行业投资评级 - 对房地产行业评级为“看好”（维持）[5] 核心观点 - “三道红线”政策已逐步淡出，其政策目标基本实现，行业监管重点从防范债务危机切换至稳定市场预期[3] - “三道红线”对于受困房企融资约束意义已不大，因其融资渠道已严重受限；对于财务安全的国企，因市场销售收缩及自身财务纪律，短期内大幅加杠杆可能性较低[3] - 政策淡出是市场调整至一定阶段的必然结果，但在当前时点强化了稳预期信号[3] - 2026年开年稳预期信号持续强化，预计年内有机会出台更大力度的政策组合，建议重点关注政策出台的节奏与力度[4] - 放松“三道红线”并非鼓励房企融资解绑后大幅加杠杆，而是市场调整至一定阶段的必然结果[7] 市场与销售数据总结 - 第5周市场表现：房地产指数（申万）周度涨幅为-2.2%，房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.3%[3][8] - 第5周新房销售：30城新房销售成交面积141万平方米，较第4周增加23%；从年初至今累计同比减少24%[3][8] - 第5周二手房销售：18城二手房销售1.7万套，较第4周减少2%；从年初至今累计同比增加14%[3][8] 投资建议与关注标的 - 建议左侧布局，重点关注2026年相关政策出台的节奏与力度[4] - 三类有望获得超额收益的标的： 1. 优质开发商：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市、减值计提较充分、涉及优质非房业务[4] 2. 商业地产运营：购物中心行业马太效应显著，头部商场能稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性与红利性[4] 3. 房产经纪平台：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强议价能力；政策兑现或市场复苏将带来较大的业绩向上弹性[4]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 报告核心观点 - “三道红线”政策目前约束意义已不大，其淡出意味着政策目标基本实现，行业已从“三高”模式转向高质量发展，监管重点从防范债务危机切换至稳定市场预期[2][3] - 对于受困于资金问题的房企，其融资渠道已严重受限；对于财务安全度较高的国企开发商，虽然“三道红线”取消带来一定加杠杆空间，但鉴于新房市场销售持续收缩、国资委的杠杆要求及自身财务纪律，短期内大幅加杠杆可能性较低[3] - “三道红线”的逐步淡出是市场调整至一定阶段的必然结果，并非鼓励房企融资解绑后大幅加杠杆加强投资强度[3][7] - 2026年开年稳预期信号持续强化，预计年内有机会出台更大力度的政策组合，建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度[4] - 近期部分城市成交出现回暖迹象，但不能简单认定为市场止跌回稳，目前降息、贴息类影响购房资金成本的政策以及收储、拆迁、救助负债主体等直接投放大量资金的政策会起作用[7] 市场与销售数据总结 - 第5周房地产板块指数弱于沪深300指数，房地产指数（申万）周度涨幅为-2.2%，房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.3%[3][8] - 第5周30城新房销售成交面积141万平方米，较第4周增加23%；从年初至今累计同比减少24%[3][8] - 第5周18城二手房销售1.7万套，较第4周减少2%；从年初至今累计同比增加14%[3][8] 投资建议与关注标的 - 建议左侧布局，重点关注今年相关政策出台的节奏与力度[4] - 三类标的有望获得超额收益[4]： 1. **优质开发商**：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市、减值计提较充分、涉及优质非房业务 2. **商业地产运营**：购物中心行业具有马太效应，头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长；轻资产商管则兼具安全性、成长性与红利性 3. **房产经纪平台**：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强的议价能力，政策兑现或市场复苏将带来较大的业绩向上弹性

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 黑色系处于多空因素交织的底部博弈阶段，短期以区间震荡为主，趋势性机会不明朗，需关注春节前后库存、板材需求及“双碳”政策调整[2] - 中长期商品多头延续，但短期受贵金属调整、美联储主席任命及政府“技术性停摆”等因素影响，市场氛围或受压制[8][14] - 锰硅和硅铁行情受黑色板块方向和成本、供给问题影响，关注锰矿成本和硅铁供给收缩[9] - 焦煤、焦炭短期价格震荡，注意市场情绪冲击和高波动风险[14] - 工业硅短期供需有转好预期，价格震荡，关注大厂减产和下游生产调整[17] - 多晶硅供应一季度收缩，供需格局改善，盘面承压，关注终端需求和政策调整[20] - 浮法玻璃和纯碱市场短期内均延续震荡走势[23][25] 各品种总结 螺纹钢 - **行情资讯**：主力合约下午收盘价3128元/吨，较上一交易日跌29元/吨（-0.91%），注册仓单17283吨，环比不变，持仓量173.41万手，环比减51270手；天津汇总价3170元/吨，环比不变，上海汇总价3250元/吨，环比减10元/吨[1] - **策略观点**：产量维持高位，临近春节表观需求季节性回落，库存累积但幅度可控；国内房地产政策缓和托底需求预期，海外货币政策不确定扰动商品价格，短期区间震荡[2] 热轧板卷 - **行情资讯**：主力合约收盘价3288元/吨，较上一交易日跌20元/吨（-0.60%），注册仓单190323吨，环比增2655吨，持仓量152.97万手，环比减17466手；乐从汇总价3290元/吨，环比不变，上海汇总价3270元/吨，环比减20元/吨[1] - **策略观点**：需求相对稳健，产量中性偏高，库存继续小幅去化；多空因素交织，短期区间震荡，关注板材需求恢复情况[2] 铁矿石 - **行情资讯**：主力合约（I2605）收至791.50元/吨，涨跌幅-0.88 %（-7.00），持仓变化-14164手，变化至54.12万手，加权持仓量89.43万手；现货青岛港PB粉794元/湿吨，折盘面基差52.04元/吨，基差率6.17%[3] - **策略观点**：海外发运量小幅回升，近端到港量延续降势；日均铁水产量环比小幅下滑，钢厂盈利率环比下滑；港口库存累库，钢厂进口矿库存上行；短期矿价震荡，关注钢厂补库及铁水生产节奏[4] 锰硅、硅铁 - **行情资讯**：1月30日，锰硅主力（SM605合约）收跌0.91%，报5872元/吨，天津现货报价5780元/吨，折盘面5970吨，升水盘面98元/吨；硅铁主力（SF603合约）收跌1.32%，报5660元/吨，天津现货报价5800元/吨，升水盘面140元/吨；上周锰硅、硅铁盘面价格均震荡，锰硅周度环比涨22元/吨（+0.38%），硅铁周度环比涨10元/吨（+0.18%）[7] - **策略观点**：商品市场波动，黑色板块有情绪呵护；锰硅供需格局不理想但因素已计入价格，硅铁供求基本平衡且有改善；行情受市场情绪和成本、供给问题影响，关注锰矿成本和硅铁供给收缩[8][9] 焦煤、焦炭 - **行情资讯**：1月30日，焦煤主力（JM2605合约）收跌0.82%，报1155.5元/吨，山西低硫主焦报价1584.8元/吨，环比-5元/吨，现货折盘面仓单价为1395元/吨，升水盘面239.5元/吨；焦炭主力（J2605合约）收跌0.09%，报1721.5元/吨，日照港准一级湿熄焦报价1470元/吨，环比+20元/吨，现货折盘面仓单价为1725.5元/吨，升水盘面4元/吨；上周焦煤盘面价格涨0.5元/吨（+0.04%），焦炭盘面价格跌0.5元/吨（-0.03%）[11][12] - **策略观点**：商品市场波动，黑色板块有情绪呵护；焦煤、焦炭周度静态供求结构宽松，补库催化难成有力价格驱动；澳洲煤价坚挺，焦煤资源“稀缺性”溢价或加强；短期价格震荡，注意市场情绪冲击和高波动风险[13][14] 工业硅、多晶硅 - **行情资讯**：上周五工业硅期货主力（SI2605合约）收盘价报8850元/吨，涨跌幅-0.84%（-75），加权合约持仓变化-13784手，变化至353139手，华东不通氧553市场报价9200元/吨，主力合约基差350元/吨；多晶硅期货主力（PS2605合约）收盘价报47140元/吨，涨跌幅-4.45%（-2195），加权合约持仓变化-710手，变化至76114手，SMM口径N型颗粒硅平均价49元/千克，主力合约基差4160元/吨[16][19] - **策略观点**：工业硅午后冲高回落，供给收缩，需求偏弱，2月平衡表有望改善，价格震荡，关注大厂减产和下游生产调整；多晶硅供应一季度收缩，供需格局改善，盘面承压，关注终端需求和政策调整[17][20] 玻璃、纯碱 - **行情资讯**：周五下午15：00玻璃主力合约收1087元/吨，当日+1.87%（+20），华北大板报价1020元，较前日+10，华中报价1090元，较前日持平，01月30日浮法玻璃样本企业周度库存5256.4万箱，环比-65.18万箱（-1.22%）；纯碱主力合约收1224元/吨，当日+2.17%（+26），沙河重碱报价1184元，较前日+26，01月30日纯碱样本企业周度库存154.42万吨，环比+2.30万吨（-1.22%）[22][24] - **策略观点**：玻璃市场需求平淡，供应产能稳定，缺乏驱动因素，价格震荡，主力合约参考区间1025 - 1125元/吨；纯碱市场供需宽松，下游采购谨慎，价格缺乏上行驱动，短期弱稳震荡，主力合约参考区间1160 - 1250元/吨[23][25]

行业投资评级 - 维持房地产行业“同步大市”评级 [3][7] 核心观点 - “三道红线”指标上报要求出现松动，是政策从“防范债务危机”转向“稳定市场主体与预期”的关键性、实质性一步，证实了高层“防风险、稳预期、促转型”的决心 [7] - 政策松动旨在有效修复市场预期，为行业从“全面缩表”过渡到“高质量发展”创造有利条件，与《求是》杂志“政策一次性给足”的精神一致 [7] - 松动并非取消，“三高”模式不会回归，行业修复利润的核心逻辑已从“规模扩张”向“产品为王”转变 [7] - 具有充裕现金流、强大信用与突出产品力的房企，有望进一步放大竞争优势 [7] 行业表现与事件 - 近1个月房地产行业指数上涨6.21%，近12个月上涨16.03%，同期沪深300指数分别上涨2.07%和24.54% [5] - 事件：财联社报道，目前多家房企已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标，但部分出险房企仍需定期汇报相关财务指标 [7] 政策影响分析 - 对已达绿档的央国企及优质民企而言，这是扩表空间提升的积极信号，其融资能力、经营灵活性有望提升，市场份额巩固速度可能加快 [7] - 此前因踩线而融资受限、但资产质量和业务基础尚可的房企，有望获得宝贵的债务重组和业务重整窗口期，存在“困境反转”的博弈空间 [7] - 目前的开发贷资金、预售资金已实现专款专用、严格监管，行业杠杆扩张的阀门仍被严格掌控 [7] 投资建议 - 建议重点关注在核心城市拥有优质土储、产品力突出、符合“好房子”导向的标杆房企 [7] - 建议重点关注在存量资产运营领域具备先发优势和卓越能力的开发商与运营商 [7]

政策执行变化 - 多家房企已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标 部分房企在2025年底收到口头通知 2026年起不再每月上报[1] - 部分出险房企仍需向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标以及经营恢复进展 包括化债和保交楼进展[1] - 部分房企的汇报对象从央行等监管部门转向了地方政府相关部门[1] - 对于部分房企 在发布年度报告时仍会公布“三道红线”数据 但半年报已无需上报相关指标[1] “三道红线”政策背景与演变 - “三道红线”政策于2020年8月出台 旨在控制房地产企业有息债务规模 具体指标为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍[2] - 2021年政策扩围至数十家房企 要求每月上报指标 并设定达标时间表 要求试点房企在2023年6月底前全部达标 所有房企在2023年底达标[3] - 由于2022年行业进入深度调整期 部分房企爆发流动性危机 财务情况恶化[3] 政策调整的行业解读与影响 - 部分房企每月不再上报“三道红线”指标 意味着该政策不再作为窗口指导的工具 其限制房企负债规模增长、防止激进扩张的政策目标已经实现[3] - 房地产市场经历4年深度调整 房企经营思路发生根本转变 普遍不再把规模作为最重要目标 而是转向寻求高质量发展[3] - 很多开发商过去几年经历了去杠杆过程 自身负债水平已在“三道红线”以内 行业已处于由增量市场转向存量市场的过程[4] - 在存量市场中 企业不再以规模为重要考核标准 行业加杠杆的必要性随之减弱[4] 行业新模式与融资展望 - 目前销售排行榜前的房企多为国央企和优质民企 这些企业聚焦重点城市和片区 提高单盘盈利 转向重经营、低杠杆的精细化资产管理模式 高杠杆扩张模式已经消退[5] - 未来房企在融资端的重要变化是推行“主办银行制” 即一个项目确定一家主办银行 实现资金封闭管理以保障合理融资需求[4] - 即便放开或取消“三道红线” 当前开发贷资金和预售资金已实现专款专用、封闭流转 保障交付并降低了风险[5] - 未来融资政策预计会延续“金融16条”的精神 房企融资压力将持续放缓[5] - 未来方向包括存量债务优化 加强对“白名单”项目的支持 如延长贷款展期期限 并加强对优质民营房企的纾困[5]

政策动态 - 监管部门已不再要求房地产企业每月上报“三条红线”指标 多位房企人士证实该消息属实 部分企业自去年下半年或去年起已停止上报[1] - “三条红线”政策于2020年8月推出 旨在通过监测剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍这三项指标 对房企融资进行差异化限制[1] - 根据“踩线”情况 房企被分为“红、橙、黄、绿”四档 其年度有息负债增速上限依次设定为0、5%、10%和15% “红档”房企不能新增有息负债[1] 政策效果与行业现状 - 中指研究院分析认为 “三条红线”政策目标已经实现 其设立目的是限制房企有息负债规模增长和激进扩张 经过4年深度调整 房企经营思路已发生根本转变 摒弃负债驱动模式 转向寻求高质量发展[1][2] - 激进的民营房企多数已发生债务违约 房地产风险正逐步释放及出清 “三条红线”继续实施已无实际意义[2] - 尽管政策不再实施 但房地产行业融资环境短期很难明显改善 当前市场仍在深度调整 金融机构避险情绪浓厚 对房地产投资十分谨慎[2] 融资模式演变 - 房地产新融资模式正在形成 新模式下的重要变化是推行“主办银行制” 即一个项目确定一家银行或银团为主办银行 项目资金存入该行 并由其保证合理融资需求[3] - “主办银行制”被认为是未来房企融资的最主要模式 是房地产发展新模式下的一项基础性制度 对保障项目顺利建设及交付具有重要意义[3] - 目前房企基本改变了过往总对总的融资模式 回归项目制 集团层面特别是民营房企的融资渠道有限 仅有少数房企能发行信用债 更多需要依靠资产质押等方式换取新融资额度[3]

政策动态 - 近期，房企已无需向监管部门每月上报“三道红线”相关指标的消息在业内广泛发酵 [1] - 从2025年初开始，部分公司就没有按月上报过“三道红线”的情况 [7] - 过往房企对于“三道红线”的汇报主要集中于银行等金融机构、债权人或投资人以及地方政府专班，部分出险房企仍被要求向地方专班组定期汇报资产负债率、经营恢复情况、化债进展以及保交楼情况 [8] 市场反应 - 受政策消息影响，A股房地产板块迎来显著回暖，截至发稿，板块涨幅超2.7% [1] - A股多只房地产个股涨停，包括珠江股份、大悦城、深深房A等 [1] - 内房股也集体大涨，内房股板块指数上涨32.63点，涨幅达6.42% [4] 个股表现 (A股) - 特发服务 (300917.SZ) 股价42.60元，涨幅10.13% [2] - 珠江股份 (600684.SH) 股价4.92元，涨幅10.07% [2] - 大悦城 (000031.SZ) 股价3.73元，涨幅10.03% [2] - 深深房A (000029.SZ) 股价21.97元，涨幅10.02% [2] - 三湘印象 (000863.SZ) 股价6.70元，涨幅10.02% [2] - 城投控股 (600649.SH) 股价5.61元，涨幅10.00% [2] - 新城控股 (601155.SH) 股价17.85元，涨幅9.98% [2] - 我爱我家 (000560.SZ) 股价3.33元，涨幅9.90% [2] - 华发股份 (600325.SH) 股价4.42元，涨幅8.33% [2] - 滨江集团 (002244.SZ) 股价12.02元，涨幅6.94% [3] - 金地集团 (600383.SH) 股价3.35元，涨幅6.69% [3] - 京投发展 (600683.SH) 股价4.81元，涨幅6.18% [3] - 卧龙新能 (600173.SH) 股价9.04元，涨幅6.10% [3] 个股表现 (港股/内房股) - 融创中国 (1918.HK) 股价1.330港元，涨幅29.13% [4] - 龙光集团 (3380.HK) 股价1.590港元，涨幅18.66% [4] - 碧桂园 (2007.HK) 股价0.320港元，涨幅16.36% [4] - 新城发展 (1030.HK) 股价2.660港元，涨幅14.16% [4] - 金辉控股 (9993.HK) 股价1.940港元，涨幅10.23% [4] - 中国海外宏洋集团 (0081.HK) 股价2.720港元，涨幅8.37% [5] - 越秀地产 (0123.HK) 股价4.680港元，涨幅8.33% [5] - 万科企业 (2202.HK) 股价4.040港元，涨幅8.02% [5] - 合生创展集团 (0754.HK) 股价3.530港元，涨幅7.62% [5] - 贝壳-W (2423.HK) 股价51.950港元，涨幅7.56% [5] - 保利置业集团 (0119.HK) 股价2.440港元，涨幅7.02% [5] - 绿城中国 (3900.HK) 股价11.400港元，涨幅6.24% [5] - 中国海外发展 (0688.HK) 股价14.630港元，涨幅6.09% [5] - 龙湖集团 (0960.HK) 股价10.440港元，涨幅5.78% [5] - 融创服务 (1516.HK) 股价1.490港元，涨幅5.67% [5] - 深圳控股 (0604.HK) 股价0.900港元，涨幅4.65% [5] - 华润置地 (1109.HK) 股价31.180港元，涨幅4.63% [5] - 万物云 (2602.HK) 股价19.500港元，涨幅4.33% [6] - 保利物业 (6049.HK) 股价34.220港元，涨幅3.82% [6] - 碧桂园服务 (6098.HK) 股价6.520港元，涨幅3.82% [6] - 华润万象生活 (1209.HK) 股价45.660港元，涨幅3.73% [6] - 美的置业 (3990.HK) 股价4.260港元，涨幅3.65% [6] 行业背景与现状 - “三道红线”政策自2020年8月试点、2021年加速推广，曾是房企融资和经营的重要考核标准，设定了2023年6月底试点房企全部达标、2023年底所有房企达标的目标 [8][9] - 2022年后房地产行业进入深度调整期，部分房企爆发流动性危机，行业发展节奏被打破 [9] - 截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组、重整，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债超2万亿元，行业风险正加速出清 [7] - 经过数年调整，房企经营思路和行业格局已发生根本性变化，为“三道红线”的淡出奠定了基础 [9] 专家观点与行业影响 - “三道红线”本质是窗口指导工具，其核心目标是限制房企负债规模增长、防止激进扩张，而经过四年深度调整，这一目标已实现 [10] - 如今房企的经营思路发生根本性转变，不再将规模作为核心目标，而是转向高质量发展，行业也从增量市场逐步转向存量市场，房企加杠杆的必要性大幅减弱 [10] - 当前行业背景下“三道红线”已不合时宜，全国房企到位资金连续4年负增长，银行信贷投放过度谨慎，房企贷款需求亦下降，行业通缩凸显 [10] - 房企高杠杆扩张模式已终结，头部房企转向低杠杆精细化运营，开发贷、预售资金均专款专用、封闭流转，交付保障充足，行业风险已大幅降低 [10] - 经过行业调整，高风险企业退出，行业调整进入末期，留存下来的企业在保障交付的同时，转向打造高品质的“好房子” [11] - 此时更应该鼓励金融机构支持房地产融资，否则可能形成“金融不支持—资金链紧张—降价甩卖—预期转弱—销售下滑”的恶性循环 [11] - “三道红线”是恰逢其时的调控政策，让行业长期积累的泡沫加速暴露，其出台初衷是化解金融风险，倒逼行业回归理性 [11]

政策动态 - 监管部门对房企“三道红线”指标的月度报送要求已取消 多家房企证实已不再被要求按月上报相关情况 [1] - 部分出险房企仍需向地方政府专班组定期汇报资产负债率等核心财务指标及经营化债进展 但这主要起沟通协调作用且不对外公布 [1][2] - “三道红线”政策自2020年8月试点 2021年加速推广并设定2023年底全面达标的目标 但当前已悄然淡出 [1][2][3] 市场反应与行业现状 - 取消月度报送消息传出后 A股房地产板块涨幅超2.7% 多只个股涨停 [1] - 房地产行业历经多年深度调整 部分房企爆发流动性危机 行业发展节奏被打断 行业格局与经营思路已发生根本性变化 [3] - 截至2025年12月 已有21家出险房企完成或获批债务重组重整 累计化解债务规模达1.2万亿元 涉及总负债超2万亿元 行业风险正加速出清 [1] 政策影响与行业转型 - “三道红线”作为窗口指导工具 其核心目标限制房企负债规模增长与防止激进扩张已实现 [4] - 房企经营思路发生根本转变 从追求规模转向高质量发展 行业从增量市场转向存量市场 房企加杠杆必要性大幅减弱 [4] - 房企高杠杆扩张模式已终结 头部房企转向低杠杆精细化运营 开发贷与预售资金专款专用、封闭流转 行业风险已大幅降低 [4] 专家观点与行业呼吁 - 当前全国房企到位资金连续4年负增长 银行信贷投放过度谨慎 房企贷款需求下降 行业通缩凸显 [4] - 行业调整进入末期 留存企业转向打造高品质“好房子” 此时应鼓励金融机构支持房地产融资 以避免形成销售下滑与预期转弱的恶性循环 [5] - “三道红线”政策被视作为化解金融风险、倒逼行业回归理性的“防火墙” 让行业在可控范围内完成调整 [5]

市场表现 - 2025年1月29日，A股及港股房地产板块股价普遍大幅上涨 [1] - A股市场中，珠江股份、大悦城、三湘印象、深深房A等公司股价涨幅超过10%，特发服务、新城控股等涨幅超过5% [1] - 港股市场中，当代置业股价上涨61.54%，中国奥园上涨34.25%，龙光集团、融创中国、佳兆业集团等涨幅超过25% [2] 政策动态 - 据媒体报道，有房企被告知其公司已不被监管部门要求每月上报“三道红线”指标，部分出险房企仅需向总部所在城市专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [2] - 有房企财务人士指出，“三道红线”自2020年年中实施至2023年年中之后，就不再上报 [2] - “三道红线”政策于2020年8月推出，核心指标包括剔除预收款后的资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1倍，并根据触线情况将房企分为四档以限制有息负债增速 [3] 政策退出的原因分析 - 专家指出，“三道红线”在当前市场环境下已不合时宜 [3] - 一方面，全国房企到位资金已连续四年负增长，年均降幅达17.5%，超过了新建商品房销售额四年间15.7%的年均跌幅，房企融资出现过度收缩 [3] - 融资收缩受市场下行银行“雨天收伞”及行业出险企业增加导致金融机构贷款投放过度谨慎影响，同时房企自身信贷需求也有所回落 [3] - 房企贷款规模缩减引发地产金融加速器效应逆转，行业通缩问题加剧 [4] - 另一方面，当前销售靠前的房企多为国央企和优质民企，已转向重经营、低杠杆的精细化资产管理模式，高杠杆扩张模式已消退 [4] - 即便放开“三道红线”，开发贷与预售资金已实现专款专用、封闭流转，风险降低很多 [4] 行业现状与融资环境 - 行业开发模式已完成转型，整顿步入末期，留存企业聚焦保交楼，并通过打造高品质房源、布局代建与城市更新等项目满足需求 [5] - 各地涌现出一批经营稳健、产品服务优质的中小型房企，行业已具备优质投资标的基础 [5] - 行业融资支持与市场现状未适配，新房销售及占比超70%的核心资金来源——销售回款均不稳定，若无融资支持易形成恶性循环 [5] - 部分符合白名单条件的房企，因区域过往暴雷或银行策略调整，被大型金融机构退出民企融资渠道，面临融资难问题 [5] - 尽管“三道红线”不再实施，但受市场深度调整影响，金融机构避险情绪浓厚，短期内房地产行业融资环境很难发生明显变化 [5] 新模式与未来展望 - 房地产新融资模式正在形成，重要变化是“推行主办银行制”，即一个项目确定一家主办银行，资金存入该行并由其保证合理融资需求 [6] - “主办银行制”将是未来房企融资的最主要模式，是房地产发展新模式下的一项基础性制度，对于满足房企合理融资、保障项目顺利建设及交付等具有重要意义 [6] - 截至2025年12月，已有21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约1.2万亿元 [6] - 出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年将成为企业风险出清的关键年 [6]

核心观点 - 报告认为，由于一季度美国经济增速回升和去通胀停滞，美联储在鲍威尔任期内将按兵不动，新主席上任后可能在6月降息一次；下半年，随着美国通胀可能反弹和新主席趋向数据依赖，美联储将保持利率不变 [4] - 报告指出，房地产仍是今年提振内需的重点，预计政策部门将通过下调LPR和财政贴息相结合，将新按揭贷款利率从目前3.1%降至2.5%左右；中央财政和政策性银行可能支持地方政府加大收储力度 [3] 全球市场表现总结 - **环球主要股市**：港股市场表现强劲，恒生指数单日上涨2.58%，年内上涨8.57%；恒生国企指数单日上涨2.89%，年内上涨6.72%；恒生科技指数单日上涨2.53%，年内上涨6.96% [1] - **A股市场**：上证综指单日上涨0.27%，年内上涨4.60%；深证综指单日微跌0.01%，年内上涨7.39%；深圳创业板指数单日下跌0.57%，年内上涨3.76% [1] - **美股市场**：涨跌互现，道琼斯指数单日微涨0.02%，年内上涨1.98%；标普500指数单日微跌0.01%，年内上涨1.94%；纳斯达克指数单日上涨0.17%，年内上涨2.65% [1] - **其他市场**：台湾加权指数表现突出，单日上涨1.50%，年内上涨13.26%；日经225指数单日上涨0.05%，年内上涨6.00%；欧洲股市普遍下跌，法国CAC指数单日下跌1.06%，年内下跌1.02% [1] 港股板块表现总结 - **领涨板块**：恒生地产分类指数表现最佳，单日上涨3.03%，年内上涨15.45%；恒生金融分类指数单日上涨2.62%，年内上涨8.66%；恒生工商业分类指数单日上涨2.60%，年内上涨8.21% [2] - **相对跑输板块**：恒生公用事业分类指数单日上涨0.80%，年内上涨6.44% [2] 中国股市与资金流向 - **港股行业表现**：原材料、能源与电讯板块领涨，必选消费、公用事业与医疗保健板块跑输 [3] - **南向资金**：净卖出34.27亿港币，阿里巴巴、紫金矿业与中国移动净卖出居前，腾讯、泡泡玛特与长飞光纤光缆净买入最多 [3] - **A股行业表现**：有色金属、石油石化与煤炭板块涨幅领先，综合、传媒与国防军工板块跌幅最大 [3] - **汇率**：美元/人民币在6.94附近震荡 [3] 重点公司动态与业绩 - **工业富联**：2025年净利润预计增长超过50%，人工智能与高速交换业务驱动营收暴增13倍 [3] - **新东方**：发布2QFY26业绩，总营收同比增长15%至11.9亿美元，较彭博一致预期高3%；非GAAP营业利润同比增长207%至8，913万美元，好于一致预期的5,487万美元 [5] - **新东方业绩展望**：管理层预计3QFY26总营收同比增长11%-14%至13.1亿-13.5亿美元，同时上调FY26总营收指引至52.9亿-54.9亿美元（同比增长8%-12%，前值为同比增长5%-10%） [5] - **ASML**：第四季度业绩亮眼，存储需求强劲推动订单翻倍和2026年业绩指引上调，股价一度大涨 [3] - **微软**：云业务增速放缓，资本支出创历史新高，投资者担心资本支出回报率下滑，盘后股价下跌 [3] - **Meta**：4Q25业绩、1Q26业绩指引与全年资本支出均超预期，盘后股价大涨 [3] - **特斯拉**：4Q盈利高于预期，加快布局无人驾驶，投资xAI 20亿美元，Cybercab和机器人等待量产，盘后股价跳涨 [3] - **星巴克**：表示公司转型行动正吸引更多顾客，上季度美国同店销售额自2023年以来首次实现增长 [3] 宏观与政策观察 - **中国房地产**：有媒体报道称多家房企不再每月上报“三道红线”相关数据 [3] - **日本国债**：40年期国债投标倍数达到2.76倍，显示国债收益率大涨后吸引买盘，但投资者对波动风险仍心有余悸；工资持续上涨、政府财政扩张与央行延续加息可能支撑国债收益率进一步上行 [3] - **美联储政策**：美联储如期维持利率不变，但声明和鲍威尔讲话略显鹰派，暗示经济数据强劲背景下并不急于降息 [3] - **美联储经济评估**：称经济活动稳步扩张，失业率显示企稳迹象，删除“近几个月就业下行风险增加”，重申通胀仍略高企 [3] - **鲍威尔讲话要点**：称通胀风险一定程度上已经消退，就业风险可能正在趋于稳定，关税大部分影响已经传导至经济，关税通胀将在2026年年中消退；他表示美联储理事库克遭遇的官司可能是美联储历史上最重大案件，建议下一届美联储主席远离民选政治 [3] - **美联储内部意见**：理事米兰与沃勒两人对此次决议投反对票，主张继续降息25个基点 [3] 大宗商品与外汇 - **金属价格**：延续上涨，投资者持续加大对实物资产配置 [3] - **油价**：上涨，特朗普持续向伊朗发出威胁 [3] - **美债收益率**：小幅上升 [3] - **美元/日元**：反弹，美国财长称美国一贯奉行强美元政策，绝不会干预汇市支撑日元；但有投资者相信弱美元是特朗普重振美国制造政策组合的重要选项，特朗普的新门罗主义和对美联储的干预将令美元走弱 [3]