2025年地方财政收支核心观点 - 2025年地方财政收入整体表现稳健，31个地区中有27个实现同比增长，占比近九成，反映出地方经济稳中有进，宏观调控效能持续释放[1] 经济大省财政表现 - 广东省一般公共预算收入同比增长3%，连续35年居全国首位，税收收入占比达73.3%，较上年提高0.8个百分点[3] - 江苏省一般公共预算收入同比增长2.1%，税收占比达77.4%，较上年提升1.3个百分点[3] - 浙江省一般公共预算收入同比增长1.8%，税收收入占比高达80.9%，较上年提升0.6个百分点[3] - 山东省一般公共预算收入同比增长2%，作为北方首个GDP破10万亿级的经济大省，财政实力稳步提升[3] - 经济大省财政收入、税收收入及税收占比均实现增长，背后是围绕扩内需加大政策配套、支持现代产业体系建设及优化营商环境等举措[3] 非税收入与资产盘活 - 非税收入的合理增长体现了“盘活存量”的成效，例如柳州市通过拍卖国有资产租赁权，盘活存量资产，年租金超2600万元，为市本级财政增加稳定非税收入[4] - 非税收入的增长也体现了“做强增量”的空间，例如辽宁省2025年上半年省本级国有资本经营预算收入达2.1亿元，增长161.3%，其中利润收入增长90.1%，得益于省属企业集中上缴收益[4] - “盘活存量”与“做强增量”双管齐下，拓宽了财政增收渠道，与税收收入形成良性互补，提升了资源配置效率[5] 区域协调发展与支出结构 - 2025年地方财政增收呈现“广覆盖”特点，绝大多数地区实现正增长，例如四川省一般公共预算收入同比增长3.9%，河南省同比增长2.5%，区域间增速差距逐步缩小[6] - 地方财政收入的稳步增长有力支持了重点领域支出，各地用于民生保障的支出普遍占财政支出七成以上，资金重点投向科技创新、产业升级和绿色发展等领域[6] - 展望未来，产业升级持续深化将为财政收入提供稳定增量，经济大省的“火车头”作用将进一步凸显，中西部地区发展潜力持续释放，成为财政增收的新增长点[6]

楼市发展核心方向转变 - 2026年楼市发展的核心方向从过去的“新建”“扩张”转变为“城市更新”和“盘活存量”[3][5][7] - 传统的“大拆大建”模式因政府资金压力和资源浪费问题已难以为继[5] - 各地住建部门将重点以精细化方式推进城镇老旧小区改造、完整社区建设，并盘活存量用地以推动市场软着陆[7] 第一类受益者：核心地段老旧房产业主 - 房票安置政策成为老旧小区改造的核心安置方式，从广州试点已推广至江苏、浙江、山东等多省份[9][11] - 房票安置指政府发放可抵扣购房款的凭证，业主可在指定房源库中选购新房，部分城市支持跨区域使用[12][14] - 该模式解决了政府现金补偿压力，并为业主提供了灵活的资产置换渠道，尤其激活了核心地段老旧房产的价值[14][16] - 以银川西夏区“九小”片区为例，选择房票安置的业主可享受10%安置奖励，且房票结算中不超过征收补偿部分免征契税[16] - 房票体系通过纳入新建商品房房源库，也助力了新房市场去库存[18] 第二类受益者：刚需租房群体 - 2026年老旧小区改造重点包括将闲置老旧住房转化为保障性租赁住房，并推进管网改造、加装电梯、完善配套等[22][23] - 政府改造运营的保障性租赁住房具有严格品质管控和规范管理，租金普遍低于同区域市场水平[25] - 据《中国人口普查年鉴-2020》数据，1990年前建成的老房子占比14.4%，绝对数量惊人，其中大量闲置房被改造用于保障性租赁[27] - 此举使刚需群体（如大学生、外来务工人员）能以较低租金租住市中心交通便利、设施完善的房子，降低通勤成本与生活压力[28][30] - 2026年政策还将推动收购存量商品房用作保障性住房，以进一步扩大供应[30] 政策背景与市场影响 - 新规是国家对房地产市场的精准调控，旨在通过盘活存量房产推动城市更新，满足民生需求并促进市场平稳发展[32] - 楼市已告别“闭眼买房就涨”的时代，回归居住本质成为核心趋势，老旧房产价值重估是政策与市场需求共同作用的结果[34] - 政策既解决了老旧小区业主的居住与资产升级难题，也降低了刚需租房群体的居住成本并提升了体验[34]

核心观点 - 地方国资正积极批量收购法拍房 此举以显著的价格折扣为切入点 核心诉求在于稳定区域房价、优化资产结构、配合产业政策及平滑债务 并可能成为未来几年的常规操作模式 [3][8][12] 事件概述 - 广州南沙逸涛雅苑四期88套全新毛坯住宅通过阿里法拍一次性全部成交 总成交额达8041万元 [1][5] - 超过60套房源被地方国企广州南沙城市运营有限公司批量竞得 该公司由广州南沙开发建设集团（持股约75%）和广州南沙现代农业产业集团（持股约25%）共同控股 最终实际控制人为广州南沙经济技术开发区管理委员会和广东省财政厅 [3][7] - 类似案例在海南海口出现 海口中海国际中心2号楼37套甲级写字楼以约1.39亿元底价成交 竞得方最终实际控制人为湖州市国资委下属产业投资发展集团 [8] 价格与市场分析 - 广州南沙逸涛雅苑案例中 国企竞得房源成交单价区间为6657元至7749元/平方米 [9] - 该小区当前二手房挂牌单价普遍在1万至3万元/平方米 挂牌均价为2.04万元/平方米 法拍成交价仅为市场挂牌价的三至四成 [11] - 海口中海国际中心法拍成交价约9286元/平方米 约为项目1号楼备案价3.3万元/平方米的1/3 [11] - 2025年全国法拍房市场成交均价为4653元/平方米 同比下降12.7% 平均折价率（成交价/评估价）为74.1% [11] 国资行为动机与影响 - 价格优势显著是国资入场的重要原因 法拍房因需快速变现 常形成低于市场正常水平的“边际价格” [9][12] - 地方国资批量收购法拍房可在项目层面迅速切断“法拍低价—房价下跌—资产贬值—更多法拍”的负反馈循环 成为区域房价“稳定器” [12] - 对地方国资而言 核心深层诉求包括产业配套与招商引资、资产结构优化、隐性化债平滑 [3][12] - 收购房源大概率将转向保障性住房、人才住房、旧改项目安置用房或用于住房租赁 这与中央“盘活存量资产、收购存量商品房改保障房”政策方向一致 [8][11][12] 行业模式与展望 - “窗口指导+窗口价格”的模式 即利用法拍市场的深度折扣进行批量收购 大概率会被其他地市复制 成为2026至2028年的常规操作 [3] - 国企下场批量购买法拍房 不仅是市场行为 也符合国家“盘活存量”的政策方向 [8]

核心观点 - 盘活存量资产是推动高质量发展、培育新经济增长点的关键 通过科学统筹与创新思维唤醒“沉睡”资产 能为产业升级开拓更大空间并构筑新的竞争优势 [1][2] 盘活存量的战略意义与总体原则 - 盘活存量是从“盘得活”出发 以“盘得好、盘得优”为落脚点 旨在从存量中挖掘潜力、创造增量 是推动发展行稳致远的关键支撑 [1] - 盘活存量资产是高质量发展的一道必答题 也是激活发展新动能的有效抓手 需要在更多维度上求新求变、在更大范围内挖潜增效 [2] 盘活存量的实施路径：科学统筹与因地制宜 - 必须坚持科学统筹、因地制宜 将顶层设计与精准施策有机结合 坚持目标导向、结果导向 因势利导才能让存量资源“活”起来、“火”起来 [1] - 需要扎实做好资产清查与评估 摸清产业图谱、技术图谱、生产力布局图谱 筛选具备盘活条件的项目并建立动态管理工作台账 为科学决策提供依据 [1] - 应将盘活存量深度融入国家区域发展战略和现代化产业体系构建大局 使其与引进优质增量互为补充 形成“以存量引增量、以增量活存量”的良性循环 [1] 盘活存量的核心方法：创新思维与要素重组 - 关键在于以创新思维打破路径依赖 实现要素优化重组与能级跃升 绝不能固守固有模式 必须引入创新“变量” [2] - 需依托技术创新、模式创新 运用大数据、物联网、人工智能等新一代信息技术 对传统基础设施、老旧生产线进行智能化、绿色化改造 [2] - 可通过工业遗存活化利用、文旅深度融合、跨界业态整合等方式 为存量资产打造新业态、新场景、新内容 实现空间功能重塑与价值跃升 [2] - 需充分发挥市场在资源配置中的决定性作用 更好发挥政府作用 用改革办法冲破利益藩篱 让资源“动”起来达到新的“适配”状态 以要素迭代升级构筑高质量发展新竞争优势 [2]

行业总体态势 - 市场仍延续回调态势 这是行业面对供求关系重大变化后的必然选择 也是“控制增量”新基调下的主动作为 [2] - 拉长时间看 新开工、销售及价格指数的同比跌幅均比2024年明显收窄 显示经历长达4年多调整后 行业和市场开始出现企稳迹象 [2] - 行业整体在适应新形势以平衡供求 未来“盘活存量+优化增量”双规驱动 将夯实行业基本盘 楼市将进入触底和稳定阶段 [3][6] 销售端表现 - 2025年全国新房销售面积8.81亿平方米 同比下降8.7% 其中住宅销售7.33亿平方米 同比下降9.2% [2] - 全年新房销售保持在个位数跌幅 明显低于2024年全年一直保持的两位数跌幅（-12.9%）[2] - 2025年全国新房销售金额8.39万亿元 同比下降12.6% 其中住宅销售7.33万亿元 同比下降13.0% [2] - 新房销售金额降幅（-12.6%）明显大于销售面积降幅（-8.7%） 显示开发商整体仍采取“降价促销”策略 [3] - 新房销售金额跌幅（-12.6%）也明显低于2024年（-17.1%）[3] - 住房需求出现新特征 部分刚需转向二手住房或租赁市场 [3] - 2025年30城二手住房成交套数同比基本持平 二手住房销售占比提升至65%左右 较2024年提升约4个百分点 [3] - 一线城市及成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成 [3] - 上海、广州、深圳、东莞等城市去年二手住房销售套数达到近4年来的新高 [3] - 如果把新房和二手房交易加总 全国楼市交易套数已趋于稳定 [3] - 热点城市二手房交易同比大多在增长 其中中低价位、中小户型占比明显提升 [6] 开发与供给端 - 2025年全国房屋新开工面积5.88亿平方米 同比下降20.4% 其中住宅新开工面积约4.30亿平方米 同比下降19.8% [3] - 新开工跌幅明显低于2024年全年23.0%的水平 [3] - 开发行业早已开始收缩供给、主动或被动“去库存” 近年来供地和新开工的调整幅度均大于销售的回调幅度 [4] - 2025年末中央经济工作会议明确了“控增量、去库存、优供给”模式 并根据在售新房库存消化周期约束供地和开发 [5] - 这可能意味着新房供给端继续呈现整体紧缩的态势 这对平衡供求和稳定价格很重要 [5] 库存情况 - 2025年全国新房待售面积同比仅增长1.6% 基本停止增长 [4] - 相比2022年至2024年这三年全年待售面积均为两位数增长、年平均为13.4%的增幅水平大幅收窄 [4] - 新房库存减少是行业主动“去库存”所为 也是市场自发平衡的结果 [4] 价格表现 - 2025年全国70城新房价格指数同比下降3.0% 二手住房价格指数同比下降6.1% [4] - 相比2024年的跌幅都明显收窄 [4] - 新房销售简单均价同比下降4.1% [3] - 价格跌幅收窄是“控制增量”政策明确后 新房开发供给端持续收缩以适配需求的结果 也是新房逐步转向高质量“好房子”开发和上市、供给端做结构性改革的反映 [4] 投资与行业转型 - 2025年全国房地产开发投资下滑17.2% [5] - 城镇化转入平稳运行期 城市发展转向存量提质增效为主的阶段 开发投资下滑可能是必然的 但存量盘活为行业打开了另一扇窗 [5] - 从国际经验看 美国、英国、德国、日本等发达国家 尽管早已过了增量建设主导阶段 但目前行业增加值占GDP的比重平均都在10%以上 [5] - 原因在于这些国家房地产服务业特征明显 存量更新能带动市政设施、家具家电、装饰装修及设计、租赁、物业等服务业发展 存量物业盘活也能发展文旅、新式餐饮、公寓酒店等新业态 [5] - 我国30%的存量房楼龄超过20年 未来几年又有一大批房屋进入20年楼龄 由于设计、建材、功能迭代较快 存量市场积累了巨大的升级需求 [6] - 近期“好房子”热销就是很好的案例 [6]

商贸服务与楼宇经济 - 行业核心观点在于盘活存量商务楼宇和优化营商环境是激活商贸服务企业发展的关键[1] - 行业通过商会平台积极推动内部资源对接，组织楼宇招商与需求洽谈会，为闲置空间和成长型企业牵线搭桥[1] - 行业建议楼宇运营方提升服务、打造特色，目标是让楼宇成为企业愿意来、留得住、能成长的热土[1] 消费促进策略 - 行业认为促进消费的核心在于优化供给和创造价值[1] - 行业正推动成员企业打造更有温度、更具吸引力的消费新场景，以吸引市民和游客[1] 市场秩序与楼宇发展提案 - 行业提交了关于规范房地产自媒体营销的提案，旨在维护健康的市场秩序和稳定的市场预期[2] - 提案建议强化政府引导与市场运作结合，对存量商务楼宇进行分级分类评估与推介，实施一楼一策精准招商[2] - 提案鼓励楼宇运营方提升专业服务能力，引入智慧管理平台，并在政务服务、法律咨询、融资对接等方面提供集成支持[2] - 提案建议积极构建楼宇产业生态圈，引导同一产业链或互补行业的企业集聚发展，形成良性互动、协同发展的共生格局[2]

文章核心观点 - 兵团经济发展新空间的关键抓手在于盘活存量资产与做优增量投资 通过“空间重构+产业适配”等方式唤醒“沉睡”资产 形成“以存量促进增量、以增量带动存量”的良性循环[1] - 统筹好存量与增量的关键在于让存量“活”起来、增量“优”起来 并需用好改革“关键一招”破除体制机制障碍 这是一项需久久为功的系统工程[1][2] 经济发展策略 - 盘活存量资产是提升经济发展效能的重要途径 例如将客运站改造为道路运输从业资格考试考点、让旧厂房焕发新生机 这些举措带来了明显的经济效益[1] - 做优增量意味着新增投资须具备更高的科技含量、更强的带动能力、更优的绿色基底 以形成更多高科技、高效能、高质量的业态和产品[1] - 统筹盘活存量与做优增量需深入摸底、分类施策、有序推进 不能一哄而上搞“一刀切”[1] 改革与营商环境 - 需通过体制机制优化来统筹存量与增量 聚焦资源高效配置、要素自由流动、创新活力充分释放等关键环节[2] - 需持续健全和转变“政”的职能 为市场主体营造更良好的营商环境并提供更精准的服务 以推动存量资产提质增效[2]

一线城市写字楼市场现状与挑战 - 一线城市写字楼市场面临挑战与转型压力 价格竞争激烈成为普遍现象 [1] - 截至2025年第三季度末 北上广深等一线城市甲级写字楼空置率大约在19%至30%之间 市场呈现供需失衡 [3] - 2025年一线城市甲级写字楼净吸纳量约为117.5万平方米 远低于2021年的334.2万平方米 显示需求大幅放缓 [9] 市场价格“内卷”的具体表现 - 深圳南山科技园区域 租户议价能力强 租期缩短至一年 周边大量新建写字楼以大幅优惠价格入市加剧竞争 [5] - 上海华新镇某龙头快递企业所在写字楼租金从2024年每天每平方米2.2元 降至2025年2元 2026年协议进一步调至1.5元 区域最低租金降至每天每平方米1.2元 [6] - 上海市中心静安寺商圈某高端商办综合体项目 开业一年空置率接近80% 租金从最初每天每平方米10元降至6元 并进一步向5元靠近 [7] 市场供需失衡的深层原因 - 产业结构中制造业超强而服务业偏弱 而写字楼主要针对高端服务业 导致需求基础相对薄弱 [9] - 上海华新镇案例显示 地方政府补贴优惠政策减少及虹桥等新兴板块的竞争 导致企业外迁和需求流失 [7] - 上海市区写字楼供应的密集释放被指是市场下行的主因 [7] 解决问题的建议方向：管住增量与盘活存量 - 建议从“增量”和“存量”两方面着手破解过剩局面 [1][9] - 管住增量方面 需对新建项目进行更严格的需求和效益评估 探索将部分已规划未建项目转换用途 如转向学校、医院、养老设施等 [9] - 盘活存量方面 积极推动“商改租”（写字楼改租赁住房）、“商改文”（改造为文化空间）等 并简化相关审批流程 [9] - 大力发展REITs等金融工具 为存量资产的盘活和退出提供通道 [9] - 深圳市政策允许闲置和低效利用的存量非居住房屋（包括商业、办公等七类）改建为保障性租赁住房 为一线城市提供了破解思路 [10] 扩大需求的根本途径 - 根本出路在于产业升级和服务业能级的提升 需要像当年发展制造业那样 通过营造一流营商环境、出台针对性产业政策、吸引高端人才等组合拳来培育和吸引现代服务业企业 [11]

文章核心观点 - 中国证监会正式推出商业不动产公募REITs试点，标志着中国REITs市场进入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”的新阶段，旨在构建更具广度、深度与活力的多层次REITs市场生态 [1] - 商业不动产REITs试点的核心意义在于精准对接“盘活存量、做优增量”的宏观战略，为房地产发展新模式提供标准化权益融资解决方案，推动房地产企业向“长期持有、专业运营”的资产管理模式转型，并为投资者提供具备稳定现金流特性的新资产选择 [2] - 试点基于商业不动产与基础设施的资产差异，建立了REITs分类管理制度，形成“双轨并行”战略，其中基础设施REITs侧重“稳经济、补短板”，商业不动产REITs侧重“促消费、调结构”，两者功能互补以拓展资本市场服务实体经济的深度 [4][5] - 监管部门构建了“1项《公告》+3项证监会层面配套安排+N项自律组织配套规则”的立体化制度体系，在继承既有框架基础上针对商业不动产属性作出多项针对性适应性安排，并强调“稳中求进、质量优先”的试点实施原则 [6][9] 根据相关目录分别进行总结 市场背景与现状 - 截至2025年12月27日，中国已上市基础设施REITs产品达78只，累计融资2099亿元，总市值2199亿元，2024年以来中证REITs全收益指数上涨19%，REITs已成为重要的大类资产配置品种 [1] 商业不动产REITs的战略意义 - 通过将购物中心、写字楼、酒店等商业物业存量资产转化为标准化金融产品，为持有企业开辟全新权益融资通道、优化资产负债表 [2] - 推动房地产企业从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资产管理模式深刻转型 [2] - 为保险资金、养老金等长期投资者提供具备稳定现金流特性的资产配置新选择，有助于拓宽居民财产性收入渠道 [2] “双轨并行”的分类管理制度 - 基础设施REITs更多承担“稳经济、补短板”职能，底层资产公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小 [4] - 商业不动产REITs更加侧重于“促消费、调结构”，底层资产如购物中心、写字楼、酒店等市场化程度更高，租金收入与宏观经济周期、区域消费景气度、运营团队能力关联紧密，收益具备更高的市场敏感性与潜在成长性，对管理人主动运营管理能力要求更高 [5] - 分类管理为融资方提供适宜的证券化路径选择，为投资方提供结合基础设施REITs“稳定性”与商业不动产REITs“成长性”以构建优化投资组合的清晰指引 [5] 试点制度体系的核心安排 - 系统化完善准入标准，合规性审核更聚焦于保障项目稳定运营和有效转让的核心法律文件，如权属证书、关键合规手续等 [6] - 推动建立更为市场化的机制安排，例如研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性及灵活性的分派收益率要求 [6] - 严格规范回收资金用途，明确回收资金使用应符合国家宏观政策与产业政策，并特别指出不得用于购置商品住宅用地 [7] - 支持REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后的扩募申报时间缩短至6个月 [8] - 将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，并发布招募说明书编制指南以提升申报材料的标准化与规范性 [8] 试点实施原则与重点方向 - 试点初期坚持“稳中求进、质量优先”、“不求多、不求快”的核心基调，严把发行上市质量关、合规关和风险关 [9] - 区位上优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产 [9] - 发行主体上优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民营企业和外资企业等公司治理规范、运营能力突出的企业 [9] - 业态类型上优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等社会认知度高、运营模式成熟的业态 [9] 风险防控与监管要求 - 压实全市场主体责任，坚持“申报即担责”原则，持续完善各类中介机构执业标准，压实其在尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面的核查把关责任 [10] - 重点压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任，确保资产运营的透明度与专业性 [10] - 监管部门将坚持问题和风险导向，做好REITs的准入监管、日常监管与风险监测处置工作，并为审核注册流程全面贯彻“能公开、尽公开”原则 [10]

政策发布与核心定义 - 中国证监会于12月31日发布公告，全面启动商业不动产投资信托基金试点 [1] - 商业不动产REITs是一种让普通投资者也能“买楼收租”的金融产品，将商场、写字楼、酒店等商业不动产纳入试点范围 [2] - 公告共八条，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排作出系统规定 [2] 市场影响与战略意义 - 商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具 [2] - 该工具有助于房企轻资产转型，缓解债务压力，同时为公众提供分享优质商业地产收益的机会 [2] - 证监会同步印发通知，推动REITs市场高质量发展，加快构建规范、透明、开放、有活力、有韧性的市场体系 [3] 市场发展与产品创新 - 推进REITs扩容扩围，支持优质项目通过扩募、并购等方式做优做强 [3] - 将丰富REITs指数及ETF等创新产品，引导保险资金、社保基金等中长期资金入市 [3] - 推动将REITs纳入沪深港通标的，提升对外开放水平 [3] 投资者价值与市场前景 - REITs市场正从“试点探索”全面转向“体系化高质量发展”的新阶段 [3] - 中长期资金入市可从根本上改善REITs二级市场的流动性和投资者结构，使其成长为大众化资产类别 [3] - 对于普通投资者，REITs收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，与股票、债券相关性较低，具有较好的抗通胀和分散风险特性 [4] - 随着市场扩容、产品丰富、制度完善，普通投资者将能更便捷地投资过去门槛极高的核心不动产 [4]