核心观点 - 最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 自2025年7月24日起施行 细化商品房消费者权益保护规则 提升可操作性 更好保障购房人合法权益 [1] 执行异议之诉规则完善 - 执行异议之诉针对强制执行中财产争议 主要因被执行财产实际权利人与名义权利人分离导致案外人合法财产被误处置 [1] - 《解释》明确案外人 执行当事人及拍卖变卖买受人等各方权利范围与救济途径 避免规则不清引发新争议 促进执行程序依法规范 [1] 商品房消费者权益保护标准 - 购房属满足生存权合理消费范畴时 消费者民事权益可排除金钱债权强制执行 即使名下已有居住房屋 但为子女教育或改善居住环境购买学区房等改善性住房亦受保护 [2] - 以家庭为单位考察房屋持有状况 "家庭"定义为夫妻与未成年子女 "居住生活需要"不限于唯一住房 包含改善性需求 [3] - 进城务工人员购买市区商品房用于工作生活居住 具有优先保护价值 可排除抵押权人强制执行 [3] 价款返还与监管账户保护 - 房屋不能交付且无实际交付导致合同解除时 消费者请求在变价款中支持价款返还 人民法院应予支持 [3] - 房屋买卖合同解除后 购房人作为案外人要求排除监管账户相应购房款强制执行的 人民法院应予支持 针对预售资金未有效监管导致的烂尾问题 [4] 司法实践案例 - 韩某平王某支付购房款并获收款收据 虽名下已有住房 但为子女就读重点小学购买学区房 法院认定属生存权合理消费 支持排除强制执行 [2] - 韩某在农村有住宅 但为满足工作生活需求在市区购房 法院判决排除抵押权人强制执行 确认进城务工人员居住优先权 [3]

开发商预售的房屋烂尾后，或者房子虽已交付但业主还没有办下房产证，房屋往往成为强制执行中财产 争议的一大焦点，买房人、抵押权人、享有建设工程价款优先受偿权的承包人，优先保护谁？ 在这起案件中，司法裁判需要回应的是，在衡量买房人的生存居住权与债权人的财产债权之间，谁的权 益更需要优先保护？在城乡融合发展中，韩某遇到的房屋纠纷案并非个例。 对韩某这类案件和烂尾楼有关的执行异议之诉中棘手的司法问题，最高法院最近作出明确回应。 2025年7月23日，最高人民法院（下称"最高法院"）发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的 解释》（下称"执行异议之诉司法解释"），对于期房预售中的交易监管、预售资金监管、不动产登记等 环节存在的问题，着手细化落实稳定预期、化解风险工作。其中对于商品房消费者权益保护进行细化， 进一步拓宽保护范围，更大力度守护买房人的合法权益。 一、买房人的居住权能否对抗金钱债权 在韩某房屋的执行异议案件中，因韩某名下在农村另有住房，这成为这类案件以往的一个争议焦点。根 据以往的规定和司法实践，在民事执行领域，如果被执行的房产是买房人的唯一住房，可排除强制执 行。但如果还有其他房产，则不能排除强制执行。如 ...

最高人民法院发布《解释》核心内容 - 核心观点为商品房消费者在房屋无法交付且无实际交付可能时，可请求在房产变价款中支持价款返还 [1][3] - 《解释》共二十三条，细化商品房消费者权益保护规则，包括请求办理产权登记、合同解除后已付房款处理等 [3] - 特别针对烂尾楼问题，明确已解除购房合同的业主可提起执行异议之诉，请求排除预售资金监管账户的强制执行并申请发放 [3] 法律保护范围扩展 - 将买房人保护范围从"居住需要"拓宽至"居住生活需要"，取消"唯一住房"限制 [3] - 放宽房屋性质认定，法律界人士认为此举对烂尾楼业主意义重大 [3] 行业影响 - 购房者有望更有底气与开发商、法院协商解决烂尾楼问题 [3] - 悬而未决的退款纠纷或将迎来加速化解的契机 [3]

司法解释发布 - 最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，共二十三条，自2025年7月24日起施行，旨在解决执行异议之诉案件审理中的管辖难、关联诉求化解难等实践难题 [1] - 司法解释重点加强对商品房消费者、被征收人等群体合法权益的保障，并严厉惩治利用虚假诉讼规避执行的行为 [1] - 与《解释》一同发布的还有六则涉财产权保护执行异议之诉典型案例，生动诠释了《解释》所彰显的司法理念和裁判规则 [1] 执行异议之诉现状 - 执行异议之诉是针对强制执行中发生的财产争议提起的诉讼，案件涉及申请执行人债权实现、被执行人责任财产范围认定、案外人财产权益保护等现实权利冲突 [2] - 执行异议之诉裁判规则相对匮乏，缺少专门规定，多参照执行程序中的相关规定进行审理，存在救济制度界分不清、审执协调衔接不畅、关联纠纷合并处理困难等问题 [2] - 案件上诉率、申请再审率超过其他民商事案件，亟待通过专门规范进行指引 [2] 商品房消费者权益保护 - 司法解释从风险"去存量""减增量"两个方面着手细化落实稳定预期、化解风险工作，保障商品房消费者权益，提振市场信心 [5] - 对于所购商品房系用于满足家庭居住生活需要的商品房消费者，《解释》第十一条、第十二条第二款从保障房屋交付请求权和价款返还请求权两个方面予以规范 [5] - "居住生活需要"应不再限于家庭唯一住房，并可涵盖改善性住房 [5] - 针对商品房消费者房屋无法交付、购房款难以追回的现实困境，《解释》明确支持其价款返还请求，并就预售资金监管账户的执行异议处理作出细化规定 [6] 管辖与关联诉求解决 - 《解释》第一条明确规定，提起执行异议之诉应当向提出执行异议时负责执行该财产的人民法院提起 [7] - 《解释》第二条规定，争议财产上有多轮查封的，应当以首先查封、享有担保物权等优先受偿权的申请保全人、申请执行人为被告 [7] - 《解释》第四条、第五条对案外人提出的确权请求在执行异议之诉中一并处理进行了细化规定，除法律另有规定不宜合并需要分别立案的外，人民法院对案外人提出的返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求，原则上可以合并审理 [8] 防范虚假诉讼 - 《解释》在规定排除强制执行的条件时作出了积极防范，要求各级法院在审理此类案件时应认真审查买卖合同的真实性、支付价款的真实性等 [9] - 《解释》第二十一条专门规定了恶意串通、伪造证据、捏造事实以虚假诉讼妨碍执行的各类法律责任，案外人、申请执行人、被执行人、诉讼代理人、证人及鉴定人等均受该规定约束 [9]

商品房消费者权益保护 - 最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，细化商品房消费者权益保护，更大力度保护买房人合法权益，自2025年7月24日起施行 [1] - 《解释》放宽对房屋类型、套数、性质的限制，将保护范围从"保护居住需要"拓宽为"保护居住生活需要"，涵盖改善性住房 [5] - 法院在审理案件中应侧重实质审查争议房屋是否关乎案外人家庭正常居住生活，秉持生存权保障核心理念 [6] 工程价款优先受偿权 - 工程承包人以其与发包人约定将承建工程不动产折价实现工程欠款优先受偿权为由，可提出执行异议，请求排除基于抵押权或其他债权而采取的查封措施 [2] - 以房抵债行使建设工程价款优先受偿权的，可以排除强制执行，司法实务中以工程不动产协议折价方式行使和实现工程款优先受偿权较司法拍卖更为简便易行，费用低廉 [3] - 《解释》明确以房折价可以排除抵押权或一般金钱债权的强制执行，对涉及农民工工资的债权给予优先保护 [3] 执行异议之诉案例 - 建某公司完成建设施工并验收后，银某公司以13套房屋作价抵偿欠付工程款，法院支持排除对案涉13套房屋的执行 [2] - 韩某平夫妻为孩子入学购买房产并支付购房款27.66万元，法院认定符合刚性住房和改善型住房需求，判决不得执行案涉房屋 [4][5] 虚假诉讼惩治 - 常某与赵某通过恶意串通、伪造证据等行为提起执行异议之诉，企图规避执行，法院判决继续执行案涉房屋并将犯罪线索移送公安机关 [7][8] - 《解释》规定恶意串通、伪造证据、捏造事实以虚假诉讼妨碍执行的各类法律责任，要求各级法院严格审查防范虚假诉讼 [8]

最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 - 核心观点：最高人民法院发布新司法解释，细化商品房消费者权益保护范围，明确"可以排除强制执行"的条件，新规自2025年7月24日起施行 [1] 执行异议之诉的定义与背景 - 关键要点1：执行异议之诉是针对法院强制执行中财产争议的诉讼，解决财产实际权利人与名义权利人分离导致的冲突 [2] - 关键要点2：以购房为例，若已签合同付款但未获房产证，因开发商债务纠纷导致房屋被查封，购房者可提起执行异议之诉主张权利 [2] 商品房消费者权益保护的历史沿革 - 关键要点1：1995年期房预售制建立，2002年最高法明确消费者生存利益优先于承包人经营利益，2023年重申该原则 [3] - 关键要点2：新司法解释第十一条明确商品房消费者可排除建设工程价款优先受偿权、抵押权及一般金钱债权强制执行的三项条件 [3] 新司法解释的主要变化 - 关键要点1："满足家庭居住生活需要"范围扩大，不再限于唯一住房，涵盖改善型住房，以夫妻和未成年子女为家庭单位考察 [4] - 关键要点2：新增对购房款返还的保护，若房屋不能交付且合同解除，消费者可请求在变价款中支持价款返还 [4] 典型案例分析 - 关键要点1：案例显示，为子女教育购买学区房或改善居住环境购买第二套房产，均被认定为合理消费范畴，可排除强制执行 [6][7] - 关键要点2：二审法院综合考虑住房面积、学区属性、配套设施等因素，认定案涉房屋符合刚性和改善型住房需求 [7]

7月23日，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解 释》），强调依法惩治通过虚假执行异议之诉规避执行，从而实现逃废债务目的的行为。《解释》自 2025年7月24日起施行。 新规：以执行异议之诉妨碍执行的，罚款、拘留或移送公安机关 执行异议之诉是针对法院强制执行中发生的财产争议提起的诉讼。最高法执行局负责人介绍，执行工作 强调效率，为确保债权人的债权及时、全面实现，一般根据财产登记、占有情况采取查封措施，但是该 财产实际上可能不属于被执行人可用来清偿债务的财产，继续执行将损害案外人实体权利。 "执行异议之诉旨在为真实权利人提供执行救济。现实中，个别被执行人试图'钻制度的空子'，为了规 避执行、拖延执行，与案外人恶意串通、提供虚假证据，捏造事实向法院提出执行异议及执行异议之 诉，此类情形应严厉打击，确保执行救济制度不被滥用。"最高法民一庭负责人表示。 对此，《解释》第二十一条明确：案外人与被执行人、申请执行人之间恶意串通，通过伪造证据，或者 单方捏造案件基本事实，以执行异议之诉妨碍依法执行的，人民法院应当驳回其诉讼请求，并根据情节 轻重予以罚款、拘留；涉嫌刑事犯罪的，人民法院 ...