▲成交截图 | 截图 | | | | | --- | --- | --- | --- | | 价记录 | | | | | 루 | 竞价号 | 报价 | 报价时间 | | 6 | 70412267 | 39800万元 | 2025-12-18 09:58:40.804 | | 5 | 94772317 | 39700万元 | 2025-12-18 09:55:14.499 | | 4 | 70412267 | 39600万元 | 2025-12-18 09:50:43.746 | | 3 | 94772317 | 39500万元 | 2025-12-18 09:46:36.164 | | 2 | 70412267 | 39400万元 | 2025-12-18 09:46:19.7 | | 1 | 94772317 | 39300万元 | 2025-12-18 09:44:31.219 | | 0 | 70412267 | 39200万元 | 2025-12-18 09:44:18.852 | | 3 | 94772317 | 39100万元 | 2025-12-18 09:40:00.906 | | 3 | 7 ...

12月15日，国家统计局公布"2025年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况"。统计数据显示，11月份，一线城市新建商品住宅销售价格继 续下降，环比降幅0.4%，比前一月扩大0.1个百分点。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅有所收窄。 | 城市 | | 环比 | 同比 | 1-11月平均 | | | 环比 | 同比 | 1-11月平均 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | 上年同月 | 上年同期 | | 城市 | | 上年同月 | 上年同期 | | | | 上月=100 | =100 | =100 | | | 上月=100 | =100 | =100 | | | | 99.5 | 97.9 | 96.0 | | 山 | 99.4 | 94.3 | 93.2 | | 北 | 県 | | | | 唐 | | | | | | 天 | 漫 | 99.6 | 97.8 | 98.1 | | 泰皇岛 | 99.6 | 95.5 | 94.0 | | 石家庄 | | 99.5 ...

市场整体成交情况 - 报告期内一二三线城市共成交住宅用地539宗 成交土地规划建筑面积3437.05万平方米 环比下降6.61% 同比下降27.19% 成交总价1487.63亿元 环比下降13.42% 同比下降32.86% 成交楼面均价4329.11元每平方米 环比下降7.29% 同比下降4.55% 平均溢价率3.42% 市场整体呈现量价双降 溢价率低的特征 [3][6] - 住宅用地市场延续调整态势 房企拿地策略趋保守 市场信心修复仍需政策端与需求端协同发力 [6] 各线城市成交分化 - 二线城市住宅用地成交土地规划建筑面积810.62万平方米 环比下降30.84% 同比下降16.83% 成交总价389.83亿元 环比下降41.56% 同比下降28.52% 成交楼面价4809.94元每平方米 环比下降15.48% 同比下降14.25% 面临一定压力 [4][6] - 三线城市住宅用地成交规划建筑面积2560.26万平方米 环比上升4.10% 同比下降32.63% 成交总价848.65亿元 环比上升6.52% 同比下降35.47% 成交楼面价3313.53元每平方米 环比上升2.29% 同比下降4.25% 短期现局部回暖但长期压力仍存 [6][7] 重点城市土地供应 - 2025年10月18日至11月16日期间 6个重点城市共有150宗地块处于挂牌进行中 起始价366.02亿元 面积995.99万平方米 出让面积环比上升128.73% [8][9] - 广州以49宗地块 总规划建面481.25万平方米 起拍总价152.62亿元的供应量居首 增城 花都两区合计贡献超半数地块 [10] - 北京挂牌11宗土地 其中涉宅用地6宗 朝阳区松榆里住宅地块以5.26万元每平方米起拍楼面价成为起拍价最高的地块 [9] - 杭州11月宅地供应回升 6宗涉宅用地中余杭未来科技城地块以17.99亿元起拍价居首 [11] - 上海第九批次土拍将于11月下旬启动 涉及9宗涉宅地 深圳出现第二宗现房销售地块 成都30宗挂牌地块无涉宅用地 以工业与商业用地为主 [11] 重点城市土地成交 - 同期6个重点城市共有155宗地成交 成交价446亿元 环比上升152.77% 成交土地面积397.55万平方米 环比回升31% [11][12] - 上海成交20宗地 成交价165.01亿元 其中4宗涉宅用地总成交140.92亿元 溢价率均低于20% 静安核心商住综合体以77.37亿元总价 9.03%溢价率成为上海第八次土拍地王 徐汇低密宅地以14.85万元每平方米楼面价创单价新高 [12][13] - 北京成交16宗地 成交价113.40亿元 其中成交的5宗地块中4宗为住宅用地 总成交价73.14亿元 均以底价成交 [12] - 杭州 广州 成都均有地块成交 溢价率表现分化 深圳9宗成交地块均为工业用地 无涉宅地成交 [12][13] 市场趋势与企业策略 - 土地市场呈现核心优质地块热 非核心区冷的显著分化格局 本质是房企在政策调控与资金成本双重约束下理性决策的体现 [11][13] - 房企在多重约束下更倾向核心地段 低密 成熟配套地块的战略选择 整体呈现理性审慎的竞拍策略 并通过联合体拿地降低风险 [2][13] - 土地供应正从规模扩张转向品质提升 核心区通过现房销售 空间融合设计等政策创新强化价值 低密度 产城融合地块吸引改善型需求 [11] - 市场趋势契合十五五规划对房地产市场高质量发展的要求 未来土地市场将更强调城市空间运营与质量创新 实现从土地出让到品质生活的转型 [11]

核心观点 - 房地产市场虽有所波动，但政策成效仍在继续显现，推动市场止跌回稳 [1] - 行业正处新旧模式转换时期，转型调整需要时间，部分指标出现波动属正常现象 [6] 各线城市房价表现 - 10月份70个大中城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [2] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与9月相同，其中上海上涨0.3%，北京、广州、深圳分别下降0.1%、0.8%、0.7% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，三线城市环比下降0.5%，降幅扩大0.1个百分点 [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅收窄0.1个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降1.1%、0.9%、0.9%、0.9% [2] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点，三线城市环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [2] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.8%，降幅扩大0.1个百分点，其中上海上涨5.7%，北京、广州、深圳分别下降2.0%、4.2%、2.6% [3] - 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.0%，降幅收窄0.1个百分点，三线城市同比下降3.4% [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅扩大1.2个百分点，北京、上海、广州、深圳分别下降4.7%、3.4%、6.4%、3.3% [3] - 二线城市二手住宅销售价格同比下降5.2%，降幅扩大0.2个百分点，三线城市同比下降5.7% [3] 市场结构特征 - 市场呈现新房二手房分化、一二三线城市走势不一的鲜明特征 [3] - 一线城市核心板块企稳、二线城市内部分化、三四线城市整体承压的态势未变 [2] - 一线城市改善需求稳定，高库存中小城市房价下行压力存在 [4] - 全国二手房找房占比达64.5%，市场以价换量将持续，成交量总体保持稳定 [4] 行业整体指标 - 前10个月全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%，降幅比去年同期分别收窄9个百分点和11.3个百分点 [5] - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，连续8个月减少 [5] - 前10个月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点 [5] 政策影响与展望 - 政策托底、供需结构调整等因素影响下，预计年末楼市呈现量稳价弱、分化持续特征 [2] - 政策效应持续释放，年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应有望增加 [6] - 房企以价换量冲刺业绩影响新房价格环比下行 [4] - 行业将按照中央部署构建新发展模式，坚持长短结合、标本兼治推动高质量发展 [6]

政策成效与市场现状 - 今年以来各地区各部门加快出台实施各项支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动房地产市场止跌回稳，政策成效仍在继续显现 [1] - 当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间，部分指标会出现波动 [6] - 下阶段将持续发力推动房地产市场高质量发展，积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治 [6] 10月房价表现 - 10月份70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比和同比均下降 [2] - 一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与9月份相同，其中上海上涨0.3%，北京、广州和深圳分别下降0.1%、0.8%和0.7% [2] - 二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与9月份相同，三线城市环比下降0.5%，降幅扩大0.1个百分点 [2] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比9月份收窄0.1个百分点，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、0.9%和0.9% [2] - 二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅收窄0.1个百分点，三线城市环比下降0.7%，降幅扩大0.1个百分点 [2] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.8%，降幅比9月份扩大0.1个百分点，其中上海上涨5.7%，北京、广州和深圳分别下降2.0%、4.2%和2.6% [3] - 二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.0%，降幅收窄0.1个百分点，三线城市同比下降3.4%，降幅与9月份相同 [3] - 一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅比9月份扩大1.2个百分点，北京、上海、广州和深圳分别下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3% [3] - 二线城市二手住宅销售价格同比下降5.2%，降幅扩大0.2个百分点，三线城市同比下降5.7%，降幅与9月份相同 [3] 市场结构特征 - 全国房地产市场延续调整态势，呈现新房二手房分化、一二三线城市走势不一的鲜明特征 [3] - 一线城市核心板块企稳、二线城市内部分化、三四线城市整体承压的态势并未发生变化 [2] - 一线城市改善需求依然稳定，而高库存中小城市的房价下行压力依然存在 [4] - 全国二手房找房占比已达64.5%，市场以价换量还将持续，但成交量总体仍将保持稳定 [4] - 预计11月份和12月份楼市将呈现量稳价弱、分化持续的特征 [2] 行业整体数据 - 前10个月全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，降幅比去年同期分别收窄9个百分点和11.3个百分点 [5] - 10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米，今年以来连续8个月减少 [5] - 前10个月房地产开发企业到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5个百分点和7.3个百分点 [5] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应有望增加，叠加公积金、补贴等政策支持，新房销售或保持温和平稳态势 [6]

房地产市场整体评估 - 各地区各部门加快出台实施各项房地产支持性政策，积极释放刚性和改善性住房需求，推动房地产市场止跌回稳 [1] - 房地产市场虽有所波动，但政策成效仍在继续显现 [1] - 当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间，部分指标会出现波动 [2] 商品房销售情况 - 1-10月份全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6% [1] - 销售面积和销售额同比降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点 [1] 商品房库存情况 - 商品房去库存持续推进，10月末全国商品房待售面积75606万平方米，比9月末减少322万平方米 [1] - 商品房待售面积今年以来连续八个月减少 [1] 房地产开发企业资金状况 - 房地产开发企业到位资金降幅收窄 [1] - 1-10月房企到位资金同比降幅比去年同期和去年全年分别收窄9.5和7.3个百分点 [1] 政策与未来方向 - 在"白名单"项目扩围增效等积极因素带动下房企资金有所改善 [1] - 下阶段将积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，持续用力推动房地产市场高质量发展 [2]

展会基本情况 - 2025郑州市金九银十秋季房展会于9月26日在郑东新区启幕 [1] - 展会采用1+16模式即全市主会场加16个县市区分会场统一部署 [5] 参展规模与房源 - 华润招商万科中海等64家房企携76个项目参展推出1万余套在售优质房源 [3] - 房企推出5362套特惠房源并提供购房送云南游送车位国庆团购95折等优惠 [3] - 贝壳找房经纪服务平台推出8万余套优质二手住房供市民选购 [3] 展会内容与服务 - 展会共设6个展区包括郑州市优质楼盘项目展区二手房和租赁房源信息展区等 [3] - 配套开展政策咨询以旧换新商品房团购保交房青年人才专题宣传及看房团活动实现一站式购房服务 [3] 行业数据与官方表态 - 郑州市住房保障局称8月份全市商品房销售面积同比增长1.26%市区销售面积环比增长15.66%同比增长12.38% [5] - 1至8月份全市商品房销售面积增速为1.7%分别高于全国全省6.4个2.8个百分点 [5] - 秋季房展会被视为回应群众住房需求推动房地产市场高质量发展的具体实践 [5]

行业会议与交流 - 青岛市房地产业协会换届并举行座谈会，研讨巩固房地产市场止跌回稳态势的措施 [1][3] - 青特产城、龙湖地产、天一仁和等会长及副会长单位交流企业发展情况、适应新形势的举措及政策需求 [3] - 与会企业围绕加快构建房地产发展新模式、推动市场止跌回稳提出工作建议 [3] 市场现状与官方指引 - 房地产市场进入深度调整期，企业需充分认识当地市场特点与潜力 [3] - 官方指出企业应积极适配政策与市场变化，以提升服务质量为核心，在产业升级和转型上发力 [3] - 企业需持续推出适应市场需要的高品质好房子 [3] 行业协会角色与未来方向 - 市房地产业协会需发挥政府、企业和市场之间的桥梁纽带作用，主动作为 [3] - 协会将持续开展各类住房消费活动，推动住房消费供需两方有效对接 [3] - 协会将发挥行业自律、政策宣传、沟通协调等作用，全力推动房地产市场高质量发展 [3]

土地市场概况 - 7月全国土地市场成交规模季节性环比回落，土地成交建筑面积、金额分别环比下降13%和18%，供应建筑面积为6181万平方米，处于低位运行 [2] - 7月重点监测城市土拍平均溢价率达9.9%，创2025年二季度以来月度新高，一线城市土拍溢价率大幅攀升至25.7%，三线城市小幅上升至4.6%，二线城市下降至6.2% [2] - 土地市场呈现"缩量提质"特征，上海、深圳、苏州等地拍出高溢价、高总价、高单价地块，长三角位居四大城市群土地出让金额之首 [1][2] 高总价地块情况 - 深圳前海深港合作区核心宅地被招商蛇口以总价21.55亿元、楼面价84180元/平方米、溢价率86.10%竞得，创近10年深圳宅地楼面价新高 [2] - 绿城中国以总价46.67亿元、楼面价65242元/平方米竞得苏州地块，刷新江苏省单价"地王"纪录 [2] - 上海徐汇衡复风貌区地块被民营企业以总价12.25亿元、楼面价20.03万元/平方米竞得，刷新全国涉宅用地楼面价纪录 [3] - 全国住宅用地成交总价TOP10中，上海5宗地块总成交金额244亿元，杭州和深圳各有2宗地块入围，总成交金额分别为46亿元和45亿元 [3] 房企拿地情况 - 前7个月TOP100房企权益拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，中海地产、绿城中国和保利发展分别以542亿元、522亿元和424亿元的权益拿地金额位列前三 [4] - 重点城市拿地金额TOP10房企以央企、国企和地方国资为主力，招商蛇口在北京、上海、南京和成都，建发房产在杭州、北京、苏州和成都均进入当地拿地金额榜前十 [4] - 民企方面，滨江集团聚焦杭州位列当地拿地金额榜第一，兴耀房产集团在杭州、大华集团在上海增加土储，嘉禾兴地产进入成都拿地金额榜前十 [4] - 前7个月房企全口径新增货值TOP10中，绿城中国、中海地产和保利发展位列前三，金额分别为1116亿元、935亿元和907亿元 [4] 政策与市场展望 - 北京提出优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，成都发布措施提升供应质量，包括完善"人房地钱"联动机制等 [5] - 下半年土地市场有望维持适当竞拍热度，核心城市和经济发展水平较高的中小城市将迎来更多优质宅地入市 [5] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性仍将频现高溢价成交，房企需避免获取高价地，同时提升设计能力打造"好房子" [6]

串串房现象概述 - 惠州市场出现大量以"全新精装、拎包入住"为卖点的二手房，实为快速翻新转售的串串房，存在装修质量、交易流程、产权安全等风险 [1] - 串串房多来自老旧小区，经低成本装修后以远高于购入价出售，表面活跃市场实则暗藏隐患 [1] 串串房商业模式 - 串串房又称"陷阱房""贩子房"，指通过简易翻新后短时间高价转售的二手房，常见于交通便利、配套成熟的老旧小区 [2] - 投资者或中介机构以市场价70%-85%收购老旧房源，短时间内统一风格装修后转手赚取数十万元差价 [2] 装修质量隐患 - 串串房表面设计时尚但装修成本极低，大量使用无品牌板材、劣质涂料及廉价五金配件，跳过电路改造、防水处理等关键工序 [4] - 部分房源装修完三天即挂牌，甲醛未散尽，配备的杂牌家具增加甲醛、苯类等有害物质释放，对老人和小孩健康风险大 [4][5] 产权与法律风险 - 交易中普遍存在产权人与签约人不一致情况，通过"委托代理"等方式完成过户，若授权手续不规范易引发产权纠纷 [7] - 部分串串房因一房多卖、房屋查封信息未披露等问题被法院判定买卖合同无效，购房者面临过户失败和诉讼风险 [7] 市场影响 - 串串房集中区域短期成交数据提升，但伴随装修投诉、产权纠纷等问题损害市场信心 [8] - 问题爆发时原卖方及签约人往往失联，责任追溯困难，导致房地产中介行业整体信任度受挫 [8] 购房者识别建议 - 观察装修细节：正规房源施工细致，串串房风格统一但细节粗糙 [9] - 检查气味和居住痕迹：刺鼻气味提示甲醛超标，全新无生活痕迹需警惕 [10] - 核实家电家具和产权：成套杂牌产品可能是"标配"，需确认产权清晰及签约人身份 [10]