地缘政治紧张局势对抵押贷款利率及住房市场的影响 - 核心观点：美国与欧洲之间因格陵兰问题引发的贸易紧张局势升级 导致抵押贷款利率在触及三年低点后迅速反弹 逆转了近期住房市场出现的积极势头 可能阻碍市场解冻进程 [1][4][6] - 关键要点：美国总统特朗普威胁对八个欧洲国家加征惩罚性关税 计划从2月1日起征收10%的关税 并最终将税率提高至25% [3] 金融市场与抵押贷款利率的即时反应 - 关键要点：地缘政治紧张局势引发股市和债市抛售 标准普尔500指数下跌1.5% 10年期美国国债收益率上升超过4个基点至4.275% [4] - 关键要点：抵押贷款利率对国债收益率变动敏感 30年期抵押贷款平均利率在周二上午跳升14个基点至6.21% 逆转了此前因收益率下降和抵押贷款支持证券购买指令推动利率接近6%的近期涨幅 [1][4][5] - 关键要点：格陵兰局势和日本债券收益率突然上升被视为影响市场的两个意外因素 凸显了全球经济的相互关联性 [5][6] 对住房市场前景的潜在影响 - 关键要点：抵押贷款利率的当前趋势若持续 可能阻碍住房市场解冻的进程 市场此前经历了连续三年的低房屋销售量 [6] - 关键要点：许多经济学家和市场专家曾预计 若抵押贷款利率逐步下降且波动性缓解 2026年可能成为市场走向正常化的转折点开端 [6] - 关键要点：行业观点认为 新一轮贸易战是住房市场最不需要的情况 尽管年初抵押贷款申请激增开局强劲 但格陵兰局势可能再次扼杀这一势头 [7] 长期视角与历史对比 - 关键要点：资深行业人士建议客户保持长期视角 指出尽管近期波动 但当前利率相比一年前下降了近一个百分点 [7] - 关键要点：以40万美元的抵押贷款为例 利率同比下降近一个百分点 每月可节省约330美元 [8]

当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，当前30年期固定抵押贷款利率为5.90%，并已连续一周维持在6%以下 [1] - 当前各类抵押贷款产品的全国平均利率如下：30年期固定5.90%，20年期固定5.84%，15年期固定5.36%，5/1 ARM为6.11%，7/1 ARM为6.28% [5] - 当前抵押贷款再融资利率普遍略高于购房利率，例如30年期固定再融资利率为6.01%，15年期固定再融资利率为5.45% [3][6] 不同抵押贷款产品特点分析 - 30年期固定利率抵押贷款的主要优势是月供较低且还款额可预测，主要劣势是总利息支出更高，因为其利率通常高于短期固定贷款或ARM的初始利率 [8][9][10] - 15年期固定利率抵押贷款的优势是利率更低且能提前15年还清贷款，从而节省数十万美元利息，劣势是月供金额高于30年期贷款 [11][12] - 可调利率抵押贷款（如5/1 ARM）在初始固定期（如前5年）利率锁定，之后每年调整一次，其初始利率通常低于30年期固定利率，但未来利率存在上行风险，月供将变得不可预测 [13][14] 抵押贷款利率市场趋势与预测 - 自5月底以来，抵押贷款利率整体呈逐步下降趋势，30年期固定利率在1月曾超过7%，5月29日为6.89%，此后开始缓慢下行 [20] - 根据MBA去年12月的预测，30年期抵押贷款利率在2026年之前将维持在6.4%左右；房利美预测明年利率将高于6%，但到2026年第四季度可能降至5.9% [19] - 与一两年前相比，当前是购房的较好时机，因为房价不再像新冠疫情高峰期那样飙升，且抵押贷款利率自去年以来已大幅下降 [16] 购房与再融资决策参考 - 对于已准备好购房或再融资的借款人，当前可能是锁定抵押贷款利率的合适时机，因为利率并无继续下降的保证 [1] - 若借款人计划在ARM的初始利率期结束前出售房产，则可享受低利率好处而无需承担未来利率上涨的风险 [15] - 获得最低再融资利率的策略与获得低购房利率类似，包括提高信用评分、降低债务收入比，以及转向更短贷款期限（尽管会提高月供） [21] 利率数据来源与使用工具 - Zillow的利率数据来源于其贷款机构市场，与其他机构（如房地美）的数据因采集方法不同而存在差异，实际利率因州、邮编、贷款机构和贷款类型等因素而异 [18] - 可使用抵押贷款计算器来估算不同利率下的月供，考虑私人抵押贷款保险和业主协会费用能使估算更准确 [4][7]

政策动向 - 特朗普政府计划允许投资者从其401k退休账户中提取部分资金用于支付购房首付 具体细节将于下周在达沃斯公布[1] - 该政策旨在寻找一种“简单”的执行方式 以避免损害民众的退休计划[1] - 近期已提出多项住房相关提案 包括禁止机构投资者购买独栋住宅 以及指示联邦住房金融局购买房利美和房地美发行的2000亿美元债券以降低抵押贷款利率[3] - 政府已多次呼吁美联储降低基准利率[3] 市场背景与问题 - 美国住房可负担性已成为首要问题 高抵押贷款利率和高房价使许多潜在买家望而却步 并减缓了市场活动[2] - 本周公布的消费者通胀数据显示 住房通胀依然强劲[4] - 房地产市场经历长期放缓后 投资者正关注可能吸引买家回归并提升抵押贷款申请量的政策变动、市场转变或更低的利率[4] - 部分分析师和经济学家指出 关键问题在于供应短缺 地方分区和监管可能产生更大影响 在供应未增加的情况下降低利率可能推高房价[5] 政治经济环境 - 该预期计划出台之际 正值特朗普执政一年后面临经济逆风 且中期选举在即 其竞选承诺包括快速解决美国消费者面临的高物价问题[2]

当前抵押贷款利率水平 - 根据Zillow数据，当前30年期固定抵押贷款平均利率为5.94%，15年期固定利率为5.39% [1] - 不同贷款机构报价存在差异，Zillow数据来自其贷款机构市场，而Freddie Mac数据来自其承销系统收到的贷款申请，后者通常略高 [1] - 抵押贷款利率因地区甚至州而异，全国平均数据仅为参考 [1] 各类抵押贷款产品利率详情 - 当前购房抵押贷款具体利率：30年期固定5.94%，20年期固定5.81%，15年期固定5.39%，5/1 ARM为6.16%，7/1 ARM为6.24% [5] - 当前再融资抵押贷款具体利率：30年期固定6.02%，20年期固定5.84%，15年期固定5.48%，5/1 ARM为6.33%，7/1 ARM为6.35% [6] - 退伍军人贷款(VA)利率：30年期VA为5.41%，15年期VA为5.04%，5/1 VA为5.18% [5] - 再融资利率通常略高于购房贷款利率，但并非总是如此 [3] 抵押贷款利率运作机制 - 抵押贷款利率是贷款机构对借款收取的费用，以百分比表示，主要分为固定利率和可调利率两种基本类型 [8] - 固定利率抵押贷款在整个贷款期限内锁定利率，例如30年期6%的利率将维持30年不变 [8] - 可调利率抵押贷款在最初几年保持利率不变，随后定期调整，例如5/1 ARM前五年利率为6%，之后每年根据经济和美国住房市场等因素调整一次 [8] - 在贷款期限初期，大部分月供用于支付利息，随时间推移，支付本金的占比会逐渐增加 [9] 抵押贷款利率决定因素 - 利率决定因素分为可控与不可控两类，借款人可通过比较不同贷款机构来寻找最低利率和费用 [10] - 借款人可控因素包括：更高的信用评分、更低的债务收入比(DTI)以及可观的首付款通常能获得更低的利率 [11] - 不可控因素主要与经济状况相关，经济疲软时利率下降以刺激借贷，经济强劲时利率上升以抑制支出 [12] 不同期限抵押贷款比较 - 30年期抵押贷款因月供相对较低而受欢迎，但其利率高于较短期限贷款，且由于计息期长达三十年，长期支付的总利息较高 [13] - 15年期抵押贷款利率低于更长期限贷款，长期支付的总利息更少，且能更快还清贷款，但月供更高 [14] - 简而言之，30年期贷款月供更可负担，而15年期贷款长期总成本更低 [14] 历史与参考利率水平 - 根据房地美数据，有记录以来最低的30年期固定抵押贷款利率为2.65%，出现在2021年1月，利率短期内再次跌破3%的可能性极低 [17] - 在当今市场环境下，除非承接卖方在2020或2021年锁定的2.75%的可承继抵押贷款，否则很难获得2.75%的利率 [16] - 关于再融资时机，有专家认为当能锁定比当前利率低2%的利率时值得进行，也有专家认为1%就是关键数字，这取决于再融资的财务目标以及覆盖再融资结算成本后的盈亏平衡点 [18] 贷款机构与实用工具 - 根据Yahoo Finance对低利率贷款机构的每周调查，提供较低中位抵押贷款利率的银行包括大通银行和花旗银行，但建议向银行、信用合作社及专业抵押贷款公司多方比较以获取最佳利率 [15] - 可使用抵押贷款计算器来评估不同利率对月供的影响，并可加入私人抵押贷款保险(PMI)和业主协会(HOA)费用以获得更真实的月供估算 [4][7]

抵押贷款利率最新动态 - 本周30年期固定抵押贷款利率平均为6.18%，较上周的6.24%下降，为自2022年9月以来的最低水平[1] - 15年期固定利率为5.49%，30年期大额贷款固定利率为6.37%，均较四周前有所下降[2] - 本周调查中30年期固定抵押贷款的平均折扣点和发起点数总计为0.34点[2] 不同类型抵押贷款利率历史对比 - 30年期固定利率当前为6.18%，低于一年前的7.08%和52周平均的6.65%，并触及52周低点[2] - 15年期固定利率当前为5.49%，低于一年前的6.40%和52周平均的5.84%，并触及52周低点[2] - 30年期大额贷款固定利率当前为6.37%，低于一年前的7.16%和52周平均的6.69%[2] 当前购房月供负担分析 - 基于2025年全美家庭收入中位数104,200美元和2025年12月成屋销售价格中位数405,400美元计算[3] - 假设首付20%且抵押贷款利率为6.18%，则月供为1,982美元，约占典型家庭月收入的23%[3] 行业高管对市场环境的看法 - 行业高管认为，随着更多住房库存上市和房价开始企稳，当前环境对购房者或再融资者而言仍然充满希望[4] 政策事件对抵押贷款利率的短期影响 - 前总统特朗普于1月9日宣布，指示房利美和房地美购买2,000亿美元的抵押贷款支持证券[5] - 在该消息发布前，抵押贷款利率已处于15个月低点6.24%，消息后利率曾短暂跌破6%大关[5] 政府支持企业在抵押贷款市场中的作用 - 房利美和房地美是政府支持企业，为美国约三分之二的住房贷款提供支持[6] - 这些抵押贷款被打包成证券，出售给美联储、养老基金和其他机构投资者[6] - 政府介入购买更多抵押贷款债券，增加对住房贷款的需求，可能导致利率下降[6] 行业对政策效果的预期与质疑 - 行业内部对特朗普的提议能否为借款人带来持续缓解持怀疑态度[7] - 有观点认为，2,000亿美元的购买计划可能只会导致抵押贷款利率出现暂时且有限的下降[7] - 除非得到美联储货币政策行动和/或国会财政政策行动的协调与支持，否则该宣布的影响可能不会很大或持久[7]

美国房地产市场概况 - 美国房地产市场低迷已持续至第四年 销售停滞在30年低点 高房价和高抵押贷款利率将许多潜在购房者拒之门外[1] - 2025年对购房者而言仍是艰难的一年 特点是创纪录的高房价和历史性的低销量[5] - 市场销售低迷可追溯至2022年 当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升[5] 房屋销售数据 - 2025年全年 二手房销售总量为406万套 与2024年持平 而2024年销量已跌至1995年以来的最低水平[1][4] - 自2022年以来 房屋销量逐年下降[1] - 销量自2023年以来一直停滞在每年约400万套的水平 远低于历史上约520万套的常态水平[4] - 2025年12月 经季节调整的年化二手房销量为435万套 环比11月增长5.1% 为近三年来的最快销售速度[6][8] - 12月的销售速度超过了经济学家预期的414万套[8] 房屋价格趋势 - 2025年全年 全国房屋销售价格中位数上涨1.7% 至414,400美元[2] - 2025年12月 房屋销售价格中位数环比上涨0.4% 至405,400美元[8] - 12月的价格中位数创下了历年12月的历史新高 并且是价格中位数连续第30个月实现同比上涨[9] 抵押贷款利率变化 - 一年前 30年期抵押贷款平均利率约为7% 并在全年大部分时间内保持高位 直到夏末开始下降 在年底时已降至接近6%[6] - 近期抵押贷款利率的回落帮助提振了12月的二手房销售[6][8] 市场挑战与展望 - 尽管抵押贷款利率有所下降 但对于许多渴望购房者 尤其是没有现有房屋资产可用于支付首付的首次购房者而言 可负担性仍然是一个挑战[9] - 对经济和就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度[9] - 在2025年第四季度 市场条件开始改善 表现为抵押贷款利率降低和房价增速放缓[5]

行业整体表现 - 住房市场连续第三年处于深度冻结状态 高抵押贷款利率和高房价使买家望而却步 并打击了卖家的挂牌意愿[1] - 2025年全年房屋销售量为406万套 与去年持平 销售水平为1995年以来最低[1] - 历史上 成屋销售年平均水平接近500万套 但市场自2022年中抵押贷款利率开始快速上升后陷入混乱[1] 年末市场动态 - 2025年末 抵押贷款利率降至约6.2% 接近年内低点 帮助部分买家重返市场[2] - 12月份房屋销售表现强劲 经季节性调整后年化销售量达435万套 环比增长5.1% 为2023年2月以来最佳表现 同比增长1.4%[3] - 销售增长遍及全国所有地区 其中南部地区领先 环比增长6.9% 西部地区紧随其后 环比增长6.6%[4] 领先指标与未来展望 - 有迹象表明近期的销售增长可能持续 特别是如果抵押贷款利率维持在6%附近[5] - 房屋合同签约量（通常在销售记录前1-2个月发生）在11月份增长了3.3%[5] - 在特朗普总统宣布房利美和房地美将额外购买2000亿美元抵押贷款债券后 利率下降 抵押贷款申请活动在上周激增[5] - 截至上周五的购房申请量较一周前增长了16%[6] - 相关宣布后 上周平均30年期抵押贷款利率曾短暂跌破6%[6] - 行业专家预计较低的抵押贷款利率将导致更多房屋销售 并预测2026年房屋销售量将会增加[6]

美国房地产市场整体状况 - 美国房地产市场销售低迷已持续至第四年（2025年）[1] - 2025年成屋销售总量为406万套 与2024年持平 销售水平为30年来（自1995年以来）最低[1] - 自2022年以来 年度销售已连续多年下滑[1] - 销售年化速度自2023年以来一直徘徊在约400万套 远低于历史上520万套的常态水平[2] 房屋价格表现 - 2025年全国房屋销售中位价上涨1.7% 达到414,400美元[2] - 2025年12月房屋销售中位价达到405,400美元 较2024年12月上涨0.4% 创下历年12月的历史新高[5] - 房屋销售中位价已实现连续30个月的同比上涨[5] 抵押贷款利率变化 - 市场低迷始于2022年 当时抵押贷款利率从疫情期间的低点开始攀升[3] - 一年前（约2024年）30年期抵押贷款平均利率约为7% 并在全年大部分时间保持高位 直到夏末开始下降[3] - 到2025年底 抵押贷款利率已降至接近6%的水平[3] 近期市场动态与展望 - 抵押贷款利率近期的回落推动了2025年12月成屋销售 经季节性调整后的年化销售速度达到435万套 环比增长5.1% 为近三年来的最快销售速度[4] - 12月的销售速度超出了经济学家预期的414万套[4] - 行业专家指出 2025年第四季度市场条件开始改善 表现为抵押贷款利率降低和房价增长放缓[3] 市场面临的挑战 - 高企的房价和抵押贷款利率将许多潜在购房者挡在市场之外[1] - 尽管抵押贷款利率下降 但对许多潜在购房者（尤其是首次购房者）而言 负担能力仍然是一个挑战[6] - 经济和就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度[6]

美国成屋销售市场表现 - 12月美国成屋销售环比大幅增长5.1% 经季节调整后的年化销售量达到435万套 高于经济学家预测的421万套 [1] - 12月成屋销售同比增长1.4% 表明市场在第四季度出现改善迹象 [1] 市场供需与库存状况 - 12月成屋库存同比增长3.5% 达到118万套 [3] - 按照12月的销售速度 消化当前库存需要3.3个月 高于一年前的3.2个月 [3] - 库存水平仍然紧张 卖家不急于出售 房主在挂牌或撤牌决策上花费更多时间 [2] 房价与可负担性动态 - 12月成屋价格中位数同比微增0.4% 达到405,400美元 房价增长放缓 [4] - 为改善住房可负担性 已提议禁止机构投资者购买独栋住宅 [4] 抵押贷款利率与政策影响 - 抵押贷款利率在2025年有所下降 但仍远高于三年前的水平 [2] - 抵押贷款利率跟随基准10年期国债收益率 目前仍然处于高位 [3] - 已下令联邦住房金融局购买房利美和房地美发行的2000亿美元债券 旨在降低抵押贷款利率 [2] - 分析师预计抵押贷款债券购买计划的影响将较为有限 [3]

美国10月新屋销售数据 - 10月美国新屋销售经季节性调整后年化销售率为73.7万套 环比微降0.1% 此前9月销售率从8月的71.1万套升至73.8万套 [1][2] - 新屋销售数据因政府停摆43天而延迟发布 该数据占全美房屋销售份额较小 且月度波动性较大 [2] - 新屋销售按合同签署时计算 10月销售额同比大幅增长18.7% [3] 新屋市场价格与库存状况 - 10月新屋销售中位价格同比下降8.0% 至39.23万美元 [6] - 需求疲软和库存高企正在减缓房价通胀 [6] - 10月新屋库存为48.8万套 与9月持平 库存曾在3月和5月激增至50.4万套 为2007年底以来最高水平 [8] - 以10月的销售速度计算 需要7.9个月才能消化市场上的新屋供应 与9月持平 [8] 抵押贷款利率与政策环境 - 尽管2025年抵押贷款利率有所下降 但劳动力市场的担忧抵消了部分借贷成本下降带来的刺激作用 [3] - 抵押贷款利率仍远高于三年前的水平 [4] - 特朗普总统上周命令联邦住房金融局购买房利美和房地美发行的2000亿美元债券 旨在降低抵押贷款利率 [4] - 抵押贷款利率追踪10年期国债基准收益率 该收益率在周一因特朗普政府对美联储主席鲍威尔启动刑事调查的消息而走高 [5] - 分析师认为抵押贷款购买计划的影响有限 [5] 利率与市场前景分析 - 长期国债收益率仍高于4% 且面临巨额财政赤字和高于目标通胀率的持续上行压力 抵押贷款利率可能保持高位 [6] - 任何美联储强行降息的尝试都可能引发长期债券的进一步抛售 最终抵消2000亿美元购买计划的影响 [6]