丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 业绩压力充分释放，底部布局窗口已至 ——房地产行业 2025A&2026Q1 财报综述 报告要点 [Table_Summary] 从累计下降的时间和空间来看，行业本轮调整已进入下半场，股票边际定价主要反映二阶导， 伴随下行斜率收敛，股票底部有望逐步确立且有可能适度抬高，产业政策对定价的持续影响也 会落在基本面预期上。房企收入与盈利能力下滑，减值计提相对充裕，业绩压力充分释放，后 期有望边际缓解，伴随减值压力缓和及毛利率回归常态，龙头房企业绩和股价中枢有望逐步抬 高，底部布局窗口已至，建议关注高信用、高效率、优禀赋、好产品的优质房企。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 薛梦莹 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520120002 SFC：BUV416 请阅读最后评级说明和重要声明 %% %% %% %% research.95579.com 1 [Table_Title 业绩压力充分释放，底部布局窗口已至 2] ——房地产行业 2025A&2026Q1 财报综述 [Table_Summary2] 行 ...

项目历史与现状 - 地块原为世茂集团于2017年12月以总价239.43亿元竞得，计划投资500亿元打造包含700米超高层的地标综合体“世茂深港国际中心”，项目于2018年3月开工[2][8] - 因行业调整与公司债务危机，项目于2022年停工，并在2023年经历两次司法流拍[2][9] - 2025年7月，龙岗区政府以约68亿元整体收储项目涉及的12宗土地及地上建筑物，完成从企业开发到政府重整的转折[3][9] - 2025年5月6日，华润置地旗下全资子公司以底价70.45亿元竞得该地块（编号G01046-0106），项目即将重启[1][7] 地块规划与条件变更 - 原世茂规划为纯商业用地，建筑面积136.45万平方米，以写字楼、购物中心、酒店、公寓为主且多需自持[5][11] - 重新出让的地块规划已调整：用地面积16.97万平方米，总建筑面积47.68万平方米，其中住宅面积30.56万平方米，占比约64%，住宅及配套商业可销售，开发逻辑转向销售与运营并行[5][11] - 出让条件苛刻：购物中心需全年期自持，引入的商业管理主体2024年在境内及港澳的营收需不低于50亿元；需引入至少5个高端国际零售品牌和5个国际一线户外运动品牌，开业3年内累计落地不少于30家首店或旗舰店[4][10] - 酒店需引入超高端或奢华等级国际品牌，若未完成相关承诺，开发商将面临最高10亿元违约金或每天30万元的罚金[4][10] 交易价格与财务分析 - 华润置地本次拿地总价70.45亿元，楼面价约1.48万元/平方米，显著低于世茂2017年拿地时约1.75万元/平方米的成本[6][12] - 当前楼面价也远低于周边地块，例如中海地产2025年1月获取的邻近地块楼面价约为2.96万元/平方米[6][12] - 研究机构测算，仅按住宅部分核算，该地块楼面价约为2.31万元/平方米，认为其无高成本开发压力[6][13] - 地块容积率为3.26，低于周边在售项目[6][13] 市场环境与去化挑战 - 专家指出，原项目流拍核心原因是早期以商办为主，在当前市场下去化难度大，调整规划增加住宅比例后提升了经济可行性[5][11] - 地块附近在售新盘中海大运玖章最新备案均价约6万元/平方米，已累计推出605套住宅，消耗了部分高端购买力[6][13] - 华润置地此次获得地块包含超30万平方米的住宅，未来去化将面临不小挑战[6][13]