政策依据 - 根据《中华人民共和国发票管理办法》第十八条，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票 [1] - 根据财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条，销售额包括纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用 [1] - 根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条，价外费用包括违约金、滞纳金、赔偿金等，承租方支付的违约金属于应并入销售额的价外费用 [1] 违约金发票开具 - 商品编码应选择与租赁服务对应的编码，如"不动产经营租赁" [1] - 备注栏建议注明"价外费用违约金"相关信息 [1] - 税率选择取决于房产性质：2016年4月30日前取得的"老项目"适用5%简易计税，新项目按9%税率开具 [1]

增值税政策解析 - 项目保证金不属于增值税应税范围 只要按时退还且未用于应税项目 无需缴纳增值税 [5] - 价外费用需计入应税销售额 包括手续费 奖励费 违约金等12类费用 按相应税率缴纳增值税 [7][8] 价外费用具体类型 - 明确列举12种应税价外费用：手续费 返还利润 赔偿金 奖励费 补贴 基金 集资费 违约金 滞纳金 延期付款利息 代收款项 代垫款项 [9][10][11][12][13] - 4种特殊费用除外：包装费 包装物租金 储备费 优质费 需单独判断税务处理 [14] 政策执行细则 - 代垫运输费用免税需满足：承运发票直接开给购买方 且纳税人转交发票 [17] - 代收政府性基金免税需满足：国务院/省级批准 使用省级财政票据 款项全额上缴财政 [18][19] - 代办保险/车辆税费等特定代收款项明确排除在价外费用外 [20] 税务处理差异 - 销售额定义为全部价款+价外费用 财政部另有规定除外 [22] - 保证金与价外费用核心区别：前者属合同担保 后者属经营衍生收入 [23]