行业宏观趋势 - 住房租赁市场正经历从增量扩张到存量优化的转变，机构化运营占比不断提升 [1] - 行业发展从纯轻资产运营转向资产管理与个性化服务 [1] - 行业从“野蛮生长”迈入“理性规范”的新阶段 [1] - 租赁住房将朝着机构化、理性化、长期化方向发展，进入赛道的多为险资等寻求长期稳定回报的资金 [3] 政策法规影响 - 《住房租赁条例》的出台是我国住房租赁市场的基石，主要规范市场化租赁行为，标志着立法进入新阶段 [3] - 政策明晰后，纯粹追求规模扩张的企业将逐步退出，行业更加注重合规经营与长期价值 [3] 市场竞争与产品升级 - 市场自发推动产品迭代，“卷品质”成为竞争核心，健康、环保、舒适、智能的房子是竞争力的关键 [4] - 年轻租客对居住品质要求迅速提升，花2500元租到的房子已配备地暖、新风、智能家居等 [4] - 租赁产品不断升级，“租售同权”的居住体验正在成为现实 [4] 公司战略与运营 - 公司正从纯轻资产运营向资产管理转型，逐步构建“资产—建设—运营”闭环，认为资管才是长期壁垒 [7] - 公司通过收购、定制开发、联合运营等多种方式提升资产价值和运营效率 [7] - 今年上半年公司新增房源5000余间，预计全年新增将突破1万间 [7] 业务创新与拓展 - 公司未来3-5年将继续深耕租赁住房赛道，同时发展商业配套，因有商业配套的项目客户买单意愿更强 [6] - 公司研究养老公寓和适宠公寓等创新业态，在一线城市95后00后租客中养宠物比例高，愿意为宠物支付增值服务费 [6] - 在近期一个收购项目中，公司专门规划了4栋楼作为适宠化公寓 [6] 商业模式探索 - 公司探索“租赁社区”模式，推动长租公寓从“单体楼宇”向“配套完整社区”升级，配备商业、宠物乐园、咖啡厅、滑板公园等 [7] - “租赁社区”模式形成完整租赁生态，提升客户黏性和市场竞争力 [7] - 公司视长租公寓为“慢行业”，注重品牌长期建设，目标为十年二十年后品牌依然被信任和尊重 [7]

住房租赁监管政策落地 - 我国首部专门针对住房租赁的行政条例于9月15日正式实施，为租客和房东提供制度保障 [2] - 条例明确禁止将厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住，并对单间租住人数上限和人均最低租住面积做出规定，从源头杜绝“群租房” [2] - 文件在盘活存量房屋资产、培育住房租赁企业等方面给予发展空间，并提出坚持市场主导与政府引导相结合 [2] 二手房交易风险与监管提示 - 西宁市住房保障和房产管理局于9月24日发布提示，指出二手房交易中出现使用虚假身份等违规行为，提醒消费者注意交易安全 [1][3] - 提示建议消费者查看不动产证、核对产权人身份信息，并通过免费资金监管账户进行资金结算以规避风险 [3] - 随着二手房交易占比提升，消费者在房款支付、合同履约、物业交割等环节面临不确定性，对服务品质提出更高要求 [3] 行业主体提升交易保障举措 - 贝壳控股有限公司于9月22日发布“真保障”全流程服务保障体系，旨在通过标准化、可赔付的保障提升服务品质 [1][4] - 该体系涵盖35项服务承诺，包括6项平台级承诺和29项品牌级承诺，涉及真实房源、房款安全、佣金可退等重点环节 [4] - 贝壳设立1亿元“先C后B”专项保障金作为兜底，从2001年至2025年8月，平台服务承诺已累计退赔垫付37.6万单，共计55.6亿元 [5] - “真实房源，假一赔百元”等3项承诺已全国上线，而“房款安全，平台兜底”等承诺正在部分城市推进 [4][5]