年同期为每股0.13美元 [24] - 调整后房地产税息折旧及摊销前利润（adjusted EBITDAre）同比略有增长，达到1.158亿美元 [24] - 201家可比酒店本季度每间可售房收入（RevPAR）增长2.6%，总运营利润率（GOP）下降330个基点至21.4% [24] - 可比酒店GOP以下成本较上年减少170万美元，即3.4%，主要因较低的财产保险费 [25] - 酒店投资组合调整后酒店税息折旧及摊销前利润（adjusted hotel EBITDA）为2300万美元，较上年下降20.5%，但在指导范围内 [25] - 预计第二季度RevPAR为99 - 102美元，调整后酒店EBITDA为6900 - 7400万美元 [27] - 季度末公司债务为58亿美元，加权平均利率为6.4%，下一次债务到期是2026年2月到期的3.5亿美元高级无担保票据 [28] - 季度末公司现金为8000万美元，6.5亿美元循环信贷安排下有5000万美元未偿还 [28] - 第一季度公司在物业资本改善方面投资4600万美元，全年预计资本支出约2.5亿美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 酒店组合可比RevPAR增长2.6%，其中全服务酒店RevPAR增长1.9%，剔除一家装修酒店后为3.2%；精选服务组合RevPAR同比增长10.6%；长住酒店组合RevPAR基本持平 [6][10][11] - 17家凯悦酒店装修于2025年第一季度完成，RevPAR同比提高35%至77美元，调整后酒店EBITDA同比增加290万美元 [25] - 计划出售的119家酒店第一季度RevPAR为65美元，调整后酒店EBITDA为690万美元，同比下降30% [26] - 预计保留的83家酒店第一季度RevPAR为99美元，调整后酒店EBITDA为1770万美元，同比减少450万美元，即20% [27] 净租赁业务 - 截至3月31日，公司拥有739处服务型零售净租赁物业，年最低租金为3.81亿美元，净租赁资产出租率近98%，加权平均租赁期限为8年 [18] - 自季度末以来，公司已收购或达成协议收购9处净租赁零售物业，总价3300万美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未提及各个市场数据和关键指标变化相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司推进战略计划，出售资产以降低资产负债表杠杆，并将资金重新投资于增长机会 [6] - 计划在2025年出售125家酒店，预计收益11亿美元，用于偿还债务和再投资 [9][14] - 逐步扩大零售收购活动，以利用管道中有增值机会，完成酒店处置计划和零售收购后，投资组合将从目前的56%酒店资产和44%净租赁物业转变为54%净租赁和46%酒店资产 [16] - 公司认为投资者将基于净租赁估值基础对公司股票进行重新评级 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前宏观经济环境带来不确定性，但投资组合优化举措、净租赁资产稳定现金流和资本管理举措将是长期价值创造的重要驱动力 [16] - 尽管行业面临逆风，但公司认为酒店组合表现符合预期，净租赁零售物业运营稳定，调整后EBITDAre同比增长 [6] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性陈述，实际结果可能与预测存在重大差异，公司无义务修订或公开披露前瞻性陈述的修订结果 [4] - 会议可能包含非GAAP财务指标，相关数据与净收入的调节可在公司收益发布演示文稿中找到 [5] - 公司提供调整后酒店EBITDA指导，但未提供该非GAAP指标的调节，因部分所需信息难以获取 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请分析本季度RevPAR趋势，以及4月情况 - 回答：整体RevPAR符合预期，1月略高于2.5%，3月降至约0.5%；4月初步数据显示同比下降1%，预计季度内会有所回升 [32][33] 问题2：酒店国际和政府业务占比，以及4、3月情况受日历变化还是需求结构放缓影响 - 回答：国际业务方面，保留的全服务组合中约30%位于前10大市场；政府业务取消约250万美元；集团收入增长约6.5%，接近900万美元；预计装修酒店将带来积极EBITDA [34][35] 问题3：对今年酒店销售价格的信心，以及进展与预期对比 - 回答：销售过程稳健，有大量报价，对价格有信心；交易将分阶段进行，预计在多个季度完成 [37][38][39] 问题4：2026年债务到期是否仍计划用资产销售偿还 - 回答：计划未变 [40] 问题5：未来5 - 10年公司是否会减少酒店业务，成为纯净租赁REIT - 回答：公司计划保留酒店业务，但净租赁投资占比将增加；酒店和净租赁业务都有增长机会 [42][43] 问题6：转向更看好净租赁投资组合的原因 - 回答：酒店业务资本密集，但仍有投资回报和增长机会；净租赁业务有增长空间，可改善投资组合基本面，带来融资和估值等方面机会 [48][49] 问题7：如何看待公司在索内斯塔的股权价值和关系 - 回答：索内斯塔向特许经营平台转型，高利润率业务增长，公司认为其价值将随时间增加；公司持有34%股权，资产负债表反映约1亿美元投资 [50][51] 问题8：如何建模酒店退出系统情况 - 回答：预计Q2和Q3开始酒店退出，公司按Q3末退出建模 [52][54] 问题9：集团、国际、商务散客和休闲散客业务占比，以及集团业务平均规模 - 回答：集团业务净增长约6.5%，接近900万美元；多数酒店为中小型团体业务，城市酒店有较大团体业务；关于业务占比，公司将后续跟进回复 [35][56][57] 问题10：酒店处置时间从Q2末推迟到Q2 - Q3的原因 - 回答：主要因处理大型投资组合的流程和尽职调查所需时间，与市场风险无关 [62][63] 问题11：今年资本支出计划的风险，以及关税影响下是否可推迟项目 - 回答：今年大部分项目已锁定价格，正在进行中；2026年项目将重新评估采购来源、成本和潜在影响，公司会设置成本应急措施并相应调整 [64][65][66] 问题12：在当前环境下进行净租赁收购的信心来源 - 回答：收购可改善投资组合构成，带来融资和其他机会；公司有资产支持证券（ABS）工具，可获得更增值收益率；市场存在30 - 50个基点的买卖价差，可在有吸引力价格收购 [67] 问题13：本季度16家酒店确认减值，是否意味着退出投资组合的酒店中仅16家进入处置阶段，以及该减值水平是否适用于其他投资组合 - 回答：114家酒店均进行了减值评估，其中15家评估后确认减值，其余99家销售价格高于账面价值，预计整体出售将实现收益；该减值水平不适用于其他投资组合 [70][71] 问题14：尽职调查过程中减值是否会增加 - 回答：预计整体出售房地产将实现收益，因投资组合价值超10亿美元，账面价值约8亿美元 [72] 问题15：净租赁收购的实际物业类型 - 回答：本季度收购了一家洗车行和一家休闲餐厅；管道中还有杂货店、快餐和健身概念项目 [76][78] 问题16：可变资金票据是否会增加以继续进行净租赁收购 - 回答：目前规模暂不增加，但如果增加抵押物业，未来有可能；公司认为该融资方式成本有效，是整体战略一部分 [79][80] 问题17：现有投资组合是否有空间增加资产以提取更多股权 - 回答：可扩大主信托规模，只要保持投资组合与债务关系在当前水平，就可利用额外股权进行融资；目前已提取部分股权，还有未融资或未抵押的净租赁物业可在未来利用 [82][84] 问题18：计划收购的114家酒店是否仍将保留索内斯塔品牌 - 回答：计划这些酒店将采用索内斯塔特许经营协议 [85]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP收入为9770万美元，净收入为2940万美元，每股收益为0.41美元，GAAP收益同比下降主要因一笔190万美元的非经常性优先股投资损失 [11] - 排除一次性非经常性损失后，第一季度每股收益同比略有增加，受投资资金净收益和百分比租金增加推动，但被非现金一般准备金增加和权益法投资收益减少部分抵消 [12] - 目前投资组合GAAP收益的现金收益率为3.7%，年化收益率为5.4%，经济收益率为5.8%，考虑通胀和未实现资本增值后，收益率可分别提升至5.9%和7.4% [12][13] - 总债务与权益杠杆率为1.96倍，与上季度持平，永久债务有效利率为4.2%，投资组合永久债务现金利率为3.8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度无新业务发起，已签署意向书（LOI）的业务节奏加快，目前有总计约3.86亿美元的非约束性LOI，涉及11笔地面租赁和4笔贷款 [7][8] - 第一季度共出资2000万美元，其中1600万美元为现有承诺的地面租赁资金，经济收益率为6.7%；400万美元为租赁贷款基金份额，利率为SOFR加386个基点 [10] - 地面租赁投资组合有147项资产，自IPO以来账面价值和估计未实现资本增值均增长了20倍，多户住宅地面租赁从IPO时的8%增至目前的58% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 按总账面价值计算，前10大市场约占投资组合的66%，投资组合GLTV从49%增至52%，租金覆盖率为3.5倍保持不变 [9][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是扩大业务规模，为股东释放全部价值，并拓展能从长期低成本资本和稳定性中受益的客户群体 [5] - 尽管市场困难，团队在寻找新业务和扩大客户群方面取得成功，预计短期内投资活动将增加 [19] - 公司正在评估利用现有投资组合的公开与私人估值差异的机会，如出售资产或寻找合资伙伴等 [21][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年新业务环境具有挑战性，利率波动和市场不确定性影响了客户决策，导致第一季度投资活动受影响 [7] - 市场波动使交易延迟，但团队与新老客户保持高度互动，预计随着市场调整，业务将有所改善 [5][7] - 拥有多元化的地面租赁投资组合在市场不稳定或下行时具有吸引力，公司资产负债表无近期到期债务，有价值的套期保值和低成本长期债务 [19][20] 其他重要信息 - 会议有回放，从美国东部时间下午2点开始，回放拨号为(877) 481 - 4010，确认码为52368 [4] - 公司评级方面，穆迪给予A3稳定展望，惠誉给予A - 稳定展望，标普给予BBB + 积极展望 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请介绍意向书（LOI）中赞助商、市场情况以及交易完成的预期时间和可能性 - 目前LOI业务管道良好，多数为多户住宅业务，包括市场利率建设、市场利率再融资和经济适用房项目，地点涵盖西海岸、东南部、东北部和中西部等地区，预计多数交易将在今年完成 [25][26][32] 问题2: 请说明地面租赁与租赁贷款的价值差异，以及公司开展租赁贷款业务的能力和对借款方的好处 - 租赁贷款在市场波动时是有用工具，可帮助推动因无法协调各方而搁置的交易，公司会将其占资产负债表的比例控制在较小范围，借款方也能从中受益于交易的确定性 [27] 问题3: 能否量化已完成的LOI交易，并说明从进入LOI阶段到完成交易的一般时间，以及对公共与私人市场估值差异的看法 - 建设项目和再融资项目完成时间不同，预计多数交易将在今年完成，最早的交易已开始完成，公司正在考虑利用现有投资组合缩小估值差距的机会，如出售资产或寻找合资伙伴等 [31][32][34] 问题4: LOI中的业务是否都与多户住宅或经济适用房相关，公司对与大型机构合作伙伴建立新合资企业的意愿如何 - LOI中多数为多户住宅业务，也有一笔酒店交易；目前因交易稀缺，公司倾向于自行持有业务，但随着交易流量增加和资本成本问题，会考虑建立新合资企业的可能性 [38][39][42] 问题5: 考虑到过去利率和关税等因素的波动影响收购和资本部署，公司目前正在构建的交易与过去有何不同 - 利率波动范围缩小，赞助商对长期资本成本有更清晰的认识，这有助于业务管道的建立；客户开始要求提前锁定利率或设置利率上下限；在高质量、增长良好且供应较低的市场，即使存在关税影响，交易仍有可能进行 [44][45][47] 问题6: 关于利用合资企业解锁投资组合价值的方式，以及是否考虑将Carrot工具用于价格发现 - 合资企业可以通过直接销售或寻找合资伙伴等方式进行，公司会谨慎考虑各方需求和利益；目前不排除将Carrot工具用于价格发现，但会选择在UCA数据增长较快、故事更有吸引力时进行 [50][52][54] 问题7: 请说明已完成交易中租赁贷款与无租赁贷款的地面租赁交易的比例，以及管道业务与2024年相比的发展情况和对地面租赁市场复苏的看法 - 11笔LOI业务中有4笔涉及租赁贷款，少数交易；租赁贷款能增加交易的确定性，但多数LOI业务预计都会完成；目前管道业务中地面租赁金额已超过2024年的发起额，利率波动减小有助于赞助商做决策，是市场好转的迹象 [57][58][62] 问题8: 公司对潜在新合资伙伴的兴趣水平如何，是针对新业务还是过往业务，出售资产是否有相关限制 - 对于大规模新交易，现有合资伙伴是首选；公司正在考虑利用现有投资组合建立新的合作关系；出售资产没有限制，但会谨慎考虑各方利益和长期结果 [65][66][67] 问题9: 为何公司对2025年业务进展的态度不够乐观，以及过去与现在在谈判有约束力和无约束力LOI方面的市场差异 - 市场不稳定，客户决策困难，公司曾有交易临近完成却失败的经历，影响了团队情绪；过去市场不稳定时客户倾向锁定长期资本，现在公司希望通过与客户的沟通和自身解决方案的优势来促成交易 [71][73][77] 问题10: 公司与标普就评级提升的沟通情况如何 - 公司与标普保持对话，目前处于积极展望审查期，有年度审查即将到来，希望通过持续部署新业务、实现理想的利差和利润率等方式获得第三个单A评级 [80][81][82]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP收入为9770万美元，净收入为2940万美元，每股收益为0.41美元，GAAP收益同比下降主要因一笔190万美元的优先股投资非经常性损失 [11] - 排除一次性非经常性损失后，第一季度每股收益同比略有增加，受投资资金和百分比租金净收益增加推动，但被非现金一般准备金增加和权益法投资收益降低部分抵消 [12] - 按GAAP计算，投资组合目前现金收益率为3.7%，年化收益率为5.4%；经济收益率为5.8%，考虑2.2%的长期盈亏平衡通胀率后，通胀调整收益率为5.9%，计入未实现资本增值估计后增至7.4% [12][13] - 总债务与权益杠杆率为1.96倍，与上一季度持平；永久债务有效利率为4.2%，投资组合永久债务现金利率为3.8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度无新业务发起，因市场波动多笔交易延迟，但签署意向书（LOI）速度加快，目前有总计约3.86亿美元的非约束性LOI，涉及11笔地面租赁和4笔贷款 [6][7] - 地面租赁投资组合有147项资产，自IPO以来账面价值和估计未实现资本增值增长20倍；多户地面租赁从IPO时的8%增至目前的58% [10] - 未实现资本增值投资组合包括约3600万平方英尺机构级商业地产，含约2万套多户住宅、1250万平方英尺办公空间、超5000个酒店客房及200万平方英尺生命科学和其他物业类型 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 按总账面价值计算，前10大市场占投资组合约66%；投资组合GLTV从49%增至52%，因第一季度大量办公物业重新估值，但租金覆盖率季度环比保持3.5倍不变 [14][15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是扩大规模为股东释放全部价值，拓展能从长期低成本资本和稳定性中受益的客户群体 [4] - 积极评估利用现有投资组合进行资本循环的机会，如出售资产、寻找合资伙伴等，以缩小公开市场与私人市场估值差距 [34][35] - 虽市场困难，但团队在寻找新交易和扩大客户群方面取得成功，预计短期内投资活动将增加；若市场波动或下行，持有多元化地面租赁投资组合具有吸引力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年新交易环境具有挑战性，利率波动和市场不确定性使资本重新定价，减缓客户决策速度，但市场开始调整，公司正与客户紧密合作寻找解决方案 [4][6] - 虽当前市场客户决策仍有困难，但利率波动范围收紧，赞助方对长期资本成本有更清晰认识，预计投资活动将增加 [43][61] - 公司认为目前投资组合被低估，现有资产和负债具有价值，随着业务发展和市场稳定，有望实现价值回归 [19][20] 其他重要信息 - 公司债务结构良好，无近期到期债务，信用评级稳定，积极的套期保值策略使浮动利率借款得到良好对冲 [17] - 公司持有7.12亿美元循环信贷余额，其中5亿美元通过掉期转换为3%的固定SOFR至2028年4月，第一季度产生约170万美元现金利息节省；持有2.5亿美元长期国债锁仓，加权平均利率约4%，当前有3000万美元收益，其中1亿美元已在4月平仓实现1300万美元现金收益 [18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否介绍意向书（LOI）中交易的赞助商、市场情况及成交预期和时间框架 - 回复: 意向书交易管道强大，多数为多户住宅项目，包括市场利率建设、市场利率再融资和经济适用房项目，还有一笔酒店交易；赞助商既有新客户也有老客户；地理位置多样，涵盖西海岸、东南部、东北部和中西部；预计多数交易今年完成，但建设项目和稳定项目时间有差异 [25][26][31] 问题2: 地面租赁与租赁贷款价值差异，对公司和借款人的好处及开展租赁贷款的能力 - 回复: 租赁贷款在市场波动时是有用工具，可帮助启动因市场不确定性搁置的交易，为客户提供交易确定性，但公司会控制其在资产负债表中的占比 [27] 问题3: 能否量化已完成的LOI交易，并说明一般从进入LOI阶段到成交所需时间 - 回复: 建设项目和再融资项目时间不同，建设项目耗时更长；最早的交易已开始成交，希望能保持势头；多数交易预计今年完成 [30][31][33] 问题4: 如何看待公开市场与私人市场估值差异，是否考虑出售地面租赁资产证明价值 - 回复: 公司认为股票交易存在折价，2025年目标之一是资本循环；正在考虑利用现有投资组合的机会，如出售资产、寻找合资伙伴等，以缩小估值差距，并会向市场更新进展 [34][35] 问题5: LOI中的交易是否都与多户住宅或经济适用房有关 - 回复: 多数为多户住宅项目，包括市场利率建设、市场利率再融资和经济适用房项目，还有一笔酒店交易 [39] 问题6: 公司对与大型机构合作伙伴建立新合资企业的意愿如何 - 回复: 目前目标是扩大规模，因交易稀缺更倾向保留资产；但随着交易流量增加且资本成本不理想时，会考虑建立新合资企业；目前有相关流程在进行，但暂无具体进展 [41] 问题7: 如何应对当前市场波动，与过去交易结构有何不同 - 回复: 利率波动范围收紧，赞助方对长期资本成本有更清晰认识，推动交易管道建立；关税会影响交易，但高质量市场的交易仍可进行；客户开始要求提前锁定利率或设置利率上下限 [43][44][46] 问题8: 合资企业是否通过贡献现有物业来发现投资组合价格 - 回复: 是的，公司认为地面租赁资产稀缺且低贝塔，对投资者有吸引力；会考虑寻找合适合作伙伴，通过直接销售或合资企业等方式，在控制资本成本的同时扩大业务规模 [49][50] 问题9: 是否考虑将Carrot工具用于价格发现，鉴于未实现增值池下降，该工具是否不再考虑 - 回复: 并非不再考虑，但当未实现资本增值（UCA）快速增长时故事更有吸引力；随着交易管道推进，公司认为未来有更好时机利用该工具创造资本，目前计划年底再做决策 [53] 问题10: 已成交交易中，有租赁贷款的4笔与无租赁贷款的7笔交易的比例如何，租赁贷款是否使成交更易 - 回复: 4笔有租赁贷款的交易占少数；有租赁贷款的交易确定性更高，因公司对资本结构有更多控制；经验显示多数LOI交易最终会成交，只是时间问题 [57][58] 问题11: 交易管道在4月波动后的变化，以及是否意味着地面租赁市场复苏 - 回复: 利率波动较前几年减小，赞助方决策更明确，交易管道和交易量有望增加；目前管道中地面租赁交易总额已超2024年，是市场改善的积极信号，但仍需更多时间确认市场是否稳定复苏 [61] 问题12: 对潜在新合资伙伴的兴趣水平如何，是针对新交易还是过往交易 - 回复: 对于大规模新交易，现有合资伙伴是首选，公司会向其展示大型项目以了解回报参数；同时，正在考虑利用现有投资组合建立新合作伙伴关系 [65][66] 问题13: 出售资产是否会因Carrot规模减小而受限 - 回复: 没有限制，但在考虑交易结构时会谨慎权衡，确保为利益相关者创造价值；相关思考和工作正在进行中，会向市场更新进展 [67][68] 问题14: 为何对2025年进展不够乐观，尽管LOI金额可观 - 回复: 团队对交易管道感到兴奋，但市场环境使客户决策困难，公司难以控制整个资本结构，导致交易成交困难；市场不稳定因素如CMBS利差波动、地缘政治和政治因素等影响交易，希望市场进入更稳定阶段 [73][74][76] 问题15: 过去每年达成数十亿交易时，有约束力和无约束力LOI的谈判差异，市场如何向有利于客户方向转变 - 回复: 客户在预计美联储加息时希望锁定长期资本，降息时则更犹豫；公司会与客户建立节奏，帮助其应对市场；过去交易量大时，公司解决方案更具优势且客户担心市场恶化，稳定性对双方都有帮助；如今客户因关税等因素开始考虑锁定长期资本 [77][78] 问题16: 与标准普尔（S&P）就评级提升的沟通情况如何 - 回复: 过去12 - 18个月与其他评级机构的积极互动，使市场认识到公司是稳健的单A公司；与S&P的合作较晚，目前处于积极展望审查期，有年度审查即将到来；公司将持续与S&P对话，希望在18 - 24个月内获得第三个单A评级 [82][83][84]

业绩总结 - 2024年第四季度净收入为42,609千美元，较2023年同期的224,175千美元下降81.0%[112] - 2024年全年净收入为170,840千美元，较2023年全年410,553千美元下降58.4%[112] - 2024年第四季度资金运营（FFO）为185,012千美元，较2023年同期的189,655千美元下降1.4%[105] - 2024年全年资金运营（FFO）为738,020千美元，较2023年全年747,876千美元下降1.3%[105] - 2024年第四季度核心资金运营（Core FFO）为190,379千美元，较2023年同期的190,534千美元下降0.1%[105] - 2024年全年核心资金运营（Core FFO）为753,996千美元，较2023年全年751,962千美元增长0.3%[105] - 2024年第四季度的净运营收入（NOI）为248,308千美元，较2023年同期的251,050千美元下降1.1%[110] - 2024年第四季度EBITDAre为221,220千美元，较2023年同期的227,499千美元下降2.8%[112] - 2024年全年EBITDAre为882,777千美元，较2023年全年896,995千美元下降1.6%[112] 用户数据 - Camden的平均每月租金为每个家庭1,995美元[12] - 2024年新入住者的平均年家庭收入约为12.2万美元，租金收入比为19%[39] - 2025年同物业池的单位总数为57,114个[32] - 1Q25的整体入住率为95.0%，较4Q24有所改善[33] - 1Q25新租赁率较4Q24有所改善，新租赁率下降幅度为4.6%[29] - 2025年续租率在高3%范围内，1Q25续租率为4.0%[29] - 2025年指导的新租赁率预计将略微为负[29] 未来展望 - 2025年每股收益（EPS）指导范围为1.00美元至1.30美元[22] - 2025年核心每股基金运营收益（Core FFO）指导范围为6.60美元至6.90美元[22] - 预计2025年同物业收入增长范围为0.00%至2.00%[22] - 2025年开发支出预计在270百万美元至300百万美元之间[22] - 2025年第一季度预期每股FFO在1.64美元至1.68美元之间[108] - 2025年预计多户住宅开工量将下降50%[42] - 2025年预计的市场价值为41亿美元，价值创造为11亿美元[63] 资产与负债 - Camden的总市值为170亿美元[16] - Camden的资产组合中，约91.2%的债务为无担保债务[16] - 2024年第四季度的净债务为3,488,827千美元，较2023年同期的3,629,664千美元下降3.9%[112] - 2024年全年净债务为3,493,639千美元，较2023年全年3,712,255千美元下降5.9%[112] - 2024年第四季度的净债务与年化调整后EBITDAre的比率为3.8倍，较2023年同期的4.0倍有所改善[112] 收购与处置 - 2025年收购和处置的预期金额均为600百万美元至900百万美元[22] - 自2011年以来，公司的总收购额为29亿美元，平均年龄为4年[59]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司摊薄后每股FFO为0.52美元，较2024年第四季度减少约0.03美元，主要因2月25日出售Del Monte Center所致 [6][16] - 2025年第一季度，公司普通股股东每股净收入为0.70美元 [16] - 2025年第一季度，公司所有部门综合同店现金NOI同比增长3.1% [16] - 截至第一季度末，公司流动性约为5.44亿美元，其中现金及现金等价物约1.44亿美元，循环信贷额度可用资金4亿美元 [20] - 截至第一季度末，公司按净债务与EBITDA计算的杠杆率，在过去12个月为6.2倍，按季度年化计算为6.7倍，目标是实现并维持长期净债务与EBITDA之比在5.5倍或以下 [20] - 公司利息覆盖率和固定费用覆盖率在过去12个月为3.2倍 [21] - 公司重申2025年全年FFO每股指导范围为1.87 - 2.10美元，中点为1.94美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第一季度末，办公室组合出租率为85.5%，剔除1 Beach后为87.6%，平均基础租金创历史新高 [8] - 第一季度办公室租赁活动约14万平方英尺，可比空间现金租金价差增长8%，直线租金价差增长15% [8] - 第一季度，办公室同店NOI增长5.4%，主要因1 Market Street物业一份租约续约的合同租金减免到期 [16] 零售业务 - 第一季度末，零售组合出租率为97%，平均基础租金创历史新高 [10] - 第一季度执行新租约和续约租约面积超15.8万平方英尺，可比空间现金租金价差增长13%，直线租金价差增长21% [10] - 第一季度，零售同店NOI增长5.4%，主要因Carmel Mountain Plaza新租户合同租金减免到期、新租约开始及合同租金上涨，且2024年第一季度的在建工程费用一次性冲销未在2025年第一季度重现 [17] 多户住宅业务 - 圣地亚哥社区第一季度末出租率约95%，混合租金增长2%，净有效租金比2024年第一季度高近2%，同店现金NOI同比增长3.5% [11] - 波特兰Haslow on eighth第一季度末出租率约90%，混合租金增长3%，净有效租金与去年同期基本持平 [12] - 第一季度，多户住宅同店NOI与上年同期持平，主要因波特兰Haslow and eighth物业租金收入降低，抵消了圣地亚哥多户住宅物业的同店增长 [17] 混合用途业务 - Waikiki Beach Walk第一季度NOI较去年同期下降11%，主要因Embassy Suites平均入住率85%，比预算低约6%，RevPAR比预算低11% [12] - 第一季度，混合用途同店NOI下降约11.6%，主要因Embassy Suites Waikiki入住率低于预期 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 据分析师报告，第一季度财富100强公司平均在办公室天数增至3.7天，高于第四季度的3.4天 [8] - 圣地亚哥住房 affordability限制了购房，支撑了持续的租赁需求和未来租金增长预期 [12] - 波特兰市场仍在消化近期供应，预计2025年春季活动增加，空置率下降，为长期租金增长奠定基础 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取深思熟虑的资本配置、运营纪律和对股东价值的持久承诺的长期策略，应对市场波动和宏观经济不确定性，通过提升资产、积极管理风险和维持灵活的资产负债表来实现韧性和增长 [4][5] - 公司专注于高增长、供应受限的沿海市场，认为高质量沿海资产相对价值将继续升值，通过租赁、增值改进和开发实现有机增长，同时积极将资本循环投入具有更强长期上行潜力的资产 [6] - 公司战略注重优化办公室入住率、提升租户体验和捕捉办公利用率提升带来的上行空间，认为甲级办公室市场在高壁垒沿海市场有望多年复苏 [9] - 公司近期出售Del Monte Center，收购Genesee Parks Apartments，符合将资本集中在核心市场的长期战略 [13][14] - 公司董事会批准第二季度每股0.34美元的季度股息，体现对公司前景的信心和对股东长期回报的承诺 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营环境日益复杂和不可预测，市场波动、宏观经济不确定性、新政府政策、通胀、利率波动和地缘政治不确定性影响市场，但也带来有意义的机会 [4][5] - 尽管经济不确定性对办公室行业构成逆风，但公司对办公室动态的转变持谨慎乐观态度，随着公司办公室策略演变，高质量办公空间的参观和提案活动增加 [7] - 零售业务受消费者支出影响较小，因周边人口结构支持更具弹性的消费基础，且预算内百分比租金占零售总收入不到1% [11] - 多户住宅业务受有利基本面和供应受限沿海子市场支持，圣地亚哥和波特兰市场前景乐观 [11][12] - 混合用途业务中，Waikiki Beach Walk的Embassy Suites受国内旅游减少和价格竞争影响，但公司在Waikiki的表现仍优于竞争对手，相信夏威夷旅游市场的吸引力不会消失，当前情况只是暂时的 [12][19] - 公司对实现全年目标有合理信心，有望达到指导范围上限，但需办公室和零售租户履行租金义务、多户住宅业务超预期以及旅游业显著复苏 [22][23] 其他重要信息 - 公司财报电话会议中的声明包含基于当前预期的前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述有重大差异 [2] - 公司2025年第一季度财报和补充信息已提交给美国证券交易委员会，可在公司网站投资者板块查看 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍Bellevue资产的租赁管道及今年入住率提升的可能性 - 公司在Timber Ridge完成2.9万平方英尺租约，该物业出租率达97%；接近与Bell Springs签订1.6万平方英尺租约，若达成，I - 520走廊资产空置率将降至11.6%，低于东区当前20%的市场水平 [27] - 14 Acres或Eastgate项目有1.7万平方英尺和5900平方英尺的租约在进行中，还有其他潜在租户；City Center Bellevue出租率约91%，有多个潜在租户，若提案达成，出租率将达95% [28][29] 问题2: 西雅图市中心今年早些时候通过的Proposition 1A是否增加了租户的入站兴趣 - 该事件在公司Bellevue团队的租赁电话会议中被提及，公司看到租户参观和咨询活动增加，Bellevue表现优于其他地区，该事件促使租户考虑Bellevue [30] 问题3: 公司出售Del Monte Center获得约1.24亿美元，收购Genesee Park Apartments花费约6800万美元，是否会用剩余资金进行更多收购，还有其他收购计划吗 - 公司关注各市场和目标资产类别（主要是多户住宅和零售）的待售资产，但在当前市场环境下，保留Del Monte出售剩余资金可增强资产负债表和流动性，公司仍在积极评估交易，但目前暂无其他收购可谈 [32][33] 问题4: 公司推迟了La Jolla的稳定时间，能否更新租赁管道和市场情况 - UTC子市场供应紧张，甲级直接空置率7.4%，剔除Tower 3后为4.6%，目前是小租户市场，除少数情况外，主要是整层及以下租赁 [34][35] - 公司正在竞争一个两层楼的租约，与一个6.84万平方英尺的续约租约竞争，公司楼层布局高效，提供建筑顶部标识、楼下车库停车、更好的设施等优势 [36][37] - 公司正在四楼建造样板套房，预计11月完成，届时租赁活动将增加，同时正在建设7000平方英尺的会议中心、白桌餐厅和咖啡馆等设施，设施完成后预计租赁将加速 [38]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度FFO摊薄后每股0.52美元，较2024年第四季度减少约3美分，主要因2月25日出售Del Monte Center所致 [6][18] - 2025年第一季度归属于普通股股东的每股净收入为0.70美元 [18] - 2025年第一季度所有部门综合同店现金NOI同比增长3.1% [18] - 截至第一季度末，公司流动性约为5.44亿美元，其中现金及现金等价物约1.44亿美元，循环信贷额度可用4亿美元 [22] - 截至第一季度末，按净债务与EBITDA计算的杠杆率，滚动12个月为6.2倍，季度年化后为6.7倍，目标是实现并维持长期净债务与EBITDA在5.5倍或以下 [22] - 利息覆盖率和固定费用覆盖率在滚动12个月基础上为3.2倍 [23] - 重申2025年全年FFO每股指导范围为1.87 - 2.1美元，中点为1.94美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第一季度末办公室组合出租率为85.5%，剔除1 Beach后为87.6%，平均基础租金创历史新高 [8][9] - 第一季度办公室租赁活动约14万平方英尺，可比空间租金现金基础上涨8%，直线基础上涨15% [9] - 同店办公室组合NOI在2025年第一季度增长5.4%，主要因1 Market Street物业一份租约续约的合同租金减免到期 [18] 零售业务 - 零售组合占NOI约26%，第一季度末出租率97%，平均基础租金创历史新高 [11] - 第一季度执行新租约和续约租约超15.8万平方英尺，可比空间（剔除Q1出售的Del Monte Center）租金现金基础上涨13%，直线基础上涨21% [11] - 同店零售组合NOI在2025年第一季度增长5.4%，主要因Carmel Mountain Plaza新租户合同租金减免到期、新租约开始和合同租金递增，以及2024年第一季度一次性在建工程费用核销未在2025年第一季度重现 [19] 多户住宅业务 - 圣地亚哥社区第一季度末出租率约95%，混合租金增长2%，优惠极少，同店现金NOI同比增长3.5%，第一季度净有效租金比2024年第一季度高近2% [12] - 波特兰Haslow on eighth第一季度末出租率约90%，混合租金增长3%，净有效租金与去年同期持平 [13] - 同店多户住宅组合NOI在2025年第一季度与上年同期持平，主要因波特兰Haslow and eighth物业租金收入降低，抵消了圣地亚哥多户住宅物业的同店增长 [19] 混合用途业务 - 混合用途组合Waikiki Beach Walk NOI较去年同期下降11%，主要因Embassy Suites平均付费入住率85%，比预算低约6%，RevPAR比预算低约11% [13] - 同店混合用途组合NOI在2025年第一季度下降约11.6%，主要因Embassy Suites Waikiki入住率低于预期 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 据分析师报告，办公室回归势头持续改善，财富100强公司第一季度平均在办公室天数从第四季度的3.4天增至3.7天 [8] - 圣地亚哥住房可负担性限制导致购房受限，支撑租赁需求持续增长和租金上涨预期 [13] - 波特兰市场仍在消化近期供应，预计2025年春季活动增加，空置率下降，为长期租金增长奠定基础 [13] - 瓦胡岛几乎所有酒店业绩类似，公司Embassy Suites在怀基基入住率、RevPAR和ADR方面仍优于竞争对手 [20][21] - 国内大陆游客因机票和酒店价格上涨重新考虑前往夏威夷旅游，更多人选择国际度假或全包邮轮 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取长期策略，注重资本合理配置、运营纪律和股东价值，通过提升资产、管理风险和维持灵活资产负债表应对市场变化 [4][5] - 公司通过租赁、增值改进和开发实现有机增长，同时将资本循环投入长期潜力更大的资产，重点降低杠杆和保持强流动性 [6] - 办公室战略聚焦优化入住率、提升租户体验和利用办公室利用率提升获取收益，认为A级办公室市场特别是高壁垒沿海市场有望多年复苏 [10] - 2月出售Del Monte Center，符合集中资本于核心市场的长期战略；随后收购圣地亚哥Genesee Parks Apartments，通过运营改进和长期重建释放价值 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营环境复杂多变，市场波动、宏观经济不确定、新政府政策、通胀、利率波动和地缘政治影响市场情绪，但也带来机遇 [4][5] - 尽管经济不确定是办公室业务逆风，但公司对办公室动态转变持谨慎乐观态度，看到高质量办公空间参观和提案活动增加 [7] - 零售业务虽面临消费者支出变化，但周边人口结构支撑相对有韧性的消费基础，预算内百分比租金占零售总收入不到1% [12] - 多户住宅业务受有利基本面和供应受限沿海子市场支撑，圣地亚哥和波特兰市场有不同表现和发展预期 [12][13] - 混合用途业务中Waikiki Beach Walk受国内旅游下降和竞争影响，但公司认为这只是暂时情况 [13][21] - 公司重申2025年全年指导范围，对多元化投资组合的实力和稳定性有信心，实现全年目标有合理定位，存在达到指导范围上限的潜力 [23][25] 其他重要信息 - 董事会批准2025年第二季度每股0.34美元的季度股息，将于6月19日支付给6月5日登记在册的股东 [16][17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍贝尔维尤资产的租赁管道情况及今年入住率提升可能性 - 公司在贝尔维尤的Timber Ridge完成2.9万平方英尺租赁，出租率达97%；Bell Springs接近达成1.6万平方英尺租赁意向，若达成该区域资产空置率将降至11.6%，低于东区当前20%的市场水平；14 Acres或Eastgate有1.7万平方英尺和5900平方英尺租赁交易在进行，还有其他潜在客户；City Center Bellevue出租率约91%，有多个潜在客户，若提案达成出租率将达95% [30][31][32] 问题2: 西雅图市中心今年早些时候通过的1A提案是否增加了租户的入站兴趣 - 该提案引发了公司贝尔维尤团队的租赁讨论，公司看到租户参观和咨询活动增加，贝尔维尤表现优于其他地区，该提案促使租户考虑贝尔维尤 [34] 问题3: 公司出售Del Monte Center获得约1.24亿美元，投资Genesee Park Apartments约6800万美元，是否会用剩余资金进行更多收购，有无其他收购计划 - 公司关注各市场和目标资产类别（主要是多户住宅和零售）的项目，但在当前市场环境下，保留Del Monte出售剩余资金可增强资产负债表和流动性；目前暂无其他收购项目可透露 [36][37] 问题4: 公司推迟了拉霍亚项目的稳定时间，请更新租赁管道和市场情况 - UTC子市场仍紧张，A级直接空置率7.4%，剔除Tower 3后为4.6%；目前是小租户市场，除少数情况外多为全层及以下租赁；公司正在竞争一个两层楼的租赁项目，与续约方竞争，公司在楼层效率、建筑顶部标识、停车和设施等方面有优势；公司正在四楼建造样板套房，预计11月完成，同时还有会议中心、餐厅和咖啡馆等设施在建，预计设施和样板套房完成后租赁将加速 [38][39][41]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.35美元，较去年第一季度增长6%，是公司十年来最高季度收益 [5] - 同店净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，得益于已签约但未开业项目的租金收入、回收率提高和超预期的收款情况 [5] - 总流动性约8亿美元，其中现金9800万美元，资产负债表保持强劲 [18] - 到2026年到期的未偿债务仅占8%，包括今年12月到期的1.24亿美元抵押贷款和2026年到期的1.16亿美元债务，债务到期情况可控 [18] - 净债务与年化EBITDA之比为5.9倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签订42份租约，总面积43.4万平方英尺，其中18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差达34%，租户留存率保持在95% [5][6] - SHOP入住率升至创纪录的92.4%，同店租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点 [6][13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的重建项目，总成本2200万美元，启动扬克斯门户中心和布鲁克林国王伍德十字路口两个重建项目，总成本1400万美元 [15] - 总活跃重建项目管道为1.56亿美元，预期回报率14% [10][15] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场出现放缓迹象，4月以来CMBS发行有限，寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点，许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将出售资产所得资金重新投资于增值收购，以提高投资组合质量和增长率 [8] - 重申2025年全年调整后FFO每股1.37 - 1.42美元的指引，中点增长4% [8] - 公司的五点差异化优势包括物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊、净营业收入增长可预测、有大型重建项目管道、积极进行资本循环、资产负债表稳健以应对市场干扰 [9][10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管4月经济出现波动，但目前未看到零售商需求放缓迹象，租赁管道依然强劲 [6][26] - 由于经济不确定性，对今年下半年持更保守展望，将在下个季度重新评估是否上调指引 [9] - 行业零售商资产负债表总体健康，未看到更多零售商破产的迹象，市场状况良好，但经济干扰和潜在衰退仍是担忧因素 [47][48] 其他重要信息 - 公司出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，另有两个物业待售，总价4100万美元，今年总处置额将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [8] - 2500万美元已签约但未开业项目管道是NOI增长的重要驱动力，第一季度实现年化毛租金440万美元，预计今年剩余时间再实现440万美元 [10][19] - 将2025年预期经常性G&A费用上限降低50万美元，新中点为3580万美元，与上一年持平 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：宏观不确定性是否会改变大盒子租赁时间框架和影响入住率 - 公司目前未看到零售商需求放缓，与同行交流及与零售房地产经纪公司沟通得知，租赁业务未出现明显变化 [26] 问题2：请详细说明已宣布和待签约处置项目情况及收购与处置利差 - 过去18个月公司在收购和处置方面实现约5亿美元的资本循环，已宣布的6600万美元处置项目包括三个资产，其中一块用于住宅开发的土地资本化率约4%，未来希望进行更多此类操作，但目前尚早，公司正在寻找收购机会 [28][29] 问题3：未提高展望的具体谨慎原因及1031交换对应税收入和股息的影响 - 公司采取更保守态度并增加应急储备，并非特定租户原因导致未提高指引 [34] - 1031交换可递延收益，避免增加应税收入和股息分配压力，因此具有吸引力 [37][38] 问题4：1031交换后资产新折旧基础是否为原资产基础 - 是的，1031交换后资产新折旧基础为原资产基础 [39][40] 问题5：请提供租金增长的数值背景及1Q破产对房东谈判杠杆的影响 - 市场租金有5% - 10%的增长，公司近期拒绝一个租金处于中 teens 的全国零售商后，该零售商能以低20s的租金回来签约 [44][45] - 第一季度的破产案例如Big Lots、Party City等不被视为众多零售商破产的预警信号，零售商资产负债表总体健康，未看到更多破产头条 [46][47] 问题6：市场波动时公司投资组合与传统小型杂货店锚定中心的表现对比 - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，与部分杂货店锚定中心相比，公司物业更多依赖资产负债表良好的锚定租户，受经济放缓影响较小 [50][51][52] 问题7：关税和经济放缓后收购机会及资本化率情况 - 公司正在评估一些交易，但目前买卖价差较大，卖家仍期望高价，公司将保持耐心 [56] 问题8：当前坏账假设与之前对比及Kohl's相关情况 - 公司重申坏账指引为毛租金的75 - 100个基点，第一季度比该指引低约10个基点，下半年增加了一些应急储备 [59] - 公司认为Kohl's近期无破产风险，其公共债券接近平价交易，公司许多Kohl's门店是其最具生产力的门店，租金相对较低，市场对这些空间需求强劲 [58]