文章核心观点 - 上海杨浦滨江板块高端新房市场热度显著下降，典型项目“中海云邸玖章”最新批次去化艰难，开盘一个多月仅网签4套，认购率从前期超200%骤降至约60% [1][3] - 市场转冷背景下，前期被高房价掩盖的项目细节（如位置、交通）成为影响购房决策的关键因素，同时板块内同质化产品供应激增导致直接竞争加剧，是去化率走低的主要原因 [2][5][6] - 开发商中海地产在板块内持续拿地，面临新地块利润空间与现有库存去化压力的双重考验，行业整体面临销售压力增大、去化难度增加的挑战 [5][7] 项目销售表现与市场变化 - 中海云邸玖章第六批次（2025年12月5日加推）销售情况惨淡：推出86套房源，截至报道时网签仅4套，可售82套，意向客户52组，认购率约60% [1][3][4] - 该项目前期（2025年4月至11月）采用“少量多次”推盘策略，认购率曾高达210%至246%，并多次触发限售，但热度自10月起持续下滑 [3] - 上海市区新房市场在2025年上半年走出独立行情，“10万+”项目开盘售罄常见，但当前市场已明显转冷 [2] 区域市场竞争格局 - 杨浦滨江板块已成为高端项目聚集地，保利发展、中铁置业、中建壹品等多家央国企落子，创造了多个开盘售罄纪录 [2] - 板块内土地市场热度曾持续走高：2025年5月保利置业竞得地块楼面价达8.02万元/平方米，溢价率26.30%，市场预期价格升至“12万+” [5] - 同价位产品竞争白热化：在总价1100万-1200万元区间，云邸玖章面临保利誉滨江、外滩道、外滩曜、翎翠滨江、建发海宸等多个项目的直接竞争 [6] - 供应持续增加：从2024年到2025年，杨浦区含宅地块接连出让，导致同类型可比项目过多 [5][6] 项目具体状况与开发商策略 - 中海云邸玖章第六批次加推的为单独一栋楼，与项目北区其他楼栋隔了一条平凉路，且项目距离最近地铁站（12号线隆昌路站）约1.1公里 [2] - 中海地产近期在上海的另一高端项目“环宇玖章”（均价11.8万元/平方米）销售情况相对较好，首次开盘推出“楼王”，截至1月14日仅剩18套房源可售 [7] - 中海地产在杨浦滨江板块持续扩充土储：于2024年10月及11月连续拿下两幅地块（楼面价分别为6.92万元/平方米和7.33万元/平方米），并在云邸玖章第六批次加推前，再次竞得位于项目南、北区之间的“中区”地块，楼面价6.88万元/平方米 [5][7] - 行业分析师指出，上海高端住宅成交量萎缩，去化难度增加，不少项目启用分销渠道，开发商已适当调低预期 [7]

文章核心观点 - 上海杨浦滨江高端新房市场热度显著下降，中海云邸玖章项目最新批次去化艰难，开盘一个多月仅网签4套，认购率从前期超200%骤降至约60%，反映出市场供需关系逆转和竞争加剧 [1][5][6] - 市场转冷后，项目自身的区位和产品细节（如位置、交通等）成为影响购房决策的关键因素，而此前在价格上涨周期中这些因素被忽略 [3] - 区域内同质化产品供应持续增加，导致直接竞争白热化，是项目去化率走低的核心原因之一 [7][9] 项目销售与去化情况 - 中海云邸玖章第六批次（2025年12月5日加推）共86套房源，截至1月15日数据显示，已售总套数仅为4套，已售总面积405.02平方米，可售住宅套数仍有82套 [6] - 该项目第六批次意向客户为52组，其中50组具备购买资格，但网签转化率极低 [6] - 项目过往采用“少量多次”推盘策略，认购率自2025年4月的210%逐次下滑至11月26日第六批次的约60% [4][5] - 项目前期（4月、5月、6月批次）认购率均超200%并触发限售，10月批次认购率降至127%，11月第五批次降至109% [5] 市场竞争环境 - 杨浦滨江板块“10万+”新房供应热度持续，同类型可比项目众多，包括保利誉滨江、外滩道、外滩曜、翎翠滨江、建发海宸等，均在总价1100万-1200万元区间形成直接竞争 [7][9] - 2024年至2025年，杨浦区接连出让含宅地块，供应充足，加剧了同价位产品的竞争 [9] - 竞品项目如保利置业的新项目，因属于新政后住宅，在得房率和施工方面被认为更具优势 [9] 土地市场与开发商策略 - 中海地产于2024年10月以32.13亿元、楼面价6.92万元/平方米、溢价率2.32%拿下杨浦定海社区地块，同年11月又以楼面价约7.33万元/平方米、溢价率16.33%摘得云邸玖章南区地块 [8] - 2025年5月，保利置业在云邸玖章东面不远处竞得板块单价“地王”，楼面价达8.02万元/平方米、溢价率26.30%，将市场预期推高至“12万+” [8] - 中海地产在云邸玖章第六批次加推前，再次获取位于项目南、北区之间的“中区”地块（K8-03），楼面价6.88万元/平方米，为未来提供了更大利润空间，但也面临内外销售压力 [10] - 相比之下，中海地产在上海的另一高端项目环宇玖章（均价11.8万元/平方米）首次开盘推出“楼王”，去化情况较好，截至1月14日仅剩18套房源可售 [10] 项目区位与产品特征 - 中海云邸玖章是中海地产高端“玖”系产品，位于热度较高的杨浦滨江板块 [2] - 项目南区靠近滨江沿岸，与前期热盘缦云上海相邻；北区紧邻杨浦区中心医院及学校，但第六批次加推楼栋与北区主体隔了一条平凉路 [2][3] - 项目在公共交通方面存在劣势，距离最近的地铁12号线隆昌路站约1.1公里 [3]

"区域内同类型产品太多了，要是一起开，可能早就卖光了。"近日，熟悉上海市杨浦区新房市场的中介小王告诉《每日经济 新闻》记者（以下简称每经记者）。 开盘一个多月，区域内红盘中海云邸玖章最新批次的网签成绩是4套。 该项目2025年内多次认购率超200%，险些触发积分，但第六批次自去年12月5日加推以来，平均每10组认筹客户中，只有不 到1组网签。 去化率走低 中海云邸玖章（备案名分别为"悦阳云筑""波阳云筑""浩阳云筑"）是中海地产高端系列的"玖"系产品，此前上海顺昌玖里、领 邸玖章均创下了傲人战绩，其中徐汇滨江板块的领邸玖章五开五罄，官宣单盘销售额达到282亿元。 而云邸玖章所在的杨浦滨江板块近年来热度颇高，保利发展、中铁置业、中建壹品等央国企纷纷落子，创造了不少开盘售罄 的亮眼成绩，2025年上半年也多次刷新区域单价地王纪录。 近期，每经记者实地走访发现，整个项目所在的位置配套较为成熟，其中南区更靠近滨江沿岸，与前期大热盘缦云上海相 邻；北区紧邻杨浦区中心医院，楼下即上海电力大学杨浦校区、上海市建设初级中学等。 不过，每经记者从置业顾问口中得知，此次加推的是单独一栋住宅楼，与北区其余楼栋隔了一条平凉路。 另一 ...

土拍总体结果 - 上海2025年第九批次土拍成功出让9宗地块，总出让建筑面积55.26万平方米，总成交金额约173.33亿元 [1] - 土拍整体热度有所降温，仅2宗地块溢价成交，其余7宗地块均以底价成交 [1] - 本次拍卖共吸引16家企业参与，包括3家央企及宝业集团、佳运置业、大华集团等民营企业 [1] 溢价成交地块详情 - 浦东新区川沙地块经过82轮竞价，由民企佳运置业以24.75亿元竞得，溢价率15.76%，为本次土拍最高 [1][2] - 佳运置业所获地块综合楼面价29913元/平方米，住宅部分楼面价36927元/平方米，低于周边在售项目华润观宸润府63457元/平方米和陆家嘴锦绣云澜65333元/平方米的均价 [2] - 青浦区徐泾地块由宝业集团经过16轮竞价，以17.30亿元竞得，溢价率5.17%，成交楼面价31561元/平方米 [1][3] 底价成交地块详情 - 杨浦区滨江地块由中海地产以起始价21.77亿元底价竞得，成交楼面价68800元/平方米 [4] - 该杨浦地块须配建5%保租房，商品住宅装修标准为4000元/平方米，并需保护一处约380平方米的风貌建筑 [4] - 该地块紧邻中海地产在售项目中海云邸玖章，后者最新批次入市均价为105000元/平方米 [4] 市场分析与参与者动向 - 市场分析师指出，上海高端住宅近两个月成交量萎缩，去化难度增加，部分项目启用分销渠道，开发商因此调低预期 [5] - 临近年底，房企拿地态度更为谨慎，加之保利发展、招商蛇口等头部房企缺席，导致整体溢价率不高 [1][5] - 参拍主体呈现多元化，本土房企大华集团重回宝山市场 [1]

上海土地市场拍卖概况 - 上海第八次土拍出让6宗土地，总收金198.77亿元，较184.95亿元的起始总价溢价7.47% [1] - 徐汇滨江地块楼板价创下新高 [1] 徐汇滨江核心地块交易细节 - 徐汇区WS5单元188N-1-21地块起拍价40.59亿元，起始楼面价135000元/平方米，超过2024年8月创下的13.1万元/平方米纪录 [5] - 该地块由中海报出44.65亿元价格竞得，溢价率10%，成交楼面价148503元/平方米，创徐汇滨江新高 [5] - 地块东侧紧邻西岸数字谷、西岸传媒港等高科技与文化聚集地，西侧为云锦东方项目 [4] 核心城市房地产市场趋势 - 以上海为代表的核心城市核心区域楼价相对坚挺，9月上海新房价格环比涨0.3%，同比显著增长5.6% [5] - 核心区优质改善房源入市与外围限购放松成为关键支撑 [5] - 四季度政策宽松将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化 [5] 中海地产上海市场战略分析 - 2025年上半年中海在上海全口径销售额为137.78亿元，较上年同期267.2亿元几近腰斩，排名从榜首滑落至第七 [6] - 截至6月末，中海东部大区总建筑面积97.8万平方米中，上海仅占1.1万平方米，占比1.12% [6] - 中海在上海仅有一个在售楼盘（泗泾绿中海）和一个待售项目（中海云邸玖章） [6] - 下半年中海明显加快在上海补仓节奏，7月斥资118.88亿元斩获静安、普陀两幅地块 [6] - 9月中海联手其他企业拿下徐汇东安城市更新项目，总金额约440亿元 [8]

新房市场表现 - 4月上海新房市场呈现"提质缩量"特征 主城区高端改善型住宅成为主流 刚需类供应减少[1] - 4月共31个项目开盘 推出4125套房源 供应项目数量较上月及去年同期大幅下滑[1] - 主城区改善型和高端项目占比超六成 开发商聚焦优质土地和高端需求[1] - 浦东新区供应847套 宝山区1167套 黄浦静安徐汇等中心城区成交均价普遍超10万元/㎡[3] 优质项目热销情况 - 浦东新杨思翡雲悦府228套房源获939组认购 认购率412% 入围积分64分刷新今年记录[3] - 杨浦滨江中海云邸玖章187套房源获383组认购 认购率204%[5] - 闵行梅陇保利·海上印104套房源认购超240组 认购率230% 触发积分制入围分51.8分[6] - 4月诞生3个"日光项目" 一季度上海共10个日光项目领先全国[8] 市场供需数据 - 4月新房供应4125套 成交3131套 供求比1.3 成交均价64755元/㎡环比降21.87%[11] - 截至4月10日新房成交399套 前十天累计成交2881套[9] 二手房市场联动 - 4月第15周二手房网签6279套 环比增62.79% 周末单日成交量突破1000套[12][13] - 截至4月26日二手房网签20316套 同比增30% 连续六个月超1.5万套荣枯线[13] - 二手房活跃促进新房改善型需求 置换链条运转顺畅[14] 五一假期展望 - 5月四个项目开启认购 七个项目认购期延续 绿城潮鸣东方等热点项目受瞩目[15] - 二手房热度传导或加速新房改善型区域复苏 认购热度可能延续"小阳春"行情[18] - 市场结构性分化明显 高端项目抢购与远郊项目遇冷并存[18]