作为房地产市场的关键上游，土地市场的供应规模、成交价格以及政策调控走向均对市场产生深远影 响。回顾2025年，重点城市的土地市场在整体缩量与结构分化中收官，头部房企重仓部分核心城市。 值得注意的是，"缩量提质"正成为全国土地市场的整体趋势。克而瑞的报告指出，面对行业库存压力， 地方政府供地策略呈现两大特征：一是总量持续收缩；二是结构优化加速，核心城市通过降低容积率、 聚焦优质地块实现"缩量提质"。 与此同时，多地推行土地捆绑出让模式且地块多位于核心区。此外，为了响应好房子建设，各地加大低 容积率优质地块推出力度，根据中指数据，2025年300城推出宅地中容积率在2.0以下的占比达42.3%， 较2024年全年提升7.7个百分点，是近10年来的最高水平。 中指研究院的报告还指出，2025年各地为稳定土地市场，不断推出利好政策，推地质量也不断提升，增 加了房企拿地积极性，但央国企仍然是拿地主力，拿地金额TOP100企业中84家为央国企及地方国资， 其中前十企业中8家为央国企；部分民企拿地积极性有所增加，头部房企重仓上海、北京、深圳、杭 州、成都等城市。 就在近日，上海新年宅地首拍落幕。浦东高行、闵行兰香湖两幅地块 ...

2025年深圳住宅用地市场整体表现 - 全年共成交12宗住宅用地，较2024年增加6宗，总出让土地面积23.44万平方米，总成交金额达290.9亿元 [1][3] - 平均溢价率升至32.81%，创近六年来新高，平均楼面价达37636元/m²，较2022年大幅上涨141.5% [1][3] - 成交建筑面积仅23.4万平方米，同比下滑21.4%，成交总金额同比下滑16.0%，成交面积和金额均为近五年来最低值，主要因供应数量不足和地块面积较小 [3] 市场热度与区域分化特征 - 12宗成交地块中仅3宗底价成交，其余9宗均溢价成交，其中7宗溢价率突破40% [6] - 区域分化明显，高溢价地块集中于核心城区：南山前海合作区T201-0232宗地溢价率86.10%创年度记录，福田梅林B405-0308宗地溢价率65%，龙华民治街道地块溢价率46.55% [6][7] - 非核心区域地块多为底价成交，与核心区高溢价形成强烈反差，放大了土拍市场的区域热度分化 [7] 重点地块成交详情 - **福田梅林地块 (B405-0308)**：福田区时隔16年出让的首宗纯住宅用地，8家房企经148轮竞价，由中铁置业以7.92亿元总价竞得，溢价率65%，折合楼面地价42695元/m²，要求全部现房销售 [1][9] - **南山前海合作区地块 (T201-0232)**：由招商蛇口以21.55亿元拍下，溢价率86.1%创深圳取消溢价上限后新高，楼面价刷新深圳住宅用地历史最高纪录，项目案名海晏府，预测未来售价至少在13万元/m²以上 [7] - **南山深圳湾超级总部基地地块 (T207-0068)**：经百轮竞拍由中海地产拿下，刷新深圳涉宅用地成交楼面价TOP3，并创深超总宅地溢价新高 [8] 供应节奏与市场预期 - 供应节奏呈“前三季度逐步放量、年末集中收尾”特征，三季度为供应最集中、热度最高的季度，诞生年度最高溢价地块 [8] - 四季度12月出让的3宗地块中，南山、福田核心地块分别录得42.49%、65%的高溢价，年末收官热度冲高，稳定市场预期 [8][9] - 福田梅林地块作为“现房销售”试点，其市场接受度将影响未来土地出让政策走向，现房销售模式加速行业洗牌，推动房企从“高周转”转向“高品质”竞争 [9] 房企拿地格局 - 拿地阵营格局集中，仍以央国企为主导，对比2024年全由央国企包揽，2025年仅龙湖一家民企跻身拿地阵营，民企参与度略有“破冰”但依旧处于低位 [7] 全国土地市场趋势 - 全国土地市场热度回升，11月土地成交建筑面积与金额分别环比增长39%和57% [10] - 12月22个重点城市计划出让125宗涉宅用地，起拍总价高达1723亿元，供地力度明显加大 [10] - 广州、武汉、襄阳等城市核心地块竞争激烈，如广州海珠区地块由保利以35亿元总价拿下，溢价率27% [10] - 全国供地延续“缩量提质”主线，1-11月全国300城住宅用地成交规划建面同比下降约16%，土拍热度仅限热点城市优质地块 [11]

土地市场总体趋势 - 7月全国土地市场成交建筑面积环比下降13% 成交金额环比下降18% [2] - 土地市场呈现"缩量提质"特征 多地出现高溢价 高总价 高单价地块 [1] - 7月重点监测城市土拍平均溢价率达9.9% 创2025年二季度以来月度新高 [2] 区域市场表现 - 长三角城市群土地出让金额位居四大城市群之首 [1] - 一线城市土拍溢价率大幅攀升至25.7% 创今年以来月度新高 [2] - 三线城市土拍溢价率小幅上升至4.6% 较上月增加1.2个百分点 [2] - 二线城市土拍溢价率下降1.1个百分点至6.2% [2] 重点城市地块成交情况 - 深圳前海宅地经过158轮竞价 招商蛇口以21.55亿元总价 84180元/平方米楼面价 86.10%溢价率竞得 创近10年深圳宅地楼面价新高 [2] - 上海徐汇衡复风貌区地块被民企以12.25亿元总价 20.03万元/平方米楼面价竞得 刷新全国涉宅用地楼面价纪录 [3] - 绿城中国以46.67亿元总价 65242元/平方米楼面价竞得苏州地块 刷新江苏省单价纪录 [2] - 上海5宗地块入围全国住宅用地成交总价TOP10 总成交金额达244亿元 [3] 房企拿地表现 - 前7个月TOP100房企权益拿地总额5783亿元 同比增长34.3% [4] - 中海地产 绿城中国和保利发展分别以542亿元 522亿元和424亿元的权益拿地金额位列行业前三 [4] - 央企 国企和地方国资房企仍是拿地主力 民企仅在重点区域补充土储 [1][4] - 绿城中国 中海地产和保利发展位列房企全口径新增货值前三 金额分别为1116亿元 935亿元和907亿元 [4] 政策环境与市场展望 - 多地发布土地供给侧管理优化新政 北京优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地 [5] - 成都提出完善"人房地钱"联动机制 分板块灵活制定商服自持比例 [5] - 热点城市核心地块预计将继续保持高溢价成交 三四线城市地块以底价成交为主 [1] - 产品力竞争升级 得房率提升和外立面材料升级成为趋势 [6]

土地市场总体特征 - 7月土地市场总体供应面积同比下降 但多地土拍刷新当地楼面价纪录 呈现"缩量提质"特征 [1] - 7月全国土地成交建筑面积环比下降13% 成交金额环比下降18% 供应建筑面积为6181万平方米 [2] - 长三角土地出让金额位居四大城市群之首 央企、国企和地方国资房企仍是拿地主力 [1] - 土地市场流拍率9% 处于近年低位 [7] 溢价率与成交表现 - 7月重点监测城市土拍平均溢价率达9.9% 为2025年二季度以来月度新高 [2] - 一线城市土拍溢价率大幅攀升至25.7% 创年内月度新高 [2] - 三线城市土拍溢价率小幅上升至4.6% 较上月增加1.2个百分点 [2] - 二线城市土拍溢价率下降1.1个百分点至6.2% [2] - 溢价率超过10%的地块出现在杭州、上海、成都、武汉、青岛、南京、深圳和长春等城市 [7] 重点城市地块成交案例 - 深圳前海深港合作区宅地经过158轮竞价 由招商蛇口以21.55亿元总价、84180元/平方米楼面价、86.10%溢价率竞得 创深圳十年宅地单价新高 [2] - 苏州苏园地块由绿城中国以46.67亿元总价、65242元/平方米楼面价、8.74%溢价率竞得 刷新江苏省单价纪录 [4] - 上海徐汇衡复风貌地块由民企上海祺祥旺宇置业以12.25亿元总价、20.03万元/平方米楼面价、22.38%溢价率竞得 刷新全国涉宅用地楼面价纪录 [4] - 上海虹口区北外滩地块以65亿元总成交价位列7月全国住宅用地成交总价榜首 [7] 房企拿地表现 - 前7个月TOP100企业权益拿地总额5783亿元 同比增长34.3% [9] - 中海地产、绿城中国和保利发展分别以542亿元、522亿元和424亿元的权益拿地金额位列前三 [9] - 绿城中国、中海地产和保利发展全口径新增货值位列前三 分别为1116亿元、935亿元和907亿元 [11] - TOP10企业全口径新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43.5% [11] 区域市场与政策动向 - 热点城市核心地块预计继续保持高溢价成交 三四线城市以底价成交为主 [1] - 北京优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地 完善住房供应体系 [12] - 成都提出完善"人房地钱"联动机制 推动区域均衡发展 支持高品质住宅建设 [13] - 城市更新类宅地为市场带来强确定性投资标的 持续提振从业者和需求侧信心 [13]

土地市场概况 - 7月全国土地市场成交规模季节性环比回落，土地成交建筑面积、金额分别环比下降13%和18%，供应建筑面积为6181万平方米，处于低位运行 [2] - 7月重点监测城市土拍平均溢价率达9.9%，创2025年二季度以来月度新高，一线城市土拍溢价率大幅攀升至25.7%，三线城市小幅上升至4.6%，二线城市下降至6.2% [2] - 土地市场呈现"缩量提质"特征，上海、深圳、苏州等地拍出高溢价、高总价、高单价地块，长三角位居四大城市群土地出让金额之首 [1][2] 高总价地块情况 - 深圳前海深港合作区核心宅地被招商蛇口以总价21.55亿元、楼面价84180元/平方米、溢价率86.10%竞得，创近10年深圳宅地楼面价新高 [2] - 绿城中国以总价46.67亿元、楼面价65242元/平方米竞得苏州地块，刷新江苏省单价"地王"纪录 [2] - 上海徐汇衡复风貌区地块被民营企业以总价12.25亿元、楼面价20.03万元/平方米竞得，刷新全国涉宅用地楼面价纪录 [3] - 全国住宅用地成交总价TOP10中，上海5宗地块总成交金额244亿元，杭州和深圳各有2宗地块入围，总成交金额分别为46亿元和45亿元 [3] 房企拿地情况 - 前7个月TOP100房企权益拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，中海地产、绿城中国和保利发展分别以542亿元、522亿元和424亿元的权益拿地金额位列前三 [4] - 重点城市拿地金额TOP10房企以央企、国企和地方国资为主力，招商蛇口在北京、上海、南京和成都，建发房产在杭州、北京、苏州和成都均进入当地拿地金额榜前十 [4] - 民企方面，滨江集团聚焦杭州位列当地拿地金额榜第一，兴耀房产集团在杭州、大华集团在上海增加土储，嘉禾兴地产进入成都拿地金额榜前十 [4] - 前7个月房企全口径新增货值TOP10中，绿城中国、中海地产和保利发展位列前三，金额分别为1116亿元、935亿元和907亿元 [4] 政策与市场展望 - 北京提出优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，成都发布措施提升供应质量，包括完善"人房地钱"联动机制等 [5] - 下半年土地市场有望维持适当竞拍热度，核心城市和经济发展水平较高的中小城市将迎来更多优质宅地入市 [5] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性仍将频现高溢价成交，房企需避免获取高价地，同时提升设计能力打造"好房子" [6]

土地供应策略转变 - 多个城市近期积极推出小地块，供地策略转向小型化 深圳宝安沙井一宗1 9万平方米的住宅用地由绿城以12 15亿元竞得 楼面价20363元/平方米 溢价率11 5% [1] - 深圳联粤房地产开发有限公司此前竞得的1 09万平方米宅地溢价率高达46 55% 显示小地块市场热度持续 [1] - 深圳上半年宅地出让数量较少但近期显著回升 新增地块多位于区域核心板块 容积率低且体量小 [1] 房企拿地特征与市场反应 - 近期出让土地呈现小型化、中心区特征 满足房企尽快开发销售的需求 南京集中供地中4216平方米的鼓楼区地块经过89轮竞价 最终以3 73亿元成交 溢价率32 74% [2] - 政府通过"三无"要求(无配建、无70/90户型限制、无限价)和配套齐备等措施 给予房企较高利润确定性 [2] - 克而瑞报告指出全国土地市场"缩量提质"趋势明显 地方政府通过降低容积率和聚焦优质地块优化供应结构 [2] 土地市场整体表现 - 前7个月300城住宅用地成交规划建面同比下降7% 但出让金同比增长超20% 一二线城市平均溢价率均超10% [3] - 7月核心城市优质地块竞争激烈 上海、深圳等城市土拍热度延续 优质项目入市后将继续支撑市场 [3] - 下半年核心城市在基本面支撑下预计保持韧性 城市和区域间分化行情将延续 [3]

土地供应策略转向 - 深圳近期土地供应速度显著提升 宅地出让数量显著回升 新增地块多位于区域核心板块且容积率低体量较小[1] - 深圳宝安沙井住宅用地由绿城以总价12.15亿元竞得 折合楼面价每平方米20363元 溢价率11.5% 土地面积1.9万平方米[1] - 深圳联粤房地产所获宅地溢价率高达46.55% 土地面积1.09万平方米 建筑面积2.72万平方米[1] 小地块供应特征 - 热点城市土地出让呈现小型化中心区特征 小地块满足快速开发销售需求以消除市场不确定性[2] - 南京集中供地中鼓楼区江汉东街地块建设用地面积仅4216平方米 经89轮竞价由温州千亿房地产以3.73亿元竞得 溢价率32.74%[2] - 地方政府供地策略呈现总量收缩与结构优化双特征 通过降低容积率聚焦优质地块实现缩量提质[2] 土地市场数据表现 - 前7个月300城住宅用地成交规划建面同比下降约7% 但出让金同比增长仍超两成[3] - 一二线城市平均溢价率均超过10% 核心城市优质地块土拍热度延续[3] - 优质项目入市后对市场形成支撑 下半年核心城市预计保持韧性但区域分化延续[3] 房企利润与规划空间 - 政府给予房企确定性较高利润空间 地块无配建无70/90户型限制无限价要求且配套齐备[2] - 周边无在售新房为房企提供充分设计规划空间以打造高品质住宅[2]

土地市场热度 - 7月多地楼面价创新高 上海徐汇地块达20万元/平方米刷新全国纪录 深圳前海地块84180元/平方米 苏州工业园区地块65242元/平方米 [1] - 1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元 同比增长34.3% 较上月增幅扩大1个百分点 [1] - 深圳前海地块经历158轮竞价 起始楼面价45234元/平方米 最终成交溢价率达86.10% [2] 供地策略与地块特征 - 各地推行"缩量提质"供地模式 核心城市优质地块凭借稀缺性维持高溢价成交 [1][3] - 上海徐汇地块为衡复风貌区十年首宗新增住宅用地 具备轨道交通与商业配套优势 [2] - 三线及四线城市土地市场以底价成交为主 部分城市通过优化供地结构吸引投资 [3] 企业拿地格局 - 央国企占据主导地位 拿地金额前十企业中8家为央国企 [2] - 绿城中国以1116亿元新增货值位列第一 中海地产935亿元第二 保利发展907亿元第三 [3] - TOP10企业1-7月新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43.5% TOP100新增货值门槛为55亿元 [2] - 部分民企保持投资强度 滨江集团跻身拿地金额前十 邦泰集团与大华集团进入前二十 [2] 行业发展趋势 - 产品力竞争持续升级 得房率提升与外立面材料优化成为行业趋势 [3] - 房企需避免高价拿地 防止过高土地成本对项目开发形成挑战 [3] - 核心地块稀缺性推动竞争激烈化 倒逼房企提升设计能力与产品打造能力 [2][3]

土地市场核心观点 - 多地刷新楼板价纪录 上海徐汇衡复地块以20万元/平方米创全国单价新高[1] - 土地市场呈现"缩量提质"特征 优质宅地推动溢价率攀升至9.9%[2] - 核心城市优质土地供应增加 下半年地市预期维持稳定竞拍热度[3] 土地供应情况 - 7月土地供应建筑面积6181万平方米 环比增加18%但同比下降17%[1] - 供应规模延续同比下滑趋势 降幅大于新房成交助力行业库存下降[1] 土地成交表现 - 经营性土地成交面积4194万平方米 同比下降15%且降幅较上月扩大11个百分点[2] - 成交金额1320亿元同比持平 上海单城成交290亿元领跑全国[2] - 平均楼板价3147元/平方米 同比上升17%主要受热点高价地块成交推动[2] 市场热度指标 - 7月平均溢价率9.9%创二季度新高 一线城市溢价率大幅攀升至25.7%[2] - 三线城市溢价率上升至4.6% 二线城市小幅下降至6.2%[2] - 土地流拍率维持在9%的近年低位 武汉济南西安出现宅地流标[3] 区域市场特征 - 深圳上海苏州等多地刷新楼板价纪录 核心区域高溢价成交常态化[1][2] - 所有城市成交土地建面均小于70万平方米 土地成交高度集中于优质地块[2] 行业发展趋势 - 城市更新与土地收储工作推进 预计将释放更多优质宅地供应[3] - 核心板块持续新增高品质住宅用地 为市场稳定提供动力[3] - 人口产业交通一体化发展 持续优化城市空间结构与土地供应质量[3]

土地供应 - 7月土地供应建筑面积6181万平方米 环比增加18% 同比下降17% 延续缩量趋势[1] - 土地供应规模同比继续下滑 降幅大于新房成交 助力行业库存规模持续下降[1] 土地成交 - 全国经营性土地招拍挂成交4194万平方米 同比下降15% 降幅较上月增加11个百分点[2] - 成交金额1320亿元 同比持平 市场延续控量提质[2] - 上海成交金额达290亿元 其余城市均低于100亿元 所有城市成交土地建面小于70万平方米[2] - 平均楼板价3147元/平方米 同比上升17% 热点地块成交占比上升[2] 市场热度 - 7月平均溢价率9.9% 为二季度以来新高[2] - 一线城市溢价率大幅攀升至25.7% 创2025年以来月度新高[2] - 三线城市溢价率小幅上升至4.6% 较上月增加1.2个百分点[2] - 二线城市溢价率小幅下降1.1个百分点至6.2%[2] - 上海深圳多宗优质宅地拍出20%以上高溢价率 两地刷新楼板价纪录[2] 土地流拍 - 7月土地流拍率9% 仍在近年低位[3] - 武汉济南西安有宅地流标或撤牌 因销售前景不确定性或未达出让预期[3] 市场展望 - 城市化高质量发展推进 城市更新和土地收储工作将带来更多优质宅地入市[3] - 核心板块持续供应高品质住宅用地 下半年地市有望维持适当竞拍热度[3] - 人口产业城镇交通一体化发展 持续优化城市空间结构 带来高质量土地供应[3] - 2025年下半年土地市场预期释放更多稳定信号 核心城市和经济发达中小城市成为复苏支点[3]