信用评级与财务表现 - 标普授予公司投资级评级且展望稳定 惠誉两个月前同步上调评级展望至稳定 [1] - 公司2025年上半年剔除预收款后资产负债率64.6% 净借贷比率53.2% 持续处于三道红线绿档标准 [1] - 期末在手现金446.4亿元 对一年内到期短债覆盖倍数达1.7倍 [1] 现金流与债务结构 - 2025年上半年经营性现金净流入41亿元 持续保持正向净流入 [1] - 有息负债总额压降至1038.6亿元 其中一年内到期债务占比24% 中长期债务占比76% [1] 融资成本优势 - 加权平均借贷成本降至3.16% 同比下降41个基点 [2] - 融资成本远低于行业32家内房股2024年平均融资成本5.05% [2] - 在央国企中融资成本位列第五低 仅高于中海、华润、招商、保利 [2] 行业地位与发展模式 - 通过三道红线绿档、低利率融资和正现金流形成三重安全锁 [2] - 财务底盘完成再升级 为高质量增长奠定基础 [2]

公司违约与流动性危机 - 公司无力支付2025年11月到期的1.8亿美元票据利息，正式加入境外公开债违约阵营 [1] - 截至2024年12月31日，公司有1.93亿元计息银行及其他借款未按期偿还，触发违约事件，另有9.3亿元借款变为须依要求偿还 [2] - 公司放弃支付858万美元票据利息，选择保留资金用于项目交付 [2] - 截至2024年12月31日，公司现金总额仅为8.39亿元（包括受限制现金等），较2023年同期的18.36亿元大幅减少 [4] - 公司银行及其他借款总额达45.52亿元，其中29.21亿元需在一年内偿还 [4] 财务表现恶化 - 2024年公司收益82.54亿元，同比下降53%，净亏损9.82亿元（2023年净利润7.18亿元） [4] - 2024年毛损率2%，较2023年毛利率14%大幅下滑 [4] - 2021-2024年现金及现金等价物净额持续减少，分别为-22.43亿元、-11.33亿元、-6.02亿元、-3.044亿元 [4] 业务扩张与收缩 - 公司2020年上市后激进拿地，购入21宗新土地（合计470.78万平方米），土储从390.86万平方米增至1080.9万平方米 [5][6] - 2020年高溢价拿地案例频现，如义乌地块溢价率31.7%，盐城地块溢价率93%，如皋地块溢价率77% [6] - 2021-2024年土储持续萎缩，从984.64万平方米降至401.84万平方米，四年减少超60% [7] 销售业绩下滑 - 公司合约销售额从2019年234亿元增至2020年313.18亿元，但2021-2024年持续下滑至300.41亿元、130.04亿元、122亿元、54.09亿元 [7] - 2024年销售额较2020年跌幅超八成，2025年前5个月销售额仅22.5亿元 [7][8] 公司背景与股权结构 - 公司2007年成立于常州，2019年总部迁至上海，2020年7月港交所上市 [2] - 公司为家族企业，吕氏家族合计持股55.72%（吕明22.99%，吕永南父子19.31%，吕永茂父子13.42%） [2] - 公司业务主要聚焦长三角，在四川、广东、河南有零星布局 [3]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [3][8] 报告的核心观点 - 龙湖集团近30载稳健发展树立守信笃行市场形象，后续将凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行。虽地产销售及利润率承压，但运营及服务能稳定贡献业绩，下调25 - 26年业绩预测并引入27年预测，现价对应25年PE大幅低于同类型房企，考虑到地产结算毛利率在底部区域、减值计提逐步推进且多元业务稳步增长，依然看好公司长期发展，维持“买入”评级 [8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据及盈利预测 - 2023 - 2027年，公司营业收入分别为1807.37亿元、1274.75亿元、936.81亿元、789.01亿元、757.09亿元，同比增长率分别为 - 27.9%、 - 29.5%、 - 26.5%、 - 15.8%、 - 4.0%；归母净利润分别为128.5亿元、104.01亿元、59.76亿元、59.94亿元、60.29亿元，同比增长率分别为 - 47.3%、 - 19.1%、 - 42.5%、0.3%、0.6%；每股收益分别为2.07元/股、1.58元/股、0.87元/股、0.87元/股、0.88元/股；净资产收益率分别为8.5%、6.4%、3.6%、3.5%、3.4%；市盈率分别为5.1、6.3、11.0、11.0、10.9；市净率均为0.4 [7] 公司点评 - 2024年核心净利润同比 - 39%符合预期，运营及服务毛利贡献占比提升至70%。营业收入1275亿元，同比 - 29.5%；归母净利润104亿元，同比 - 19.1%；核心净利润69.7亿元，同比 - 38.6%；每股基本收益1.58元，同比 - 23.7%。地产结算收入1008亿元，同比 - 35%；运营及服务收入267亿元，同比 + 7.3%。毛利率、归母净利率、核心净利率分别为16.0%、8.2%、5.5%，同比分别 - 0.9pct、 + 1.0pct、 - 0.8pct；地产结算毛利率6.1%，同比 - 4.9pct；三费费率为6.9%，同比 + 0.9pct；IP公允价值变动47.6亿元，同比 + 136.5%；合同负债918亿元，同比 - 10.6%，覆盖24年地产结算收入0.91倍。24年拟派发末期每股股息0.1元，全年每股股息0.32元，分红比例占核心净利润30%，对应股息率3.4% [8] - 2024年销售额1011亿元，同比 - 42%，拿地/销售金额比11%，聚焦核心城市。销售面积712万平，同比 - 34.0%；销售均价1.4万元/平，同比 - 11.7%。拿地总体谨慎，获取9幅地块，拿地金额115亿元，同比 - 69%，权益比例45%；拿地面积83万平，同比 - 78%；拿地均价1.39万元/平，同比 + 40%；拿地/销售金额比11%，拿地/销售面积比12%，拿地/销售均价比98%。24年末总土储3312万平，权益比73%，一二线货值占比69%；平均土储成本4304元/平，占同期销售均价30% [8] - 商场、长租、物管等业务稳健增长，多元化业务收入267亿元，同比 + 7%。2024年IP收入135亿元，同比 + 4.5%，毛利率75%，同比 - 0.8pct。商场已开业89座，出租率96.8%，同比 + 0.6pct；GRA930万平，同比 + 16.8%；24年新开业11座，实现租金110亿元，同比 + 6.8%，商场销售额730亿元，同比 + 16%，日均客流320万人次，同比 + 25%；25年预计新开业11座，年末预计累计开业100座，GRA1046万平，同比 + 12.4%。租赁住宅冠寓已开业12.4万间，同比 + 0.8%，整体出租率95.3%，同比 - 0.2pct，租金26.5亿元，同比 + 4.0%。物管龙湖智创营收132亿元，同比 + 10.4%，在管面积4.1亿平，同比 + 14%，毛利率31.4%，同比 + 0.8pct [8] - 三道红线稳居绿档，公开债压力逐步减轻。2024年末处于三条红线绿档，剔预负债率57.2%，净负债率51.7%，剔除受限制现金后现金短债比1.03倍；融资成本低至4.0%，同比 - 24BP；有息负债账期长达10.3年。有息负债1763亿元，同比 - 8.5%，其中经营物业贷余额773亿元，同比 + 63%。存量公开债敞口263亿元，境内债148亿元，25 - 26年分别到期72亿元、59亿元；境外美元信用债115亿元，2027 - 2032陆续到期 [8] 附录 – 财务报表 - 利润表展示了2023 - 2027年公司营业收入、营业成本、各项费用、利润等指标的情况 [9] - 资产负债表呈现了2023 - 2027年公司资产、负债、所有者权益等项目的金额 [10][11] - 现金流量表给出了2023 - 2027年公司经营活动、投资活动、筹资活动产生的现金流量及现金及现金等价物净增加额和期末余额 [11]