不动产信托财产登记试点进展 - 不动产信托财产登记试点地区已从北京扩容至9个城市，包括北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南和东莞 [1][3] - 试点工作自2024年底北京率先启动后加速推进，多地已在2025年完成首单业务落地 [3][4] - 北京市已将试点有效期从原试行一年延长至2028年12月31日，以持续推动政策优化 [4][10] 制度创新与具体实践 - 广州创新引入预告登记制度，解决了不动产因未完税等暂不满足转移登记条件的“卡脖子”问题，并于2025年7月18日发放全国第一张不动产信托预告登记证明 [3][4] - 厦门在2025年8月15日落地全国首单信托存续期追加交付不动产的转移登记业务及全国首单双委托人不动产家庭服务信托 [4][10] - 上海将不动产信托运用场景拓展到家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等普惠金融领域 [3][8] 业务模式与核心功能 - 不动产信托业务是指委托人将合法持有的不动产转移或委托购买给受托人（信托公司），由受托人按委托人意愿进行管理或处分 [5][10] - 该业务的核心功能是将固定资产转化为稳定、终身可持续的养老现金流，为“以房养老”提供制度化解决方案 [5][6][12] - 通过信托合同，老人可提前详细约定养老标准（如养老机构、医疗护理水平等），并由信托监察人监督执行，确保其意愿在未来行为能力下降后仍能落实 [6][13] 市场需求与资产背景 - 中国有3.1亿老年人口，“银发经济”需求与政策红利双重驱动信托业解决“以房养老”痛点 [1][7] - 中国城镇居民家庭资产中，住房占比接近60%-70%，金融资产占比较低，不动产是家庭核心资产载体 [5][11] - 人口老龄化加速使得养老资金缺口成为关键瓶颈，不动产信托旨在将僵化的不动产转化为有安全保障的养老资源 [5][11] 典型案例与价值体现 - 厦门国际信托推出的“幸福安享1号家庭服务信托”是具体案例，以夫妻共有房产为信托财产，通过出租获取收益补充长辈养老金，并约定未来向子女定向分配房产，同时引入财产保险保障 [6][13] - 该制度为居民提供了新选择，可在不出售房产、保留居住权或收益权的前提下，以房屋租金作为退休金补充，获得稳定养老现金流 [7][14] - 不动产信托能确保财产独立并由专业机构管理，防范老人失能失智后的财产被侵占或处置不当的风险 [6][13]

不动产信托财产登记试点进展 - 不动产信托财产登记试点地区已扩容至9个城市，包括北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞 [1][3] - 试点工作自2024年底由北京率先发起，并迅速向其他重点城市覆盖 [3] - 北京市已将试点有效期延长至2028年12月31日，以持续推动政策优化 [4] 试点具体落地案例 - 2025年4月，中国外贸信托和国投泰康信托在北京完成了首单不动产信托财产登记 [3] - 2025年6月，上海信托、爱建信托在上海有不动产信托登记案例落地，运用场景拓展至家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等领域 [3] - 2025年7月18日，广州发放全国第一张不动产信托预告登记证明，创新引入预告登记制度以解决不动产暂未满足转移登记条件的“卡脖子”问题 [3][4] - 2025年8月15日，全国首单信托存续期追加交付不动产的转移登记业务及全国首单双委托人不动产家庭服务信托在厦门落地 [4] 不动产信托的业务模式与功能 - 不动产信托是指委托人将其合法持有的不动产转移给受托人，由受托人为受益人的利益进行管理或处分的信托业务 [5] - 该业务的核心意义在于将不动产资产转化为有安全保障的养老资源，实现“以房养老”的制度化、安全化升级 [5] - 不动产信托可将固定资产转化为稳定的、终身可持续的养老现金流，解决“房产富人，现金穷人”的困境 [5] - 信托可确保照护意愿的精准执行，防范失能失智后的财产管理风险，信托财产独立并由受托人按合同进行专业管理 [6] 市场潜力与具体应用 - 中国城镇居民家庭资产中，住房占比接近六七成 [5] - 在3.1亿老年人口带来的“银发经济”需求与政策红利双重驱动下，信托业正试图解决“以房养老”痛点 [1] - 居民可将住房托付给信托公司，以房屋租金作为退休金补充，在不出售房产的情况下获得稳定养老现金流，同时保留居住权或收益权 [7] - 厦门国际信托推出的“厦门信托-幸福安享1号家庭服务信托”为具体案例，以共有房产为信托财产，通过出租获取收益补充养老金，并约定未来向子女定向分配房产 [6]

文章核心观点 - 当前养老金融市场存在“劣币驱逐良币”的怪现状，即养老诈骗频发，而正规的“以房养老”金融产品（信托版和保险版）却发展缓慢，面临复制难、推广难的问题 [1][2] - 住房资产是中国城镇居民家庭资产的重要组成部分（占比超过60%），通过机制完善的金融工具推进“以房养老”，对于盘活万亿级存量住房资产、丰富养老资金来源、激发市场活力意义深远，但任重道远 [2] 信托版“以房养老”现状与挑战 - **制度破冰与试点案例**：在地方政府推动下，不动产信托登记已在北京、上海、广州、厦门、天津、苏州等六个城市试点破冰，使服务从高净值人群走向普通家庭 [3] - 北京通州区70岁居民田女士为其自闭症儿子办理了全国首例不动产信托财产登记，将唯一房产纳入信托以提供终身照护的经济来源 [3] - 上海近80岁的李女士通过设立不动产信托，解决了无子女情况下的晚年生活保障和房产传承问题 [4] - **核心推广难题：税收与制度障碍**：首单落地后普遍遭遇“推广难题”，主要障碍在于税收问题 [4] - **重复征税问题**：由于缺乏“非交易过户”制度，信托设立与处置阶段被视为两次产权转移，需重复缴纳契税、印花税等税费 [4][5] - **信托税收身份问题**：信托产品无法成为不动产持有主体和纳税主体，需以信托公司名义缴税，适用较高税率，涉及增值税、房产税、土地增值税等 [6] - 在已落地案例中，各方对双重征税和税收成本较高异议较多，税负分担尚未形成规模化推广的成熟模式 [6] - **地方应对尝试**：例如北京通州区通过“政府引导+社会参与”模式，由慈善信托专项补贴特殊需要家庭设立不动产信托的契税费用，单户最高资助2万元 [6] 保险版“以房养老”现状与挑战 - **发展历程与规模**：自2015年首款产品上市，探索已逾10年，但发展缓慢，“叫好不叫座” [7] - 目前仅幸福人寿一家公司批量开展业务 [8] - 截至2025年8月底，幸福人寿累计发放养老金超过1.2亿元，仅为149户家庭、218名老人提供保障 [8] - **产品模式**：老年人住房反向抵押养老保险允许老人将房产抵押给保险公司，继续居住并定期领取养老金直至身故，身故后保险公司获得抵押房产处置权 [7] - **发展受阻原因**： - **客户准入限制**：咨询家庭多，但最终投保少，主要原因包括：年龄不合适、房子不合适、投保阻力大 [8] - **保险公司面临的现实难题**： 1. 项目周期长，业务前期现金流压力大 [8] 2. 房价波动风险大，对保险公司偿付能力和风险管理压力大 [8] 3. 房屋债权确认存在挑战，公证遗嘱效力可能被临终前最后一次有效遗嘱覆盖，影响处置环节债权实现 [8] 发展契机与建议 - **公众认知与顶层设计**：公众认知不足是突出制约因素，需政府部门、金融机构等多方协同的长期过程 [9] - **专家观点与建议**： - 中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文指出，住房反向抵押产品具有增加退休收入来源和保障居家养老方式的不可替代性，我国潜在市场和需求明显 [9] - **政策与立法建议**：完善政策与立法，参照国际经验引入担保机制（如对承保人或双向提供保险），以降低风险、激发市场活力 [10] - **丰富实现形式**： 1. 推广通州已落地的不动产信托财产登记制度，优化税收政策，避免重复征税，以服务特殊群体养老传承需求 [10] 2. 支持保障房领域的“以房养老”产品创新 [10] - **行业人士建议**： - 不动产信托普惠化需打通“登记—税收”政策闭环，核心在于消除重复征税与明确信托纳税身份，推进信托税制建立 [10] - 应明确可纳入养老金融或普惠型信托产品的不动产信托种类，制定专项政策配套，避免双重征税 [10] - 有信托公司负责人指出，房产装入信托是建立信托关系而非真正产权转移，在处置阶段缴税较为合理，解决重复征税问题将使该领域成为一片蓝海 [11]

“十五五”养老保障体系改革核心重点 - 持续充实养老财富储备 继续推进国资划转社保基金 强化全国社保基金作为主权养老基金的“压舱石”作用 为资本市场提供稳定的长期资金 [2][7] - 完善养老保险核心制度 落实基本养老保险全国统筹 健全社会保险精算制度 从“坚持精算平衡原则”升级为“健全精算制度” 通过常态化“制度体检”应对人口结构变化挑战 [2][7] - 加快多层次养老体系发展 推动第二、三支柱协同扩容 发挥商业保险的补充作用 同时激活第四支柱潜力 构建全方位、多层次的养老保障网络 [2][7] 针对北京城市副中心的具体创新建议 - 优化企业年金制度设计 建议取消企业年金的单位缴费归属期和企业账户 模仿住房公积金模式 让单位缴费与个人缴费实时计入个人账户 以杜绝分配不公和暗箱操作 提升职工参与积极性 同时推动企业年金年金化发放 替代一次性领取 以化解长寿风险 [2][7] - 先行先试养老金融创新工具 建议在副中心率先引入生命周期基金、目标日期基金等合格默认投资工具 以简化个人投资选择 推动企业年金与个人养老金融合发展 通过B端政策推动C端个人养老金参保率提升 [3][8] - 丰富以房养老实现形式 针对反向住房抵押养老保险试点效果不佳的现状 建议完善政策与立法 引入担保机制降低风险 推广通州已落地的不动产信托财产登记制度 为特殊群体提供房产隔代传承和养老保障解决方案 并优化相关税收政策以避免重复征税 支持保障房领域的以房养老产品创新 在房地产市场调整期激活相关需求 [3][8] 养老领域税收优惠建议 - 指出我国在养老金领取环节实现全免税 政策优于多数发达国家 但在缴费环节的税收支持仍有提升空间 [4][8] - 呼吁提高个人养老金税收优惠额度 建议将现行每年1.2万元的缴费限额适当提高 例如翻倍至2.4万元 以更好地满足家庭长期养老财富积累需求 [4][8]

产品核心创新 - 苏州信托成功设立江苏省首单不动产服务信托并完成全省首次不动产信托财产登记，填补了省内相关领域空白 [1] - 产品创新性构建“以房养老+特殊需要+公益目的”三位一体综合服务模式，实现“安老”与“护生”双向赋能 [1] 信托财产与架构 - 委托人将名下房产、房产收益权、现金及保单权益等资产逐步纳入信托体系 [1] - 通过“不动产权证注记+中国信登产品登记”的双重模式，实现信托财产权属的清晰界定与双重确权 [1] - 引入国浩律师（苏州）事务所担任监察人，为委托人权益构建制度保障屏障 [1] 法律保障体系 - 相关信托合同及遗嘱均在江苏省苏州市苏州公证处完成规范公证，构建“信托+遗嘱”的双重法律保障体系 [2] - 上海锦天城律师事务所为产品相关法律文本提供全程专业支持，夯实信托财产的独立性与安全性基础 [2] 公司未来规划 - 公司将持续深耕“养老+慈善”、“养老+不动产”、“养老+遗嘱”等多元化服务场景 [2] - 积极探索不动产资产盘活与持续现金流转化的创新路径，以更灵活、更安全的信托工具对接人民群众对美好生活的向往 [2]

内房股股价表现 - 世茂集团股价上涨13.21%至0.3港元 [1] - 富力地产股价上涨5.36%至0.59港元 [1] - 华润置地股价上涨4.45%至30.96港元 [1] - 远洋集团股价上涨3.81%至0.109港元 [1] 现房销售政策动态 - 湖南省岳阳市平江县全面推行现房销售，为全国第四个明确推进该政策的地区 [1] - 现房销售政策有助于防范交付风险并稳定市场，长远促进房企优胜劣汰 [1] - 广发证券预计现房销售对当地房企影响不大 [1] 行业政策与市场观点 - 中泰证券认为现房销售短期内未必能有效直接推动新房销售 [1] - 内房港股投资方面，维持选取优质国企开发商的策略 [1] - 当前处于政策空窗期，中央及地方政府未有新表态 [1] - 黄奇帆关于建立老年人房产倒按揭体系等表态引起广泛关注 [1] - 对年底政治局会议和中央经济工作会议的政策表态有所期待 [1]

房地产市场现状 - 全国房地产开发投资同比下降13.9%，住宅投资下降12.9% [1] - 一、二线城市房价跌幅相对较小，三四线城市房价跌幅较大，部分城市房价已回到10年前水平 [1] - 当前房价较峰值已下跌30%，导致全国房产总价值缩水严重 [3] 家庭资产与负债影响 - 约47%的房产持有者表示其房产已跌破买入价，受房价下跌导致实际或潜在亏本的业主数量占比约20% [3] - 居民部门杠杆率达到65.3%，其中住房贷款占比超过70%，家庭债务收入比已攀升至128% [5] - 过去三年居民存款累计增加48.8万亿元，增速显著高于前几年，反映消费意愿下降 [4] 人口结构与需求变化 - 65岁以上人口占总人口19.7%，预计2030年将超过20% [7] - 购房适龄人口预计到2025年降至约5亿人，较2015年峰值减少近7000万人 [7] - 潜在住房需求预计将显著下降，2031-2040年降至年均8.5亿平方米，2041-2050年降至年均4.8亿平方米 [7] 市场展望与政策导向 - 2025年新建商品房价格同比跌幅预计收窄至1%左右，二手房价格同比跌幅收窄至2%左右 [11] - 房地产市场正从投资投机主导型向居住需求主导型转变，更注重居住品质的“第四代住宅”成为热点 [11] - 城中村改造等新政策实施，市场逐步构建新的发展模式 [11]

养老市场需求与规模 - 中国60岁及以上老年人口已达3.1亿人，预计到2035年将突破4亿，进入重度老龄化阶段[2] - 2020年中国空巢老人规模近1.5亿人，高龄独居空巢老人达772万人，2021年老年人中独居的占14.2%[2] - 随着60后和70后步入退休年龄，这部分人群持有的储蓄、理财、基金、保险四大类金融资产合计达120万亿元，未来十年将进入"银龄财富时代"[3] 养老服务模式与供给 - 中国形成"9073"养老格局，即90%左右老年人居家养老，7%左右依托社区支持养老，3%入住机构养老[10] - 截至2024年末，中国共有各类养老机构和设施40.6万个，养老床位合计799.3万张[11] - 高端养老社区如椿萱茂·和园提供CLRC模式，建筑面积4.8万平方米，372套房已入住155位老人，月租费用在8000元至1.4万元之间[6][8] - 险资主导的养老项目如中国太平的"玉兰人家"总建筑面积17.7万平方米，规划房间1387间，可容纳超2200人[12] 养老金融与支付能力 - 中国养老金体系第一支柱规模达7.82万亿元，但未来替代率可能降至30%-40%，难以维持高质量养老水平[17][19] - 第三支柱个人养老金规模仅300亿元，参保人数覆盖7000多万人，占总人口比例低[17] - 商业养老保险产品在国内保险行业保费占比不到10%，"80后""90后"普遍缺乏养老储备意识[20] - 城镇居民家庭总资产均值为317.9万元，但住房占比近七成，实物资产为主流动性较差[16] 养老服务人力资源 - 中国养老护理员供给缺口达550万人，新增养老护理员的流失率高达40%至50%[22] - 在北京、上海、深圳等一线城市，护理员到手月薪多在6000元-8000元，对年轻人吸引力较小[23] - 中国失能、半失能老人约4500万人，需要专业护理人员1000万人以上，照护力量严重不足[24] 养老产业创新与趋势 - 养老服务信托开始试点，昆仑信托已成立15单业务，尝试解决支付安全与服务对接问题[30] - 社区养老支持服务发展，如北京康养集团上线"北康养e家平台"，提供158项上门服务[27] - 中国60岁-69岁低龄老年人中有45%有就业意愿，老年人被视为可以创造价值的社会资本[33] - 复旦大学预测2035年银发经济规模达19.1万亿元，占GDP比重为9.6%，2050年规模将增至49.9万亿元[32]

孤寡老人遗产继承问题凸显 - 2025年仅上海徐汇区就有3000余名孤寡老人，离世后遗产无人继承案例常见 [1] - 著名美食家蔡澜离世后遗产据传高达上亿元，引发公众对无主遗产归属的广泛关注 [1] 无继承人遗产的法律处置框架 - 根据《民法典》，无第一顺序（配偶、子女、父母）及第二顺序（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承人且无遗嘱时，遗产归国家所有用于公益事业，民政部门担任遗产管理人 [5][8] - 对继承人以外但尽到较多扶养义务的人，可根据《民法典》第一千一百三十一条分得适当遗产 [5] 亲属主张继承权的司法实践 - 上海葛老伯案例：离世留下约430万元存款及市区房产，堂弟夫妇以尽扶养责任为由起诉民政局，最终法院判决其获得130万元存款，另300万元存款及房产收归国有 [1][6] - 北京赵女士案例：离世留下价值400余万元房产及110余万元现金，9名旁系亲属主张权利，法院判决现金由9人按扶养力度分配，其中尽主要照顾责任的叔叔获20%份额，房产收归国有 [7][8][9] - 法院衡量扶养力度的依据包括承担生活开支、医疗费用、日常照料等物质投入，以及精神关怀、探望等精力投入 [11] 协议养老成为新兴模式 - 北京阮大爷案例：通过签署协议由同村刘某负责其生养死葬，并以名下11间房屋（后获拆迁补偿380多万元及五套总面积560平方米安置房）作为回报，此方式被视为“去家庭化”养老 [12][13][14][16] - 社交平台显示，部分年轻人群体现已开始规划“以房养老”或通过签署协议寻找扶养人，显示出对传统家庭养老模式的突破和对契约精神的信任 [17]

制度破冰与创新 - 不动产信托财产登记制度为"以房养老"提供新路径，通过"非交易性过户"机制实现房产信托化，无需真实买卖，仅在不动产权证标注"信托财产"即可[1][3] - 传统反向抵押贷款模式因老年人担忧失去房产控制权和金融机构顾虑房价波动风险而推广受阻，信托模式解决了供需双方的风险忧虑[2] - 北京、上海、广州、厦门等地已开展试点，北京2024年底率先推出，上海2025年5月跟进，已有5单代表性案例落地[3][6] 信托模式优势 - 信托公司作为专业管家实现四大功能：法律确权风险隔离、构筑安全屏障防诈骗、专业运营转化现金流、精准实现财富传承[4] - 信托财产独立于委托人其他资产和信托公司固有资产，通过监察人制度和定期信息披露保障老年人权益[4] - 可设置多层受益人或附条件分配条款，资产传承更灵活，满足养老、特殊群体保障、慈善等多重需求[4][8] 典型案例分析 - 爱建信托"心享"信托帮助离异独居老人以租金补充养老金，房产定向传承给侄子[1][7] - 外贸信托"吉量10号"服务"422"家庭，通过仓储房产实现养老、教育、公益多重目标[7][8] - 国投泰康信托首单项目为自闭症患者建立终身保障，创新结合信托与意定监护制度[7][8] - 上海信托采用"不动产租金+现金收益"组合模式满足中产家庭多元化需求[8] 行业转型与前景 - 信托公司从"融资中介"向"服务中介"转型，发挥资产管理者、风险隔离者、意愿执行者三重作用[7][8] - 服务信托不涉及融资放贷，覆盖养老助老、特殊群体保障、慈善事业、财富传承等领域[9] - 预计未来十年"以房养老"信托市场规模达数千亿元，政策支持与需求增长驱动市场扩容[11] 推广挑战 - 税收政策不明确导致可能重复征税，缺乏适应信托特性的专项规则[11] - 登记流程复杂，各地标准不一，跨部门协调机制不畅影响执行效率[12] - 复合型人才储备不足，公众认知度低制约参与度，需加强宣传推广[12]