一线城市写字楼市场现状与挑战 - 一线城市写字楼市场面临挑战与转型压力 价格竞争激烈成为普遍现象 [1] - 截至2025年第三季度末 北上广深等一线城市甲级写字楼空置率大约在19%至30%之间 市场呈现供需失衡 [3] - 2025年一线城市甲级写字楼净吸纳量约为117.5万平方米 远低于2021年的334.2万平方米 显示需求大幅放缓 [9] 市场价格“内卷”的具体表现 - 深圳南山科技园区域 租户议价能力强 租期缩短至一年 周边大量新建写字楼以大幅优惠价格入市加剧竞争 [5] - 上海华新镇某龙头快递企业所在写字楼租金从2024年每天每平方米2.2元 降至2025年2元 2026年协议进一步调至1.5元 区域最低租金降至每天每平方米1.2元 [6] - 上海市中心静安寺商圈某高端商办综合体项目 开业一年空置率接近80% 租金从最初每天每平方米10元降至6元 并进一步向5元靠近 [7] 市场供需失衡的深层原因 - 产业结构中制造业超强而服务业偏弱 而写字楼主要针对高端服务业 导致需求基础相对薄弱 [9] - 上海华新镇案例显示 地方政府补贴优惠政策减少及虹桥等新兴板块的竞争 导致企业外迁和需求流失 [7] - 上海市区写字楼供应的密集释放被指是市场下行的主因 [7] 解决问题的建议方向：管住增量与盘活存量 - 建议从“增量”和“存量”两方面着手破解过剩局面 [1][9] - 管住增量方面 需对新建项目进行更严格的需求和效益评估 探索将部分已规划未建项目转换用途 如转向学校、医院、养老设施等 [9] - 盘活存量方面 积极推动“商改租”（写字楼改租赁住房）、“商改文”（改造为文化空间）等 并简化相关审批流程 [9] - 大力发展REITs等金融工具 为存量资产的盘活和退出提供通道 [9] - 深圳市政策允许闲置和低效利用的存量非居住房屋（包括商业、办公等七类）改建为保障性租赁住房 为一线城市提供了破解思路 [10] 扩大需求的根本途径 - 根本出路在于产业升级和服务业能级的提升 需要像当年发展制造业那样 通过营造一流营商环境、出台针对性产业政策、吸引高端人才等组合拳来培育和吸引现代服务业企业 [11]

全球公寓市场发展动态 - 11月全球租赁市场呈现分化，美国市场受大量新房源入市影响租金持续下降，市场从“房东市场”向租客端转移，欧洲市场租金仍持续高位，亚太地区规模稳步扩张但租金在淡季延续下行 [2] - 美国11月前50主要城市0至2房型租金中位数约1,693美元，年减1%，已连续第28个月年减，全美租金中位数降至1,367美元，月减1.0%，年减1.1%，供给端是租金走弱关键驱动 [3] - 美国区域表现分化，供给扩张最快的阳光地带与西部内陆都会区降幅显著，11月年减幅居前的城市包括奥斯汀(-6.6%)、丹佛(-4.8%)、伯明罕(-4.6%)、杰克逊维尔(-4.2%)、凤凰城(-4.0%)等 [3] - 希腊租赁市场将迎来制度重塑，从2026年起租客支付房租将全面改为银行转账，现金付款退出，旨在遏制“黑租金”乱象 [4] - 荷兰租赁市场特点是投资者持续抛售出租房，导致租赁住房供应减少，尤其是小户型，而大户型更容易进入高租金的自由市场，新的租赁法规预计明年初实施 [5] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚维多利亚州从11月25日起实施新租赁法规，全面禁止“无过错驱逐”，房东要求租客搬离或上调租金需提前90天通知，并严格禁止租金竞价行为 [7] - 新加坡11月公寓单位租金微跌0.1%，其中核心中央区和其他中央区租金按月分别下跌0.4%和0.3%，中央区以外上涨0.2%，整体公寓单位租金年比上涨2.3% [8] - 新加坡11月有5295个单位出租，按月减少9.1%，年比增加5.6%，组屋市场租金月比上涨0.5%，年比上涨1.8% [8] - 韩国今年1~11月首尔公寓月租金上涨3.29%，创2015年以来最高涨幅，11月首尔公寓平均月租金为147万6000韩元，相当于全韩4口之家中位收入的24% [9] 中国租赁市场发展动态 - 11月中国重点监测TOP10城市租金环比9跌1涨，全国租金中位数为1700元/月，环比下跌5.45% [11] - TOP10城市中环比跌幅最大的为成都，跌幅6.93%，唯一上涨的城市为三亚，涨幅0.92% [11] - 具体城市平均单价及环比变化为：上海87.64元/月/㎡(-5.08%)、北京85.57元/月/㎡(-6.74%)、深圳81.01元/月/㎡(-4.23%)、杭州51.11元/月/㎡(-5.54%)、广州50.72元/月/㎡(-4.88%)、三亚43.22元/月/㎡(0.92%)、南京41.99元/月/㎡(-4.91%)、厦门40.70元/月/㎡(-0.77%)、成都36.25元/月/㎡(-6.93%)、林芝35.23元/月/㎡(-1.59%) [13] 租赁企业开业与项目动态 - 11月多家租赁企业有项目开业，合肥安居集团“承寓·臻境”租赁社区开业，提供49-101㎡多元户型，国企直租免中介费，集团累计房源超5.7万间 [14] - 合肥馨乐庭庐阳公寓酒店启幕，拥有182间客房，户型从35㎡单房公寓到90㎡两居室套房 [14] - 重庆两江新区龙盛xin智寓开业，首批推出465套精装房源，面积23-42平方米 [15] - 武汉光谷青年公寓之寓·云创开业，提供784套房源，总建筑面积4.3万平方米 [15] - 武汉城建汉悦公寓峯璟开业，首批推出60套一室一厅房源，面积51.17-57.51㎡ [15] - 上实城开阡·集创社区新增LOFT公寓楼，投放240套房源，面积37-51平米，月租优惠后2600-3150元 [16] - 越秀星寓首家上海门店开业，标志着其全国化布局首次落地长三角 [16] - 中建幸孚家公寓上海松江店开业，首批推出536套精品公寓，总建筑面积约1.86万平方米 [16] - 招商蛇口上海壹间公寓·泗泾9号公馆开业，规划租赁住房约900套，建筑面积约4.5万㎡ [17] - 魔方公寓11月在长三角及大湾区多地有新店开业，预计到2025年底在长三角房量总数将突破5万间 [17] - 西安安居集团推出首个市场化长租公寓品牌“乐漾公寓”，首发项目桃花潭乐漾公寓提供640套精装房源 [18] - 宁巢公寓九和路店开业，面向企业员工提供195间35-40㎡四人间，单铺月租390元起 [18] - 憬黎服务公寓签约广东中山首店 [18] - 城家签约北京朝阳大悦城及通州两大核心物业的瑞贝庭公寓酒店项目 [19] 保障性租赁住房与人才公寓入市动态 - 武汉湖北路桥大厦保租房项目预计2026年交付，将提供1368套高品质租赁房源，总建筑面积7.94万平方米 [28] - 泉州市区11月起陆续推出593套青年人才租赁住房，首批100套于11月15日上线 [28] - 济南柏然人才中心保租房项目交付，提供2729间公寓，总建筑面积约15.5万㎡ [29] - 深圳前海珑湾国际人才公寓启用，规划1028套高端人才住房，首批开放T2栋544套服务式公寓，月租统一155.9元/平方米 [29] - 泉州城建集团上线首批100套青年公寓，分布于乐居安达和乐居春华项目 [30] 行业榜单与指数分析 - 2025年11月ABN指数公寓品牌榜单TOP5为：雅诗阁(388.87)、万科泊寓(384.41)、自如租房(370.79)、短電(365.08)、华润置地有巢公寓(364.08) [34] - 11月公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别达到58.02和88.61 [42] - 搜索热度TOP5品牌为雅诗阁、魔方公寓、壹间公寓、城家、万科泊寓，热度集中在新店开业签约等动态 [42] - 媒体指数得分TOP5品牌为万科泊寓、有巢、雅诗阁、宁巢公寓、憬黎 [42] - 新媒体指数主要得分平台为微信、抖音、小红书、B站、微博，内容集中在资本动向、签约收购、政企合作等方面 [42] - 11月公寓市场总体稳中有升，各大城市租金涨少跌多，投资人信心保持平稳，投资指数略有下降 [43] 行业资本与交易动态 - 租赁住房大宗交易市场活跃，黑石集团被传启动打包出售约9000套高级住宅单元 [44] - 中原投资以约3.35亿港元收购香港Bonham Residence，计划改装为约170–200床位的学生宿舍 [44] - 商改租盘活存量市场，昆明五华区拟收购改造中天龙泉湾广场C栋部分公寓，新增604套保租房，改造后总建筑面积约2.32万平方米 [46] - 深业集团深圳科技工业园大厦7-12层“非居改保”项目取得保障性租赁住房认定，改造面积1万平方米，提供216间精装公寓 [46] - 凯德集团以约当时楼面价30%的单价收购北京顺义商业独栋，计划改造为服务式公寓并引入“馨乐庭”品牌，预计NOI回报率达5-5.5% [47] 企业战略与模式演变 - 企业公寓成为大厂标配福利，美团推出骑手公寓，首批600人入住，租金低于市场价50%以上，小米武汉青年公寓计划2026年中竣工，以远低于市场价租金向员工开放 [49] - 高端服务式公寓全面入场，第一太平戴维斯报告指出11月香港住宅租赁市场全面活跃，高端板块吸引高净值租客 [51] - 广州城投集团与雅诗阁中国签署战略合作协议，将携手打造高端服务式公寓项目 [52] - 泛太平洋酒店集团扩大东南亚服务式公寓业务布局，将马尼拉湾PARKROYAL服务式公寓纳入旗下，提供169间服务式套房 [53] - 品牌公寓进入轻资产严选模式，行业进入第二次深度调整期，头部品牌如自如、魔方公寓凭借差异化模式占据重要地位，不再执迷于规模化而转向深耕优质好店 [56] - 轻资产托管成主流，万科泊寓向全行业招募加盟商，魔方公寓在完成D轮融资后宣布开启轻资产战略计划 [57]