涉及的行业或公司 * 上海房地产市场（二手房与新房）[1][2][3] * 链家及其“九惠房”项目[8][9] 核心观点和论据 市场整体表现与价格趋势 * 上海房价在2021-2024年大幅下降约30%后 2025年降幅趋缓至约10% 但1000万以上高端房产降幅仍达20%左右[1][3][30] * 2025年二手房成交量显著高于2024年 11月预计成交约2.2万套 接近2019年月均2万套的水平[1][5][14] * 成交量回升但房价未同步上涨 主要原因是居民加杠杆意愿不强[1][29][32] * 市场呈现分化格局 普通住宅（总价200-600万）降幅较小约10% 而高端大户型（1000万以上）降幅更大达20% 且存在补跌空间[1][3][12] * 老破小和外环外动迁房价格已较2019年下降40% 吸引部分购房者入市[10] 不同物业类型与总价段表现 * 上海300万以下房产成交占比持续超过60% 近期达到68%左右 而1000万以上高端房产占比不足5%[4] * 小户型（如老破小）价格相对稳定 整体跌幅在5%以内 而大户型跌幅可能达10% 市区次新房等特定区域跌幅可能更大达15%[12][13] * 高总价大户型降幅更大 小户型降幅较小 大户型存在补跌空间 例如金安府小区大户型单位价格已接近甚至低于小户型[11][12] * 总价200万以内房产还贷成本与租金基本平衡 例如170万元房产月还款约5200元 租金收入约3500元[11] 政策影响与市场结构变化 * 近期新政导致上海二手房挂牌量减少约2万套 当前挂牌量约14万多套[7] * 链家“九惠房”项目通过大数据评分系统减少买卖双方议价空间 当前议价空间控制在5%以内[8][9] * 新房与二手房价格倒挂 郊区倒挂幅度约15% 内环内甚至超过20% 例如内环内新盘售价达每平方米18-20万元导致销售困难[22] * 上海是存量住房市场 新盘占比小 销售周期平均为1至2年 郊区需一年以上 内环内视定价需半年以上[23] * 当前购房客户中自住需求占主导 纯投资比例很低约5% 但自住兼投资的情况常见[24] 2026年市场展望与风险因素 * 预计2026年上海二手房成交量略增至约2.1万套 整体房价相对稳定 但次新房和别墅可能出现较大幅度下跌[2][20] * 2026年解禁主要影响次新房 投资属性较强小区可能出现挂牌 但预计不会出现大量抛售 对市场价格冲击是逐步显现[15][16] * 市场企稳取决于就业和经济状况 若月均成交量能维持在2万套以上 价格有望企稳并回归2019年水平[28][33] * 全面放开限购可能引发投机炒作 但当前市场仍健康 无需特别政策干预[20][21] * 法拍房数量快速增加阶段已过去 预计2026年不会显著增加 普通上班族主动断贷现象罕见[18][19] 其他重要内容 租赁市场与购房决策 * 上海市区内环内租售比约2.5-2.7 郊区约2 其他总价段租售比约1.6-1.7 面积越大租售比越低[25][34] * 当前客户购房决策周期缩短 主要入市客户为刚需人群如年轻人和准备结婚者 他们有一定积蓄 为避免租赁不便而倾向购买小户型[24][31] * 上海购房者中约60%以上为外地人 包括长三角及其他区域人群 其父母卖掉老家房子支援在上海购房[27] 市场流动性及特定现象 * 高端房产价格下降后 流动性和成交量明显增加 例如静安府小区价格从年初每平方米11万元降至8.4-9万元以下[1][4] * 转售为租现象不普遍 多数业主计划在明年3月交易高峰出售 链家也主动下架不诚意卖出的物业[6] * 新房销售不佳主要由于政府土拍价格过高 新房定价参照区域内二手房最高价 二手房降价后新房显得过高[21]

土地出让概况 - 上海市2025年第七批次商品住宅用地出让5幅土地 土地总面积13.99万平方米 规划建筑总面积23.71万平方米 成交总价111.16亿元 [1] - 杨浦区地块成交价27.36亿元 溢价率28.09% 楼面价92225元/平方米 [2] - 闵行区地块成交价5.46亿元 溢价率11.19% 楼面价36649元/平方米 [2][6] - 青浦区地块成交价2.70亿元 溢价率0% 楼面价15505元/平方米 [2][6] - 普陀区地块成交价52.4亿元 溢价率12.79% 楼面价79327元/平方米 [16] 市场参与主体 - 15位竞买人18家企业参与交易 包括招商蛇口 中国海外发展 保利发展 华润置地等央国企 以及三家民企和一家外资开发商 [3] - 浙江精工钢结构集团有限公司首次进入上海市场 以5.46亿元竞得闵行地块 [3][6] - 宇诚集团股份有限公司以底价2.70亿元竞得青浦地块 为今年成交总价最低宅地 [6][8] - 杨浦地块吸引9家竞买人 包括保利发展 招商蛇口 华润置地 中国海外发展等央国企 以及北京建工和新加坡星狮地产 [9] 区域市场表现 - 杨浦区N090601单元I4-01地块楼面价92225元/平方米 较去年11月相邻地块81960元/平方米上涨12.5% [9] - 杨浦区目前最高楼面价地块为保利发展6月竞得的95530元/平方米 [9] - 普陀区W060401单元地块楼面价79327元/平方米 刷新区域单价纪录 [16][18] - 普陀真如板块次新房均价约10万元/平方米 品尊国际成交价9.13-9.67万元/平方米 高尚领域成交价10.56万元/平方米 [20] 开发策略与市场趋势 - 非核心区小地块总价低（10亿元甚至5亿元以内） 底价拿地概率大 楼面价降低 为外来企业进入上海市场提供机会 [8] - 上海加快优质土地供应 侧重重点发展板块 土拍热度预计将传导至区域新房价格 [3] - 杨浦滨江南段区域汇集美团 哔哩哔哩等高端产业 复兴岛量子城市规划带来发展潜力 [11] - 保利海玥外滩序BUND98项目认购率248% 均价12.64万元/平方米 315套房源已售311套 [11]

上海新房市场认购热度分析 - 2025年迄今上海新房市场已有54个项目认购率超过100% [1] - 绝大多数高认购率项目位于外环内核心区域 外围远郊区域热度相对受限 [1] 高认购率项目分布特征 - 认购率100%-200%区间项目26个 200%-300%区间23个 300%以上5个 [4] - 浦东杨思翡雲悦府年内五次开盘认购率均超130% 触发限售政策 [4] - 浦东北蔡浦发莲园和前滩滨江前滩公馆均以3次开盘认购率超100% [4] 重点项目认购表现 - 翡雲悦府4月份认购率达412% 为全市最高纪录 [2][4] - 开云锦悦华庭8月认购率239% 康定壹拾玖6月认购率263% [2] - 浦发莲园3月认购率326% 象屿联发·金海汀雲台3月认购率312% [3] - 前滩公馆2月认购率335% 浦开云堤2月认购率296% [3]