核心财务表现 - 2026财年上半年收入同比下降约50%至约83.91亿港元，核心经营溢利同比下降约18%至约36.36亿港元，股东应占亏损约37.3亿港元，同比收窄44% [1] - 股东应占亏损主要源于一次性亏损，包括投资物业重估亏损约11.46亿港元，发展物业减值约21.26亿港元，以及其他减值约6.11亿港元 [2] - 2025年下半年合约销售额约138亿港元，超过全年目标的一半，其中香港业务合约销售创2021年以来新高 [1] 收入与销售分析 - 收入下降主要因建筑收入减少及内地物业交付减少所致，公司毛利同比下降25%至约50.38亿港元 [2] - 香港市场应占合约销售约为103亿港元，主要来自住宅项目及资产出售，2025年下半年物业发展收入约13.89亿港元 [4] - 内地市场物业发展收入约25.1亿港元，合约销售额约人民币32亿元，其中大湾区为首的南部地区贡献超过60%，销售额约人民币18.83亿元 [5] - 内地住宅合约销售平均价格约每平方米人民币26113元，应占合约销售面积约15万平方米 [5] 债务与财务状况 - 截至2025年12月31日，公司总债务约1443亿港元，较2025年6月末减少约17亿港元，综合债务净额约1227亿港元，净负债比率为59.7% [1][7] - 公司于2025年12月5日完成合计约200亿港元的永续证券及担保优先票据的债务置换 [1] - 报告期内融资成本同比减少6亿至31亿港元，平均利率下降80个基点至3.9%，永续债规模降低87亿港元，美元债减少约4亿港元 [7] - 可动用资金合计约374亿港元 [7] 成本控制与经营效率 - 资本支出（CAPEX）为35亿港元，同比减少14亿港元；营运成本（OPEX）同比减少18%至约15亿港元 [7] - 公司通过流程优化、资源整合等方式实现降本增效 [7] 土地储备与项目发展 - 截至2025年12月31日，公司在内地持有的土地储备总楼面面积约289万平方米可即时开发，其中约155.4万平方米为住宅用途 [6] - 不包含车库的内地土地储备总楼面面积约228.4万平方米，住宅约为95.7万平方米 [6] - 报告期内内地项目竣工量总楼面面积约18.2万平方米，主要位于大湾区，预期2026财年内地竣工量将达到约18.4万平方米 [6] - 在香港北部都会区，公司拥有近1500万平方英尺优质土地储备，多位于新田科技城等核心地段 [8] 未来业务布局与展望 - 公司对完成全年任务充满信心，物业销售板块将密集推售新盘 [8] - 香港市场下半财年预计推出超1300个单位，涵盖九龙玫瑰街滶蕴、尖沙咀官涌街瑧玥、沙田大围柏傲庄3期等项目 [8] - 内地市场将重点推出深圳龙岗项目“瑧悦”（预计2026年第二季度销售）及深圳南山西丽城市更新项目（预计2026年第三季度入市） [8] - 与央企合作的两大项目（粉岭马适路项目、元朗龙田村4期项目）已于2025年动工，西贡沙下项目额外面积的住宅用途规划申请已于2025年11月获批 [8] 未入账收入与现金流 - 在内地未入账的合约销售收入中，约人民币9.47亿元将于2026财年下半年入账，约人民币3.29亿元及约人民币2.26亿元将分别于2027财年及2028财年入账 [5]

香港楼市系统性复苏 - 2025年全港住宅楼宇买卖登记量创2021年以来新高[1] - 2025年全年住宅楼宇买卖合约共约6.28万宗，总金额约5198亿港元，同比分别增长18.3%和14.4%[6] - 国际投行如高盛、摩根大通将2026年香港楼价升幅预测上调至10%以上[1] 新世界发展中期财务表现 - 2026上半财年合约销售达138亿港元，超越全年目标270亿港元的一半[2][5] - 核心盈利录得36亿港元[2] - 香港市场合约销售103亿港元，创2021年以来最高纪录[2] 财务结构显著优化 - 总债务较期初减少17亿港元至约1443亿港元[4] - 可动用资金合共约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元及可动用银行贷款约159亿港元[4] - 完成约200亿港元永续证券及票据交换要约，未偿付永续证券本金减少约87亿港元，股东权益相应增加约87亿港元[4] - 融资成本按年减少约6亿港元至31亿港元，平均利率下降80个基点至3.9%[4] 经营效率提升与成本管控 - 2026财年上半年资本支出仅35亿港元，同比减少29%[4] - 一般行政及其他营运费用为15亿港元，按年节省18%[4] - 预期2025/26整个财年资本支出将少于120亿港元[5] 香港物业销售强劲表现 - 超级豪宅项目“滶晨”已售出773套，超过全部单位的94%，总合约销售金额超过134亿港元，为2025年全港合约销售金额最高新盘[7] - “柏蔚森”已售出超过890套，合约销售额约64亿港元，成为启德跑道区销售量最高的预售楼盘[9] - “皇都”全部388个单位在2025年12月中悉数售罄，合约销售总额超过42亿港元[9] 内地市场项目表现 - 上半财年内地合约销售约32亿元人民币[11] - 广州CBD核心的“凯旋新世界”以21.8万元/平方米的网签单价登顶全国榜首[11] - 沈阳“悦景·新世界”持续稳居区域销售额首位[11] 未来业务布局与推盘计划 - 2026下半财年在香港计划推出超过1300个优质单位，包括九龙玫瑰街“滶蕴”、尖沙咀“瑧玥”及大围站“柏傲庄3期”的540个单位[13] - 内地市场重点在深圳，龙岗“新世界188號”项目总建筑面积约63万平方米，将提供约3000个住宅单位，首期预计2026年第二季度销售[13] - 持有约1500万平方呎农地储备，其中1200万平方呎位于北部都会区范围[13] 投资物业与K11品牌发展 - 香港K11 MUSEA与K11 Art Mall保持近100%的高出租率，多个国际奢侈品牌计划于2026年内开业[14] - 深圳K11 ECOAST自2025年4月开幕至年底已录得超过1300万人次客流[15] - 广州汉溪K11于2025年9月底开业，国庆期间接待约70万人次[15] - 上海K11 ELYSEA办公楼部分预租率已超过50%，杭州K11项目计划于2027年第四季度起逐步开业[15]

核心财务表现 - 2025财年合约销售额260亿港元 达成年度目标 2026财年销售目标上调至270亿港元 [1] - 全年核心经营溢利60亿港元 现金流回正 总债务和净债务分别下降57亿及36亿港元 [3][4] - 资本支出同比下降15% 运营支出下降16% 平均利率和总融资成本显著下降 [4] 融资与债务管理 - 完成882亿港元银行再融资 将最早贷款到期日延长至2028年6月30日 [4] - 获得额外39.5亿港元已承诺银行贷款额度 用于日常融资活动 [4] - 实施"七招减债"策略 债务规模持续优化 [4] 香港物业销售 - 香港物业合约销售贡献110亿港元 滶晨项目售出超620套 销售额107亿港元 [5] - 皇都项目首轮发售当日售罄 售出超335个单位 成交额37亿港元 [5] - 启德柏蔚森项目销售额超48亿港元 位列启德跑道区预售前列 [5] 内地物业销售 - 内地销售额达140亿元人民币 多个单盘销售额超10亿元 [5][6] - 广州广粤观邸开盘即售20亿元人民币 广州天馥 凯粤湾及沈阳悦景新世界表现亮眼 [6] - 完成杭州江明月朗园 广州耀胜尊府 上海天汇玺等高端项目交付 [6] 投资物业表现 - K11 MUSEA和K11 Art Mall客流创年度新高 整体客流同比上升20% [1][6] - 深圳K11 ECOAST开幕后吸引超1200万客流 宁波K11引入多个首店品牌 [6] - K11分部业绩增长4% 内地两座新K11于财年内开业 [6] 土地储备与项目规划 - 香港2026财年将推出超2100个单位 包括九龙城瑧博（首日售罄）及西九龙项目 [8] - 与招商蛇口合作粉岭马适路项目（提供2300套住宅） 与华润置地合作元朗龙田村项目（提供700套单位） [8] - 深圳龙岗188项目总建面65万平方米 可提供3000套住宅 西丽城市更新项目将于2026财年推售 [8] 未来业务布局 - 广州汉溪K11将于9月29日启幕 上海K11 ELYSEA等项目陆续亮相 [9] - 杭州望江新城项目二期封顶 预计2025年底全面竣工 [9] - 持续优化北部都会区农地土储价值 通过战略合作提升发展潜力 [8]

业绩数据 - 2025财年核心经营溢利60亿港元，同比-13%[14] - 2025财年股东应占亏损163亿港元，含发展物业减值85亿港元和其他62亿港元[14] - 总债务减少57亿港元，比24年6月-3.7%，净债务减少35亿港元，比24年6月-2.9%[14] - 行政及其他运营支出35亿港元，同比-16%，资本支出126亿港元，同比-15%[14] - 25财年香港合约销售110亿港元，25财年集团合约销售目标260亿港元，26财年目标270亿港元[25] - 25财年永康街83号自开售总合约销售约4.71亿港元，南商金融创新中心25财年总合约销售约13亿港元[29][30] - 投资物业同比+2%，K11同比+4%，投资物业公允价值亏损4亿港元[14] - 2025年完成260亿港元全年资产出售目标[13] - 净债务从24年6月的123.7亿港元降至25年6月的120.1亿港元，减少45亿港元[12] - 投资物业收入51亿港元（-3%），分部业绩32亿港元（-7%）；发展物业收入150亿港元（-7%），分部业绩56亿港元（-3%）[93] - 香港收入59亿港元（+3%），分部业绩33亿港元（+8%）；中国内地收入142亿港元（-9%），分部业绩55亿港元（-11%）[93] 用户数据 - K11 MUSEA 25财年业务表现同比增4%，26财年投资物业同比增2%[49] - 香港主要投资物业项目出租率维持稳定，K11 MUSEA约96%[50] - 25年8月K11单月人流创开幕以来新高，截至25年8月29日预租率为63%[52] - 中国内地主要物业投资项目出租率表现良好，上海K11 ART MALL达94%[53] 未来展望 - 公司暂停股息及永续债派息，致力于为股东创造长期价值[77] 市场扩张和并购 - 2023 - 2024年与国企就粉岭马适路、元朗龙田村项目达成战略合作，总楼面积分别约112万及72万平方呎[91] 其他新策略 - 成功再融资882亿港元以延长债务到期日，新银行融资最早到期日为2028年6月30日[16] - 获得额外39.5亿港元银行信贷额度，完成882亿港元债务再融资及统一融资[80] - 为新世界发展旗下超200个资产组合进行初步气候风险评估[83] - 中国内地所有区域办公室100%取得《WELL健康－安全评价准则》认证[83] - 2050年净零科学基础目标获科学基础减量目标倡议组织验证[83] 物业储备 - 香港多个物业项目总楼面积及单位数明确，如百胜角项目总楼面积约110万平方呎，单位数约2300个[34] - 香港农地补充土地储备合计应占楼面积1190万平方呎[36] - 中国内地25财年合约销售额达140亿元人民币，达成修订后目标[39] - 香港农地储备应占地盘面积约1500万平方呎，应占楼面面积极短期至中期约900万平方呎，长期约300万平方呎[87] 换地补地价 - 2024年12月粉岭马适路完成换地，补地价每呎1627港元，较2024年同类案例低35%；2025年龙田村四期换地补地价约每呎1600港元，较2025年同类案例低约30%[91] ESG表现 - ESG表现跻身全球房地产业首15%，入选标普全球2024年《可持续发展年鉴（国际和中国版）》[84]