上海商务楼宇转型租赁住房政策 政策核心内容 - 上海允许存量商务楼宇兼容租赁住房、养老托幼等功能，建立15年全周期合同管理模式 [3][4] - 政策覆盖城市主中心、副中心、地区中心和社区中心，不同区域允许兼容的功能不同（如科技创新、商业酒店、人才公寓等） [5][6][7] - 上海现有约1万栋商务楼宇，部分老旧写字楼面临设备老化、坪效低问题，改造将缓解核心区域"职住不平衡" [4][7] 政策支持措施 - 提供"政策红包"：优化绿地率指标、允许增加经营性建筑面积以鼓励公共设施配套 [8] - 从严管控分割销售行为，禁止虚拟划线或非实体墙分割转让，加强统一监管 [16] 市场影响与行业意义 - 政策使"商改住"合法合规化，解决此前产权性质、规划用途的不确定性 [10][14] - 核心区域老旧办公楼改造为租赁住房可优化租赁市场布局，创造投资标的 [16] - 2017年上海曾禁止"商改住"，此次放松反映楼市行情转变及存量资产盘活需求 [11][12][13] 历史背景与政策对比 - 2017年上海清理整顿商办项目，停止审批公寓式办公，16个核心城市跟进禁止"商改住" [11][12] - 新政策要求"主体结构不变、产证性质不变"，15年内按合同管理，不改变产证 [14][15]

会议背景 - 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心举办《城中村改造的金融创新》课题中期研讨会，聚焦政策协同、工具创新及模式闭环推动良好生态构建 [2] - 会议总结破解城中村改造瓶颈的核心在于构建可持续的商业模式，需厘清项目合规性基础，设计分类工具与政策方案，形成覆盖全生命周期的金融生态 [2] - 参会人员包括中国证监会原主席肖钢、中国房地产业协会副会长张其光、中国人民银行金融研究所所长丁志杰等20余位专家及行业机构领导 [2][4] 城中村改造现状与挑战 - 城中村改造面临进程缓慢、参与主体权责失衡、资金期限错配、土地权属不明及审批冗长等挑战 [4] - 当前改造模式面临涉及面广、周期长、投资回报率低、市场参与主体积极性不高等现实问题 [6] - 原有依赖房地产增值和地方举债的模式已难以为继，需构建新的商业模式破解制度与资金双重瓶颈 [9] 金融创新方向 - 需针对拆除新建、整治提升、拆整结合等不同改造方式，探寻系统化改革路径 [4] - 建议探索集体土地直接入市机制，推动补偿机制向长期权益性收益转变，优先发展长租公寓、养老公寓等产业形态 [6] - 金融创新应贯穿全过程，包括制度设计、工具开发与生态构建，形成覆盖全生命周期的可持续体系 [9] 政策与工具建议 - 需构建科学清晰的流程框架，加强项目微观层面统筹规划，明确财政、金融资金在各阶段功能定位 [5] - 建议系统性研究商业模式，优化土地收益分配、提供专项税收优惠，探索设立国家层面城市更新引导基金 [6] - 应结合实证案例分析金融产品成效与局限，推动改造流程与政策系统优化 [7] 区域差异化策略 - 需充分考虑区域差异性，针对不同城市房地产市场预期和财政能力设计差异化金融支持机制 [8] - 建议将城中村改造与养老、康养等新兴产业结合，拓展房地产业功能空间，推动存量资产盘活 [8] - 决策应基于住房缺口、改造成本等量化指标，并考虑城市独特历史与社区特性制定差异化策略 [8]

高息理财套路 - 某投资中心通过设立信息公司和投资顾问公司运营网贷平台，宣传"金财""聚有财"等理财产品，承诺6%至12.5%年化收益率，非法吸收资金2.69亿余元，造成投资人损失1.05亿余元 [2] - 涉案公司通过隐瞒实际借款人、编造虚假标的、期限错配等方式归集资金，导致出借人不了解真实资金用途和风险 [2] 养老金融骗局 - 某集团公司未经许可开设养老旅游基地、酒店等项目，推销"旅居预付卡""养老公寓"等产品，非法吸收公众资金50.3亿余元，未兑付金额15.4亿余元 [4] - 涉案公司利用老年人对资金安全和养老保障的需求，宣传高额利息和高质量服务，导致大量老年人陷入庞氏骗局 [4] 虚假炒汇陷阱 - 王某等人搭建虚假MT4炒汇平台，谎称可开展外汇保证金交易，非法募集资金19.2亿余元，未兑付本金3.9亿余元 [7] - 虚假平台通过后台操控汇率、人为制造亏损，资金不进入真实外汇市场，安全无法保障 [7][8] 防范措施 - 投资者应坚持"四查"原则：查资质、查项目、查流向、查舆情，并保存投资合同、转账凭证等材料 [3] - 选择养老机构时需核实营业执照和设立许可证，警惕"预付费"陷阱 [5] - 投资者应加强金融知识学习，通过正规渠道了解项目合法性，发现异常及时报案 [8]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持）[1] 报告的核心观点 - 保险公司具备政策、资金、客户和资源等综合优势，是养老社区投资主力，保险资金积极参与养老社区和康养产业投资，构建多元化康养生态圈。选取泰康之家、太保家园、太平乐享家作为案例分析，各公司在运营模式、发展现状、盈利模式、基础配套等方面各有特色[4][7] 根据相关目录分别进行总结 参与者多元且各具特色，险企以 CCRC 推动高客经营 - 养老地产主要有保险公司、房地产公司、养老服务运营公司、外企和实业公司等其他投资者四类参与者，各有所长。保险公司是养老社区投资主力，可与其他公司合作实现共赢；房地产公司核心产品是养老公寓，部分拓展 CCRC 养老社区；养老服务运营公司是康养服务和养老设施运营重要供应方[7][8] - 险企进军养老地产具备资金、客源、资源等综合优势，保险资金积极参与投资，构建多元化康养生态圈。截至 2020 年三季度末，10 家保险机构投资 47 个养老社区项目；2022 年商业保险机构养老社区项目 105 个，2023 年 129 个[13][14] - 头部险企销售模式面向高客，采用保险产品与养老社区入住资格及费用挂钩；运营模式普遍为重资产或轻重资产结合；盈利模式为对外出租；社区类型多采用 CCRC 养老社区模式[15][16] 泰康之家 - 运营模式：2009 年成为首家获养老社区投资试点的险资企业，采用重资产自建 CCRC 社区，引入美国 CCRC 持续照护模式并结合中国特色医养结合模式，提供五种生活服务区域[18] - 发展现状：截至 2025 年 4 月 25 日，完成 36 个核心城市 43 个项目布局，22 城 25 家社区运营，在住居民超 16000 人。成熟社区入住率较高，5 家社区居民规模超千人，入住率约 84.9%。泰康医养康宁实体布局深化，大健康体系完善[26][29][31] - 盈利模式：通过“保险+月费”或“押金+月费”形式，以保费或押金回笼资金，以月费维持运营[32] - 基础配套：医疗配套为“一个社区+一个医院”模式，15 地康复医院开业，9 城 10 个安宁疗护病房运营；服务体系为“1+N”多学科照护，护理师团队年轻且学历高[36][38] - 创新城市“养联体”模式：2024 年开始探索社区康养中心布局，打造机构、社区和居家养老三位一体模式，如北京形成多层次养老服务组合[41] 太保家园 - 运营模式：2014 年涉入养老产业，细分养老市场，打造“专属保险产品+高端养老社区+优质专业服务”模式，将 CCRC 与 AIP 模式结合，开发三大产品业务线[44][45] - 发展现状：截至 2024 年末，在 13 个城市落地 15 个项目，9 个开业运营，重资产项目全国布局基本完成。总体入住率约 17.1%，部分社区入住率超 80%，短住、短护业务 2024 年入住超 11 万间/夜[47] - 盈利模式：采用“保险+月费”或“押金+月费”收费，50 年有望实现 5.5%以上年化回报率[56] - 基础配套：医疗配套推动“源申康复”实体医疗机构布局，构建“大健康”服务体系；服务体系注重人才培养，提升五“心”服务[57][59] - 定点合作+外部委托+公建社营，以品牌输出探索轻资产业务：通过定点合作探索轻资产模式，构建金字塔型养老服务模式，进军普惠养老市场，计划到 2030 年轻资产养老床位达 1.05 万张[62][63] 太平乐享养老 - 运营模式&发展现状：2014 年进军养老产业，采用“重中轻”相结合模式，布局“东南西北中”，功能差异化。截至 2025 年 2 月，78 家社区覆盖 27 省 64 市，包括“乐享家”16 家、“乐享游”62 家，还有“乐享居”居家养老业务[64] - 盈利模式：对外出租，通过保险行权或购买会籍入住，费用包括房屋使用费、养老服务费等，护理区采用月费制[70][71] - 基础配套：大健康方面自建、参股与合作相结合，服务体系打造“五心”服务特色[74][78]