在上海，离异独居、无儿无女、年近八旬的李女士将名下唯一住房"装"进了上海爱建信托有限责任公司 （以下简称"爱建信托"）设立的"心享"特殊需要服务信托，以租金补充养老金，百年之后房产将定向传 承给照料她的侄子。她的安心，缘于一项金融制度的破冰——不动产信托财产登记制度。这项制度的落 地为与李女士境况相似的人群提供了"以房养老"新路径。 当前，我国居民住房资产占家庭总资产比重过半，这本应是解决养老资金问题的重要资源。然而，反向 抵押贷款（倒按揭）等传统"以房养老"金融模式，因老年人担忧失去房产控制权、金融机构顾虑房价波 动风险，多年来推广效果不尽如人意。 如今，随着北京、上海、广州、厦门等地相继开展不动产信托财产登记试点，这一困局正在被打破。信 托公司作为专业管家，通过创新的不动产信托模式，正在将"沉睡的房产"转化为可持续的养老现金流， 这不仅成为金融业书写养老金融"大文章"的重要章节，更守护了"万家灯火"的养老期待。 制度破冰 以房养老破局 在人口老龄化加速背景下，老年人的养老需求日益迫切。手握房产类固定资产，但流动性资金却相对不 足是不少居民家庭面临的共同养老困境，如何盘活房产为养老资金"开源"成为亟待解决的 ...

不动产信托登记试点政策 - 厦门成为继北京、上海、广州后第四个开展不动产信托财产登记试点的城市 [1] - 《试点方案》创新性地将不动产追加交付信托财产、运用信托资金购买不动产、更换受托人、变更受益人等事项纳入登记事项 [1] - 针对不同登记事项推出"指南式"操作指引，旨在释放信托制度在养老传承、民生普惠领域的服务功能 [1] 登记流程与权益分离 - 按登记类型提出七大事由，并针对不同事由分别设计详细流程 [1] - 信托产品登记完成后，受益人可申请办理信托受益权证 [1] - 通过不动产信托登记可实现所有权、管理权、受益权三方面权益分离，有效隔离风险和实现财富传承 [2] 市场发展与区域扩容 - 北京于2024年12月率先打通不动产信托财产登记路径，2025年上海、广州、厦门相继启动试点 [2] - 市场预测未来不动产信托财产登记或优先向长三角等不动产密集且试点基础扎实的区域扩容 [2] - 未来将推进财产类型扩容、税收优惠、司法等配套制度深化，以推动不动产信托业务发展 [2]

不动产信托试点推进 - 厦门成为继北京、上海、广州后第四个开展不动产信托财产登记试点的城市 [1] - 厦门金融监管局联合多部门印发《厦门市不动产信托财产登记试点方案》 [1] - 试点方案创新性地将以不动产追加交付信托财产、运用信托资金购买不动产等事项纳入登记事项 [3] 试点方案创新与流程 - 按登记类型提出七大事由并设计详细登记流程 [3] - 信托产品登记完成后受益人可申请办理信托受益权证 [3] - 厦门试点在登记事项上更加细化多部门协同机制更成熟操作性更强 [3] 不动产信托财产登记定义与作用 - 不动产信托财产登记是指将不动产权利归属和信托相关事项记载于登记簿的行为 [4] - 解决不动产信托领域权属不清风险隔离不足交易成本高且效率低下等问题 [4] - 通过登记可实现所有权管理权受益权三方面权益分离有效隔离风险和财富传承 [4] 试点未来发展方向 - 不动产信托财产登记试点主要解决财产独立性公示业务合规税收优惠跨部门协作等行业痛点 [5] - 未来或将优先向长三角等不动产密集且试点基础扎实的区域扩容 [5] - 推进财产类型扩容税收优惠司法等配套制度深化 [5]

不动产信托财产登记试点 - 北京、上海和广东等地已展开不动产信托财产登记试点，成功推出四单案例[1] - 核心突破点在于解决信托财产权属登记的法律障碍，打通房产资源与养老保障的转化通道[1] - 此前因缺乏统一登记制度，房产等非现金资产难以装入信托，制约养老金融创新[1] 不动产信托在养老领域的作用 - 确权保障：规范登记制度确保养老信托财产独立，防范风险[2] - 资产配置：便于灵活管理不动产及股权，实现长期增值[2] - 服务创新：支持"以房养老"、股权收益型养老产品设计[2] - 风险隔离：通过登记公示效力保护受益人权益[2] - 监管合规：助力完善养老信托制度体系，促进行业健康发展[2] 与传统"以房养老"模式的差异 - 风险隔离：信托财产独立于委托人和受托人资产，避免债务或继承纠纷影响[3] - 灵活传承：可设定多层次受益人，实现"养老+传承"双重目标[3] - 权益保障：避免传统模式中因房价波动或机构经营风险导致的养老金断供问题[3] - 综合服务：可整合医疗、护理等增值服务，形成"金融+养老"生态[3] 目标受众与普惠化路径 - 核心受众包括拥有房产但缺乏稳定现金流者、无子女或子女海外定居家庭、中高净值家庭[3] - 探索"迷你信托"模式，允许部分产权或小户型房产入信托[4] - 需政策支持如登记费减免、税收优惠及金融科技赋能以降低门槛[4] 市场潜力与发展前景 - 参考美国反向抵押贷款渗透率(约2%)，我国潜在规模大，一二线城市未来5至10年或可形成千亿元级市场[4] - 预计2025至2027年在老龄化率高、房产价值稳定的城市扩大试点，2030年前后全国性制度有望落地[6] 风控机制与配套政策需求 - 动态估值机制定期评估房产价值，调整养老金支付比例[5] - 收益缓冲池提取部分租金收益作为风险准备金[5] - 需优化税收政策如非交易过户税收豁免、完善司法保障及跨部门协同[6] 信托公司业务创新方向 - 开发"'以房养老'信托+长期护理保险"等组合产品[6] - 联合养老机构、医疗机构打造"一站式"养老解决方案[6] - 运用AI优化房产估值、租金预测等环节提升效率[6] - 通过"保险+信托"模式降低准入门槛[6]

不动产信托登记试点落地 - 上海试点开展不动产信托登记并成功落地两单业务 标志着不动产信托运用场景拓展至家庭财富定向传承和银发老人特殊需求等普惠金融领域 [1][2] - 试点工作由上海市委金融办等6部门联合推动 上海信托和爱建信托率先响应并完成案例落地 [1] 信托机制优势 - 信托在财产隔离、财富传承、养老保障、子女照护等方面相较其他金融工具更具有效性 [1][2] - 通过资产隔离和他益分配功能 可同时实现养老品质提升、不动产定向传承和婚前财产独立等综合需求 [2] 典型案例分析 - 上海信托案例：中年白领女性以"商办房屋+现金"混合财产设立信托 租金补充母亲养老金 房产定向传承给子女 为全国首单混合财产家庭服务信托 [2] - 爱建信托案例：独居老人以唯一住房设立信托 租金补充退休金 身后房产定向传承给照料者侄子 为上海首单不动产特殊需求服务信托 [2] 试点意义与行业影响 - 案例覆盖中青年与高龄老人群体 涉及商办物业与居住房屋 体现信托机制适应多年龄层和多场景需求的灵活性 [3] - 信托目的拓展至独居养老、房产传承、财产隔离等多维度 凸显不动产信托服务民生需求的潜力 [3] - 上海信托已形成养老信托、特殊需要信托等特色社会服务模式 浦发银行表示将深化协同支持创新业务 [3] 未来发展方向 - 上海将持续深化试点 丰富运用场景 完善法律法规体系 推动非资金类资产信托财产登记扩围增效 [4] - 目标为更好发挥信托在服务实体经济、优化资产配置和保障财富传承中的作用 促进行业高质量发展 [4]

信托业普惠金融创新举措 - 上海信托2024年11月落地上海辖内首单特殊需要信托 为残障群体 失能老人等民事行为能力瑕疵群体提供综合服务 通过"一个特殊需要信托账户"整合多元资产 汇聚社会资源 链接生活照料 财产管理 养老服务等场景及服务提供方 实现专款专用与资金闭环 [3] - 探索"特殊需要信托+"模式 与慈善信托嫁接支持公益用途 与预付类资金服务信托结合规范服务支付 与监护人责任险联动缓释履职风险 构建"无障碍金融"服务环境 [3] - 2024年8月新修订的《上海市推进国际金融中心家建设条例》将不动产和股权信托纳入 上海信托作为唯一一家信托公司参与立法征询 在市委金融办和上海金融监管局牵头下 成功出台上海版本不动产信托登记制度 [4] - 2024年6月9日落地全国首单"现金+不动产"的家庭服务信托 [4] - 2024年6月落地独具信托服务特色的安养服务信托账户 通过信托制度解决老年人在财富传承 失能失智下的照护等方面问题 实现信托账户普惠化 服务品质养老需要 [4] - 2024年6月26日落地全国首单公司化运营知识产权服务信托(临床传化) 与上海临床创新转化研究院 上海市第十人民医院合作 开创市级医院临床创新成果公司化运营全新路径 [4] 未来普惠信托发展规划 - 大力发展信托数智化建设 为信托服务插上数据和智能化翅膀 更高质量 广维度服务广大社会群体 [5] - 大力发展家庭服务信托等财富管理服务信托 让财富信托走进"千家万户" 努力让每一个人都有一个信托账户 [5] - 大力发展预付资金信托 让信托制度更好地服务于社会治理 为促消费 营商环境优化提供信托特色方案 [5] - 大力发展养老服务信托和公益慈善信托 为养老金融大文章和共同富裕贡献信托力量 [5]

行业痛点与制度障碍 - 不动产信托财产登记制度缺失严重制约行业发展，全国68家信托公司受托财产规模达27万亿元，但不动产信托仅数例 [3] - 产权归属法律界定不清导致信托财产风险隔离功能被架空，威胁受益人权益并衍生法律争议 [3] - 房产交付过程烦琐，传统模式需额外筹措过桥资金（成本约万元级）并承受至少一个月操作周期 [3] - 税负压力过大，法人主体持有房产导致各环节税率显著高于自然人持有模式 [3] - 制度缺陷使信托服务长期困于"高净值俱乐部"，难以惠及普通家庭 [4] 政策突破与制度框架 - 国务院2023年批复明确将不动产信托财产登记机制作为金融服务业扩大开放的重要内容 [5] - 北京市2024年修订《优化营商环境条例》，从地方立法层面为制度创新提供保障 [5] - 形成"顶层设计+地方立法+实施细则"三级制度架构，试点工作正式启动 [5] 实践案例与机制创新 - 国投泰康信托完成全国首单居民住宅不动产信托财产登记，为70岁居民设立特殊需要信托 [6] - 构建权属登记法定确认机制，不动产权证附注"信托财产"属性及专属编码确立风险隔离效力 [7] - 采用"直接产权过户"模式将流程耗时从月级压缩至两小时内，节省数万元利息成本 [7] - 建立"受托人+继受行权人+监察人"三位一体监督机制防范财产侵占风险 [7] 普惠金融与养老金融价值 - 不动产信托使信托服务首次触达中等收入群体，实现从"私人银行服务"向"普惠金融服务"转变 [9] - 覆盖80%以上城镇家庭，为特殊需要人群构建保障新范式，我国现有2000万特殊需要人群面临财产管理真空困境 [10] - 为2.8亿老年人口（含4000万失能失智老人）提供财产管理、现金流补充和决策机制解决方案 [13] - 信托与遗嘱、保险功能互补，支持个性化传承方案并引导家风建设 [13] 现存障碍与发展路径 - 税收政策滞后导致信托公司承担3%契税及0.84%房产税，远高于自然人税率 [17] - 公众认知鸿沟明显，多数居民将信托等同于理财产品并联想"信托爆雷" [17] - 建议构建"1+2+N"政策体系，重点突破税收政策空白并探索递延纳税制度 [18] - 培育养老信托专业服务生态圈，建立"信托公司—法律机构—照护组织"协同网络 [19] - 推行分层服务模式并探索"社区信托顾问"制度扩大普惠覆盖面 [20] 市场前景与行业影响 - 预计到2030年居民不动产信托受托财产规模将以15%～20%增速突破3万亿元 [23] - 信托服务从"代客理财"向"民生保障"功能转变将重塑行业生态 [23] - 制度创新激活存量资产金融价值，为金融支持共同富裕提供实践样本 [24]

制度破冰：不动产信托登记改革的历史性跨越 - 不动产信托财产登记制度缺失长期制约行业发展，全国68家信托公司受托财产规模达27万亿元但不动产信托仅数例[4] - 制度障碍体现为产权归属法律界定不清、房产交付过程繁琐、税负压力过大三大痛点[4][6] - 产权混淆导致信托财产风险隔离功能被架空，房产登记在信托公司名下可能被纳入偿债资产[4] 政策突破构建制度框架 - 2023年国务院批复明确探索建立不动产信托财产登记机制[7] - 2024年北京市修订《优化营商环境条例》从地方立法层面提供保障[7] - 国家金融监管总局北京监管局联合发布实施细则形成三级制度架构[7] 实践突破树立改革样本 - 通州案例完成全国首单居民住宅不动产信托登记，房产价值数百万元用于特殊需要信托[8] - 创新点包括构建权属登记法定确认机制，不动产权证标注"信托财产"属性实现风险隔离[8] - 采用"直接产权过户"模式简化流程，为自闭症受益人建立终身照护机制[8][9] 行业痛点与解决方案 - 传统模式需委托人筹措过桥资金（成本约万元级）并承受1个月操作周期[4] - 法人持有房产导致契税、房产税、所得税税率显著高于自然人模式[6] - 通州案例通过制度创新突破"高净值俱乐部"局限，向普惠金融领域延伸[4][8]

不动产信托登记试点落地 - 全国首单"不动产+现金"混合财产形式的家庭服务信托在上海落地 这是上海试点首批两个不动产信托登记案例之一 [1] - 信托本质是财产管理制度 此前上海未落地不动产信托因房产过户至信托公司名下存在被纳入偿债资产风险 [1] - 上海六部门印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》 明确要求不动产转移登记至受托人名下并注记"信托财产" 实现资产隔离 [1] 上海信托案例 - 案例委托人为中年白领女士 将商办房屋及现金资产纳入信托 通过房屋出租获取现金流补充母亲养老金 [1] - 房屋在子女成年后定向传承 作为子女个人财产 [1] 爱建信托案例 - 上海首单纯不动产特殊需要服务信托 委托人为年近八旬无子女老人 将唯一住房纳入信托 [2] - 住房租金作为退休金补贴 老人保有房屋运用处置及收益权 身后房产定向传承给照料生活的侄子 [2] - 相比遗嘱继承需法院认可效力 信托能隔离风险确保财产精准传承 [2]

不动产信托登记试点进展 - 上海于5月27日由六部门联合印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》，6月9日上海信托与爱建信托同步完成登记，聚焦家庭财富管理与特殊群体保障领域 [1] - 北京早于上海开展试点，2024年12月发布试行通知，2024年4月外贸信托与国投泰康信托完成首次登记 [2] - 上海试点特点包括覆盖居住及商办房产类型、多部门协同形成全流程闭环，应用场景扩展至养老、财产隔离及定向传承 [2][3] 不动产信托实践案例 - 上海案例中委托人将商办公寓及现金资产纳入信托，通过租金现金流补充养老金并规划子女传承 [3] - 信托机制在财产隔离、财富传承、老人抚养等方面展现独特优势，满足家庭综合化需求 [3][4] - 爱建信托指出不动产信托为养老等民生领域提供新解决方案，兼顾居住权、收益权与财产传承 [4] 信托行业发展趋势 - 行业除不动产领域外，正发力存款等流动资产管理 [5] - 居民储蓄增长推动综合金融服务需求上升，信托业务从高收益诉求转向综合财富管理 [6][7] - 2024年末家族信托余额6435 79亿元，保险金信托余额2703 97亿元，个人财富信托合计规模达10288 82亿元 [7] 信托业发展导向 - 复旦大学信托研究中心强调行业需以人民需求为导向，聚焦财产性收入增长与普惠金融服务 [8] - 2023年信托业务三分类新规明确财富管理服务信托重要性，推动服务民生创新 [7][8]