在上海，离异独居、无儿无女、年近八旬的李女士将名下唯一住房"装"进了上海爱建信托有限责任公司 （以下简称"爱建信托"）设立的"心享"特殊需要服务信托，以租金补充养老金，百年之后房产将定向传 承给照料她的侄子。她的安心，缘于一项金融制度的破冰——不动产信托财产登记制度。这项制度的落 地为与李女士境况相似的人群提供了"以房养老"新路径。 当前，我国居民住房资产占家庭总资产比重过半，这本应是解决养老资金问题的重要资源。然而，反向 抵押贷款（倒按揭）等传统"以房养老"金融模式，因老年人担忧失去房产控制权、金融机构顾虑房价波 动风险，多年来推广效果不尽如人意。 如今，随着北京、上海、广州、厦门等地相继开展不动产信托财产登记试点，这一困局正在被打破。信 托公司作为专业管家，通过创新的不动产信托模式，正在将"沉睡的房产"转化为可持续的养老现金流， 这不仅成为金融业书写养老金融"大文章"的重要章节，更守护了"万家灯火"的养老期待。 制度破冰 以房养老破局 在人口老龄化加速背景下，老年人的养老需求日益迫切。手握房产类固定资产，但流动性资金却相对不 足是不少居民家庭面临的共同养老困境，如何盘活房产为养老资金"开源"成为亟待解决的 ...

制度破冰：不动产信托登记改革的历史性跨越 - 不动产信托财产登记制度缺失长期制约行业发展，全国68家信托公司受托财产规模达27万亿元但不动产信托仅数例[4] - 制度障碍体现为产权归属法律界定不清、房产交付过程繁琐、税负压力过大三大痛点[4][6] - 产权混淆导致信托财产风险隔离功能被架空，房产登记在信托公司名下可能被纳入偿债资产[4] 政策突破构建制度框架 - 2023年国务院批复明确探索建立不动产信托财产登记机制[7] - 2024年北京市修订《优化营商环境条例》从地方立法层面提供保障[7] - 国家金融监管总局北京监管局联合发布实施细则形成三级制度架构[7] 实践突破树立改革样本 - 通州案例完成全国首单居民住宅不动产信托登记，房产价值数百万元用于特殊需要信托[8] - 创新点包括构建权属登记法定确认机制，不动产权证标注"信托财产"属性实现风险隔离[8] - 采用"直接产权过户"模式简化流程，为自闭症受益人建立终身照护机制[8][9] 行业痛点与解决方案 - 传统模式需委托人筹措过桥资金（成本约万元级）并承受1个月操作周期[4] - 法人持有房产导致契税、房产税、所得税税率显著高于自然人模式[6] - 通州案例通过制度创新突破"高净值俱乐部"局限，向普惠金融领域延伸[4][8]