文章核心观点 - 上海杨浦滨江板块高端新房市场热度显著下降，典型项目“中海云邸玖章”最新批次去化艰难，开盘一个多月仅网签4套，认购率从前期超200%骤降至约60% [1][3] - 市场转冷背景下，前期被高房价掩盖的项目细节（如位置、交通）成为影响购房决策的关键因素，同时板块内同质化产品供应激增导致直接竞争加剧，是去化率走低的主要原因 [2][5][6] - 开发商中海地产在板块内持续拿地，面临新地块利润空间与现有库存去化压力的双重考验，行业整体面临销售压力增大、去化难度增加的挑战 [5][7] 项目销售表现与市场变化 - 中海云邸玖章第六批次（2025年12月5日加推）销售情况惨淡：推出86套房源，截至报道时网签仅4套，可售82套，意向客户52组，认购率约60% [1][3][4] - 该项目前期（2025年4月至11月）采用“少量多次”推盘策略，认购率曾高达210%至246%，并多次触发限售，但热度自10月起持续下滑 [3] - 上海市区新房市场在2025年上半年走出独立行情，“10万+”项目开盘售罄常见，但当前市场已明显转冷 [2] 区域市场竞争格局 - 杨浦滨江板块已成为高端项目聚集地，保利发展、中铁置业、中建壹品等多家央国企落子，创造了多个开盘售罄纪录 [2] - 板块内土地市场热度曾持续走高：2025年5月保利置业竞得地块楼面价达8.02万元/平方米，溢价率26.30%，市场预期价格升至“12万+” [5] - 同价位产品竞争白热化：在总价1100万-1200万元区间，云邸玖章面临保利誉滨江、外滩道、外滩曜、翎翠滨江、建发海宸等多个项目的直接竞争 [6] - 供应持续增加：从2024年到2025年，杨浦区含宅地块接连出让，导致同类型可比项目过多 [5][6] 项目具体状况与开发商策略 - 中海云邸玖章第六批次加推的为单独一栋楼，与项目北区其他楼栋隔了一条平凉路，且项目距离最近地铁站（12号线隆昌路站）约1.1公里 [2] - 中海地产近期在上海的另一高端项目“环宇玖章”（均价11.8万元/平方米）销售情况相对较好，首次开盘推出“楼王”，截至1月14日仅剩18套房源可售 [7] - 中海地产在杨浦滨江板块持续扩充土储：于2024年10月及11月连续拿下两幅地块（楼面价分别为6.92万元/平方米和7.33万元/平方米），并在云邸玖章第六批次加推前，再次竞得位于项目南、北区之间的“中区”地块，楼面价6.88万元/平方米 [5][7] - 行业分析师指出，上海高端住宅成交量萎缩，去化难度增加，不少项目启用分销渠道，开发商已适当调低预期 [7]

项目认购情况 - 嘉里金陵华庭二期认购吸引228组客户 认购率达190% [1] - 项目均价20.50万元/平米 顶复房源单价达32.68万元/平米创上海新房备案单价纪录 [1] - 二期认购金达18亿元 预计9月21日开盘 [9] 公司财务表现 - 嘉里建设上半年合约销售额161.86亿港元 同比增长130% [1] - 内地物业部应占合约销售额106.44亿港元 主要受金陵华庭一期预售带动 [8] - 负债比率降至38.4% 同比减少3.1个百分点 [1][8] - 目标2026年底将负债比率降至30%低段位 [1][9] 项目开发进展 - 金陵路项目为综合用途开发 总建筑面积约67万平米 总投资221.12亿元 [5] - 包含住宅、商业及办公业态 商业与办公预计2028年起分阶段开业 [1][5] - 金陵华庭一期已基本建设成型 骑楼改造有序推进 [1][3] 销售业绩亮点 - 金陵华庭一期158套房源3小时售罄 揽金92.34亿元 [8] - 单套总价区间4017万元至1.7亿元 [8] - 花旗预计2027-2028年上海项目预售恢复增长并有新租金贡献 [9] 上海豪宅市场趋势 - 2024年上海总价3000万以上新房成交1542套 [10] - 2025年上半年总价3000万以上成交1096套 其中1亿以上成交19套（15套位于上海） [10] - 近期12个楼盘备案均价超10万元/平米 占35个新盘比例的34% [2][12] - 核心区域项目如中海领邸玖序累计销售额148亿元 中海顺昌玖里单日销售额近200亿元 [10] 市场驱动因素 - 核心区位土地稀缺性支撑房价 中环内住宅用地减少导致地价创新高 [12] - 高端住宅兼具保值增值与居住属性 资金持续流入核心区域 [12] - "825新政"红利释放叠加传统销售旺季 市场信心回升 [12] 行业竞争格局 - 开发商联合拿地降低资金压力 徐汇东安项目总投资额达439.5亿元 [14] - 预售资金监管比例提高对开发商现金流形成压力 [14] - 产品力不足或溢价过高可能影响销售去化 [13]