核心财务与业务表现 - 2026财年上半年实现核心盈利36亿港元 [2] - 合约销售达138亿港元 超过全年目标270亿港元的一半 [2] - 投资物业板块撇除已出售及新开业资产影响后业绩同比增长5% [2][4] 香港市场销售 - 香港市场半年合约销售录得103亿港元 创2021年以来新高 [2] - 西九高铁艺文商圈项目瑧尔、九龙城住宅项目瑧博推出后迅速售罄 [2] - 柏蔚森等项目凭借区位与产品优势形成标杆效应 [2] 内地市场销售 - 上半财年内地合约销售约32亿元人民币 [3] - 广州CBD核心的凯旋新世界网签单价达21.8万元/平方米 位列全国榜首 [3] - 广州耀胜尊府首期完成交付并将加推二期 白鹅潭商圈新世界天馥新春期间登顶中心区热门板块 [3] - 沈阳悦景新世界持续保持区域销售额领先地位 [3] 投资物业表现：香港项目 - K11 MUSEA商场自2024年下半年以来吸引逾10个国际一线奢侈品牌进驻、升级或扩建 [4] - Prada全新复式店、Miu Miu及Alo Yoga等将于2026年内开业 [4] - K11 Art Mall保持近100%出租率 成为年轻客群潮流聚集地 [4] - K11 Atelier Victoria Dockside出租率维持99% [5] - 长沙湾83琼林街办公楼出租率从50%大幅提升至74% [5] 投资物业表现：内地项目 - 广州汉溪K11于2025年9月开业 首周吸引客流近70万人次 [4] - 国庆黄金周期间 内地K11商场整体销售同比增长23% [4] - 深圳K11 ECOAST截至2025年底客流总量突破1300万人次 [4][5] - 上海淮海中路K11 ELYSEA项目内的K11 Atelier Huaihai办公楼预租率已超50% 计划2026年入市 [5] - 广州云门NEW PARK、广粤天地出租率均超90% 其中广粤天地达96% [5] - 上海K11 Art Mall、武汉光谷K11出租率分别达92%和90% [5] 行业与市场环境 - 香港及内地一线城市住宅市场活跃度明显提升 改善性需求稳步释放 [2] - 香港特区政府优化人才引进政策、深化与内地互联互通 推动楼市信心修复 [2] - 高盛将2026年香港房价涨幅预测由5%调高至12% [2] - 随着“扩大内需”战略深入推进 商业不动产正迎来功能重塑与价值提升的双重机遇 [4] - 房地产行业正从规模扩张转向品质驱动的新阶段 [6]

香港楼市系统性复苏 - 2025年全港住宅楼宇买卖登记量创2021年以来新高[1] - 2025年全年住宅楼宇买卖合约共约6.28万宗，总金额约5198亿港元，同比分别增长18.3%和14.4%[6] - 国际投行如高盛、摩根大通将2026年香港楼价升幅预测上调至10%以上[1] 新世界发展中期财务表现 - 2026上半财年合约销售达138亿港元，超越全年目标270亿港元的一半[2][5] - 核心盈利录得36亿港元[2] - 香港市场合约销售103亿港元，创2021年以来最高纪录[2] 财务结构显著优化 - 总债务较期初减少17亿港元至约1443亿港元[4] - 可动用资金合共约374亿港元，包括现金及银行结余约215亿港元及可动用银行贷款约159亿港元[4] - 完成约200亿港元永续证券及票据交换要约，未偿付永续证券本金减少约87亿港元，股东权益相应增加约87亿港元[4] - 融资成本按年减少约6亿港元至31亿港元，平均利率下降80个基点至3.9%[4] 经营效率提升与成本管控 - 2026财年上半年资本支出仅35亿港元，同比减少29%[4] - 一般行政及其他营运费用为15亿港元，按年节省18%[4] - 预期2025/26整个财年资本支出将少于120亿港元[5] 香港物业销售强劲表现 - 超级豪宅项目“滶晨”已售出773套，超过全部单位的94%，总合约销售金额超过134亿港元，为2025年全港合约销售金额最高新盘[7] - “柏蔚森”已售出超过890套，合约销售额约64亿港元，成为启德跑道区销售量最高的预售楼盘[9] - “皇都”全部388个单位在2025年12月中悉数售罄，合约销售总额超过42亿港元[9] 内地市场项目表现 - 上半财年内地合约销售约32亿元人民币[11] - 广州CBD核心的“凯旋新世界”以21.8万元/平方米的网签单价登顶全国榜首[11] - 沈阳“悦景·新世界”持续稳居区域销售额首位[11] 未来业务布局与推盘计划 - 2026下半财年在香港计划推出超过1300个优质单位，包括九龙玫瑰街“滶蕴”、尖沙咀“瑧玥”及大围站“柏傲庄3期”的540个单位[13] - 内地市场重点在深圳，龙岗“新世界188號”项目总建筑面积约63万平方米，将提供约3000个住宅单位，首期预计2026年第二季度销售[13] - 持有约1500万平方呎农地储备，其中1200万平方呎位于北部都会区范围[13] 投资物业与K11品牌发展 - 香港K11 MUSEA与K11 Art Mall保持近100%的高出租率，多个国际奢侈品牌计划于2026年内开业[14] - 深圳K11 ECOAST自2025年4月开幕至年底已录得超过1300万人次客流[15] - 广州汉溪K11于2025年9月底开业，国庆期间接待约70万人次[15] - 上海K11 ELYSEA办公楼部分预租率已超过50%，杭州K11项目计划于2027年第四季度起逐步开业[15]

核心财务与经营表现 - 2026财年上半年核心盈利为36亿港元 [1] - 总债务缩减17亿港元 [1] - 上半年合约销售总额达138亿港元，超过270亿港元全年目标的一半 [1][3] - 香港市场合约销售录得103亿港元，创2021年以来最高纪录 [3] 香港物业销售业务 - 香港物业销售表现强劲，合约销售103亿港元创近年新高 [3] - 市场回暖，公司应市加推项目，包括新世界滶晨、柏蔚森、瑧尔等项目价量表现优异 [3] - 下半财年计划在香港推出超1300个优质单位，涵盖九龙玫瑰街低密度豪宅滶蕴、尖沙咀官涌街瑧玥、沙田大围柏傲庄3期等核心项目 [5] 内地物业销售业务 - 上半财年内地合约销售约32亿人民币 [3] - 广州凯旋新世界项目以21.8万人民币/平方米的网签单价登顶全国榜首 [3] - 广州耀胜尊府首期完成交付，二期将加推 广州新世界‧天馥项目于新春期间荣登中心区热板块榜首 [3] - 沈阳悦景‧新世界稳居区域销售额榜首 [3] - 下半财年内地重点推出深圳龙岗新世界188號项目（首期住宅瑧悦预计2026年第二季度销售）以及深圳南山西丽城市更新项目（预计2026年第三季度入市） [5] 土地储备与中长期发展 - 公司积极推动土地储备盘活与农地价值释放 [5] - 与央企合作的两大项目已于2025年动工：与招商蛇口合作的粉岭马适路项目将提供2300套住宅单位，与华润国地合作的元朗龙田村4期项目将提供700余套住宅单位，预计最早2027财年推售 [5] - 西贡沙下项目额外面积的住宅用途规划申请已于去年11月获城市规划委员会批准 [5] - 在香港北部都会区拥有近1500万平方呎优质土地储备，多位于新田科技城等核心地段 [5] 公司战略与展望 - 公司减债策略见成效，业务发展态势持续向好 [1] - 公司对如期完成全年任务充满信心 [4] - 随着优质新盘推售、核心投资项目落地及农地价值释放，公司将持续巩固发展优势，稳步开启高质量发展新征程 [6]

地块拍卖概况 - 广州珠江新城马场地块于2月25日正式开拍，起拍价高达186.44亿元，已跻身广州总价地王序列第四位[3] - 该地块拍卖采用线上模式，吸引了越秀、华润、珠实、保利、广州城投等至少8家房企参与竞价，过程持续近9小时，共243轮[7] - 最终，越秀地产以约236亿元的总价成功竞得该地块，折合可售住宅楼面价约8.5万元/平方米，创下广州楼面价新纪录[8] 地块核心属性与市场地位 - 该地块是广州珠江新城最后一宗“绝版宝地”，位于CBD核心区，总用地面积19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米，涵盖居住、商业、商务、中小学等多种用地性质[11] - 地块起拍价186.44亿元，最终成交价236亿元，在广州总价地王中仅次于广州亚运城地块的255亿元[11] - 根据竞价规则，该地块的溢价空间几乎全部集中在住宅用地，商业、办公等其他用地按1.8万元/平方米的成本价计算，不产生溢价[11] 竞拍方与区域市场格局 - 竞拍后期主要在保利和越秀两家房企之间展开，保利加价多踩在截止时间最后几十秒，越秀则反应迅速，加价间隔仅几十秒[8] - 克而瑞数据显示，截至2025年末，保利和越秀在广州市场的全口径销售额分别为542.66亿元和308.22亿元，位列第一和第二[8] - 该地块项目与同位于珠江新城板块、即将入市的保利冼村旧改项目常被对比，后者市场吹风价达18万～20万元/平方米[13] 周边豪宅市场环境 - 马场地块周边是广州典型豪宅集中区，包括珠江新城、二沙岛、琶洲、白鹅潭、金融城等板块，尤以“黄金三角”（珠江新城—金融城—琶洲）为主[12] - 地块周边汇聚多个高端项目，如距离约2.2公里的保利玥玺湾，2025年成交均价达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米[13] - 周边二手房如侨鑫汇悦台目前有9套房源在售，业主挂牌均价约25.77万元/平方米；凯旋新世界有73套房源，挂牌均价普遍在17万元/平方米以上[13] - 侨鑫汇悦台曾在2024年10月以总价约4.61亿元、单价约36.86万元/平方米成交一套顶层复式，创下彼时内地高层住宅最高总价与单价纪录[13] 市场影响与行业观点 - 分析指出，考虑到新地块在得房率、户型设计、社区配套等方面的优势，可能会对周边在售楼盘形成“降维打击”，导致部分项目不得不降价竞争，可能开启新一轮新房降价[11] - 部分业内人士认为，尽管珠江新城是豪宅集中区，但在市场调整背景下，更考验开发商的产品打造能力，区域内竞品增多将加剧市场竞争和项目去化压力[14] - 行业分析指出，珠江新城板块目前已有部分豪宅楼盘单价跌破10万元/平方米，市场正处于回调阶段，开发周期延长、成本上升、质量把控等问题可能影响项目收益与口碑[14]

核心观点 - 广州部分高端住宅外立面美观度严重不足，与豪宅定位不符[1][3][5][7] - 外立面问题根源复杂，涉及早期建筑技术局限、户型设计缺陷、后期维护不足及业主自发改造等多方面因素[18][19][21][23][26][28][31] - 外立面维护（清洗或更新）成本高昂，物业费水平是决定其能否定期进行的关键制约因素[38][39][41][43][45][47][50] 建筑技术与设计缺陷 - 2005年前国内工业技术限制导致普遍使用蓝、绿、茶色等低透光玻璃，而非高透玻璃，如2001-2005年建成的恒大金碧华府采用绿色玻璃[21] - 部分项目户型设计存在缺陷，例如誉城苑仅三房和少量两房有阳台，导致业主普遍加装防盗窗和晾衣杆，严重影响外立面统一性[23][26] - 早期开发商预留的空调机位无法适应后期尺寸更大、性能更强的空调外机，导致外机在外立面杂乱安装[28] - 管道直接裸露室外的旧有做法易导致管道老化，且影响观感，此类设计已退出主流市场多年[31] 维护成本与物业费关联 - 外立面清洗费用视材料、高度等因素而定，平均一栋楼需花费约2-3万元[43] - 珠江帝景清洗5栋18层及17栋30层住宅预算约50多万元[39] - 天河壹品清洗9栋14层住宅预算约30万元[41] - 珠江新城西区部分豪宅物业费仅约2元/平方米/月，年收物业费约三四十万元一栋楼，难以承担占年收入十分之一的清洗费用[43][45] - 高端项目如汤臣一品物业费达15元/平方米/月，广州顶豪如凯旋新世界（6.5元）、琶洲南TOD（7元）、侨鑫汇悦台（8元）、观樾（9.9元）均包含外立面清洗服务[47] 正面案例与解决方案 - 2010年左右建成的小区（如星汇云锦、嘉裕君玥、方圆月岛）因工艺成熟、采用高透玻璃、外立面线条简洁，仅需清洗即可提升颜值[31][35] - 凯旋新世界业主对外立面美观有共识，无人封窗，保持统一形象，通过定期维护保持领先颜值[38] - 外立面问题的根本解决需依赖技术更新（如更换高透玻璃）和业主对公共形象的共同维护，而非单纯清洗[18][19][21]

地块基本信息与补偿方案 - 广州天河区珠江新城“马场地块”迎来重大进展，政府将采用有偿收回、货币补偿方式收回该地块，补偿总额约100亿元，在国内城市更新项目中位居前列 [1] - 该地块位于黄埔大道以南、潭村路以西，是珠江新城与金融城的几何中心，总用地面积约38.42公顷，规划总建筑面积约73万平方米，包含商业商务、居住、公共服务等多种用地类型 [8][10] - 补偿方案明确，扣除税费及必要支出后，约66.4亿元补偿款将由广州赛马场运营管理有限公司根据各股东持股比例分配，方案将于2025年11月26日表决 [1][8] 地块现状与开发进程 - 地块内原有家居、餐饮、汽车、娱乐等商业项目已全部搬空，店铺张贴停业及搬迁公告，地块正等待拆迁及土地平整后挂牌出让 [3][6] - 地块更新改造于2024年加速推进，被纳入天河区低效用地试点项目库，补偿方案的公布标志着地块距离挂牌入市更近一步 [6][9] - 该地块是广州CBD最后一块未充分开发的核心低效用地，自1992年作为赛马场开业，1999年停业后转型为低效业态，清退工作自2023年末开始 [10] 股东结构与分配模式 - 广州赛马场运营管理有限公司股东以国资企业为主导，第一大股东广州越秀集团旗下广州越成投资运营有限公司持股49.85%，可获约33.1亿元补偿 [8] - 广州市天河投资集团有限公司与广州市新塘商业运营管理有限公司合计持股31.15%，对应约20.68亿元补偿，村集体合计持股19%，可获约12.62亿元补偿 [8] - 补偿方案创新采用“现金分红加优先回购物业”模式，股东可选择向开发主体购买改造后物业，既保障短期现金收益，又能共享地块长期增值红利 [9] 地块价值与市场预期 - 地块区位稀缺，处于广州核心发展轴，周边汇聚侨鑫汇悦台、凯旋新世界等顶级豪宅项目，新盘保利玥玺湾最高成交单价超30万元/平方米，首日销售额突破100亿元 [10][12][13] - 百亿级补偿金额在国内属“顶格水平”，业内预测该地块有望成为广州新“地王”，其稀缺性决定了价值，但需警惕片区豪宅供应过剩风险 [6][11][13]

市场整体态势 - 天河区豪宅市场在年底传统置业季呈现多点开花、竞争加剧的局面，新盘和新货扎堆供应[1] - 豪宅产品售价主流区间为每平方米8万至20万元，市场大战烽烟四起，焦点集中在景观资源和产品力[1] - 市场选择性更广，一改过往高端项目仅聚集在珠江新城的局面[6] - 2025年上半年广州总价千万以上豪宅热销单价段为每平方米6万至8万元及8万至10万元，两者占比均为38%[16] 主要项目与供应情况 - 临江大道保利玥玺湾亮相，地块地价为2024年广州最高，达每平方米6.6万多元[2] - 西派天河序推出建筑面积约240平方米的“云山天幕”户型，主打望白云山景观[4] - 珠江新城凯旋新世界推出“广粤观邸”单位，面积段包括172至254平方米和277至835平方米[4] - 金融城东区合景臻溋名铸地块楼面价达每平方米8.3万元，目前推售280至535平方米四房至五房住宅及公寓产品[4] - 奥体板块缦云广州、世界大观片区越秀观樾及金茂越秀璞樾·墅等均有高端大宅产品推售[6] 产品竞争维度 - 地段及衍生的自然资源是高端项目核心价值，一线江景和云山景观是“灵魂卖点”[7] - 除生态景观外，买家同样关注户型、园林、会所设计、价格及房子实用率等产品力因素[11] - 项目通过创新设计提升竞争力，例如保利玥玺湾采用11米抬高式设计打造“悬浮岛屿”以保障低楼层观江面[13] - 西派天河序作为广州首个官方认证的“智慧+品质”试点项目，与华为战略合作，将全屋智能由户内延伸至户外[13][14] - 精神文化层面成为新营造点，例如合景臻溋名铸引入“臻阅阁”文化平台，旨在构建高端社区文化生态[16]

项目开发与市场背景 - 广州珠江新城马场地块开发方案正式通过备案，总投资高达151亿元，标志着珠江新城最后一块待开发地块将启动建设 [2] - 凯旋新世界是珠江新城最早的开拓者之一，上世纪九十年代新世界中国拿下13宗地块，为广州CBD崛起奠定基础 [2] - 项目在二十余年间与城市同频成长，凭借长期主义和独特价值成为高净值人群优选 [2] 历史价格表现与市场认可 - 2003年项目一期枫丹丽舍以8000元/㎡价格入市，当时广州房子均价仅3000多元/㎡ [3] - 2010年广粤尊府首期产品单日销售额突破10亿元 [3] - 2024年广粤观邸以单宗1.5亿元、均价逾20万元成交 [3] - 近期出现两笔单价突破20万/㎡的二手房成交，其中广粤尊府一套259㎡户型以5400万元成交，单价突破20.85万/㎡ [3] - 广粤尊府从2010年约5.4万/㎡的开盘价上涨至目前26万/㎡，20年间实现372%的价值跃升，跑赢同期黄金162%的涨幅和同城高端住宅平均238%的增值幅度 [7] 近期市场数据与交易活跃度 - 2025年上半年，广州总价3000万元以上豪宅成交占比突破17%，创历史新高 [7] - 珠江新城20万元/㎡以上的成交量同比增长233.3%，其中凯旋新世界单盘贡献超过三分之一 [7] - 过去3年间，珠江新城单价突破20万元/㎡的二手豪宅成交总量为101套，凯旋新世界单一项目贡献36套，稳居成交榜首 [5] - 项目挂牌房源平均去化周期仅为7天，曾创下24小时成交纪录，年均换手率仅为1.2% [7] 产品定位与社区价值 - 项目提供建面约254—835㎡的新品，如254㎡户型规划三房，主卧面积突破40㎡ [8] - 社区容积率2.82，形成低密度"都会桃源"意境 [6] - 项目拥有"前江后园"的稀缺景观资源、成熟的广粤国际社区氛围 [4][7] - 超过60%业主选择长期持有，部分房源被纳入家族信托 [6] 圈层文化与国际化社群 - 广粤会作为社区重要平台，与全球超过250家高尔夫球会和俱乐部联网，会员中约30%持外交护照 [5] - 广粤天地提供米其林餐厅、艺术市集和国际文化活动 [5] - 社区形成具有高度凝聚力的国际化社群，业主包括外交官、世界500强高管、国际投行顾问与新兴科技企业家 [6] - 2025年"五一"黄金周期间，有神秘买家两天内购买5套，豪掷亿元为家族分巢 [5]