土地市场概况 - 7月全国土地市场成交规模季节性环比回落，土地成交建筑面积、金额分别环比下降13%和18%，供应建筑面积为6181万平方米，处于低位运行 [2] - 7月重点监测城市土拍平均溢价率达9.9%，创2025年二季度以来月度新高，一线城市土拍溢价率大幅攀升至25.7%，三线城市小幅上升至4.6%，二线城市下降至6.2% [2] - 土地市场呈现"缩量提质"特征，上海、深圳、苏州等地拍出高溢价、高总价、高单价地块，长三角位居四大城市群土地出让金额之首 [1][2] 高总价地块情况 - 深圳前海深港合作区核心宅地被招商蛇口以总价21.55亿元、楼面价84180元/平方米、溢价率86.10%竞得，创近10年深圳宅地楼面价新高 [2] - 绿城中国以总价46.67亿元、楼面价65242元/平方米竞得苏州地块，刷新江苏省单价"地王"纪录 [2] - 上海徐汇衡复风貌区地块被民营企业以总价12.25亿元、楼面价20.03万元/平方米竞得，刷新全国涉宅用地楼面价纪录 [3] - 全国住宅用地成交总价TOP10中，上海5宗地块总成交金额244亿元，杭州和深圳各有2宗地块入围，总成交金额分别为46亿元和45亿元 [3] 房企拿地情况 - 前7个月TOP100房企权益拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，中海地产、绿城中国和保利发展分别以542亿元、522亿元和424亿元的权益拿地金额位列前三 [4] - 重点城市拿地金额TOP10房企以央企、国企和地方国资为主力，招商蛇口在北京、上海、南京和成都，建发房产在杭州、北京、苏州和成都均进入当地拿地金额榜前十 [4] - 民企方面，滨江集团聚焦杭州位列当地拿地金额榜第一，兴耀房产集团在杭州、大华集团在上海增加土储，嘉禾兴地产进入成都拿地金额榜前十 [4] - 前7个月房企全口径新增货值TOP10中，绿城中国、中海地产和保利发展位列前三，金额分别为1116亿元、935亿元和907亿元 [4] 政策与市场展望 - 北京提出优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，成都发布措施提升供应质量，包括完善"人房地钱"联动机制等 [5] - 下半年土地市场有望维持适当竞拍热度，核心城市和经济发展水平较高的中小城市将迎来更多优质宅地入市 [5] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性仍将频现高溢价成交，房企需避免获取高价地，同时提升设计能力打造"好房子" [6]

土地供应策略转变 - 多个城市近期积极推出小地块，供地策略转向小型化 深圳宝安沙井一宗1 9万平方米的住宅用地由绿城以12 15亿元竞得 楼面价20363元/平方米 溢价率11 5% [1] - 深圳联粤房地产开发有限公司此前竞得的1 09万平方米宅地溢价率高达46 55% 显示小地块市场热度持续 [1] - 深圳上半年宅地出让数量较少但近期显著回升 新增地块多位于区域核心板块 容积率低且体量小 [1] 房企拿地特征与市场反应 - 近期出让土地呈现小型化、中心区特征 满足房企尽快开发销售的需求 南京集中供地中4216平方米的鼓楼区地块经过89轮竞价 最终以3 73亿元成交 溢价率32 74% [2] - 政府通过"三无"要求(无配建、无70/90户型限制、无限价)和配套齐备等措施 给予房企较高利润确定性 [2] - 克而瑞报告指出全国土地市场"缩量提质"趋势明显 地方政府通过降低容积率和聚焦优质地块优化供应结构 [2] 土地市场整体表现 - 前7个月300城住宅用地成交规划建面同比下降7% 但出让金同比增长超20% 一二线城市平均溢价率均超10% [3] - 7月核心城市优质地块竞争激烈 上海、深圳等城市土拍热度延续 优质项目入市后将继续支撑市场 [3] - 下半年核心城市在基本面支撑下预计保持韧性 城市和区域间分化行情将延续 [3]

深圳土地市场升温 - 深圳前海一宗住宅用地经过158轮报价由招商蛇口以21.55亿元摘得 溢价率86.1% 楼面价每平方米8.4万元 [1] - 该地块规划为二类居住用地 容积率低于3.1 建筑限高80米 无户型及售价限制 吸引12家房企报名 [1] - 深圳土拍市场呈现核心区域高热 非核心区域平淡的分化特征 前海地块高溢价成交反映市场对核心地段价值的认可 [1] 房企拿地策略 - 前海住宅用地供应偏少 此次地块体量小 总价低 符合开发商快速开发销售回款的确定性业绩导向 [1] - 深圳新增涉宅用地多位于核心板块 地块规模较小 容积率较低 如龙华梅林关片区宅地由中海以23.7亿元竞得 溢价率40.7% 楼面价每平方米38795.22元 [2] - 热点城市土地出让呈现小型化 位置中心化 利润确定性强的特点 满足尽快开发销售缩短周期的需求 [2] 全国土地市场趋势 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5% 成交面积下降5.5% 一线及二线城市出让金增长超40% 三四线城市小幅回落 [3] - 上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68% 杭州北京涉宅用地出让金超千亿元 杭州接近去年全年水平 [3] - 头部房企投资策略聚焦 核心城市优质地块供应加大 北上深杭州成都多宗地块高溢价成交 [3] - 下半年土地市场延续缩量提质模式 热点城市核心地块保持高溢价 三四线城市以底价成交为主 [3]

深圳土地市场升温 - 深圳宅地供应速度加快，热门片区宅地再现高溢价成交 [1] - 前海住宅用地由招商蛇口以21.55亿元价格摘得，溢价率86.1%，楼面价约每平方米8.4万元 [2] - 该地块吸引12家房企报名，采用"价高者得"竞拍规则，无户型及售价限制 [2] - 业内人士预计该地块保本价约每平方米12万元以上，高于周边二手房成交价格 [2] 土地市场分化特征 - 深圳土拍市场呈现核心区域高热、非核心区域平淡的分化特征 [2] - 前海地块高溢价成交折射市场对核心地段价值的深度认可 [2] - 深圳新增涉宅用地大多位于所属区域核心板块，地块规模较小，容积率较低 [3] - 龙华梅林关片区宅地由中海以23.7亿元竞得，溢价率40.7%，楼面价每平方米38795.22元 [3] 房企拿地策略变化 - 地块体量小、总价低符合开发商确定性业绩导向的拿地取向 [2] - 小型地块可满足尽快开发、尽快销售要求，缩短开发周期 [3] - 热点城市土地出让呈现小型化、位置中心化特征，利润确定性较强 [3] 全国土地市场趋势 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5%，成交面积下降5.5% [4] - 一线及二线城市出让金增长超40%，三四线城市小幅回落 [4] - TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68% [4] - 杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州接近去年全年水平 [4] - 头部房企投资策略趋于一致，投资拿地进一步聚焦 [4] - 预计下半年延续"缩量提质"模式，核心地块保持高溢价成交 [4]

土地市场表现 - 2025年上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5%但成交面积下降5.5% [1] - 一线及二线城市宅地出让金增长超40%三四线城市小幅回落 [1] - TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%杭州北京出让金均超千亿元 [1] - 北上深杭州成都多宗地块竞拍出高溢价头部房企投资策略聚焦核心城市 [1] 市场趋势与政策动向 - 下半年土地市场延续"缩量提质"模式热点城市核心地块或保持高溢价三四线以底价成交为主 [2] - 专项债收购闲置存量土地有助于改善供求关系及房企资金压力拟使用专项债收回收购存量土地超3700宗总金额超4700亿元 [2] - 7个省市已发行专项债超960亿元企业需把握政策窗口盘活存量项目改善资产负债表 [2]

土地市场整体表现 - 2025年上半年300城住宅用地供应面积同比下降18.6%，成交面积同比下降6.8%，土地出让金同比增长24.5%，平均溢价率10.3%，较去年同期提升6.2个百分点 [1] - 全国前5月国有土地使用权出让收入11281亿元，同比下降11.9%，与300城土地出让金增长形成分化 [1] - 市场呈现"缩量提质、分化延续"特征，核心城市土拍热度回升，低能级市场量价双淡 [2] 房企表现与布局 - 22城累计拿地金额中，央国企占比达58% [1] - 头部房企拿地金额排名：绿城（341亿元）、保利（329亿元）、中海（283亿元）、滨江（270亿元）、建发（266亿元）、华润（246亿元）、金茂（215亿元）、招蛇（206亿元） [1] - 北京、杭州、上海、成都为主要布局城市，其中北京和杭州占头部房企拿地金额超4成 [1] 城市能级分化 - 一线城市推出面积同比+14.4%，成交面积+17.6%，土地出让金+47.3%，溢价率11.9% [2] - 二线城市推出面积-2.1%，成交面积+15.7%，土地出让金+36.5%，溢价率14.3% [2] - 三线城市推出面积-24.6%，成交面积-14.5%，土地出让金-1.1%，溢价率仅3.6% [2] - TOP20城市出让金占全国比重达66%（2024年全年51%），集中度持续提升 [2] 重点城市表现 - 土地出让金领先城市：杭州（1010亿元）、北京（1006亿元）、上海（638亿元）、成都（366亿元），溢价率显著优于其他城市 [2] - 武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，多数地块底价出让，主要受高库存影响 [2] 市场特征 - 土拍规则调整为"价高者得"后，优质地块因稀缺性实现高溢价 [2] - 新房市场改善性需求主导趋势愈发明显 [2]

土地市场供求 - 2025年6月土地成交建面和金额分别环比增长54%和89%，同比延续缩量提质趋势，建面下降但金额上升 [1] - 截至6月25日，本月供应建筑面积5253万平方米，环比增加9%，同比下降12.2%，延续缩量趋势 [2] - 全国300城经营性土地招拍挂成交4570万平方米，同比下降4%，成交金额1573亿元，同比增长22% [8] - 一线城市中上海和深圳有宅地供应，上海三宗内环内地块起拍楼板价达8-16万元/平方米 [3] - 二线城市中合肥、成都、福州、武汉出让建面超100万平方米，苏州园区地块起拍楼板价达6万元/平方米 [4] 市场热度 - 6月平均溢价率4.2%，延续回落趋势，一二线城市降至5%左右，三四线降至2.7% [11] - 上海、成都平均溢价率仍分别高达10%和15%，锦江区地块溢价率达76% [12] - 6月土地流拍率6%，回落至近年低位，广州、武汉等城市有宅地流标或撤牌 [15] 重点地块 - 上海宝山组合地块成交总价81.95亿元，由中建八局以1%溢价率竞得 [16] - 北京5宗地块均为低溢价或底价成交，均为高开发难度重点项目 [16] - 杨浦区东外滩地块平均楼板价高达9.5万元/平方米，周边新房售价约20万元/平方米 [19] 后市展望 - 二季度优质宅地供应占比下降导致溢价率回落，但核心城市优质地块仍频频高溢价成交 [20] - 下半年地方政府将落实"控量提质"，与土地收储共同促进库存下降 [21] - 城市更新工作推进将带来更多优质核心板块净地出让，改善行业供求预期 [21]

深圳土地拍卖市场动态 - 深圳光明中心区A509-0074宅地由深圳市振业集团、前海天健房地产、建辰投资联合体以底价19.94亿元竞得，土地面积34995.97平方米，建筑面积108487平方米，容积率约3.1 [1] - 深圳龙华民治核心区A817-0619宗地经过65轮竞价，由深圳联粤房地产以12.12亿元竞得，溢价率46.55%，起始价8.27亿元 [1] - 深圳2025年计划推出多宗优质居住用地，分布于前海宝中、宝安沙井、南山西丽、光明等核心板块，地块规模较小且容积率较低 [1] 土地供应策略与市场趋势 - 深圳通过调整土地规划增加热门板块供应，地块集中于区域核心且呈现小规模、低容积率特点，旨在激发市场主体和置业者热情 [1] - 核心城市推行"低密宅地"策略，开发商对低容积率地块需求旺盛，购房者倾向等待低密度新房 [2] - 地方政府供地策略呈现总量收缩与结构优化并存，核心城市通过降低容积率、聚焦优质地块实现"缩量提质" [2] 行业分析师观点 - 中指研究院认为2025年深圳土拍市场将呈现核心高热、新兴分化、政策灵活、风险可控的特点，深圳凭借大湾区核心地位和产业升级潜力保持土地市场风向标地位 [2] - 克而瑞报告指出行业库存压力下，地方政府通过优化供地结构（如降低容积率）提升土地质量 [2]