开发商预售的房屋烂尾后，或者房子虽已交付但业主还没有办下房产证，房屋往往成为强制执行中财产 争议的一大焦点，买房人、抵押权人、享有建设工程价款优先受偿权的承包人，优先保护谁？ 在这起案件中，司法裁判需要回应的是，在衡量买房人的生存居住权与债权人的财产债权之间，谁的权 益更需要优先保护？在城乡融合发展中，韩某遇到的房屋纠纷案并非个例。 对韩某这类案件和烂尾楼有关的执行异议之诉中棘手的司法问题，最高法院最近作出明确回应。 2025年7月23日，最高人民法院（下称"最高法院"）发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的 解释》（下称"执行异议之诉司法解释"），对于期房预售中的交易监管、预售资金监管、不动产登记等 环节存在的问题，着手细化落实稳定预期、化解风险工作。其中对于商品房消费者权益保护进行细化， 进一步拓宽保护范围，更大力度守护买房人的合法权益。 一、买房人的居住权能否对抗金钱债权 在韩某房屋的执行异议案件中，因韩某名下在农村另有住房，这成为这类案件以往的一个争议焦点。根 据以往的规定和司法实践，在民事执行领域，如果被执行的房产是买房人的唯一住房，可排除强制执 行。但如果还有其他房产，则不能排除强制执行。如 ...

最高人民法院发布《解释》核心内容 - 核心观点为商品房消费者在房屋无法交付且无实际交付可能时，可请求在房产变价款中支持价款返还 [1][3] - 《解释》共二十三条，细化商品房消费者权益保护规则，包括请求办理产权登记、合同解除后已付房款处理等 [3] - 特别针对烂尾楼问题，明确已解除购房合同的业主可提起执行异议之诉，请求排除预售资金监管账户的强制执行并申请发放 [3] 法律保护范围扩展 - 将买房人保护范围从"居住需要"拓宽至"居住生活需要"，取消"唯一住房"限制 [3] - 放宽房屋性质认定，法律界人士认为此举对烂尾楼业主意义重大 [3] 行业影响 - 购房者有望更有底气与开发商、法院协商解决烂尾楼问题 [3] - 悬而未决的退款纠纷或将迎来加速化解的契机 [3]

司法解释核心内容 - 最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，自7月24日起施行，旨在指导各级法院正确高效办理相关案件，平等保护各方民事主体合法财产权益 [1] - 司法解释共二十三条，细化执行异议之诉的管辖、起诉及相关诉求合并审理等问题 [2] - 对商品房消费者权益保护进行细化规定，明确请求办理所有权转移登记手续、合同解除后已付购房款处理等的条件 [1][4] 执行异议之诉管辖与审理 - 明确规定由提出执行异议时负责执行相应执行标的的人民法院审查处理，减少因管辖不确定性带来的争议 [2] - 执行标的被多家法院查封时，案外人提起执行异议之诉应以首先查封中的申请执行人或享有优先受偿权的申请执行人为被告，其他轮候查封中的申请执行人为第三人 [2] - 案外人提起执行异议之诉时可提出确认标的权属、请求取得标的及办理转移登记手续等请求，可依法合并审理 [2] 执行异议之诉判决与执行协调 - 经实体审理认定案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益时，法院应同时判决解除相应执行措施 [3] - 执行异议之诉审理期间执行依据再审、被执行人破产等情况，原则上应继续审理、审查，依法裁判 [3] - 执行程序已终结且未对标的进行处分并已解除执行措施时，应终结案件的审理或审查，但若案外人提出的确权或给付请求仍具有诉的利益，可继续审理 [3] 常见民事权益排除强制执行规定 - 因家庭居住生活需要且遵循市场经营秩序而购房的商品房消费者，可对抗房地产开发环节中商业利益的执行 [4] - 财产因公共利益需要被征收的，被征收人的民事权益应予特别保护 [4] - 细化了一般不动产买受人等排除普通金钱债权执行的条件 [4]

最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 - 最高人民法院发布《解释》旨在解决执行异议之诉案件逐年上升但裁判规则匮乏的问题，填补专门规范的空白 [5] - 《解释》共二十三条，与现有司法解释保持一致性，同时助力解决"执行难"问题 [8] - 《解释》自7月24日起施行 [4] 商品房消费者权益保护 - 明确商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致合同解除时，可请求在变价款中支持价款返还 [3] - 细化商品房消费者权益保护规定，包括请求办理所有权转移登记、合同解除后已付购房款处理等条件 [8] - 保护范围从"保护居住需要"拓宽为"保护居住生活需要"，取消唯一住房限制，放宽至商住两用房 [9] - 明确被征收人排除强制执行的具体条件，特别保护因公共利益被征收的财产权益 [8] 对烂尾楼业主的影响 - 允许符合条件的购房者排除预售资金监管账户的强制执行并申请发放相应购房款 [10] - 对于已解除购房合同的烂尾楼业主，可在建筑物及建设用地使用权变价款中排除相应强制执行 [10] - 适度放松预售资金监管账户的限制，一定条件下可排除执行并发放款项 [11] - 新规对解决烂尾楼遗留问题和"执行难"僵局具有重要意义 [12] 执行异议之诉审理规则 - 执行异议之诉期间如法院裁定受理破产案件，应中止审理，待管理人接管财产后可继续审理 [10] - 需要从实体上判断案外人权益能否排除强制执行 [5] - 解决救济制度界分不清、审执协调衔接不畅、程序空转等问题 [5]

最高人民法院发布商品房消费者权益保护新规 - 最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，对商品房消费者权益保护进行了细化和具体规定 [1] - 新规进一步拓宽了商品房消费者权益的保护范围，更大力度守护买房人的合法权益 [1] - 该解释自2025年7月24日起施行 [1]