行业背景与政策驱动 - 随着中国人口老龄化进程加速，不动产信托财产登记试点正成为破解“以房养老”难题的关键路径，旨在将不动产资产转化为可管理的养老资源，帮助老年群体实现财产变现与传承 [1] - 国家金融监督管理总局上海监管局印发行动方案，提出开展不动产信托盘活存量地产，丰富养老资金来源，并继续探索新型养老服务信托、特殊需要服务信托等在养老、助老领域的应用场景 [1] 试点推进与地域格局 - 不动产信托财产登记试点自2024年底在北京率先启动，已迅速扩展至全国多个重点城市，形成覆盖京津冀、长三角、珠三角等区域的格局 [4] - 据不完全统计，目前北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞9地均已开展试点工作 [2][4] - 2025年4月，中国外贸信托和国投泰康信托分别在北京昌平区和通州区完成了首单不动产信托财产登记，随后上海、广州、厦门等地相继跟进，进一步扩大了试点惠及面 [4] - 北京试点政策原试行一年，在2025年底试点期满前，有效期被延长至2028年12月31日，以持续优化政策 [5] 制度设计与模式创新 - 北京试点政策聚焦信托领域财产确权难题，通过“信托产品预登记、签订信托文件、信托财产登记”三步走模式，以在不动产权证书“附记”栏标注的形式完成登记，实现了国内非资金信托财产登记机制“从无到有”的突破 [4] - 各地试点政策有所创新：北京明确在不动产权证书“附记”栏注明信托属性；上海进一步扩大适用范围；广州则针对不动产暂未满足转移登记条件的问题，创新引入预告登记制度 [6] - 试点正在将不动产信托的应用场景延伸至特需信托、家族信托、住房反向抵押（以房养老）及房地产不良资产管理等民生与经济关键领域 [6] 面临的法律与制度挑战 - 当前的登记试点更多是行政管理层面的“变通”，而非法律层面的彻底“确权”，登记效力在实践中存在不确定性 [7][8] - 目前缺乏统一的上位法规则，不动产信托产品预登记与不动产登记中心的物权转移登记两个系统衔接不顺畅 [8] - 目前的转移登记在不动产登记簿上仅能实现“注记”功能，并非真正意义上的信托登记，在面对司法执行场景时，信托财产的独立性能否得到有效保护尚乏上位法强力支撑 [8] 税负成本与业务障碍 - 在现行税制下，个人将住宅置入信托被参照“交易”处理，从而在设立阶段产生税费负担，成为阻碍业务大规模推广的“隐形门槛” [9] - 以一套持有未满2年的住宅为例，设立信托需全额征收3.18%的增值税及附加，契税统一按3%征收；若是非住宅，还需缴纳土地增值税和印花税 [9] - 税收问题是不动产信托应用中的主要问题，高昂的税负成本容易影响家庭使用意愿与制度普及效果，信托公司也因流程成本高和法律不确定性而缺乏推广动力 [9] 国际经验与改革建议 - 日本采用“所有权转移登记+信托登记”双轨制，登记后在不动产登记簿中生成“信托目录”，明确信托合同主要条款，并通过广泛的公示赋予登记对抗效力 [10] - 专家建议未来改革分两步走：短期需完善试点政策，扩大登记范围，并对特殊需要信托给予税收优惠；长期根本之策在于修订《信托法》与《不动产登记暂行条例》，增设信托登记专章，从立法层面固化其独立地位 [10]

政策发布 - 上海金融监管局印发《上海银行业保险业养老金融高质量发展行动方案》[1] 信托行业业务创新 - 支持信托公司开展定制化的家族信托、家庭服务信托、保险金信托等服务，以整合家庭多元化财产，满足老年群体综合养老需求[1] - 支持信托公司开展不动产信托以盘活存量地产，丰富养老资金来源[1] - 继续探索新型养老服务信托、特殊需要服务信托等在养老、助老领域的应用场景[1] 金融租赁行业业务拓展 - 鼓励金融租赁公司开展养老服务业融资租赁等金融业务[1] 养老金融产品发展 - 支持养老理财等养老金融产品，投资与养老特征相匹配的长期优质资产[1]

不动产信托财产登记试点进展 - 不动产信托财产登记试点地区已扩容至9个城市，包括北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州、济南、东莞 [1][3] - 试点工作自2024年底由北京率先发起，并迅速向其他重点城市覆盖 [3] - 北京市已将试点有效期延长至2028年12月31日，以持续推动政策优化 [4] 试点具体落地案例 - 2025年4月，中国外贸信托和国投泰康信托在北京完成了首单不动产信托财产登记 [3] - 2025年6月，上海信托、爱建信托在上海有不动产信托登记案例落地，运用场景拓展至家庭财富定向传承、银发老人特殊需要等领域 [3] - 2025年7月18日，广州发放全国第一张不动产信托预告登记证明，创新引入预告登记制度以解决不动产暂未满足转移登记条件的“卡脖子”问题 [3][4] - 2025年8月15日，全国首单信托存续期追加交付不动产的转移登记业务及全国首单双委托人不动产家庭服务信托在厦门落地 [4] 不动产信托的业务模式与功能 - 不动产信托是指委托人将其合法持有的不动产转移给受托人，由受托人为受益人的利益进行管理或处分的信托业务 [5] - 该业务的核心意义在于将不动产资产转化为有安全保障的养老资源，实现“以房养老”的制度化、安全化升级 [5] - 不动产信托可将固定资产转化为稳定的、终身可持续的养老现金流，解决“房产富人，现金穷人”的困境 [5] - 信托可确保照护意愿的精准执行，防范失能失智后的财产管理风险，信托财产独立并由受托人按合同进行专业管理 [6] 市场潜力与具体应用 - 中国城镇居民家庭资产中，住房占比接近六七成 [5] - 在3.1亿老年人口带来的“银发经济”需求与政策红利双重驱动下，信托业正试图解决“以房养老”痛点 [1] - 居民可将住房托付给信托公司，以房屋租金作为退休金补充，在不出售房产的情况下获得稳定养老现金流，同时保留居住权或收益权 [7] - 厦门国际信托推出的“厦门信托-幸福安享1号家庭服务信托”为具体案例，以共有房产为信托财产，通过出租获取收益补充养老金，并约定未来向子女定向分配房产 [6]

政策试点核心内容 - 东莞多部门联合发布通知，正式启动不动产信托财产登记试点，旨在以制度创新破解存量资产盘活难题 [1] - 试点政策清晰界定了不动产信托的定义与适用范围，并细化了办理流程等关键事项，为因登记规范缺失而发展受阻的业务提供了明确遵循 [1] 制度创新的核心突破与意义 - 试点核心突破在于以登记确权夯实信托财产独立性，通过将信托事项记载于不动产登记簿，从法律层面厘清财产边界 [2] - 该制度设计避免了信托财产与当事人其他资产混同，并通过公示公信效力防范交易风险，使不动产信托的风险隔离优势真正落地 [2] - 此举为家族财富传承、养老保障等多元场景提供了合规基础 [2] 试点背景与行业潜力 - 截至当前，已有包括东莞在内的北京、上海、广州等8个地区启动了不动产信托财产登记试点 [3] - 中国信托业协会数据显示，截至2025年6月末，按非资金信托口径统计，资产服务信托余额至少为8万亿元，占信托资产总规模的24.67% [3] - 同期，财富管理服务信托规模达4.37万亿元，伴随不动产信托登记等制度试点推进，其增长潜力显著 [3] 对区域经济与行业发展的影响 - 作为制造业重镇，东莞登记制度的完善将降低不动产信托设立门槛，便于通过专业运营实现闲置资产增值，为产业升级注入金融活水 [3] - 试点可借鉴其他地区经验，延伸至特殊家庭照护、代际传承等民生领域，让不动产从居住属性拓展为生活保障载体 [3] - 明确不动产、股权的信托登记路径，为以家族信托为代表的财富管理服务信托的发展扫清制度障碍，该领域有望成为信托业既有规模又有业绩贡献的增长引擎 [4] - 试点能激活区域存量资产价值、丰富财富管理渠道，并为全国层面完善信托财产登记制度提供宝贵的实践样本 [4]

文章核心观点 - 中国社会科学院专家郑秉文在论坛上系统阐述了中国养老财富储备的框架、发展成就，并针对“十五五”规划及北京城市副中心建设，提出了包括提高个人养老金缴费额度、改革企业年金制度、发展创新养老产品等一系列具体建议，旨在增强养老保障体系吸引力和应对人口老龄化挑战 [1][4][12][16] “十四五”期间养老财富储备增长特征 - 中国应对人口老龄化的社会财富储备被定义为金融形态的“1+5-1”框架，即主权养老基金加上五支柱养老金体系（零至四支柱），再减去属于财政转移支付的零支柱 [5][6] - “十四五”期间，“1+5-1”社会财富总量（不计第四支柱）从2019年的11.42万亿元人民币增长至2024年的18.79万亿元人民币 [7] - 主权养老基金规模从2.63万亿元人民币增至3.32万亿元人民币 [7] - 基本养老保险基金规模从6.29万亿元人民币增至8.72万亿元人民币 [7] - 第二支柱（企业年金和职业年金）规模从2.6万亿元人民币猛增至6.75万亿元人民币，增幅约170% [7] - 完成了首次国资划转充实社保基金 [8] - 第三支柱个人养老金制度框架建立，开户人数已超1亿人，远超第二支柱约7000万的覆盖人数，形成“哑铃形”结构 [8] - 第四支柱进入系统集成阶段，金融监管总局提出“商业保险年金”概念，其总体规模估计达大几千亿或接近万亿元人民币 [8] “十五五”养老保障体系改革重点 - 继续划转国资充实社保基金 [9] - 完善和落实基本养老保险全国统筹，并首次在中央全会层面提出“健全社会保险精算制度” [9] - 加快发展多层次、多支柱养老保险体系，即大力发展第二、三支柱 [10] - 发挥各类商业保险的补充作用，即大力发展第四支柱 [10] 对北京城市副中心（财富管理中心）的具体建议 - **推动企业年金制度改革先行先试** [1][12] - 取消企业账户和单位缴费归属期，借鉴住房公积金模式，单位缴费与个人缴费同步实时计入个人账户 [12] - 推动年金化发放，鼓励退休时将账户余额转换为终身年金产品以化解长寿风险 [12] - **促进企业年金与个人养老金协同发展** [1][12] - 利用北京第二支柱参与率高、大型国企集中的优势，通过B端带动C端，设计激励机制 [12] - **探索多元化“以房养老”模式** [12] - 完善反向抵押养老保险试点，研究提供政策担保机制并改善微观法律环境 [12] - 发展不动产信托，呼吁完善相关税收政策以避免重复征税或税负过重 [13] - 支持如北京保障房中心等机构正在研发的创新型以房养老产品，在政策上予以支持并先行先试 [1][14] 关于税收政策的分析与建议 - 中国在养老税优政策上有成效显著的一面，如老年人领取的基本养老金免征个人所得税 [15] - 应提高对第二、三支柱的税收支持力度，让有意愿、有能力进行更多养老储备的群体获得更充分激励 [16] - **具体建议：适时适度提高个人养老金缴费额度**，当前每年12000元的标准是2018年制订，已不适应长期养老储备的实际需要，比例已大大降低，提高额度可增强制度吸引力 [1][16][17]

文章核心观点 - 天津市作为金融改革试验田，启动了不动产信托财产登记试点，并成功落地首批4单业务，旨在通过信托制度盘活存量资产、服务实体经济与社会民生，体现了政策创新与市场需求的结合 [1][2][4] 试点背景与政策特色 - 试点响应“推动房地产高质量发展”及存量资产盘活政策导向，针对本地“国企占比高、闲置资产多、资金循环慢”的区域特点 [1][2] - 首次明确将盘活存量资产作为不动产信托核心应用场景，与北京、上海、广州、厦门等地实践相比具有鲜明本土特色 [2] 业务模式与应用场景 - **盘活国企存量资产**：针对国有企业不动产管理“散、小、杂”痛点，通过信托架构整合零散、难以独立融资的商业资产，破解管理成本高、价值受限、融资受阻的困境 [1][2] - **具体案例**：北方信托作为天津国资控股的唯一信托公司，迅速落地三单“盘活”系列不动产信托 [2] - 其中“津不动产1号资产服务信托”是全国首单以企业法人为委托人的不动产信托登记业务，委托人为天津市滨海新区国有资本投资运营有限公司旗下的宏泰房产，将其持有的滨海新区大港某小区配套两层商业地产通过信托实现资产归集与风险隔离 [2] - **创新民事服务**：推出面向长者的“养老”系列不动产信托服务，例如市民刘女士将红桥区住宅房产设立信托，以信托收益支付养老及医疗费用，并可实现身后财产的隔代传承与定向流转 [4] 信托机制的价值与功能 - **风险隔离与资产整合**：利用信托风险隔离机制，将企业正常经营资产与待盘活资产隔离，帮助轻装上阵；通过信托架构将“散落的珍珠”串联，提升国有资产整体运营效率 [2][3] - **专业化运营与价值提升**：信托公司利用资产管理优势，将存量不动产交由专业运营机构管理，提升盘活效率，实现资产集约化管理和独立运营 [3] - **资产转化**：信托可提供财产运营、处置和价值提升等全链条服务，推动非流动性实物资产向可交易金融份额转化，破解碎片化管理难题 [3] 试点意义与未来展望 - 有效破解了不动产信托财产的确权登记行业难题，显著拓宽了信托服务的应用场景与功能边界 [4] - 当前正积极推进资产处置与乡村振兴方向的不动产信托财产登记业务，加速构建服务实体经济与社会民生的多层次信托产品体系 [5]

文章核心观点 - 信托行业正抓住制度试点契机，推动不动产与股权信托等业务规范化、规模化发展，以应对低利率环境，为财富管理开辟新路径 [1] 行业制度突破与试点进展 - 2024年底北京率先推出不动产信托财产登记试点，标志着长期制约行业发展的制度瓶颈取得关键突破 [3] - 2023年信托“三分类”新规明确了财富管理信托七大板块定义，为行业发展提供了清晰的政策指引 [4] - 广东地区在制度创新上具有特色，如允许不动产预登记、对信托公司注册地不设限制、可与遗嘱信托灵活结合等，增强了制度的灵活性与吸引力 [6] 业务实践与案例价值 - 通过将家族持有的非住宅类资产置入信托，实现了租金收益用于慈善、兼顾抚养赡养的综合性安排，展示了服务信托的应用 [3] - 不动产信托具备三重价值：在民生层面可为老龄化家庭、特殊需要家庭提供资产隔离与生活保障；在实体经济层面能助力企业盘活不动产资产，实现风险处置与转型发展；对行业自身而言是推动信托机制完善、服务实体经济的关键一步 [3] - 客户将核心资产托付给信托公司所建立的深度信任关系，其价值远超单一业务收入，为后续综合服务打开了空间 [6] 市场发展现状与规模 - 家族信托发展10年规模达3000亿，而服务信托发展14年以来，家族信托与保险信托合计规模已突破万亿 [4] - 低息环境下保险产品的相对优势凸显，叠加经济下行期公众风险意识提升，保险信托与家族信托实现快速增长 [4] - 参与主体多元化，银行、保险、券商、律所等多机构纷纷入局，形成多元发展生态 [4] 行业转型逻辑与发展方向 - 信托行业过去依赖的“政信、通道、地产”传统业务模式已逐步衰落甚至消亡，行业亟需寻找新的业务突破口与盈利增长点 [5] - “财产独立、风险隔离和长期存续”是信托公司区别于其他资管机构的核心特质，而财富传承市场正是这一核心特质的重要应用场景 [5] - 尽管单一财富传承业务的盈利性并非突出，但作为核心业务方向，其能带动信托公司业务结构优化，成为行业转型期的重要发展抓手 [5] - 财富传承业务是信托“媲美人类想象力”的重要体现，是信托贯彻人民性的实践，也是落实中央金融“功能性而非盈利性”定位的具体行动，更是践行“金融五篇大文章”中养老金融等重要部署的关键载体 [5] 低利率环境下的挑战与新机 - 当前低息周期下，储蓄利率走低、固收产品收益调整、资本市场波动加剧，正倒逼投资者与从业者重新审视财富管理的底层逻辑 [3] - 挑战之中亦藏新机，股权市场潜力释放、科技创新价值爆发、绿色金融蓬勃崛起，为财富管理开辟了全新赛道 [3] 当前面临的主要障碍 - 市场认知不足、税务成本较高及试点范围有限，仍是未来需要合力攻克的主要障碍 [3]

国家政策与宏观趋势 - “十五五”规划建议提出积极应对人口老龄化，健全养老事业和产业协同发展政策机制[2] - 2035年我国60岁以上人口将突破4亿，占总人口比例超过30%[2] - 2023年中央金融工作会议将养老金融列为金融高质量发展“五篇大文章”之一[2] - 2024年印发《关于金融支持中国式养老事业服务银发经济高质量发展的指导意见》，鼓励围绕托养照护特殊需要设计信托产品[5] 养老需求演变与市场趋势 - 老年人需求正从“老有所养”的生存型向“老有所享”的品质型转变[4] - 对健康管理、精神文化、社会参与、生活品质的更高追求导致个性化、定制化、品质化的康养服务需求激增[4] - 中等收入群体不断扩大是推动需求升级的重要因素[4] 信托行业的产品与服务创新 - 平安信托创新打造“保险+信托+养老服务”的生态体系，构建以信托+养老服务直付为核心的全方位服务[4] - 信托具备风险隔离、灵活分配、财富传承三大核心功能，为养老资金提供安全保障和长期守护[4] - 行业推出面向长者的“养老”系列不动产信托服务，帮助实现“住有所安、老有所依”[6] - 天津落地不动产信托财产登记试点，委托人可将房产委托设立信托，以资产管理和处置收入支付养老支出[6] 高端养老信托实践案例 - 高净值客户通过设立总规模5040万元的家族信托，为家庭筑起跨越两代人的财富“安全网”[2] - 结合保单分红收益，该信托未来产生的现金流预计将达到1.1亿元，客户还计划后续追加资产[3] - 信托通过结构化定向分配覆盖居家养老的基本需求、品质消费及机构养老费用，并实现专业化机构管理[3] 普惠养老信托与社会责任 - 特殊需要信托因兼顾服务个性化和财产安全性，能有效解决特殊需要群体的安老问题[5] - 外贸信托在贵州牵头落地特殊需要信托案例，通过司法、行政、社区多方协同为患有精神疾病的客户提供养老资金保障方案[6] - 养老、助残、扶幼是信托行业践行社会责任的重要方向，可为特殊群体提供定制化权益保障[6] 行业发展格局与未来方向 - 信托行业正形成高端有品质、普惠有温度的发展格局，符合构建多层次、多元化养老金融体系的要求[7] - 目标在2028年基本建立养老金融体系，行业需进一步深化创新[7] - 高端领域需完善“金融+服务”融合机制，普惠领域需与政府、社会机构合作以扩大范围、降低成本[7]

试点进展 - 北京于2025年4月实现全国首例不动产信托财产登记，为自闭症患者提供终身照护保障，并完成非交易过户的仓储类不动产信托登记[1][2] - 上海在6月集中发力，推出“不动产+现金”混合信托以满足客户养老与财富传承的综合需求，并为独居老人实现“生前养老、身后传承”的双重保障[2] - 江苏省首单业务于11月落地，苏州信托的创新方案融合“以房养老+特殊需要+公益目的”三重属性，并于11月17日完成登记[2] - 天津聚焦存量资产盘活，为价值300万元的商业地产办理信托登记，广州则创新引入预告登记模式并发出全国首张预告登记证明[3] 应用场景拓展 - 不动产信托核心优势在于风险隔离与定向分配，应用从财富传承延伸至养老保障等普惠场景[4] - 厦门7月落地全国首单双委托人不动产家庭服务信托，房产租金收益定向补充长辈养老金，子女成年后可条件继承房产[4] - 场景创新不断突破，北京昌平区仓储类不动产信托项目将收益的50%定向捐赠公益，剩余部分用于家庭养老与子女教育[4] - 上海案例覆盖人群广泛，从中年白领的商办房传承规划到八旬独居老人的养老保障，适配多种家庭结构[4] 制度保障与挑战 - 2024年底北京发布试行通知，明确办理不动产转移登记并在权证附记栏标注信托财产信息，为试点提供制度保障[5] - 当前政策尚在区域试点阶段，未出台相关政策的城市仍存在操作流程冗杂、信托设立门槛高等障碍[6] - 江苏省计划建立信息共享机制，规范推进登记工作以夯实信托财产独立性，并支持信托机构设计多元服务模式[6]

不动产信托财产登记试点进展 - 全国多地已开展不动产信托财产登记试点 北京于2025年4月实现首例突破 随后上海、江苏、天津、广州、厦门等地相继落地相关业务[1][2][3] - 试点推进得益于地方制度保障明确 例如北京在2024年底发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》 明确办理转移登记并在权证上标注信托信息[3] - 当前政策尚处区域试点阶段 已出台政策的城市可明确登记并实现信托财产独立 未出台政策的城市仍面临操作流程冗杂、设立门槛高等障碍[3] 信托公司业务布局与创新 - 多家信托公司争相在不动产信托领域布局并推出创新方案 包括国投泰康信托、外贸信托、苏州信托、上海信托、爱建信托、北方信托、粤财信托、厦门信托等[1][2] - 业务模式呈现多样化创新 例如苏州信托融合“以房养老+特殊需要+公益目的”三重属性 上海信托推出“不动产+现金”混合信托 北方信托聚焦“存量资产盘活”[1][2] - 服务场景不断突破边界 从家庭财富传承、养老保障延伸至公益支持、资产盘活等 例如外贸信托的仓储类不动产信托将收益的50%定向捐赠公益事业[2][3] 不动产信托的应用场景与功能 - 核心优势在于风险隔离与定向分配 使其从财富传承延伸至养老保障等普惠场景[2] - 在个人民生领域满足多层次需求 例如为自闭症子女提供终身照护保障、补充长辈养老金、进行代际传承规划以及为独居老人提供“生前养老、身后传承”保障[1][2] - 应用场景覆盖多种家庭结构与资产类型 包括住宅、商业地产、物流仓储设施等 并能通过定制化设计实现家庭意志集合、财富保护和分配执行[2][3] 具体业务案例与模式 - 北京首例：国投泰康信托为70岁居民办理全国首例不动产信托财产登记 为其40岁自闭症儿子提供未来生活保障[1] - 江苏首单：苏州信托于11月设立并登记江苏省首单不动产服务信托 创新融合多重属性并支持流浪动物保护公益[1] - 上海案例：上海信托与爱建信托在6月落地家庭传承类信托 分别满足客户养老与传承综合需求及独居老人双重保障需求[2] - 天津与广州创新：北方信托为价值300万元的商业地产办理信托登记以盘活闲置资产 广州向粤财信托发出全国第一张不动产信托预告登记证明以解决权属过渡难题[2] - 厦门创新：厦门信托于7月落地全国首单双委托人不动产家庭服务信托 夫妻将共同房产纳入信托 租金收益补充长辈养老金 房产未来定向分配给子女[2] 行业未来发展方向 - 江苏省自然资源厅计划与省级有关部门建立信息共享机制 指导试点地区规范推进登记工作 进一步夯实信托财产独立性[4] - 未来将以不动产信托财产登记为基础支撑 积极支持信托机构围绕代际传承、家庭服务等多元场景设计信托服务模式[4]