报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 自然资源部38号文核心要求为年度新增城乡建设用地 ≤ 盘活存量土地面积、新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发 短期内地方土地出让和房企拿地受影响有限 中期内土拍收入和房企拿地或面临下行压力且不同城市影响分化 长期若政策引导楼市企稳回升对土地和房地产市场可能是利好 [2][40] - 2025年全国土拍市场偏弱 累计成交33547亿元 累计同比下降11% 部分西部、东北省份回暖 东部、中部多数省份仍在调整 [3][41] - 38号文或影响地方土拍收入 加大欠发达地区付息压力 影响区域内城投偿债能力 2025年部分重点省份付息压力有改善 部分省份付息压力加大 [3][43] 根据相关目录分别进行总结 自然资源部38号文对土地供应的影响 - 38号文“以存量定新增”推动地方盘活存量土地 短期内可通过“可用未用”土地规划调整形成有效供应 对地方土地出让收入和地产投资无直接负面影响 中期中小城市土地出让金规模或下行 [7] - 新增建设用地指将非建设用地转为建设用地并纳入国家年度计划指标管理的土地 国家对其管控从特定对象要求到“增存挂钩”再到“以存量定新增” [8][9] - 短期内政策对土地出让收入和地产拿地影响有限 中期对地方土地出让收入有一定影响 对高能级城市住宅用地出让影响不大 对中小城市土拍收入可能有影响 [11] - 房企拿地只能依靠存量土地等 高能级城市受政策影响有限 低能级城市受冲击温和 政策若引导楼市企稳回升 长期对土地市场和地产投资有正向贡献 [12][13] 2025年土地成交情况 - 全国土拍市场偏弱 12月土地出让金7929亿元 当月同比下降23.5% 2025年累计33547亿元 累计同比下降11% 降幅扩大 [16] - 2025年全国国有土地出让收入41518亿元 同比下降14.75% 连续四年下滑但降幅收窄 [19] - 12个省市土地成交规模同比正增长 西部、东北部分省份回暖 东部、中部多数省份仍在调整 部分省份土地成交同比高增长 部分省份大幅下滑 [22] - 2025年城投拿地占比普遍下降 全国仅8个省份占比同比增加 江苏、吉林城投拿地占比约50% 部分省份城投拿地占比在20%-30%之间 [23] - 地级市层面 2025年土地成交金额排名靠前城市集中在核心区域 少部分城市回暖 多数城市仍在调整 [25] 关注付息压力较大地区 - 38号文可能影响地方土拍收入 需关注土地出让收入对付息支出覆盖的边际变化 一揽子化债降低地方债务利息支出 但土地出让收入下降使地方财政收支矛盾突出 [28] - 江苏、浙江等省份地方债和城投有息债务利息支出总额大 各省土地财政对地方债务利息保障力度区域分化明显 [29][32] - 按土地成交总额与债务利息支出比例划分地方付息压力等级 2025年各省土地财政对地方债务利息覆盖倍数实际可能更低 [33] - 化债进程和低利率环境下 城投利息支出全面下降 部分重点省份城投利息支出大幅压降 部分省份土地收入对城投利息覆盖倍数改善 部分省份降幅较大 [34] - 地市层面 部分地级市土地成交额对城投利息可完全覆盖 部分边际承压 部分付息缺口较大 剔除城投托底拿地金额部分地市仍承压 部分地级市利息保障倍数有变动 [36][37] 小结 - 38号文短期内对地方土地出让和房企拿地影响有限 中期土拍收入和房企拿地或下行 不同城市影响分化 长期若引导楼市企稳回升对土地和房地产市场可能利好 [40] - 2025年全国土拍市场偏弱 部分省份土地成交规模同比高增长 部分省份大幅下滑 [41][43] - 38号文或影响地方土拍收入 部分重点省份付息压力有改善 部分省份付息压力加大 [43]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年以来利率上行和土地收入下滑使地方专项债付息压力攀升，全国层面预计达8.42%逼近10%警戒线，压力呈结构性分化，部分省份和多数地市已超阈值，债务风险有上移趋势；当前利率上升边际冲击可控，短期内难触发货币政策宽松，中长期可通过降息或调整债券期限结构缓解压力 [3] 根据相关目录分别进行总结 2025年以来利率整体调整，地方付息压力上升 - 2025年末30年期国债收益率较年初升43bp至2.27%，地方债超长端收益率上升且利差走扩，30年期地方债收益率升31bp至2.42%，与国债利差达15bp；一级市场30年期地方债加权发行利率升至2.48%，较年初升40bp，加权利差23bp [6][15] - 2020年以来土地财政收入下滑致政府性基金预算收入下降，同时财政化债政策使隐性债务显性化，地方政府债余额积累，全国地方政府付息额上升，2025年专项债付息压力预计达8.42% [6][16] 地方付息压力阈值的两种度量方式 - 判断利率调整带来货币政策调整的阈值需考虑两类：政策自身规定和付息增加对其他财政支出的挤出效应 [24] 专项债付息占比10%的临界值 - 2016年规定市县政府专项债务付息支出超当年政府性基金预算支出10%需启动财政重整计划；目前一般债付息支出占比远低于10%，主要关注专项债 [26] - 地方政府专项债券付息压力=专项债券付息支出/政府性基金预算支出，用存量债券本金乘票面利率求和估算2025年付息支出，估算误差不到5% [27][29] - 2022年以来专项债付息压力快速增长，2025年预计达8.42%；2025年债市调整使付息支出上升286.7亿元，约为总付息支出的3%，总体影响被稀释 [33] - 若全国层面专项债付息压力达10%，债市利率需在2025年末基础上抬升81bp [39] - 2025年预计7个省份专项债付息压力超10%，前三为天津、云南、甘肃；多数省份2017 - 2024年付息压力呈上升趋势 [40][41] - 2024年安徽、甘肃等省份下辖地市存在专项债付息压力超10%情况，安徽数量最多、占比最高；地市付息压力拐点早于省份，体现地方杠杆上移，未来或制度化持续 [47][49][50] 从财政支出结构看付息压力阈值 - 全国层面，2020年以来地方一般性支出逐年压缩，重点支出占比上升，刚性支出中债务付息支出占比上升；重点支出中灾害防治支出占比上升，一般公共服务支出占比压缩；一般支出中文体传媒和节能环保支出占比下降 [57] - 省市层面，付息支出占比分化显著，与一般和重点支出占比负相关；2024年债务付息支出占比最高的五个省份为贵州、辽宁、内蒙古、青海、黑龙江；付息支出上升更多挤压一般支出 [62] - 一般支出中的城乡社区、文体传媒、交通运输支出和重点支出中的一般公共服务、节能环保支出有压缩空间；2019 - 2025年政府报告显示农林水利、文旅体育传媒等词汇提及次数变化，城乡社区和交通运输相关词汇减少 [70][75] - 一般公共服务、城乡社区和交通运输支出占比可压缩空间合计占狭义财政总支出的1.37%，约3313.13亿元；假设用于支付专项债利息，专项债发行加权最高利率可达3.47%，市场利率可调整空间121bp [84] 临界阈值后，可能降息或者缩久期 - 缓解地方债付息压力的路径：地方政府缩短发债久期置换高成本长债；降息降低付息成本 [9] - 2025年以来新发地方债平均久期在14年左右波动，一般债稳定在8年；30年期专项债发行额占比接近30%，“缩久期”进展缓慢 [9][85]